娛園旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (2).doc

-上饒娛園旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告縣招商局項(xiàng)目部2003年5月目 錄第一章 項(xiàng)目背景 1.1區(qū)位條件1.2微觀環(huán)境 1.3市場(chǎng)環(huán)境 1.4 產(chǎn)權(quán)及機(jī)制 1.5開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 1.6優(yōu)勢(shì)分析 1.7困難分析第二章 旅游資源調(diào)查與分析2.1旅游資源狀況2.1.1起伏的地貌2.1.2秀麗的水體2.1.3宜人的氣候2.1.4民風(fēng)純樸的農(nóng)村景色2.2資源組合評(píng)述2.3資源總體評(píng)價(jià)第三章 客源市場(chǎng)分析 3.1客源市場(chǎng)定位 3.1.1逗留目的分析 3.1.2地理來(lái)源分析 3.1.3游客嗜好分析 3.2限制條件分析 3.2.1季節(jié)性、周期性限制因素 3.2.2其他旅游點(diǎn)的存在第四章 旅游產(chǎn)品市場(chǎng)定位 4.1定位原則 4.2開(kāi)發(fā)思路 4.3市場(chǎng)定位第五章 旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)與功能分區(qū) 5.1旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì) 5.2游覽線路組織設(shè)計(jì)第六章 旅游區(qū)形象策劃與產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略6.1營(yíng)銷(xiāo)策略6.1.1策略6.1.2營(yíng)銷(xiāo)步驟6.1.3目標(biāo)市場(chǎng)6.2促銷(xiāo)宣傳6.2.1正確的促銷(xiāo)思路6.3.2促銷(xiāo)渠道6.3.3促銷(xiāo)策劃第七章 開(kāi)發(fā)的效益估算 7.1景區(qū)建設(shè)規(guī)模 7.2建設(shè)成本費(fèi)用估算 7.2.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 7.2.2綠化工程費(fèi) 7.2.3管理費(fèi) 7.2.4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7.3效益分析7.3.1直接效應(yīng)7.3.2間接經(jīng)濟(jì)效益第八章 實(shí)施步驟與保障機(jī)制 8.1分期實(shí)施 8.1.1項(xiàng)目分期 8.1.2各期目標(biāo) 8.1.3實(shí)施步驟 8.2保障機(jī)制 8.2.1投資開(kāi)發(fā)方式8.2.2經(jīng)營(yíng)管理體制縣娛園旅游度假區(qū)旅游項(xiàng)目策劃總體方案 受縣珠山鄉(xiāng)黨委、鄉(xiāng)政府及縣娛園旅游開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的委托，縣招商局、縣旅游局、縣水利電力勘察設(shè)計(jì)室對(duì)娛園水上旅游度假區(qū)進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)總體策劃。策劃的內(nèi)容包括項(xiàng)目地旅游資源調(diào)查與評(píng)價(jià)、客源市場(chǎng)分析與目標(biāo)市場(chǎng)定位、旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)總體構(gòu)想與定位、旅游產(chǎn)品論證與設(shè)計(jì)、旅游地形象策劃與營(yíng)銷(xiāo)、投資成本估算與效益分析以及分期實(shí)施步驟與策略。第一章 項(xiàng)目背景1.1地理位置項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地余源水庫(kù)位于江西省縣珠山鄉(xiāng)，地理座標(biāo)為北緯284015，東經(jīng)1170726。北面是北源村，南部金流村，東有雩紫峰，西至江西水泥廠。庫(kù)區(qū)有余源和金流兩個(gè)村委會(huì)。1.2交通條件項(xiàng)目所在地縣位于江西省東北部，境內(nèi)有皖贛鐵路。公路有206國(guó)道穿境而過(guò)，從縣城通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的路面都實(shí)現(xiàn)了硬化。目前庫(kù)區(qū)與外界的交通聯(lián)系只有一條機(jī)耕道。隨著縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)該機(jī)耕道的拓寬、平整，該庫(kù)區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的區(qū)位交通條件將得到明顯改善。1.3市場(chǎng)環(huán)境在大力發(fā)展旅游業(yè)的形勢(shì)下，江西省提出了“生態(tài)江西，休閑花園”的旅游發(fā)展構(gòu)想，上饒市提出了大力實(shí)施“鯤鵬戰(zhàn)略“，加快旅游業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)。隨著社會(huì)勞動(dòng)率的不斷提高和城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民閑暇時(shí)間愈來(lái)愈多，外出旅游的客觀需求愈來(lái)愈強(qiáng)烈，形成了巨大的旅游客源市場(chǎng)。 雖然周邊地區(qū)水體旅游資源比較豐富。但同類(lèi)型的水庫(kù)（湖區(qū)）旅游項(xiàng)目則不算太多。開(kāi)發(fā)得比較好的是上饒楓澤湖、婺源鴛鴦湖、龍泉湖。但針對(duì)鷹潭、景德鎮(zhèn)等地的客源市場(chǎng)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；龍泉湖開(kāi)發(fā)先行一步，正在向市場(chǎng)逐步推銷(xiāo)，則是本項(xiàng)目主要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1.4產(chǎn)權(quán)及機(jī)制庫(kù)區(qū)邊岸、半島等陸地及其資源產(chǎn)權(quán)絕大部分歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有，少部分為陳營(yíng)鎮(zhèn)人民政府所有，庫(kù)內(nèi)水域資源產(chǎn)權(quán)歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有。上述兩家單位同屬于縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)系融洽，便于協(xié)調(diào)。水庫(kù)邊岸、半島上的山林資源一般按現(xiàn)行政策由珠山鄉(xiāng)或陳營(yíng)鎮(zhèn)下屬村、林場(chǎng)管理，部分采取了承包方式經(jīng)營(yíng)，多數(shù)處于自然狀態(tài)；放養(yǎng)水面由珠山鄉(xiāng)人民政府收回，交給娛園旅游開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司一并經(jīng)營(yíng)。1.5開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀目前只有江西水泥廠工人、家屬和附近居民到庫(kù)區(qū)游泳游覽，也有一些攝影愛(ài)好者來(lái)此拍攝藝術(shù)照片；半島上沒(méi)有人工建筑；水庫(kù)內(nèi)只有少量條件簡(jiǎn)陋的木船或木排供村民往來(lái)、樵采和捕魚(yú)，旅游開(kāi)發(fā)尚未起步。1.6優(yōu)勢(shì)分析（1）項(xiàng)目地的區(qū)位條件是發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的主要優(yōu)勢(shì)。特別是項(xiàng)目位置處于縣城近郊和江西水泥廠廠后，可以形成客流、物流的“盆地效應(yīng)”，有利于形成旅游客源規(guī)模和旅游資本積聚。而項(xiàng)目地本身的資源品質(zhì)是旅游開(kāi)發(fā)后走內(nèi)涵式發(fā)展的內(nèi)在因素。（2）立項(xiàng)單位的黨政領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)發(fā)展旅游業(yè)有高度的認(rèn)識(shí)和積極性。圍繞本項(xiàng)目做了大量相關(guān)工作，政府主導(dǎo)是本項(xiàng)目取得成功的有效保障。（3）整個(gè)項(xiàng)目地理環(huán)境處于一個(gè)相對(duì)封閉的狀態(tài)。水庫(kù)由低山丘陵環(huán)繞，除了一條機(jī)耕道外，沒(méi)有其他對(duì)外機(jī)動(dòng)車(chē)道，便于周邊環(huán)境的整體保護(hù)和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以后不斷提高品位的重要條件。1.7困難分析（1）地質(zhì)地貌條件不是十分優(yōu)越，在社會(huì)上的知名度較低。該水體主要用于本地的水利灌溉，功能比較單一，對(duì)其他地區(qū)沒(méi)有什么影響；庫(kù)區(qū)邊岸土層不夠肥沃，植被種類(lèi)不夠豐富，園林綠化工程難度較大、周期較長(zhǎng)。（2）旅游基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。庫(kù)區(qū)目前除了通電和機(jī)耕道正在計(jì)劃拓寬平整以外，電信和無(wú)線通訊條件急需改善，否則，將直接影響到該項(xiàng)目的實(shí)施。（3）經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，長(zhǎng)期以來(lái)是以農(nóng)業(yè)和工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比重較小，旅游業(yè)更是新生事物。雖然發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)提上了議事日程，但是，在群眾中對(duì)旅游業(yè)的認(rèn)識(shí)還有一定的差距，尤其是對(duì)于應(yīng)該如何發(fā)展旅游業(yè)，還缺乏必要的科技和人才支撐。第二章 旅游資源調(diào)查與分析2.1旅游資源狀況 2.1.1起伏的地貌余源庫(kù)區(qū)環(huán)周丘陵起伏。庫(kù)區(qū)周邊最高峰為雩紫峰，海拔552米。由于構(gòu)造地層較軟，地表風(fēng)化剝蝕較嚴(yán)重，無(wú)陡峭山峰、象形石等觀賞景觀。但庫(kù)區(qū)四周群山環(huán)抱，遠(yuǎn)山近水，富有層次感。庫(kù)區(qū)沿岸地形迂回曲折，半島星羅棋布，隨水位的變化而相應(yīng)變化。水面被分割得千姿百態(tài)，宛如迷宮，為旅游開(kāi)發(fā)提供了良好的條件。2.1.2秀麗的水體項(xiàng)目策劃地總庫(kù)容達(dá)1100萬(wàn)立方米，有效庫(kù)容807萬(wàn)立方米，在10. 2平方公里的集雨面積內(nèi)，群山疊翠，林木蔥郁，除少量生活污水外幾乎沒(méi)有污染源，使水庫(kù)保存了清純潔凈的一湖秀水，水體能見(jiàn)度可達(dá)3米以上，庫(kù)區(qū)港灣相連，水域富有變化。湖區(qū)山水相映，景色迷人，尤如鑲嵌在群山中的一塊秀玉，每當(dāng)清晨太陽(yáng)初升，湖水爍金。黃昏，晚霞如胭脂，為湖面染上一層金色。月夜，靜謐得湖面一片銀白，微風(fēng)吹來(lái)，搖曳生輝，令游人如癡如醉。2.1.3宜人的氣候處于北亞熱帶，氣候溫暖濕潤(rùn)，陽(yáng)光和熙，無(wú)霜期長(zhǎng)。由于庫(kù)區(qū)森林覆蓋率較高，加之水面的溫度調(diào)節(jié)作用，營(yíng)造了舒爽宜人的小氣候，庫(kù)區(qū)空氣清新，富含空氣負(fù)氧離子及植物精氣（空氣殺菌素），具有較高的空氣質(zhì)量，適宜游客開(kāi)展娛樂(lè)休閑保健度假活動(dòng)。2.1.4民風(fēng)純樸的農(nóng)村景色庫(kù)區(qū)周邊余源和金流兩村自古民風(fēng)純樸，鄉(xiāng)民們的婚嫁、節(jié)慶活動(dòng)豐富而有特色，如玩彩燈、舞獅子、舞劍、打秋千、擠棍，加之金流進(jìn)村處有4棟（樟樹(shù)、黃連、楮樹(shù)、楓樹(shù)）百年以上的古樹(shù)，極具地方特色與旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值。庫(kù)區(qū)四周山水相映，風(fēng)光旖旎，春夏秋冬景色各異，旅游者到此游覽有回歸自然之感，仿佛置身于濃墨重彩的山水畫(huà)之中。2.2資源組合評(píng)述（1）項(xiàng)目策劃地以自然旅游資源為主，人文旅游資源為輔，組合度良好，旅游可開(kāi)發(fā)性強(qiáng)；（2）遠(yuǎn)山近水，線條柔美，山水比例恰當(dāng)，符合黃金分割比，給人以一種秀麗、和諧的美感；（3）人文旅游資源雖然數(shù)量不多，級(jí)別不高，但也是地方特色，能起到錦上添花的互補(bǔ)作用。2.3資源總體評(píng)價(jià)（1）本項(xiàng)目地是一個(gè)以水體為主，地方特色突出的旅游客體，自然旅游資源要素較為齊全，人文旅游資源相輔相成。（2）庫(kù)區(qū)資源組合度良好，水面區(qū)域開(kāi)闊，富有層次變化，天然質(zhì)樸，可開(kāi)發(fā)性強(qiáng)，適宜運(yùn)用中國(guó)園林構(gòu)景手法進(jìn)行主題性開(kāi)發(fā)，將之建成集觀光娛樂(lè)、休閑度假、水上競(jìng)技為一體的多功能綜合性城郊新型水體旅游區(qū)。 （3）有良好的自然生態(tài)環(huán)境，庫(kù)區(qū)青山秀水，綠視率高，基本未受到污染，遠(yuǎn)山近水，樹(shù)竹搖曳，田園村舍，阡陌縱橫，民風(fēng)純樸，具有濃郁的江南農(nóng)村景色，能對(duì)城市游客群體產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。（4）加大環(huán)保力度，視一湖秀水為旅游開(kāi)發(fā)的資源基礎(chǔ)，有計(jì)劃改變湖區(qū)植被樹(shù)種的單調(diào)，大量營(yíng)造觀賞林。（5）靠近主要客源地。地方政府重視，項(xiàng)目地基本無(wú)社區(qū)居民居住，開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用相對(duì)較小。第三章 客源市場(chǎng)分析 對(duì)項(xiàng)目地旅游開(kāi)發(fā)的過(guò)程，從邏輯上說(shuō)，應(yīng)首先從研究市場(chǎng)的實(shí)力開(kāi)始。市場(chǎng)研究的目的是確定潛在市場(chǎng)并測(cè)算其規(guī)模，最終使得管理者正確地理解其身處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 旅游客源的市場(chǎng)規(guī)模可以用以下公式表示： g= m1+ m2/d 其中g(shù)：客源市場(chǎng)規(guī)模； m1：市場(chǎng)引發(fā)力或稱(chēng)出游動(dòng)機(jī)； m2：目的地的吸引力； d：客源發(fā)生地與目的地間的距離影響力 所以，首先必須明確該項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)，再有針對(duì)性地研究該市場(chǎng)的出游動(dòng)機(jī)、對(duì)該市場(chǎng)而言目的地的吸引力、以及相關(guān)的距離影響力。 對(duì)經(jīng)理人員來(lái)說(shuō)，最重要的信息并不一定是潛在市場(chǎng)的總量，而是有必要明確該市場(chǎng)的特點(diǎn)。市場(chǎng)劃分好之后，我們就可以把目標(biāo)確定在那些對(duì)我們的產(chǎn)品有效需求的人群身上，然后，旅游休閑度假區(qū)的一切設(shè)計(jì)都應(yīng)以已確定的這部分人的特殊要求為依據(jù)。 市場(chǎng)研究還應(yīng)分析來(lái)自其他旅游目的地及既定商圈內(nèi)其他同行經(jīng)營(yíng)者或潛在替代品生產(chǎn)者的競(jìng)爭(zhēng)。而這一研究必須在“旅游產(chǎn)品生命周期”的背景下進(jìn)行。3.1客源市場(chǎng)定位3.1.1逗留目的分析（1）娛樂(lè)休閑：本項(xiàng)目按區(qū)域性旅游休閑度假景區(qū)規(guī)劃，其設(shè)計(jì)容時(shí)量為1-2日。主要針對(duì)景德鎮(zhèn)、鷹潭兩地雙休日娛樂(lè)休閑市場(chǎng)。（2）保?。罕韭糜蔚乜梢猿蔀閰^(qū)域性的保健中心，其開(kāi)展的游泳、釣魚(yú)、水上項(xiàng)目、游園和其他相關(guān)項(xiàng)目對(duì)景德鎮(zhèn)和鷹潭、上饒三地的相關(guān)市場(chǎng)將是十分有競(jìng)爭(zhēng)力的。3.1.2地理來(lái)源分析 （1）交通時(shí)間：一般認(rèn)為區(qū)域性的旅游休閑度假中心的吸引力范圍是車(chē)行1.5小時(shí)的距離。這就決定了旅游圈沿已有交通線延伸的范圍。 （2）旅游者的距離知覺(jué)：實(shí)踐中旅游者對(duì)距離的心理知覺(jué)往往與實(shí)際距離是有區(qū)別的，其影響因素大概有：交通的方便程度；歷史上形成的行政區(qū)劃；方言等文化特征造成的心理認(rèn)同感；人民持續(xù)性往來(lái)的情況；出游者的出游心理壓力。3.1.3游客嗜好分析 （1）依據(jù)項(xiàng)目地的資源條件及旅游市場(chǎng)需求趨勢(shì)，本旅游地?cái)M在現(xiàn)有山水自然資源條件的基礎(chǔ)上規(guī)劃開(kāi)發(fā)為以人造、人文、娛樂(lè)休閑性的景區(qū)。 （2）滿足人們娛樂(lè)、公務(wù)、保健、觀光的需求。3.2限制條件分析3.2.1季節(jié)性、周期性限制因素 （1）季節(jié)性：由于氣候的四季更變，季節(jié)性是旅游開(kāi)發(fā)必須著重考慮的因素，所以，該旅游項(xiàng)目將不可避免的受到全年性的季節(jié)性市場(chǎng)條件影響，根據(jù)有關(guān)研究可以認(rèn)為：春季（3-5月）是小旺季；夏季（6-10月）是旺季；秋季（11-12月）是平季；冬季（來(lái)年2月）是淡季。 （2）周期性：雙休日短途旅游市場(chǎng)的特點(diǎn)就是：周五、周六、周日客人多，其他時(shí)間客人少。 （3）假日性：五一、十一、春節(jié)的黃金周客人將會(huì)大大增加。3.2.2其他旅游點(diǎn)的存在 （1）鄰近旅游點(diǎn)：有必要關(guān)注的景點(diǎn)包括龍泉湖；鴛鴦湖。 （2）競(jìng)爭(zhēng)性分析：從整體來(lái)說(shuō)鄰近旅游點(diǎn)開(kāi)發(fā)比較早，已經(jīng)有一定的知名度，部分景點(diǎn)的條件更是本旅游地所無(wú)法比較的，所以，至少在最近一個(gè)時(shí)期，對(duì)來(lái)源于區(qū)域以外的客源，項(xiàng)目地的競(jìng)爭(zhēng)力是較弱的。但對(duì)于主要感興趣的雙休日短途旅游者來(lái)說(shuō)，其他的旅游景點(diǎn)他們?cè)缫呀?jīng)去過(guò)了，十分需要新鮮的去處，也就是說(shuō)，其他景點(diǎn)對(duì)于周邊地區(qū)的短途旅游者來(lái)說(shuō)，已經(jīng)進(jìn)入了“產(chǎn)品生命周期”的末段，而項(xiàng)目地正處于其前段。項(xiàng)目地最需要密切關(guān)注的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是龍泉湖，因?yàn)榇嬖谥烊粭l件的相似性。第四章 旅游產(chǎn)品市場(chǎng)定位4.1定位原則 旅游產(chǎn)品市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確與否是關(guān)系到項(xiàng)目地旅游開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵，必須建立在對(duì)項(xiàng)目地資源特性、品位、規(guī)模、市場(chǎng)客源需求、以及地緣條件和區(qū)位優(yōu)勢(shì)等方面的科學(xué)、深入研究的基礎(chǔ)上。綜合上述分析，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則：（1）組合原則。從單體資源來(lái)看，本項(xiàng)目地的資源品味、景象優(yōu)美度和規(guī)模度都不算特別優(yōu)秀，要避免在市場(chǎng)上“單打獨(dú)闖”，應(yīng)與周邊互補(bǔ)性旅游資源組合開(kāi)發(fā)，聯(lián)合推向市場(chǎng)；（2）特色原則。特色是旅游地的“特殊本質(zhì)”和“特殊運(yùn)動(dòng)形式”。旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)必須做出自身鮮明的特色，一旦失去特色，就失去開(kāi)發(fā)的價(jià)值。因此，無(wú)論是在挖掘其自身優(yōu)勢(shì)，還是人工造景都應(yīng)突出“特色”二字。（3）市場(chǎng)原則。旅游開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性投資，不是單純的公益性投資，經(jīng)濟(jì)效益是旅游企業(yè)追求的第一目標(biāo)，如果沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效應(yīng)企業(yè)就無(wú)法生存，也沒(méi)有存在的理由。因此，旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。（4）自然美與人工美統(tǒng)一原則。由于本項(xiàng)目地資源類(lèi)型的豐滿度、優(yōu)美度和人文旅游資源的知名度方面并不十分理想，因此，人造景觀將成為項(xiàng)目地的主打產(chǎn)品，人工美與自然美的和諧統(tǒng)一是決定項(xiàng)目地旅游產(chǎn)品景觀相的重要因素。4.2開(kāi)發(fā)思路依據(jù)項(xiàng)目地的資源特質(zhì)、資源展布的形態(tài)結(jié)構(gòu)、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立了本項(xiàng)目地的旅游開(kāi)發(fā)理念與模式。開(kāi)發(fā)理念為：以資源為依托，市場(chǎng)為導(dǎo)向的旅游開(kāi)發(fā)理念；開(kāi)發(fā)模式為：資源市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)。從上述旅游客源分析可見(jiàn)，本項(xiàng)目地向性結(jié)構(gòu)以區(qū)域向性和本地向性為主，區(qū)域向性主要是吸引上饒市、景德鎮(zhèn)市、鷹潭市等設(shè)區(qū)市的游客；本地向性主要是指對(duì)本地居民及周邊縣、市等小城市居民的吸引力。從資源開(kāi)發(fā)利用的方式來(lái)看，本項(xiàng)目地應(yīng)以大眾性、娛樂(lè)性、參與性、休閑性旅游產(chǎn)品為特色，以山水資源為載體發(fā)展娛樂(lè)型、休閑度假型的旅游產(chǎn)品。4.3市場(chǎng)定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地的綜合分析與論證，本策劃認(rèn)為應(yīng)以“娛”作為項(xiàng)目地開(kāi)發(fā)的中心靈魂，旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)應(yīng)圍繞著一個(gè)“娛”字來(lái)做文章。鑒于“余源”和“娛園”是同音詞，本策劃采用“娛園”作為該旅游地推向旅游市場(chǎng)的正式名稱(chēng)。本項(xiàng)目地的旅游產(chǎn)品的市場(chǎng)定位為：娛樂(lè)休閑度假型旅游產(chǎn)品。旅游企業(yè)的名稱(chēng)為“縣娛園旅游開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司”。第五章 旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)與功能分區(qū)5.1旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)本項(xiàng)目地旅游景區(qū)總體規(guī)劃為7個(gè)區(qū)域，它們是花卉園、怡情園、戲水園、植物園、紅豆園、歡樂(lè)園、鳥(niǎo)趣園、迎賓園：5.1.1主景區(qū)旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)l 花卉園。隨著把江西建成沿海發(fā)達(dá)地區(qū)后花園步伐的加快，人們?cè)絹?lái)越追求高質(zhì)量、高品味的居住環(huán)境和工作環(huán)境花卉園的建成，既可以為游客提供一個(gè)增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)的場(chǎng)所，又可以出售花卉苗木，從而為度假區(qū)增加一個(gè)創(chuàng)收項(xiàng)目。l 怡情園：由養(yǎng)魚(yú)池、釣魚(yú)臺(tái)、荷花塘構(gòu)成。在堤壩外面現(xiàn)有的水塘內(nèi)開(kāi)辟三個(gè)區(qū)域養(yǎng)觀賞魚(yú)，設(shè)垂釣臺(tái)，種荷花。這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)可謂一舉二得。一是增加了旅游的豐滿度；二是解決了從入口處或堤壩的這段距離無(wú)景可賣(mài)的問(wèn)題。l 戲水園：分三個(gè)區(qū)域。激情娛樂(lè)區(qū)，輕舟自?shī)蕝^(qū)，冬夏游泳區(qū)。（1）激情娛樂(lè)區(qū)，以水上快艇運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)為主，具有一定的刺激性，很適合青年旅游者，是一個(gè)參與性極強(qiáng)的項(xiàng)目，有一定的市場(chǎng)。（2）以旅游者自己駕船娛樂(lè)戲水為主，項(xiàng)目有用漿劃的小木船，碰碰船，腳踏船。（3）冬夏游泳區(qū)，堤壩西側(cè)，地勢(shì)平坦，為游泳愛(ài)好者的天然浴場(chǎng)。l 植物園：由桃花園、櫻花園、楓樹(shù)園構(gòu)成。這些植物的季相分明，能形成規(guī)模的視覺(jué)沖擊力，具有很好的觀賞價(jià)值。（1）桃花園。桃花春季盛開(kāi)與湖區(qū)的綠樹(shù)碧水及漫山遍野的映山紅交相輝映，景色優(yōu)美。與學(xué)生踏青旅游季節(jié)相吻合，對(duì)學(xué)生春游吸引力較大；（2）櫻花園。由于櫻花屬異國(guó)花卉，可滿足游客的好奇。并且櫻花四、五月開(kāi)花與春游和“五一”旅游黃金周相銜接，易于旅游市場(chǎng)促銷(xiāo)，是一個(gè)很好的賣(mài)點(diǎn)；（3）楓樹(shù)園。從植物構(gòu)景角度來(lái)看，秋季為萬(wàn)木凋零時(shí)節(jié)，但楓樹(shù)在秋天的火紅景色十分迷人，因此，以楓樹(shù)園的建造對(duì)吸引“國(guó)慶”期間的旅游者十分有利。l 紅豆園：該園的開(kāi)發(fā)以愛(ài)情為主線，開(kāi)辟四個(gè)園區(qū)，即瑰園、箭園、石園、情園，體現(xiàn)年青人的浪漫愛(ài)情、中年人成熟的溫馨愛(ài)情、老年人白頭諧老的永恒愛(ài)情。（1）瑰園。以各類(lèi)玫瑰為構(gòu)景，具有較好的觀賞性和愛(ài)情意境，并兼營(yíng)玫瑰銷(xiāo)售，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)含量，可操作性強(qiáng)；（2）箭園。即丘比特的愛(ài)情之箭，表達(dá)青年人的浪漫愛(ài)情，讓游人參與射箭，是個(gè)參與性很強(qiáng)的園區(qū)，深受年青人喜愛(ài)；（3）石園的設(shè)計(jì)取意于“海枯石爛”永不變心的愛(ài)情。在中心區(qū)域設(shè)計(jì)大型的石柱景點(diǎn)，體現(xiàn)“?？菔癄€”的愛(ài)情主題，周邊以各種奇石為襯景設(shè)計(jì)一個(gè)室內(nèi)奇石展廳，展示中國(guó)的石文化，集觀賞與購(gòu)物為一體，出售的石藝品有工藝石和愛(ài)情石；（4）情園。此園的設(shè)計(jì)目的在于增加情趣，天下有情人在此種象征愛(ài)情的植物，讓愛(ài)情主題得到升華。并融環(huán)境美化于一身，可謂一意兩用。提供的樹(shù)種有紅豆杉、玫瑰等。并在樹(shù)上掛上認(rèn)植的姓名、時(shí)間等。l 歡樂(lè)園：該園由“農(nóng)家樂(lè)”和“貝貝天地”組成。農(nóng)家樂(lè)設(shè)置的項(xiàng)目有風(fēng)車(chē)、水車(chē)、水碓、磨房、染坊、陶坊、梨田、農(nóng)具展示，讓游人動(dòng)手參與；貝貝天地設(shè)置的項(xiàng)目有蹺蹺板、搖椅、蹦蹦床、獨(dú)木橋、滑梯等，讓游人帶著孩子參與活動(dòng)，找回一份久遠(yuǎn)的童趣。l 鳥(niǎo)趣園：在庫(kù)區(qū)西側(cè)有個(gè)半島是“工”字形，最窄處約有20米，可人工挖掘成一個(gè)孤島，再用索橋進(jìn)行連接，島上可養(yǎng)如相思鳥(niǎo)、駝鳥(niǎo)、孔雀、鴛鴦、鸚鵡等鳥(niǎo)類(lèi)，供游人觀賞和喂養(yǎng)，還可開(kāi)展斗雞、斗羊、斗狗等表演賽。l 迎賓園：以一層的建筑為主，外型以原木作材料（有別于龍泉湖的竹樓），內(nèi)部裝飾為現(xiàn)代化的起居室，開(kāi)辟旅游度假，增加旅游地的經(jīng)濟(jì)附加值，完善旅游服務(wù)設(shè)施，提高旅游地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。l 大門(mén)和堤壩：度假區(qū)入口處以原木為材料作一個(gè)大門(mén)，門(mén)旁立一巨石，上書(shū)“娛園”二字。為提高堤壩的景視率，可將堤壩建成仿長(zhǎng)城。5.3游覽線路組織設(shè)計(jì)一日游路線安排由大門(mén)進(jìn)花卉園觀賞花卉怡情園采蓮或垂釣嬉水園嬉水迎賓園休息用餐乘船到植物園采摘登雩紫峰返到紅豆園小憩鳥(niǎo)趣園觀看鳥(niǎo)類(lèi)歡樂(lè)園。與仙人洞聯(lián)合組成二日游路線：d1：縣城荷溪古村仙人洞、吊桶環(huán)神農(nóng)宮（在盤(pán)嶺用餐）九子溝大赦庵贛東北蘇維埃遺址金流村迎賓園（晚餐、住宿）。d2：迎賓園（早餐）紅豆園鳥(niǎo)趣園迎賓園嬉水園（餐飲船上用餐）怡情園花卉園縣城。第六章 旅游區(qū)形象策劃與產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略6.1營(yíng)銷(xiāo)策略有效的營(yíng)銷(xiāo)必須是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分,針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)采取相應(yīng)的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷(xiāo)策略、銷(xiāo)售渠道策略以及此四方面的整合，以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。6.1.1營(yíng)銷(xiāo)步驟本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)擬采用一般的營(yíng)銷(xiāo)步驟進(jìn)行。即經(jīng)歷確立營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略四個(gè)步驟。進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和選擇目標(biāo)市場(chǎng)將在6.2.2闡述。其余則放在6.2.3和6.3說(shuō)明。6.1.2目標(biāo)市場(chǎng)選擇目標(biāo)市場(chǎng)的方法很多，它隨市場(chǎng)細(xì)分劃分的標(biāo)準(zhǔn)的不同而異，結(jié)合此項(xiàng)目的特點(diǎn)建議以地理標(biāo)準(zhǔn)和年齡結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分并選定娛園旅游渡假區(qū)的目標(biāo)市場(chǎng)。1、按地理標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)按地理、經(jīng)濟(jì)距離的遠(yuǎn)近將娛園旅游渡假區(qū)的客源市場(chǎng)細(xì)分為：一級(jí)客源市場(chǎng)、二級(jí)客源市場(chǎng)。一級(jí)客源市場(chǎng)為縣本縣及周邊縣區(qū)市場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，經(jīng)濟(jì)距離較遠(yuǎn)的二級(jí)市場(chǎng)（上饒、鷹潭、景德鎮(zhèn)）的開(kāi)發(fā)是可能的。但從縣旅游發(fā)展的現(xiàn)狀而言，在設(shè)施落后，促銷(xiāo)經(jīng)費(fèi)有限，旅游接待經(jīng)驗(yàn)不足，滿足旅游者需求的主要產(chǎn)品還在開(kāi)發(fā)期的現(xiàn)狀，可集中優(yōu)勢(shì)兵力把所有的營(yíng)銷(xiāo)資源（人、財(cái)、物）用于開(kāi)發(fā)一級(jí)旅游市場(chǎng)。2按年齡結(jié)構(gòu)細(xì)分市場(chǎng)娛園旅游渡假區(qū)的資源以自然資源為主，人文資源為輔。這種資源特色適合開(kāi)發(fā)體現(xiàn)娛樂(lè)性、參與性、休閑性的旅游產(chǎn)品，因此，有必要按照年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，從中發(fā)現(xiàn)對(duì)娛園這種產(chǎn)品需求量比較大的目標(biāo)人群。老年人喜歡幽靜的環(huán)境、新鮮的空氣，參加對(duì)保健養(yǎng)生有積極作用的活動(dòng)。娛園旅游渡假區(qū)錯(cuò)落有致的地貌，一泓清澈的秀水，可供開(kāi)發(fā)各種主題的島和半島正是老年人頤養(yǎng)天年、享受天倫的好地方。近年來(lái)城市化進(jìn)程明顯加快，老年人旅游意識(shí)逐漸加強(qiáng)，中青年工作壓力的增大而導(dǎo)致陪伴老年人的時(shí)間逐漸減少，使得老年人的出游率增加迅速。因此，重視老年人養(yǎng)生長(zhǎng)壽、休閑度假的旅游產(chǎn)品，在老齡化社會(huì)日趨接近的中國(guó)必有巨大的市場(chǎng)，取得更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。娛園旅游渡假區(qū)可抓住此難得的機(jī)會(huì)率先開(kāi)發(fā)這塊市場(chǎng)，以取得區(qū)位優(yōu)勢(shì)。青年喜歡求新求異，求刺激，好冒險(xiǎn)，而且處于組建家庭的人生階段。做足做活“情”字文章，開(kāi)發(fā)驚險(xiǎn)刺激的水上娛樂(lè)項(xiàng)目，結(jié)合曲折的水域，連綿的群山，郁郁蔥蔥的森林，必然對(duì)青年人散發(fā)無(wú)窮的魅力。中年人正處于事業(yè)的鼎盛期，并在家庭占居中心地位，很少單獨(dú)出游，一般以商務(wù)旅游和以活躍家庭氣氛為目的的全家假日游，前者一般都在知名度較大的旅游區(qū)進(jìn)行，因此，商務(wù)旅游不是娛園的目標(biāo)市場(chǎng)。對(duì)于全家假日游，卻有很大的拓展空間，家庭旅游者的旅游意識(shí)強(qiáng)，他們不太關(guān)注旅游吸引物，而比較關(guān)注日常旅游娛樂(lè)活動(dòng)，同時(shí)他們對(duì)于各種旅游活動(dòng)都樂(lè)于嘗試，特別是度假的需求高，只要立足創(chuàng)新，注意設(shè)計(jì)一些獨(dú)創(chuàng)的以家庭度假和娛樂(lè)為主題的項(xiàng)目，完善兒童安全保障體系，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，利用天然的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在這一目標(biāo)市場(chǎng)中，比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占有更大的市場(chǎng)份額是有可能的。6.1.3營(yíng)銷(xiāo)策略1、產(chǎn)品組合策略 市場(chǎng)需求是多元的，因而產(chǎn)品設(shè)計(jì)也應(yīng)多元化。對(duì)旅游產(chǎn)品進(jìn)行精心組合，形成不同的游覽、娛樂(lè)線路，使不同的目標(biāo)市場(chǎng)的游客都能做出適合自己的選擇。娛園自然人造景觀豐富，歷史化遺留景觀不足。可以和縣內(nèi)的其它旅游資源如仙人洞、神農(nóng)宮等組合成一條或幾條線路，對(duì)它們統(tǒng)一定位，整體營(yíng)銷(xiāo)。這種借船出海，聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略使各個(gè)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，交相輝映，增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)的吸引力。2、差異化競(jìng)爭(zhēng)策略江西省水利資源豐富，森林覆蓋率居全國(guó)前列，丘陵地貌地區(qū)容易形成很多的人工水庫(kù)。有條件開(kāi)發(fā)成景區(qū)的水庫(kù)也不在少數(shù)，各地近年來(lái)加快了湖區(qū)的開(kāi)發(fā)步伐，這極大地加劇了相互之間的競(jìng)爭(zhēng)，攤薄了娛園旅游度假區(qū)的客源。其中，有全國(guó)最大人工湖之稱(chēng)的柘林湖和國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)之稱(chēng)的仙女湖就是其中的典型。娛園面對(duì)這種不利的競(jìng)爭(zhēng)狀況只能利用特殊的競(jìng)爭(zhēng)策略爭(zhēng)奪市場(chǎng)。在學(xué)習(xí)柘林湖和仙女湖有益經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，不要盲目模仿，而應(yīng)避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，做到人無(wú)我有，在規(guī)劃、立意、產(chǎn)品、促銷(xiāo)、服務(wù)等各個(gè)方面實(shí)現(xiàn)差異化。需要指出的是不僅在行動(dòng)上要確實(shí)實(shí)現(xiàn)差異，而且要使這種差異化為目標(biāo)市場(chǎng)所認(rèn)知，旅游者感知到的差異化才是有效地差異化。因此，在宣傳娛園時(shí)，不僅需要突出賣(mài)點(diǎn)，而且要在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，應(yīng)用恰當(dāng)?shù)姆绞酵怀鲑u(mài)點(diǎn)。3、靈活定價(jià)策略旅游的核心產(chǎn)品是服務(wù)，而服務(wù)是無(wú)形的，服務(wù)的質(zhì)量很難在購(gòu)買(mǎi)之前識(shí)別，但價(jià)格卻有高低之分。對(duì)于同類(lèi)旅游產(chǎn)品，旅游者往往傾向于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低的旅游產(chǎn)品。這似乎能夠給我們一點(diǎn)啟發(fā)，在與其他旅游渡假區(qū)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，除其它方面差異化外，在價(jià)格上實(shí)施更加靈活的策略，在定價(jià)上尋求優(yōu)勢(shì)?？梢圆扇∪∪斯ずT(mén)票最低策略，而只定游客運(yùn)輸、娛樂(lè)、餐飲、住宿方面的價(jià)格，這既能樹(shù)立價(jià)廉物美的好形象又可進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。靈活的價(jià)格還體現(xiàn)在數(shù)量折扣和實(shí)行淡旺季浮動(dòng)價(jià)上。一次性購(gòu)買(mǎi)旅游產(chǎn)品金額大的游客給予一定數(shù)量的優(yōu)惠，刺激其擴(kuò)大消費(fèi)。旺季提價(jià)，淡季降價(jià)，靈活地應(yīng)用價(jià)格杠桿不僅可以提高經(jīng)濟(jì)效益，而且可以很好地調(diào)控人與資源，人與環(huán)境的關(guān)系，獲得良好地生態(tài)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。6.2促銷(xiāo)宣傳6.2.1正確的促銷(xiāo)思路公眾對(duì)旅游目的地的認(rèn)識(shí)容易以偏概全、以點(diǎn)帶面，容易對(duì)旅游地的某一些方面，某一些局面，甚至某一兩件具體事物的了解而推廣到旅游地全體，然后形成對(duì)該旅游地的形象評(píng)價(jià)。所以針對(duì)這一現(xiàn)象，在促銷(xiāo)過(guò)程，娛園水上旅游度假區(qū)應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短、有所側(cè)重，對(duì)于那些能夠代表和體現(xiàn)旅游地發(fā)展特點(diǎn)的正面因素要加以突出，那些負(fù)面因素予以消除，即使某個(gè)重大負(fù)面事件被曝光之后，應(yīng)立即改善和糾正，并再次從正面予以報(bào)道，化不利為有利。旅游地內(nèi)發(fā)生的能代表旅游地形象先進(jìn)、典型的事件是旅游地形象信息發(fā)出的重要源泉，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)公眾形象認(rèn)識(shí)起導(dǎo)向和示范作用，因而應(yīng)該予以特別的重視。良好旅游區(qū)形象評(píng)價(jià)和旅游地形象期望越高，旅游區(qū)內(nèi)成員越傾向于以自己作為旅游區(qū)一份子而感到光榮和自豪，同時(shí)也就越珍惜和維護(hù)該旅游地的良好形象，而對(duì)那些利用旅游區(qū)的良好形象謀取私利的成員給予駁斥和教育。因此，正確的促銷(xiāo)策略應(yīng)該是提高娛園旅游地形象標(biāo)準(zhǔn)，突出正面因素，走全民促銷(xiāo)之路。6.2.2促銷(xiāo)渠道促銷(xiāo)渠道多種多樣，娛園旅游度假區(qū)可采取自身的實(shí)際情況，選擇相應(yīng)的渠道或渠道組合。可供選擇的渠道有（1）人員推銷(xiāo)（包括：推銷(xiāo)員直接到目標(biāo)市場(chǎng)推銷(xiāo)、研討會(huì)推銷(xiāo)、旅游博覽會(huì)或展覽會(huì)推銷(xiāo)。）；（2）廣告宣傳（報(bào)紙、郵寄聲像制品、雜志、電視、戶外廣告媒體如霓虹燈、廣告牌、燈箱、櫥窗、廣播、包裝袋等等。）；（3）公共關(guān)系（以宣傳旅游地整體形象為主的廣告宣傳、新聞宣傳、社會(huì)交往等等）；（4）營(yíng)業(yè)推廣（邀請(qǐng)客戶、新聞媒體免費(fèi)來(lái)娛園旅游等等），向目標(biāo)市場(chǎng)的部分客戶發(fā)放優(yōu)惠券，開(kāi)展有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，開(kāi)展主題宣傳，展銷(xiāo)活動(dòng)。6.2.3促銷(xiāo)策劃促銷(xiāo)除促銷(xiāo)渠道有所區(qū)別外，促銷(xiāo)方式也因人、因地而異，無(wú)論運(yùn)用哪種方式，都必須出奇制勝，以最小的促銷(xiāo)投入取得最大的促銷(xiāo)成果，現(xiàn)建議采用以下幾種促銷(xiāo)渠道方案。1、展開(kāi)立體宣傳攻勢(shì)（1） 向社會(huì)有獎(jiǎng)?wù)骷皇變?yōu)美的“娛園”主題歌曲（2） 編輯“娛園”游覽手冊(cè)及宣傳海報(bào)；（3） 確立娛園各期促銷(xiāo)的形象主題；（4） 主打娛園“盛夏”旅游牌；2、采取“推”的促銷(xiāo)策略組建一支精干的推銷(xiāo)員隊(duì)伍，分散在目標(biāo)市場(chǎng)密集的社區(qū)進(jìn)行定期展銷(xiāo)，同時(shí)結(jié)合銷(xiāo)售量給予一定的價(jià)格優(yōu)惠，如贈(zèng)送折價(jià)券、特價(jià)包、贈(zèng)獎(jiǎng)品等。3、加大廣告宣傳力度，采取“拉”的戰(zhàn)術(shù)建議在縣部分公交車(chē)上刷上娛園秀麗的風(fēng)光，印上一句生動(dòng)易懂的宣傳語(yǔ)，顏色為海藍(lán)色，公交車(chē)來(lái)來(lái)往往于鬧市，流動(dòng)的海藍(lán)色異常地顯眼，極大地刺激久居鬧市的人們對(duì)娛園的新鮮空氣、去娛園度假娛樂(lè)的渴望。第七章 開(kāi)發(fā)效益估算7.1景區(qū)建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目地的游覽景區(qū)面積約為4平方公里，采用分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的模式，前期開(kāi)發(fā)范圍為：三個(gè)半島、一個(gè)小島、一個(gè)小區(qū)、一座山坳、一個(gè)中心湖區(qū)以及渡假區(qū)的有關(guān)接待設(shè)施。涉及的建筑項(xiàng)目包括：碼頭、停車(chē)場(chǎng)、景點(diǎn)、植被綠化、標(biāo)志性石雕、通訊設(shè)備、游步道、橋、滑索等。7.2建設(shè)成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目地?cái)M采用的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)方式為：合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，為此本項(xiàng)目的建設(shè)成本費(fèi)用是以此為依據(jù)進(jìn)行估算的。7.2.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（1）碼頭 碼頭設(shè)計(jì)為寬10米，縱深10米按不同季節(jié)水位建設(shè)成階梯式的泊岸，建設(shè)費(fèi)為4萬(wàn)元（2）通訊 1萬(wàn)元（3）停車(chē)場(chǎng) 5萬(wàn)元（4）溜索 5萬(wàn)元（5）游步道 15萬(wàn)元（6）石雕 10萬(wàn)元（7）木屋、草亭 12萬(wàn)元（8）綜合樓（迎賓園內(nèi)） 30萬(wàn)元（9）娛樂(lè)設(shè)施 24萬(wàn)元（10）景區(qū)公路（大門(mén)至堤壩）30萬(wàn)元7.2.2綠化工程費(fèi)1、植物園、花卉園 40萬(wàn)元2、壩區(qū)（修古城） 5萬(wàn)元3、山體綠化 20萬(wàn)元7.2.3管理費(fèi) 按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化工程費(fèi)的2%計(jì)，為4.22萬(wàn)元7.2.4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化工程費(fèi)的2%計(jì)，為4.22萬(wàn)元。表71 項(xiàng)目前期總投資估算匯總表項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)投資金額（萬(wàn)元）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)156綠化工程費(fèi)65 管理費(fèi)4.22不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4.22合計(jì) 229.447.3效益分析本項(xiàng)目為旅游發(fā)展的長(zhǎng)期投資，其實(shí)質(zhì)是產(chǎn)業(yè)投資，所帶來(lái)的效益有：顯性的直接旅游經(jīng)濟(jì)收益、環(huán)境效益、以及隱性的間接經(jīng)濟(jì)效益。7.3.1直接效益（1） 經(jīng)濟(jì)收益估算參照市場(chǎng)上現(xiàn)有的類(lèi)似項(xiàng)目，結(jié)合本項(xiàng)目地的特色和市場(chǎng)客源預(yù)測(cè)進(jìn)行估算，按年平均旅游人次2萬(wàn)人次計(jì)算，每人次平均門(mén)票及船費(fèi)10元計(jì)(門(mén)票510元/每人，船費(fèi)5元/每人)，則年毛收入20萬(wàn)元，扣除20%的管理費(fèi)，則年凈收益為16萬(wàn)元。外加旅游食宿、旅游購(gòu)物等收益，按每人次10元消費(fèi)水平年毛收入20萬(wàn)元。據(jù)此計(jì)算甲方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資回報(bào)期為：投資回報(bào)期為：229.4436=6年（2） 環(huán)境效益：旅游開(kāi)發(fā)的首要工作就是環(huán)境的美化、道路的建設(shè)與整治、景觀建設(shè)、山體綠化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、封山育林等，這些舉措都對(duì)旅游地的生態(tài)環(huán)境平衡起著積極的促進(jìn)作用。7.3.2間接經(jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目的間接經(jīng)濟(jì)效益主要體現(xiàn)在：非農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)升值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等。旅游開(kāi)發(fā)會(huì)加大對(duì)土地的使用量，必然帶動(dòng)本地非農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)升值，給地方經(jīng)濟(jì)注入活力，帶來(lái)收益；由于旅游產(chǎn)業(yè)的高附加值，旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)使一部分農(nóng)民棄農(nóng)從旅，旅游經(jīng)濟(jì)收益在當(dāng)?shù)氐膰?guó)民經(jīng)濟(jì)收入的比重加大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生相應(yīng)的變化；旅游是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，旅游開(kāi)發(fā)將給當(dāng)?shù)鼐用裉峁┹^多的就業(yè)機(jī)會(huì)，有大量的人充實(shí)到旅游行業(yè)中來(lái)。同時(shí)，旅游服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)也會(huì)增多，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第八章 實(shí)施步驟與保障機(jī)制8.1分期實(shí)施8.1.1項(xiàng)目分期依據(jù)對(duì)娛園庫(kù)區(qū)資源狀況，客源市場(chǎng)需求，