昆明滇池國家旅游度假區(qū)（大漁）項目調(diào)研報告.doc

中國地產(chǎn)商域網(wǎng)昆明滇池國家旅游度假區(qū)（大漁）項目調(diào)研報告目 錄第一章 項目概述一、項目區(qū)位及用地 51項目區(qū)位52項目用地5二、項目宗地概況 61四至范圍62地形狀況63地質(zhì)條件64地上物現(xiàn)狀7三、項目周邊社區(qū)配套 81周邊3000米范圍內(nèi)社區(qū)配套82周邊3000米外可輻射到主要公共設(shè)施9四、項目周邊環(huán)境 9五、項目周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施 91道路交通102市政條件10六、規(guī)劃控制要點 11第二章 整體市場分析一、整體市場狀況分析 121經(jīng)濟總量1222007年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)總體運行狀況123昆明市房地產(chǎn)建設(shè)區(qū)域走向13二、整體市場對本案影響 131投資因素132價格因素143政策因素14第三章 區(qū)域發(fā)展分析一、呈貢新城總體情況 151. 自然資源152. 投資環(huán)境153. 產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐164. 教育發(fā)展165. 市府搬遷166. 軌道交通17二、大漁片區(qū)總體情況 181. 旅游資源182. 交通資源193. 旅游開發(fā)194. 集鎮(zhèn)建設(shè)19三、市場供應(yīng)產(chǎn)品分析 201區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)狀況202產(chǎn)品共有特征203區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品對比分析21四、呈貢新城土地市場分析 251. 呈貢新城總體規(guī)劃及土地儲備252. 2007年呈貢已經(jīng)出讓土地的去向、價格及分析263. 呈貢土地價格走勢，供求關(guān)系，出讓特點26第四章 開發(fā)模式及項目定位一、區(qū)域價值 27二、開發(fā)模式探究 271. 以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)272. 以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)283. 以旅游接待為目的的自營式酒店294. 與旅游相關(guān)的寫字樓295. 以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)29三、產(chǎn)品定位 301產(chǎn)品形態(tài)302同類產(chǎn)品比對30四、產(chǎn)品規(guī)劃建議 311居住區(qū)域312商業(yè)區(qū)域323. 五星級酒店（度假村）32第五章 投資分析一、成本預(yù)測 35二、附加成本 38三、資金預(yù)測 38四、盈利能力分析 39五、結(jié)論 39第一章 項目概述一、項目區(qū)位及用地 1項目區(qū)位昆明滇池旅游度假區(qū)大漁項目位于昆明市區(qū)東南部，呈貢縣境內(nèi)，鄰近昆玉高速公路、環(huán)湖東路、中正路和前新路，距昆明市中心約25千米，距昆明巫家壩國際機場約20千米，距呈貢縣城約8千米。2項目用地項目所在區(qū)域原多為耕地及濕地，部分為村鎮(zhèn)建設(shè)用地及水域?，F(xiàn)擬規(guī)劃為一個以旅游業(yè)為導(dǎo)向的、具有濃郁民族特點和水鄉(xiāng)特色的綜合性區(qū)域，突出山水環(huán)境，發(fā)展高端旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)成為具有休閑度假、商務(wù)會議、文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)意、居住、水環(huán)境保護(hù)等多種功能，國際一流生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的綜合性旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)。圖1：宗地地面現(xiàn)狀1圖2：宗地地面現(xiàn)狀2二、項目宗地概況1四至范圍 北至前新路（在建）東至環(huán)湖東路（規(guī)劃修建）南至梅家山西至關(guān)坡2地形狀況 項目地塊形狀總體為三角形，南北走向長，東西走向短。3地質(zhì)條件l 水文度假區(qū)內(nèi)水資源充沛，主要水體為滇池，另有梁王河、撈魚河等。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)滇池湖岸線長14.7千米。滇池呈南北向分布，湖體略呈弓形，弓背向東，海拔18875米，總面積311338平方公里。湖長412千米，最大寬度133千米，平均寬度756米，最大水深113米，平均水深512米，容積15931億立方米。上游河流主要有盤龍江、寶象河、新河、運糧河、馬料河、大青河、洛龍河、撈漁河、梁王河。湖水由西面海口流出，經(jīng)普渡河而入金沙江。是中國第六大內(nèi)陸淡水湖。l 植被大漁鄉(xiāng)湖濱濕地項目包括新村、大河口村和大海晏村三個村的湖濱范圍，一個半島，建設(shè)面積為708畝，湖岸線長4800米。708畝生態(tài)帶中，恢復(fù)湖濱濕地570畝，在部分地勢高的區(qū)域建設(shè)陸地生態(tài)帶138畝。撈魚河河口濕地整體布局為扇形，為滇池東岸湖濱生態(tài)帶建設(shè)在呈貢縣第一期實施的項目之一，位于呈貢縣大漁鄉(xiāng)入湖河口，緊靠滇池湖濱，屬典型的河口濕地類型，建設(shè)濕地總面積為241畝。滇池湖濱生態(tài)帶既是滇池水體不可分割的重要組成部分，又是保護(hù)和凈化滇池水質(zhì)不可缺少的過渡地帶。作為過渡帶，湖濱帶有利于恢復(fù)滇池和環(huán)湖周圍的生態(tài)平衡，對維系城市及其區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)的平衡具有重要作用。l 土壤區(qū)域內(nèi)的土壤類型具有明顯的地帶性和地域性特點，主要是紅壤和水稻土，類型單一，肥力狀況尚好，有機質(zhì)含量較高，氮、磷、鉀含量屬中等水平。但近年隨大面積種植花卉，肥力有所下降，靠近滇池的土壤近年已呈現(xiàn)輕度鹽堿化趨勢。4地上物現(xiàn)狀地上物主要為種植花卉、農(nóng)作物、丘陵林地、池塘及部分村鎮(zhèn)農(nóng)舍。l 圖1：昆明滇池旅游度假區(qū)大漁片區(qū)衛(wèi)星圖三、項目周邊社區(qū)配套1.周邊3千米范圍內(nèi)社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施大漁鄉(xiāng)第一小學(xué)，大漁鄉(xiāng)中學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施大漁鄉(xiāng)衛(wèi)生院商業(yè)設(shè)施鮮花有機肥交易中心金融設(shè)施工行、農(nóng)行交通設(shè)施昆石高速路、昆洛公路文化設(shè)施無體育設(shè)施銘真體育基地（在建）注：該宗地周邊為多為農(nóng)田，目前該區(qū)域具備基本生活配套設(shè)施，但主要集中在鄉(xiāng)政府所在地太平關(guān)小集鎮(zhèn)?，F(xiàn)有配套設(shè)施位置較分散，規(guī)模有限，雖可以被我項目利用，但因我項目體量巨大，現(xiàn)有配套在檔次和數(shù)量上都明顯不足，擬在度假區(qū)建設(shè)過程中，著力加大生活配套設(shè)施的建設(shè)力度，使得社區(qū)內(nèi)部生活配套可以自給自足。2.周邊30008000米可輻射到主要公共設(shè)施配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施呈貢吳家營小學(xué)，呈貢柏枝營小學(xué)，呈貢繆家營小學(xué)，呈貢縣龍街鄉(xiāng)中學(xué)，呈貢七步場小學(xué)，呈貢萬溪沖小學(xué)，呈貢大新冊小學(xué)，呈貢云南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施昆明醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院呈貢新區(qū)醫(yī)院商業(yè)設(shè)施大觀商業(yè)城，大商匯國際茶城，東方玉龍鞋城金融設(shè)施四大商業(yè)銀行在內(nèi)的多家發(fā)展銀行及保險公司交通設(shè)施多條文化設(shè)施呈貢圖書館體育設(shè)施新亞洲體育城注：從該宗地沿昆石高速10分鐘可到呈貢新城中心，20分鐘內(nèi)可到達(dá)廣福路商圈，其設(shè)施可輻射該項目。四、項目周邊環(huán)境（1）項目所在區(qū)域是滇池國家旅游度假區(qū)核心區(qū)域，屬于呈貢新城板塊。該板塊自2000年開始建設(shè)，現(xiàn)已形成較完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施，隨著昆明市政府即將搬遷至此和規(guī)劃輕軌2號線臨近的利好，該板塊在近年房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫。（2）項目東側(cè)緊鄰規(guī)劃修建的環(huán)湖東路；西南側(cè)緊鄰規(guī)劃修建的中正路，作為重要的市政景觀路，兩側(cè)建大型景觀綠地，未來可有效提升該區(qū)域整體環(huán)境及區(qū)域便捷性，為我項目升值提供了條件。（3）項目西側(cè)為關(guān)坡，是區(qū)域內(nèi)制高點，綠化情況良好，如規(guī)劃得當(dāng)，將大幅提升項目周邊整體形象。（4）項目周邊無大型污染源，遠(yuǎn)離高速公路，緊鄰滇池環(huán)湖濕地，空氣質(zhì)量優(yōu)良，適宜居住。五、項目周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施1.道路交通（1）道路東、南：昆玉高速公路、昆洛公路。南：項目南側(cè)緊鄰昆石高速公路。西、南：環(huán)湖東路（規(guī)劃修建）。北：前新路（在建）。（2）現(xiàn)有交通目前設(shè)有市區(qū)經(jīng)此的長途客運站，不具備公共交通線路。（3）近期規(guī)劃及對項目主要影響隨著正在修建的環(huán)湖東路和中正路逐步竣工通車，由昆明城區(qū)前往該旅游度假區(qū)，將有環(huán)湖東路、中正路、昆玉高速三路直達(dá)，交通更為便利。2. 市政條件（1）供水系統(tǒng)：規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)已接通自來水，并建有直飲水處理設(shè)施，規(guī)模35噸/小時，占地600平方米。（2）供電系統(tǒng)：已建成22萬伏及11萬伏高壓電網(wǎng)。（3）通訊系統(tǒng)：移動設(shè)施、寬帶網(wǎng)絡(luò)、程控電話等，均按未來新城的發(fā)展要求進(jìn)行配套。（4）排水系統(tǒng)：規(guī)劃區(qū)內(nèi)已建有排污干管，并建有污水處理廠和再生水處理廠，處理規(guī)模9萬噸/天，占地100畝。（5）燃?xì)猓喉椖坑玫鼐邆涫褂锰烊粴鈼l件。（6）中水：初步勘察沒有規(guī)劃的中水管線。（7）有線電視：附近村鎮(zhèn)均已鋪設(shè)有線電視線路。六、規(guī)劃控制要點1.建設(shè)用地面積：約為3000畝。2.建設(shè)控制規(guī)模：總建筑面積在300萬平方米。3.建筑容積率：1.5左右4.建筑密度：不大于35%5.建筑控高：50米以下6.綠化率控制：不小于40%7.車位控制：10.75圖3：昆石高速公路第二章 整體市場分析一、整體市場狀況分析1.經(jīng)濟總量2007年，昆明全市國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展。據(jù)初步核算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）1393.69億元，比上年增長12.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值93.95億元，比上年增長5.6%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)641.20億元，比上年增長14.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)658.54億元，比上年增長11.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為6.74647.3。人均生產(chǎn)總值達(dá)到22578元。 財政收入較快增長。全年地方財政總收入340.22億元，增長25.9%，地方一般預(yù)算收入133.10億元，增長28.3%，其中稅收收入114.82億元，增長26.9%。在稅收收入中，增值稅29.65億元，增長27.1%；營業(yè)稅43.31億元，增長31.9%。全年地方一般預(yù)算支出164.87億元，增長23.4%。2.2007年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)總體運行狀況（1）固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資818億元，增長25%。在全社會固定資產(chǎn)投資中，完成城鎮(zhèn)投資764.9億元，增長23.2%。 在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資8.57億元，增長19.4%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資193.67億元，增長26.9%，其中，工業(yè)投資193.28億元，增長26.7%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資562.66億元，增長22%。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)2007年，昆明完成房地產(chǎn)開發(fā)投資221.99億元，增長21.1%，占全社會固定資產(chǎn)投資的27.1%。全市施工面積1780.62萬平方米，增長16.9%，其中商品住宅1494.6萬平方米，增長17.3%。（3）建筑業(yè)2007年昆明建筑業(yè)穩(wěn)步增長。全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值117.14億元，比上年增長8.6%。建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值492.79億元，增長16.2%。全年完成施工面積3047.32萬平方米，竣工面積1425.79萬平方米，分別增長16.4%和10.9%。3昆明市房地產(chǎn)建設(shè)區(qū)域走向（1）“一湖四片”構(gòu)建未來新昆明北城：即現(xiàn)在的主城，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、昆明城市核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬人，用地220平方千米。東城：即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流中心。規(guī)劃人口95萬人，用地100平方千米。南城：即晉城新街新城，形成組團(tuán)式發(fā)展的新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬人，用地80平方千米。西城：即昆陽海口新城，形成以磷礦精加工、機械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬人，用地60平方千米。（2）“一湖四環(huán)”環(huán)湖公路：全長114千米，總投資86億元，分為四段。東段由滇池旅游度假區(qū)至呈貢馬金鋪，長23.5千米。南段由馬金鋪至?？?，長37.5千米。西段由?？谥粮呱綀?，長31千米。北段由高山堯至滇池旅游度假區(qū)，長22千米。環(huán)湖截污：在環(huán)湖公路外側(cè)實施截污工程，全長101千米，其中，環(huán)湖截污干管長82千米，截污溝及生態(tài)帶19千米。估計總投資72.1億元。工程分主城、呈貢、晉城、昆陽、?？诤偷岢匚靼?個片區(qū)實施。環(huán)湖生態(tài)：實施環(huán)湖生態(tài)系統(tǒng)的重建和修復(fù)，通過退田退塘還湖等，恢復(fù)建設(shè)42平方千米的風(fēng)景林，估算總投資69.4億元。環(huán)湖新城：以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”昆明城市區(qū)。規(guī)劃總?cè)丝?50萬人，用地460平方千米。二、整體市場對本案影響1.投資因素項目所在呈貢新城是昆明市實施“一湖四片”發(fā)展戰(zhàn)略過程中，未來數(shù)年內(nèi)重點建設(shè)的新城區(qū)。項目所屬的“大漁板塊”則是呈貢新城規(guī)劃的重中之重。優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境，旺盛的住宅消費需求，已經(jīng)吸引了大量開發(fā)商的目光。在如此大規(guī)模的“造城運動”投資拉動下，未來該項目所在區(qū)域具備成長為昆明市高端低密度休閑、度假、居住區(qū)的潛力。2.價格因素保守估計，2008年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資將達(dá)到260億左右。受近兩年土地價格、勞動力價格、鋼材等原材料價格上漲影響，預(yù)計2008年，昆明市商品住宅均價將全面抬升至6000元/平方米以上水平，房價將同比上漲10左右。但同國內(nèi)其它省會級城市以及西部鄰城成都、重慶等地相比，昆明房價仍然比較低，具備進(jìn)一步上漲的空間。居住環(huán)境、住宅品質(zhì)的提高將成為昆明房價保持穩(wěn)健增幅的重要原因。據(jù)調(diào)查，近期上市的新城區(qū)域樓盤的價格由于其較高的品質(zhì)，其升值速度要明顯高于老城區(qū)的同類樓盤，價格穩(wěn)健上揚成為市場的重要表征。預(yù)計昆明，尤其是新城區(qū)域，住房價格將持續(xù)增長，但增幅不會太大。90平方米以下的中小戶型所占比例將大幅提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)日益趨向合理，從而對全市整體住宅市場產(chǎn)生積極影響，加速產(chǎn)品分化以滿足不同消費人群的住房需求，此舉同時也有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的保值增值，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。3.政策因素受昆明市委、市政府實施的“建設(shè)新昆明”戰(zhàn)略和云南建設(shè)旅游強省目標(biāo)等多方面因素影響，昆明的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間得以拓寬?！拔鞑看箝_發(fā)”戰(zhàn)略的深入實施，使得西部城市快速崛起，作為中國通往東南亞的紐帶城市，昆明近年經(jīng)濟發(fā)展迅猛，直接推動了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步繁榮。第三章 區(qū)域發(fā)展分析一、呈貢新城總體情況建設(shè)現(xiàn)代“新昆明”是云南省委、省政府，昆明市委、市政府作出的重大戰(zhàn)略決策，政府提出以滇池為中心，在東部建設(shè)呈貢新城，南部建設(shè)晉寧新城，西部建設(shè)?？谛鲁?，同步推進(jìn)安寧和嵩明的建設(shè)，與滇池北岸的主城一起構(gòu)建山、水、城、林相互交融的昆明都市區(qū)。并以此為契機，加大滇池治理力度，恢復(fù)滇池生態(tài)系統(tǒng)。建設(shè)現(xiàn)代化“新昆明”，呈貢新城的建設(shè)是重中之重，高質(zhì)量的規(guī)劃是新城建設(shè)龍頭。為了新城建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)高起點，呈貢新城管委會借鑒發(fā)達(dá)國家新城建設(shè)先進(jìn)經(jīng)驗組織了國內(nèi)外多家規(guī)劃設(shè)計單位完成了呈貢新城總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、各片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并編制昆明城市軌道交通系列規(guī)劃，為呈貢新城的發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。從呈貢新城管委會召開的2008年工作會議上傳出消息，今年新區(qū)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)是：實現(xiàn)引進(jìn)9400萬美元以上外資，50億元以上內(nèi)資；實現(xiàn)開工項目20個以上，實現(xiàn)開工建設(shè)面積310萬平方米以上，實現(xiàn)gdp和財政收入增長30%以上。呈貢新城作為現(xiàn)代“新昆明”建設(shè)的核心片區(qū)，正舒展開強健的臂膀，承載起建設(shè)的重任，翱翔在“新昆明”戰(zhàn)略藍(lán)圖上空。在昆明主城區(qū)土地的開發(fā)已至極限之時，眺望今天的呈貢新城，正以便捷的交通（輕軌2號線）、低密度的舒適住宅，高標(biāo)準(zhǔn)的生活配套設(shè)施，優(yōu)越的自然環(huán)境，良好的區(qū)域規(guī)劃及成熟的開發(fā)理念吸引著越來越多的投資目光。（一）自然資源呈貢素以氣候宜人、土地遼闊、物產(chǎn)豐富而聞名；蔬菜之鄉(xiāng)、水果之鄉(xiāng)、礦泉水之鄉(xiāng)、中國花卉第一縣等美譽，反映出呈貢在自然資源方面的優(yōu)勢。（二）投資環(huán)境為中外投資商營造理想的投資環(huán)境，是昆明呈貢新城管理委員會考慮的重點之一。早在2003年10月初，呈貢新城管委會便成立了一站式的行政審批中心，即所有投資審批手續(xù)在一個地方即可全部辦完，此舉旨在方便投資者和提高工作效率。與此同時，昆明呈貢新城管委會成立了投資服務(wù)中心，安排專人對口聯(lián)系，主動上門為投資者提供服務(wù)。目前，有關(guān)投資昆明呈貢新城的各項優(yōu)惠政策正陸續(xù)出臺，昆明呈貢新城管委會向廣大投資商作出承諾：一全力履行并落實所承諾的各項優(yōu)惠政策，為投資者提供最大的優(yōu)惠和便利空間；二為中外客商提供最周到和最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 （三）產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐呈貢新城開發(fā)之初，首先樹起產(chǎn)業(yè)與配套先行的大旗，隨著基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善及建設(shè)步伐加快，一大批產(chǎn)業(yè)開發(fā)基地紛紛落戶新城區(qū)域。其中有國內(nèi)最大的飲料生產(chǎn)商杭州娃哈哈集團(tuán)，日前在昆明宣布：將在新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地投資建設(shè)飲料食品生產(chǎn)基地，年底建成投產(chǎn)；香港中國國際傳媒投資建設(shè)的昆明影視與新媒體產(chǎn)業(yè)基地，項目一期開發(fā)選址位于呈貢大漁片區(qū)，計劃用地5000畝，投資30億元，旨在打造成為“中國未來好萊塢”和整個亞太地區(qū)的影視動漫中心（我項目宗地正緊鄰該影視基地）。新加坡金航國際發(fā)展公司簽約在新區(qū)投資9000萬美元進(jìn)行商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)“獅城商圈”和“新加坡小鎮(zhèn)”，構(gòu)建一個新加坡客商參與呈貢新區(qū)開發(fā)的商業(yè)平臺。已先期進(jìn)駐的世界500強企業(yè)美國卡特比勒集團(tuán)及馬來西亞實康集團(tuán)、香港華潤集團(tuán)、四川嘉禾、上海華源、天堂島、春城財富中心、巨力集團(tuán)等項目進(jìn)展順利。利好消息的接踵傳來，使呈貢新城成為了昆明市民關(guān)注的焦點。（四）教育發(fā)展在教育方面，有云南師范大學(xué)、云南民族大學(xué)、云南中醫(yī)學(xué)院等一批大學(xué)新校區(qū)相繼選址呈貢新城，均已開工建設(shè)，并部分入駐。（五）市府搬遷除眾多產(chǎn)業(yè)及大學(xué)入駐新區(qū)之外，市級行政中心也將于明年全部建成。市政府的搬遷，為蓬勃發(fā)展的呈貢新城房地產(chǎn)業(yè)注入一劑強心針，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強勁發(fā)展的態(tài)勢。一批企業(yè)趁著之前新城地價低廉，開發(fā)未成氣候之際已開始搶占先機。（六）軌道交通結(jié)合昆明的實際情況，早在1994年，昆明市與友好城市瑞士蘇黎世市就開展了交通規(guī)劃國際合作，1996年共同完成昆明城市發(fā)展與公共交通總體規(guī)劃。其中的重點內(nèi)容之一，就是提出城市輕軌線網(wǎng)和都市區(qū)市郊列車系統(tǒng)規(guī)劃方案。為盡快啟動昆明軌道交通建設(shè)，根據(jù)國家對軌道交通項目的相關(guān)政策精神，昆明市政府于2005年已正式委托北京城建總院、上海市綜合交通規(guī)劃研究所，編制昆明城市軌道交通系列規(guī)劃。 2008年1月14日，云南省委常委、昆明市委書記仇和在昆明高新區(qū)2008新春茶話會暨企業(yè)家聯(lián)系機制年會上透露了一個讓百姓叫好的消息：市委、市政府將實施昆明城市基礎(chǔ)設(shè)施“一二三四五六工程”，下大決心、使大力氣緩解或解決交通擁堵、城中村密集、滇池污染這些百姓關(guān)注的焦點民生問題。其中的“四”是軌道交通四年投入運營。包括城中地鐵、環(huán)城環(huán)湖輕軌，還有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、經(jīng)濟圈的軌道交通?，F(xiàn)在，昆明市綜合交通規(guī)劃、軌道交通的線網(wǎng)規(guī)劃等都已完成?？烧f是萬事具備，就等待國家的批準(zhǔn)。一旦批準(zhǔn)，各項建設(shè)工作會快速展開。今年昆明市要加大工作力度，爭取得到國家的批準(zhǔn)，力爭年內(nèi)開建軌道交通1、2號線。在建的呈貢新城正在著力將自己打造成為：現(xiàn)代新昆明開放的窗口、工業(yè)的載體、經(jīng)濟的增長點和發(fā)展的新希望。相信隨著“產(chǎn)業(yè)園”、“大學(xué)城”及“市級行政中心”的成功開發(fā)建設(shè)，以及“輕軌效應(yīng)”的刺激，將為更多企業(yè)樹立參與新城建設(shè)的信心，呈貢新城也將成為昆明房地產(chǎn)騰飛的一面旗幟，推動現(xiàn)代新昆明建設(shè)的迅猛發(fā)展。附圖4：昆明軌道交通規(guī)劃圖二、大漁片區(qū)總體情況大漁鄉(xiāng)占地25.7平方公里，共轄七個村委會，23個自然村，滇池湖岸線長14.7公里，水利資源充沛，有梁王河、撈魚河等，全鄉(xiāng)以種植花卉、蔬菜為主。2006年末，全鄉(xiāng)總?cè)丝?7659人，耕地面積11823畝，村莊面積1779畝。2006年，全鄉(xiāng)農(nóng)村經(jīng)濟總收入47785萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)營業(yè)收入3900萬元，財政收入496.61萬元，農(nóng)民人均純收入4351元。（一）旅游資源大漁鄉(xiāng)氣候溫暖濕潤，地勢平坦，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，歷史燦爛，人文薈萃。有優(yōu)美的田園湖岸風(fēng)光和悠久的人文歷史景觀；有距今三萬年的龍?zhí)渡健袄ッ魅恕边z址，是著名的“昆明人”發(fā)祥地、滇文化的搖籃；有距今一萬年的石子河新石器遺址；有昔日為達(dá)官貴人和過往行人設(shè)宴觀海的海晏石龍寺；有曾是舊“呈貢十六景”中的“漁浦寒泉”海晏村小晏泉；龍神祠及“古閣懸?guī)r”石城觀音閣；有集山、水、湖、泉、物產(chǎn)等優(yōu)越條件于方寸間的大灣等眾多寶貴的旅游觀光資源。（二）交通資源昆玉高速公路和昆洛公路兩條交通大動脈從大漁鄉(xiāng)東部穿境而過，規(guī)劃修建的中正路、環(huán)湖東路路貫穿鄉(xiāng)域南北，2006年,隨著前新路的開工建設(shè),使我鄉(xiāng)道路初步形成了一個便捷的交通網(wǎng)。（三）旅游開發(fā)隨著現(xiàn)代新昆明呈貢新城建設(shè)的不斷推進(jìn)，大漁鄉(xiāng)緊緊抓住這一歷史契機，充分利用14.7公里的滇池湖岸線合理布局，大力發(fā)展旅游業(yè)。經(jīng)招商引資，已在海晏石龍山修建祥和陵塔園，工程投資超過8000多萬元，并計劃修復(fù)縣級文物保護(hù)單位石龍寺；按照國家“十五”規(guī)劃的安排，完成了第一塊人工濕地（滇池湖濱生態(tài)帶）建設(shè)，該濕地占地241畝，為滇池水污染治理摸索了一條有效途徑；另外銘真體育基地的開發(fā)建設(shè)，將使大漁片區(qū)成為生態(tài)旅游度假開發(fā)的先行者。（四）集鎮(zhèn)建設(shè)云南白藥集團(tuán)整體搬遷項目的啟動，昆明滇池國家旅游度假區(qū)進(jìn)入大漁開發(fā)，給大漁的發(fā)展帶來了前所未有的歷史機遇。面對機遇，大漁鄉(xiāng)將結(jié)合新城建設(shè)的布局要求，立足于在“新昆明”建設(shè)中的戰(zhàn)略定位，積極吸引適合該鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)特色的企業(yè)到此落戶發(fā)展,并提出“切實為企業(yè)搞好全方位的服務(wù)，營造良好的投資氛圍，讓企業(yè)有更好的發(fā)展空間?！钡慕ㄔO(shè)理念。大漁片區(qū)規(guī)劃營造呈貢新區(qū)“山、水、城交融，渾然一體”的獨特城市風(fēng)貌。大漁片區(qū)以原生地理條件為基礎(chǔ)，以整合與復(fù)合為功能組織手段，提倡高效、節(jié)能、環(huán)保的城市運營策略，并倡導(dǎo)建立一種具有更高效能的生態(tài)體系。經(jīng)過歸納，提出了具有創(chuàng)新意義的整體規(guī)劃理念，即“創(chuàng)意之源、度假天堂”，“山水環(huán)繞、生態(tài)之灣”兩大概念。大漁片區(qū)產(chǎn)業(yè)要從環(huán)保性、綠色可持續(xù)型產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，區(qū)別于呈貢其他片區(qū)，敢于創(chuàng)新。規(guī)劃結(jié)合大漁片區(qū)實際和特色，建設(shè)昆明地區(qū)特有的多民族文化與國際文化交流的平臺，營造高原地區(qū)特有的山地文化區(qū)，以政府的政策鼓勵為基本措施，通過舉辦多種交流活動，向世界宣傳昆明的發(fā)展。在大漁片區(qū)的建設(shè)中引進(jìn)世界先進(jìn)的開發(fā)策劃理念，依賴高素質(zhì)人力資本，建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，創(chuàng)造高附加值；同時樹立產(chǎn)業(yè)高端化的發(fā)展目標(biāo)，通過產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與拓展，積極發(fā)展高端服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)，打造昆明旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、服務(wù)業(yè)高度聚集的度假天堂。三、市場供應(yīng)產(chǎn)品分析1區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)狀況目前，新城區(qū)域尚處在啟動階段，規(guī)劃項目較多，入市項目較少，但由于新城的開發(fā)速度逐漸加快，以及“輕軌效應(yīng)”的不斷升溫，預(yù)計明年開工建設(shè)的項目就有20個之多，因此未來兩到三年，新城區(qū)域房地產(chǎn)項目可能呈現(xiàn)小幅井噴之勢。“喇叭一響，黃金萬兩”幾乎成為“軌道經(jīng)濟”的定律。廣福路、昆洛路的通車對該區(qū)域經(jīng)濟影響巨大，走訪中，許多商戶透露：“兩三年前買的商鋪如今價格翻了一番”，沿線住宅項目的開發(fā)與居住需求，引發(fā)了新一輪的商鋪、住宅投資熱潮。從城區(qū)通往呈貢新城的“輕軌二號線”規(guī)劃終點站，距離我項目宗地不足3公里，沿線的在售樓盤，除了呈貢新城區(qū)的惠蘭園，還有昆洛路沿線的新亞洲體育城、彼岸、云大知城，自從昆明要建輕軌的利好消息出臺以后，沿線的樓盤炙手可熱，其中，位于呈貢的米蘭園的二手房價已漲至3200元/平方米；惠蘭園的二手房房價已漲至3500元/平方米。2產(chǎn)品共有特征產(chǎn)品類型豐富，匯集了包括別墅、town-house、花園洋房、多層、高層等各檔次產(chǎn)品，且各檔產(chǎn)品交叉分布。3區(qū)域內(nèi)“輕軌2號線”沿線產(chǎn)品對比分析（1）云大知城學(xué)校就在家門口名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)云大知城460320別墅洋房小高層1.4511000（聯(lián)排）7700（疊拼）約300套34224400（花園洋房）4000（小高層）潛力分析：項目地就在規(guī)劃中輕軌途經(jīng)的小喜村站旁，能讓業(yè)主快速往返市中心和新城。樓盤地址：經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)云南大學(xué)洋浦校區(qū)在售戶型：30-250平方米周邊配套：小區(qū)內(nèi)有運動場館、健身活動中心、幼兒園、小學(xué)等點評：云南大學(xué)門口的高品質(zhì)住宅區(qū)，教育資源豐富。附圖5：云大知城（2）銀海暢園打造昆明派建筑名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)銀海暢園263770別墅洋房小高層1.6未開盤）約1000套15006000（花園洋房）3800-5000（小高層）潛力分析：規(guī)劃中輕軌2號線經(jīng)過項目地，交通更加便利，生活配套設(shè)施齊全。樓盤地址：廣福路世紀(jì)城南門對面在售戶型：有77-230平米（小高層），110-200平米（洋房），210-270平米（別墅）。周邊配套：小區(qū)內(nèi)有商鋪、幼兒園、娛樂場所等設(shè)施，由于項目地位于世紀(jì)城南門對面，除了可以享受社區(qū)的配套外，還可以享受到世紀(jì)城的設(shè)施。 點評：有昆明文化內(nèi)涵的“昆明派”建筑，周邊生活配套齊全。附圖6：銀海暢園（3）彼岸價格比較優(yōu)惠的樓盤名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)彼岸30萬聯(lián)排別墅洋房小高層1.94850（聯(lián)排別墅）約80套21574000（洋房）2850（小高層）潛力分析：本是一個生態(tài)小區(qū)，輕軌開通后交通將更便利，生活品質(zhì)和樓盤價值升值空間大。樓盤地址：小板橋洋浦社區(qū)在售戶型：120-280平方米周邊配套： 社區(qū)內(nèi)有商鋪、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場，小區(qū)200余米外可乘坐公交車，交通有待完善。點評：社區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，在同地段上，樓盤的均價較為優(yōu)惠，如能開通直達(dá)小區(qū)公交車，生活將更加便利。 附圖7：彼岸（4）星體花園二期社區(qū)配套齊全名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)星體花園（二期）200萬別墅洋房高層1.6未開盤近千套100004500潛力分析：樓盤品質(zhì)佳，位于主城與新城的必經(jīng)之路昆洛路沿線，適合自住或投資。樓盤地址：昆洛路中段在售戶型：90-220平方米周邊配套：社區(qū)內(nèi)有老年大學(xué)、藥店、商鋪、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、運動場館，足不出戶便可滿足生活所需。點評：樓盤戶型眾多，10億元的城市級配套設(shè)施，讓生活、交通、休閑娛樂、醫(yī)療、教育得到保障。附圖8：星體花園二期（5）惠蘭園行政辦公中心的好房名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)惠蘭園70.4萬小高層高層2.52300（內(nèi)部團(tuán)購）約500套30003500（二手房）潛力分析：所在地緊鄰未來市行政中心及規(guī)劃中的輕軌1號線終點站，升值空間大。樓盤地址：呈貢新城吳家營中心片區(qū)在售戶型：126-146平方米周邊配套：該片區(qū)將是商務(wù)、行政、辦公中心區(qū)，將建商業(yè)街區(qū)和各種生活配套，此外還將有中華小學(xué)、昆三中等學(xué)校搬遷至此。 點評：項目地處吳家營中心區(qū)，以解決政府機關(guān)、企事業(yè)單位職工住房問題為主。開發(fā)商：昆明“春融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”和“呈貢縣人民政府公共投資建設(shè)管理中心”。以上兩個開發(fā)商，事實上是同一套人馬。目前已有61家單位參加了該項目團(tuán)購，銷售率已完成70。但普通購房者難以買到該樓盤的房屋，而且在該樓盤內(nèi)部銷售過程中，也曾引發(fā)因為分配辦法不合理引發(fā)的糾紛事件。不久的將來，這里將是行政、辦公中心用地，生活配套將逐步完善，升值潛力巨大。四、呈貢新城土地市場分析（一）呈貢新城總體規(guī)劃及土地儲備現(xiàn)代新昆明呈貢新城規(guī)劃控制面積160平方公里，規(guī)劃建城面積107平方公里，涉及龍城鎮(zhèn)、斗南鎮(zhèn)、洛羊鎮(zhèn)、吳家營鄉(xiāng)、大漁鄉(xiāng)、馬金鋪鄉(xiāng)等6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。規(guī)劃控制面積63.63平方公里，規(guī)劃人口45萬人的吳家營中心區(qū)和雨花片區(qū)成為目前土地出讓的重點片區(qū)。2008年大漁、斗南、馬金鋪片區(qū)將有大的動作。據(jù)介紹，從2006年底至2008年初，呈貢縣進(jìn)入土地儲備的土地面積達(dá)6萬畝，但進(jìn)入市場的土地并不多，預(yù)計2008年進(jìn)入市場銷售的地塊，除惠蘭園三期以外，將為數(shù)甚少。（二）2007年呈貢已經(jīng)出讓土地的去向、價格及分析2007年下半年呈貢新城的土地供應(yīng)陸續(xù)啟動，6月11日，面積為1017.571畝的環(huán)湖濕地掛牌，成為呈貢新城供地第一拍；之后，8月17日至8月22日的一周里，呈貢新城先后有5個地塊掛牌出讓，總面積多達(dá)3222.16畝。而這先后出讓的6個地塊的所有規(guī)劃數(shù)據(jù)顯示了一個共同的特點：低密度、低容積率。在8月至年底的數(shù)月里，呈貢新城供地仍然有條不紊地進(jìn)行。眾多地產(chǎn)公司將觸角伸向城郊和新城，與區(qū)域的日漸火熱以及放量的增多不無聯(lián)系。近兩年來中心城區(qū)地價不斷創(chuàng)出新高，居住區(qū)域的不斷擴散帶動了周邊地價增值的潛力，城郊地塊將日趨搶手。環(huán)湖濕地片區(qū)南部0-4-1地塊以及大漁鄉(xiāng)的兩塊生態(tài)旅游用地，被昆明銘真旅游運動有限公司均被摘得。三塊地的成交均價為4.5萬元/畝，相比其他地塊而言，生態(tài)旅游用地的成交價格相對較低。這三宗地位于呈貢縣大學(xué)城片區(qū)西南方向。三塊地總面積達(dá)到2200多畝，定位于生態(tài)旅游的用途，可以預(yù)見呈貢開發(fā)熱已呈逐漸升溫趨勢。據(jù)了解，該地塊將被建設(shè)成為頂級高爾夫球場，與鄉(xiāng)村高爾夫同屬一個公司開發(fā)。（三）呈貢土地價格走勢，供求關(guān)系，出讓特點整理呈貢新城2007年以來已成交的地塊價格，居住用地價格在32萬/畝左右，旅游用地的價格在4.5萬/畝左右。但是由于企業(yè)還要擔(dān)負(fù)地塊周邊規(guī)劃道路、地下管網(wǎng)、路燈、綠化等各方面建設(shè)，將實際成本分?jǐn)偤?，每畝地價將大幅提升。由于目前新城片區(qū)仍處于基礎(chǔ)建設(shè)期，呈貢新城的土地還未向市場放開，因此新區(qū)的建設(shè)工程目前主要由昆明新都投資有限公司、呈貢縣人民政府公共投資建設(shè)管理中心（春融地產(chǎn)）承擔(dān)。除此之外，白龍?zhí)镀瑓^(qū)的兩萬套公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)在引入社會力量的前提下實行定向開發(fā)，由俊發(fā)、泰信、百大承建。土地出讓特點為定向承建，基本無競爭。第四章 開發(fā)模式及項目定位一、區(qū)域價值本項目所在區(qū)域即將成為昆明市新的城市中心，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、商業(yè)發(fā)展趨勢上都具有較強優(yōu)勢。滇池是中國的名勝旅游風(fēng)景區(qū)，有著不可比擬的自然環(huán)境優(yōu)勢。隨著人們對生活品質(zhì)的不斷追求，老城區(qū)居住環(huán)境的日益下降，以及可開發(fā)用地不斷萎縮，呈貢新城區(qū)域自然成為人居的上乘之所。而長沙市委市政府即將落戶呈貢新城，更是對政府深入開發(fā)呈貢新城的最好注腳。而與住宅水準(zhǔn)相匹配的高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入客戶群，也將對拉動呈貢新城區(qū)域的消費水平起到巨大作用。另外，受惠于輕軌2號線，沿線物業(yè)均已開始加速升值，開發(fā)熱情高漲。一個以呈貢新城為圓心，輕軌2號線、昆石高速為半徑的呈貢新城區(qū)域板塊正在形成。大漁板塊作為滇池國家級旅游度假區(qū)核心，在坐擁湖光山色的基礎(chǔ)上，具有輕軌、高速路等便捷的交通條件，使得該板塊無論旅游、度假還是居住都擁有著強大的開發(fā)價值與升值潛力。二、開發(fā)模式探究我國旅游房地產(chǎn)已形成如下幾種比較成型的開發(fā)模式：（一）以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。此類房地產(chǎn)又可分三類：1、 直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅這類景區(qū)住宅開發(fā)對風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開發(fā)幾乎沒有建設(shè)性貢獻(xiàn)，有的甚至對旅游景區(qū)還造成一定破壞。很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多屬此類。2、在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)華僑城全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。 3、與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如：宋城集團(tuán)在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性，將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。（二）以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點，是旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。此類開發(fā)既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍，以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為定位。海南景觀住宅多屬此種模式。度假房地產(chǎn)在國外已有相當(dāng)發(fā)展，在我國則剛剛面市。此類房產(chǎn)在國內(nèi)一出現(xiàn)，立即受到購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的追捧，不僅有外資進(jìn)入國內(nèi)搶占市場，國內(nèi)房地產(chǎn)商也抱團(tuán)組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團(tuán)牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“中國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟”，全國各地度假房地產(chǎn)項目紛紛上馬。度假型房地產(chǎn)是目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注、發(fā)展很快的一個品種。（三）以旅游接待為目的的自營式酒店這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來增加了娛樂、會議等功能，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會議較多的大中型城市。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當(dāng)長，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符，因此，旅游酒(飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點。（四）與旅游相關(guān)的寫字樓 以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機構(gòu)等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團(tuán)開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產(chǎn)。（五）以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬達(dá)在昆明的房地產(chǎn)開發(fā)。大連萬達(dá)集團(tuán)5年前與昆明滇池國家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議在昆明滇池國家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。該項目包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。事實上，華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。 旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。一方面，由于我國經(jīng)濟還不是很發(fā)達(dá)，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務(wù)還相當(dāng)重，使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù)，以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復(fù)合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，我國傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產(chǎn)階級萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。無論采用何種模式，旅游房地產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項目的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重，在切實保護(hù)好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對資源加以利用，尋求旅游與房地產(chǎn)的良性互動，走健康、理性的旅游房地產(chǎn)開發(fā)之路。三、產(chǎn)品定位滇池國家旅游度假區(qū)（大漁）項目，開發(fā)用地以旅游綜合用地出讓，其所在區(qū)域目前已出控制性詳細(xì)規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃要求及土地出讓需在該項目中建造五星級度假酒店及休閑度假村的條件。我項目宜定位于“集生態(tài)旅游、低密度住宅于一身的超大型房地產(chǎn)項目”。1產(chǎn)品形態(tài)集海景獨棟別墅、觀湖town-house、坡地花園洋房、精品度假公寓、五星級度假酒店、地標(biāo)性商業(yè)金融設(shè)施（寫字樓）、高品味商業(yè)步行街于一體的昆明市“首席城市休閑度假生態(tài)社區(qū)”。2同類產(chǎn)品比對本項目由于其卓越的自然環(huán)境，以及未來該區(qū)域的升值潛力，都使我們有理由將此產(chǎn)品定位于昆明市“首席城市休閑度假生態(tài)社區(qū)”。我們將致力于將該項目打造成精品，使其成為地標(biāo)性項目。l 比對項目：滇池衛(wèi)城價值比對滇池衛(wèi)城大漁項目地段價值同屬滇池國家旅游度假區(qū)滇池路片區(qū)，臨近老城區(qū)大漁片區(qū)，臨近呈貢新區(qū)交通價值新滇池路規(guī)劃輕軌2號線，昆石高速配套價值具有基本市政配套設(shè)施近老城區(qū)，不需大量建設(shè)須承擔(dān)大量市政配套建設(shè)任務(wù)產(chǎn)品價值三大主題園區(qū)：法蘭西風(fēng)情小鎮(zhèn)、高爾夫運動園區(qū)、文化教育園區(qū)集海景獨棟別墅、觀湖town-house、坡地花園洋房、精品度假公寓、五星級度假酒店、地標(biāo)性商業(yè)金融設(shè)施（寫字樓）、高品味商業(yè)步行街建筑價值現(xiàn)代簡約風(fēng)格根據(jù)不同產(chǎn)品形態(tài)，采用多種風(fēng)格類型環(huán)境價值極目滇池，眺望西山滇池北岸，水質(zhì)較差，臨近老城區(qū)，周邊環(huán)境混亂滇池東岸，水質(zhì)較好，臨近新城區(qū)，環(huán)境改造余地大定位價值“二十一世紀(jì)國際化生態(tài)旅游居住城區(qū)”昆明 “首席城市休閑度假生態(tài)社區(qū)”設(shè)施價值社區(qū)外：高爾夫球場、同仁醫(yī)院配備基本生活設(shè)施外，建設(shè)五星級度假酒店社區(qū)內(nèi)：會所、商業(yè)街、學(xué)校、醫(yī)療中心、電信設(shè)施、銀行、超市、書店、郵局科技價值可視對講，智能ic卡系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、信息系統(tǒng)物管價值不詳邀請品牌物業(yè)進(jìn)駐管理四、產(chǎn)品規(guī)劃建議1居住區(qū)域 住宅部分，低密度、中等密度產(chǎn)品分區(qū)域、分組團(tuán)設(shè)置，空間布局合理、考究，注意與地形、地勢及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，合理控制建筑密度。 暢通有效的交通組織，居住區(qū)內(nèi)部實現(xiàn)人車分流。 建筑空間與景觀空間合理有機結(jié)合，充分利用現(xiàn)有湖面、地勢，進(jìn)行點、線、面多層次的景觀設(shè)計，滿足“人與自然和諧共處”的居住理念，提升產(chǎn)品品質(zhì)。2商業(yè)區(qū)域 根據(jù)規(guī)劃要求，在中正路及其他規(guī)劃市政道路兩側(cè)配套建設(shè)商業(yè)設(shè)施。同時，根據(jù)區(qū)域開發(fā)強度控制要求，合理規(guī)劃不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。 除個別寫字樓將建成區(qū)域性地標(biāo)建筑外，因處在旅游度假區(qū)域，其余大部分應(yīng)以中小體量為主。3五星級酒店 該五星級酒店目前由于區(qū)域的成熟度的關(guān)系，不適合在項目初期進(jìn)行開發(fā)，宜安排在項目中后期跟進(jìn)開發(fā)，可形成對區(qū)域價值的二次拉動，盈利能力此時也比較有保證。 體量不宜過大，適中較好，如以度假村形式開發(fā)，可考慮度假別墅酒店形態(tài)，并根據(jù)區(qū)域成熟情況，同步分期開發(fā)。 風(fēng)格設(shè)計，應(yīng)盡量貼近當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境，并注意環(huán)保材料的運用，如low-e玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)等。附圖9：滇池衛(wèi)城附圖10：昆明滇池旅游度假區(qū)大漁片區(qū)土地使用規(guī)劃圖第五章 投資分析一、成本預(yù)測依據(jù)項目條件，預(yù)計本項目住宅產(chǎn)品銷售均價為4500元/m2，公建產(chǎn)品銷售均價為5500元/m2。根據(jù)規(guī)劃建議，在暫不考慮投資周期及資金計劃的前提下，采用靜態(tài)投資分析方法對項目投資的經(jīng)濟效益進(jìn)行初步評價。初步經(jīng)濟測算構(gòu)成如下：滇池項目經(jīng)濟測算表用地面積: 3000畝容積率: 1.5 建筑面積: 300萬平方米序號項目內(nèi)容建筑面積 單位成本總金額 備 注（萬）（）（萬元） 1土地費用 地價費370162.1660,000.00用地:暫定20萬元/畝/70年2 拆遷補償費3 土地契稅3705.001,800.00稅率:3%4 耕地占用稅5小 計（1）167.1661,800.006前期費用設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計3707.002590.007建筑設(shè)計37011.004070.008景觀設(shè)計(綠地)1206.00720.009管煤設(shè)計3701.50555.0010供電設(shè)計3702.00740.0011(設(shè)計費)小計27.508675.00暫按工程費用的1.5%12規(guī)費及勘探費基礎(chǔ)設(shè)施配套費370150.0055500.0013招標(biāo)代理費3701.94717.80暫按工程費的0.1%14人防費3701.00370.00預(yù)估15墻改基金3704.501665.0016散裝水泥基金3702.00740.0017土地面積測繪費3700.70259