某某房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 (2).doc

知識水壩（豆丁網(wǎng)pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）第一章 項目建設(shè)背景第一節(jié) 國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)政策法規(guī)自改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)體制歷經(jīng)了從計劃經(jīng)濟(jì)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的初級階段，現(xiàn)已逐步走向了成熟健康發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)時期，一直保持著穩(wěn)健、快速的增長水平。結(jié)構(gòu)調(diào)整成效進(jìn)一步顯現(xiàn)，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的各項指標(biāo)看，2005年國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增長快、效益好、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)運行的穩(wěn)定性有所提高，發(fā)展的協(xié)調(diào)性有所改善。2006年上半年，全國的宏觀經(jīng)濟(jì)也取得了全方位的發(fā)展，工業(yè)增速呈現(xiàn)高位加快趨勢，上半年工業(yè)增加值累計增長17.7%，同比增幅提高了1.3個百分點。工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)出全面加快的勢頭，39個行業(yè)中有半數(shù)行業(yè)增速提高。企業(yè)效益逐月提高，上半年全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤同比增長28%，繼續(xù)保持較快增長速度；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)182.75，比去年同期提高15.66點。財政收支也顯示了良好的態(tài)勢，上半年財政收入同比增長22%，比上年同期多收3600億元。城鄉(xiāng)居民收入增加，上半年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5997元，扣除價格因素，實際增長10.2%，增速比去年同期加快0.7個百分點；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1797元，實際增長11.9%，雖然增速較上年同期回落0.6個百分點，但仍然是多年來較高的增長速度。消費品零售額增速加快，上半年全社會消費品零售額同比增長13.3%，比上年同期提高了0.2個百分點；扣除價格因素實際增長12.4%,比上年同期提高了0.4個百分點，而且出現(xiàn)了二季度增速不下降反而上升的近年少見情況。上半年，全社會固定資產(chǎn)投資42371億元，同比增長29.8%，增速比去年同期加快4.4個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資36368億元，增長31.3%，加快4.2個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資7695億元，增長24.2%，加快0.7個百分點。2006年上半年我國出口額4285.93億美元，同比增長25.2%；進(jìn)口額3671.46億美元，同比增長21.3%。消費價格總水平基本穩(wěn)定，上半年累計居民消費價格總水平比去年同期上漲1.3%，增幅同比低1個百分點，在經(jīng)濟(jì)增長明顯加快的同時，消費價格漲幅沒有出現(xiàn)明顯的加快，經(jīng)濟(jì)增長與消費價格走勢的背離比較明顯。房地產(chǎn)方面，2006年17月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資10035.2億元，同比增長24.3%，增幅上升2.1個百分點。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占70.3%，其中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占3.2%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為22.7%、53.0%、33.6%，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。 2006年17月，全國完成購置土地面積18708.84萬平方米，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1個百分點，低于商品房施工面積漲幅的21.9個百分點、新開工面積漲幅的21.0個百分點。 總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價格漲幅總體放緩。但各項調(diào)控政策落實還有一個過程，還面臨一些問題：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，調(diào)控任務(wù)還十分艱巨；二是部分城市房價上漲仍然偏快，離預(yù)期目標(biāo)還有差距；三是部分中心城市異地購房所占比較大；四是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)行為不規(guī)范問題仍較突出。在房屋價格不斷攀升的情況下，國家和各個地方也出臺了一系列的調(diào)控政策，從國八條到國六條再到國十五條，旨在平抑居高不下的房價，打擊短期投機(jī)行為。又比如出臺規(guī)定要求開發(fā)商每個項目中套型建筑面積在90平方米（或90平方米以下）的住房數(shù)量需占70%等。而2006年，央行還數(shù)次調(diào)高利率和存款準(zhǔn)備金率，以有效地控制銀行貸款的額度。 盡管如此，在長期經(jīng)濟(jì)向好的遠(yuǎn)景下，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于上升通道中，并將在很長一段時間內(nèi)維持著上升的取向。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策其目的并不是遏制發(fā)展，而是對市場進(jìn)行良性調(diào)整，可以預(yù)見在經(jīng)過合理的調(diào)整后，中國的房地產(chǎn)發(fā)展將走得更遠(yuǎn)更健康。按照國際經(jīng)驗，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)人均年產(chǎn)值（gdp）達(dá)到1000美元至3000美元區(qū)間的時候，這個國家的消費結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大的變化，住房、汽車的消費將呈現(xiàn)爆發(fā)式的快速增長。國民經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)發(fā)展的源動力，是房地產(chǎn)高速發(fā)展最大的引擎，是房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量。最能決定房地產(chǎn)行業(yè)走向和未來的因素就是國家經(jīng)濟(jì)走勢和大局，房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比，只要國民經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)必將隨之揚帆遠(yuǎn)航。 第二節(jié)、重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)政策分析重慶歷來就是統(tǒng)帥我國西南廣大地域的重鎮(zhèn)，又是我國最新的直轄市，能夠成為直轄市是與其在我國政治、經(jīng)濟(jì)、地理、人文等歷史與現(xiàn)實生活格局分不開的。重慶是我國西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、交通、文化、政治中樞，并負(fù)有溝通東西、承啟南北的地理優(yōu)勢。隨著長江三峽水庫的成功蓄水，重慶市的水路交通完成了階段性布局，甚至地理區(qū)域格局也已呈現(xiàn)定勢。使得重慶經(jīng)濟(jì)地位如虎添翼。我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策中西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針注定了重慶的特殊地位。因此，走活重慶經(jīng)濟(jì)是我國近期與遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃中舉足輕重的一枚棋子。近年來隨著我國西部大開發(fā)戰(zhàn)略推進(jìn)，重慶市的經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展，人民生活水平也大幅度提高，這也為重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了一個良好的基礎(chǔ)。目前重慶正處于大發(fā)展階段，居民消費能力不斷提高，政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已完成“八小時重慶”和“半小時主城區(qū)”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈（主城區(qū)）內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴(kuò)大，數(shù)個片區(qū)也將在重新調(diào)整規(guī)劃后進(jìn)行改造建設(shè)，這些因素都將極大地促進(jìn)重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的進(jìn)一步活躍。重慶市房地產(chǎn)政策十分靈活，市場呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢頭。重慶市住宅房地產(chǎn)市場近年一直保持持續(xù)、快速、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展勢頭，逐步成為支撐全市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。重慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也得益于近年來對各項涉及房地產(chǎn)開發(fā)的政策的調(diào)整與完善。一是土地政策：經(jīng)營性土地全部實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓；拍賣的土地都要有建設(shè)性詳規(guī)和控制性詳規(guī)；完善土地儲備制度，堅持熟地出讓；建立了土地供后跟蹤監(jiān)管制度；對閑置土地征費、依法收回，防止浪費土地。二是房地產(chǎn)規(guī)劃計劃制度：編制并嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃和城區(qū)控制性詳規(guī)；加強城市房屋拆遷規(guī)劃計劃管理；完善廉租住房保障體系。三是房地產(chǎn)信貸政策：提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款的準(zhǔn)入門檻；加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。四是房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度：建立了包括計劃、金融、統(tǒng)計、國土房管等部門在內(nèi)的聯(lián)席會議制度；加強開發(fā)資質(zhì)管理，建立房地產(chǎn)信用檔案體系；加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)；建立了房地產(chǎn)交易、權(quán)屬業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場信息發(fā)布系統(tǒng)等。在政策方面，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市國土房管局等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見，主要從住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地供應(yīng)、規(guī)劃等8個方面調(diào)控房地產(chǎn)市場。意見放寬了住房公積金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。政策對不同方向，不同主體的影響是不同的，在重慶的實施意見中，明確提出了禁止任何名義的集資建房，這將在一定程度上增加了商品房市場的有效需求。閑置地按出讓金5%收閑置費政策的出臺將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機(jī)行為，同時也在一定程度上增加了開發(fā)商的風(fēng)險和資金壓力。公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性?？傮w而言，一個健康良性的市場將更好的保護(hù)投資者和消費者雙方面的利益，將有益于市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。重慶做作為國家三峽項目的重點區(qū)域，外來企業(yè)到庫區(qū)投資可享受國家西部開發(fā)政策、三峽庫區(qū)移民開發(fā)及對口支援政策、重慶市鼓勵外來投資優(yōu)惠政策。從2004年2009年國家每年還將從三峽工程建設(shè)基金中安排5億元，建立三峽庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，用于扶持三峽庫區(qū)移民就業(yè)的產(chǎn)業(yè)項目。從三峽電站的電價收入提取一定基金用于后期重點扶持庫區(qū)移民發(fā)展生產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)備、技術(shù)培訓(xùn)等項目。這些優(yōu)惠措施的實施必將有力的帶動重慶市范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)新增長，推動地區(qū)的發(fā)展。 重慶市在宏觀調(diào)控和金融政策等方面對房地產(chǎn)企業(yè)的要求，在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的操作難度，導(dǎo)致部分資金欠缺的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)困境，目前從市場來看影響明顯，重慶市很多資金實力較小的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)集體退市的現(xiàn)象。但這對于那些有實力的開發(fā)商而言，同樣也意味著將會有更大的市場空間被讓出。第三節(jié) 萬州區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析萬州作為三峽庫區(qū)的中心城市，具有地理、交通、資源等優(yōu)勢。2005年地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長13.2%，地方財政收入增長10.4%；全社會固定資產(chǎn)投資增長18.4%；社會消費品零售總額增長15.2%；外貿(mào)出口增長41.2%；城市居民人均可支配收入增長10.8%；農(nóng)村居民人均純收入增長12.9%；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位1.45萬個，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力3.1萬人。隨著西部大開發(fā)的深入推進(jìn)，萬州可望獲得更有力的支持；東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的資本、產(chǎn)業(yè)加速向西部轉(zhuǎn)移，萬州具有承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢和水陸空立體交通等比較優(yōu)勢，可以更多地予以承接； 同時，重慶市委、市政府把加快萬州及三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，使其成為庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，最具特色的發(fā)展地區(qū)，列為重慶十一五規(guī)劃的工作重心。一、萬州綜合經(jīng)濟(jì)實力的增強，將為城市建設(shè)提供強大的源動力。1、萬州國民生產(chǎn)總值在最近十年來一直保持快速發(fā)展的態(tài)勢，增長幅度驚人，年均增長幅度超過了10%（十五期間年均增長達(dá)到了12.5%），高于同期全國增長幅度，顯示了萬州區(qū)健康、良性經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。2、通過對最近10年來萬州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，萬州區(qū)雖然受到了三峽移民工程的影響，但其經(jīng)濟(jì)并沒有受到多大的干擾，這主要歸功于萬州區(qū)自身擁有比較良性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（2005年萬州區(qū)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)比重為12.3：42.5：45.2）。三峽移民工程雖然影響了萬州農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，但對第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的影響較小。3、在 十五期間，萬州區(qū)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展態(tài)勢。2005年，萬州區(qū)完成國民生產(chǎn)總值133.4元，同比增長12.3%，分別比全國、重慶市高3.7和1.5個百分點，年均增長12.5%。地方財政收入6.8億元，同口徑比較，年均增長17.6%。全社會固定資產(chǎn)投資累計完成345億元，年均增長18.1%。完成城市建設(shè)面積39.9平方公里，比上年增加1.1平方公里。城鎮(zhèn)化率46.0%，比上年提高1.5個百分點。4、“十五”期間，共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資45.54億元，為全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的13.2%，實現(xiàn)增加值18.22億元。房地產(chǎn)業(yè)主要稅、費、出讓金入庫6.27億元，占同期財政收入的20.98%?？⒐ど唐贩?34.05萬平方米，其中住宅245.2萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房76.38萬平方米，寫字樓12.47萬平方米。專業(yè)物業(yè)管理面積340萬平方米，城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積26.32平方米。其中2005年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11.15億元，為全區(qū)同期固定資產(chǎn)投資總額的11.75%，實現(xiàn)增加值4.46億元。房地產(chǎn)業(yè)主要稅、費、出讓金入庫1.83億占同期財政收入的26.98%，竣工商品房40.95萬平方米。2006年一季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14825萬元，實現(xiàn)增加值5930萬元。 5、2005年地區(qū)社會消費品零售總額達(dá)到48.8億元，同比增長15.2%。批發(fā)和零售業(yè)總額為40.4億元，同比增長15.3%；餐飲業(yè)為6.8億元，同比增長14.5%。全年接待海內(nèi)外游客324.5萬人次，同比增長40.5%，實現(xiàn)海內(nèi)外旅游收入4.95億元，同比增長39.4%。據(jù)統(tǒng)計局資料顯示：2006年上半年，萬州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長率達(dá)到了14.3%。6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，萬州十五期間立足優(yōu)勢資源和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)再創(chuàng)新高。2005年實現(xiàn)工業(yè)增加值33.0億元，同比增長18.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值17.61億元，同比增長24.0%；工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達(dá)到94.3%。全年實現(xiàn)工業(yè)品出口交貨值2.94億元，同比下降4.9%。全年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值9.22億元，同比增長72.4%，占全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)的17.6%。從產(chǎn)業(yè)比重來看，2005年萬州區(qū)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重為12.3：42.5：45.2，較全國三產(chǎn)的比重（15.2：52.9：31.9）更為合理，顯示了萬州區(qū)較為良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。從走勢來看，萬州區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)更為合理的發(fā)展趨向，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）的所占的比重持續(xù)走低，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)攀高，產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步得到優(yōu)化。二、人口和就業(yè)情況2005年末全區(qū)戶籍人口為170.70萬人，其中城區(qū)人口56.5萬人；全年人口出生率9.6，死亡率為4.0，人口自然增長率5.6，人口平均密度為每平方公里494人。萬州人口中15至59歲的人口數(shù)量為117萬人，占總?cè)丝诘?8.26，這些人口都將是房地產(chǎn)市場的潛在消費者。萬州就業(yè)人口為84.5萬人，其中從事第二產(chǎn)業(yè)的勞動人口為19.2萬人，從事第三產(chǎn)業(yè)的勞動人口為25.9萬人。目前，萬州區(qū)外來人口有6萬多人，新增人口預(yù)計2萬人/年左右，具有勞動能力的有45000余人，主要從事個體經(jīng)營和服務(wù)行業(yè)等工作。三、住房情況從人均住房面積來看，萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積為26.32平方米（移民占有一定的比例），這個數(shù)字大于重慶市（24.3平方米）和全國（26平方米）的數(shù)字。受移民住房政策的影響，部分城市居民通過優(yōu)惠的購房政策取得了住房，是人均住房面積增長的主要原因。萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民已經(jīng)從過去的解決基本住房問題向改善住房質(zhì)量轉(zhuǎn)化，他們再次購房時必然對房屋的綜合素質(zhì)和性價比產(chǎn)生更高的要求。萬州現(xiàn)有住宅質(zhì)量較低，具有改善住房條件的內(nèi)在動因。萬州區(qū)整體住房質(zhì)量仍然處在非常低的層面，低檔次的移民房占據(jù)很大的比例，市區(qū)早期住房也存在建筑密度高、缺乏綠化、舒適度差等劣勢，這些居民具有改善自己住房條件的外在動因。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)也在一定程度上印證了萬州居民改善住房條件的旺盛需求。萬州房地產(chǎn)市場最近二年商品房市場呈現(xiàn)較為明顯的增長態(tài)勢，1000元/平方米以上的商品房年均銷售量達(dá)到53.84萬平方米，說明萬州居民不僅具有改善住房條件的要求，更有改善住房條件的經(jīng)濟(jì)實力。從居民構(gòu)成來看，萬州70年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好處于購房、結(jié)婚、生育的高峰期，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的升溫，將形成一股購房熱潮。萬州統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，萬州區(qū)戶均人口呈現(xiàn)逐年縮小趨勢（2005年戶均人口3.03人，比2000年減少了0.15人），這說明萬州家庭呈現(xiàn)小型化發(fā)展傾向，從而導(dǎo)致對住宅需求的增加。四、萬州區(qū)城市居民可支配收入、消費能力、消費潛力呈快速增長據(jù)統(tǒng)計，萬州區(qū)2005年城市居民人均可支配性收入為8540元，對于每個家庭來說，其余額流向分為兩部分，一是子女的教育經(jīng)費，二是家庭的大項開支，如購買房產(chǎn)等。按照國際上通行的衡量房價高低的標(biāo)準(zhǔn)收入房價比，即居民戶均年收入與在當(dāng)?shù)匾惶鬃≌骄們r之比，收入房價比在15以下是比較合理的空間，在16至18之間時，居民便會感覺到購房的壓力；而達(dá)到18時就大大超出合理空間。那么就萬州區(qū)目前居民的可支配性收入情況來說，萬州房價還在可接受的范圍內(nèi)，還有較大的成長空間。隨著移民遷建掃尾，大面積的集資建房減少，萬州房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段調(diào)整期后，目前正在由特殊市場向一般市場過渡，開始走向良性發(fā)展軌道。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2005年，商品房交易創(chuàng)歷史新高，銷售面積74.5萬平方米，成交金額10.5億元，同比增長13.7%和23.6%。住宅交易面積55.6萬平方米，金額5.47億元，銷售面積和金額分別同比增長24.1%和41.3%。一批新樓盤預(yù)售呈現(xiàn)熱銷局面，特別是位置好、環(huán)境好、能看江的電梯江景房更是出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。五、國家宏觀調(diào)控政策對萬州房地產(chǎn)市場的影響 1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)國家從2005年起連續(xù)出臺了很多政策，從央行的調(diào)息，到“國八條”、“新八條”、“七部委八條”，以及后來的一些財稅和金融政策，在這些政策作用下，市場上曾經(jīng)出現(xiàn)了很長時間的觀望，但觀望之后房價依然沒有得到抑制，主要城市房價上竄跡象明顯。建設(shè)部以及政府都認(rèn)為前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未來仍然需要繼續(xù)執(zhí)行，甚至強化。因此，“新六條”應(yīng)運而生。政策鏈接：l 國務(wù)院規(guī)定，自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的70%以上。l 7月6日，國家建設(shè)部165號文件對新建住房結(jié)構(gòu)比例和套型建筑面積等問題提出了具體意見：90平方米是指套型建筑面積，而70%的比例要求則是針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。l 7月3日，重慶市規(guī)劃委網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)文件規(guī)定，住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高超過4.9米，房屋面積將按底層面積的2倍算。l 8月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市國土房管局等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見：1) 禁止以各種名義集資建房，要求全面停止各級黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位以各種名義投資建（購）住房，凡正在籌備的應(yīng)立即停止，未開工的不得再動工，重慶市監(jiān)察部門將對違規(guī)行為進(jìn)行查處。 2）、每年建200萬平方米普通商品房，為確保中小套型、中低價位普通商品住房的供應(yīng)，解決中低收入家庭的住房困難，意見對此作了量化規(guī)定。 3）、拆遷項目要提供30%便宜房，建設(shè)單位在申請建設(shè)項目拆遷許可時，必須提供一定數(shù)量的“便宜”安置房源。 4)、閑置地按出讓金5%收閑置費，除不可抗力原因外，超出土地出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，按照出讓金總額的5%依法征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工。5）、對滿2年未動工開發(fā)的項目，收回其土地使用權(quán)，收回的閑置土地納入政府儲備，按城市規(guī)劃重新供應(yīng)土地。6）、公積金直系親屬可互提買房，意見放寬了住房公積金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。l住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的規(guī)定必須和市場相結(jié)合、和消費者需求相吻合，一個城市年度70%的90平方米住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)規(guī)定僅僅是出于滿足中低收入者的購房需求，但又如何滿足大量有超過90平方米住房需求的消費者呢？ 1) 國六條中“90平方米以下住房須占項目總面積七成以上”最終被定義為項目控制與總量控制相結(jié)合的政策，導(dǎo)致本政策在具體執(zhí)行過程中，存在靈活變通的可能性。但對具體項目而言，尚存在許多不確定因素，公司在開發(fā)項目時，應(yīng)該對此引起足夠的重視。2) 2006年9月10日，國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知的發(fā)布，中國土地調(diào)控新政正式出臺，土地“閘門”將進(jìn)一步收緊。專家預(yù)測，受此政策影響，中國土地價格預(yù)計將提高近50。這一政策的實施，可能將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)投資成本和風(fēng)險。據(jù)調(diào)查萬州土地價格在06年底，已經(jīng)上漲。3) 萬州區(qū)集資建房一度大行其道，很多企事業(yè)單位以各種形式集資建房，嚴(yán)重干擾了商品房市場，本政策的出臺可以有效減少集資建房現(xiàn)象，在一定程度上增加了商品房市場的有效需求。萬州區(qū)政府前期在江南新區(qū)以集資建房名義所征的一塊地，政府決定不在修建了，這對本項目來說，是一個很好的機(jī)會。4) “閑置地按出讓金5%收閑置費”政策的出臺將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機(jī)行為，同時也在一定程度上增加了開發(fā)商的風(fēng)險和資金壓力。5) “每年建200萬平方米普通商品房”政策的實施，可能增加項目在設(shè)計規(guī)劃方面的不確定性，應(yīng)該引起我們足夠的重視。6) 公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。在政策方面，雖然國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但以萬州目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不是過熱，而是仍不完善。誠然，各項政策對于本地市場還是有影響的，但對于本項目而言，一個規(guī)范化的市場將降低投資風(fēng)險，因土地和金融政策而使一部分發(fā)展商退出也將減輕市場上的無序競爭。 2、土地政策房地產(chǎn)業(yè)作為我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國民經(jīng)濟(jì)的一個重要增長點。與房地產(chǎn)業(yè)密不可分的土地市場，則是房地產(chǎn)發(fā)展的奠基石，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展，需合理利用土地，因此，加大對土地市場的監(jiān)控力度就成為了政府穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)重要手段之一。政策鏈接：l 重慶市政府常務(wù)會審議通過了重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知，從2006年1月1日起，應(yīng)稅土地等級由原來的12級調(diào)整為8級，將最高等級土地每平方米的年稅額由原來的7.00元調(diào)整為10.00元，最低等級土地由原來的0.20元調(diào)整為1.00元。l 對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。l 中國國土資源部5月31日公告，從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全面清理。政府出臺一系列關(guān)于土地市場的政策，一方面，在一定程度上起到了打擊囤地炒房、抑制地產(chǎn)開發(fā)過度、穩(wěn)定日益增高的房價的作用；另一方面，也是房地產(chǎn)市場的一次重新洗牌，使房地產(chǎn)市場更趨于規(guī)范化與合理化。從萬州國土局的數(shù)據(jù)可以看出，2006年下半年萬州的土地招拍掛價格，王家坡-牌樓路段每畝已漲至75萬元，五橋上海大道-百安壩每畝也接近40萬元；土地政策的調(diào)整，一方面將刺激萬州房市的價格，同時也會限制一部份資金實力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)，但對本項目而言意味著將會有更大的市場空間被讓出。3、房地產(chǎn)銷售管理目前，萬州許多開發(fā)商在商品房銷售中存在一些違規(guī)的操作手法，如囤積房源、虛報銷售進(jìn)度、無證銷售、虛假廣告等，這些違規(guī)銷售行為置消費者而不顧，嚴(yán)重?fù)p害了普通消費者的切身利益，同時也造成了市場信息的不對稱，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，規(guī)范萬州房地產(chǎn)的銷售行為已勢在必行。政策鏈接：l 2月9日起，重慶市國土房管局嚴(yán)禁商業(yè)、服務(wù)用房類的商場、商鋪、賓館、寫字樓及農(nóng)貿(mào)市場等在預(yù)售期間分零銷售。同時，商服用房分零銷售需取得房地產(chǎn)權(quán)證，分零銷售的單元套內(nèi)建筑面積不小于4平方米。l 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。 從2006年下半年開始，萬州區(qū)建委和房管局等相關(guān)職能部門，采取開展專項檢查，加大對房地產(chǎn)市場違法行為的查處力度，通過三峽房市網(wǎng)公示市民關(guān)心的商品房樓盤銷售相關(guān)手續(xù)是否齊備、樓盤建設(shè)進(jìn)度信息等一系列舉措，有效規(guī)范了萬州房地產(chǎn)市場的建設(shè)秩序、交易秩序，強化了房地產(chǎn)市場的監(jiān)管職責(zé)；今后的萬州房地產(chǎn)市場將越來越規(guī)范有序。六、萬州區(qū)城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃展望萬州區(qū)地處長江中上游結(jié)合部，位于三峽庫區(qū)腹心地帶。因“萬川畢匯、萬商云集”而得名，距今已有1700多年的歷史。建國后，曾先后設(shè)置萬縣地區(qū)和地級萬縣市。重慶直轄后，建立萬州區(qū)。萬州位于重慶主城至宜昌的中點，庫區(qū)的中心，周邊近10萬平方公里的范圍內(nèi)，轄53個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，幅員面積3457平方公里，2005年末總?cè)丝?70.70萬，城市人口約6.0萬，是長江中游唯一一個城區(qū)人口逾50萬的大城市和最重要的商業(yè)城市，具有廣闊的市場腹地和輻射區(qū)域。萬州所占據(jù)的重慶東大門的位置與其扼守長江水道要沖的地位，決定了其面對長江中下游及府視湖廣，北通陜、鄂，為重慶市連通大半個中國北方的重要崗位，這也為萬州房地產(chǎn)市場提供了一個強有力的發(fā)展基礎(chǔ)和平臺。重慶市第二次黨代會明確提出，要把萬州建設(shè)成為重慶的第二大城市，充分發(fā)揮萬州區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動和輻射功能。在萬州區(qū)城市總體規(guī)劃及萬州“十五”計劃中，提出了城市發(fā)展要“過江推進(jìn)”、盡快形成“一江兩岸”、“八大組團(tuán)”的格局。1、經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)（十一五規(guī)劃）： 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13%以上，2010年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2011美元。工業(yè)增加值年均增長17%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到140%；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長10%；社會消費品零售總額年均增長15%；地方財政收入平均增長14% ；城鎮(zhèn)化率達(dá)到55% 人口自然增長率控制在4以內(nèi)；城市居民人均可支配收入年均增長11%；農(nóng)村居民人均純收入年均增長9%；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低18%左右。2、城市建設(shè)目標(biāo)重慶第二大城市、三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)中心把萬州建設(shè)成為“重慶第二大城市”、“三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)中心”的城市定位，已經(jīng)得到了上至中央、下至各級地方的支持和肯定，并被寫入重慶市政府工作報告和重慶市“十一五”規(guī)劃綱要，重慶市將采取特殊政策，集中力量支持萬州建設(shè)成為重慶第二大城市。建設(shè)為重慶第二大城市是萬州的重點戰(zhàn)略之一，就是城市發(fā)展過江推進(jìn)，開發(fā)建設(shè)江南新區(qū)，最終人口爭取達(dá)到16萬。加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步完善城市功能，穩(wěn)步推進(jìn)舊城改造，完善城市水電氣及防災(zāi)等設(shè)施。完成江南新區(qū)核心區(qū)建設(shè)和苧溪河流域綜合整治工程，建成南北濱江路、三峽移民廣場。建成萬宜鐵路、萬開和萬云高速公路、萬石高等級公路、江南集裝箱碼頭一期工程，實現(xiàn)“2小時萬州”。加強能源設(shè)施建設(shè)，加快水利設(shè)施建設(shè)，城域網(wǎng)在城區(qū)實現(xiàn)全覆蓋，城區(qū)寬帶覆蓋率達(dá)到60%以上。 3、生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 基本實現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，森林覆蓋率達(dá)到35%以上，水土流失治理率達(dá)到45%以上，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，按照“減量化、再循環(huán)、再利用”的原則，以“低消耗、低排放、高效率”為目標(biāo)，逐漸形成能源節(jié)約型的經(jīng)濟(jì)增長方式和消費模式。 4、萬州中遠(yuǎn)期規(guī)劃2020年建成百萬人口級大城市萬州建設(shè)“重慶第二大城市”規(guī)劃分為三個階段：到2007年，主城區(qū)人口達(dá)到62萬，建成區(qū)面積50平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50.8%；到2010年，主城區(qū)人口達(dá)到70萬，建成區(qū)面積60平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%；到2020年，主城區(qū)人口達(dá)到100萬，建成區(qū)面積100平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，在三峽庫區(qū)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。一階段：五年打基礎(chǔ)，到2007年，實現(xiàn)“三個建成”。一是建成經(jīng)濟(jì)強區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實現(xiàn)“三個翻番”。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長11%，在2001年的基礎(chǔ)上翻一番，達(dá)到150億元；地方財政收入在2002年基礎(chǔ)上翻一番，年均增長15%，達(dá)到11.3億元；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長14%，五年累計投資420億元，在前五年的基礎(chǔ)上翻一番。各項人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在渝西經(jīng)濟(jì)走廊和三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)力爭第一。二是建成百萬人口級大城市初步框架。主城區(qū)建成面積達(dá)到58平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)到85.5萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50.8%。三是建成文明進(jìn)步的新萬州。生態(tài)環(huán)境得到改善，可持續(xù)發(fā)展能力增強，市民素質(zhì)明顯提高，社會事業(yè)全面進(jìn)步，成為三峽庫區(qū)的科教文衛(wèi)中心。二階段：“十年構(gòu)框架”，就是到2010年基本構(gòu)建起百萬人口級大城市框架，主城區(qū)人口達(dá)到70萬左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%，經(jīng)濟(jì)增長速度處于全市領(lǐng)先水平，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過200億元，人均達(dá)到全市平均水平，城鄉(xiāng)人民過上寬裕型的小康生活，把萬州建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會文明、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的重慶第二大城市。 三階段：“二十年建成百萬人口大城市”，就是到2020年主城區(qū)達(dá)到100平方公里，人口100萬左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)保持較高速度，國內(nèi)生產(chǎn)總值在2000年基礎(chǔ)上翻三番，超過全國平均水平，把萬州建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進(jìn)步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實，綜合實力在西部地區(qū)除省會城市外力爭排在一、二位?！笆晃濉苯?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展主要目標(biāo)比較萬州年均增長（）國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值13%固定資產(chǎn)投資10%工業(yè)增加值17%社會消費品零售總額15%城市居民人均可支配收入11%農(nóng)村居民人均可支配收入9%單位生產(chǎn)總值能源消耗-18%從上圖中可以看出，“十一五”期間（20062010年），萬州區(qū)規(guī)劃的國民經(jīng)濟(jì)年均增長幅度達(dá)到了13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國和重慶市的規(guī)劃指標(biāo)（全國為7.5%、重慶市為10），顯示了萬州區(qū)對未來國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀和自信。國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展；可以預(yù)測，“十一五”期間，萬州房地產(chǎn)將面臨新的發(fā)展契機(jī)。第二章 項目概況及場址 第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：“中恒江南 第一城”二、地址：本項目位于萬州江南新區(qū)南山路中段，北至南山公園、南至政府行政中心；西至南濱路；東至南山路。整個地塊處于江南新區(qū)的核心位置。三、建設(shè)單位概況：法人名稱：北京中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：張克林注冊資金：3500萬元公司地址：北京市密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū)a區(qū)康寶路245號企業(yè)簡介： 北京中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，由國資委機(jī)械機(jī)關(guān)服務(wù)中心、北京尖鋒合訊科技有限公司共同出資組建而成，注冊資金3500萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、裝飾裝修、物業(yè)管理、投資顧問于一體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司自2001年至2005年在第一個五年計劃期間，先后開發(fā)完成的各類房地產(chǎn)項目總規(guī)模達(dá)30萬平方米，其中包括原國家機(jī)械局經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，與中科院合作開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，投資建設(shè)的北京市民委綜合樓，機(jī)械大廈的后期建設(shè)以及首都博物館項目土地一級開發(fā)，與北京市密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū)、（美國）漢博投資有限公司合作進(jìn)行的“翰林源”商品住宅(別墅)土地一級開發(fā)，西單地區(qū)“英嘉公寓”二期項目土地一級開發(fā)等等。 自2006年開始，公司進(jìn)入第二個五年計劃時期，公司正在制定第二個五年規(guī)劃，并確定了公司的指導(dǎo)思想和奮斗目標(biāo)：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想以及十六屆五中全會精神為指導(dǎo)，堅持科學(xué)發(fā)展觀，以宏觀調(diào)控為公司調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)整合為公司前進(jìn)的助推器，以股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整為公司發(fā)展的加速儀，立足北京，關(guān)注二三線城市，采取聯(lián)建、合作、自主開發(fā)等多種形式，合理定位、均衡布局、防范風(fēng)險、科學(xué)發(fā)展，為把企業(yè)建設(shè)成具有較高的自主開發(fā)能力、一定的市場競爭能力、較強的盈利能力和抗風(fēng)險能力的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而奮斗。四、建設(shè)主管部門：萬州區(qū)江南新區(qū)建設(shè)局五、設(shè)計單位： 機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計院六、項目主要建設(shè)內(nèi)容：“中恒江南 第一城”項目總占地面積474畝，由1號地塊和2號地塊構(gòu)成，總建筑面積88萬平方米；其中1號地塊規(guī)劃用地21.50萬平方米，約322畝，擬建設(shè)面積約63.45萬平方米，主要包含中高檔住宅、商業(yè)裙樓、配套設(shè)施及地下車庫等建設(shè)內(nèi)容，住宅建筑主要由高層電梯塔樓、多層花園洋房構(gòu)成；1、2號地塊項目總投資約12億元人民幣。第二節(jié) 建設(shè)場址選擇 “中恒江南第一城”項目選址于萬州江南新區(qū)中心區(qū)域的南濱路旁，在江南新區(qū)管委會以西靠長江的位置。本項目的土地性質(zhì)為住宅開發(fā)用地，可兼容15%的商業(yè)用地，適合開發(fā)大型綜合性物業(yè)。本地塊特點十分明顯：三面靠山，一面臨江，酷似一把“太師椅”，是居家生活的風(fēng)水寶地；場內(nèi)的地形地貌較為復(fù)雜，城市主干道“洄讕路”將一號地塊分為靠山和臨江兩大特色的開發(fā)用地。臨江地帶較為平緩，約占總地塊面積的三分之一，其余地塊均依山勢自然而成，高差錯落，跌宕起伏，最大高差約50米。具有建造坡地景觀建筑的良好地形優(yōu)勢。項目地塊背靠政府（政府行政中心和江南新區(qū)管委會）與自然山脈（氈冒山），面向長江，右靠200畝南山公園，左臨江南新區(qū)擬建的中心商業(yè)廣場。具有建造高檔住宅良好的自然景觀資源。 本項目距萬州市區(qū)約6公里，位于江南新區(qū)的門戶位置，已有多條公交線路直達(dá)市區(qū)，隨著江南新城不斷開發(fā)推進(jìn)，將構(gòu)建起四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為項目創(chuàng)建方便快捷的交通條件。因此，項目選址為項目建造中高檔住宅創(chuàng)造了有利的地理條件。但目前項目地塊周邊市政配套條件較差，尚處于在建和規(guī)劃之中：地塊周邊的城市道路基本形成，底下管網(wǎng)已規(guī)劃完成；城市主要景觀大道南濱路也正在緊張的建設(shè)中；地塊西南面的政府行政中心大樓已竣工，2007年上半年將投入使用；地塊北面的南山公園尚在規(guī)劃之中。從房地產(chǎn)項目開發(fā)的角度來看，本項目尚是一塊“生地”，周邊沒有任何完善的居住生活配套設(shè)施。第三節(jié) 項目區(qū)域情況簡介一、江南新區(qū)基本情況萬州江南新區(qū)位于長江南岸的沿江地帶，與萬州老城隔江相望，東靠氈帽山，西臨長江，南起五橋河，北達(dá)曬網(wǎng)壩；是萬州區(qū)城建規(guī)劃的八大組團(tuán)之一，下轄陳家壩街道辦事處，共7個社區(qū)居委會，5個自然村；幅員面積34.75平方公里，有15.6平方公里納入城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，現(xiàn)有人口3.2萬人，規(guī)劃發(fā)展人口規(guī)模為16萬人。二、江南新區(qū)自然條件江南新區(qū)屬大巴山、秦嶺山脈平行嶺谷地貌，地形呈波浪帶狀；江南新區(qū)地勢平坦，沿江向山呈臺地分布，東高西低，最高海拔620米，最低海拔175米，屬亞熱帶東南季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，春早秋長，四季分明，雨水充沛，年平均氣溫13.8-18.8，無霜期320-335天，年平均降雨量1000-1300mm，常年日照1300-1600小時。轄區(qū)具有較好的長江景觀，其地勢呈帶狀分布，為南北走向。地質(zhì)構(gòu)造屬川東沉褶皺帶，整個區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)良好，基巖裸露較廣，地基承載較高，植被保存較好，區(qū)位優(yōu)勢十分突出，極具開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢和潛力。三、江南新區(qū)交通條件 江南新區(qū)的交通條件良好，已建成的萬州長江大橋、長江二橋、萬宜鐵路大橋，以及即將建設(shè)的長江三橋，將新區(qū)與萬州老城區(qū)緊密連接。轄區(qū)內(nèi)的萬州機(jī)場已經(jīng)通航；沱口40萬標(biāo)箱深水碼頭和從新區(qū)通過的萬宜鐵路正在建設(shè)；加上已經(jīng)通車的達(dá)萬鐵路、渝萬高速、長江黃金水道，以及正在建設(shè)中的萬宜高速，將使江南新區(qū)具有水陸空鐵全方位的立體交通優(yōu)勢。新區(qū)道路建設(shè)結(jié)合地形和城市呈現(xiàn)帶狀組團(tuán)布局結(jié)構(gòu)的實際情況，在中心區(qū)域形成“三縱”形態(tài)的城市主干道網(wǎng)。新區(qū)城市快速道路和主干道路面按照40-46米控制、次干道路面按照30米控制，濱江路為40-80米寬的景觀大道。四、江南新區(qū)的建設(shè)目標(biāo)江南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的總體目標(biāo)以“建設(shè)山水新城，打造庫區(qū)明珠”為宗旨，力爭2005年出基礎(chǔ)、2007年出功能、2010年出形態(tài)，通過58年的努力，初步完成15.62平方公里的開發(fā)建設(shè)，構(gòu)建聯(lián)合壩倉儲物流片區(qū)、沱口港物流片區(qū)、陳家壩綜合片區(qū)、密溪溝休閑旅游片區(qū)、團(tuán)包塘角居住片區(qū)等五大片區(qū)，形成行政、文化、旅游、服務(wù)、商務(wù)、商貿(mào)及港口、物流等核心功能的城市中心。第四節(jié) 項目對環(huán)境的影響和評價江南新區(qū)全部在農(nóng)地和荒坡的基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)的，自新城建設(shè)啟動以來,除政府投資修建的路網(wǎng)設(shè)施以外，目前幾乎沒有企事業(yè)單位和城市居民，也沒有任何動工開發(fā)的房地產(chǎn)項目，到處都是荒地、雜草、巖石，不僅嚴(yán)重影響了其對岸市區(qū)沿江一線的城市景觀，也為三峽游客留下了不良的印象，且存在著嚴(yán)重的水土流失和地質(zhì)滑坡隱患。本項目是江南新區(qū)第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，也是萬州規(guī)模最大、品質(zhì)最好的中高檔住宅項目，其啟動實施將有力地促進(jìn)江南新區(qū)建設(shè)提速，加快城市配套設(shè)施和市政綠化建設(shè)，一座新型的生態(tài)景觀新城將隨之誕生。本項目定位于“低密度人文生態(tài)城”，在進(jìn)行項目規(guī)劃設(shè)計時已充分考慮到環(huán)境的綠化和美化，擬在小區(qū)內(nèi)開辟大面積的綠化帶和休閑綠地，擬將該地塊建設(shè)為花園式的生態(tài)社區(qū)，徹底根治原地塊內(nèi)的水土流失和滑坡隱患，使原慌瘠的土地變成山水園林城區(qū)，形成亮麗的城市景觀帶。且本項目把環(huán)境保護(hù)作為優(yōu)先考慮的因素并廣泛采用環(huán)保技術(shù)，在建材的選用上充分考慮環(huán)保節(jié)能和生態(tài)保護(hù)，力爭營造“科技與人文交相輝映，人居與自然和諧共生”的居住環(huán)境。第三章 項目立項的必要性第一節(jié) 項目實施對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的影響一、增加地方財稅收入，促進(jìn)社會公共事業(yè)的發(fā)展。本項目為萬州區(qū)開發(fā)面積最大、資金投入最大、物業(yè)檔次較高的房地產(chǎn)開發(fā)項目。1、2號地塊開發(fā)總投資超過12億元人民幣，總營業(yè)收入約18億元，將為當(dāng)?shù)卣苯釉黾迂敹愂杖虢?億元。同時，本項目的實施可帶動新區(qū)文教、衛(wèi)生及體育設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣彩聵I(yè)的發(fā)展。二、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)崗位房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟(jì)生活中與各類要素緊密相關(guān)，其產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高、拉動力強、對地方財政的貢獻(xiàn)大。有關(guān)專家認(rèn)為住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費，與建筑、建材、冶金、化工、機(jī)械、儀表等50多個生產(chǎn)部門緊密相連，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品及金融、園林、運輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，被形象的喻為地方經(jīng)濟(jì)的助推器。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項即能本身創(chuàng)造價值，又能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的行業(yè)。本項目總建筑面積約88萬平方米，銷售總額約18億元，根據(jù)國際通用的住宅商品帶動系數(shù)1.34計，所帶動的社會商品整體銷售額達(dá)24.12億元。同時，住宅銷售增長10%可到帶動gdp增長0.5個百分點，從而引發(fā)“乘數(shù)效應(yīng)”，因此，本項目開發(fā)建設(shè)將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長。 房地產(chǎn)是資金密集型和勞動密集型相結(jié)合的行業(yè)，由于本項目為萬州最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)周期長，在項目的實施過程中將直接需求近1000名建筑工人、工程技術(shù)人員和管理人員，為當(dāng)?shù)鼐用裨黾恿舜罅康木蜆I(yè)機(jī)會；同時，其關(guān)聯(lián)效應(yīng)還會促使有關(guān)行業(yè)就業(yè)機(jī)會的增加；其實施完成后，項目的社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理以及周邊商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展將持續(xù)穩(wěn)定地吸收大量的就業(yè)人員，緩解社會就業(yè)壓力，有利于和諧社會的建設(shè)和發(fā)展。 第二節(jié) 促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。一、改善城市居住條件 萬州目前的人均居住面積達(dá)到26平方米，高于重慶市的平均水平；但這些住宅主要以移民房、拆遷安置房、集資房為主，建筑結(jié)構(gòu)不合理、戶型單一、無完善的社區(qū)配套和環(huán)境景觀；小規(guī)模、低品質(zhì)重復(fù)建設(shè)項目多；而且，在市區(qū)還有大量市民居住在60、70年代修建的簡易住宅里，生活環(huán)境極差；因此，萬州整體居住質(zhì)量水平仍然不高，只能滿足基本的居住功能，僅相當(dāng)于重慶或其他大中城市上世紀(jì)90年代中期的居住質(zhì)量水平，致使一大批迫切需要改善居住條件的市民不惜遠(yuǎn)涉重慶購房。本項目將引進(jìn)先進(jìn)的居住理念，實現(xiàn)戶型多樣化、功能實用化、空間最大化、環(huán)境優(yōu)美、配套健全、服務(wù)周致的現(xiàn)代居住方式，將提供近8000套高品質(zhì)的園林式小區(qū)住宅，從根本上改善市民的居住環(huán)境；“低密度人文生態(tài)城”的項目開發(fā)理念將會徹底改變?nèi)f州市民的居住理念，讓萬州市民真正體會到大配套、高品質(zhì)、科技化現(xiàn)代住宅帶來的美好生活。二、改變行業(yè)的發(fā)展格局，規(guī)范市場秩序隨著本項目的啟動，將根本改變?nèi)f州房地產(chǎn)行業(yè)格局。過去本地的開發(fā)商在開發(fā)物業(yè)的時候，過多地考慮投資成本的回收、開發(fā)周期的長短，開發(fā)利潤的最大，盡可能降低項目的整體開發(fā)成本，忽視了居住質(zhì)量和物業(yè)品質(zhì)，一大批結(jié)構(gòu)質(zhì)量差、戶型單一化，環(huán)境、配套簡單化的項目涌現(xiàn)市場，這類住宅產(chǎn)品只能滿足低收入者基本的居住需求，已不能滿足萬州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們對舒適居家的要求。本項目的實施將帶動一批高品質(zhì)、大規(guī)模、品牌化項目面市，智能化、大配套、高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品將成為市場主流，單一化、小規(guī)模、低品質(zhì)的項目將無法在商品房市場立足，其生存空間將愈來愈小。經(jīng)營實力較弱的小型房地產(chǎn)企業(yè)將被市場所淘汰，市場資源不斷向規(guī)?；?、品牌化大企業(yè)集聚和集中，促使區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)整體升級發(fā)展，有利于規(guī)范市場秩序，提高城市資源的利用效益。第三節(jié) 項目實施對城市建設(shè)發(fā)展的影響 目前萬州舊城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)由于歷史和地域條件等方面的影響，給人一種臟、亂、差的感覺，與重慶市第二大城市的地位極不吻合。江南新區(qū)是萬州城市發(fā)展的戰(zhàn)略要地，其規(guī)劃建設(shè)的起點高、要求高；但目前入駐的項目極少，一個大規(guī)模、高水平的規(guī)劃建設(shè)項目，將有利于新區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)水平的提升。 同時，本項目是目前萬州體量最大、投入資金最多的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開工建設(shè)，將帶動一批有實力的地產(chǎn)商落戶江南新區(qū)，為新區(qū)的建設(shè)注入大量資金，促使新區(qū)的城市建設(shè)整體提速，盡快形成萬州新的城市居住區(qū)和“一江兩岸”的城市格局。第四章 項目總體規(guī)劃第一節(jié) 控制性規(guī)劃要點一、規(guī)劃條件1、項目選址意見書2、重慶市萬州區(qū)江南新區(qū)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。3、重慶市萬州區(qū)江南新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于江南新區(qū)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃b05-1等地塊規(guī)劃調(diào)整方案說明。二、規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定3、重慶市城