銀行管理論文-住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成及防范.doc

銀行管理論文-住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成及防范一、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成1.由借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于借款人不遵守合同約定的按期還貸而導(dǎo)致銀行利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，這是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)中最常見的。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購(gòu)房屋，從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。我國(guó)正處于就業(yè)壓力的高峰，勞動(dòng)力的相對(duì)過剩現(xiàn)象將在一定時(shí)期內(nèi)存在；加上人們選擇工作的觀念也在發(fā)生變化，伴隨著勞動(dòng)用工制度的深化改革和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的起伏變化等，這些都會(huì)影響借款人收入的穩(wěn)定，從而影響還款計(jì)劃的順利執(zhí)行。我國(guó)目前對(duì)借款人的審查主要是靜態(tài)審查，而不是過程或動(dòng)態(tài)審查；主要審查借款人借款時(shí)的還款能力，也就是貸款時(shí)的把關(guān)，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業(yè)銀行無法對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督，商業(yè)銀行對(duì)樓市的預(yù)測(cè)也相當(dāng)困難。并且，我國(guó)目前還沒有對(duì)職工個(gè)人的資信狀況調(diào)查和評(píng)估的機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行很難對(duì)借款人資信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確的定量判斷。二是借款人在通過按揭方式購(gòu)置房屋并發(fā)生一段按揭期后，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購(gòu)房行為，而利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購(gòu)置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，也就是所謂的“理性違約”。這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的損害更大。房地產(chǎn)行情上漲時(shí)，這種情況一般不會(huì)發(fā)生。但房地產(chǎn)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的周期性，我國(guó)房地產(chǎn)同樣也要遵循這個(gè)規(guī)律。三是個(gè)別借款人利用我國(guó)信用制度不健全的漏洞，利用借方與貸方的信息不對(duì)稱，在申請(qǐng)住房貸款時(shí)就存在詐騙動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致到期不歸還貸款。這種情況雖然數(shù)量不大，但危害相當(dāng)嚴(yán)重。四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。2.由房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同約定準(zhǔn)時(shí)、按合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將樓房交付借款人使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛，貸款利益受到損失。具體表現(xiàn)：一是善意違約。開發(fā)商將購(gòu)房款入賬后，因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會(huì)，通過不正當(dāng)?shù)氖侄?，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購(gòu)買開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金；甚至偽造購(gòu)房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。3.銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的真正受害者，也是防范以至杜絕信貸風(fēng)險(xiǎn)的最大受益者，理應(yīng)在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)上積極主動(dòng)。在面臨外部環(huán)境不確定的情況下，商業(yè)銀行由于信息不對(duì)稱和自身體制不健全而面臨風(fēng)險(xiǎn)，主要包括逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。按照委托代理理論，在銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者提供貸款上，商業(yè)銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問題是指那些具有很強(qiáng)冒險(xiǎn)精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業(yè)銀行獲得貸款，從而給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。最近兩三年，由于房?jī)r(jià)大幅度上漲，許多投資性購(gòu)房者在短時(shí)間內(nèi)致富，造成投資性購(gòu)房者所占的比重在不斷上升，出現(xiàn)了利用一套住房重復(fù)抵押、多次抵押和循環(huán)抵押進(jìn)行貸款，過度投機(jī)等行為，這無疑加重商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于住房信貸是銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，許多商業(yè)銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風(fēng)險(xiǎn)的危害性。在對(duì)客戶的審查過程中敷衍了事，不能嚴(yán)格按照銀行的規(guī)章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進(jìn)行商業(yè)用房貸款，或者對(duì)未完工的期房發(fā)放貸款。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防范，是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范工作的重中之重。4.借款契約引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一是合同潛伏的風(fēng)險(xiǎn)。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)潛伏在合同本身，應(yīng)全力避免。二是貸款保證形式風(fēng)險(xiǎn)。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項(xiàng)規(guī)定對(duì)保證貸款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，從短期看，規(guī)模小或經(jīng)營(yíng)不善的單位相當(dāng)多，讓這些企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保者并不能保證貸款人的債權(quán)利益；從長(zhǎng)期來看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，任何企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，貸款人債權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)也不一定有保證。5.抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的；三是價(jià)值不實(shí)，抵押人在對(duì)房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)弄虛作假，其評(píng)估價(jià)值超過實(shí)際價(jià)值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。二、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范1.加強(qiáng)貸款管理。一是商業(yè)銀行要提高認(rèn)識(shí)，克服把房地產(chǎn)信貸片面作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)上急功近利的不良傾向。對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關(guān)系，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)一再證明，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別是居民對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的社會(huì)預(yù)期高度正相關(guān)，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為住房信貸是低風(fēng)險(xiǎn)品種。要改變把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)的觀點(diǎn)，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。既要支持有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房，又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)注意市場(chǎng)細(xì)分，優(yōu)化自身的貸款結(jié)構(gòu)；要合理設(shè)定高檔住房信貸與中低檔住房信貸的比例、商業(yè)樓宇與住宅開發(fā)信貸比例、開發(fā)貸款與個(gè)人住房信貸比例、開發(fā)貸款與流動(dòng)性貸款比例等。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購(gòu)房者套取貸款。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購(gòu)房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強(qiáng)貸款管理，對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。同時(shí)，適當(dāng)提高個(gè)人購(gòu)房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對(duì)高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對(duì)廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對(duì)路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的金融風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。2.拓寬房地產(chǎn)融資渠道。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險(xiǎn)增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)籌集開發(fā)資金。目前，我國(guó)4萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有70多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，其數(shù)量同其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。因此，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該適當(dāng)放松對(duì)房地產(chǎn)公司上市的嚴(yán)格限制，擴(kuò)大融資渠道，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會(huì)上的小規(guī)模閑散資金。二是建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長(zhǎng)期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，要逐漸把房地產(chǎn)投資變成大眾化的投資工具。三是將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場(chǎng)。保險(xiǎn)資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長(zhǎng)，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。四是引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，加大力度引進(jìn)外資來提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資。五是鼓勵(lì)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。六是積極發(fā)展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補(bǔ)貼、利息低的特點(diǎn)，滿足部分居民的購(gòu)房需要。3.加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理。建立對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，建立和完善個(gè)人信用等級(jí)制度，加強(qiáng)對(duì)借款人的借款動(dòng)機(jī)和還款能力的審查。貸款風(fēng)險(xiǎn)管理是從接受借款人申請(qǐng)住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險(xiǎn)管理。主要包括對(duì)貸款人資信的調(diào)查、確定申請(qǐng)人的還款能力和信譽(yù)狀況，對(duì)抵押物的價(jià)值評(píng)估、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)、對(duì)擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的審查。建立借款人資信管理動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、收人情況、償債記錄、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、家庭成員等。特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購(gòu)房動(dòng)機(jī)的調(diào)查。根據(jù)借款人的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。二是嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)，特別是資金審查。期房按揭項(xiàng)目審查時(shí)，開發(fā)商必須提供合