某某生態(tài)園社會康樂度假休閑福利中心建設(shè)項目可行性研究報告(2).doc

知識水壩（豆丁網(wǎng)pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）目錄第一章 總 論1第一節(jié) 項目基本情況1第二節(jié) 研究依據(jù)與范圍3第三節(jié) 研究結(jié)論4第二章 項目建設(shè)的背景及建設(shè)必要性6第一節(jié) 和平與發(fā)展為旅游業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間6第二節(jié) 國家對老年人旅游事業(yè)發(fā)展的政策支持7第三節(jié) 憑借江西旅游業(yè)快速發(fā)展的契機(jī)10第四節(jié) 某某新福利康復(fù)度假休閑中心項目優(yōu)勢11第三章 市場分析與定位15第一節(jié) 旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀15第二節(jié) 茂龍度假休閑業(yè)未來發(fā)展及預(yù)測20第三節(jié) 新福利康復(fù)度假休閑中心項目客源分析預(yù)測21第四節(jié) 市場定位23第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件25第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)25第二節(jié) 建設(shè)條件26第五章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模29第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容29第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模30第六章 建設(shè)方案32第一節(jié) 新建建筑物設(shè)計情況32第二節(jié) 項目建設(shè)原則32第三節(jié) 總體布局33第四節(jié) 工程建設(shè)方案34第七章 消防及安全44第八章 環(huán)境保護(hù)與能源節(jié)約46第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)46第二節(jié) 能源節(jié)約47第九章 項目組織機(jī)構(gòu)及勞動定員50第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置50第二節(jié) 勞動定員51第三節(jié) 人員培訓(xùn)51第十章 項目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)52第一節(jié) 建設(shè)管理52第二節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)52第十一章 項目建設(shè)進(jìn)度安排54第一節(jié) 項目實(shí)施進(jìn)度54第二節(jié) 質(zhì)量保證體系55第十二章 投資估算與資金籌措56第一節(jié) 投資估算56第二節(jié) 資金籌措59第十三章 財務(wù)分析與評價61第一節(jié) 項目經(jīng)濟(jì)分析遵循的主要依據(jù)61第二節(jié) 各項財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)61有關(guān)證明材料一、附件1、項目承擔(dān)單位事業(yè)法人證書2、項目單位事業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證書3、項目土地租賃合同三、附圖1、項目“社會康樂度假休閑福利中心”建設(shè)地點(diǎn)區(qū)位圖2、項目“社會康樂度假休閑福利中心“總平面布置圖第一章 總 論第一節(jié) 項目基本情況一、項目名稱某某生態(tài)園社會康樂度假休閑福利中心二、項目業(yè)主該項目業(yè)主為某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司。某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2008年1月，注冊資本二千萬元，法定代表人：*，辦公地址：*168號，是一家以農(nóng)業(yè)開發(fā)為主的有限責(zé)任制公司。三、項目建設(shè)地點(diǎn)*湖田鄉(xiāng)林田村四、項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（一）項目建設(shè)內(nèi)容根據(jù)公司未來發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)與規(guī)劃用地情況，整個項目分兩期建設(shè)：1、第一期將擬建成三幢某某新福利康復(fù)度假休閑中心，總共建筑面積20400 m2。主要建設(shè)內(nèi)容：a幢的層數(shù)為7層，bc幢的層數(shù)各為4層，其中a幢的第1層為老年人活動室及醫(yī)療生活配套用房，a幢的第24層和bc幢的第1-4層為老年人公寓，a幢的第57層為辦公及工作人員用房，同時室外配套建設(shè)生態(tài)停車場、游泳池、綠地及植物園等。2、第二期在主體建筑物周圍加建六棟9000m2兩層聯(lián)體別墅與三棟3600m2四層獨(dú)立別墅。（二）建設(shè)規(guī)模1、新建三幢某某新福利康復(fù)度假休閑中心，總共建筑面積20400 m2其中：a幢層數(shù)為7層，總建筑面積13200m2，第1層為封閉式對中心內(nèi)老年人活動室及醫(yī)療生活配套用房（3600m2）；第24層為老年人公寓（185間、55套，4800m2）；第57層為辦公及工作人員用房（4800m2）；b幢層數(shù)為4層，總建筑面積：3780m2，其中第1-4層為老年人公寓（147間、70套）c幢層數(shù)為4層，總建筑面積：3780m2，其中第1-4層為老年人公寓（147間、70套）2、另加建六棟9,000m2（290間、套）兩層聯(lián)體別墅，三棟3,600m2（100間、套）四層獨(dú)立別墅。總建筑面積33000m2，共有住房869間（585套），可同時接待1200人以上老年人居住。五、總投資估算及資金籌措（一）總投資估算總投資估算為：3484.75萬元。其中：建設(shè)投資：2984.75萬元、流動資金：500萬元。（二）資金籌措項目所需資金3484.75萬元，由業(yè)主自籌2484.75萬元，擬申請上級扶持1000萬元。第二節(jié) 研究依據(jù)與范圍一、研究依據(jù)1、某某工程咨詢有限公司與某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司簽定的“編制項目可研報告合同書”；2、業(yè)主提供的有關(guān)項目資料；3、國家有關(guān)編制可行性研究報告的規(guī)范規(guī)定；4、現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范大全；5、現(xiàn)行建設(shè)結(jié)構(gòu)規(guī)范大全；6、現(xiàn)行建筑設(shè)備規(guī)范大全；7、工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)大全；8、建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)分析與評價(第二版)；9、國標(biāo)建筑設(shè)計防火規(guī)范gbj16-97；10、民用建筑設(shè)計通則；二、研究范圍本可行性研究報告的研究范圍為：項目建設(shè)背景及建設(shè)必要性、某某新福利康復(fù)度假休閑中心市場的分析與定位、建設(shè)地點(diǎn)與外部建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、消防及安全、環(huán)境保護(hù)與能源節(jié)約、項目組織機(jī)構(gòu)及勞動定員、項目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)、投資估算與資金籌措、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評價、項目風(fēng)險分析等。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)某某新福利康復(fù)度假休閑中心主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、某某新福利康復(fù)度假休閑中心總建筑面積33000 m22、總投資3484.75萬元其中：建設(shè)資產(chǎn)2984.75萬元流動資金500萬元3、年凈利潤525萬元4、全部投資稅后內(nèi)部收益率16.205、全部投資稅后投資回收期6.64年6、投資利潤率20.107、投資利稅率15.078、資本金凈利潤率15.06第三節(jié) 研究結(jié)論由于該項目以老年人健康快樂第一為新生活理念。憑借某某生態(tài)園的自然優(yōu)勢，將公益性事業(yè)與市場化運(yùn)作相結(jié)合，既充分考慮到老年人的利益，又考慮到企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，同時還可將傳統(tǒng)的孝道文化與現(xiàn)代精神文明相結(jié)合，它的建成在為全國老年事業(yè)方面發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)的同時，還使得老年人在精神上身體上得到極大的愉悅。因此，該項目的建成，不僅為茂龍的旅游增加新的亮點(diǎn)，并以其成功的經(jīng)營和自身的形象成為茂龍生態(tài)園度假休閑新的模式。經(jīng)測算，項目總投資3484.75萬元，其中建設(shè)資金2984.75萬元，流動資金500萬元。項目建成投入使用后，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為17.54（稅后）、投資利潤率20.10，全部投資回收期6.64年（稅后），項目具有良好的清償能力和盈利能力，項目在財務(wù)上可行。第二章 項目建設(shè)的背景及建設(shè)必要性第一節(jié) 和平與發(fā)展為旅游業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間當(dāng)今，世界正處于相對和平時期，各國之間的經(jīng)濟(jì)、政治、文化得到了飛速發(fā)展，為國際旅游業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境和條件。在歐美等發(fā)達(dá)國家，度假旅游已經(jīng)成為一種勢不可擋的潮流。自二十世紀(jì)九十年代起，隨著全球相對過剩的經(jīng)濟(jì)格局的形成，旅游業(yè)成為刺激各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動力之一。在此背景下，全球旅游業(yè)如虎添翼，以年均4.4的速度持續(xù)增長，同時帶動了其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)如交通運(yùn)輸業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等的發(fā)展。據(jù)專家預(yù)測，未來20年內(nèi)，全球游客人數(shù)將達(dá)到15億，旅游總收入將達(dá)至2萬億美元，旅游業(yè)將成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。中國擁有著幾千年淵源的歷史文化資源和豐富的旅游資源，有漫長的海岸線和高質(zhì)量的海灘，有眾多適合開發(fā)為旅游度假地的山川和溫泉，構(gòu)成了獨(dú)特的中華旅游文化脈系。它將成為世界旅游文化的一支“奇葩”，并隨著旅游業(yè)的全球一體化進(jìn)程，將日益受到國外游客的青睞，中華旅游資源的不可替代性使其有希望在2020年成為世界旅游觀光的首選地。隨著我國改革開放的不斷深入，21世紀(jì)的中國旅游業(yè)將會迎來一個更加美好的春天。老年，是人類社會發(fā)展中不可避免的付出的代價，老年人是我們這個社會中特殊的困難群體，根據(jù)中國老年人抽查調(diào)查測算，中國有視力老年、聽力言語老年、肢體老年、智力老年、精神老年等各類老年人6000萬，占人口總數(shù)的5%，18%的家庭有老年人。在黨和政府的關(guān)懷下，廣大老年人自強(qiáng)不息、頑強(qiáng)拼搏、樂觀向上、開拓進(jìn)取，已經(jīng)成為當(dāng)今社會精神文明、政治文明和物質(zhì)文明建設(shè)中一支不可缺少的力量。他們渴望與健全人一起平等參與社會生活。共享社會物質(zhì)文化成果，渴望進(jìn)一步融入社會，在飽覽祖國各地錦繡山河的同時在精神上身體上得到極大的愉悅。在國外，老年人旅游已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，有的國家甚至專門設(shè)立了老年人旅游服務(wù)機(jī)構(gòu)，目的就是滿足老年人對旅游的渴望。去年8月，意大利國家旅游部門呼吁各有關(guān)單位給予老年人旅游市場高度關(guān)注，為老年人旅游者多提供一些便利條件，以帶動老年人旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。同時為了推進(jìn)老年人旅游，開通 “直通假期”的網(wǎng)站，宗旨是為老年旅游者提供更為便利的服務(wù)，鼓勵他們出外旅行。在國內(nèi)，這項工作雖方興未艾，卻又任重道遠(yuǎn)，在國內(nèi)外旅游事業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，某某新福利康復(fù)度假休閑中心的成立，填補(bǔ)了國內(nèi)老年人旅游市場的空白。第二節(jié) 國家對老年人旅游事業(yè)發(fā)展的政策支持1998年11月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，做出的把旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的決策，明確了旅游業(yè)是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，并將其作為拉動國內(nèi)內(nèi)需的杠桿手段。國家計委首次把旅游項目列入國債項目；國家經(jīng)貿(mào)委制定旅游產(chǎn)業(yè)政策；以及財政部大力增加對旅游業(yè)發(fā)展的財政支持，表明了國家對旅游業(yè)發(fā)展的政策支持力度。與此同時，國家采取了一系列相應(yīng)措施，如延長假期，以啟動假日旅游消費(fèi)，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的供需，大力發(fā)展“假日經(jīng)濟(jì)”，使國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展駛?cè)肓夹匝h(huán)軌道。據(jù)此，江西省委、省政府在1998年就明確提出：“有必要突出和強(qiáng)調(diào)旅游業(yè)在江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，使之成為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭”。從而把旅游業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位提升到了一個新的高度，旅游業(yè)成了江西省的優(yōu)勢龍頭產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，江西省旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中起著越來越重要的作用。為保證旅游業(yè)健康發(fā)展，省政府先后頒布了江西省旅游規(guī)劃大綱、江西省旅游管理條例、江西省旅游市場管理規(guī)定，充分體現(xiàn)了我省對旅游業(yè)發(fā)展的高度重視，將旅游業(yè)推向了法制建設(shè)的正確軌道。對旅游資源的開發(fā)和保護(hù)，江西省制定了一系列相應(yīng)的規(guī)定：對旅游資源特點(diǎn)突出、旅游景點(diǎn)相對集中、旅游經(jīng)營效益顯著的區(qū)域，可以劃定為國家和省級旅游開發(fā)區(qū)，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。還鼓勵外商以合資、合作等方式參與開發(fā)旅游資源、建設(shè)旅游設(shè)施和經(jīng)營旅游項目，并在稅收等方面給予優(yōu)惠政策的支持，為旅游業(yè)快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。我國目前13億人口中，老年人有1.35億人，解決老年人問題，滿足老年人不斷增長的物質(zhì)和文化需要，實(shí)現(xiàn)老年人康復(fù)事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)社會公平和穩(wěn)定，是社會主義現(xiàn)代化建設(shè)一項重要而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。如何解決老年人在經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文化等方面日益增長的需求，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。為此，黨的十六大報告中首次寫進(jìn)“發(fā)展老年人事業(yè)”。胡錦濤同志在為反映老年人自強(qiáng)模范和助殘先進(jìn)事跡的自強(qiáng)之歌撰寫的序言中指出：“滿腔熱情地關(guān)心老年人，切實(shí)尊重老年人的公民權(quán)利和人格尊嚴(yán)，給他們以平等的地位和均等的機(jī)會，讓他們共享社會物質(zhì)文化發(fā)展的成果，是我國社會主義制度的本質(zhì)要求?！?各級黨委、政府也非常重視做好老年人這個弱勢群體的工作，充分認(rèn)識到落實(shí)好老年人優(yōu)惠政策，依法保障老年人合法權(quán)益的重要意義，并把這項工作納入政府重要議事日程，作為實(shí)踐“三個代表”重要思想為老年人排憂解難辦實(shí)事的一件大事抓好抓實(shí)，努力營造一個良好的貫徹落實(shí)老年人優(yōu)惠政策的社會環(huán)境。為支持老年人事業(yè)發(fā)展，江西省制定了一系列稅收優(yōu)惠政策： 對開辦的私營民政福利企業(yè)，凡安置“四殘”（盲、聾、啞、肢體老年）人員占生產(chǎn)人員總數(shù)35以上（含35），憑市民政局證明，經(jīng)地稅局批準(zhǔn)，其經(jīng)營屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目范圍內(nèi)（廣告業(yè)除外）的業(yè)務(wù)，免征收營業(yè)稅。減免增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個人同時享受減免城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。對新開辦的或非中途轉(zhuǎn)辦的服務(wù)型私營企業(yè)凡安置“四殘”（盲、聾、啞、肢體老年、智殘、弱視）人員占生產(chǎn)人員總數(shù)35以上，暫免征收企業(yè)所得稅。政策的支持，為江西老年人旅游事業(yè)的發(fā)展提供了有力的保障。第三節(jié) 憑借江西旅游業(yè)快速發(fā)展的契機(jī)江西省是我國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，也是聯(lián)合國世界旅游組織和中國國家重點(diǎn)規(guī)劃、加快建設(shè)的國際旅游開發(fā)區(qū)之一。這里空氣新鮮、風(fēng)光旖旎、景色迷人、令人神往?，F(xiàn)代人們旅游所需要的五要素：陽光、鄉(xiāng)村、森林、綠樹(椰林)、空氣，一應(yīng)俱有，特別是鄉(xiāng)村旅游資源和野山特產(chǎn)資源為國內(nèi)所獨(dú)具，更為江西旅游業(yè)的發(fā)展增添新的生命力。目前，江西省正在向“旅游強(qiáng)省”進(jìn)軍。江西省旅游產(chǎn)業(yè)十一五規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃綱要提出江西的戰(zhàn)略目標(biāo)是：到2020年，江西建成中國旅游強(qiáng)省，成為全國最佳、著名的生態(tài)園旅游度假勝地之一，屆時年接待游客達(dá)到7500萬人次，旅游總收入和創(chuàng)匯分別達(dá)到650億元人民幣和10億美元。據(jù)江西省旅游部門統(tǒng)計：2001年，江西省接待國內(nèi)外游客達(dá)到112476萬人次，實(shí)際旅游收入8789億元人民幣，占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值162，高于全國平均水平的10。旅游人數(shù)和收入分別比上年增長116和118。到2003年，全省接待入境旅游人數(shù)12341萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入9355億元。旅游業(yè)已成為江西省國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，茂龍生態(tài)園的建成，將會成為中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新華社發(fā)布了第一份中國旅游品牌問卷調(diào)查，報告結(jié)果表明，江西被列為全國最愿意游覽的旅游區(qū)之一，與蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳之并列。*市作為江西省的都會城市，計劃56年之內(nèi)建成2個以上江西省旅游強(qiáng)縣、10個以上旅游型村鎮(zhèn)、50個以上鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn)和100個以上星級農(nóng)家旅館，以點(diǎn)帶面，將“茂龍生態(tài)樂園”打造成為在國內(nèi)具有較大影響力的旅游品牌，以鄉(xiāng)村旅游為支柱產(chǎn)業(yè)的自然村要占到全市村莊總數(shù)的5%，直接從事旅游業(yè)的農(nóng)民2萬人，間接從事旅游業(yè)的農(nóng)民10萬人，鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)總收入12億元，占全市旅游總收入的20%，使鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)成為推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)的重要動力。*市大旅游的發(fā)展格局已初步形成，旅游業(yè)發(fā)展前景廣闊。某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司精心打造的某某新福利康復(fù)度假休閑中心正是在這樣的背景下提出的。對本項目的建設(shè)，希望得到江西省委省政府、江西省*市民政局和政府有關(guān)部門的高度重視，市內(nèi)其主要領(lǐng)導(dǎo)同志分別到項目所在地現(xiàn)場考察指示，這充分表明江西省政府對本項目的重視和支持。第四節(jié) 某某新福利康復(fù)度假休閑中心項目優(yōu)勢項目所在地：“某某新福利康復(fù)度假休閑中心”（以下簡稱“休閑中心”）項目計劃建設(shè)在*西部10公里處新田鄉(xiāng)下山村，東距高速公路和西線高速公路入口處100米，北距正在建的*明月山機(jī)場3公里，東北距昌北機(jī)場一個多小時的路程，周圍環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，交通往來暢快便捷，十分方便。由于該項目的特殊性與不可替代性，決定了它所具有的三大優(yōu)勢：一、位置優(yōu)勢由于老年人的特殊性，要求的復(fù)雜、多樣性，因此在項目的選址上就必須要求：1、與市中心繁華鬧市區(qū)要有一些距離，太近則喧鬧，嘈雜影響休息；但又不能太遠(yuǎn)，否則生活會不方便。2、交通便利。3、周邊沒有污染工業(yè)項目，環(huán)境要好。4、離機(jī)場、高速公路、醫(yī)院較近。項目所在地距*市中心繁華市區(qū)10公里，東距高速公路和西線高速公路入口處100米，距*市30分鐘車程，北距正在建的*明月山機(jī)場3公里，距南昌昌北國際機(jī)場驅(qū)車約80分鐘路程。距*市人民醫(yī)院20分鐘車程，袁州區(qū)人民醫(yī)院5分鐘車程，周圍環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，無污染工廠，氣候宜人，交通往來暢快便捷，這是本項目在此建設(shè)的優(yōu)勢所在。二、強(qiáng)大的客源優(yōu)勢隨著社會文明程度以及人們生活水平的提高，旅游業(yè)已成為新世紀(jì)大眾消費(fèi)的新看點(diǎn)，但由于受身體殘障以及觀念的影響，老年人旅游事業(yè)一直沒有得到很好的發(fā)展，事實(shí)上，老年人同樣渴望領(lǐng)略萬千風(fēng)物與美景，從手搖輪椅游天下的尹小星，到倚凳登長城的肢殘志士，從與導(dǎo)盲犬為伴聽游美國的盲人道格拉斯，到獨(dú)腿攀喜馬拉雅的韓國青年，我們看到了老年人對大自然真摯的熱愛之情與執(zhí)著的探索精神，也看到了他們不屈從于身體障礙，向自己挑戰(zhàn)的非凡勇氣，他們用忍韌與堅毅打開自然之門，去尋找物主予那些不屈的探索者們的更珍奇的禮物。據(jù)調(diào)查顯示，我國的老年人口接近總?cè)丝跀?shù)量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，1.7%的老年人有現(xiàn)實(shí)的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個人陪同，很多人是重復(fù)同一旅游路線，毫無疑問，老年人的旅游市場發(fā)展?jié)摿薮?。旅游業(yè)是江西國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，江西已成為中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新華社發(fā)布了第一份中國旅游品牌問卷調(diào)查，報告結(jié)果表明，江西被列為全國最愿意游覽的旅游區(qū)之一，與蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳并列。2003年，全省接待入境旅游人數(shù)12341萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入9355億元。由此可見本項目在此建設(shè)客源沒有問題。三、業(yè)主與經(jīng)營者的品牌和實(shí)力優(yōu)勢該項目的業(yè)主和經(jīng)營者分別是某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和某某生態(tài)園。某某生態(tài)園是某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司的下屬，是屬于綜合農(nóng)業(yè)發(fā)展行業(yè)，具有不可比喻的社會影響力和強(qiáng)大的滲透力；茂龍生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2008年1月，經(jīng)過數(shù)年在*進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，公司在茂龍積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗和實(shí)力，有很好的知名度和誠信度。某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和某某生態(tài)園均是當(dāng)?shù)刂放?，不僅產(chǎn)生巨大的品牌效應(yīng)，更為項目的的經(jīng)營提供了廣闊的市場空間和豐富的利潤回報。第三章 市場分析與定位第一節(jié) 旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀一、江西旅游市場情況(一)近年江西省旅游接待人次隨著鄉(xiāng)村旅游環(huán)境的改善，江西省旅游接待人次近年來呈逐年遞增趨勢，具體如下：1997年至2008年旅游接待、收入統(tǒng)計年份國際游客(萬人次)國內(nèi)游客(萬人次)創(chuàng) 匯(萬美元)國內(nèi)旅游收入(億元年)1997年23.97255.446154.9434.201998年24.73264.877056.0041.811999年32.78328.248098.0045.772001年33.90451.908542.0049.872002年41.28748.7210121.0053.272003年39.42816.559624.9058.972004年45.49883.581 0506.0063.742005年49.31958.261 0882.9469.512006年45.681079.088790.0079.102007年38.90922.909199.0087.742008年29.30907.307957.0086.96(二)酒店業(yè)接待能力逐年變化情況近幾年，江西省酒店業(yè)的接待能力發(fā)生了一些新的變化，特別是對四、五星級酒店的需求逐年提高。如江西賓館、江西錦峰大酒店、南昌嘉萊特以及和平國際酒店等五星級酒店，年平均入住率達(dá)75以上；江西飯店、江西民航花園酒店等四星級酒店，年平均入住率達(dá)80左右：*市內(nèi)的四星級以上的酒店入住率平均在70左右。四、五星級酒店的市場需求一直有所上升。特別是隨著人們生活水平的提高，游客逐步講求旅游品位、注重旅游服務(wù)質(zhì)量，高星級酒店的需求正在逐年增加。(三)酒店入住率和房價走勢近幾年，部分三星級以下、經(jīng)營期限長且未重新裝修的酒店在經(jīng)營上遇到了新的挑戰(zhàn)，競爭較激烈。但四星級以上且周邊環(huán)境良好的酒店，如鄉(xiāng)村、河畔、池塘等，經(jīng)營狀況良好。酒店開房率同酒店檔次形成正比的發(fā)展趨勢，而四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)和房價基本適應(yīng)當(dāng)前國內(nèi)外游客的消費(fèi)水平，其酒店入住率和經(jīng)營效益要高于其它級別的酒店。二、*市旅游市場情況（一）近年旅游接待人次*市2006年接待國內(nèi)外游客12481萬人次，比上年增長16.81；旅游總收入6.02億元人民幣，比上年增長10.86。2007年接待國內(nèi)外游客169.8萬人次，比上年增長13.85；旅游總收入7.79億元人民幣，比上年增長6.8。到2008年接待國內(nèi)外旅客194.09萬人次，旅游總收入10.42億元。旅游人數(shù)及經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)近幾年來的最高水平。（二）酒店接待能力逐年變化情況據(jù)市場調(diào)查，*市目前涉外定點(diǎn)酒店有70佘家，接待能力為每年180萬人次。其中，五星級酒店3家、四星級酒店7家、三星級酒店21家。為了能更準(zhǔn)確地反映*市酒店業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及預(yù)測大酒店未來的經(jīng)營狀況，現(xiàn)對幾家有代表性的酒店現(xiàn)狀進(jìn)行必要的分析：位于*市區(qū)的德和大酒店、錦繡山莊、青龍酒店、*賓館以及陽光大酒店，無論從建設(shè)規(guī)模、裝修品質(zhì)、硬件設(shè)施以及酒店管理上均可稱目前*市內(nèi)一流酒店。但酒店地處*市區(qū)內(nèi)，距茂龍生態(tài)園最近的錦繡山莊酒店與陽光大酒店也必須驅(qū)車前往度假休閑中心。盡管目前絕大部分港、澳、臺及外國游客入住該酒店，但這四個酒店從功能上看仍屬商務(wù)酒店而非休閑、度假式酒店。而*賓館地處*市金融貿(mào)易區(qū)，是典型的商務(wù)型酒店，以接待商務(wù)散客為主，但酒店內(nèi)有關(guān)適合老人休閑度假設(shè)施項目少，且規(guī)模小，接待能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。三、老年人旅游市場狀況據(jù)調(diào)查顯示，我國的老年人口接近總?cè)丝跀?shù)量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，1.7%的老年人有現(xiàn)實(shí)的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個人陪同，很多人是重復(fù)同一旅游路線，毫無疑問，老年人的旅游市場發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｕ亲⒁獾竭@一具有開發(fā)價值的市場，各旅游相關(guān)部門開始為老年旅游者提供服務(wù)，在南昌，長沙旅行社率先推出專業(yè)老年人旅游服務(wù)，開辟適宜老年人游玩的旅游路線，聘請手語老師做聾啞旅游者的導(dǎo)游員，還為重度肢殘者提供背負(fù)服務(wù)；四川的重慶賓館、安徽的黃山國際大酒店和青島的黃金海岸大酒店提供帶有老年人輔助設(shè)施的老年人客房, 各旅游區(qū)的無障礙設(shè)施建設(shè)也在逐步的開展之中，那么老年人是否也能夠快意與山水之間，究竟旅游離老年人多遠(yuǎn)呢？在一些發(fā)達(dá)國家，老年人旅游事業(yè)已發(fā)展的相對成熟，老年人旅游協(xié)會、促進(jìn)老年人旅游協(xié)會等社會團(tuán)體成為組織老年人旅游的固定機(jī)構(gòu)，并對國家旅游管理局、旅行社、賓館、旅游景區(qū)等部門和企業(yè)提供建議與監(jiān)督，為老年人旅游創(chuàng)造良好的環(huán)境。在德國的柏林，有一座獨(dú)特的旅館，是歐洲第一家專為老年人服務(wù)的旅館，這里服務(wù)周到，設(shè)備完善，大部分設(shè)施都采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，以滿足老年人的特殊需要。整個旅館看不到一個護(hù)欄或臺階，老年人可坐輪椅直接進(jìn)入自己的房間。房間的寬度在一米以上，客房的門鎖、電源開關(guān)都可在床上遙控，聾啞人房間還裝有助聽裝置和光信號發(fā)生器。因老年人的老年程度不同，旅館安裝了5種不同類型的澡盆，即使是最嚴(yán)重的老年人也能入浴。該旅館目前有65名服務(wù)人員，其中4名是老年者。這家設(shè)備完善的旅館，吸引著來自世界各地的老年者。rci（royal caribbean international）是美國的一個頗具實(shí)力的旅游服務(wù)公司，為了進(jìn)一步推廣老年人旅游市場，rci將協(xié)助旅游代理公司提高對老年人旅游團(tuán)的服務(wù)水平，并且更新代理商旅游手冊，補(bǔ)充滿足老年游客需求的相關(guān)指導(dǎo)內(nèi)容。對 rci游船上及岸上的員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，如何對待老年游客，rci的員工都很有經(jīng)驗，相信能為老年游客提供最可心的服務(wù)。吸引并服務(wù)于老年游客及他們的旅游代理商，項目包括將一艘rci游船進(jìn)行改裝，專門供老年游客使用。rci的新項目由laura amor主持進(jìn)行，并全權(quán)負(fù)責(zé)。她說：這個計劃推廣的關(guān)鍵就是使有老年的客人感到在rci的游船上，他們是受歡迎的，感覺舒適；同時要幫助旅游代理商提高為老年客人服務(wù)的效率。開拓老年人市場對rci公司來說非常重要，這個計劃有幸得到了rci公司管理層的大力支持。rci在電視廣告中以一個輪椅乘客形象推廣該項目，不僅首開rci公司的先例，對于整個旅游業(yè)也是一個創(chuàng)新。1999年rci接待了22500人次散團(tuán)老年游客，而1998年僅為16800人次，rci預(yù)計今后的數(shù)量會進(jìn)一步增加。rci還將在公司網(wǎng)站 上介紹為老年游客提供的各種設(shè)施，包括詳細(xì)介紹艙內(nèi)門的尺寸，淋浴設(shè)施，特殊的床，如何安排旅游等內(nèi)容。在我國，老年人旅游事業(yè)雖默默無聲，卻也正值風(fēng)生水起之時。在未來幾年，茂龍生態(tài)園均以鄉(xiāng)村旅游為核心，*市及周邊地區(qū)因缺少有特色的旅游景點(diǎn)及相關(guān)設(shè)施使茂龍生態(tài)園僅作為鄉(xiāng)村旅游的到達(dá)點(diǎn)和離境點(diǎn)，隨著*明月山機(jī)場的新建，來茂龍生態(tài)園的公路通道并非茂龍生態(tài)圓門口一處，這就使*市旅游發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。因此，大力發(fā)展以茂龍生態(tài)園為中心的鄉(xiāng)村旅游資源，建設(shè)有特色的觀光、休閑度假型旅游，成為當(dāng)務(wù)之急，也是未來*中心地區(qū)旅游特色品牌。正在新建中的某某新福利康復(fù)度假休閑中心，無論從建設(shè)地的自然、生態(tài)環(huán)境還是建設(shè)規(guī)模、風(fēng)格以及設(shè)施，均堪稱一流的鄉(xiāng)村休閑度假中心，再加之某某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和某某生態(tài)園以及市民政局推廣福利品牌效應(yīng)，必將對國內(nèi)外老年人游客產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。第二節(jié) 茂龍度假休閑業(yè)未來發(fā)展及預(yù)測自從江西省確立了發(fā)展旅游業(yè)的重要地位后，相關(guān)的旅游優(yōu)惠政策及方案相繼出臺，大大刺激了*旅游業(yè)的發(fā)展，昌北機(jī)場統(tǒng)計旅游團(tuán)隊和散客人數(shù)大大增加，*“黃金周”之前，曾因旅游團(tuán)隊數(shù)量的不斷增加，一度出現(xiàn)接團(tuán)空調(diào)大巴車緊張，導(dǎo)致某些旅行社不得不放棄個別接團(tuán)計劃。所以，與旅游相關(guān)的配套設(shè)施的完善尤為重要，也正因為此，*市內(nèi)的高品質(zhì)的度假休閑中心逐年增加，以適應(yīng)市場需求。從前述有效數(shù)據(jù)中可以看出，在相對穩(wěn)定、相對平衡的價格構(gòu)架中*市內(nèi)度假休閑業(yè)以其越來越完善、越來越高檔的硬件設(shè)施，和更趨嚴(yán)格的管理制度、更趨一流的服務(wù)水準(zhǔn)，創(chuàng)造出年平均入住率在87.4以上的業(yè)績?？梢哉f，*市以其獨(dú)特的氣候資源和旅游資源，吸引了如潮的游客，使度假休閑業(yè)出現(xiàn)了空前的淡季不淡的經(jīng)營狀況。*市是我國重要的鄉(xiāng)村旅游城市和旅游休閑度假勝地，是江西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、交通運(yùn)輸中心。作為大特區(qū)省會，不僅享有國家許多優(yōu)惠政策，而且，其良好的投資環(huán)境，更為國內(nèi)外投資者提供了得天獨(dú)厚的風(fēng)水寶地和無限商機(jī)。作為茂龍生態(tài)園建設(shè)的步驟之一，*市將建設(shè)成為我國著名的對外開放城市，具有現(xiàn)代水平和國際化的新型鄉(xiāng)村旅游城市，成為我國乃至東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、貿(mào)易、旅游、考察、會議、休閑、度假、療養(yǎng)中心，進(jìn)而為度假休閑中心業(yè)的發(fā)展打開了廣闊的空間。隨著*明月山機(jī)場的新建，空中變通成為事實(shí)，茂龍生態(tài)園連接國外國內(nèi)各地的劃時代已經(jīng)到來。由于解決了制約某某旅游業(yè)的最重要的交通問題，屆時，到茂龍生態(tài)旅游的人數(shù)將成倍增長，從東北三省到黃土高原；從長江兩岸到西南山區(qū)；從祖國的四面八方，不論男女老幼，都可以乘坐安全、舒適、價格適宜的火車橫渡全國黃山、黃河、長江、河流海峽，實(shí)現(xiàn)游覽鄉(xiāng)村旅游的夢想。成千上萬乘坐火車紛至沓來的大陸游客，為茂龍生態(tài)園和度假休閑業(yè)帶來無限商機(jī)，開辟了更加廣闊輝煌的前景。第三節(jié) 新福利康復(fù)度假休閑中心項目客源分析預(yù)測某某新福利康復(fù)度假休閑中心項目其中一個基本功能是使其成為某某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和市民政局下屬的中國殘聯(lián)定點(diǎn)接待中心和老年人康復(fù)度假休閑中心，這部分固定的客源占據(jù)了度假休閑中心較大成份的入住率，從而有效地保證了某某新福利康復(fù)度假休閑中心的穩(wěn)定的收入。*市是一座綠色生態(tài)城市，是首批全國綠化模范城市、國家級生態(tài)示范區(qū)。全市境內(nèi)分布著三座國家級森林公園，四個省級自然保護(hù)區(qū)，森林覆蓋率達(dá)到76以上，負(fù)氧離子含量高，空氣質(zhì)量常年保持在二級以上。茂龍生態(tài)園從千島湖七十米深處噴涌而出，下游22公里江面不僅清澈見底，未經(jīng)任何處理就達(dá)到國家一級飲用水標(biāo)準(zhǔn)，而且水溫長年保持在攝氏16度左右，形成了冬暖夏涼、水清霧奇的獨(dú)特景觀，是最適宜人類、尤其是老年人居住的地方。某某新福利康復(fù)度假休閑中心的推出，在改變老年人傳統(tǒng)生存方式上獨(dú)有創(chuàng)新，它改變了中國老年人沿襲久遠(yuǎn)的功能簡單、家庭型、溫飽型生活模式，將老年人的衣食住行、文化娛樂、精神慰藉通盤關(guān)愛，率先提出了老年人快樂第一的新生活理念。他們將公益性事業(yè)與市場化運(yùn)作相結(jié)合，既充分考慮到老年人的利益，又考慮到企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。他們將傳統(tǒng)的孝道文化與現(xiàn)代精神文明相結(jié)合，憑借某某生態(tài)園的自然優(yōu)勢，在潛心探索助老助殘事業(yè)方面邁出了積極的步伐。我國已進(jìn)入老年化社會，全國現(xiàn)有老年人1.35億，占總?cè)丝诘?0%以上。同時老年人口正以年均約3.2的速度增長，到2030年我國人口出生時平均預(yù)期壽命將超過75歲,2050年將超過80歲,有可能達(dá)到國際組織預(yù)測的發(fā)達(dá)國家年平均達(dá)到85歲的水平。據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，19902020年世界老齡人口平均年增速度為2.5%，同期我國老齡人口的遞增速度為3.3%；世界老齡人口占總?cè)丝诘谋戎貜?995年的6.6%上升至2020年的9.3%，同期我國由6.1%上升至11.5%。中國老齡化進(jìn)程無論從增長速度和比重都超過了世界老齡化進(jìn)程。到2020年我國65歲以上老齡人口將達(dá)1.67億，約占世界老齡人口6.98億人的24%，全世界四個人中就有一個是中國老年人。在黨和政府的關(guān)懷下，廣大老年人自強(qiáng)不息、頑強(qiáng)拼搏、樂觀向上、開拓進(jìn)取，已經(jīng)成為當(dāng)今社會精神文明、政治文明和物質(zhì)文明建設(shè)中一支不可缺少的力量。他們渴望與健全人一起平等參與社會生活。共享社會物質(zhì)文化成果，渴望進(jìn)一步融入社會，在飽覽祖國各地錦繡山河的同時在精神上身體上得到極大的愉悅。據(jù)中國殘聯(lián)統(tǒng)計全國有60%以上的老年人有旅游的愿望，70%即1億的老年人有現(xiàn)實(shí)的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個人陪同，很多人是重復(fù)同一旅游路線，茂龍長夏無冬市老年人最好的康復(fù)休閑地，毫無疑問，老年人的旅游市場發(fā)展?jié)摿薮?。第四?jié) 市場定位某某生態(tài)園的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品有巨大的市場與潛力，根據(jù)國內(nèi)外老年人旅游市場需求的分析，大部分旅游的客源結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢為觀光游向度假游過渡，出游方式為散客游逐年增多。某某公司在對國內(nèi)外旅游市場需求的宏觀預(yù)測分析基礎(chǔ)上，以*市內(nèi)現(xiàn)有老年人為主的客源市場為基礎(chǔ)，但更著重于開拓消費(fèi)層次較高的老年人度假游客，將其市場定位在“康復(fù)休閑度假旅游”，目標(biāo)市場為：1、某某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和市民政局分別將此作為茂龍生態(tài)園和中國老聯(lián)定點(diǎn)度假休閑中心和康復(fù)中心。2、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的高、中等收入階層的老年人、老年人度假散客，主要以北京、上海、廣東、港澳、臺灣地區(qū)等為目標(biāo)區(qū)域。可見，某某新福利康復(fù)度假休閑中心的市場前景是很可觀的。第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)一、項目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個方面的要求：地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點(diǎn)近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100200畝，大則500800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。地塊距離城郊35km，距離中心城區(qū)1015 km為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因為這樣一來，老年人經(jīng)常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。二、項目建設(shè)地點(diǎn)某某老年康樂休閑中心項目位于*市區(qū)西北方向10公里的丘陵山區(qū)，某某生態(tài)園（*新田鄉(xiāng)下山村），規(guī)劃用地約400畝。項目所在地環(huán)繞相鄰于油茶基地。該項目地處城市郊區(qū)，周圍有水庫、池塘、山地、樹林，空氣清新，環(huán)境怡人，可供老人康復(fù)、休閑、健身、旅游、勞動，是較為理想的老年康復(fù)與娛樂休閑場所。第二節(jié) 建設(shè)條件一、自然環(huán)境條件1、地理位置袁州區(qū)位于江西省西部，袁河上游，東經(jīng)11354-11437，北緯2733-2805。東連新余，西臨萍鄉(xiāng)，南界安福，北接萬載、上高和湖南瀏陽?？偯娣e2532.36平方千米。2007年末，全區(qū)戶籍人口為102.14萬人，比上年增長1.2。轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個街道。袁州歷為*市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、信息中心。新田鄉(xiāng)地處*中西部，周邊與湖田、西村、遼市、金瑞、洪塘等五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，距城區(qū)僅13公里，交通便捷，地理位置優(yōu)越，全鄉(xiāng)總?cè)丝?萬余人，轄區(qū)面積97平方公里。下轄14個村委會和2個直屬林場，村民小組232個。2、自然條件袁州區(qū)地屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫16.718.2，年均降水量1808毫米，年太陽總輻射量為108.7千卡/平方厘米，適宜老年人觀光旅游。新田屬中亞熱帶季風(fēng)型濕潤氣候，全年平均氣溫約17，年降雨量1600毫米左右。糧、油、麻、生豬、煤炭是新田的傳統(tǒng)產(chǎn)品，在全區(qū)享有盛譽(yù)，自古就有三倉之說，山上有油倉（茶油），地上有糧倉（優(yōu)質(zhì)水稻），地下有寶倉（煤炭），是國家商品糧基地，優(yōu)質(zhì)苧麻基地，優(yōu)質(zhì)油茶之鄉(xiāng)。全鄉(xiāng)山林面積約10萬畝，其中油茶面積67795畝，經(jīng)濟(jì)林面積30000多畝，樟木資源比較豐富。地下資源以優(yōu)質(zhì)煤炭、石灰石為主，其中煤炭熱量高，在6500卡以上，儲量大。二、其他配套設(shè)施條件袁州區(qū)不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度，農(nóng)業(yè)積極創(chuàng)新政府投入機(jī)制和農(nóng)民參與機(jī)制，大力抓好農(nóng)田水利建設(shè)，實(shí)施農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，提高土地產(chǎn)出率。水利、電力、能源、交通、郵電通訊、城市建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施及文化、娛樂、服務(wù)配套設(shè)施不斷完善。為創(chuàng)業(yè)者提供良好的投資環(huán)境和理想的創(chuàng)業(yè)平臺。袁州區(qū)電力屬贛東北供電網(wǎng)，緊鄰黃埠電廠輸電干線，電力充足。新田鄉(xiāng)通訊發(fā)達(dá)，全鄉(xiāng)已全面開通程控電話，已建好移動通信發(fā)射基站和聯(lián)通通信發(fā)射基站，各種通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鄉(xiāng)。電力充沛，順利完成農(nóng)網(wǎng)改造，供電已納入國家電網(wǎng)。新田鄉(xiāng)集鎮(zhèn)建設(shè)初具規(guī)模。新集鎮(zhèn)規(guī)劃面積達(dá)1.9平方公里，自2000年來，累計投資3千多萬元，開發(fā)土地800多畝，建筑面積6萬余平方米，吸納居民4000人，鄉(xiāng)政府、駐鄉(xiāng)各站所辦公樓先后竣工投入使用，新集鎮(zhèn)已成為全鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。三、外部建設(shè)條件可經(jīng)高速公路和普通等級公路通往全省各地，可經(jīng)鐵路、空中到達(dá)國內(nèi)外各港口，*機(jī)場建成后，可經(jīng)空運(yùn)通往全國各地，交通十分方便。項目所在地已具備完善的供水系統(tǒng)，可確保本項目用水。項目的生活污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，可排入豐產(chǎn)水庫污水管網(wǎng)。*市電力供應(yīng)充足，項目建設(shè)地已接通茂龍生態(tài)園電網(wǎng)，可確保本項目用電。項目所在地具備程控電話和移動電話條件，可為本項目提供良好的通訊設(shè)施。第五章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容茂龍生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司擬投資新建三幢某某新福利康復(fù)度假休閑中心綜合樓，abc幢設(shè)計均為框架結(jié)構(gòu)，a幢為七層，建筑面積13200m2，b幢為四層，建筑面積3780 m2，c幢為四層，建筑面積3780 m2。加建兩層聯(lián)體別墅，建筑面積9000m2，加建三棟四層花園獨(dú)立別墅，建筑面積3600m2，此項目新的形象和內(nèi)涵，使之達(dá)到老年人休閑度假要求。一、項目土地現(xiàn)狀1、土地：項目規(guī)劃用地面積為400畝，用地形狀不規(guī)則，南北兩面有大型豐產(chǎn)水庫，目前未按規(guī)劃全面開發(fā)，土地大部分空閑。2、建筑物新建三幢休閑中心綜合樓，設(shè)計均為框架結(jié)構(gòu)，a幢為七層，建筑面積13200m2，b幢南側(cè)四層，建筑面積3780m2，c幢北側(cè)四層，建筑面積3780m2，合計建筑面積20400m2。a幢外墻為建成條形瓷磚，內(nèi)墻裝修；b幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻為抹灰；c幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻裝修，安裝水電。三幢建筑物的大部分窗采用鋁合金窗結(jié)構(gòu)。加建六棟兩層聯(lián)體別墅9000m2、三棟花園四層獨(dú)立別墅3600m2。二、項目建設(shè)內(nèi)容某某新福利康復(fù)度假休閑中心項目根據(jù)規(guī)劃用地情況及老年住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計要求，擬建設(shè)成三幢康復(fù)休閑客房和配套設(shè)施。主要建設(shè)內(nèi)容有：1、a幢的第1層建成大堂、餐廳、商務(wù)中心、ktv、老年人活動室及醫(yī)療生活配套用房，a幢的第24層與bc幢的第14為老年人公寓，第57為辦公及工作人員用房，同時室外配套建設(shè)生態(tài)停車場、游泳池、綠地及建筑小品等公共設(shè)施。2、新建六棟兩層聯(lián)體別墅9000m2，三棟花園四層獨(dú)立別墅3600m2。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模按照某某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)與規(guī)劃用地情況，項目總規(guī)劃用地面積為400畝。分二期發(fā)展：一、第一期新建三幢“休閑中心”建筑物總占地面積為16000 m2，總建筑面積為20400 m2其中：1、a幢“休閑中心”主建筑層數(shù)7層，建筑面積13200 m2，其中：第1層為封閉式對中心內(nèi)老年人活動室及醫(yī)療生活配套用房，建筑面積為3600 m2；第24層為老年人公寓（160間、套），建筑面積4800m2；第57層為辦公及工作人員用房，建筑面積為4800m2；2、b幢“休閑中心”南側(cè)層數(shù)為4層，總建筑面積：3780m2，其中第1-4層為老年人公寓（126間、套）3、c幢“休閑中心”北側(cè)層數(shù)為4層，總建筑面積：3780m2，其中第1-4層為老年人公寓（126間、套）二、第二期另在主體建筑物周圍加建六棟9000m2（260間、套）兩層聯(lián)體別墅，三棟3,600m2（90間、套）四層獨(dú)立別墅?？偨ㄖ娣e33000m2，共有住房762間（套），可同時接待1200人以上老年人居住。第六章 建設(shè)方案第一節(jié) 新建建筑物設(shè)計情況新建三幢休閑中心綜合樓，設(shè)計均為框架結(jié)構(gòu)，a幢為7層，建筑面積13200 m2，b幢南側(cè)4層，建筑面積3780 m2，c幢北側(cè)4層，建筑面積3780 m2，合計建筑面積20400 m2。a幢外墻為建成條形瓷磚，內(nèi)墻裝修，安裝水電；b幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻為抹灰，安裝水電；c幢外墻為涂料，內(nèi)墻裝修，安裝水電；abc幢建筑物的大部分窗子采用鋁合金窗結(jié)構(gòu)。加建9000m2六棟兩層聯(lián)體別墅，3600m2三棟花園四層獨(dú)立別墅。第二節(jié) 項目建設(shè)原則1、項目標(biāo)準(zhǔn)為：適合老年人居住、老年人康復(fù)、度假、休閑為一體的高檔次康復(fù)休閑中心。2、必須滿足老年人、老年人生活、娛樂相關(guān)要求。3、必須符合民用建設(shè)設(shè)計防火規(guī)范的要求。4、項目建設(shè)緊扣“山村旅游”風(fēng)格、主體建筑的造型、內(nèi)外裝修裝飾、樓前窗口的綠化處處顯現(xiàn)山村的風(fēng)格特色，讓客人在住宿和餐飲之中感受幾分“異國情調(diào)”，領(lǐng)略濃郁的山村旋旎風(fēng)光。5、進(jìn)入21世紀(jì)的度假休閑中心必須真正的樹立綠色環(huán)保的設(shè)計理念，要不惜重金投入為消費(fèi)者營造一個可以信賴的綠色環(huán)保的新天地，以此來提升度假休閑中心的生命力。6、原有土地資源能利用部分盡可能的利用。7、投資做到經(jīng)濟(jì)合理。8、對外墻要全面裝修，但新建別墅部分立面設(shè)計應(yīng)與主體建筑外立面風(fēng)格協(xié)調(diào)。9、新建項目功能設(shè)施要與老年人、老年人康復(fù)、度假、休閑配套，建筑風(fēng)格與度假休閑中心主樓及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。第三節(jié) 總體布局一、總平面布置1、總平面布置根據(jù)使用功能要求在建筑物建設(shè)基礎(chǔ)與老年住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計要求上進(jìn)行全面規(guī)劃。2、度假休閑中心大樓為主體結(jié)構(gòu)，考慮功能需要，主入口仍正對豐產(chǎn)水庫，前面空地除預(yù)留必須機(jī)動車道外，全部予以綠化，營造室外環(huán)境。第57樓為辦公、員工生活服務(wù)的設(shè)施。3、度假休閑中心東面、西面依圍墻各安排加建六棟兩層聯(lián)體花園別墅，南面依圍墻安排加建三棟三層獨(dú)立花園別墅，為休閑中心主樓提供配套。4、休閑中心地帶設(shè)置無障礙生態(tài)綠色園區(qū)供老年人、老年人散布休閑，呼吸新鮮空氣用。二、交通組織與停車場所度假休閑中心大廈兩側(cè)新建成道路作為停車場車輛出入口，與度假休閑中心前主出入口車道圍合形成環(huán)形車道，即方便交通，又保證消防通道要求。停車場內(nèi)的交通線路采用與出入口行駛方向一致的單向行駛路線，避免互相交叉的干擾，利于車輛的行走和方便接送三、綠化度假休閑中心前部及中部設(shè)置綠色園區(qū)。中心前部的綠色園區(qū)主要考慮選擇能代表山村風(fēng)情的高大的山村樹種，設(shè)置疏密有致，與大樓一起充分體現(xiàn)南國特色。中部的綠色園區(qū)主要考慮為住戶戶外小憩，通過種植高低層次不同的各類樹木、熱帶植物和各色花卉，使環(huán)境悅目怡人，與配備的小品、雕塑營造一個充滿自然情趣的綠色空間，使客人在舒適的住宿環(huán)境中在享受到周到服務(wù)的同時也欣賞到濃郁的熱帶園林藝術(shù)景觀。第四節(jié) 工程建設(shè)方案一、建筑建設(shè)方案（一）平面布置老年人、老年人的生活休閑需要，必須新建的建筑物平面功能進(jìn)行全面規(guī)劃以及布局。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃土地情況，建筑建設(shè)方案包括兩部分內(nèi)容，一部分為新建主體建筑物，一部分為新增部分建筑。新建主體建筑物平面布置方案見下：1、a幢a幢部分作為接待大堂、餐廳、商務(wù)中心、ktv、老年人活動室及醫(yī)療生活配套用房。大堂設(shè)計成四季廳，在弧型樓梯側(cè)設(shè)置了一個水池，水池中矗立著散發(fā)著天然氣息的石山，廳內(nèi)種植熱帶觀賞植物，點(diǎn)綴一些代表某某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司及市民政局下屬中國殘聯(lián)文化內(nèi)涵的藝術(shù)作品，創(chuàng)造出現(xiàn)代文明與自然相結(jié)合的文化氛圍。大堂右側(cè)設(shè)置大堂吧，方便客人小憩。左側(cè)和中后部主要設(shè)置主要設(shè)置飯?zhí)?、小餐廳、商務(wù)中心、ktv、老年人活動室及醫(yī)療生活配套設(shè)施、美容美發(fā)室、商場、廚房等用房。a幢的第一層建筑面積3600m2，其中：大堂200m2，飯?zhí)谩⑿〔蛷d，650m2 （可同時容納850人進(jìn)餐），美容美發(fā)15m2，商務(wù)中心15m2，廚房，老年人活動室及醫(yī)療室200m2，商場50m2，大堂吧80 m2。a幢的第24層建筑面積4800 m2，建成老年人公寓83m2三房一廳一衛(wèi)35套（105間客房），94.7 m2四房一廳一衛(wèi)20套（80間客房）。a幢第57層建筑面積48