2014山東某市房地產(chǎn)市場分析.ppt

天鴻地產(chǎn)本部營銷管理部/本部投資發(fā)展部 2012年11月,2012年濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析,超規(guī)模大盤研究簡述,04,濟(jì)南各區(qū)域及代表項目銷售分析,03,濟(jì)南房地產(chǎn)市場總體分析,02,濟(jì)南房地產(chǎn)宏觀背景分析,01,報 告 目 錄,濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r及其與主要城市的比較,濟(jì)南11年gdp總量排名省內(nèi)第三，低于青島、煙臺；gdp增速處于省內(nèi)最低，但高于全國9.2%的水平,山東省gdp2011年為2010年的110.9%,數(shù)據(jù)來源：山東省統(tǒng)計年鑒,濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r及其與主要城市的比較,濟(jì)南市11年人均可支配收入省內(nèi)排名1，略高于青島；人均gdp省內(nèi)排名第6（按常住人口計算）,數(shù)據(jù)來源：山東省統(tǒng)計年鑒,濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r及其與主要城市的比較,濟(jì)南市人均可支配收入持續(xù)走高，房價收入比從2008年開始到2010年有所上漲，2011年回落,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-宏觀數(shù)據(jù)庫，國家統(tǒng)計局,濟(jì)南經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r及其與主要城市的比較,根據(jù)國際經(jīng)驗，紅色框內(nèi)的城市處于gdp及城市化的快速發(fā)展階段，其新建住宅需求較多，房價收入比應(yīng)比其他區(qū)域高，而濟(jì)南在此區(qū)域內(nèi)房價收入比較低，說明其泡沫化程度較低，房價與居民收入相對適應(yīng)，而房價收入比有進(jìn)一步上升空間。,注：氣泡寬度為“房價收入比”數(shù)據(jù)的1/20,人均gdp,城市化率,濟(jì)南市人口密度及省內(nèi)對比,濟(jì)南市人口密度排名省內(nèi)第二，高于青島市；面積排名省內(nèi)第十，低于青島市,數(shù)據(jù)來源：全國人口普查數(shù)據(jù),濟(jì)南市人口增速處于山東省第二位，僅低于青島市；青島、濟(jì)南人口省內(nèi)占比增加較多，而其余絕大多城市人口占比有所下降，人口向濟(jì)南、青島聚集較為明顯，濟(jì)南人口及住宅需求有較強(qiáng)的上升空間,濟(jì)南市人口增速及省內(nèi)占比,2000-2010年全國人口年化增長率=0.57%,數(shù)據(jù)來源：全國人口普查數(shù)據(jù),濟(jì)南市人均居住建筑面積,濟(jì)南市城鎮(zhèn)人口人均居住建筑面積呈現(xiàn)持續(xù)增長的趨勢，略低于全國平均水平，但高于青島；預(yù)計城市化的快速發(fā)展及人口規(guī)模的快速增加是濟(jì)南新建住宅需求的主要來源，而北京的改善型需求相對較多,數(shù)據(jù)來源：國家及省市統(tǒng)計局,濟(jì)南房地產(chǎn)市場總體分析,02,濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)關(guān)注度,根據(jù)外地企業(yè)進(jìn)駐個數(shù)排名來看，濟(jì)南市場對于百強(qiáng)前20名企業(yè)有較強(qiáng)的吸引力，行業(yè)競爭的激烈情況處于全國中上水平,1-5月全國土地成交趨冷，但在二三線城市土地成交活躍；濟(jì)南排名第四，且平均每幅建筑面積處于前列，大宗拿地較多,全國經(jīng)營性用地成交建面排名前十（2012年1-5月）,數(shù)據(jù)來源：cric，2012年數(shù)據(jù)截止至5月底,濟(jì)南住宅用地市場分析,濟(jì)南住宅用地供銷走勢（2005-2012）,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-土地版,濟(jì)南住宅用地成交規(guī)劃建筑面積于08年出現(xiàn)急增，09年回落后，10年企穩(wěn)回升，成交率持續(xù)走高、流拍率減少，而2012年1-10月成交規(guī)模已超過09、10年，預(yù)計12年達(dá)到1200萬平方米左右，與11年持平，為未來提供巨大的供應(yīng)量，加劇供大于求的市場關(guān)系,濟(jì)南住宅用地市場分析,濟(jì)南住宅用地成交均價2012年有明顯回升，但未達(dá)到09年的歷史高位；且2012年溢價率與2008年均約等于0，為歷史最低,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-土地版,濟(jì)南住宅用地市場分析,濟(jì)南住宅用地市場分析,在16個典型二線城市的待開發(fā)住宅用地存量規(guī)模排名中，濟(jì)南相對較少（排名第14）；且待開發(fā)住宅用地存量的出清周期，濟(jì)南亦處于中等水平（排名第9）,數(shù)據(jù)來源：中指研究報告，各城市待開發(fā)住宅用地存量的計算公式是：近三年半住宅用地成交總量（總建筑面積）-2010 年住宅銷售面積*60%-2011 年住宅銷售面積*70%-2012 年上半年住宅銷售面積*80%。,濟(jì)南自2005年以來商品住宅銷售面積一直遞增，雖10、11年增速有所下降，但依舊保持較高水平,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫,濟(jì)南住宅市場分析銷售,濟(jì)南2011年商品住宅成交結(jié)構(gòu)顯示，剛需產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo),濟(jì)南住宅市場分析 銷售,濟(jì)南2011年至今銷供比（按銷售面積/批準(zhǔn)上市面積計算）總體為1.18，明顯優(yōu)于青島、北京等城市，并于今年4月份開始持續(xù)走高，反應(yīng)其市場供應(yīng)量并未加劇庫存壓力,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所,濟(jì)南住宅市場分析 供銷比,濟(jì)南住宅銷售均價一直保持較高增速，且2004與2010年增幅達(dá)到20以上，但11年增幅下滑較多,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫,濟(jì)南住宅市場分析 成交均價,濟(jì)南商品住宅銷售價格處于二線城市中等水平，今年平穩(wěn)小幅上漲，但漲幅低于北京、上海、深圳等一線城市,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所,濟(jì)南住宅市場分析 成交均價,濟(jì)南住宅市場分析可售（存量）套數(shù),濟(jì)南商品住宅可售(存量)套數(shù)于今年4月后有所回落，低于武漢、青島、北京、上海、天津等城市,可售(存量)套數(shù),數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所,濟(jì)南住宅市場分析出清周期,濟(jì)南出清周期于今年2月達(dá)到最高值，隨后快速降低,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所,濟(jì)南出清周期目前低于青島、武漢、天津，而高于北上廣深等一線城市,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所,濟(jì)南住宅市場分析出清周期,濟(jì)南住宅市場分析住宅新開工面積,濟(jì)南住宅新開工面積于今年上半年并未出現(xiàn)與一線城市類似的下滑，開工熱度依舊不減，銷售/新開工面積的比值，濟(jì)南高于青島，低于其他大中城市，市場中期的供應(yīng)量較大,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)計局,濟(jì)南住宅市場預(yù)測,單位： 萬平方米,數(shù)據(jù)來源：批準(zhǔn)上市面積來自中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所；2010年批準(zhǔn)上市面積按照2011年至今的銷供比估算； 其他來自中指數(shù)據(jù)庫-開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)計局,住宅新開工面積于2010年至今漲幅較為明顯，但2011年及今年上半年批準(zhǔn)上市面積遠(yuǎn)低于2010年至今的新開工面積，可見開發(fā)商推盤上市的意愿較低，濟(jì)南2011年1月至今年年6月的【（新開工面積-批準(zhǔn)上市面積）/2012年上半年月平均銷售面積】=22個月，即表明濟(jì)南至少需要22個月來去化此新開工面積，再加上庫存去化周期14.7個月，可見未來3年（ 36.7個月）濟(jì)南市場供應(yīng)基本供應(yīng)充足；但其銷售面積增長較快，而新開工面積增速逐步下滑，未來預(yù)計會對庫存壓力有所緩解,青島住宅市場預(yù)測,青島2011年1月至今年6月的【（新開工面積-批準(zhǔn)上市面積）/2012年上半年月平均銷售面積】=14.6個月，在加上庫存去化周期23.1個月，可見未來3年多（ 37.7個月）青島市場供應(yīng)基本供應(yīng)充足；而其銷售面積下滑較多，而新開工面積增速有所回升，未來預(yù)計會對庫存壓力有所加大,單位：萬平方米,數(shù)據(jù)來源：批準(zhǔn)上市面積來自中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所；2010年批準(zhǔn)上市面積按照2011年至今的銷供比估算；其他來自中指數(shù)據(jù)庫-開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)計局,北京住宅市場預(yù)測,北京2011年1月至2012年6月的【（新開工面積-批準(zhǔn)上市面積）/2012年上半年月平均銷售面積】=23.8個月，在加上庫存去化周期10.18個月，可見未來3年（ 33.8個月）北京市場供應(yīng)基本供應(yīng)充足；但其銷售面積增長較快，而新開工面積增速大幅下滑，未來預(yù)計會對庫存壓力有所改善,單位：萬平方米,數(shù)據(jù)來源：批準(zhǔn)上市面積來自中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所；其他來自中指數(shù)據(jù)庫-開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)計局。,濟(jì)南住宅市場總結(jié),有利因素： 省內(nèi)人口向濟(jì)南、青島聚集，人口增速較快，處于城市化快速發(fā)展階段 人均可支配收入省內(nèi)排名第一，高于青島，購買力較強(qiáng) 人均居住面積低于全國水平，有改善的需求 濟(jì)南銷供比較好，住宅庫存量有下降的趨勢 住宅銷量持續(xù)提高，08-11年年均增速為28.5% 待開發(fā)住宅用地存量在二線城市中處于中等水平，明顯好于青島 庫存面積處于中等水平，出清周期為14.7個月，略高于一線城市，而低于多數(shù)的二線城 市，明顯好于青島,濟(jì)南住宅市場總結(jié),不利因素： 08年以后土地成交量大幅持續(xù)走高，08-11年年均成交住宅建筑面積為960萬平方米，12年預(yù)計達(dá)到1200萬平方米，全國排名靠前 新開工面積相對較多，從08年的391萬平米增長到11年的830萬平米，但12年增速明顯下滑 與住宅用地的供應(yīng)量及新開工面積相比，住宅銷量面積僅從08年的330萬平米增長到11年的537萬平米,濟(jì)南住宅市場總結(jié),中性因素 gdp增速雖處于省內(nèi)最低，但明顯高于全國水平 住宅成交均價持續(xù)走高，但是增速明顯下滑，短期呈現(xiàn)平穩(wěn)小幅上升之勢 房價收入比處于較低水平，房價泡沫不明顯 進(jìn)入濟(jì)南市場的大型房企較多，大型項目較多,濟(jì)南各區(qū)域及代表性項目銷售分析,03,濟(jì)南房地產(chǎn)市場較為健康，在最嚴(yán)厲的政策調(diào)控的近兩年內(nèi)，整體量價走勢雖振蕩起伏，但價格的起伏度相較其它省會城市較小，敏感度低較高。政策后的2012年，在面臨去化庫存的壓下，2季度市場整體采用“以價換量”的策略，收效明顯且整體量價走勢趨于小幅振蕩的企穩(wěn)態(tài)勢。,濟(jì)南商品住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫,單位：套 單位：元/平方米,濟(jì)南商品住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫,2012年1-9月，濟(jì)南累計銷售商品住宅約359萬平方米，成交均價7399元/平方米。 濟(jì)南市主城區(qū)與城郊區(qū)之間均價落差較比其它省會城市較小，東、西、北部城郊區(qū)域銷售速度相對均衡。,濟(jì)南商品住宅市場分析,2012年1-9月，濟(jì)南商品住宅市場仍以剛需類為主，其中80-100平米的成交占到35%；100-120平米的成交占40%，略高于供量；而140-180平米的產(chǎn)品供、銷均占8%。,在限購政策持續(xù)作用下，多數(shù)企業(yè)采取快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略，因此產(chǎn)品供應(yīng)方面均以剛需快銷類產(chǎn)品為主，剛改產(chǎn)品為輔。,綠地濱河國際城 占地面積：291.42公頃 建筑面積:700萬平方米 開發(fā)商：綠地集團(tuán),中海國際社區(qū) 占地面積：178.2萬平方米 建筑面積:310萬平方米 開發(fā)商：中海地產(chǎn)集團(tuán),綠地國際花都 占地面積：600萬平方米 建筑面積:160萬平方米 開發(fā)商：綠地集團(tuán),魯能領(lǐng)秀城 建筑面積:420萬平方米 開發(fā)商：魯能地產(chǎn),濟(jì)南剛需代表性大盤,綠地濱河國際城,地理位置：天橋區(qū)濟(jì)洛路以西，濼口南路以南， 洛安路以北； 開 發(fā) 商：綠地地產(chǎn)濟(jì)南濱河置業(yè)有限公司 總 建 面：規(guī)劃約700萬，一期約15.5萬 建筑形式：一期25棟24-34層高層。 容 積 率：2.85 戶 型：86-96m2兩居、109-136m2三居 160-172m2四居 配套設(shè)施：規(guī)劃有110萬平米大型商業(yè)、幼兒園 小學(xué)、體育館。,綠地濱河國際城,2012年銷售情況統(tǒng)計,2012年新入市的剛需大盤，對外宣傳約700萬平方米的大盤規(guī)劃，首期3月開盤以 低于區(qū)域均價的5900元/平方米入市，獲得市場認(rèn)可。 截目到2012年9月30日，綠地僅以1352元/平方米的樓板價，于2011年9月取得現(xiàn) 有15.4萬平米的土地。,數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫,綠地國際花都,地理位置：槐蔭區(qū)黨楊路和劉長山路交匯處 開 發(fā) 商：綠地地產(chǎn)（濟(jì)南）有限公司 總 建 面：規(guī)劃約160萬 建筑形式：18-32層高層 容 積 率：2.6 戶 型：50-140平米，以86兩居 110三居為主 配套設(shè)施：規(guī)劃運(yùn)動會所、大型購物超市、主題餐 飲美食街、休閑娛樂中心等商業(yè)配套， 形成幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一條龍教育。,項目自2011年1月開正式開盤銷售，截止到2012年9月份已經(jīng)去化約37萬，累計成交 均價為5977元/平方米，2012年1-9月成交均價僅為5702元/平方米。 在售住宅產(chǎn)品地塊于2010年取得，規(guī)劃建面約89.6萬平方米，樓板價為1320元/平方米 同期取得商業(yè)地塊，共計規(guī)劃建面約17.2萬平方米，樓板價為1140元/平方米。 2012年5月與9月，再次購買了后期住宅與商業(yè)土塊，住宅規(guī)劃建面約43.3萬平方米，樓 板價為1265元/平方米，商業(yè)規(guī)劃建面約37.6萬平米，樓板價為862.5元/平方米。,綠地國際花都,數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫,中海國際社區(qū),地理位置：北靠南二環(huán)路 沿市區(qū)沿陽光新路直達(dá)； 開 發(fā) 商：中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 總 建 面：規(guī)劃約310萬，13個片區(qū) 建筑形式：多層、高層、聯(lián)排別墅。 容 積 率：1.68 戶 型：88-196平米的兩居、三居、四居 295-355平米聯(lián)排、670平米雙拼 配套設(shè)施：3所幼兒園、3所小學(xué)、1所中學(xué) 2所商業(yè)中心,中海國際社區(qū) 普通住宅,項目以全面的教育、商業(yè)、生活配套，以及良好的區(qū)位環(huán)境獲得市場認(rèn)可。 項目自2011年5月開正式開盤銷售，截止到2012年9月份已經(jīng)去化普通住宅約51.7萬， 累計成交均價為7470元/平方米。2012年1-9月，項目普通住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)35萬平米的銷量， 2012年1-9月成交均價為7184元/平方米。 在售住宅產(chǎn)品地塊于2009年取得，規(guī)劃建面約196萬平方米，樓板價為1558元/平方米 同期取得商業(yè)地塊，共計規(guī)劃建面約27萬平方米，樓板價為1045元/平方米。,數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫,別墅產(chǎn)品自2011年新政后，整體市場相對低迷，截止到2012年9月30日，別墅產(chǎn)品累計 銷售116套，銷售面積5.26平方米，成交均價為13984元/平方米。 自2011年起，未有大型商業(yè)入市，成交均為零散的商業(yè)，截止到2012年9月30日，商業(yè) 產(chǎn)品累計銷售32套，銷售面積2732平方米成交均價為21381元/平方米。,中海國際社區(qū) 別墅與商業(yè),數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫,魯能領(lǐng)秀城,地理位置：二環(huán)南路以北，西鄰103省道； 開 發(fā) 商：山東魯能亙富開發(fā)有限公司 總 建 面：規(guī)劃約420萬， 建筑形式：小高層、高層、別墅。 容 積 率：0.97（0.67-2.68） 戶 型：86-182平米的兩居、三居、四居 187-500平米的疊加與雙拼 配套設(shè)施：整盤規(guī)劃四所幼兒園、一所小學(xué)、一所初中、一所九年一貫制學(xué)校和一所高中 、配套商街及大型購物中心,數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫,魯能領(lǐng)秀城 普通住宅,魯能領(lǐng)秀城銷售情況統(tǒng)計（2007-2012年9月）,本土企業(yè)歷經(jīng)六年，打造的規(guī)模大盤，已呈現(xiàn)百萬平米，同時部分配套設(shè)施已投入運(yùn)營。 截止到2012年9月份已經(jīng)去化普通住宅約93.8萬平方米，銷售速度相對較慢；累計成交均 價6320元/平方米，前4年均價累計漲幅75%，2009年至今成交均價未能實(shí)現(xiàn)增長。 項目以非常規(guī)渠道獲得土地，從獲批的規(guī)劃體量來看，后續(xù)供量仍然較大。,數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫,恒大城,本案,開發(fā)商：恒大地產(chǎn) 占地面積:52萬平方米 建筑面積:170萬平方米,開發(fā)商：明湖地產(chǎn) 占地面積:12萬平方米 建筑面積:30萬平方米,開發(fā)商：北大資源 占地面積:8萬平米 建筑面積:26萬平米,在售項目,尚品燕園,開發(fā)商：力高地產(chǎn) 占地面積:5.4萬平方米 建筑面積:21.5萬平方米,力高國際,明湖白鷺郡,祥泰新河灣,開發(fā)商：祥泰地產(chǎn) 占地面積:13.5萬平方米 建筑面積:50萬平方米,濟(jì)南東部區(qū)域競品項目,東部片區(qū)內(nèi)，恒大城是具備規(guī)模競爭力的競品，同時尚品燕園、力高國際、明湖白鷺郡、祥泰新河灣、東都國際等新項目將分別于9-12月相繼入市，片區(qū)競爭壓力將在未來一年增大。,東部區(qū)域剛需競品銷售情況對比表,濟(jì)南東部區(qū)域競品項目,數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫,恒大城2012年整體量價出現(xiàn)大幅下降，現(xiàn)階段售價預(yù)計低于成本。 尚品燕園與力高國際作為全新樓盤，開盤低價的策略，受到客戶的追捧。 東部剛需競品，2012年整體售價均普遍較低，售價普遍接近成本。,2012年在宏觀政策的調(diào)控仍將持續(xù)的大背景下，開發(fā)商采取以價換量 措施，濟(jì)南商品住宅市場出現(xiàn)供求兩熱，但價格敏感度較高，在庫存量較 大的情況下價格提升幅度相對有限。 在限購政策不變的條件下，未來市場將仍以剛需產(chǎn)品快銷類產(chǎn)品主流，高 端住宅產(chǎn)品市場將持續(xù)低迷。 隨著眾多外地開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，特別是行業(yè)前20強(qiáng)企業(yè)帶頭進(jìn)行大規(guī)模的 項目開發(fā)，濟(jì)南商品住宅市場開始進(jìn)入大盤時代。,濟(jì)南商品住宅市場分析,銷售情況小結(jié)：,2012年濟(jì)南住宅用地成交情況統(tǒng)計,截止到2012年9月30日，濟(jì)南市商品住宅用地成交約338萬平米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)969萬平米，但其中1、2、5月均無住宅地塊成交。,截止到2012年9月底，歷下區(qū)土地成交量依然居首，熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在旅游路、奧體板塊；除槐蔭區(qū)外，城郊區(qū)經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展驅(qū)動力較弱，土地成交量低，其中歷城區(qū)全年僅成交2宗地塊住宅地塊。,2012年濟(jì)南各城區(qū)住宅用地市場分析,2012年濟(jì)南各城區(qū)住宅用地市場分析,而在土地價格方面，受西站版塊的經(jīng)濟(jì)帶動，槐蔭區(qū)土地成交單價走高，居六區(qū)之首，而歷下區(qū)的成交土地的樓面價仍然居于首位。,濟(jì)南商品住宅市場分析住宅市場預(yù)測,2012年1-9月，濟(jì)南共計成交土地中商品住宅規(guī)劃建筑面積約為969萬平方米，保守估算2012年全年成交土地規(guī)劃建筑為1300萬平米。（10-1月2成交量按前期月均值*3估算） 1300萬平米/2012年3-9月平均銷售面積（55萬）=23.6個月,2012年新增商品住宅潛在供量：,數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫,濟(jì)南商品住宅市場分析,2009-2012年濟(jì)南普通住宅銷售排行top,數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)庫，世聯(lián)地產(chǎn)提供,萬象新天的去化預(yù)測,萬象新天累計銷售情況統(tǒng)計,如截止至2012年底，萬象新天大一期累計實(shí)現(xiàn)銷售40萬平米，余量按60萬米計算，如按年均去化20萬平米的速度，還需要3年的銷售周期。,近幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加劇，行業(yè)進(jìn)入震蕩調(diào)整周期，在面對開發(fā)成本日趨高漲的同時，如何在低價競爭的格局下提升盈利空間，是我們面臨的一個面臨的考題。 濟(jì)南房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品成為市場的主流。 萬象新天歷經(jīng)4年，現(xiàn)已成為了濟(jì)南代表性的剛需大盤，在整體價格提升緩慢且相對有限市場預(yù)期下，在后期的開發(fā)過程中，我們需要通過一些推陳出新的手段，來有效提項目的利潤。,研究思考,超規(guī)模大盤研究簡述,05,中心城區(qū)土地資源的匱乏，郊區(qū)的大盤開發(fā)已成為了地產(chǎn)大盤的開發(fā)主流,郊區(qū)（新城）大盤開發(fā)模式解構(gòu),結(jié)合上述郊區(qū)大盤開發(fā)模式的分析以及集團(tuán)現(xiàn)有開發(fā)項目的實(shí)際情況，則針對性的在單純住宅類、主題驅(qū)動類、旅游地產(chǎn)這三大模式中，分別選取了具備快銷與高價值營造兩方面特質(zhì)，且規(guī)模在百萬平米以上大盤及企業(yè)，進(jìn)行典型性案例的研究。,案例選取說明,恒大地產(chǎn)集團(tuán)：集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。公司于2009年11月5日在香港聯(lián)交所主板上市，是中國標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，連續(xù)六年榮登中國房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)。 集團(tuán)擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司、中國甲級資質(zhì)的建筑設(shè)計規(guī)劃研究院、中國一級資質(zhì)的建筑施工公司、中國一級資質(zhì)的建筑監(jiān)理公司、中國一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司。,恒大集團(tuán)特點(diǎn)：多元一體-整合一條龍,恒大房地產(chǎn)開發(fā)公司【中國一級資質(zhì)】 恒大建筑工程公司【中國一級資質(zhì)】 恒大建筑設(shè)計院【中國甲級資質(zhì)】 恒大物業(yè)管理公司【中國一級資質(zhì)】,恒大地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)兵,滾動開發(fā)，高效運(yùn)作，明確“規(guī)模+品牌”的發(fā)展戰(zhàn)略,59, 建立6大標(biāo)準(zhǔn)化體系，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式,恒大地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)兵,鉑金級商業(yè)會所、世界級風(fēng)情商業(yè)街聯(lián)袂鑄就了巔峰人士的專屬榮耀版圖。,鉑金級商業(yè)會所、世界級風(fēng)情商業(yè)街使浮躁的人們忘記工作、生活中的煩惱，充分享受購物、休閑、娛樂的樂趣，吸引高端人士融入到快樂工作、擁抱自然的氛圍中，提升了地塊的人氣。,恒大地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)兵,運(yùn)動中心,醫(yī)療中心,商業(yè)中心,教育中心,運(yùn)動中心： 恒溫標(biāo)準(zhǔn)游泳館； 沙灘泳池； 健身大廳； 私人spa； 高爾夫訓(xùn)練室,醫(yī)療中心： 世界級醫(yī)療設(shè)備； 提供私人健康服務(wù)； 一對一的全程跟蹤記錄,教育中心： 國際一流資質(zhì)的教育機(jī)構(gòu)； 配備多功能運(yùn)動設(shè)施； 高貴精神的涵養(yǎng)與傳承,商業(yè)中心： 歐陸風(fēng)情的商業(yè)街； 頂級奢侈品專賣店； 充分滿足購物、休閑、 娛樂等高端需求,恒大地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)兵,恒大地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)兵,恒大地產(chǎn)配套標(biāo)準(zhǔn)體系,航母級配套 標(biāo)配：五星會所+商業(yè)街+教育配套 增配：五星酒店+會議中心+商業(yè)中心+醫(yī)療中心,整體配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計體系，是在滿足必須生活需求的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)張揚(yáng)奢華的表面風(fēng)格，與項目的整體氣質(zhì)一脈相承，更具點(diǎn)晴之功效，能較好提升項目的品質(zhì)感，在配合適中的價格策略，及集中開盤的人海戰(zhàn)術(shù)，此種模式在二、三線城市具備較強(qiáng)的現(xiàn)場殺傷力和品牌傳播性。,世紀(jì)金源集團(tuán)是黃如論創(chuàng)辦的綜合性跨行業(yè)國際集團(tuán)。集團(tuán)擁有“房地產(chǎn)開發(fā)、星級大飯店、大型購物中心、金融資本運(yùn)營、礦業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理”六大支柱產(chǎn)業(yè)。 世紀(jì)金源立足城市運(yùn)營商之高度，開創(chuàng)出“造城”模式，投資開發(fā)的每個“世紀(jì)城”總建筑面積都在400萬平方米以上，被業(yè)內(nèi)稱為“大盤之王”。社區(qū)內(nèi)功能齊全，配套完善，囊括了大型購物中心、星級飯店、高級住宅、寫字樓、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，項目單體規(guī)?？胺Q中國第一。 目前在中國大陸已投資2000多億元人民幣，開發(fā)各類商品房8000萬平方米。其房地產(chǎn)業(yè)歷史達(dá)十七年，于全國各地開發(fā)地產(chǎn)20余項，總開發(fā)面積達(dá)3500萬平方米。成功開發(fā)了北京世紀(jì)城、昆明世紀(jì)城、長沙湘江世紀(jì)城、貴陽世紀(jì)城和合肥濱湖世紀(jì)城等大型綜合性樓盤。,世紀(jì)金源集團(tuán) “造城”先驅(qū),世紀(jì)金源已開發(fā)項目規(guī)模均在400萬以上，并堅持大批量集中開發(fā)集中銷售，每項目年均開發(fā)面積超過180萬，旺銷期月均銷售1000套以上,世紀(jì)金源集團(tuán) “造城”先驅(qū),超級項目配套業(yè)態(tài)規(guī)劃,數(shù)據(jù)來源： cric系統(tǒng)， 搜房網(wǎng),世紀(jì)金源集團(tuán) “造城”先驅(qū),隨配套完善價格提升速度慢于市場；單項目在當(dāng)?shù)孬@得高市場占有率,數(shù)據(jù)來源： cric系統(tǒng)， 搜房網(wǎng),北京世紀(jì)城： 總建面372萬平米，4年陸續(xù)開工，5年全部完工，5年全部售罄 昆明世紀(jì)城： 總建面480萬平米，2年密集開工，4年全部完工，3年全部售罄 貴陽世紀(jì)城 ：總建面600萬平米，3年密集開工，5年全部完工，5年全部售罄 合肥世紀(jì)城： 總建面480萬平米，2年密集開工，3年全部完工，4年全部售罄 長沙世紀(jì)城： 總建面400萬平米，2年密集開工，3年全部完工，4年全部售罄,動輒開發(fā)數(shù)千畝的土地，建造功能齊全的大型居住和商務(wù)綜合社區(qū)，世紀(jì)金源大盤模式的精髓是以快速周轉(zhuǎn)為依托的城市運(yùn)營，大規(guī)模滾動開發(fā)，所有的工程都在極短時間內(nèi)完成，再以低于周邊樓盤的價格迅速銷售，用高速周轉(zhuǎn)加快盈利周期。 先通過住宅把區(qū)域培養(yǎng)成熟，同時實(shí)現(xiàn)回流現(xiàn)金，通過學(xué)校、醫(yī)院、廣場等公建積累人氣，再通過建造購物中心、大飯店、寫字樓等商業(yè)，使之具備城市中心的功能，最終坐收土地升值收益。這種“以住養(yǎng)商，以城換地”的模式在二三線中心城市可以不斷復(fù)制。,世紀(jì)金源大盤戰(zhàn)略思想總結(jié),世紀(jì)金源集團(tuán) “造城”先驅(qū),項目位置：陵水縣的度假區(qū) ，距三亞市不到40公里，東距?？谑屑s200公里 發(fā) 展 商：雅居樂集團(tuán) 物業(yè)管理：第一太平戴維斯、雅居樂物（業(yè)）管理公司 建筑設(shè)計: edsa環(huán)境景觀規(guī)劃設(shè)計公司，美國著名酒店設(shè)計公司watg、美國rtkl國際建筑事務(wù)所 總占面積：15000畝 總建面積：960萬平方米 開發(fā)周期：10年 項目規(guī)模：酒店式公寓、海景別墅、海景公寓、多層住宅、酒店、商鋪、公寓、別墅,雅居樂清水灣-旅游地產(chǎn)典范,雅居樂清水灣-旅游地產(chǎn)典范,雅居樂清水灣-旅游地產(chǎn)典范,雅居樂清水灣小結(jié),政府、開發(fā)商、市場之間尋找結(jié)合點(diǎn) 為了實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商與市場三者之間形成利益平衡，雅居樂清水灣項目，迎合國家“海南國際旅游島”的導(dǎo)向性政策，把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向及產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，尋找政策支持結(jié)合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)投資效益與經(jīng)營風(fēng)險的最優(yōu)組合；結(jié)合自然資源優(yōu)勢，準(zhǔn)確掌握高端消費(fèi)群體需求動向（安置高端旅游度假第二居所逐步成為高端消費(fèi)者的需求時尚），借助行業(yè)發(fā)展的東風(fēng)，配備國際頂級奢華生活配套設(shè)備，引進(jìn)符合富豪人群及貴族人群地位與品味的優(yōu)質(zhì)生活模式，形成一個完美的利益平衡體。,與市場匹配的高起點(diǎn)定位 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，正是雅居樂清水灣項目造就品牌高度的又一利器。項目定位為人生第二國度及全球度假區(qū)中國樣板，如此自信的產(chǎn)品定位無疑彰顯了產(chǎn)品高端品牌的形象，全面提升項目的綜合市場競爭能力。同時，雅居樂清水灣將目標(biāo)客戶群體，鎖定為國際化生活的時尚富豪階層，并以此為標(biāo)準(zhǔn)，建立了一套相對完善的產(chǎn)品和服務(wù)體系。建筑設(shè)計、配套設(shè)施、軟性服務(wù)等諸多方面全部向國際頂級標(biāo)準(zhǔn)看齊，為消費(fèi)者呈現(xiàn)出一種國際化的自然與人文和諧融合的生活方式。我們可以這樣認(rèn)為，雅居樂在清水灣所做的不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)，而是為國內(nèi)外頂級富足人群打造了一座互通有無的橋梁，一座通往國際頂級生活方式的高速公路。,雅居樂清水灣小結(jié),多產(chǎn)業(yè)組合造就多盈利點(diǎn)，形成區(qū)域聯(lián)動和產(chǎn)業(yè)互動的模式,清水灣項目的開發(fā)模式是一種動態(tài)、開放的發(fā)展過程。注重核心產(chǎn)品的價值驅(qū)動，同時也注重產(chǎn)業(yè)鏈的整體配套和產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，這樣一來，在房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售進(jìn)入尾聲甚至銷售告罄之后，仍然能憑借著高爾夫球會、私人游艇俱樂部、養(yǎng)生、酒店、主題公園等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動，獲得長期穩(wěn)定的價值回報。由此，可以說清水灣項目的開發(fā)模式為一種實(shí)現(xiàn)土地長時間增值，可持續(xù)開發(fā)的投資回報模式。,雅居樂清水灣小結(jié),項目所在區(qū)位： 位處于天目山余杭大陸山，有25座峰巒，隔絕了城市的噪聲和污染，鬧中取靜，形成了極佳 的山居生活條件，其距離武林廣場約18公里，緊鄰新104國道，東西大道，隨著古墩路延伸 段開工建設(shè)和軌道交通規(guī)劃的推進(jìn)，良渚文化村將可融入杭州半小時生活圈。 良渚文化地是良渚組團(tuán)的核心區(qū)域，地處良渚大陸鄉(xiāng)山地與東茹溪支流之間，基地內(nèi)地貌、 植被豐富，生態(tài)環(huán)境良好，自古便是優(yōu)良棲息地。,萬科浪渚 品牌文化龍頭,10000畝占地規(guī)模，5000畝原生態(tài)山林， 5000畝建設(shè)用地； 總建筑面積340萬平米左右，住宅230萬平米， 公建50萬平米，旅游配套70萬平米; 1萬戶常住家庭，可容納34萬人的人口規(guī)模， 8000個工作崗位； 25座山、3片湖泊、1條河流、五大主題公園、 良渚國家遺址公園、博物院、大雄寺； 以步行510分鐘的尺度建立配套服務(wù)體系， 以每小時5公里步行速度建立的小鎮(zhèn)規(guī)模；,集旅游、居住、創(chuàng)業(yè)三重功能為一體的城市綜合有機(jī)體,萬科浪渚 品牌文化龍頭,在良渚文化村，博大淵博的博物館、充滿創(chuàng)意和人文氣息的商業(yè)街區(qū)、條件優(yōu)越的社區(qū)醫(yī)院以及完善的教育系統(tǒng)、游山步道、各類公園等等，共同構(gòu)成了文化村的城鎮(zhèn)級配套。,城鎮(zhèn)級配套設(shè)施-六大體系,萬科浪渚 品牌文化龍頭,良渚文化村“村民卡”系統(tǒng)由杭州萬科物業(yè)服務(wù)有限公司運(yùn)營，是面向所有良渚文化村業(yè)主的“一卡通式”服務(wù)系統(tǒng)，業(yè)主可通過使用“村民卡”享用業(yè)主班車（開卡即享有）、小區(qū)門禁（可在各自小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中心自選開通）、小鎮(zhèn)自行車（自愿預(yù)存押金和消費(fèi)款后可使用）、商家消費(fèi)（自愿預(yù)存消費(fèi)款后可使用）等各類免費(fèi)或有償社區(qū)配套服務(wù)內(nèi)容及業(yè)主專屬權(quán)益。,萬科浪渚 品牌文化龍頭,小鎮(zhèn)服務(wù)-出租車： 致力于新能源汽車普及推廣業(yè)務(wù)的浙江向國汽車租賃有限公司來到文化村啦，該公司全額投資、自主經(jīng)營、首批投放了10輛眾泰5008ev空調(diào)純電動車，將向廣大村民提供綠色環(huán)保的電動汽車各項租用服務(wù)。,服務(wù)項目： 有人代駕租車：本服務(wù)將向不具備自駕能力或者不愿自駕的客戶提供交通工具租賃、同時提供專業(yè)人員代駕服務(wù)。本項服務(wù)辦理迅速，服務(wù)簡便、到位，適合各個年齡層及各種交通項目服務(wù)。 無人自助租車：本服務(wù)針對僅具有專業(yè)駕駛能力，同時已申請成為向國租車會員的客戶提供自助租用車輛服務(wù)。 客戶私車代駕：本服務(wù)將為飲酒、或不具備駕駛資格的客戶提供其私家車的專業(yè)代駕服務(wù)。 服務(wù)時間 無人自助租車服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)：取車時間6:00-20:00；還車時間6：00-22:00 有人代駕租車服務(wù)時間： 6:00-22:00，緊急及預(yù)約用車除外 24小時服務(wù)熱線：400-080-6776 文化村專用萬科浪渚文化村,小鎮(zhèn)服務(wù)-自行車,自2011年2月26日，良渚文化村小鎮(zhèn)自行車系統(tǒng)正式開通。小鎮(zhèn)自行車系統(tǒng)由杭州萬科物業(yè)服務(wù)有限公司經(jīng)營管理，良渚文化村業(yè)主均可通過村民卡自助完成小鎮(zhèn)自行車的租、還車及刷卡計費(fèi)。在辦理村民卡之后開通小鎮(zhèn)自行車消費(fèi)功能，并向卡內(nèi)預(yù)存押金350元和一定的可消費(fèi)金額，其后即可至各小鎮(zhèn)自行車站租賃自行車使用。,萬科浪渚文化村,小鎮(zhèn)服務(wù)-村急送 主營范圍：良渚文化村范圍內(nèi)有償享受良渚食街送餐、村內(nèi)物品快送及商品代購等 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：每單重量不大于10公斤，3元/單 營業(yè)時間：7：3021：30 服務(wù)熱線：057188763008,村急送電動車的設(shè)計靈感來源于歐洲的一款休閑用車；車后的保溫箱由萬科獨(dú)家設(shè)計，專門前往深圳制作；車身經(jīng)過多次探討，最后定為散發(fā)熱情和貼心的橙色；維修方每周都會對電動車進(jìn)行定期檢查,萬科浪渚文化村,我們樂于參加小鎮(zhèn)的公共活動； 鄰居見面主動問好； 我們呵護(hù)孩子的自尊，在公共場合避免責(zé)罰； 孩子之間發(fā)生沖突，家長首先教導(dǎo)自家孩子； 鄰居長時間不在家時，我們幫助照看，遇有異常，及時告知管理人； 當(dāng)鄰居因房屋維修需要配合時，我們樂于支持和幫助； 我們拾獲樓上鄰居晾曬時飄落的衣物，妥善保管及時送還； 我們不往窗外拋撒物品，晾曬澆灌防止滴水； 在小鎮(zhèn)公共場所，我們放低談話音量； 在清晨和夜晚，我們主動將室內(nèi)音響降低； 我們在公共場所衣著得體，講究禮儀； 我們在乘車、購物時依次排隊，尊老愛幼； 婚喪喬遷等傳統(tǒng)風(fēng)俗不妨礙小鎮(zhèn)公共秩序、環(huán)境； 節(jié)假日我們只在指定地點(diǎn)燃放煙花爆竹，平時燃放征得管理人同意； 我們開車進(jìn)入小鎮(zhèn)不得按喇叭，開車窗時將音響聲音調(diào)低，停車后盡量將車 輛 防盜裝置調(diào)整到靜音狀態(tài)； 小鎮(zhèn)內(nèi)我們慢速行車，不開遠(yuǎn)光燈，主動禮讓行人； 我們在指定位置停放車輛，不跨線、壓線，且車頭朝向規(guī)定方向，停車即熄火； 小鎮(zhèn)內(nèi)出行，我們倡導(dǎo)使用自行車、電動車或循環(huán)巴士等； 保持公園、游山步道等公共場所的環(huán)境整潔，自覺帶走廢棄物品； 生活垃圾，分類處理； 在小鎮(zhèn)公共餐飲場所就餐，我們提倡自備打包餐盒； 購物買菜，我們使用環(huán)保袋或竹籃； 家中的閑置物品，在小鎮(zhèn)跳蚤市場交易或慈善捐贈； 在公共區(qū)域，未經(jīng)管理人同意，我們不放生、放養(yǎng)動物，栽種植物； 我們?yōu)閷櫸镛k理合法的證件，定期注射疫苗； 使用牽引帶遛狗，自覺清理糞便，不帶寵物進(jìn)入室內(nèi)公共場所，為具有攻擊性的 寵物戴上口罩。,公約宣言： 我們將以平等、秩序、仁愛、親睦、敬畏自然之心，塑造一個當(dāng)代中國理想小鎮(zhèn)的行為樣本，踐行人與自然、人與家園、人與人無限尊重的可能。,小鎮(zhèn)文化：浪渚村民公約,文明行車活動之按喇叭數(shù)據(jù)統(tǒng)計,8月24日傍晚，村民公約辦公室工作人員協(xié)志愿者在食街丁字口處分別進(jìn)行文明行車按喇叭數(shù)據(jù)統(tǒng)計活動，從18點(diǎn)開始對車流量及過往車輛按喇叭頻率進(jìn)行統(tǒng)計，此次參加活動的人數(shù)共計6人，持續(xù)1個小時的文明行車按喇叭統(tǒng)計活動。,真誠的心，志愿者在行動,七月炎熱的天氣依舊阻擋不了志愿者們的熱情，志愿者們在登山途中手持垃圾袋，帶著手套，認(rèn)真清理著步道上的垃圾。這支隊伍有老有少，有大人也有孩子，六十八歲的潘阿姨笑著說，在文化村居住了兩年，對這條古道再熟悉不過了，去年以來，隨著村里志愿者的頻繁清理，古道的清潔日益改善，自己能為文化村貢獻(xiàn)自己的力量再樂意不過了！,小鎮(zhèn)文化：志愿者,萬科良渚文化村研究小結(jié),項目情況： 項目位置：桃源居位于離深圳主城區(qū)70分鐘車程的關(guān)外寶安區(qū)。 占地面積：2000畝； 建筑面積：180萬m2；其中居住區(qū)130萬m2；商貿(mào)區(qū)24.5萬m2；教育區(qū)13萬m2；旅游區(qū)10萬m2； 容積率：2； 總戶數(shù)：近1.3萬戶，約6萬人,深圳桃源居 主題服務(wù)型樣板,“以商業(yè)為龍頭、以教育為中心、以環(huán)境為依托、以文化為內(nèi)涵”,項目先后九次調(diào)整建筑規(guī)劃，從完善社區(qū)建設(shè)規(guī)劃、修建道路、公交等基礎(chǔ)設(shè)施入手，大力投資環(huán)境綠化與景觀改善工程和公共文化、教育、體育和衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)，桃源居社區(qū)的大型公建設(shè)施包括：一所學(xué)校、二個市民廣場、三個社區(qū)公園、四大功能分區(qū)、五大特色會所，已形成集居住區(qū)、教育區(qū)、商貿(mào)區(qū)、旅游區(qū)四大功能于一體的大型綜合社區(qū)。,深圳桃源居 主題服務(wù)型樣板,集中與分散結(jié)合的功能分區(qū)，在完善生活配套的同時，實(shí)現(xiàn)了各區(qū)域配套的均衡,深圳桃源居 主題服務(wù)型樣板,以教育主題驅(qū)動整個開發(fā)過程，保證每個大組團(tuán)均有起爆點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷售,深圳桃源居 主題服務(wù)型樣板,社區(qū)教育理念 “關(guān)注兒童、關(guān)注婦女、關(guān)注老人、關(guān)注國際化“，促進(jìn)社區(qū)居民文化素質(zhì)的全面發(fā)展。 社區(qū)教育使命 以終身教育理論作為思想基礎(chǔ)，以建立完整的社區(qū)終身教育體系作為戰(zhàn)略保障，使澳大利亞成功的社區(qū)教育管理經(jīng)驗與中國的文化教育實(shí)際國情相結(jié)合，將桃源居社區(qū)建設(shè)成為具有國際水準(zhǔn)的學(xué)習(xí)型社區(qū)。 教育工作思路 以人為本，著眼于社區(qū)居民的全民發(fā)展；注重終身教育體系的科學(xué)性與合理性；注重教育的連續(xù)性與整體性；重視不同教育對象需求的多元化和教育教育培訓(xùn)內(nèi)容的豐富性；充分挖掘和利用社區(qū)及社會教育資源，使社區(qū)教育得以高效和低成本運(yùn)作。 社區(qū)教育宗旨 桃源居的社區(qū)教育宗旨，就是通過科學(xué)構(gòu)建滿足全體居民需要的終身教育體系、深入了解居民現(xiàn)實(shí)的和潛在的教育需求、有針對性地開展多層次、多元化、居民高度參與的教育培訓(xùn)活動。 社區(qū)教育體系與內(nèi)涵 桃源居社區(qū)的終身教育體系由學(xué)?；A(chǔ)教育、社區(qū)兒童教育、社區(qū)婦女教育、社區(qū)老人教育、社區(qū)家長教育、homestay (家庭寄宿)教育服務(wù)、社區(qū)意識教育和社區(qū)商業(yè)文化教育八個子系統(tǒng)組建而成。,深圳桃源居 主題服務(wù)型樣板,基礎(chǔ)學(xué)歷教育設(shè)施 清華實(shí)驗學(xué)校，是桃源居社區(qū)教育的重要組成部分，主要致力于適齡青少年的基礎(chǔ)教育工作。該校由桃源居集團(tuán)、清華大學(xué)、清華附中和清華附小共同投資約3.5億元人民幣興建。學(xué)校占地面積近18萬，建筑面積12.05萬，綠化率100%。學(xué)校的硬件設(shè)施按省一級學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)一次建設(shè)到位：學(xué)校教學(xué)區(qū)，生活區(qū)、辦公區(qū)布局合理，擁有200多間設(shè)備先進(jìn)的教室，數(shù)十間鋼琴房、音樂舞蹈房、繪畫室組成的藝術(shù)中心，標(biāo)準(zhǔn)的塑膠田徑場，可容納2000多人的室內(nèi)體育館，儀器設(shè)備齊全的實(shí)驗樓,深圳桃源居 主題服務(wù)型樣板,社區(qū)兒童教育設(shè)施 社區(qū)兒童中心，是社區(qū)兒童特長教育的重要基地。桃源居兒童中心下設(shè)培訓(xùn)部、托管服務(wù)部、學(xué)前教育部、活動部、外語部、成教部等機(jī)構(gòu)。 2005年，開發(fā)商將5400平方米的原世外桃源會所增資500萬改造成桃源居兒童中心。桃源居兒童中心建有獨(dú)立兒童文藝特長培訓(xùn)、學(xué)前教育、中小學(xué)校外補(bǔ)習(xí)及生活服務(wù)場地。,深圳桃源居 主題服務(wù)型樣板,桃源居兒童泛會所 桃源居兒童泛會所建于桃源居7區(qū)，建筑面積約1200平方米，是社區(qū)業(yè)主子女的兒童俱樂部和托護(hù)中心，為社區(qū)兒童提供豐富多彩的親子活動，例如兒童游戲、兒童作坊等，也提供兒童中午休息和放學(xué)后的看護(hù)服務(wù)、導(dǎo)讀教育和課外作業(yè)輔導(dǎo)等。 社區(qū)女子學(xué)校設(shè)施 桃源居女子學(xué)校，既是桃源居社區(qū)終身教育體系的重要組成部分，也是桃源居婦女教育的重要載體。桃源社區(qū)女子學(xué)校成立于2005年8月，建筑面積約1100平方米，10間教室，現(xiàn)有在校學(xué)員400多人。 老年大學(xué)教育設(shè)施 社區(qū)老年大學(xué)教育設(shè)施由位于森林體育公園的“老人頤康園“，建筑面積共約1200平方米。老年大學(xué)課程包括：書法繪畫、攝影、音樂、表演藝術(shù)、手工藝制作、體育養(yǎng)生、醫(yī)療保健及農(nóng)耕園藝等。,深圳桃源居 主題服務(wù)型樣板,公共教育設(shè)施