2012.7杭州宏觀樓市分析與預測.ppt

華坤道威整合營銷機構(gòu) 2012-7,杭州樓市分析與預測,2,本專題，期望通過綜合分析得出針對樓市走勢預測的若干結(jié)論，為行業(yè)人士對后市的判斷與操作，提供一份有價值的參考。,3,依據(jù)經(jīng)驗， 選定影響樓市走勢的 3項重要因素， 進行專項基礎(chǔ)分析,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,經(jīng)濟 情勢,4,各分析內(nèi)容 之間的關(guān)系,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,經(jīng)濟 情勢,經(jīng)濟變化影響宏觀政策進行針對性調(diào)整,政策調(diào)整將影響到行業(yè)態(tài)勢（例如穩(wěn)增長觸發(fā)的降息金融政策）,5,整體結(jié)構(gòu)與推導思路,運用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進行深度分析,PART B,PART A,3項內(nèi)容的 專項基礎(chǔ)分析,經(jīng)濟 情勢,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,宏觀經(jīng)濟,杭州經(jīng)濟,趨勢分析,政策總結(jié),行業(yè)數(shù)據(jù),行業(yè)現(xiàn)象,6,整體結(jié)構(gòu)與推導思路,PART A,3項內(nèi)容的 專項基礎(chǔ)分析,經(jīng)濟 情勢,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,宏觀經(jīng)濟,杭州經(jīng)濟,運用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進行深度分析,PART B,得出最終走勢預判結(jié)論,得出基本結(jié)論,7,GDP增速呈現(xiàn)連降態(tài)勢，經(jīng)濟增長放緩態(tài)勢明顯，結(jié)構(gòu)性問題依然存在。,一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值107995億元，按可比價格計算，同比增長8.1%。從環(huán)比看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.8%。 從去年一季度至四季度，GDP同比增速持續(xù)回落，但每一個季度回落幅度都比較小。但是從今年一季度GDP增速從去年四季度的8.9%大幅回落至8.1%，超出普遍預期。,目前國內(nèi)經(jīng)濟處于底部波動時期，國際經(jīng)濟形勢也未明顯好轉(zhuǎn)，外貿(mào)出口不力，而內(nèi)需又不足夠旺盛，加之房地產(chǎn)行業(yè)的限制措施和工業(yè)生產(chǎn)的減速以及穩(wěn)健的貨幣政策抑制投資所導致中國GDP持續(xù)的回落。為了避免經(jīng)濟的硬著陸，將促使中國政府逐步放開貨幣政策，朝著進一步釋放流動性的方向繼續(xù)微調(diào)。,國民生產(chǎn)總值GDP變動情況,【經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)】,8,通脹威脅基本解除,“抗通脹”讓位“穩(wěn)增長”。,CPI下降趨勢還將延續(xù)一段時間。主要有兩個原因：1、中國經(jīng)濟減速，需求減少，對物價形成平抑作用；2、國際市場動蕩，大宗商品價格持續(xù)疲軟，也對CPI下降有利。且上述兩大現(xiàn)象仍會持續(xù)一段時間。 PPI持續(xù)下降，是因為去年以來中國經(jīng)濟放緩，且國家主動調(diào)控，并調(diào)低了“十二五”經(jīng)濟預期。而對于經(jīng)濟刺激政策，目前政府已出臺一些微調(diào)措施，但不太會出現(xiàn)大規(guī)模經(jīng)濟刺激計劃。,5月份全國居民消費價格總水平同比上漲3.0%。其中，城市上漲3.0%，農(nóng)村上漲2.9%；食品價格上漲6.4%，非食品價格上漲1.4%；消費品價格上漲3.6%，服務項目價格上漲1.7%。1-5月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲3.5%。 5元份全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降1.4%，環(huán)比下降0.4%。工業(yè)生產(chǎn)者購進價格同比下降1.6%，環(huán)比下降0.3%。15月平均，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降0.3%，工業(yè)生產(chǎn)者購進價格同比上漲0.1%。,CPI和PPI 變動情況,【經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)】,9,PMI指數(shù)的回落速度超過市場預期，經(jīng)濟硬著陸風險加大。,這是六個月以來，PMI指數(shù)首次下降。即便考慮到季節(jié)因素，2.9個百分點跌幅也已超過市場預期。值得我們注意的是新訂單的指數(shù)大幅回落至臨界點，表明市場的需求不旺盛；另一方面，實際上的庫存指數(shù)比較低，生產(chǎn)者對未來經(jīng)濟發(fā)展特別是產(chǎn)品需求的預期并不樂觀。綜合一系列的經(jīng)濟先行指標來看，目前的經(jīng)濟下行壓力比較明顯。預計6月份PMI的指標也難有較大改觀，甚至不排除繼續(xù)下行可能。,5月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為50.4%，相比上月回落達2.9個百分點。這一數(shù)據(jù)大大低于市場預期的52，已經(jīng)接近50的枯榮線，在一定程度上表明我國制造業(yè)再度接近臨界點。 生產(chǎn)指數(shù)下降至52.9%；出口訂單和新訂單分別下降至49.8%和50.4%；購進價格指數(shù)則大跌至44.8%。值得一提的是，企業(yè)的產(chǎn)成品庫存上升了2.7%，但原材料庫存則下降了3.4%，這在很大程度上表明企業(yè)面臨著銷售不暢和去庫存的壓力，將對大宗商品價格產(chǎn)生一定壓力。,制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)變動情況,【經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)】,10,M2增速略有回升, 政策仍有放松空間。,截至5月末貨幣供應量M1、M2的增速略有回升，但是回升的幅度很小，仍然處于比較低的水平，顯示經(jīng)濟活動依舊比較疲軟。而5月的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)也已顯示出這一跡象。5月份在通脹回落至近兩年新低的同時，投資、消費和工業(yè)增加值也創(chuàng)出多年來的新低。,5月末，廣義貨幣（M2）余額90.00萬億元，同比增長13.2%，比上月末高0.4個百分點； 狹義貨幣（M1）余額27.86萬億元，同比增長3.5%，比上月末高0.4個百分點； 流通中貨幣（M0）余額4.90萬億元，同比增長10.0%，比上月末低0.4個百分點。 當月凈回籠現(xiàn)金1160億元。,貨幣供應量增速情況,【經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)】,11,對未來經(jīng)濟的擔憂導致固定投資趨緩。,我國城鎮(zhèn)投資增速持續(xù)下滑，這其中固然有國家主動調(diào)控的原因，但是20.2%的增幅還是超出了此前的預期?？紤]到今年政府工作報告提出的今年經(jīng)濟增長7.5%的目標，目前投資增速還在正常范圍之內(nèi)。但是如果再考慮到國內(nèi)經(jīng)濟未來還將面對房地產(chǎn)調(diào)控帶來的地產(chǎn)投資增速下滑、制造業(yè)投資增速趨勢放緩的不利環(huán)境，現(xiàn)在已經(jīng)是時候考慮進行政策的預調(diào)微調(diào)了。,1-4月份，固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)75592億元，同比增長20.2%，增速較1-3月份回落0.7個百分點從環(huán)比看，4月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長0.77% 1-4月份，工業(yè)投資32926億元，增長23.8%，增速較1-3月份回落0.1%；其中采礦業(yè)投資2304億元增長24%，增速較1-3月份提高3.2%；制造業(yè)投資27251億元，增長24.4%，回落0.4%；電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)投資3371億元增長19%，提高0.6%,全社會固定投資情況,【經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)】,12,作為經(jīng)濟冷暖的風向標，電量增速的放緩，說明生產(chǎn)活躍程度降低。,工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)用電量是主要下降因素。每年的四月份都是用電量往上走的月份。工業(yè)企業(yè)全面開工，社會各種建設(shè)全面動工，天氣也逐漸轉(zhuǎn)暖，居民和服務業(yè)用電量開始增加。而今年4月份用電量竟然低于3月份，十分反常，反差巨大。這充分折射出我國經(jīng)濟下行壓力增大，下滑勢頭在加劇。,4月份用電量增速再次跌破今年以來的低位，全社會用電量3899億千瓦時，同比僅增長3.7%，而前兩年4月數(shù)據(jù)仍在兩位數(shù)增長。 4月當月第一產(chǎn)業(yè)用電量77億千瓦時，減少7.01%；第二產(chǎn)業(yè)用電量2908億千瓦時，增長1.56%；第三產(chǎn)業(yè)用電量419億千瓦時，增長11.07%,全社會發(fā)電量情況,【經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)】,13,經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)小結(jié),【小結(jié)】,14,經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)小結(jié)（續(xù)）,雙跌，中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳,【小結(jié)】,15,【下半年預判】,經(jīng)濟增速或創(chuàng)近年新低 穩(wěn)增長成首要任務 今年是十二五開局之年，經(jīng)濟增速低于既定目標7.5%是中國政府不愿看到的.所以，我們認為，今年盡管面臨國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整以及外需走弱的壓力，政策層面仍有充?？臻g保持8%以上的經(jīng)濟增長水平。中國上半年隨著通脹壓力的逐步緩解，給下半年政策預調(diào)微調(diào)留有空間，經(jīng)濟的穩(wěn)增長將成為下半年首要任務。,【預判】,16,整體結(jié)構(gòu)與推導思路,PART A,3項內(nèi)容的 專項基礎(chǔ)分析,經(jīng)濟 情勢,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,宏觀經(jīng)濟,杭州經(jīng)濟,運用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進行深度分析,PART B,得出走勢預判結(jié)論,17,月份中國外貿(mào)進出口出現(xiàn)反彈，外貿(mào)走出前期低谷，但仍需密切關(guān)注其長期發(fā)展態(tài)勢。,在世界經(jīng)濟低迷以及歐債危機的影響下，目前的外貿(mào)形勢出現(xiàn)不確定性。我國出口的萎縮是來自于歐美國家市場需求的萎縮，而且這個市場需求的萎縮影響到全球投資者和消費者的信心，也影響到新興市場的投資和消費需求。外需疲軟非我國政策可以調(diào)整,而進口增速大幅下降則反映了國內(nèi)需求疲弱，目前我國處在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整過程當中，擴大自己的內(nèi)需還需要一定的時間。進出口幅度的下滑確實顯示了我國經(jīng)濟形勢的嚴峻性，在內(nèi)憂外患的情勢下,未來政策預調(diào)微調(diào)或?qū)⒓哟a。,月份中國進出口總值為億美元，同比增長，當月進出口規(guī)模刷新去年月創(chuàng)下的歷史紀錄。 中國進、出口規(guī)模雙雙創(chuàng)月度歷史新高，出口達億美元，同比增長；進口達億美元，增長。,全國進出口增幅情況,【市場需求】,18,經(jīng)濟低迷，消費增速有所放緩。,保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，最大的潛力在內(nèi)需。但是隨著我國經(jīng)濟持續(xù)低迷，被寄予厚望消費，在前4個月的實際增速也大幅下滑，未能挑起經(jīng)濟增長的大梁。這意味著，在穩(wěn)增長作為當前經(jīng)濟工作第一要務之下，投資再次被放到重要位置，“三駕馬車”協(xié)調(diào)發(fā)展成為當務之急。這也讓投資被重新重視起來。,5月份社會消費品零售總額16715億元，同比名義增長13.8%（扣除價格因素實際增長11%），低于市場預期。從環(huán)比看，5月份社會消費品零售總額增長0.84%。 城鎮(zhèn)消費品零售額14536億元，同比增長13.7%；鄉(xiāng)村消費品零售額2179億元，增長14.3%。 按消費形態(tài)分，5月份，餐飲收入1844億元，同比增長12.9%；商品零售14871億元，增長13.9%。在商品零售中，限額以上企業(yè)（單位）商品零售額7326億元，增長14.1%。,全社會消費品零售總額,【市場需求】,19,存貸數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，低于市場預期。,有效需求不足，使信貸投放面臨一定挑戰(zhàn)。新增貸款的減少部分原因是存款增長不足，受到銀行貸款存貸比限制，而更重要的，企業(yè)中長期貸款增速和短期貸款增速呈現(xiàn)出明顯的背離關(guān)系，折射企業(yè)中長期投資意愿不足，而這也反映了中國實體經(jīng)濟中有效需求不足的現(xiàn)實困境。,4月人民幣存款減少4656億元，同比少增8080億元。其中，住戶存款減少6379億元，非金融企業(yè)存款減少2968億元，財政性存款增加4343億元。外幣存款余額3645億美元，同比增長53.2%，當月外幣存款增加227億美元。,4月份人民幣貸款增加6818億元，比上年同期少4077億元。雖然較上月的1.01萬億人民幣有明顯的回落，但仍好于年初前兩個月的低迷水平。初步統(tǒng)計，4月份社會融資規(guī)模為9596億元，比上年同期少4077億元。,【市場需求】,20,與國際接軌，我國三年半首次降息0.25%，以刺激經(jīng)濟，穩(wěn)增長。,對于降息早有預期。自去年年底至今年年初，央行已經(jīng)3度下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率。而伴隨著國內(nèi)外經(jīng)濟不振，5月CPI持續(xù)下降，以及全球降息潮的影響，6月降息早就在業(yè)內(nèi)的意料之中。 此次利率下調(diào)對于穩(wěn)增長將起到重要作用。 利率下調(diào)不但可以降低企業(yè)經(jīng)營成本，還將有效刺激企業(yè)貸款需求。央行如預期降息顯示了決策層穩(wěn)增長的決心，降息對于提振市場信心會很有幫助。預期未來還會有一系列的刺激增長政策措施出臺。二季度GDP見底后，下半年經(jīng)濟增速仍有望回升至8.5%以上。,金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。 金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準利率的1.1倍；將金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準利率的0.8倍。,存貸利率變動情況,【市場需求】,21,市場需求小結(jié),【小結(jié)】,22,市場需求小結(jié)（續(xù)）,需求低迷，期待政策逐步寬松,【小結(jié)】,23,【下半年預判】,刺激經(jīng)濟，擴大有效需求 ， 政策將適度寬松 擴大內(nèi)需是國家一項重大長期發(fā)展戰(zhàn)略，既是應對當前經(jīng)濟形勢，實現(xiàn)保增長、促發(fā)展的重要抓手，也是推動經(jīng)濟長期持續(xù)發(fā)展的根本性、戰(zhàn)略性舉措。在上半年出口市場需求不旺的情況下，擴大以投資和消費為重點的內(nèi)需在下半年顯得尤為重要。真正把握市場規(guī)律和企業(yè)需求，通過擴大內(nèi)需、提振內(nèi)需，為全年經(jīng)濟平穩(wěn)增長提供更強動力。 刺激經(jīng)濟不意味著房地產(chǎn)調(diào)控放松，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。按照國家政策要求，下半年嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。,【預判】,24,得出最終走勢預判結(jié)論,整體結(jié)構(gòu)與推導思路,PART A,3項內(nèi)容的 專項基礎(chǔ)分析,經(jīng)濟 情勢,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,宏觀經(jīng)濟,杭州經(jīng)濟,運用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進行深度分析,PART B,得出基本結(jié)論,25,中國資產(chǎn)價格處于高位，國內(nèi)資本外流風險仍在持續(xù)。,外匯占款大體由外貿(mào)順差、外商直接投資和其他部分（例如熱錢）構(gòu)成，外匯占款持續(xù)低迷，表明外部資金大幅減少，當然也就影響銀行資金面和市場流動性了。今年年初我國外貿(mào)出口疲弱，4月當月形成貿(mào)易逆差182億美元，如此造成外匯占款下降主因。再加上歐美經(jīng)濟復蘇緩慢，貿(mào)易逆差或許還將持續(xù)一段時間，因此外匯占款余額在銀行資金運用中的占比恐怕還將繼續(xù)下降。,月度新增外匯占款（億美）元,【貨幣與金融】,26,美國制造業(yè)活動擴張加快，就業(yè)勉強維持擴張。,美國PMI 指數(shù)情況,美國失業(yè)率情況,【貨幣與金融】,27,外界對中國增長信心下降，人民幣升值預期減弱，促使美元指數(shù)走強。,進入2012年以后，對外貿(mào)易上，前4個月呈現(xiàn)罕見的貿(mào)易逆差。除此之外，人民幣匯率波動的加劇，以及可觀測到的資本流出等跡象表明，市場對人民幣升值的預期已大幅減弱。,美元指數(shù),美元兌人民幣走勢情況,美元指數(shù)走勢情況,【貨幣與金融】,28,為了對沖資金大量外流，進一步下調(diào)存準率釋放流動性。,存款準備金率工具的使用主要和外匯儲備增加或減少所產(chǎn)生的對沖要求有關(guān)，因此絕大多數(shù)情況下，存款準備金率調(diào)整并不是表示貨幣政策松緊的信號，釋放出的資金廣泛分布在國民經(jīng)濟各個方向，沒有典型的方向，并不是為了增強股市的信心或者主要流向房地產(chǎn)行業(yè)。,2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。 這是2012年以來央行第二次下調(diào)存款準備金率，距離2月24日今年第一次正式下調(diào)存款準備金近三個月。 中國全部金融機構(gòu)人民幣存款余額超84萬億元人民幣，此舉將釋放四到五千億元左右的流動性。,人民幣存 款準備金率變動情況,【貨幣與金融】,29,貨幣與金融小結(jié),【小結(jié)】,30,貨幣與金融小結(jié)（續(xù)）,人民幣升值預期減弱 資本外流風險顯現(xiàn),【小結(jié)】,31,【下半年預判】,積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策， 適時適度進行預調(diào)微調(diào) 上半年中國房價趨穩(wěn)；CPI大部分時間在3.5%之下。隨著下半年GDP可能破8、三季度個別月CPI破3，央行最快將從6、7月起大幅度、超預期地放松貨幣政策，甚至不排除一個月兩次降準，以及把2012年8萬億新增信貸規(guī)模大幅提升的可能。財政政策已明確轉(zhuǎn)向積極。下半年則有望進入經(jīng)濟回升帶動物價觸底階段。 下半年國際上一些不確定風險仍較大，都需要在下半年的經(jīng)濟運行中高度關(guān)注。在保持穩(wěn)健貨幣政策的同時，適時適度進行預調(diào)微調(diào)，確保全年增長率符合“十二五”規(guī)劃要求，主要目的是為“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”創(chuàng)造相對穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，而非單純?yōu)榱薌DP的高增速。,【預判】,32,1、制造業(yè)景氣度有所回落，企業(yè)去庫存壓力依然較大。 2、需求不振、貨幣政策穩(wěn)定、物價呈現(xiàn)回落態(tài)勢。 3、經(jīng)濟增速回落，居民消費更為謹慎，消費增速上半年呈現(xiàn)小幅回落。 4、上半年房地產(chǎn)投資增速進一步回落，加上國內(nèi)外需求不振，導致上半年固定投資增速持續(xù)回落。 5、進出口貿(mào)易有所改善，但仍呈低速增長，預計全年可能維持此態(tài)勢。 6、上半年下調(diào)2次存款準備金率以釋放流動性，對沖資本外流，穩(wěn)定經(jīng)濟。 7、經(jīng)濟超預期下滑，使近期“穩(wěn)增長”政策密集出臺，效果有望在三季度顯現(xiàn)。,我國上半年宏觀經(jīng)濟總結(jié),33,整體結(jié)構(gòu)與推導思路,PART A,3項內(nèi)容的 專項基礎(chǔ)分析,經(jīng)濟 情勢,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,宏觀經(jīng)濟,杭州經(jīng)濟,運用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進行深度分析,PART B,2,杭州經(jīng)濟運行情況,GDP|產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)|固定投資|房地產(chǎn)等,得出最終走勢預判結(jié)論,得出基本結(jié)論,34,人口杭州市屬于人口導向型城市，隨著城市化比例不斷提高及外來人口不斷遷入，將促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展,【杭州發(fā)展概況】,數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計公報及第六次人口普查公報,人口數(shù)量：2011年末，全市常住人口873.8萬人，比去年增加3.26萬人，戶籍人口695.71萬人，數(shù)量呈逐年增長態(tài)勢。 外來人口：2011年底杭州外來人口383萬，比2010年第六次人口普查的235.44萬人增加147萬人，占43.8%。 人口區(qū)域分布：主城區(qū)范圍江干和西湖區(qū)人口較為集中，大杭州范圍人口主要集中在蕭山區(qū)和余杭區(qū)。 年齡段分布：15-59歲為人口主力，占總比75.21%。 城市化率：2011年末城鎮(zhèn)人口645.74萬人，占總比73.9，城市化進程加快。,杭州人口區(qū)域分布,35,交通杭州交通便捷，通過規(guī)劃打造，形成一個杭州至（泛）長三角省會城市的1-2小時交通圈,【杭州發(fā)展概況】,鐵路,城站和東站（在建）兩個火車站，滬杭線、浙贛線、宣杭線、蕭甬線。滬杭高鐵已開通，杭甬、寧杭、杭長（長沙）、杭黃（黃山）高鐵進展順利，將長三角地區(qū)推入“一小時經(jīng)濟圈”。,公路,杭滬、杭甬、杭寧、杭金衢高速公路 和104、320國道，以及省道和繞城公路“七環(huán)一射”高等級公路網(wǎng)架路。,航空,蕭山國際機場，距市中心27公里。,水運,京杭大運河貫通北京和杭州。,杭州交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，是長三角南翼重要城市和中國東南部交通樞紐。,36,消費水平2011年杭州人均可支配收入34065元，儲蓄余額約5547億元，居民生活水平較高，保守消費習慣有所改善,【杭州發(fā)展概況】,一般來說，人均可支配收入與生活水平成正比。2011年，杭州人均可支配收入長三角地區(qū)排名第二，在上海36230元之后，生活水平較高。杭州市區(qū)人均可支配收入從2007至今，每年保持10%以上的增長 ，人均可支配能力逐年增強； 一般來說，儲蓄余額與消費習慣成反比，余額越高，消費越保守。07年至今，杭州儲蓄存款余額增幅波動較大，08年為躲避金融危機，居民儲蓄增幅較大，之后隨著經(jīng)濟環(huán)境好轉(zhuǎn)，保守消費習慣有所改善，增幅開始走低。,杭州城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民均達到富裕水平。,數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計公報,37,居住規(guī)劃杭州“一主三副六組團”的城市格局可分為三大居住圈層：中心、次中心與郊區(qū)居住圈,【杭州發(fā)展概況】,中心居住圈：以主城為主，包括城中、城東、城南、城西、城北居住板塊。 次中心居住圈：以江南城、臨平城、下沙城為主組成。 郊區(qū)居住圈：由塘棲、余杭、良渚、臨浦、瓜瀝、義蓬組團等外圍組成。,07年國務院批復杭州城市規(guī)劃，明確了杭州“一主三副六組團”的城市格局，其可分為三大居住圈，即,38,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃三大副城與六大組團形成相對獨立、各具特色、功能齊全的產(chǎn)業(yè)區(qū)塊,【杭州發(fā)展概況】,39,公建規(guī)劃杭州共建配套逐步完善，將提升各版塊區(qū)域價值，進一步推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,【杭州發(fā)展概況】,城西銀泰,奧體中心,金沙湖,火車東站,40,整體結(jié)構(gòu)與推導思路,PART A,3項內(nèi)容的 專項基礎(chǔ)分析,經(jīng)濟 情勢,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,宏觀經(jīng)濟,杭州經(jīng)濟,運用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進行深度分析,PART B,得出走勢預判結(jié)論,2,杭州經(jīng)濟運行情況,GDP|產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)|固定投資|房地產(chǎn)等,41,從GDP與人均GDP數(shù)值看，杭州分別面臨房產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的機遇和經(jīng)濟發(fā)展衰退增長的挑戰(zhàn),【杭州經(jīng)濟運行情況】,2011年，杭州實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）7011.8億元，居上海、北京、廣州、天津、深圳、蘇州、重慶之后，位列全國第八； 杭州GDP歷年增幅有所波動，但均以較高增速穩(wěn)固增長，且連續(xù)21年超10%，按GDP增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的一般規(guī)律看，增幅超8%的房產(chǎn)業(yè)視為高速發(fā)展期。,2011年按常住人口計算的人均GDP達到80395元（12447美元）；按戶籍人口計算的人均GDP為101266元（15679美元）。增幅在10%上下波動。 按諾貝爾經(jīng)濟學家?guī)炱澞脑谄涓鲊慕?jīng)濟增長中描述杭州人均GDP在8000-20000美元之間，經(jīng)濟將呈現(xiàn)衰退增長態(tài)勢。,數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計公報,42,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)杭州第三產(chǎn)業(yè)成支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良性調(diào)整，有助于推動經(jīng)濟發(fā)展，促進房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,【杭州經(jīng)濟運行情況】,2011年杭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.3：47.4：49.3，產(chǎn)業(yè)繼續(xù)往良好的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從09年開始，第三產(chǎn)業(yè)的比重已超過第二產(chǎn)業(yè)，同時第二產(chǎn)業(yè)、第一產(chǎn)業(yè)則在不同程度上下調(diào)，預計第三產(chǎn)業(yè)的比重將持續(xù)提高 。 “十二五”期間，杭州經(jīng)濟社會發(fā)展以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，十大產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展重點，十大產(chǎn)業(yè)中五個是現(xiàn)代服務業(yè)，五個是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。十大產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的速度就越快。 產(chǎn)業(yè)的良性調(diào)整，杭州第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，有利城市引進高收入群體，并且外來居住人口對住房的需求有利于促進當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。,備注： 杭州市十大產(chǎn)業(yè)：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融服務業(yè)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、電子商務產(chǎn)業(yè)、信息軟件業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、先進裝備制造業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)和新能源產(chǎn)業(yè)。,數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計公報,43,固定資產(chǎn)投資近5年呈穩(wěn)步增長趨勢，2011年，杭州固定資產(chǎn)投資約3105億元，固定資產(chǎn)投資能較快的拉動經(jīng)濟增長，但規(guī)模過大會引起通貨膨脹,【杭州經(jīng)濟運行情況】,2011年，杭州固定資產(chǎn)投資達3105.16億元，比上年增長17.1，同年，杭州財政總收入1488.92億元； 固定資產(chǎn)投資，會拉動經(jīng)濟增長，但同時也會使資金流動緩慢的行業(yè)（如房地產(chǎn)行業(yè)）加速資金流動，流動性的提升和增大貨幣發(fā)行量一樣，都會導致通貨膨脹； 當然，固定資產(chǎn)投資遠遠高于財政收入這種現(xiàn)象在全國各個城市非常普遍，從這一方面也可以理解，為什么我國的CPI會居高不下，通貨膨脹持續(xù)高位運行。,備注： 固定資產(chǎn)投資是建造和購置固定資產(chǎn)的經(jīng)濟活動，即固定資產(chǎn)再生產(chǎn)活動。 按照管理渠道，固定資產(chǎn)投資總額可分為基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資和其他固定資產(chǎn)投資四個部分。,數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計公報,44,房地產(chǎn)投資2011年杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資額約1302億元，投資越大，預示著未來市場供應越大，市場風險也就相應越大,【杭州經(jīng)濟運行情況】,在宏觀調(diào)控政策不斷變化的同時，杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中07-09年所占的比重卻相對平穩(wěn)，平均在30%左右，10-11年占比迅速上升，11年達到41.94%。,2011年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1302.27億元，比上年增長36.2，增幅創(chuàng)下07年至今的新高； 房地產(chǎn)投資大小，可以判斷房地產(chǎn)市場是否過熱，投資越大，預示著未來市場供應的越大，市場風險也相對加大。,數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計公報,45,杭州施工面積、竣工面積與銷售面積差距過大，未來樓市供應預計過大，競爭加劇,【杭州經(jīng)濟運行情況】,2011年，杭州房屋施工面積7739.69萬方，07-11年增幅波動較大，08甚至出現(xiàn)負增長，10-11年增幅迅速上升，11年達近5年新高24.3%。 竣工面積1135萬方，增幅僅為3.2%，較去年31.5%相比迅速回落。 銷售面積829.81萬方，受政策影響10年和11年增幅呈負增長態(tài)勢； 長期以來，杭州施工面積與竣工面積、銷售面積差距過大，一定程度反映杭州房企攤子鋪的過大，在需求市場相當穩(wěn)定時，未來樓市供應預計過大，競爭進一步加劇。,數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計公報,46,杭州概況：杭州為浙江省省會城市，經(jīng)濟、文化、科學中心；交通便捷，形成至長三角省會城市的1-2小時交通圈；由于外來人口的不斷遷入將帶動房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 杭州規(guī)劃：杭州目前處于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的第十二個五年規(guī)劃階段，規(guī)劃為“一主三副六組團”的城市格局；共建配套逐步完善，將提升各版塊區(qū)域價值，進一步推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 經(jīng)濟形勢：2011年杭州GDP為7011.8億元，人均GDP為101266元，從數(shù)值看杭州分別面臨房產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的機遇和經(jīng)濟發(fā)展衰退增長的挑戰(zhàn)；同時三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良性調(diào)整，有助于推動經(jīng)濟發(fā)展，促進房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；居民生活水平較高，保守消費有所改善。 杭州房產(chǎn)市場：房地產(chǎn)投資逐年增加，隨著后市供應量的增大，市場風險也將加大。,杭州經(jīng)濟總結(jié),47,整體結(jié)構(gòu)與推導思路,PART A,3項內(nèi)容的 專項基礎(chǔ)分析,經(jīng)濟 情勢,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,宏觀經(jīng)濟,杭州經(jīng)濟,運用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進行深度分析,PART B,趨勢分析,政策總結(jié),行業(yè)數(shù)據(jù),行業(yè)現(xiàn)象,得出最終走勢預判結(jié)論,得出基本結(jié)論,48,2011年政策回顧：緊張的調(diào)控態(tài)勢，市場持續(xù)遇冷,49,2011年主要宏觀政策（新國八條主要內(nèi)容) 1、政府必須公布新建住房價格控制目標 2、加強保障住房管理，增加公共租賃住房 3、購房不足5年轉(zhuǎn)讓，按銷售價全額征稅 4、提高二套房首付比例：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；貸款利率不低于基準利率的1.1倍 5、商品房用地供應量不低于前2年平均供應量 6、擁有2套房的家庭，不得在本地再購房：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施 7、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制 8、堅持和強化輿論引導,2011至2012上半年的宏觀政策，繼續(xù)重申及加強“新國八條”的執(zhí)行力度.2012年上半年較2011年，政策對首套房有所放松。,50,【樓市政策小結(jié)】,從“國八條”出臺至今，2011年為嚴厲調(diào)控年。全年力度大、要求嚴、決心強。2012年上半年調(diào)控延續(xù)，但相較于2011年金融政策對于首套房有所放松，行政政策暫無放松跡象。 2012年上半年市場形勢較為嚴峻，但下半年可能隨著政策趨穩(wěn)、剛性需求觀望減弱、開發(fā)商降價和信貸調(diào)整等因素的變化，房價走勢下行的壓力減小，實現(xiàn)價漲量穩(wěn)的政策目的。 從目前調(diào)控態(tài)勢分析，今年下半年政策調(diào)控不會過快“松綁”，而繼續(xù)加碼的可能性也較小，較大可能是保持現(xiàn)有調(diào)控方式和力度，不排除出臺更具有針對性的調(diào)控措施。,51,政策市場表現(xiàn)：2012年1-5月，緊縮貨幣政策和去年行政政策的延續(xù)，持續(xù)作用使得市場上游資金持續(xù)增壓，同時需求減少。住房供給雖有所放緩，但在需求進一步減低的市場背景下，供大于求更加明顯，各個大中城市房屋銷售價格在上半年持續(xù)緩慢下滑。,全國房地產(chǎn)1-5月概況,2011.08-2012.05月全國主要城市均價,5月份主要城市價格,52,3月份主要城市價格,1月份主要城市價格,2月份主要城市價格,4月份主要城市價格,53,限購會導致被限購城市成交有明顯的回落 在一二線城市限購的背景下，增加了整個市場對于房價下行的預期，觀望情緒增強。投資及改善型客戶被抑制。市場更多的轉(zhuǎn)化為剛需市場。 限購對投資性需求打擊力強。,限購內(nèi)容,對需求的影響,限購政策對需求的影響,本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。 暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機構(gòu)和個人購房，嚴格按照有關(guān)政策執(zhí)行。,54,對投資投機購房者打擊量大，改善性剛需及部分異地首置剛需也受到較大抑制，間接導致本地首次置業(yè)的剛性需求者產(chǎn)生觀望情緒,三類購房者,投資投機客,改善剛性需,部分首置剛需,信貸政策對需求的影響,55,其他政策對需求的影響,56,政策對市場的影響總結(jié),57,整體結(jié)構(gòu)與推導思路,PART A,3項內(nèi)容的 專項基礎(chǔ)分析,經(jīng)濟 情勢,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,宏觀經(jīng)濟,杭州經(jīng)濟,運用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進行深度分析,PART B,趨勢分析,政策總結(jié),行業(yè)數(shù)據(jù),行業(yè)現(xiàn)象,得出最終走勢預判結(jié)論,得出基本結(jié)論,58,未來調(diào)控可能的幾個方向,政治掛帥：為了確保房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，將問責制與調(diào)控及保障房建設(shè)掛鉤。 限購持續(xù)：限購城市，今年下半年限購將不會松動，也不會繼續(xù)擴大范圍。 信貸收緊：二套房貸款利率的提升，首套房貸款利率松動，形成“去投資化”的信貸手段。開發(fā)商方面，銀行信貸總量和流向的控制繼續(xù)從嚴，貸款難度大。 提高稅收：在開發(fā)商層面，土地增值稅的清算力度有可能加大。對客戶而言，房產(chǎn)稅的實施將會進一步擴展. 加大供給：土地供應量加大，進一步加大保障性住房的供給。市場的選擇度將更大。,政府政策調(diào)控的邏輯和方向已經(jīng)十分明朗，調(diào)控未來政策儲備基本定型,59,政策實施至今市場發(fā)展趨勢的研判：從2007年開始至今的三輪房地產(chǎn)政策，價格項目相對于成交量的滯后效應明顯，并且與成交量同向變化，對成交量變化，助漲助跌。此次調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場總體變化同樣如此。大多房企經(jīng)過2009年和2010年的牛市后，雖然2011-2012年上半年資金壓力增大，但總體資金較充裕，造成價格同樣將滯后成交量一段時間后變化，據(jù)以往宏觀調(diào)控分析，滯后期為1-3個月。,2012 上半年年,量穩(wěn)價跌,60,此次政策重點調(diào)控區(qū)域為國內(nèi)房價過高，上漲過快的一二線城市；各地方政府限購政策可根據(jù)區(qū)域具體情況因地制宜，出臺實施細則，對于三四線城市影響遠小于一二線城市。,自2009年底海南確立國際旅游島的方針出臺后，海南在2010年春節(jié)旺季期間房價屢創(chuàng)新高，但過高的房價并沒有抑制眾多客戶的購房熱情，導致房價居高不下。 2009年北京、上海、杭州、廈門、深圳等一線發(fā)達城市地王頻現(xiàn)，借助狂熱的市場氛圍，房價已經(jīng)普遍超過2007年調(diào)控前的歷史最高水平。 2010年兩會后，人大代表多次對于房地產(chǎn)市場泡沫及房價過高、上漲過快，廣大群眾抱怨無法滿足住房需求等經(jīng)濟及民生問題提案。是促使此次宏觀調(diào)控政策出臺的導火線。 2011年的“新國八條”制定了針對性的宏觀調(diào)控政策方向。 本次政策出臺具備明顯的側(cè)重點和傾向性，與以往任何一次調(diào)控具有明顯區(qū)別，力度之大前所未有。政策態(tài)度上也鼓勵地方政府因地制宜，出臺實施細則。 此次政策出臺主要針對于房價過高，上漲過快的一二線城市，如北京、上海、杭州、深圳等限購城市。同時針對投資性需求的抑制。而對剛性需求采取先抑后揚。,61,地方忙微調(diào)難撼 樓市調(diào)控主基調(diào) 截止至5月10日，全國共有33個地方政府進行樓市調(diào)控微調(diào)，只有包括上海、蕪湖等5個城市的政策被叫停。也就是說，超八成地方新政獲得通過或者被默許。從地方微調(diào)的內(nèi)容劃分，可以劃分為： 一“免”：免或減征購房契稅或退稅。譬如馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚州。 二“調(diào)”：調(diào)整首 套房貸利率恢復基準利率，利率優(yōu)惠九折、八五折。譬如，北京、上海、天 津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等。 三“變”：改變普通住房價格標準。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。 四“提”：提高公積金貸款額度。譬如合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽等。 五“戶”：重啟購房入戶政策。譬如從化市、長春市。 六“補”：補貼首次置業(yè)，譬如青島、重慶、杭州、蕪湖。 七“放”：放松限購條件。譬如佛山、成都、上海、象山。 八“綁”：土地松綁。譬如北京、廣州、杭州、成都、昆明。,多地樓市政策接力微調(diào) 限購令“紅線”難以逾越，在宏觀經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，房地產(chǎn)會不會成為開啟經(jīng)濟增長空間的“下一把鑰匙”？華坤認為，樓市政策尚難松綁，但地方微調(diào)仍有空間，在稅費、公積金、利率等方面出臺刺激剛需入市政策仍有可能。,華坤認為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的方向是促進房價合理回歸，保證市場健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，獲得通過的樓市微調(diào)新政的內(nèi)容主要集中在支持剛需方面，是符合“保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展”這個思路的。下半年將有更多的城市加入微調(diào)的陣營。,62,從2007年至今的三次大型宏觀調(diào)控政策，中國房地產(chǎn)市場的市場周期越來越短，三年時間經(jīng)歷了大約一個房地產(chǎn)市場周期，預期政策時效性將持續(xù)1年半到2年。,2007年“927”政策,2008年10月22日政策,2010年“415”政策,13個月,18個月,中國房地產(chǎn)市場并非完全市場化競爭的市場，受到宏觀政策的影響較大，從前兩次調(diào)控中可見一斑。 07年至今31個月，讓中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個完整的市場周期。如果按新一輪周期來看，已經(jīng)過去14個月，還剩17個月左右。算上回暖的12個月。 這輪政策預計在5-6個月后見底。,政策導向型市場機制或受政策影響非常嚴重的市場經(jīng)濟體制下，市場導向及拐點的確定在很大程度上取決于宏觀調(diào)控政策的時效性。,根據(jù)前兩次中央宏觀調(diào)控政策的實效，預計本次調(diào)控政策的實效在1年半到2年之間，故房地產(chǎn)市場的下滑周期約在1年半到2年左右。,預計2012年下半年中國地產(chǎn)市場整體處于下滑，但不太可能出現(xiàn)大幅下滑情況。由于政策針對性及側(cè)重點不同，故各城市之間調(diào)控效果有所不同，但預期整體區(qū)域不會產(chǎn)生太大改變。,2011年1月26日“新國八條”,14個月,2012年5月,63,此次政策已初現(xiàn)成效，中國宏觀經(jīng)濟是否能夠真正達到“弱房地產(chǎn)”化，需要期待貨幣政策導向以及實體經(jīng)濟能否提供新增的實際供給消化新增的貨幣供應，同時是否犧牲地區(qū)高速增長換取穩(wěn)定增長，否則未來房價上漲則無法避免。,雖然政策出臺后，宏觀貨幣政策由“適度寬松的貨幣政策”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皬木o寬松的貨幣政策”，目前無論信貸增速，貨幣增速，流通速度都已經(jīng)趨緊，相對其它體系，對房地產(chǎn)市場更加緊縮信貸。本次雖然嚴重打壓的是貸款依賴型投資客戶以及投機型客戶，但目前市場貨幣流動性依然存在，處于觀望狀態(tài)。如下半年放松，在可預期的未來1年時間內(nèi)，投資性需求購房仍然會在較大程度上影響中國房地產(chǎn)市場。 因此下半年的貨幣政策以及實體經(jīng)濟的復蘇是否能夠提供代替“去房地產(chǎn)”化的內(nèi)生需求動力將決定著未來中國房地產(chǎn)市場的走向。,64,在住宅供應上，由于貸款依賴型投資客戶和投機客戶的大量退出，小戶型投資型產(chǎn)品將會失去最大的核心客戶群體導致滯銷現(xiàn)象的產(chǎn)生，90平米以上改善性產(chǎn)品面對需求調(diào)整。,小戶型投資型需求產(chǎn)品：主要以60平米以下公寓為主,首次置業(yè)型需求產(chǎn)品：以60平米-90平米兩房和小三房為主,改善型需求產(chǎn)品：以90平米以上三房、四房為主,豪宅型需求產(chǎn)品：以144以上大面積平層、復式、別墅產(chǎn)品為主,主要以貸款依賴型投資客戶和投機獲利型客戶為主，兼有部分首次置業(yè)型客戶,主要以首次置業(yè)型客戶為主，兼有部分貸款依賴型投資客戶和投機獲利型客戶,主要以首次改善型客戶為主，兼有部分首次置業(yè)型，投資、投機型客戶極少,主要以高端豪宅客戶和再次或以上改善型客戶為主，其他客戶類型極少,政策重點打壓客戶類型，面對極大的調(diào)整壓力,非政策打壓客戶群體，較小存在政策型調(diào)整壓力,政策打壓客戶類型之一，雖然資金充足，但面臨一定調(diào)整壓力,政策影響不大，該類型具備極強的支付能力，如果不存在限購政策則需求仍然存在,產(chǎn)品類型,客戶類型,調(diào)整壓力,65,市場需求結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，后續(xù)市場將兩極化發(fā)展，一端為親民化的首次置業(yè)型產(chǎn)品，一端為高端豪宅，且市場將向產(chǎn)品回歸，繼而建立起項目的核心競爭優(yōu)勢。,高端豪宅項目,普通住宅項目,中間產(chǎn)品由于市場的需求調(diào)整導致：投資型公寓產(chǎn)品和部分改善型產(chǎn)品需求被壓縮，如果調(diào)控一旦放松，目前由于市場資金充裕，投資需求將又會在一定時間內(nèi)影響中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 但當宏觀經(jīng)濟流動性調(diào)整效果初現(xiàn)時，房地產(chǎn)市場將逐步往“啞鈴型”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展。即兩極型的市場結(jié)構(gòu)。 產(chǎn)品細分更加明確，親民化產(chǎn)品功能設(shè)計上更加合理實用；豪宅產(chǎn)品設(shè)計理念則更加先進。,66,相對于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)市場、寫字樓市場等房地產(chǎn)細分市場則有望承接被住宅市場政策擠壓出的客戶，形成房地產(chǎn)細分市場中的“擠壓效應”。,下半年金融政策向?qū)崢I(yè)和中小，環(huán)保等行業(yè)傾斜?？赏断蚓硟?nèi)其他投資渠道，可借助股市，基金等金融工具或其衍生工具。,這部分資金有可能停留在中國房地產(chǎn)市場，2012年上半年有部分資金流入寫字樓細分市場和商業(yè)地產(chǎn)細分市場。 可能下半年，發(fā)生房地產(chǎn)市場內(nèi)部各細分市場間的“擠出效應”。,67,央行決定自2012年6月8日起降息。金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點。同時存貸款利率浮動區(qū)間擴大。這是近三年半以來央行首次降息(上次降息是2008年12月23日)。,降息對房地產(chǎn)也僅是間接影響，資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，剛需收益明顯，而此輪房產(chǎn)商收益可能性加大。華坤認為央行此次降息保證了宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)中有進”，其次CPI同比增速放緩，通脹預期降低，為降息提供了基礎(chǔ)的市場環(huán)境。,此次利率調(diào)整有利于提振資本市場和股市信心，也有利于保增長和穩(wěn)增長。此次調(diào)整也表明了監(jiān)管層調(diào)節(jié)經(jīng)濟的決心，意味著政府運用寬松貨幣政策調(diào)整經(jīng)濟增長進入新階段。 其次存貸款利率的放開是利率市場化重要的一步，也意味著央行改變了以往只調(diào)整存款利率的單一手段，存貸款利率同時調(diào)整，可謂雙管齊下，是央行調(diào)控手段的重要變化。 但市場存在的很大的一個顧慮，較大比例的人擔心物價上漲，雖然公布CPI有所下降，但通脹的壓力仍然存在。將增大物價上漲壓力。,你是否贊成降息？,68,鳳凰網(wǎng)調(diào)查,市場對于降息對房價影響預期偏高，但市場并無具備逆勢上升的大環(huán)境。此輪降息不太可能改變下半年房地產(chǎn)降價的大方向，但會因此引起一波優(yōu)惠樓盤增多，剛需入市的小高潮。,降息是對穩(wěn)增長的回應和政策體現(xiàn)，說明GDP增速下滑嚴重，迫于經(jīng)濟發(fā)展壓力，被迫救市。存款利息降，刺激老百姓投資與消費；貸款利息降，降低企業(yè)融資成本，鼓勵投資；雙向降息可謂重藥，為經(jīng)濟復蘇與就業(yè)都打上了強心劑。此輪降息主要針對的不是房地產(chǎn)市場但市場間接，受到一定有利影響，觀望客戶對房價預期增高。,華坤認為：降息一方面有利于樓市剛需的釋放，但是限購的政策環(huán)境之下，改善型和投資型客戶實質(zhì)增長量十分有限，這樣，開發(fā)商會不遺余力爭取有限的購房客戶，首先，會有更多樓盤集中推盤，搶占市場先機；其次，更多的樓盤會出現(xiàn)新一輪降價優(yōu)惠，保證高銷售率?；诖耍鞯貥鞘性?-7月將會迎來一波小的高潮。,69,杭州影響：杭州市政府針對國家出臺的房地產(chǎn)新政出具了細則，細則內(nèi)容與“新國八條”以及大部分已出臺限購政策的城市基本無異，中規(guī)中矩，相對溫和。,房貸新政一年多以來，雖然杭州市的具體執(zhí)行經(jīng)過幾次調(diào)整，但從各銀行網(wǎng)點獲悉，目前各家銀行的實施細則略有不同。第二套房貸有的銀行各銀行利率基本一致，而對于首套住宅，各行利率有所不同。 據(jù)建行個人貸款中心的工作人員表示，如果屬于優(yōu)質(zhì)的首套房客戶，還是可以辦理到較優(yōu)惠折扣的貸款，但相關(guān)細則還在等待進一步明細。據(jù)了解，第二套和第三套房貸的門檻不太可能放松。 目前國家對房價上漲過快地區(qū)并沒有嚴格的界定，因此各銀行在執(zhí)行上也會有所差別，只是在對客戶的資質(zhì)審查方面比以前更加嚴格。 根據(jù)目前“去投資化”的方向，信貸較可能會對首套進一步放松。,70,2012年下半年樓市政策的趨勢小結(jié),71,整體結(jié)構(gòu)與推導思路,PART A,3項內(nèi)容的 專項基礎(chǔ)分析,經(jīng)濟 情勢,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,宏觀經(jīng)濟,杭州經(jīng)濟,運用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進行深度分析,PART B,趨勢分析,政策總結(jié),上半年大型房企情況分析,杭州市 場分析,得出最終走勢預判結(jié)論,得出基本結(jié)論,72,大型房企土地儲備量較大，今年拿地力度有所放緩，其中恒大土地儲備和拿地面積雙雙居首，開發(fā)模式以快進快出，布局三四線城市的模式。此類城市受到調(diào)控影響相對較小。,與建成項目銷售去化周期相比，房企土儲的相對過量，對企業(yè)的負面影響是顯而易見的。過長的土儲消化周期，首先大量長期占據(jù)企業(yè)過多資金和相關(guān)資源，進而令企業(yè)的策略調(diào)整缺乏靈活度和空間，如果出現(xiàn)土地抄底時機，也只能與機會失之交臂。 恒大由于采取高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，前兩年在三四線城市的快速擴張導致了目前較高的土地儲備總量。雖然企業(yè)的月均銷售面積排名前列，項目去化速度較快，但受制于高土地儲備總量，依然導致土儲消化周期較長。 更重要的是，在市場下行、地價逐步下調(diào)的背景下，過多的土地儲備不但無法成為當年資本市場對房企估值的正面利好，反而需要面對市值縮水的壓力，風險巨大。,73,宏觀調(diào)控市場下，商業(yè)市場預期更好，萬達地產(chǎn)近半年投入近100億拿地，布局長遠。其余四大房企整體拿地投入有所下滑。面積方面，恒大布局三四線城市戰(zhàn)略，土地價位較低，面積居首，其次為快速擴張的萬達。,近半年，市場受調(diào)控影響，除商業(yè)地產(chǎn)外，去化壓力進一步增大，高投入拿地，將會增加未來更多的壓力，據(jù)CRIC監(jiān)測，綠城土儲消化周期直逼24年，土儲消化周期較長的企業(yè)為招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。低消化周期的萬科值得學習。萬科近幾年土地儲備的消化周期，始終保持在4年左右。 建議淡市下堅持剛需高周轉(zhuǎn)的同時，嚴格控制拿地成本，對總價高的地塊采取合作拿地以降低風險。,74,大型房截至5月底，有27家房地產(chǎn)公司預告了上半年業(yè)績，其中有18家預計將出現(xiàn)凈利潤下滑甚至虧損，占比高達66.67%。房企要完成上半年銷售目標已只剩不到一個月了。在行業(yè)庫存高企、銷售不力的淡市下，大型上市房企將掀起了“跑量”的浪潮.,目前，房企要完成上半年銷售目標已只剩不到一個月了。在行業(yè)庫存高企、銷售不力的淡市下，大型上市房企掀起了“跑量”的浪潮，并迎來了樓市小陽春” 根據(jù)一般規(guī)律，二季度為傳統(tǒng)銷售旺季，銷售量一般會出現(xiàn)一定程度的增長，從這個角度看，上半年40%-50%的銷售目標基本達成的可能性比較大。,恒大地產(chǎn)今年4月銷售額為其一季度總和，當月銷售面積則超過一季度總和。目前，恒大1-4月累計銷售額為164.5億元，已完成今年800億元銷售目標的兩成。 萬科披露，4月份公司實現(xiàn)銷售面積76.7萬平方米，銷售金額74.4億元，環(huán)比均大增。 富力地產(chǎn)近日宣布，按照已簽署的銷售協(xié)定，今年4月份之協(xié)議銷售額為28.95億元人民幣，銷售面積達約20.76萬平方米，分別較去年同期上升10%和23%。 龍湖地產(chǎn)一季度業(yè)績也不俗，龍湖地產(chǎn)一季度累計實現(xiàn)合同銷售金額65.3億元。,75,在樓市調(diào)控的市場下，加之國際大金融環(huán)境下，促使房企融資困難，成本攀升。不管是國際大環(huán)境還是國內(nèi)小形勢，今年房企的融資困局恐怕很難“破冰”相較于往年的銀行貸款高比例變成了，主要融資渠道為發(fā)行公司債。下半年資金壓力進一步增大。,即使2012年銀行貸款額度出現(xiàn)一定的寬松，并且保障房對于銀行信貸額度的占用有所減少，但由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的不動搖，房企的貸款難度仍將會增加。主要原因就是房企的負債率在2011年大幅攀升，并且由于年內(nèi)降價，存量價值降低，銀行貸款的風險加大，所以2012年房地產(chǎn)開發(fā)貸款將很難增加。,房企所面臨的選擇較為有限。雖然不排除部分房企能夠從信托，私募基金，借貸甚至以出售土地和股權(quán)等方式得到融資，但是對于大部分房企來說，降價可能仍是唯一的選擇。預計下半年新開盤的樓盤依舊會選擇低開，以實現(xiàn)快速回籠大量資金，減輕財務壓力，但目前市場已有明顯回暖之勢，折扣不會加大。,76,上半年大型房企情況分析小結(jié),77,整體結(jié)構(gòu)與推導思路,PART A,3項內(nèi)容的 專項基礎(chǔ)分析,經(jīng)濟 情勢,樓市 政策,行業(yè) 態(tài)勢,運用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進行深度分析,PART B,上半年大型房企情況分析,杭州市 場分析,得出最終走勢預判結(jié)論,得出基本結(jié)論,78,土地市場 住宅市場 辦公市場 存量市場,【市場分析】樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，導致開發(fā)商資金回籠緩慢、資金鏈緊張，拿地更為謹慎，自