北京市住宅工程質量分戶驗收管理工作培訓講座.ppt

北京市住宅工程質量分戶驗收管理工作 培訓講座,北京市建筑工程監(jiān)督培訓中心 二零零九年九月,一、文件出臺的背景、管理目的和工作要求,1、文件出臺的背景 近年來，隨著北京經濟的快速發(fā)展，住宅工程建設發(fā)展迅速，為加強和完善住宅工程質量管理，確保住宅工程的建設質量，結合北京市實際情況，2005年市建委制定了關于印發(fā)住宅工程質量分戶驗收管理規(guī)定的通知（京建質2005999號），2006年又制定了關于印發(fā)關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導,意見的通知（京建質2006第139號，用于具體指導全市開展住宅工程分戶驗收工作，住宅工程的分戶驗收工作成為保證住宅工程質量、減少住宅質量投訴的重要手段之一。但是經過兩年工作實踐，發(fā)現(xiàn)在住宅工程分戶驗收中存在一些不完善之處。,目前執(zhí)行的（京建質2006139號）和關于印發(fā)住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見補充表格的通知（京建質20071285號）附件中住宅工程質量分戶驗收表需要填寫的表格內容較多，不便實際操作，為此，經組織有關建設、施工、監(jiān)理單位座談，聽取有關單位意見，結合實際情況，現(xiàn)制訂了關于加強住宅工程質量分戶驗收管理工作的通知（京建質2009383號），以下簡稱“383號文”。,關于印發(fā)關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見的通知（京建質2006139號）、關于印發(fā)住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見補充表格的通知（京建質20071285號）同時廢止。關于印發(fā)住宅工程質量分戶驗收管理規(guī)定的通知（京建質2005999號）附件中住宅工程質量分戶驗收表停止使用。,2、管理目的和工作要求,（1）明確各參建單位的質量責任 本文件中規(guī)定“建設單位是住宅工程質量分戶驗收工作的責任人。分戶驗收的具體組織工作應由建設單位項目負責人承擔”；“施工單位應當配合建設單位完成分戶驗收工作”；“工程監(jiān)理單位對分戶驗收承擔監(jiān)理責任”；參建的建設方、監(jiān)理方、施工方以及物業(yè)公司組成分戶驗收工作組。 分戶驗收工作組對建設方負責。,（2）貫徹建設工程施工質量驗收統(tǒng)一標準（gb50300-2001），把分戶驗收工作與施工過程中的分部工程、分項工程、檢驗批的驗收相銜接，并在分戶驗收過程中起到了對檢驗批的驗收結論進行復核的作用。,分戶驗收工作的組織者是建設單位。在分戶驗收過程中，建設單位組織施工、監(jiān)理和已選定的物業(yè)單位組成的分戶驗收組主要工作是：對已按照國家施工質量驗收規(guī)范進行驗收合格的工程采取分戶檢查的方式進行的復核。無論是施工過程中對分部工程、分項工程、檢驗批的驗收，還是分戶驗收，依據(jù)的標準均是國家施工質量驗收規(guī)范。在分戶驗收時，每一套住宅及公共部位工程質量檢查結論與相對應的檢驗批工程質量驗收結論應當一致。,（3）要求各參建單位切實落實分戶質量驗收責任。 通過383號文的制定和執(zhí)行，住宅工程在交付業(yè)主入住前，工程各參建單位組成的分戶驗收組確實進入每一戶對工程觀感質量和使用功能質量進行檢查。,原關于印發(fā)關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見的通知（京建質2006139號）和關于印發(fā)住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見補充表格的通知（京建質20071285號）附件中住宅工程質量分戶驗收表共分8項內容58張表格，操作中與檢驗批驗收存在一定的重復性工作，特別是有大量的表格填寫內容。本次文件的重新修訂，要達到參建單位切實對觀感質量和使用功能質量進行入戶實地檢查的目的。,（4）對住宅工程質量分戶驗收管理工作進行補充和完善。 明確了分戶驗收工作中各參建單位的職責和責任，規(guī)定了驗收組組成人員。 提出了分戶驗收的兩個階段和實施的時間，將分戶驗收合格作為主體結構分部工程質量驗收和工程竣工驗收的前置條件。 規(guī)定了分戶驗收工作要以分戶驗收工作方案為指導。 明確了監(jiān)理單位預驗收和分戶驗收的關系。,明確了分戶驗收工作組的工作程序和內容。 提出了對檢查項目進行標識管理的工作要求，實測實量、使用功能和觀感質量檢查完成后應粘貼標識，并對標識的樣式進行了規(guī)范。 明確了相應的檢查記錄表格內容可以手寫。 規(guī)定了分戶驗收的合格標準。,特別強調了對于檢查發(fā)現(xiàn)的不符合相關工程質量技術標準、規(guī)范或設計文件要求的項目應填寫住宅工程質量問題整改處置記錄。 修訂了住宅工程質量分戶驗收表，補充了住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表。 明確了相關分戶驗收資料的保存單位。 對于參建單位不按照分戶驗收管理工作要求履行職責的，由市住房城鄉(xiāng)建設委或區(qū)縣建委責令改正。,二、京建質2009383號文件的內容,為進一步加強本市住宅工程質量管理，落實住宅工程質量分戶驗收管理規(guī)定（京建質2005999號），保證新建住宅工程觀感質量和使用功能質量，結合本市實際情況，現(xiàn)將有關要求通知如下：,二、京建質2009383號文件的內容,（一）建設單位是住宅工程質量分戶驗收工作（以下簡稱分戶驗收）的責任人。分戶驗收的具體組織工作應由建設單位項目負責人承擔。 建設單位項目負責人應組織成立分戶驗收工作組進行分戶驗收。,分戶驗收工作組成員應包括以下人員： 1、建設單位各專業(yè)技術負責人。 2、監(jiān)理單位各專業(yè)監(jiān)理工程師。 3、施工單位項目技術、質量負責人,項目技術、質量專業(yè)人員等。 4、分包單位項目負責人、專業(yè)技術質量負責人（參加分包項目質量分戶驗收）。 5、已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司項目負責人、專業(yè)技術人員等。,（二）分戶驗收分為兩個階段進行。 第一階段: 建設單位應在主體結構分部工程驗收前，組織相關單位和人員對住宅工程的每一套住宅及公共部位的主體結構工程觀感質量、結構尺寸和使用功能質量進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織主體結構分部工程質量驗收。,第二階段: 建設單位應在施工單位提交工程竣工報告后，單位（子單位）工程竣工驗收前，組織相關單位和人員對住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程觀感質量、主要部位凈尺寸和使用功能質量進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質量竣工驗收。,（三）在分戶驗收第一階段開始30天前，建設單位項目負責人應組織施工單位和監(jiān)理單位編制完成分戶驗收工作方案。 分戶驗收工作方案應明確分戶驗收工作組成員和人員職責、兩個階段的驗收工作組織程序等內容，確定每一套住宅和公共部分工程的檢查驗收項目、內容和數(shù)量，并繪制抽查點分布圖，同時應落實質量檢查人員和檢查工具。,（四）施工單位應當配合建設單位完成分戶驗收工作。施工單位應當建立住宅工程各檢驗批、分項、分部（子分部）工程與每一套住宅及公共部位的對應關系，并應在主體結構分部工程施工報驗表（在附件中單獨列明）和工程竣工驗收報告中分別予以明確，以備分戶驗收時進行檢查。,(五)工程監(jiān)理單位對分戶驗收承擔監(jiān)理責任。 工程總監(jiān)理工程師應依據(jù)分戶驗收情況組織對工程質量進行竣工預驗收，預驗收合格后總監(jiān)理工程師方可在施工單位工程竣工報告上簽署意見，并對工程進行質量評估，提出工程質量評估報告。 工程質量評估報告應包含對分戶驗收進行評估的結論，并應經總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。,(六)分戶驗收應依據(jù)國家和本市工程質量標準、規(guī)范，以及設計文件和施工合同約定，對單位工程每一套住宅和公共部位進行驗收。,（七）在分戶驗收的檢查驗收過程中，應對涉及到的工程觀感質量和使用功能質量作為主要檢查驗收項目，包括：建筑結構外觀及尺寸偏差；門窗安裝質量；地面、墻面和頂棚面層質量；防水工程質量；采暖、制冷、通風系統(tǒng)安裝質量；給水、排水系統(tǒng)安裝質量；室內電氣工程安裝質量；其他規(guī)定、標準中要求分戶檢查的內容。,（八）分戶驗收工作組在檢查驗收時應做好以下工作： 1、對于上述檢查驗收項目，應逐項對照住宅工程相應檢驗批質量驗收規(guī)定的檢查項目進行驗收，并應對驗收合格的項目在住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表的相應位置填寫對應的檢驗批質量驗收記錄表格的編號。,2、對于工程觀感質量和使用功能質量應全數(shù)檢查驗收，并應分別采取實測實量，以及查驗有關安全及功能的檢驗和抽樣檢測結果報告等手段進行檢查。觀感檢查項目應通過目測觀察的方法檢查。平整、垂直、標高等需要實測實量的檢查內容，應使用靠尺板、水平儀和尺子等專業(yè)檢查工具，按照質量驗收標準規(guī)定的檢查數(shù)量和方法進行檢查驗收。,3、對于檢查驗收符合要求的，應在檢查點位上做出明顯檢查標識（含主體結構工程檢查驗收符合）。根據(jù)實際檢查情況，檢查標識內容應包括以下內容：住戶編號、房間位置、檢查項目內容、實測實量結果、對應的檢驗檢測報告編號、觀感質量檢查結果、使用功能質量現(xiàn)場檢查結果，以及檢查驗收結論等內容。,4、檢查標識可采取印章、不干膠標貼等形式制作，相應檢查內容可手寫，同時應能夠保持其牢固和耐久性。主體結構工程檢查標識應保留至下一道工序施工。其余檢查標識應保留至單位（子單位）工程質量竣工驗收合格前。,5、對于已全部裝飾裝修和設備安裝到位的住宅工程，上述檢查標識有可能影響工程裝飾效果時，應采取在住宅戶內顯著位置設立檢查圖表等形式標明檢查結果。,6、對發(fā)現(xiàn)的住宅工程觀感質量和使用功能質量不符合相關工程質量技術標準、規(guī)范或設計文件要求的，分戶驗收工作組應填寫住宅工程質量問題整改處置記錄，書面責成責任單位進行整改并應對整改情況進行復查，復查情況應經建設單位專業(yè)負責人或監(jiān)理單位專業(yè)監(jiān)理工程師簽字認可。,（九）分戶驗收合格應符合下列規(guī)定：,1、施工單位已提交工程竣工報告，并已完成建設工程設計和施工合同約定的工作量。 2、工程所含分部（子分部）工程的質量均已驗收合格。,3、每一套住宅及公共部位工程質量檢查結 論與相對應的檢驗批工程質量驗收結論一致，且住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表齊全。 4、每一套住宅及公共部位工程的觀感質量由驗收人員通過現(xiàn)場檢查，并共同確認為合格。,5、按照本規(guī)定要求，對每一套住宅及公共 部位檢查合格后，已在檢查點位上做出了明顯檢查標識或設立了檢查圖表。 6、對于工程質量不符合要求的項目，施工單位已整改完畢，且已經建設單位專業(yè)負責人或監(jiān)理單位專業(yè)監(jiān)理工程師重新檢查驗收合格，并形成整改處置記錄。 7、建筑物外墻顯著部位已鑲刻符合要求的工程標牌。,（十）分戶驗收合格后，應出具由建設單位項目負責人、總監(jiān)理工程師和施工單位項目負責人分別簽字并加蓋驗收專用章的住宅工程質量分戶驗收表。 （十一）建設單位、施工單位、監(jiān)理單位不按本通知要求履行職責的，由市住房城鄉(xiāng)建設委或區(qū)縣建委責令改正。,（十二）本通知自2009年7月1日起施行。2009年7月1日以后開始分戶驗 收的，應當按照本通知要求執(zhí)行； 2009年7月1日前已經開始分戶驗收但是尚未完成分戶驗收工作 的，可以按原規(guī)定執(zhí)行。,北京市建設委員會關于印發(fā)關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見的通知（京建質2006139號）、關于印發(fā)住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見補充表格的通知（京建質20071285號）同時廢止。關于印發(fā)住宅工程質量分戶驗收管理規(guī)定的通知（京建質2005999號）附件中住宅工程質量分戶驗收表停止使用。,附件： 1.住宅工程質量分戶驗收表 2.住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表 3.住宅工程質量問題整改處置記錄 4. 檢查標識（樣本）,分戶驗收管理工作流程示意圖,查看流程圖,四、分戶驗收問題解答,1、問：（京建質2006139號）、關于印發(fā)住宅工程質量分戶驗收工作的指導 意見補充表格的通知（京建質 20071285號）同時廢止。是否廢止？ 答：是廢止了。,2、問：分戶驗收所執(zhí)行的質量驗收標準是什么？ 答：在分戶驗收過程中，對于工程觀感質量和 使用功能的檢查項目、檢驗方法、檢查數(shù) 量等應依照相關工程質量技術標準和規(guī)范 執(zhí)行。,3、問：分戶驗收檢查過程中應檢查哪些項目和內容？ 答：對于工程觀感質量和使用功能質量應全數(shù)檢查驗收。采取實測實量和觀感檢查是分戶驗收時能夠在房間內目測觀察到的內容。對于有關使用功能質量的檢查應查驗相應的檢驗和抽樣檢測結果報告。在分戶驗收時，對應工程質量技術標準和規(guī)范所要求的檢查項目已隱蔽可不進行檢查。,4、問：分戶驗收檢查實測實量項目的數(shù)量如何確定？ 答：依照相應的工程施工質量驗收規(guī)范所規(guī)定的數(shù)量進行檢查。如：現(xiàn)澆結構尺寸偏差規(guī)范中要求的 “主控項目”應全數(shù)檢查；“一般項目”應抽查住戶套內構件數(shù)量的10%，且不少于3件。對于一套三室兩廳的住宅來講，5個房間20面可視墻面，應抽查觀感質量相對較差的3面。,5、問：分戶驗收和檢驗批驗收的關系是什么？ 答：分戶驗收是建設單位組織的對每一戶戶內和公共部位觀感質量和使用功能質量的抽樣檢查。檢驗批的驗收是依據(jù)國家施工質量驗收規(guī)范由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質量(技術）負責人等進行驗收。這兩個驗 收的組織主體不一樣。 分戶驗收的檢驗是對已按照國家施工質量驗收規(guī)范進行驗收合格的工程采取分戶檢查的方式進行的復核。在分戶驗收時，每一套住宅及公共部位工程質量檢查結論與相對應的檢驗批工程質量驗收結論應當一致。,當分戶驗收檢查發(fā)現(xiàn)有不符合規(guī)范中“主控項目”要求的情形時，應首先對對應的檢驗批的工程質量進行整改，整改合格后重新對檢驗批及相應的分項、分部工程進行驗收。 當發(fā)現(xiàn)有不符合規(guī)范中“一般項目”要求的情形時，“一般項目”的不合格點率經按對應的檢驗批劃分統(tǒng)計結果超過20%，或不合格點的最大偏差值大于1.5倍允許偏差時，應對對應的檢驗批的工程質量進行整改，整改合格后重新對檢驗批及相應的分項、分部工程進行驗收。,6、問：分戶驗收時人員和工具可能與檢驗批驗收時不同，相同點位的實測實量數(shù)值可能不同，是否需要重新對檢驗批驗收？ 答：在檢查工具符合相關計量標準條件下，同一點位數(shù)值存在人為讀數(shù)誤差。只要按照相關驗收標準、規(guī)范和設計文件得出的結論與檢驗批一致，分戶驗收合格，不必重新驗收檢驗批。,7、問：附件4檢查標識（樣本）保存什么時候？ 答：分戶驗收第一階段檢查標識保留至下道 工序施工。分戶驗收第二階段檢查標識 應保留至單位（子單位）工程質量竣工驗收前，即參建四方形成單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄的簽章時間前?？⒐そ桓妒褂脮r可予以清除。,8、問：分戶驗收工作方案在分戶驗收第一階段開始30天前編制完成是否時間太緊，尤其是對第二階段而言，而且裝修的標準有些還未確定？ 答：分戶驗收工作方案在分戶驗收第一階段開始30天前編制完成，第二階段驗收內容可以 按照設計要求進行編制，當裝飾裝修和設備安裝工程發(fā)生變更時應及時進行調整和完善。,9、問：附件2中，“驗收內容”如何填寫？“施工單位檢查評定結果”是否應增加“分包單位項目責任人