2015房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本分?jǐn)偱c成本核算技巧-會(huì)議

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目 成本分?jǐn)偱c成本核算技巧,主講人：蔡 昌 中央財(cái)經(jīng)大學(xué),蔡 昌 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)管理系主任 著名房地產(chǎn)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)專家 被譽(yù)為“用第三種眼光看稅收籌劃” 國(guó)際注冊(cè)高級(jí)會(huì)計(jì)師（ICSPA） 美國(guó)克萊姆森大學(xué)高級(jí)訪問學(xué)者 北京中經(jīng)陽光稅收籌劃事務(wù)所首席專家 清華大學(xué)、北京大學(xué)客座教授 E-mail: caichang,1成本結(jié)構(gòu) 開發(fā)項(xiàng)目成本,房地產(chǎn)成本核算的步驟： 1、確定成本對(duì)象 2、確定成本項(xiàng)目 3、將成本支出計(jì)入成本對(duì)象具體項(xiàng)目 4、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本 比較與掌握：確定成本對(duì)象的原則？ 會(huì)計(jì)核算與稅法要求的差異,如何確定成本對(duì)象？, 單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。 在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，以各期（區(qū)）為成本核算對(duì)象。,會(huì)計(jì)成本對(duì)象的確定原則, 同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。,會(huì)計(jì)成本對(duì)象的確定原則,成本的確認(rèn) 稅收成本一般按照會(huì)計(jì)核算的成本結(jié)果來確認(rèn)。 操作要點(diǎn)： （1）成本是一種耗費(fèi)，很多會(huì)計(jì)方法都會(huì)影響成本。如存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法、折舊方法、成本分配方法、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法等，直接影響到資產(chǎn)的計(jì)價(jià)、成本和所得稅。 （2）成本要足額得到補(bǔ)償。 （3）成本憑證的搜集與保存，尤其是內(nèi)部憑證。,成本概念與成本補(bǔ)償,1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2、前期工程費(fèi) 3、建筑安裝工程費(fèi) 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5、公共配套設(shè)施費(fèi) 6、開發(fā)間接費(fèi) 請(qǐng)分析:哪些成本項(xiàng)目可控?,房地產(chǎn)六大成本項(xiàng)目,為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下項(xiàng)目： 1、土地買價(jià)（出讓金） 2、大市政配套費(fèi) 3、契稅 4、耕地占用稅 5、土地使用費(fèi) 6、土地閑置費(fèi) 注意國(guó)家相關(guān)政策。,土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),7、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi) 8、拆遷補(bǔ)償支出 9、安置及動(dòng)遷支出 10、回遷房建造支出 11、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi) 12、危房補(bǔ)償費(fèi) 會(huì)計(jì)處理：計(jì)入“開發(fā)成本”各明細(xì)賬。 思考與提高：土地閑置費(fèi)用如何處理？,土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的建安成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：土地閑置費(fèi)計(jì)入管理費(fèi)用。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知規(guī)定，土地閑置費(fèi)計(jì)入（ ）。,土地閑置費(fèi)的政策與處理,關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)） 對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。 【注意】：土地閑置期間需要繳納土地使用稅？,土地閑置費(fèi)的處理,項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 下列費(fèi)用可否列入前期工程費(fèi)： 1、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 2、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 【會(huì)計(jì)處理】：前期工程費(fèi)計(jì)入“開發(fā)成本 前期費(fèi)用”。,前期工程費(fèi),開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。 自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。一般稱為“建安成本”。 【會(huì)計(jì)處理】：根據(jù)不同的施工方式，采用不同的核算方法。主要分為發(fā)包方式和自營(yíng)方式。,建筑安裝工程費(fèi),開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 會(huì)計(jì)處理：計(jì)入“開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨(dú)立的非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 會(huì)計(jì)處理：根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)，分情況處理。,公共配套設(shè)施費(fèi),企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 會(huì)計(jì)處理：計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用” 運(yùn)用技巧：比較 開發(fā)間接費(fèi)用+ 管理費(fèi)用,開發(fā)間接費(fèi)用,2成本技巧: 核算方法與技巧,會(huì)計(jì)相關(guān)規(guī)定 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。 房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。,如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目,稅法相關(guān)規(guī)定 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。,如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目,稅法相關(guān)規(guī)定 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。計(jì)算公式如下： 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本,如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目, 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施： （1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 思考：如何處理？,如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目,（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 【思考】：上述兩種方法哪種處理好？ 如果產(chǎn)權(quán)不明確時(shí)，又該如何處理？,如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目, 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 【思考】：國(guó)家經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可能大于、小于或等于建造成本，如何處理？,如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目,企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。 制造成本法是一種不完全成本，其中期間費(fèi)用單獨(dú)劃分、歸集、核算。 【思考】：開發(fā)成本與期間費(fèi)用如何劃分？ 已完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品成本如何劃分？ 已售產(chǎn)品與未售產(chǎn)品成本如何劃分？,如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目,1占地面積法 按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用 地總面積的比例進(jìn)行分配。 2建筑面積法 按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用 地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。,成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理,3直接成本法 按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部 成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 4預(yù)算造價(jià)法 按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì) 象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 5、其他成本分配方法層高系數(shù)建筑面積法,成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理,層高系數(shù)建筑面積法： 對(duì)同一項(xiàng)目中既包含住宅，又包含其他類型房產(chǎn)的，可以采 用“層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ā弊鳛槌杀痉謹(jǐn)偟挠?jì)算方法。 （1）計(jì)算層高系數(shù) 在納稅人同一項(xiàng)目（包含不同類型房地產(chǎn)）中，選取住宅層 高為基數(shù)，設(shè)定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他的 用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層 高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)。 某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高/ 住宅層高,成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理,（2）計(jì)算層高系數(shù)面積 總層高系數(shù)面積=（某類型用房層高系數(shù)某類型用房可 售建筑面積） 某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù) 某類型用房已售建筑面積 （3）計(jì)算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本 =房地產(chǎn)開發(fā)總成本/ 總層高系數(shù)面積某類型用房已售部 分的層高系數(shù)面積,成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理,1土地成本的分?jǐn)?土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。,土地成本的分?jǐn)?2公共配套設(shè)施費(fèi) 單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 3其他成本項(xiàng)目 其他成本項(xiàng)目分配法由企業(yè)自行確定。,公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)?4利息費(fèi)用的分?jǐn)?一般常見分?jǐn)偡椒ǎ?（1）直接成本法 （2）預(yù)算造價(jià)法 可以考慮的其他方法：借款費(fèi)用資本化 【思考】：可以按照建筑面積法分?jǐn)偫⒊杀締幔?利息費(fèi)用的分?jǐn)?2019/10/2,33,開發(fā)間接費(fèi)用 國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)：企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 【稅收籌劃】：“管理費(fèi)用” 向“開發(fā)間接費(fèi)用”的轉(zhuǎn)化【會(huì)計(jì)處理】：如何核算“開發(fā)間接費(fèi)用” ：設(shè)置一級(jí)科目還是二級(jí)科目？,開發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理,2019/10/2,34,開發(fā)間接費(fèi)用 土增稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字【1995】6號(hào)）：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 【稅務(wù)指引】：會(huì)計(jì)核算的“項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”，如樣板間、售樓部等設(shè)施建造支出以及開盤前發(fā)生的沙盤、模型等投入費(fèi)用可按國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件列入開發(fā)間接費(fèi)用，在企業(yè)所得稅前列支扣除。 【思考】可否在土地增值稅清算時(shí)扣除？,開發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理,售樓部的成本核算技巧,售樓部隱藏著什么稅務(wù)秘密？,【思考】：樣板房的裝修費(fèi) 如何處理？,售樓部隱藏著什么稅務(wù)秘密？,損失的稅務(wù)處理技巧 1.成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)工程或單位工程報(bào)廢或毀損，應(yīng)按減去殘料價(jià)值或保險(xiǎn)公司、責(zé)任人賠償后的凈損失，直接計(jì)入繼續(xù)施工工程的開發(fā)成本。 2.成本對(duì)象如整體報(bào)廢或毀損，其損失可按規(guī)定報(bào)稅務(wù)部門批準(zhǔn)后，按報(bào)廢原因分別計(jì)入管理費(fèi)用或營(yíng)業(yè)外支出。,成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理,操作要點(diǎn) 報(bào)廢、毀損等損失應(yīng)當(dāng)盡早確認(rèn) 政策： 財(cái)稅【2009】57號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局2011年25號(hào)公告 【稅務(wù)指引】： （1） （2） （3）,成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理,【原則】：不論會(huì)計(jì)如何處理，預(yù)提費(fèi)用一般不得作為計(jì)稅成本扣除，僅有以下三項(xiàng)可以預(yù)提并稅前扣除： 1出包工程款 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的， 在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù) 提，但最高不得超過合同總金額的10。,預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問題,2公共配套設(shè)施建造費(fèi)用 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造 價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已 在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不 可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 3報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi) 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完 善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提，如企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金 、公建維修基金等。,預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問題,2019/10/2,41,工資薪金 1.工資薪金的范圍 基本工資、獎(jiǎng)金、津貼補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資、其他類似工資的支出。 2.工資薪金稅前扣除的條件 （1）已經(jīng)實(shí)際支付； （2）足額扣繳個(gè)稅； （3）合理范圍的標(biāo)準(zhǔn)。,工資薪金的會(huì)計(jì)核算與操作技巧,合理的工資薪金扣除問題 【政策解讀】：關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知 （國(guó)稅函20093號(hào)） 【籌劃思路】 1.適當(dāng)提高工資薪金 2.分紅額轉(zhuǎn)化為工資薪金,工資薪金的會(huì)計(jì)核算與扣除,2019/10/2,43,3.工資薪金的稅收籌劃 （1）工資福利化：教育、旅游、休閑、健身。 （2）工資均衡化：各期工資薪金懸殊較大時(shí)，要均衡化處理。 （3）基本工資及年終獎(jiǎng)金的合理規(guī)劃 【政策分析】： 基本工資、平時(shí)獎(jiǎng)金及年終獎(jiǎng)金,工資薪金的籌劃與操作技巧,2019/10/2,44,工資與年終獎(jiǎng)金的權(quán)衡與籌劃,某房地產(chǎn)公司總經(jīng)理稅前收入30萬元，如何使個(gè)人所得稅支出最小化？ 方案一：按月平均發(fā)放 應(yīng)納稅額（300000/122000）251375 12= 52500（元） 方案二：每月20000元，年終獎(jiǎng)60000元 應(yīng)納稅額=（200002000）20375 12+（6000015125） 47575（元） 較方案一節(jié)稅：52500475754925（元） 還有多種組合：大家可以進(jìn)行測(cè)算比較其稅負(fù)。,3成本技巧: 成本分拆技術(shù),2019/10/2,46,成本核算對(duì)象的確認(rèn)原則 （1）以單獨(dú)編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算的單位工程為成本對(duì)象。 （2）對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時(shí)間相近，由同一單位施工，可以合并為一個(gè)成本對(duì)象。 （3）單獨(dú)建筑的停車場(chǎng)，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。但利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)，作為公共配套設(shè)施處理。,成本核算對(duì)象的稅務(wù)確認(rèn),國(guó)稅發(fā)200931號(hào)規(guī)定的計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則： 1可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 2分類歸集原則 對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。,計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則,3功能區(qū)分原則 開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 4定價(jià)差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。,計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則,5成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 6權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。,計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則,【31號(hào)文件規(guī)定】：成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 最新政策修改： 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào) 2014-6-16 【政策分析與提示】如何把握該文件？,計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則,2019/10/2,51,成本核算對(duì)象的確認(rèn)原則 【稅務(wù)指引】：成本對(duì)象在開工之前合理確定，并 報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 【政策變化】國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào) 領(lǐng)會(huì)掌握文件精神,成本核算對(duì)象的確認(rèn),2019/10/2,52,成本核算賬務(wù)技巧 1、成本與費(fèi)用的轉(zhuǎn)化 【案例】：能進(jìn)成本不做費(fèi)用 2、降低自持物業(yè)成本 【案例】：酒店自持：土地成本、圍墻、景觀成本處理技巧 3、采用定期攤銷方法 【案例】：頂部穹窿的攤銷處理,涉稅成本核算的稅務(wù)技巧,2019/10/2,53,涉稅合同運(yùn)用技巧 1、分體工程項(xiàng)目的分簽技巧 2、單獨(dú)工程施工、裝修的成本切割 3、建安工程轉(zhuǎn)包 設(shè)計(jì)、成立、運(yùn)營(yíng)一家建筑公司 經(jīng)濟(jì)合同是一個(gè)稅控工具，經(jīng)濟(jì)合同 的法律效力成就其功能。,涉稅成本核算的處理技巧,2019/10/2,54,涉稅成本分拆技巧 1、成本分拆的秘密 商業(yè)地產(chǎn)、別墅與普通住宅的成本分拆策略 2、【思考】請(qǐng)問你有哪些成本分拆操作？,涉稅成本核算的處理技巧,案例分析：如何分拆成本,綜合體項(xiàng)目,開放式廣場(chǎng),2019/10/2,56,原來的成本分拆方法-建筑面積法 改變成本分拆方法-占地面積法 【分析】,案例分析：