天津?yàn)I海浙江大廈可行性研究報(bào)告.doc

濱海浙江大廈濱海浙江大廈可行性研究報(bào)告天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司（籌備組）2007年1月54目 錄第一部分：項(xiàng)目概況1第二部分：項(xiàng)目開發(fā)可行性研究分析4一、項(xiàng)目開發(fā)背景4二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析：20三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析：32四、項(xiàng)目開發(fā)方案：46五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算：56六、風(fēng)險(xiǎn)分析：58第一部分：項(xiàng)目概況濱海浙江大廈是在天津?yàn)I海新區(qū)納入國家總體發(fā)展規(guī)劃的宏觀背景下確立的。為了更好的服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”，搭建天津?yàn)I海新區(qū)與外省市溝通，促進(jìn)相互投資、貿(mào)易和信息服務(wù)平臺(tái)，天津市人民政府決定建設(shè)天津?yàn)I海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”。濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”選址于響螺灣，并致力于將該地區(qū)建設(shè)成濱海新區(qū)中心商業(yè)商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域（摘自“天津市濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)投資指南”）?！绊懧轂成虅?wù)區(qū)”將提供優(yōu)惠條件，為兄弟省市來津設(shè)立窗口、參加濱海新區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)互利共贏。今年以來，各省市紛紛到該地區(qū)實(shí)地考察，商談投資，達(dá)成了一批合作項(xiàng)目協(xié)議。市政府從中選擇了10個(gè)條件比較成熟、帶動(dòng)效應(yīng)較好的合作項(xiàng)目進(jìn)行簽約，簽約總建筑面積達(dá)171萬平方米，總投資額119億元，“濱海浙江大廈”是10個(gè)簽約項(xiàng)目之一?！盀I海浙江大廈”座落在響螺灣商務(wù)區(qū)中心地段，成為該區(qū)域標(biāo)志性建筑。濱海浙江大廈效果圖項(xiàng)目名稱： 濱海浙江大廈項(xiàng)目開發(fā)單位：天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：占地面積1.99萬平方米，規(guī)劃建筑面積12.95萬平方米。擬建成集soho、公寓、裙樓商業(yè)于一體的建筑群。第二部分：項(xiàng)目開發(fā)可行性研究分析一、項(xiàng)目開發(fā)背景1、 京津冀聯(lián)合經(jīng)濟(jì)圈，未來中國經(jīng)濟(jì)增長“第三極”。目前我國已初步形成了以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和以北京、天津?yàn)橹行牡木┙蚣浇?jīng)濟(jì)圈。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示2005年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到182321億元。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津?yàn)I海新區(qū)，其gdp總量分別達(dá)到4926.90億元、2000億元、1600億元的成績。而長三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈，更以占全國10%多一點(diǎn)的人口創(chuàng)造了占全國35.8%的地區(qū)生產(chǎn)總值。三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈的分布圖1、1三大經(jīng)濟(jì)圈：珠三角城市群覆蓋的空間地域范圍包括廣州、深圳兩個(gè)副省級(jí)城市，珠海、佛山、江門、東莞、中山5個(gè)地級(jí)市和肇慶、惠州等縣級(jí)市。其土地面積為2.2萬平方公里，占國土總面積的0.23%；人口為2625萬人，占全國的2.04%。長三角城市群的空間地域范圍涉及兩省一市，包括1個(gè)直轄市：上海；3個(gè)副省級(jí)市：南京、杭州、寧波；11個(gè)地級(jí)市：江蘇省的蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州、泰州和浙江省的湖州、嘉興、紹興、舟山，共15個(gè)城市。土地面積10萬平方公里，占全國總面積的1%；人口7570萬，占全國人口總數(shù)的5.9%。京津冀城市群的空間地域范圍涉及兩市一省，包括北京、天津兩個(gè)直轄市和河北省的唐山、保定、廊坊3個(gè)地級(jí)市，以及秦皇島、張家口、承德、滄州等縣級(jí)市。土地面積3.26萬平方公里，占全國的0.34%；人口2762萬，占全國的2.15%。表一：三大經(jīng)濟(jì)帶基本情況比較：區(qū) 域土地面積人 口絕對(duì)值（萬平方公里）占全國比重（%）絕對(duì)值（萬人）占全國比重（%）長三角10.0241.04130005.89珠三角2.2050.2345472.04京津唐3.2590.3463712.15合計(jì)15.4881.612380010.08全國960100130000100表二：三大經(jīng)濟(jì)帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況比較： 單位：億年份項(xiàng)目2003年gdp 增長率2004年gdp 增長率2005年gdp 增長率占全國比重人均gdp珠三角11586 15.613394 13.218116 16.99.2%39842長三角25738 11.828775 13.633859 13.417.2%26045京津冀14596 10.816202 1118337 13.29.3%28728摘自國家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表三：2005年三大經(jīng)濟(jì)帶橫向比較： 項(xiàng)目全國長三角珠三角京津冀gdp182321338591811618337總?cè)丝?3億1300045476371人均gdp14024260453984228782進(jìn)出口總額14000億5024億4110億1925億外商直接投資620億263億115億159億表四：主要區(qū)域拉動(dòng)力比較： 項(xiàng)目長三角珠三角京津冀總量 浦東 總量 深圳 總量 濱海新區(qū)gdp 33859 2100 18116 49269 18337 1610總?cè)丝?13000 185萬 4547 800萬 6371 140萬人均gdp 26045 113500 39842 60500 28728 116200進(jìn)出口總額 5024 1900 4110 18286 1925 500外商直接投資 263 3111 115 2969159 2531備注：表中g(shù)dp、人均gdp單位為億元人民幣； 進(jìn)出口、外商投資為億美圓。以表三數(shù)據(jù)，對(duì)三大都市圈所屬的行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)基本狀況進(jìn)行比較：（1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平 從gdp水平看，長三角區(qū)域的江浙滬為最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均gdp看，江浙滬人均gdp為全國水平的1.85倍，廣東2.84倍，京津冀為2.05倍，排序相反。 （2）開放度 在進(jìn)出口總額方面，長三角最高，占全國進(jìn)出口總額的37.31，珠三角為4110億美元，占全國總量的29.35，而京津冀僅為1925億美元，占13.75。外商直接投資方面，江浙滬為263億美元，占全國實(shí)際吸收外資總量的42.4，廣東115億美元，占18.5，而京津冀為159億美元，占25.6。總體分析，長三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 根據(jù)以上對(duì)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基本情況的分析，我們主要的判斷為： （1）長三角無疑為全國經(jīng)濟(jì)社會(huì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，不但人均gdp全國第一，而且開放度、創(chuàng)新能力也是名列前茅，表明這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，基礎(chǔ)扎實(shí)，發(fā)展?jié)摿π酆瘛?（2）珠三角的突出優(yōu)勢(shì)是其開放度相當(dāng)高，特別是其外向型特征明顯。進(jìn)出口總額接近江浙滬二省一市，能力超強(qiáng)。 （3）京津冀的各項(xiàng)指標(biāo)在三大都市圈中是較弱的，特別是這一區(qū)域的外向型和開放度方面的指標(biāo)，與其他兩個(gè)都市圈之間的差距明顯。這些指標(biāo)可以表明京津冀區(qū)域內(nèi)地區(qū)間的發(fā)展差距大，地區(qū)間協(xié)作聯(lián)系在2005年以前也是比較松懈的，京津冀并沒有明顯地體現(xiàn)出區(qū)域整體性運(yùn)作、協(xié)作聯(lián)系的特征。 但是，無法忽視的是，長三角和珠三角除了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚外，關(guān)鍵點(diǎn)是以浦東和深圳為代表的經(jīng)濟(jì)特區(qū)拉動(dòng)作用明顯，特別是深圳，gdp占珠三角的總量27%，浦東僅僅185萬人口，gdp占長三角的6.2%。同時(shí)，天津?yàn)I海新區(qū)在這方面也同樣表現(xiàn)出突出的優(yōu)勢(shì)，人均gdp在2005年首次超過浦東，占京津冀經(jīng)濟(jì)圈總量的8.7%,體現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。正如浦東對(duì)應(yīng)長三角、深圳對(duì)應(yīng)珠三角，一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的形成和發(fā)展離不開強(qiáng)大的拉動(dòng)力，而深圳和浦東兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的確立，成為上述兩大經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的引擎。當(dāng)黨的十一屆五中全會(huì)將“加快天津?yàn)I海新區(qū)的改革開發(fā)納入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略”中，天津?yàn)I海新區(qū)成為中國第三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈京津冀經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展引擎。2、 濱海新區(qū)投資比較分析：21天津?yàn)I海新區(qū)的基本情況： 天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，是1994年天津市委、市政府積極落實(shí)黨中央、國務(wù)院改革開放的戰(zhàn)略部署，從服務(wù)環(huán)渤海及我國北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，結(jié)合天津?qū)嶋H做出的一項(xiàng)跨世紀(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略決策。經(jīng)過全市上下十幾年的奮斗，天津迎來了重大歷史性機(jī)遇。黨的十六屆五中全會(huì)和十屆全國人大四次會(huì)議通過的國家“十一五”規(guī)劃建議和綱要，明確指出要“推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)開放”，將濱海新區(qū)納入全國總體發(fā)展戰(zhàn)略布局。國務(wù)院下發(fā)了國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見（國發(fā)200620號(hào)），市委召開了八屆八次全會(huì)，對(duì)推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放做出全面部署，標(biāo)志著天津?yàn)I海新區(qū)作為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)正式進(jìn)入了實(shí)施階段。 天津?yàn)I海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口140萬。 經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，濱海新區(qū)取得顯著成績。生產(chǎn)總值由1993年的112億元增長到2005年的1608.63億元，年均遞增20.6%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到1.42萬美元。財(cái)政收入由23.6億元增長到317.2億元，增長12.4倍。外貿(mào)出口由5億美元增長到185億美元，增長36倍。累計(jì)實(shí)際利用外資159億美元，世界500強(qiáng)中70多家跨國公司在新區(qū)投資了152家企業(yè)，濱海新區(qū)已成為外商在中國投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。 今年一季度，新區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值412.25億元，增長20.4%；完成工業(yè)總產(chǎn)值1130.41億元，同比增長35.2%；實(shí)現(xiàn)合同外資15.98億美元，同比增長25.5%；實(shí)際利用外資9.28億美元，同比增長44.6%；外貿(mào)出口達(dá)到50.16億美元，同比增長43.1%；完成固定資產(chǎn)投資138.37億元，同比增長27.6%，實(shí)現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃第一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高起步。22、天津?yàn)I海新區(qū)的功能定位：在2006年5月26日，國務(wù)院下發(fā)的“國務(wù)院推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見”中，將天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行如下功能定位：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國北方對(duì)外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放，是在新世紀(jì)新階段，中共中央、國務(wù)院從中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局出發(fā)做出的重要戰(zhàn)略部署。天津?yàn)I海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積2270平方公里。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，天津?yàn)I海新區(qū)已經(jīng)具備了進(jìn)一步加快發(fā)展的條件和基礎(chǔ)。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放，有利于提升京津冀及環(huán)渤海地區(qū)的國際競(jìng)爭力，有利于實(shí)施全國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展總體戰(zhàn)略，有利于探索新時(shí)期區(qū)域發(fā)展的新模式。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放的主要任務(wù)是：以建立綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)為契機(jī)，探索新的區(qū)域發(fā)展模式，為全國發(fā)展改革提供經(jīng)驗(yàn)和示范。走新型工業(yè)化道路，把增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力作為中心環(huán)節(jié)，進(jìn)一步完善研發(fā)轉(zhuǎn)化體系，提升整體技術(shù)水平和綜合競(jìng)爭力。充分發(fā)揮區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)等綜合優(yōu)勢(shì)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力提高綜合競(jìng)爭力和區(qū)域服務(wù)能力，提高對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。國務(wù)院明確了天津?yàn)I海新區(qū)成為“國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，使天津?yàn)I海新區(qū)成為繼深圳和浦東后中國第三個(gè)“國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，并給予了一系列的政策支持。包括：鼓勵(lì)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行金融改革和創(chuàng)新。在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試。本著科學(xué)、審慎、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，可在產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資、金融業(yè)綜合經(jīng)營、多種所有制金融企業(yè)、外匯管理政策、離岸金融業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行改革試驗(yàn)。支持天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行土地管理改革。在有利于土地節(jié)約利用和提高土地利用效率的前提下，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新土地管理方式，加大土地管理改革力度。開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)及土地收益分配、增強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)調(diào)控能力等方面的改革試驗(yàn)。推動(dòng)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)大開放，設(shè)立天津東疆保稅港區(qū)。為適應(yīng)天津建設(shè)北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心的需要，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、創(chuàng)新體制、分步實(shí)施的原則，借鑒國際通行做法，在天津港東疆港區(qū)設(shè)立保稅港區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展國際中轉(zhuǎn)、國際配送、國際采購、國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等業(yè)務(wù)，積極探索海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域管理制度的創(chuàng)新，以點(diǎn)帶面，推進(jìn)區(qū)域整合。給予天津?yàn)I海新區(qū)一定的財(cái)政稅收政策扶持。對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)所轄規(guī)定范圍內(nèi)、符合條件的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；比照東北等老工業(yè)基地的所得稅優(yōu)惠政策，對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)的內(nèi)資企業(yè)予以提高計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠，對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)予以加速折舊的優(yōu)惠；中央財(cái)政在維持現(xiàn)行財(cái)政體制的基礎(chǔ)上，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)予以專項(xiàng)補(bǔ)助。（摘自：國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見）這是繼2005年6月，國務(wù)院給予上海浦東新區(qū)“國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”政策后，又一個(gè)國家級(jí)改革試驗(yàn)區(qū)，標(biāo)志著天津?yàn)I海新區(qū)突破了地區(qū)概念，成為中國對(duì)外開發(fā)的窗口。3、 濱海新區(qū)與浦東經(jīng)濟(jì)特區(qū)的比較：3、1今年15月兩地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較：濱海新區(qū)與浦東新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比指 標(biāo) 名 稱計(jì)量濱海新區(qū)浦東新區(qū)單位絕對(duì)值絕對(duì)值1.地區(qū)生產(chǎn)總值億元764.0620.5- 第一產(chǎn)業(yè)億元1.430.8- 第二產(chǎn)業(yè)億元537.5725.4- 第三產(chǎn)業(yè)億元225.0610.1-2.全部工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）億元2017.0738.51838.7718.43.固定資產(chǎn)投資億元273.5833.8248.834.7 第一產(chǎn)業(yè)億元0.48-40.0- 第二產(chǎn)業(yè)億元183.0741.844.58-15.6 第三產(chǎn)業(yè)億元90.0320.7204.2510.54.社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元80.8014.2163.0612.85.出口總值億美元81.9328.5169.7816.16.直接利用外資合同數(shù)個(gè)212-2.8647-4.1 直接利用外資合同金額億美元25.3819.022.7211.0 實(shí)際直接利用外資金額億美元14.0833.318.0841.97.國內(nèi)招商實(shí)際合同數(shù)(個(gè))個(gè)316-34213.68.區(qū)縣級(jí)財(cái)政收入億元44.2720.182.655.5 區(qū)縣財(cái)政支出億元36.1912.172.49-0.7經(jīng)表中對(duì)比分析可以看出：天津?yàn)I海新區(qū)具備極強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。按照現(xiàn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)的工業(yè)總產(chǎn)值1-5月累計(jì)數(shù)和固定資產(chǎn)投資總額上濱海新區(qū)已經(jīng)超過浦東新區(qū)，但在投資結(jié)構(gòu)發(fā)展方面，濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)投資占總投資的68%，而第三產(chǎn)業(yè)占30%。另第二產(chǎn)業(yè)投資增速明顯高于第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)投資比重過大。（后面就此方面進(jìn)行詳細(xì)闡述）而社會(huì)消費(fèi)總額僅為浦東新區(qū)的一半，表明新區(qū)城市功能尚不完善，還有較大的潛力可以挖掘。3、2兩地比較優(yōu)勢(shì)分析：濱海新區(qū)上升為國家戰(zhàn)略后，將和深圳、浦東的地位同等重要，但濱海新區(qū)本身具有相當(dāng)?shù)南鄬?duì)優(yōu)勢(shì)，且其的發(fā)展模式和深圳、浦東也不一樣。區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可替代 濱海新區(qū)位于我國華北、西北和東北三大區(qū)域的結(jié)合部，地處環(huán)渤海地區(qū)的中樞部位、東北亞中心，京津和環(huán)渤海灣城市帶的交匯點(diǎn)，擁有153公里的海岸線，是我國北方地區(qū)進(jìn)入東北亞、走向太洋的重要門戶和對(duì)外通道，也是連接我國內(nèi)陸與中亞、西亞和歐洲的亞歐大陸橋的東起點(diǎn)，擁有“三北”遼闊的輻射空間。濱海新區(qū)的開發(fā)和開放，將有效地帶動(dòng)整個(gè)天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使之成為環(huán)渤海地區(qū)的一顆明星，并在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中發(fā)揮獨(dú)特的重要作用。土地等自然資源豐富、勞動(dòng)動(dòng)力資源充足 自然資源對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等都具有重要的影響作用。豐富低廉的自然資源稟賦為經(jīng)濟(jì)高速增長提供了基礎(chǔ)。濱海新區(qū)腹地廣闊，自然資源豐富，擁有大量的荒地、灘涂、鹽田和石油、天然氣、原鹽、地?zé)帷⒑Ｑ筚Y源等，如表1、表2。土地、石油、地?zé)岷秃Ｑ筚Y源等為新區(qū)形成以現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了有力的資源保障。其中豐富的待開發(fā)的土地資源更是為新區(qū)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的空間。濱海新區(qū)總面積相當(dāng)于浦東的四倍多，且其中有1214平方公里鹽堿荒地，僅這一塊就相當(dāng)于浦東新區(qū)整個(gè)面積的兩倍多，有相當(dāng)一部分是不適宜耕種的重度鹽堿地，可作為生態(tài)和建設(shè)用地的空間很大，這在國內(nèi)外大中城市是不多見的。還有大面積的濕地自然保護(hù)區(qū)和平原水庫，生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)較好。此外，濱海新區(qū)常住人口達(dá)107萬，通過新區(qū)開發(fā)和相關(guān)政策吸引了相當(dāng)大量的外地人口，濱海新區(qū)勞動(dòng)動(dòng)力資源充足。 功能聚集優(yōu)勢(shì)濱海新區(qū)具有集港口、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、出口加工區(qū)和保稅區(qū)于一體的功能聚集優(yōu)勢(shì)。天津港是中國北方最大的國際貿(mào)易港口，貨物吞吐量位居世界十強(qiáng)。與世界170多個(gè)國家和地區(qū)的300多個(gè)港口有貿(mào)易往來。2005年貨物吞吐量完成2.41億噸，集裝箱運(yùn)量480萬標(biāo)箱。天津港的進(jìn)出口貨物70%以上來自北京、河北、山西、內(nèi)蒙古等省市，集裝箱運(yùn)量60%以上來自“三北”地區(qū)。2005年，天津口岸進(jìn)出口貨值819.3億美元，其中55%來自北京、河北和西北地區(qū)。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年來一直在全國各開發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。天津港保稅區(qū)已成為服務(wù)華北、西北地區(qū)和北方最大的保稅通道，進(jìn)出區(qū)貨物總值中60%以上是外省市創(chuàng)造的。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位主要是致力于發(fā)展制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。就整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀而言，濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二、三、一型，1994-2004年第二產(chǎn)業(yè)增速在絕大多數(shù)年份中均高于第一和第三產(chǎn)業(yè)，2004年，第二產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值達(dá)69.8%，凸現(xiàn)新區(qū)在第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。從三地比較來看，如圖1、2，濱海新區(qū)和深圳均表現(xiàn)為比較明顯的工業(yè)化主導(dǎo)模式，其中濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)所占比重最高、增速也是最大的，盡管第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度正在逐步接近第二產(chǎn)業(yè)，但總規(guī)模依然偏小，比重偏低；無論是從比重還是增速看，浦東新區(qū)已經(jīng)初步表現(xiàn)出工業(yè)與服務(wù)業(yè)雙主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式了，其中第三產(chǎn)業(yè)比重已經(jīng)達(dá)到46.95%。因此，從產(chǎn)業(yè)升級(jí)的角度看，浦東的產(chǎn)業(yè)更為先進(jìn)，濱海新區(qū)目前仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主。 具體的行業(yè)比較，在功能聚集優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)下和政府積極推動(dòng)下，濱海新區(qū)已經(jīng)形成了優(yōu)勢(shì)比較突出的電子信息、石油開采及加工、海洋化工、現(xiàn)代冶金、汽車及裝備制造、食品加工和生物制藥等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具備了比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。這些產(chǎn)業(yè)科技含量高，產(chǎn)業(yè)鏈長，輻射功能強(qiáng)。目前，已經(jīng)成為我國重要的大型石化基地、冶金基地，it制造業(yè)居全國前列，石油套管產(chǎn)量躋身世界四強(qiáng)。全國1000多家企業(yè)為新區(qū)的產(chǎn)品配套。三地比較則表明，制造業(yè)是濱海新區(qū)、浦東、深圳三地的主導(dǎo)行業(yè)，深圳側(cè)重于機(jī)械和化工；濱海新區(qū)和浦東同樣側(cè)重于電子信息、冶金、生物制藥、汽車等行業(yè)，浦東在產(chǎn)業(yè)上已經(jīng)形成規(guī)模和在成套設(shè)備方面也具有優(yōu)勢(shì)，濱海新區(qū)制造業(yè)雖已具備一定基礎(chǔ)，但總體構(gòu)成單薄，尚有很大的發(fā)展空間。 綜合改革模式比較：圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革消除基本制度障礙濱海新區(qū)成為全國繼上海浦東之后第二個(gè)綜合配套改革試點(diǎn)，其作為區(qū)域中心的地位大大提升。然而，由于濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展尚處于初期階段，當(dāng)前其綜合改革特點(diǎn)是仍然消除基本制度障礙、圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革。同時(shí)，上海浦東新區(qū)已經(jīng)開始突出綜合配套改革，在確立改革方案和工作機(jī)制方面已經(jīng)先行一步。深圳則強(qiáng)調(diào)完善改革的工作機(jī)制，對(duì)改革機(jī)構(gòu)本身進(jìn)行改革。濱海新區(qū)全局性的改革剛剛由開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)不足40平方公里的范圍擴(kuò)展到新區(qū)全境，尚缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累。同時(shí),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展還處于制造業(yè)擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，所面臨的困難和要解決的問題都是圍繞著制造業(yè)的發(fā)展和提升而出現(xiàn)的。因此，濱海新區(qū)的改革還處在消除基本制度障礙的基礎(chǔ)性改革階段。在這種背景下，天津?yàn)I海新區(qū)的改革將圍繞著創(chuàng)建全國規(guī)模最大、水平最高的現(xiàn)代化制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地來進(jìn)行。改革具體措施包括：創(chuàng)建全國一流的科技研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、建立土地整理儲(chǔ)備制度、探索建立功能區(qū)帶動(dòng)行政區(qū)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)機(jī)制、創(chuàng)建開放程度最高的東疆保稅港、建立并充分發(fā)揮“產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”的作用等。由此可以預(yù)見較之于上海浦東、深圳，濱海新區(qū)在當(dāng)前及今后一段時(shí)間里發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)上具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式比較：活力強(qiáng)、發(fā)展空間大與上海浦東、深圳開發(fā)開放之初相比，濱海新區(qū)的開發(fā)發(fā)展，是在科學(xué)發(fā)展觀及“五個(gè)統(tǒng)籌”重要思想指導(dǎo)下，以市場(chǎng)推動(dòng)為主，相關(guān)優(yōu)惠政策支持為輔的開發(fā)發(fā)展，而不是主要依靠政府直接給予較多資金投入。此外，濱海新區(qū)的開發(fā)發(fā)展所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也大不一樣，當(dāng)前我國加入世貿(mào)組織的過渡期即將結(jié)束，將迎來真正意義上的全面開放，國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐明顯放緩，新區(qū)持續(xù)健康的發(fā)展唯有依靠提高自主創(chuàng)新能力、提高科技與技術(shù)水平。與上海浦東、深圳相比，目前濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小。此外，與浦東、深圳相比，濱海新區(qū)國際化程度相對(duì)也較低，從進(jìn)出口貿(mào)易總值來看，雖然濱海新區(qū)近年增長很快，但是總量遠(yuǎn)比如浦東和深圳。如2004年浦東深圳進(jìn)口總值分別為323.78億美元和778.46億美元，而濱海新區(qū)則只有136.99億美元。 但正因?yàn)槭且允袌?chǎng)推動(dòng)、技術(shù)創(chuàng)新為主要?jiǎng)恿?，濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展才顯得更具有持續(xù)性和活力；同時(shí)正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)規(guī)模相對(duì)于豐富的自然資源尚小、國際化程度尚低，濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展才顯現(xiàn)出巨大的潛在發(fā)展空間。近十年來，濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出了勃勃生機(jī)，生產(chǎn)總值由1993年的112億元增長到2005年的1608.63億元，年均遞增20.6%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到1.42萬美元。財(cái)政收入由23.6億元增長到248.4億元，增長9.5倍。外貿(mào)出口由5億美元增長到185億美元，增長36倍。累計(jì)實(shí)際利用外資159億美元，世界500強(qiáng)中有70多家企業(yè)在新區(qū)投資，已成為外商在中國投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的迅速崛起，引發(fā)了新一輪外商投資濱海新區(qū)的熱潮，使濱海新區(qū)的發(fā)展更為迅猛，經(jīng)濟(jì)活力已經(jīng)超越浦東及深圳。2000年來濱海新區(qū)增長速度始終快于浦東和深圳， 2004年濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長分別超出浦東和深圳3.7和2.7個(gè)百分點(diǎn)。80年代深圳開發(fā)帶動(dòng)珠三角，90年代浦東開發(fā)帶動(dòng)長三角，新世紀(jì)初期，黨中央、國務(wù)院把規(guī)劃和建設(shè)好天津?yàn)I海新區(qū)作為國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，為其發(fā)展創(chuàng)造了重大歷史機(jī)遇。濱海新區(qū)必將成為中國經(jīng)濟(jì)的“第三增長極”，帶動(dòng)環(huán)渤海地區(qū)成為中國21世紀(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析：本章旨在通過對(duì)濱海新區(qū)總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、交通以及項(xiàng)目基地的定位和政策分析，提出在濱海新區(qū)核心區(qū)域響螺灣區(qū)域建設(shè)寫字樓和酒店公寓的可行性進(jìn)行論證。1、 濱海新區(qū)總體規(guī)劃：11、 空間布局：一軸:沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”一帶: 沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”三個(gè)城區(qū)：在軸和帶的t型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城八個(gè)功能區(qū)：先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱海化工區(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)（規(guī)劃）。12、 功能定位：天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展定位是：依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射“三北”，面向東北亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。經(jīng)過15年左右的努力，把濱海新區(qū)建設(shè)成為具有國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的技術(shù)和管理水平，具有較強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；建設(shè)成為服務(wù)輻射能力強(qiáng)、運(yùn)轉(zhuǎn)效率高的北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心；建設(shè)成為特色鮮明、風(fēng)景宜人的國際旅游目的地；建設(shè)成為具有綜合競(jìng)爭力和世界影響力，服務(wù)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革創(chuàng)新先行區(qū)；建設(shè)成為以人為本、要素集聚、生態(tài)良好的最適宜創(chuàng)業(yè)和人居的現(xiàn)代化海濱新城。到2020年，新區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到10000億元，年均遞增13.5%，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到24000億元以上，口岸進(jìn)出口總值達(dá)到5000億美元以上。按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè)7大功能區(qū)。其中重點(diǎn)發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的103平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生物、納米新材料研發(fā)和制造的25平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的80平方公里的濱?；^(qū)；50平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)；天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū)的100平方公里的海港物流區(qū)；集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的102平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)；75平方公里、海岸線長14公里的海濱休閑旅游區(qū)。2、 濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)規(guī)劃：塘沽區(qū)將按照建設(shè)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，在塘沽中心城區(qū)50平方公里范圍內(nèi)，將重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)響螺灣、于家堡、天堿解放路、新港船廠、藍(lán)鯨島、東西沽等地區(qū)大力發(fā)展金融保險(xiǎn)、商務(wù)商貿(mào)、中介咨詢、會(huì)展旅游、休閑娛樂、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成濱海新區(qū)的金融中心、國際貿(mào)易中心、信息服務(wù)中心、國際性文化娛樂中心和高品質(zhì)的生態(tài)居住中心。3、 響螺灣商務(wù)區(qū)：塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，位于塘沽區(qū)海河南岸，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃總面積為1.71平方公里，規(guī)劃人口為1萬人。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國際化綜合商務(wù)區(qū)。 商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)30座20層以上的高層寫字樓，投資方鎖定為中央相關(guān)部委和全國各省市自治區(qū)，這樣氣勢(shì)恢宏的各省市駐外機(jī)構(gòu)總部級(jí)的基地，在國內(nèi)也是首屈一指，將大大提高濱海新區(qū)的城市載體功能。目前響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括建設(shè)全長8.9公里的9條道路，完成響螺灣商務(wù)區(qū)一期面積1.71平方公里的道路和排水工程建設(shè)。預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于今年11月中旬竣工。隨著濱海新區(qū)重大項(xiàng)目的紛紛啟動(dòng)，與之相配套的交通項(xiàng)目也將陸續(xù)啟動(dòng)。4、 進(jìn)駐企業(yè)的特殊政策：1）、所得稅：企業(yè)自盈利年度起，前5年按實(shí)際繳納的塘沽區(qū)留成部分給予財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)，后5年按實(shí)際繳納的塘沽區(qū)留成部分的50%給予財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)。2）、營業(yè)稅：自企業(yè)繳納營業(yè)稅之日起，繳納額的塘沽區(qū)留成部分，5年內(nèi)給予50%的財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)，第六年至第九年獎(jiǎng)勵(lì)比例每年遞減10%。3）、企業(yè)在工商、稅務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、人防、市政、市容、園林等審批事項(xiàng)環(huán)節(jié)中享有特別優(yōu)惠。4）、兄弟省市政府部門、機(jī)構(gòu)和企業(yè)高層管理人員的子女入托、學(xué)等有關(guān)教育方面享有特別優(yōu)惠。5）、在投資、報(bào)件、注冊(cè)登記手續(xù)方面，由“響螺灣商務(wù)區(qū)”投資項(xiàng)目服務(wù)辦公室提供統(tǒng)一的代理、代辦手續(xù)。5、 交通路網(wǎng)分析：51、濱海新區(qū)大交通路網(wǎng)分析：511、高速公路海濱大道唐津高速津汕高速國道112高速京津塘高速津晉高速穿港高速京津高速響螺灣商務(wù)區(qū)“五橫三縱”的高速公路網(wǎng)絡(luò)?！拔鍣M”：國道112高速； 連接天津到北京的京津高速（第二高速） 北京天津塘沽的“京津塘高速” 連接天津到山西的津晉高速 連接天津到大港的穿港高速。“三縱”：連接天津到河北唐山的津唐高速； 連接天津到汕頭的津汕高速； 新建穿越整個(gè)濱海新區(qū)的海濱大道。512、軌道交通：黃萬鐵路李港鐵路北環(huán)鐵路東南環(huán)線鐵路京山鐵路津港輕軌津沽輕軌津漢輕軌濱海輕軌津?yàn)I輕軌京山鐵路響螺灣商務(wù)區(qū)濱海新區(qū)與中心城區(qū)的軌道交通基本為高架輕軌，包括：正在運(yùn)行的津儐輕軌，2007年連通濱海新區(qū)天津站；連接天津到漢沽的津漢輕軌；連接天津到大港的津港輕軌；連接天津到塘沽的津沽輕軌；連接塘沽漢沽大港的濱海輕軌。52、項(xiàng)目地周邊交通分析：響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃總面積為1.71平方公里，規(guī)劃人口為1萬人。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國際化綜合商務(wù)區(qū)。目前，中鋼集團(tuán)、浙江商會(huì)、深圳和利豐投資公司等10個(gè)單位，已正式簽訂投資協(xié)議。響螺灣商務(wù)區(qū)地理位置優(yōu)越，距離開發(fā)區(qū)7公里，距離保稅區(qū)10公里，目前塘沽區(qū)正著手解決海河兩岸的交通問題。“十一五”期間，塘沽區(qū)計(jì)劃在海門大橋和海河大橋之間規(guī)劃包括跨海河開啟橋在內(nèi)的9條過河通道，全面連通海河南北兩岸。規(guī)劃中的9條過河通道包括8座開啟式橋梁及一條跨海河隧道，將全面連通規(guī)劃中位于海河北岸的于家堡中心商務(wù)區(qū)、海河南岸的響螺灣地區(qū)、位于大沽地區(qū)的新城鎮(zhèn)衛(wèi)星城。目前，響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括建設(shè)全長8.9公里的9條道路，完成響螺灣商務(wù)區(qū)一期面積1.71平方公里的道路和排水工程建設(shè)。預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于今年11月中旬竣工。三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析：浙江大廈由三部分組成：寫字樓、酒店公寓和裙樓底商。由于裙樓底商為大廈配套項(xiàng)目，在本章中將著重分析天津和濱海新區(qū)的寫字樓和酒店公寓的市場(chǎng)需求情況。1、 天津市寫字樓市場(chǎng)分析：截止到2004年，天津市寫字樓總供應(yīng)量約為122萬平米，集中在三大商圈，即小白樓、南京路和友誼路。三大商務(wù)區(qū)寫字樓供應(yīng)量比例為：其中：小白樓占38%，南京路占30%，友誼路占32%。2005年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)新增項(xiàng)目9個(gè)，總建筑面積為43. 8萬平方米。而同期的天津?qū)懽謽菍?shí)際成交面積總為22萬平方米，同比2004年上漲15%，其中租賃型寫字樓成交面積為5.4萬平方米，銷售型寫字樓成交面積為16.6萬平方米。進(jìn)入2006年以來，預(yù)計(jì)天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將新增進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目有12個(gè)，總建筑面積約為39萬平方米。預(yù)計(jì)2006年天津?qū)懽謽强偝山幻娣e將為約24萬平方米，同比2005年上漲9%，其中租賃型寫字樓成交面積將為約6萬平方米，銷售型寫字樓成交面積將為約18萬平方米。2、 天津市區(qū)寫字樓售價(jià)和租金分析：天津市寫字樓租金、售價(jià)水平一覽表：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址類別面積售價(jià)（元/平方米）租價(jià)創(chuàng)展大廈河西區(qū)南京路10號(hào)726層寫字樓7090平米陽面9000陰面8100，每加一層+50元只售不租2729層公寓/待定只售不租友誼大廈河西區(qū)友誼路與黑牛城道交口寫字樓130300平米8800起價(jià)，如貸款收付40%，十年還清300平米以上可租，2.8元/平米/天（含物業(yè)，水電另付）付三押二金皇大廈河西區(qū)南京路20號(hào)寫字樓100300平米只租不賣3.6元/平米/天電費(fèi)另算0.92元/度付一押三大安大廈河西區(qū) 友誼路41號(hào)寫字樓55383平米六樓起價(jià)10000每層加50100元3元/平米/天付三押一泰達(dá)大廈河西區(qū)解放南路256號(hào)/浦口道10號(hào)寫字樓73380平米只租不賣2.8元/平米/天（含物業(yè)）電費(fèi)另付0.9元/度付一押一圖書大廈河西區(qū)小白樓寫字樓/只租不賣2.1元/平米/天（含物業(yè)）電費(fèi)另付付三押一廣銀大廈河西區(qū)紹興道丁家橋?qū)懽謽?起價(jià):7300元/平方米2元/平米/天，不含水電物業(yè)，季度付款國際大廈南京路寫字樓/只租不售8元/平米/天恒華河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口商務(wù)公寓1509000元/平米2元/平米/天物業(yè)費(fèi)3元/平米/月 空調(diào)單收0.48元/度付三押二恒華帝豪河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口vip商務(wù)寫字樓150以上980010300元/平米2.5元/平米/天 物業(yè)費(fèi)6.5元/平米/月今晚報(bào)大廈南開區(qū)南京路358號(hào)寫字樓只租不售4元/平米/天（含物業(yè)費(fèi)）電費(fèi)另收國華大廈河西區(qū)大沽南路857號(hào)寫字樓9層起價(jià)8600元/平米，均價(jià)9000元/平米，物業(yè)費(fèi)4.9元/平米/月 空調(diào)單收費(fèi)0.9元/度2.5元/平米/天（含物業(yè)費(fèi)）河川大廈和平區(qū)南京路公寓100180 100至2003500元/月5000元/月寫字樓最小2002元/平米/天（含物業(yè)）遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)1號(hào)酒店式公寓120170只租不賣3.2元/平米/天（含物業(yè)）付一押三麗晶國際商務(wù)大廈河西區(qū)圍堤道53號(hào)增號(hào)寫字樓物業(yè)費(fèi)18元/平米/月未定從上述表格中可以分析：在銷售型寫字樓中，市區(qū)價(jià)格普遍較高，起價(jià)一般在8000元/平米以上，平均價(jià)格在8500-10000元/平米。在出租型寫字樓中，由于各種寫字樓存在著硬件投入和地段商務(wù)氛圍的差異，差價(jià)較大。頂級(jí)寫字樓仍屬國際大廈，租金在9元/天。其他寫字樓的租金區(qū)間一般為2-5元之間。甲級(jí)寫字樓在3-4元之間。3、 天津市區(qū)寫字樓租戶分析：主要的租賃商的企業(yè)所屬的行業(yè)是：金融業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)，制造業(yè)和貿(mào)易物流業(yè)。承租商的特別關(guān)注的區(qū)域是很集中的。大多數(shù)跨國企業(yè)選擇國際商場(chǎng)和津匯廣場(chǎng)。有很少一部分選擇小白樓附近的地方。小到中型的寫字樓目前很流行。63.%的承租的面積在300平方米以下。有些小型的企業(yè)選擇在酒店和高檔的公寓辦公。大面積的租用寫字樓（超過1000平方米）的很少。保險(xiǎn)和貿(mào)易公司是租用大面積寫字樓的主要客戶。歐美企業(yè)，具有很強(qiáng)的租金支付能力，他們一般選擇等級(jí)較高的寫字樓辦公。國內(nèi)租用a級(jí)寫字樓的只限于金融業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)和物流貿(mào)易類行業(yè)。國內(nèi)企業(yè)對(duì)于a級(jí)辦公樓的需求在逐年的增加。房地產(chǎn)行業(yè)和專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓的需求也在增加。天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在吸引越來越多的海外和國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商，同時(shí)專業(yè)的咨詢公司也在擴(kuò)大在中國的業(yè)務(wù)，這樣會(huì)帶動(dòng)天津金融和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。4、 濱海新區(qū)寫字樓市場(chǎng)綜合分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址類別面積售價(jià)（元/平方米）租價(jià)開發(fā)區(qū)濱海金融街第三大街濱海金融街寫字樓/高層9000多低層8000多高層3元多/平方米/天低層2元多/平方米/天豪威大廈第三大街/1.5元/平方米/天華輝大廈第二大街寫字樓/075元/天/平米天保金海岸開發(fā)區(qū)第三大街太湖路寫字樓/均價(jià)：6000還未開盤占地面積：100萬平米，建筑面積160萬平米瑞豐大廈開發(fā)區(qū)第二大街寫字樓200300/2.7元/平米/月第四杰座泰達(dá)大街與黃海路交口洋房式寫字樓147289起價(jià)：6580元/平方米均價(jià)：7000元/平方米只賣不租銀座大廈第二大街寫字樓430120002.5元/平米/月從上表中可以看出，濱海新區(qū)的寫字樓實(shí)際供應(yīng)量不大，整體銷售和出租情況良好，基本銷售價(jià)格水平在700012000元/平米，與市區(qū)價(jià)格相差不大。從租金水平看，一般甲級(jí)寫字樓的租金水平維持在2.53元/平米.天。與市區(qū)一般寫字樓水平相差不大。但是，濱海新區(qū)目前的宏觀背景已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，用歷史的眼光來評(píng)判未來的發(fā)展是沒有依據(jù)的，預(yù)測(cè)未來濱海新區(qū)寫字樓市場(chǎng)的走勢(shì)必須參照浦東新區(qū)的寫字樓發(fā)展?fàn)顩r，為項(xiàng)目制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。5、 上海寫字樓比較分析：51、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：上海市近5年保持12%的經(jīng)濟(jì)增長。浦東新區(qū)則保持20%以上的經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭，這一點(diǎn)與天津和天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展是一樣的。52、外商直接投資：隨著長三角經(jīng)濟(jì)圈的崛起和浦東新區(qū)開發(fā)開放步伐的加快，上海吸引了大量的外資進(jìn)入。2001年至2005年，平均每年外資投入量保持在110億美圓左右，波動(dòng)不大。表明上海長期為外商投資看好，預(yù)示天津和天津?yàn)I海新區(qū)也將保持這樣的發(fā)展趨勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，外商投資長期保持較高水平的基礎(chǔ)上，上海的寫字樓市場(chǎng)近幾年以來供不應(yīng)求。53、上海和浦東寫字樓市場(chǎng)分析：531、上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量、吸納量和空置率1999年以來，上海一直保持著吸納量高于投放量的趨勢(shì)，截止到2006年一季度，甲級(jí)寫字樓的空置率僅為2%。截止到2005年底，上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量為325萬平米。以2005年為例，浦東寫字樓的供應(yīng)量高于其他地區(qū)，顯示了新區(qū)的領(lǐng)頭羊作用。從上圖中顯示，截止到2005年，浦東甲級(jí)寫字樓總量總量為上海市的30%。空置率為6%。54、價(jià)格和回報(bào)率：自99年以來，上海甲級(jí)寫字樓的租金平均每年保持一定的增長趨勢(shì)，經(jīng)過了新區(qū)開放頭兩年的震蕩期后，在第三年產(chǎn)生了17%的增幅。后經(jīng)過回落，保持4%的平均增長速度。對(duì)本項(xiàng)目有較大的參考價(jià)值。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的建設(shè)期為2年，按照浦東的趨勢(shì)，到第三年正式第一個(gè)價(jià)值高峰期，投資寫字樓的客戶將獲得較高回報(bào)。上表顯示，上海投資寫字樓的客戶的年回報(bào)率穩(wěn)定在7.5%以上，這對(duì)于浙江民間資金應(yīng)該有一定的吸引力。銷售價(jià)格則顯示逐年遞升的趨勢(shì)，2005年平均價(jià)格為3870美圓/平米。相當(dāng)于天津的3倍，但隨著天津?yàn)I海新區(qū)的崛起和天津北方經(jīng)濟(jì)中心地位的確立，天津特別是濱海新區(qū)的寫字樓市場(chǎng)前景光明。55、天津?yàn)I海新區(qū)近期住宅市場(chǎng)分析：由于項(xiàng)目組合中，計(jì)劃建設(shè)一部分銷售型酒店公寓，因此對(duì)濱海新區(qū)特別是塘沽區(qū)住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析。551、濱海新區(qū)上半年住宅市場(chǎng)分析：2006年上半年除1、2月份外，天津商品房成交量走勢(shì)總體趨向平穩(wěn)。1、2月份受春節(jié)影響，成交量出現(xiàn)低谷；6月份由于國家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，市場(chǎng)呈現(xiàn)觀望局面，成交量有所下滑。整體來看，全市商品房成交價(jià)格保持在5000元上下，走勢(shì)平穩(wěn)。市內(nèi)六區(qū)成交價(jià)已超過6000元/m2，保持一個(gè)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，月均上漲速度約2%。塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)房價(jià)處于新四區(qū)和五縣之間,保持一個(gè)中檔水平。塘沽地區(qū)受濱海概念的影響，房地產(chǎn)成交市場(chǎng)持續(xù)升溫，以及區(qū)域整體消費(fèi)水平的提高，成為繼南開區(qū)之后，住宅商品房市場(chǎng)成交最為活躍的區(qū)域，市內(nèi)各六區(qū)占成交量絕大部分的局面已經(jīng)完全被打破。由于濱海新區(qū)概念給市場(chǎng)帶來的樂觀預(yù)期，相信濱海地區(qū)的成交量將會(huì)繼續(xù)保持不俗表現(xiàn)。552、塘沽區(qū)成交量分析：從銷售量來看，開發(fā)區(qū)所占比例最大約為45%，其次是塘沽津塘路北部地區(qū)為38.3%，新港地區(qū)15.82%。553、成交價(jià)格分析：2006年上半年塘沽區(qū)商品房住宅銷售均價(jià)為4755元/平方米，開發(fā)區(qū)銷售均價(jià)為6637元/平方米。到2006年6月，塘沽區(qū)可售房屋的市場(chǎng)報(bào)價(jià)平均已經(jīng)達(dá)到5109元/平方米，開發(fā)區(qū)目前市場(chǎng)報(bào)價(jià)平均達(dá)到6913元/平方米，比2005年末分別增長了16.06%和8.66%。塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)今年的住宅市場(chǎng)價(jià)格均較2005年又有所提升，但相對(duì)漲幅逐漸趨緩，而且塘沽區(qū)的漲幅較開發(fā)區(qū)大。554、塘沽區(qū)新近開盤項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱所屬板塊剩余戶型目前均價(jià)銷售情況備注貽景花園海洋高新1105200余房10套尾盤貽正嘉合1305300余房：多層13套尾盤水域未來城150-1805500臨水6200售出3套7.29臨水組團(tuán)開盤裕川家園103、1245400已售70%3.18上市貽信康庭塘沽中心135（少量102、110）5600余房：多層10套（頂層）；高層70余套（西房山、頂層）尾盤世紀(jì)向陽居1385500已售80%3月底上市