宜賓房地產暨土地情況調研報告.docVIP

宜賓房地產暨土地情況可行性調研報告序言： 本次調研歷時四天，共走訪宜賓市兩區(qū)四縣(翠屏區(qū)、南溪區(qū)、宜賓縣、珙縣、高縣、長寧縣)。主要針對宜賓市宏觀市場調查及區(qū)域地塊價值做簡要分析。 本次對宜賓進行市場專項調查，最終目的是在了解、搜集宜賓市房地產市場有關數(shù)據(jù)的基礎上，分析宜賓市房地產市場的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，從而尋找異地開發(fā)的潛在機會和可行性。通過對相關調查數(shù)據(jù)和資料的收集整理，力求對宜賓的房地產市場做到基礎、有效的認知。第一部分：宜賓市概況一、地理位置宜賓市位于四川省南部，地處川、滇、黔三省結合部、金沙江、岷江、長江匯流地帶。市境東鄰瀘州市，南接云南邵通地區(qū)，西界涼山彝族自治州和樂山市，北靠自貢市，東西最大橫距153.2千米，南北最大縱距150.4千米，全市幅員13298平方千米。宜賓城在宜賓市境中部偏北，處于金沙江、岷江河止段與長江正流始段交匯處。北接巴蜀腹地，沿金沙江、石門江可達云南綏江、鹽津灘頭；溯岷江而上，可達樂山、成都；順長江而下，經重慶、武漢、南京、鎮(zhèn)江能直達上海。由于地處四川盆地通向云貴高原的交通沖要，乃宜珙鐵路與內昆鐵路接軌之地，成為西南半壁四川攀西、貴州六盤水、重慶三個經濟區(qū)相互聯(lián)系的紐帶，川滇黔結合部區(qū)域的交通樞紐。宜賓第二產業(yè)發(fā)達；全市土地總量1327077.64公頃，全市總人口563萬，其中其中中心城區(qū)總人口86萬。（2012年底數(shù)據(jù)）二、行政區(qū)域宜賓市現(xiàn)轄有翠屏區(qū)、南溪區(qū)、宜賓縣、江安縣、長寧縣、高縣、筠連縣、珙縣、興文縣、屏山縣2區(qū)8縣。 共有72個鄉(xiāng)、104個鎮(zhèn)、10個街道辦事處、298個人社區(qū)居民委員會、2317個居民小組、2947個村民委員會、22983個村民小組。2011年宜賓城區(qū)建成面積68.36平方千米，由“一心七組團”構成：“一心”即三江口核心區(qū)，“七組團”分別為舊城組團、江北組團、南岸東區(qū)、南岸西區(qū)及白沙組團（臨港經濟開發(fā)區(qū)）、南廣組團、天柏組團。三、交通宜賓是四川省內以鐵、公、水、空綜合立體交通網絡著稱的區(qū)域中心城市。至2008年末，全市公路總里程達11923.68千米，其中，村道7172.07千米，四級以上公路5995.26千米。建成通鄉(xiāng)油路（水泥路）394千米，通村公路2269千米。高速公路直通宜賓、成都、重慶及云南。先后開通了直達北京、上海、廣州、深圳、成都、昆明、重慶、貴陽、北海、?？诘瘸鞘械暮骄€，其中1000噸級船舶和3000噸級船隊可常年晝夜通航。宜賓市按照突出南向、西向，拓展北向、東向的思路，確立了“66111”綜合交通樞紐藍圖，即：6條高速公路（內宜、宜水、樂宜、宜瀘渝、宜攀、宜敘），6條鐵路（內昆、成貴、宜遂、渝昆、宜攀、宜珙威畢）、1條黃金水道（長江航道），1個港口（宜賓港），1個機場（宜賓航空港）。加快構建水路、公路、鐵路、航空、港口相配套，四通八達、覆蓋全市的立體交通網絡，建設承東啟西、連南接北、通江達海的綜合交通樞紐，成為西部綜合交通樞紐的區(qū)域性次級樞紐。四、宜賓市經濟簡述宜賓市被譽為“中國白酒之都”、“早茶之鄉(xiāng)”、及“中國優(yōu)秀旅游城市”的稱號；是一個以工業(yè)、農業(yè)、旅游業(yè)為主的港口城市。中心城市結構為1主2副結構：即中心城區(qū)為主城區(qū)、舊州工業(yè)開發(fā)區(qū)及宜賓經濟開發(fā)區(qū)為副城區(qū)。宜賓市為四川省農業(yè)、水能、煤礦資源富集配套的城市，重點產業(yè)有食品、能源、化工、化纖、機械、造紙、旅游等，其城市建設圍繞“一道、二港、三鐵、四路、五碼頭、六高速”為目標，全力推進鐵、公、水、空立體交通網絡的規(guī)劃和建設，著力構建大交通、大通道、大動脈，為把宜賓建成長江上游川滇黔結合部綜合交通樞紐和經濟強市，“一樞紐、一城兩中心、四基地”（即：綜合交通樞紐，百萬人口大城市、商貿和物流中心，酒類食品基地、綜合能源基地、化工輕紡基地、機械制造基地）。全市經濟呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好勢頭。宜賓市三大產業(yè)結構不斷優(yōu)化，其中第二產業(yè)（尤其是工業(yè)）是拉動經濟增長的主導力量，第三產業(yè)對經濟增長的拉動作用相對有限，宜賓市二產業(yè)投資增速較快，讓將以高于三產業(yè)的速度發(fā)展。第二部分、宜賓樓市概況樓價平衡帶升的因素1）城市化進程 四川省將在“十二五”期間，把8個地級城市培育為百萬人口以上的特大城市，其中宜賓工業(yè)化發(fā)展迅速，實現(xiàn)百萬級特大城市并不困難，按照目前城鎮(zhèn)化率年平均2%左右的增長速度，2020年內必定形成百萬城區(qū)人口的大型地級城市。2） 供求失衡 長期以來，由于土地供給有限，拍賣土地較少，導致新修建房屋和新開樓盤較少。目前宜賓市新老城區(qū)加起在內，在售樓盤并不多。對于剛需群體基數(shù)較大的宜賓來說，從2012年底開始，才逐步趨于供需平衡，根據(jù)宜賓零距離數(shù)據(jù)庫分析，預計3-4年內，仍會保持平衡關系。而周邊的瀘州、樂山等地，在售樓盤較多，特別是樂山今年以來新開樓盤有30多個?！拔镆韵橘F”，供求嚴重失衡，某種程度上，也是導致宜賓房價上漲的一個因素。宜賓樓市去化率2013年上半年，宜賓市主城區(qū)共計銷售商品房4992套。根據(jù)零距離從4月到9月的房地產周報數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)房地產銷售去化率受所謂“金九銀十歇盛夏”的定律影響不大，因為供需關系的存在，耗消量主要與土地及樓盤的推出時間有關。（周報數(shù)據(jù)另備）根據(jù)2%的城鎮(zhèn)化增長速度，宜賓房地產買方市場年需求應在150萬方左右，但之前幾年供應僅為80-100萬方，積累了4-5年的需求，這也使得臨港新區(qū)在設立后，供應土地得到迅速的消耗。消費市場購買動機：2013年上半年成交房產面積比項目709090100100120120150150以上比率915343111（來源自零距離2013年簡報數(shù)據(jù)）宜賓房地產市場上，70120的戶型仍是主力戶型，但120150的戶型也開始比較受歡迎。這說明消費市場改善性產品競爭在逐步加強。從2005年開始，宜賓大力改善人居環(huán)境、完善社區(qū)配套、提升居住品質卓有成效。 不過本地幾大開發(fā)商由于多年來形成的封鎖行經營，導致之前很多產品都缺乏真正的作品亮點，沒有更多引進外來設計元素與經營理念。之前萊茵河畔的成功印證了這一點，消費市場對改善性產品需求越來越高，而樂山邦泰臨港國際也是抓住這一市場特性，創(chuàng)造了所謂的“臨港神話”。宜賓住宅市場份額分布宜賓市主城區(qū)1-5月去化量超過供給量75%，剛需產品面積段戶型去化超過80%，說明整個市場需求旺盛，整體住宅市場量價均呈上升趨勢。宜賓房地產區(qū)域性價格類比： 由于南岸區(qū)受市政府行政單位搬遷影響，已逐步形成完善配套，建設樓盤均為品質較高項目，銷售價格也相對較高。中壩片區(qū)由于拆遷難度及火車站環(huán)境影響，在整體市區(qū)房價上最為落后，但由于房價偏低，且臨近舊城區(qū)域，未來發(fā)展提升空間較大。臨港新區(qū)作為國家級經濟開發(fā)區(qū)，未來區(qū)域價格明顯高于城北中壩片區(qū)及江北區(qū)域，將是未來置業(yè)安家的首選之地。第三部分、土地市場概述一、宏觀分析 隨著臨港工業(yè)迅速發(fā)展和交通建設的加快，宜賓的經濟實力將得到本質的提升，人民的消費購買能力迅速增強，為房地產市場的發(fā)展提供有力的消費支撐。 宜賓市將充分發(fā)揮優(yōu)勢加快工業(yè)產業(yè)的發(fā)展，同時帶動第一與第三產業(yè)的發(fā)展，堅持“一主三化三加強”著力打造“一樞紐、一城、兩中心、四基地”，伴隨城市的發(fā)展，投資熱潮不斷加劇，將吸引大量的外來商家落戶宜賓，為房地產未來的投資開發(fā)提供廣闊的空間。 宜賓市居民生活水平不斷提高，伴隨城市化建設的縱深發(fā)展，宜賓市中高檔人群的居住觀念逐步轉變，對居住環(huán)境、品質的要求也越來越高，為房地產快速發(fā)展提供了有力的需求保證。二、規(guī)劃格局 據(jù)相關規(guī)劃，到2015年，宜賓中心城區(qū)城市建設用地控制在100平方公里。宜賓城區(qū)各組團用地規(guī)模已被列入宜賓市近期建設規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，老城區(qū)以人口疏解和環(huán)境優(yōu)化為主，規(guī)劃用地規(guī)模為3.7平方公里；南岸東區(qū)重點建設三江口沿岸區(qū)域，規(guī)劃用地規(guī)模為7.2平方公里；中壩及天柏近期重點建設，規(guī)劃用地規(guī)模為15平方公里；南岸西區(qū)規(guī)劃用地規(guī)模為13.6平方公里；臨港經濟開發(fā)區(qū)近期重點建設，規(guī)劃用地規(guī)模為26平方公里；南廣河區(qū)域，近期實施保留優(yōu)化，規(guī)劃用地規(guī)模為1.3平方公里；江北五糧液產業(yè)園區(qū)規(guī)劃用地規(guī)模為15.9平方公里 以三江口為核心，沿金沙江及長江兩岸發(fā)展為主軸，沿岷江北延為輔軸，最終形成“東進、西拓、北延”的城市空間發(fā)展方向。三、宜賓土地市場分析 宜賓市未來規(guī)劃綜述市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍：宜賓市域行政管轄范圍，面積13283平方公里。 城市規(guī)劃區(qū)：包括翠屏區(qū)、柏溪鎮(zhèn)、喜捷鎮(zhèn)、安邊鎮(zhèn)、普安鄉(xiāng)和羅龍鎮(zhèn)、石鼓鄉(xiāng)、馬家鄉(xiāng)，面積1425平方公里。 中心城區(qū)：規(guī)劃中心城區(qū)包括城市核心地區(qū)及周圍功能組團，其范圍主要以高速環(huán)路為界，包括高速環(huán)路內所有區(qū)域和環(huán)外的羅龍地區(qū)，面積約708平方公里?！耙缓恕⒁粠?、二線、五點”的放射狀城鎮(zhèn)空間布局結構。 “一核心”：即宜賓中心城區(qū)； “沿江發(fā)展帶”：即沿岷江和長江東西向城鎮(zhèn)發(fā)展帶；沿江宜賓地區(qū)部分包括宜賓市區(qū)和屏山縣城（含蕨溪鎮(zhèn)）、高場喜捷鎮(zhèn)；南溪縣城、江安縣城等重要城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)。 “兩條發(fā)展軸線”：即依托內宜高速、宜珙鐵路、金筠鐵路、南廣河流域，串聯(lián)中心城市、巡場鎮(zhèn)、珙泉鎮(zhèn)、文江鎮(zhèn)、慶符鎮(zhèn)、筠連鎮(zhèn)、巡司鎮(zhèn)等主要節(jié)點的資源開發(fā)與能源工業(yè)型城鎮(zhèn)發(fā)展軸線；依托宜賓長寧興文旅游通道，構建以中心城區(qū)、長寧鎮(zhèn)、古宋鎮(zhèn)為主要節(jié)點的旅游經濟型城鎮(zhèn)發(fā)展軸線。 “五個生長點”：即珙縣縣城（巡場珙泉鎮(zhèn)）、筠連縣城（筠連巡司鎮(zhèn)）、高縣縣城（慶符文江鎮(zhèn)）、長寧縣城和古宋鎮(zhèn)五個二級中心城鎮(zhèn)。土地開發(fā)類比統(tǒng)計 宜賓商住等用地供應量依舊偏少，商住用地和純商用地持平，工業(yè)用地占大頭。宜賓主城區(qū)組團分布圖區(qū)域發(fā)展分析： 上江北：本區(qū)依托五糧液產業(yè)園、宜賓機場、宜賓學院及高客站，吸引較大的流動人口。但由于在宜賓城區(qū)市民心中，江北距離市中心位置較遠較偏，區(qū)位影響不好，住宅價格難以達到較大提升。不過依附五糧液集團及宜賓學院的經濟發(fā)展，此區(qū)域未來提升空間較大。 舊城區(qū)：本區(qū)域地處宜賓市市中心位置，擁有較為完善的城市配套及傳統(tǒng)的核心商圈，是宜賓商住市場發(fā)展最為成熟的區(qū)域。但由于老城區(qū)建筑密度過大，改造成本高，土地資源匱乏，注定本區(qū)域無法在未來發(fā)展中大力推進。 南岸區(qū)：南岸作為宜賓城市發(fā)展重點方向，受市政府搬遷利好，機關單位多聚集于此，區(qū)域房地產市場近幾年發(fā)展迅猛。作為宜賓新的政治文化中心，南岸已成為宜賓消費群體公認的“富人區(qū)”，很多代表性樓盤都在此呈現(xiàn)。不過這幾年發(fā)展勢頭過快，除了西區(qū)大地坡可能還有剩余閑置及待清算土地，幾乎已無供地可能。 臨港新區(qū)：白沙組團作為“擁江東江，沿江發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略的主要方向之一。將是未來構建大宜賓城市框架的重要部分及腹心地帶。國家級的經濟開發(fā)區(qū)，擁有政府規(guī)劃支撐，依山傍水的自然資源，具有相當強的開發(fā)潛力。作為未來的重要居住地，港口物流區(qū)，目前臨港新區(qū)已有近十個高品質樓盤分布于此。未來3-5年將是宜賓市民置業(yè)考慮的重點區(qū)域。 中壩-天柏組團：房地產市場屬于起步階段，火車站的繁鬧臟亂，形成了市民對本區(qū)域較為惡劣的印象。但區(qū)域內土地儲備豐富，尤其是近幾年政府發(fā)展規(guī)劃向翠柏大道拓展，