某地區(qū)經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目申請報告.doc

- 1 - 目 錄 1.1.申申報單報單位及位及項項目概況目概況 1 1 1.1 項目單位基本情況3 1.2 項目概況3 2.2.發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃、劃、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策和行政策和行業(yè)業(yè)準(zhǔn)入分析準(zhǔn)入分析 1616 2.1 發(fā)展規(guī)劃分析16 2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析20 2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析23 3.3.資資源開源開發(fā)發(fā)及及綜綜合利用分析合利用分析 2424 3.1 資源利用方案24 3.2 資源節(jié)約措施24 4.4.節(jié)節(jié)能方案分析能方案分析 2727 4.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析.27 4.2 能耗狀況28 4.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析29 5.5.建建設(shè)設(shè)用地、及土地利用合理性分析用地、及土地利用合理性分析 3333 5.1 項目選址及用地現(xiàn)狀33 5.2 土地利用合理性分析33 6.6.環(huán)環(huán)境和生境和生態(tài)態(tài)影響分析影響分析 3535 6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀35 6.2 生態(tài)環(huán)境影響分析36 - 2 - 6.3 生態(tài)環(huán)境保護措施37 6.4 地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響分析39 7.7.經(jīng)濟經(jīng)濟影響分析影響分析 4141 7.1 經(jīng)濟費用分析41 7.2 經(jīng)濟效益分析41 8.8.社會影響分析社會影響分析 4343 8.1 社會影響分析43 8.2 社會適應(yīng)性分析45 8.3 社會風(fēng)險分析45 附件：附件：1、岳陽經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃申請表 2、總平面圖 3、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 4、組織機構(gòu)代碼證 5、岳陽市發(fā)展和改革委員會文件 6、岳陽市房地產(chǎn)管理局文件 7、岳陽市人民政府辦公室公文處理單 8、關(guān)于經(jīng)濟適用住房、廉租房建設(shè)及舊城改造有關(guān)問題 的會議紀(jì)要（岳府閱200729 號） 9、關(guān)于經(jīng)濟適用住房廉租住房建設(shè)舊城改造等有關(guān)問題 的會議紀(jì)要（岳府閱2007103 號） - 3 - 1.申報單位及項目概況 1.1 項目單位基本情況 本項目建設(shè)單位是岳陽*置業(yè)有限公司。 岳陽*置業(yè)有限公司是隸屬于*集團*房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé) 任公司的子公司，公司位于岳陽市城陵磯洪家洲，成立于 2008 年 1 月，注冊資金 500 萬元，公司資質(zhì)為暫定四級，經(jīng)營范圍為 其資質(zhì)允許范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。 *房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2000 年 6 月，現(xiàn)有資產(chǎn) 總額 3 億 1 千 1 百萬元，公司以房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營為主，兼有 民用與工業(yè)建筑施工、建筑安裝、建筑裝修、廣告設(shè)計等業(yè)務(wù)， 具有房地產(chǎn)綜合開發(fā)二級資質(zhì)和房屋建筑總承包二級資質(zhì)。公 司自成立以來累計完成開發(fā)工程量達 30 余萬平方米，完成單位 工程 85 個，施工面積 24 萬平方米，工程合格率、合同履約率達 100%。 1.2 項目概況 1.2.1 項項目基本情況目基本情況 1、項目名稱 - 4 - 岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目 2、建設(shè)地點 項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北 的交匯處，項目占地面積 27614.7 平方米（41.42 畝），屬于岳陽 樓區(qū)洛王社區(qū)，項目地塊西面為羊毛山路，東面為北港路，南面 為桐子嶺路，交通便捷。同時，項目區(qū)地勢平坦、三通一平已經(jīng) 完成，水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，具備經(jīng)濟適用住房小區(qū)開發(fā) 建設(shè)的條件。 3、項目建設(shè)的背景和理由 （1）落實岳陽市“十一五”及住房建設(shè)規(guī)劃的要求 改善人居環(huán)境、提高市民生活質(zhì)量，提高城市輻射帶動能力， 是岳陽市“十一五”期間的重要發(fā)展目標(biāo)之一。同時岳陽市城市 住房建設(shè)規(guī)劃（20062010 年）明確提出建立完善的住宅建設(shè) 和供應(yīng)體系，開發(fā)建設(shè)一批規(guī)劃合理、質(zhì)量優(yōu)良、配套完善、環(huán) 境優(yōu)美、體現(xiàn)以人為本的現(xiàn)代居住小區(qū)；合理進行舊城居住區(qū)和 “城中村”改造，逐步實現(xiàn)其綜合環(huán)境改善。 岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目按照城市規(guī)劃要求合 理布局，精心設(shè)計，其總建筑面積 48000 平方米，總戶數(shù)為 480 戶，其建設(shè)符合岳陽市“十一五”發(fā)展規(guī)劃及岳陽市城市住房建 設(shè)規(guī)劃的要求，是岳陽市城市住房建設(shè)的一環(huán)。 - 5 - （2）滿足中、低收入家庭住房需求的需要 “居者有其屋”一直是千百年來中國人的一個理想，也被視 為百姓生活的一個最基本的問題。溫家寶總理在政府工作報告 中一再強調(diào)要“以人為本”，就是要求我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注民生問題，滿 足廣大人民群眾的基本要求。 “居者有其屋”也就必然成為我們黨 和政府所必須解決的問題。隨著人民生活水平的提高，購房需求 量增大，供求矛盾日益突出。同時，隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā) 展和人們生活水平的提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化， 人們開始向往環(huán)境良好、服務(wù)完善的高品位住宅空間。本項目位 于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，該 處基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共配套設(shè)施齊全，是理想的居住及生活場所。 同時項目建設(shè)中將充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計、施工、管理原則， 體現(xiàn)人文與自然和諧統(tǒng)一，積極倡導(dǎo)綠色環(huán)保人居的理念，住宅 建筑均為 6 層單元式住宅，戶型面積在 90 平方米以內(nèi)，能夠為 城市中、低收入家庭提供一個舒適的居住和生活環(huán)境，其開發(fā)建 設(shè)，對于構(gòu)建和諧社會，促進經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定都具有重要作 用。 （3）是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進社會和諧發(fā)展的需要 發(fā)展經(jīng)濟適用住房是岳陽市當(dāng)前和今后一段時期解決城鎮(zhèn) 中低收入家庭住房困難問題，保持全市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展 - 6 - 的一項重要舉措。多年來，市委、市政府一直把解決城鎮(zhèn)中低收 入家庭住房困難問題作為一項重要工作來抓，岳陽*經(jīng)濟適用 住房小區(qū)建設(shè)項目嚴格按照經(jīng)濟適用住房管理辦法的要求， 戶型面積保證在 8090 平方米之間，規(guī)劃設(shè)計堅持標(biāo)準(zhǔn)適度、 功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社 會的目標(biāo)，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案，項目建設(shè)對岳陽市進一步建立和 完善住房供應(yīng)和社會保障體系，逐步解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住 房困難問題，加快和諧社會建設(shè)都具有重要的意義。 （4）帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟共同發(fā)展 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地 位，地域性很強。除帶動建筑、建材、機械加工、裝飾、家俱、家 電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套 完善，推動商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運輸、郵政電信、 餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng) 濟、刺激消費、增加財稅收入等方面發(fā)揮著巨大的作用。 1.2.2 項項目建目建設(shè)設(shè)內(nèi)容與內(nèi)容與規(guī)規(guī)模模 岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目主要建設(shè)內(nèi)容為 12 棟 6 層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓及其配套的綠化、道路等基礎(chǔ)配套設(shè)施，項 目總用地面積 27614.7 平方米（41.42 畝），設(shè)計住戶總數(shù) 480戶。 本項目旨在緩解岳陽市中低收入家庭的住房困難問題，面向社 - 7 - 會低收入家庭開發(fā)建設(shè)，根據(jù)岳陽市中低收入家庭的收入和居 住水平等因素，合理確定項目戶型面積和各種戶型的比例，設(shè)計 戶型面積在 8090 平方米之間，總建筑面積 48000 平方米，其 中住宅建筑 40000 平方米，配套設(shè)施 8000 平方米，并按照城市 總體規(guī)劃及用地規(guī)劃的要求科學(xué)規(guī)劃，其容積率為 1.74，建筑密 度為 34%，綠化率為 35%。 1.2.3 項項目建目建設(shè)設(shè)方案方案 1、工程技術(shù)方案 （1）總平面布置 根據(jù)項目地的地形條件和項目功能定位，本項目在充分尊 重規(guī)劃方案和周邊自然條件的基礎(chǔ)上，堅持合理、適度的平面布 局原則。在住宅的平面規(guī)模處理上，科學(xué)把握區(qū)域的平面和空間 尺度，營造適宜的行為空間；同時因地制宜，住宅建筑的居室、 戶型、檔次和空間布局充分體現(xiàn)以人為本，以滿足未來業(yè)主的生 活居住需求。 岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目主體建筑為 12 棟 6 層 磚混結(jié)構(gòu)住宅，為滿足總體規(guī)劃設(shè)計提出的規(guī)劃要求，充分考慮 建設(shè)項目的周邊環(huán)境條件，使建筑方案的總體構(gòu)思能夠融入周 圍的場地環(huán)境中。合理安排項目內(nèi)部功能分區(qū)及組織交通流線， 規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性，使本項目 - 8 - 主體及輔助工程與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致，同時堅持“以人為本” 的規(guī)劃設(shè)計原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個方便、安 全、舒適、和諧的生活、居住環(huán)境。 （3）建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計 本項目主體建筑為 12 棟 6 層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓。其戶型主平 面主要基于“以人為本”的設(shè)計理念，強調(diào)住宅功能的合理組織 和動靜分區(qū)。采用單元式住宅，這種布局樸素實用，既能緊湊多 房間布局，滿足多人家庭的使用要求，又可以開敞、豪華，適應(yīng) 獨居時的需要。 項目結(jié)構(gòu)設(shè)計包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計。地 基基礎(chǔ)的設(shè)計應(yīng)根據(jù)巖石工程勘察報告、場地的地震危險性作 綜合評價，正確確定地基承載力。基礎(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、 地下水位等情況，綜合考慮后確定。因本項目主體建筑為 6 層的 住宅建筑，樓層較低，為了降低造價，提高經(jīng)濟效益，本項目主 體結(jié)構(gòu)擬采用磚混結(jié)構(gòu)。 2、公用工程 （1）給排水 根據(jù)項目區(qū)總體規(guī)劃和道路情況，合理分布供水區(qū)，本項目 水源采用城市自來水。項目生活用水和消防用水可從項目地城 市自來水管網(wǎng)接入。 - 9 - 項目區(qū)內(nèi)供水管采用地下敷設(shè)方式，管徑為 dn100，以滿 足室外消防用水、建筑單體用水以及綠化用水等的需求。 項目區(qū)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，結(jié)合地形，分區(qū)排放。雨 水主要靠雨水口進行收集，雨水口分布在屋面、住宅區(qū)、綠化地 帶等處。屋面雨水通過跌落管匯入室外雨水井，與室外雨水一起 排入市政雨水管網(wǎng)。污水收集系統(tǒng)包括了所有廁所、地漏等處的 排水。室內(nèi)排出的污水經(jīng)室外污水管道入化糞池腐化處理后，再 排入市政污水管網(wǎng)。同時，整個排水系統(tǒng)都設(shè)置器具透氣管。 根據(jù)國家目前對輸水管材的要求，項目區(qū)供、排水系統(tǒng)均采 用節(jié)能、耐用的塑料管材。室內(nèi)外給水管材采用 pp 塑料管，排 水管采用高強度 pvc 管材。 （2）電氣工程 根據(jù)各主體建筑性質(zhì)，照明、動力負荷為三級負荷。根據(jù)項 目住宅樓功能以及目前的用電水平和國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項目按 單位面積進行用電負荷估算，年用電消耗量約 450 萬千瓦時。項 目電源由項目地附近變電站直接引電纜線路至項目區(qū)內(nèi)，能夠 滿足本項目建設(shè)及建成后生活用電的需求。 3、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、消防 節(jié)約能源是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，本項目從設(shè)計施工至營 - 10 - 運管理全過程，各個環(huán)節(jié)貫徹厲行節(jié)約能源的原則，通過合理利 用、科學(xué)管理、技術(shù)進步等途徑，提高能源利用率。 為降低水資源的消耗，達到節(jié)約用水的目的。項目擬采用節(jié) 水型設(shè)備和器具，供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施。同時提高用水 回收率和重復(fù)利用率，采用中水處理裝置，使部分廢水經(jīng)回收后 二次使用。 為了滿足居民對環(huán)境衛(wèi)生方面的要求，即為居民創(chuàng)造良好 的日照、通風(fēng)條件，無空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環(huán)境。 本項目規(guī)劃設(shè)計完善的給水和雨水、污水排放措施，住宅布局保 持與臨近建筑合理的間距及走向，項目區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)大面積的 公共綠地，以達到改善小氣候，凈化空氣，減少污染，防止噪聲 等要求。 項目建設(shè)期設(shè)備較多，存在多種火源和大量可燃物，若管理 不善，很容易發(fā)生火災(zāi)，造成嚴重后果。建筑施工期間，合理設(shè) 置消防栓，并實行消防責(zé)任制，明確防火責(zé)任。另外小區(qū)內(nèi)根據(jù) 消防設(shè)計規(guī)范敷設(shè)環(huán)形消防管網(wǎng)和設(shè)置室外地上式消火栓，消 防栓配置應(yīng)符合建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范規(guī)定。項目建筑按 二級耐火等級設(shè)計，室內(nèi)消火栓及滅火器采用組合式暗裝，標(biāo)示 明顯標(biāo)志。消火栓箱用擊碎玻璃門式。針對主體建筑功能，選用 合理的滅火器，以減少二次災(zāi)害。同時主體建筑物設(shè)置完備的防 - 11 - 雷裝置。 1.2.4 建建設(shè)項設(shè)項目管理目管理 本項目由岳陽*置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。按照現(xiàn)代企業(yè)管 理制度，實行項目法人負責(zé)制，機構(gòu)按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理、 人員精簡的原則設(shè)置。設(shè)置工程部，其下設(shè)籌備工作組、計劃財 務(wù)組、施工供應(yīng)組、器材供應(yīng)組和總務(wù)組，勞動定員 8 人。 項目建設(shè)工期（不含前期工作時間）預(yù)計為 2 年，即 2008 年 4 月開工建設(shè)， 2010 年 4 月全部竣工驗收。 項目在施工建設(shè)時，必須采取整體規(guī)劃，分項施工的方針。 在管理制度上制定籌建工作條例，實行崗位責(zé)任制，對工程質(zhì)量、 實施進度、合同、資金、施工現(xiàn)場等進行管理協(xié)調(diào)和成本控制。 為了保障項目開發(fā)建設(shè)資金的連續(xù)性，項目單位應(yīng)做好資金籌 措工作，同時在項目的開發(fā)建設(shè)中要注意管理工作中的以下問 題： 1、質(zhì)量管理 從建筑材料、設(shè)備安裝以及施工質(zhì)量等方面加強質(zhì)量控制， 堅持質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)量保證體系， 使質(zhì)量管理工作制度化。招標(biāo)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)，督 促承包單位設(shè)專職質(zhì)量部、質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。 2、進度管理 - 12 - 要求承包單位針對工程特點進行施工組織設(shè)計，合理安排 工程進度，采用先進的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間的先后邏 輯順序組織施工，在嚴格遵守安全規(guī)范的情況下，組織平行流水， 交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工進程， 以確保工程總進度計劃的落實。 3、合同管理 合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全 過程。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開、公平競爭和機會均等 性。實行全過程合同管理，每個合同都有專人管理，使得每個分 項工程都處于有效的控制之下，以確保整個工程的順利完成。 4、資金管理 本項目在建設(shè)過程中要及時支付工程款，防止承包商以此 為由拖延工期，對項目資金實行分階段驗收報帳管理，對不達進 度、不合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程堅決不予驗收和撥付資金。 5、現(xiàn)場管理 工程建設(shè)期間，要確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。要以 系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強現(xiàn)場管理，組織科學(xué)文明施工。根 據(jù)不同施工階段制定不同的總平面圖，以總平面圖為依據(jù)檢查 各分包商文明施工的落實情況。結(jié)合施工現(xiàn)場周邊的具體情況， 對出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準(zhǔn) - 13 - 則，以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。 1.2.5 投投資資估算與估算與資資金籌措金籌措 （1）投資估算 岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目建設(shè)投資 4000 萬元。 項目具體投資明細見下表： - 14 - 岳陽岳陽*經(jīng)濟經(jīng)濟適用住房小區(qū)建適用住房小區(qū)建設(shè)項設(shè)項目建目建設(shè)設(shè)投投資資估算表估算表 序號項目名稱單位投資比例%備注 一 土地費用 萬元1904.75 二 前期工程費 萬元 1002.5 36.2 元/m2占地面積 1 規(guī)劃、可研 萬元 20 2 勘測、設(shè)計 萬元 40 3三通一平 萬元 40 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 萬元 2005.0 72.4 元/m2占地面積 1 給、排水 萬元 60 2 供電、路燈 萬元 60 3 道路、綠化 萬元 80 四 建筑安裝工程費 萬元 280070.0 700 元/m2住宅建筑面 積 1 建筑工程費 萬元 2240 2 設(shè)備購置與安裝工程 萬元 560 五 公共配套設(shè)施費 萬元 3007.5 375 元/m2公共建筑面 積 六 開發(fā)間接費 萬元 250.625 七 管理費用 萬元 250.625 八 財務(wù)費用 萬元 1503.75 貸款利息及其他 九 銷售費用 萬元 200.5 十 其他費用 萬元 701.75 1 工程質(zhì)量監(jiān)督費 萬元 2.40.6 元/ m2住宅建筑 2 工程監(jiān)理費 萬元 56四*2% 3 工程保險費 萬元 8.0十二*0.2% 4其他 萬元 3.6 十一 不可預(yù)見費 萬元 1203.0十二*3.0% 十二 建設(shè)投資 萬元 4000100 - 15 - （2）資金籌措 本項目建設(shè)投資 4000 萬元，其資金來源如下： 1、銀行貸款：2000 萬元； 2、單位自有：2000 萬元。 - 16 - 2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 2.1 發(fā)展規(guī)劃分析 2.1.1 國民國民經(jīng)濟經(jīng)濟和社會和社會發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃符合性分析劃符合性分析 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃 綱要指出必須加強和諧社會建設(shè)。要按照以人為本的要求，從 解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟社 會協(xié)調(diào)發(fā)展，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟 適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房 價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進 住房梯次消費。 湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出 要大力推進城鎮(zhèn)化，以提質(zhì)擴容和安居樂業(yè)為目標(biāo)，不斷完善城 市功能，發(fā)揮城市特色。岳陽、衡陽、常德、邵陽等基礎(chǔ)條件好、 發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘校M一步壯大規(guī)模，提高質(zhì)量，向具有區(qū)域 影響力的綜合性城市發(fā)展。要健全房地產(chǎn)市場運行機制和服務(wù) 體系，積極推進市場化供應(yīng)、規(guī)范化服務(wù)。積極發(fā)展經(jīng)濟適用房、 廉租房和普通商品房，控制高檔商品房。建立公正、透明的一級 市場，培育和完善二、三級市場，放開租賃市場。推行房地產(chǎn)開 - 17 - 發(fā)、銷售和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，大力發(fā)展和完善物業(yè)管理服務(wù)。 岳陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出 要以產(chǎn)業(yè)為支撐，以提質(zhì)擴容和安居樂業(yè)為目標(biāo)，提高城鎮(zhèn)綜 合承載能力，加快城鎮(zhèn)化進程，擴大城市容量，到 2010 年，實現(xiàn) 城鎮(zhèn)化率 48的宏偉目標(biāo)。要改善人居環(huán)境、提高市民生活質(zhì) 量，創(chuàng)建國家園林城市和國家環(huán)保模范城市。加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提 高城市輻射帶動能力。城市中心地帶以商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)等為 主，發(fā)展高層次、大流通、外向型的第三產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代商 務(wù)、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)，培育服務(wù)領(lǐng)域新 的增長點。 岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目符合國家、湖南及岳陽 市加強和諧社會建設(shè)、推進社會福利社會化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、 增加普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)的規(guī)劃和原則要求；在 空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局的要求。本項目的建設(shè)，符 合各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則 的具體貫徹和落實。 2.1.2 區(qū)域和空區(qū)域和空間規(guī)間規(guī)劃符合性分析劃符合性分析 岳陽市城市總體規(guī)劃（1996-2015 年）擬定的岳陽市城市 性質(zhì)為國家級歷史文化名城和重點風(fēng)景旅游城市，是湖南省的 重要工業(yè)基地和唯一的長江對外口岸，將發(fā)展成為長江中游地 - 18 - 區(qū)國際化、現(xiàn)代化的中心城市之一。 本次總體規(guī)劃初步擬定的 城市規(guī)模為：遠期（2015 年）城市人口 98 萬人， 規(guī)劃建設(shè)區(qū)用地 面積 92 平方公里，按城市人口計算，人均建設(shè)用地約 94 平方米。 本次總體規(guī)劃的城市形態(tài)布局為：沿長江、洞庭湖東岸，從陸城 到湖濱，形成以中心城區(qū)為核心的、帶狀組團式結(jié)構(gòu)布局，按“一 中心（中心城區(qū)）多組團”進行總體規(guī)劃布局。岳陽城市的主要發(fā) 展方向：中提、東移、南延。 岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目位于岳陽市岳陽樓區(qū) 北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，項目占地面積 27614.7 平方米（41.42 畝），屬于岳陽樓區(qū)洛王社區(qū)。項目區(qū)地勢平坦、 三通一平已經(jīng)完成，水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備。項目四周交通 便利，公共配套設(shè)施齊全，項目建設(shè)將有利于加快該地區(qū)的建設(shè) 步伐，促進該區(qū)域建設(shè)發(fā)展，落實岳陽市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。 本項目按照岳陽市城市總體規(guī)劃的要求細致規(guī)劃，合理布 局，精心設(shè)計。擬建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美 的經(jīng)濟適用房住宅，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文 景觀。規(guī)劃設(shè)計中，住宅樓為 6 層磚混結(jié)構(gòu)，通過合理設(shè)計，可 保證有較高的使用率，并與鄰近建筑物錯落有致，疏密合適、完 全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。項目場地四周有完備的市政 設(shè)施，周邊交通便捷，項目建設(shè)符合岳陽市城市總體規(guī)劃的要求。 - 19 - 2.1.3 房地房地產(chǎn)專項規(guī)產(chǎn)專項規(guī)劃符合性分析劃符合性分析 岳陽市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010 年）要求完善以市 場為主導(dǎo)、多渠道、多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，滿足不同收入 層次居民的住房需求；合理安排政府保障型住房和中小戶型、中 小套型普通商品住房用地，改善中低收入群眾的生活環(huán)境，降低 生活成本，切實考慮民生問題；堅持“總量控制，區(qū)域平衡、項目 落地”和“總量與項目相結(jié)合”的原則，有效調(diào)整岳陽城市住房的 供給結(jié)構(gòu)，形成有序、健康的供需關(guān)系。 岳陽市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010 年）明確的住房建 設(shè)目標(biāo)為：建立完善的住宅建設(shè)和供應(yīng)體系，著重開發(fā)建設(shè)一批 規(guī)劃合理、質(zhì)量優(yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)以人為本的現(xiàn) 代居住小區(qū)；進一步完善住房保障供應(yīng)體系，按照國家關(guān)于對住 房調(diào)控的宏觀政策，加強對房地產(chǎn)開發(fā)行為的引導(dǎo)，重點推進中 低價位、中小戶型普通商品住宅，以及經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)， 有計劃、有步驟地解決中低收入人群的住房問題；合理進行舊城 居住區(qū)和“城中村”改造，逐步實現(xiàn)其綜合環(huán)境改善。規(guī)劃期內(nèi)擬 建設(shè)各類住房 7.02 萬套，總建筑面積 600 萬平方米（其中套型面 積 90 平方米以下住房 5.02 萬套，建筑面積 429.5 萬平方米）；至 規(guī)劃期末，基本實現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房，解決 - 20 - 50%雙困家庭的住房問題；市區(qū)人均住房建筑面積達到 30 平方 米。 本項目面向城市中、低收入家庭開發(fā)建設(shè)，其住宅建筑面 積 40000 平方米，設(shè)計戶數(shù)為 480 戶，戶型面積均在 80-90 平方 米之間，同時本項目在總體規(guī)劃和戶型設(shè)計上嚴格按照規(guī)劃部 門規(guī)定各項指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計，將有助于解決岳陽市中、低收入家庭 的住房問題，在一定程度上完善保障住房制度，維護社會穩(wěn)定， 有助于提高岳陽市的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設(shè)規(guī)劃 要求。 2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析 國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中指出： 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房 地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量， 滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大 內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措 施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn) 房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社 會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 2.2.1 調(diào)調(diào)整住宅供整住宅供應(yīng)結(jié)應(yīng)結(jié)構(gòu)政策構(gòu)政策 - 21 - 2005 年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要 大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng) 濟住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié) 構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 方面的傾斜。 2006 年 “九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開 發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，要求開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶 型商品房，對未來的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。 按照市房地產(chǎn)局的總體工作部署，把經(jīng)濟適用住房建設(shè)列 入重要議事日程，確定 2008 年重點項目 9 項，總建筑面積 12.5 萬平方米，總戶數(shù) 1403 套，確保經(jīng)濟適用住房建設(shè)成為政府的 德政工程。岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目用地面積 27614.7 平方米（41.42 畝），總建筑面積為 48000 平方米，其中住 宅建筑面積 40000 平方米，配套設(shè)施 8000 平方米，套型面積均 在 80-90 平方米之間，符合經(jīng)濟適用房管理辦法的要求，同時 項目建設(shè)嚴格按照國家相關(guān)部門搞好規(guī)劃設(shè)計，依據(jù)岳陽市城 市總體規(guī)劃及土地利用規(guī)劃的要求統(tǒng)一規(guī)劃，其容積率為 1.74， 建筑密度為 34%，綠化率為 35%。項目建設(shè)符合國家有關(guān)調(diào)整 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策。 - 22 - 2.2.2 土地政策土地政策 2006 年的“九部委新政”再次重申對閑置土地的處置條件， 從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場，減少 市場投機，以形成土地的有效供應(yīng)。 2006 年版的限制用地項目目錄和禁止用地項目目錄將 大型商業(yè)設(shè)施項目，低密度、大套型住宅項目（指住宅小區(qū)建筑 容積率低于 1.0、單套住房建筑面積超過 144 平方米的住宅項目） 等列入限制用地項目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過先行 辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對別墅類房 地產(chǎn)開發(fā)項目及黨政機關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項 目等國家明令禁止投資的項目，則列入禁止用地項目目錄。 本項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以 北的交匯處，屬于岳陽樓區(qū)洛王社區(qū)，項目地塊西面為羊毛山路， 東面為北港路，南面為桐子嶺路，項目總占地面積 27614.7 平方 米（41.42 畝），通過政府劃撥取得，擬建設(shè) 12 棟 6 層磚混結(jié)構(gòu)經(jīng) 濟適用住房，總建筑面積 48000 平方米，戶型面積均在 80-90 平 方米之間，容積率為 1.74，綠化率為 35.5%，根據(jù)國土資源部公 布的全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)、 限制用地項目目錄和 禁止用地項目目錄的要求，本項目符合國家有關(guān)項目用地限 制政策要求。 - 23 - 2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 根據(jù)經(jīng)濟適用住房管理辦法第三章第十三條規(guī)定“經(jīng)濟適 用住房開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照政府組織協(xié)調(diào)、企業(yè)市場運作的原則， 實行項目法人招標(biāo)，參與招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有相應(yīng) 資質(zhì)、資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽”。 本項目作為經(jīng)濟適用房建設(shè)項目，按照經(jīng)濟適用住房管理 辦法及中華人民共和國招投標(biāo)法的要求，2007 年 8 月 16 日 召開的關(guān)于經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)及舊城改造等有關(guān)問 題的會議一致通過由市發(fā)改委牽頭組織，規(guī)劃、國土、建設(shè)、房 產(chǎn)、物價、監(jiān)察等單位參加，采用邀請招標(biāo)的方式確定岳陽* 經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目的開發(fā)企業(yè)。隸屬于*集團*房地 產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司岳陽*置業(yè)有限公司，作為本項目的開發(fā) 建設(shè)的中標(biāo)單位，具有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的暫定四級資質(zhì)，其注 冊資金 500 萬元，具有良好的社會信譽，符合本項目的開發(fā)建設(shè) 條件。 - 24 - 3.資源開發(fā)及綜合利用分析 3.1 資源利用方案 本項目為居住建筑項目，根據(jù)項目居住人數(shù)初步估算項目 水資源消耗量約為 10 萬噸/年，因此合理的利用水資源，是本項 目資源利用方案的重點。 3.1.1 給給水水 給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根 dn100 進水管，并在 建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀以滿足住宅居民生活、消防用水。 3.1.2 中水中水 本項目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、 綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。 3.1.3 雨水、雨水、污污水水 排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項目居住區(qū)產(chǎn)生的污水經(jīng) 匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。 3.2 資源節(jié)約措施 3.2.1 水水資資源源現(xiàn)現(xiàn)狀狀 岳陽位于長江中游南岸，由面積 2691 平方公里的洞庭湖和 - 25 - 入湖的湘、資、沅、澧 4 條河流和直接入湖的汩羅江、新墻河等 中小河流組成，經(jīng)城陵磯口注入長江，流域面積 26.28 萬平方公 里，占長江流域總面積的 14.6，水資源豐富。 3.2.2 水水資資源源節(jié)約節(jié)約措施措施 根據(jù)現(xiàn)行建筑給水排水設(shè)計規(guī)范（gb50015-2003）， 室外 給水設(shè)計規(guī)范（gb50013-2006）選取給水用水定額。 1、充分利用市政供水壓力 （1）通過調(diào)查收集和掌握準(zhǔn)確的市政水壓、水量及供水可靠 性的資料，為合理設(shè)計給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。 （2）根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓 力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。 2、回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面 采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。 3、所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，管材采用焊 接或電熔連接管道，以防漏水。 4、雨水利用 （1）屋面雨水設(shè)計為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水 棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。 （2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下 涵養(yǎng)水源。 - 26 - 5、合理配制水表等計量裝置。建筑物的引入管、住宅的入 戶管及公用建筑物需計量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。 - 27 - 4.節(jié)能方案分析 4.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析 當(dāng)前，我國經(jīng)濟進入新一輪持續(xù)快速增長周期，與此同時也 遭遇到資源、能源、環(huán)境的瓶頸制約，節(jié)約能源成為我國一項長 遠的戰(zhàn)略方針。中國建筑能耗的總量逐年上升，在能源消費總量 中所占的比例已從上世紀(jì) 70 年代末的 10%，上升到近年的 27.8%。 而建筑最大的耗能點是采暖和空調(diào)，據(jù)悉，我國在采暖和空調(diào)上 的能耗占建筑總能耗的 55%。據(jù)介紹，我國城鄉(xiāng)既有建筑達 430 多億平方米，數(shù)量如此之巨的建筑中，最樂觀估計，達到節(jié)能建 筑標(biāo)準(zhǔn)的僅占 5%左右；即使是新建筑，也有 90%以上仍屬于高 能耗。與氣候條件相近的發(fā)達國家相比，我國每平方米建筑采暖 能耗盡管約為發(fā)達國家的 3 倍左右，但熱舒適程度遠不如人。無 論從整個國際經(jīng)濟氣候還是中國宏觀經(jīng)濟大勢來看，中國能源 問題已經(jīng)日趨嚴峻，節(jié)約能耗勢在必行，而建筑能耗則是人們通 常被忽視的重大問題。建筑節(jié)能問題已經(jīng)得到國家和有關(guān)部委 高度重視，建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn)的通知200555 號、 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設(shè)部令第 143 號)，明確規(guī)定：新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要 - 28 - 求，民用建筑工程擴建和改建時，應(yīng)當(dāng)對原建筑進行節(jié)能改造。 2004 年湖南省制定頒布了湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) dbj43/001-2004，該標(biāo)準(zhǔn)的總體目標(biāo)是使湖南省新建、改建和擴 建的居住建筑空調(diào)采暖能耗降低 50以上。岳陽市人民政府也 就進一步加強全市建筑節(jié)能工作有關(guān)事項下發(fā)了岳陽市人民 政府關(guān)于進一步加強全市建筑節(jié)能工作的通知岳政發(fā)（2007） 16 號，要求全市范圍內(nèi)新建、擴建、改建的民用建筑，必須嚴格 執(zhí)行建筑節(jié)能強制性標(biāo)準(zhǔn)，在進行建筑圍護結(jié)構(gòu)和用能系統(tǒng)施 工時，要按照現(xiàn)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)采取建筑節(jié)能措施。對達不到節(jié) 能 50%標(biāo)準(zhǔn)的建筑，不得辦理開工許可和竣工驗收備案手續(xù)，不 準(zhǔn)銷售使用。 4.2 能耗狀況 4.2.1 項項目能源品種目能源品種選選用原用原則則 本項目根據(jù)國家和岳陽市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié) 能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項目區(qū)域定位、住宅建筑類 型和外部條件等具體情況選擇能源形式。 4.2.2 項項目所在地能源供目所在地能源供應(yīng)應(yīng)狀況狀況 項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北 的交匯處，屬于岳陽樓區(qū)洛王社區(qū)。該區(qū)域市政設(shè)施可以得到保 - 29 - 證，只要項目本身進行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接 入，即可滿足本項目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件具備。 4.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 4.3.1 節(jié)節(jié)能措施能措施 1、節(jié)能措施綜述 本項目在方案設(shè)計中，充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的 運行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達到整體的節(jié)能效果，建筑 本體圍護采用保溫隔熱設(shè)計，結(jié)構(gòu)設(shè)計適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu) 空間；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術(shù)，送風(fēng)采用變風(fēng)量方式 調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動控制，冷媒管，冷凍水 管均采用橡塑海綿保溫材料；合理選擇配電系統(tǒng)布局，加強節(jié)能 管理。 2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施 （1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施 建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計規(guī)劃、圍護結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面 考慮。 本項目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī) 劃和單體初步設(shè)計中，科學(xué)合理地確定了建筑朝向、平面形狀、 空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計將選用節(jié)能型建筑 - 30 - 材料、保證建筑外圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減 少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。 建筑圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能 使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結(jié)構(gòu)的傳 熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。對垂直 墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕 墻、植物覆蓋綠化等。 門窗 盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位， 因此，本項目在進行初步設(shè)計時，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景 條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。 提高門窗的氣密性：初步設(shè)計中將采用密閉性良好的門窗。 通過改進門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空 氣對流傳熱。 盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗。 屋頂 初步設(shè)計時，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減 少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏, 使屋面具備保溫、隔 熱、防水等節(jié)能效果。 - 31 - （2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施 合理確定供電線路長度及電纜截面，降低供電線路上的 電能損耗。 用現(xiàn)場和集中補償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的 功率因數(shù)達 0.9 以上。 采用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。 照明采用集中、分散和自動相結(jié)合的控制方式，確定合 理的照度值,充分利用天然光。 采用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗 大的老產(chǎn)品。 設(shè)置合理的計量和檢測設(shè)備。 （3）他節(jié)能措施 采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機以提高運行效率。 綠化：對建筑周圍環(huán)境進行綠化設(shè)計，綠化將對居住區(qū)氣 候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡， 減弱溫室效應(yīng)，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是 改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效 措施。 4.3.2 節(jié)節(jié)能效果分析能效果分析 - 32 - 為達到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計、采暖與通風(fēng)的 節(jié)能設(shè)計方面項目建設(shè)嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、 公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和湖南省居住建筑節(jié)能設(shè) 計標(biāo)準(zhǔn)，通過采用積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案 等節(jié)能措施，達到在傳統(tǒng)能耗標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上節(jié)能 50%的目標(biāo)；預(yù)計 本項目在建筑圍護結(jié)構(gòu)上節(jié)以節(jié)能 25%，在采暖、降溫、照明上 節(jié)能 25%。 - 33 - 5.建設(shè)用地、及土地利用合理性分析 5.1 項目選址及用地現(xiàn)狀 5.1.1 項項目建目建設(shè)設(shè)地點地點 項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北 的交匯處，屬于岳陽樓區(qū)洛王社區(qū)，項目地塊西面為羊毛山路， 東面為北港路，南面為桐子嶺路，交通便捷。同時，項目區(qū)地勢 平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，具備經(jīng) 濟適用住房小區(qū)開發(fā)建設(shè)的條件。 5.1.2 項項目用地目用地現(xiàn)現(xiàn)狀狀 本項目占地總面積 27614.7 平方米（41.42 畝），地塊原為廉 租房建設(shè)用地，后因該地塊全部建設(shè)廉租房有一定困難，于 2005 年劃轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房用地。項目地地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn) 定，便于建設(shè)，同時區(qū)位優(yōu)越、交通便利，便于居家生活。根據(jù)工 程設(shè)計及現(xiàn)場調(diào)查，在本項目征地范圍內(nèi)沒有壓覆礦床和文物， 具備開發(fā)建設(shè)條件。 5.2 土地利用合理性分析 項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北 - 34 - 的交匯處。項目地附近有多路公交線路通過，交通十分便捷，項 目占用的土地用地性質(zhì)為經(jīng)濟適用房用地，項目建設(shè)符合岳陽 市土地總體規(guī)劃，不占用寶貴的耕地，也不覆壓礦藏，項目建設(shè) 內(nèi)容符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，依據(jù)國土資 源部、發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布實施 2006 年版限制用地項目目錄 和禁止用地項目目錄，項目用地不屬禁止或限制類用地。 項目地形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便 于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。本項目擬建設(shè)功能齊全、設(shè) 施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟適用房，可以提高土地使用 率，改善現(xiàn)有環(huán)境及人文景觀。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī) 模較為合理。 - 35 - 6.環(huán)境和生態(tài)影響分析 6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北 的交匯處。本區(qū)域在長期雨水侵蝕和物理化學(xué)風(fēng)化作用下，形成 了較厚的風(fēng)化殼，由板頁巖、砂頁巖、灰?guī)r、紅色砂巖和花崗巖 構(gòu)成。項目建址巖層出露較完整，構(gòu)造不太復(fù)雜。項目區(qū)屬大陸 性亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，溫暖多雨，四季分明，岳陽市主要氣象 參數(shù)如下（市氣象站統(tǒng)計資料）：年最高氣溫 39.3；歷年最低氣 溫-11.8；歷年平均氣溫 16.417；歷年最大降水量 2336.5mm(1954 年 164 天降雨日)；歷年最小降水量 787.4mm（1968 年 137 天降雨日）；歷年日最大降水量 256.4mm（1954 年 6 月 16 日）；年均蒸發(fā)量 1422.9mm；每年最高 氣溫季節(jié)為七、八月份；每年最低氣溫季節(jié)為一、二月份。 項目所在區(qū)域內(nèi)的地表全部被人工地表所取代，項目區(qū)域 區(qū)內(nèi)種植有綠化植物，生物結(jié)構(gòu)單一。 總體來說，項目區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量較好，但項目建設(shè)應(yīng)按規(guī)定搞 好環(huán)境評價，防止水土流失和環(huán)境污染，隨時搞好環(huán)境質(zhì)量的監(jiān) 測工作。 - 36 - 6.2 生態(tài)環(huán)境影響分析 本項目對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在項目的施工期間，施工噪 音及施工過程中粉塵、廢水和固體廢棄物對周圍居民、單位和環(huán) 境造成影響。依據(jù)工程特點，現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材 料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，施工期間內(nèi)燃 機械和車輛尾氣污染。 6.2.1 施工噪聲施工噪聲污污染染 施工噪聲污染主要來自各種車輛運輸、混凝土攪拌、道路施 工等，聲功率幾乎都在 100db(a)以上。 6.2.2 水水污污染染 主要為生活污水和施工過程中的土方階段降排水、沖車水、 混凝土養(yǎng)護水及路面清洗水。施工活動產(chǎn)生的污水主要污染物 為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活污水含有較大量的有機物和懸 浮物。 6.2.3 固體固體廢廢棄物棄物污污染染 本項目施工期間產(chǎn)生的固體物主要為建筑垃圾、施工及挖 土方產(chǎn)生的棄土、裝修垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建成使 用后主要是生活垃圾。 - 37 - 6.3 生態(tài)環(huán)境保護措施 本項目建設(shè)內(nèi)容主要為 12 棟經(jīng)濟適用房及其配套基礎(chǔ)設(shè) 施，因此，項目無特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃 圾、噪音、煙氣，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán) 境的不利影響較小。從環(huán)境影響上看，項目建設(shè)是可行的，同時， 項目在建設(shè)過程中或建成后的使用中，仍將采取嚴格的環(huán)境保 護措施： 1、雨水、污水：項目排出的污水主要來源于生活污水，生活 污水的種類有洗浴污水、生活用水、沖廁水，其排水特點為 bob5/cod 較高，還含有一定量的陰離子合成洗滌劑。為保證 項目排入城市下水道的水中污染物達到岳陽市水污染物排放 標(biāo)準(zhǔn)，項目排水?dāng)M采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水 經(jīng)化糞池處理后再行排放，對排放出的含油污水，選用有相當(dāng)處 理能力的隔油池處理后排除。 項目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定 的雜物外，排入雨水溝的雨水不會含有大量的有害物質(zhì)。 2、生活垃圾處理。生活垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納 系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并到管 理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾桶運輸，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清 運至垃圾處理場處理。 - 38 - 3、噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采 取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃 機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以 減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速 行駛。項目施工場地周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機 械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。混凝土拌和等高 噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地 盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。本 項目建成后主要噪聲來自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。擬采 用措施為：選用低噪音設(shè)備、對較大噪音源采取隔音措施、建筑 裝修首先選用隔音、吸音材料。 4、煙氣治理。本項目產(chǎn)生的煙氣主要為廚房烹飪油煙氣。 廚房烹飪油煙氣可通過吸排油煙機將油氣分離后經(jīng)專用煙道引 到樓頂部排入空中。 5、施工期間環(huán)境保護。項目在施工過程中，機械設(shè)備噪音 及施工過程中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成一定影響。項目建 設(shè)過程中的施工噪音將按環(huán)境保護部門的規(guī)定嚴加控制，合理 安排混凝土振動棒、電鋸等噪音較大的設(shè)備的使用時間和場所， 減少對周圍單位和居民正常工作和休息的影響。對粉塵進行噴 水降塵處理，嚴格執(zhí)行岳陽市有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工期間對 - 39 - 周邊環(huán)境的不利影響降到最低。 6.4 地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響分析 6.4.1 項項目地地目地地質(zhì)質(zhì)災(zāi)害情況災(zāi)害情況 在大地構(gòu)造上，本項目地位于漢江洞庭呦陷區(qū)邊緣，地處 隆起區(qū)與盆地間連接統(tǒng)一的地帶，其基底為元古界冷家溪群淺 變質(zhì)巖系。其地震穩(wěn)定性主要受湘江斷裂的影響，歷史上曾發(fā) 生 6 次 3.54 級地震，挽近時期仍在活動，根據(jù)鄰區(qū)地質(zhì)資料， 場地基巖為單斜巖層，地質(zhì)構(gòu)造相對簡單。本項目區(qū)屬低丘剝蝕 地貌，其地勢平坦。項目建設(shè)主要位于平緩地帶上，工程地質(zhì)條件簡 單。項目區(qū)內(nèi)自然邊坡穩(wěn)固性好，沒有發(fā)現(xiàn)不良工程地質(zhì)現(xiàn)象。 5.4.2 項項目目誘發(fā)誘發(fā)地地質(zhì)質(zhì)災(zāi)害的災(zāi)害的風(fēng)險風(fēng)險分析分析 項目地表工程施工，占用土地主要為素填土、粉質(zhì)粘土、強風(fēng) 化板巖，面積小，破壞較輕。項目建設(shè)活動導(dǎo)致滑坡單獨發(fā)生的可能 性較小，未來滑坡造成的危害性小。項目區(qū)內(nèi)未有泥石流發(fā)生歷史， 沒有泥石流產(chǎn)生的松散沖擊物，無形成泥石流的地形條件。預(yù)測通 過合理加強對棄土的堆放管理和對其他災(zāi)害的治理，預(yù)測泥石流的 危害小。 5.4.3 地地質(zhì)質(zhì)災(zāi)害防御災(zāi)害防御對對策和措施策和措施 - 40 - 依據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（gb500112001）判定，場地土 層等效剪切波速140m/s，覆蓋層厚度15 米,本場地為中軟土， 類建筑場地,其地震基本烈度為 7 度，工程按照 7 度進行抗震 設(shè)防。設(shè)計基本地震加速度 0.1g，設(shè)計特征周期值 0.35s。 同時嚴格把關(guān)，堅決執(zhí)行“三同時”制度，輔助設(shè)施與主體工程同時設(shè) 計、同時施工、同時投入使用，有效控制。 5.4.4 特殊特殊環(huán)環(huán)境影響分析及保境影響分析及保護護措施措施 本項目區(qū)內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)任何歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名 勝等特殊環(huán)境，因此本項目不會對自然歷史文化遺產(chǎn)產(chǎn)生不良 影響。 - 41 - 7.經(jīng)濟影響分析 7.1 經(jīng)濟費用分析 岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)項目建設(shè)投資 4000 萬元， 主要包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、 公共配套設(shè)施肥、其他費用等；具體構(gòu)成如下：土地費用 190 萬 元，前期工程費 100 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費 200 萬元，建筑安裝工程 費 2800 萬元，公共配套設(shè)施費 300 萬元，開發(fā)間接費、管理費 用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用共計 290 萬元，不可預(yù)見費 約占工程建設(shè)投資的 3%，為 120 萬元。 7.2 經(jīng)濟效益分析 根據(jù)項目總成本費用估算、工程進度計劃及樓盤銷售計劃， 本項目銷售過程從取得銷售許可證開始，根據(jù)經(jīng)濟適用住房的 有關(guān)政策，本項目經(jīng)濟適用住房的銷售實行政府直接指導(dǎo)管理， 銷售方案報岳陽市經(jīng)濟適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)辦公室審查備案，銷 售對象須經(jīng)經(jīng)住辦審查、公示、批準(zhǔn)，并發(fā)給經(jīng)濟適用住房準(zhǔn) 購單，住房的銷售價格實行政府指導(dǎo)價和一房一價原則，銷售 價格暫按 1100 元/平方米估算，預(yù)計銷售額為：40000 平方米（可 - 42 - 售住宅面積）*1100 元/平方米=4400 萬元。 初步估算本項目利潤總額為 4400 萬元-4000