南通國際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告.doc

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selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahfselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf目錄 第一章 項(xiàng)目總體情 況介紹 第二章 項(xiàng)目市場分 析 第三章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn) 度 第四章 項(xiàng)目投資估 算與資金籌措 第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分 析和評價(jià) 2 第一章 項(xiàng)目總體情況介紹 一 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目位于江蘇省南通市行政中心園林路西側(cè)、崇川路北側(cè)，宗地面積 17588.88 平方米，項(xiàng)目總建筑面積約為 79400 平方米，其中地上部分 61500 ，地下部分 17900 。南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目主樓是國際 5a 甲級寫字樓,裙樓為綜合型商業(yè)中心。項(xiàng)目設(shè)計(jì)為 37 層超高層建筑，高度為 150 米。預(yù)計(jì)總投資為 4 億元人民幣。主樓將按照國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成為國際甲級寫字樓，引入國際化專業(yè)的高資質(zhì)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，填補(bǔ)南通市國際甲級寫字樓的空白。目標(biāo)客戶為在南通市投資的大型跨國企業(yè)、保華集團(tuán)在南通投資的企業(yè)和大型金融機(jī)構(gòu)。而裙樓的商業(yè)中心將根據(jù)項(xiàng)目所在的區(qū)位特征和消費(fèi)層次, 打造區(qū)域商業(yè)氛圍,營造宜人的購物、休閑、娛樂空間，形成一個(gè)具有區(qū)域代表性并且可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)中心。 本項(xiàng)目所在地位于南通市新城區(qū)的核心區(qū)域中央行政辦公區(qū)內(nèi)，南通新城區(qū)總面積約 17 平方公里，行政辦公區(qū)地塊面積為 0.8 平方公里，新城區(qū)核心區(qū)域是南通集行政、辦公、商務(wù)為一體的現(xiàn)代化區(qū)域，目前核心區(qū)中已建成南通市行政中心，南通體育會展中心，中南世紀(jì)城等項(xiàng)目，而中國人民銀行南通分行、南通市工商局、南通市海事局、南通市出入境檢疫局、南通市煙草局等行政辦公樓、南通市中央商務(wù)區(qū)、南通大劇院項(xiàng)目、南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目、熔盛大廈項(xiàng)目和核心區(qū)中央綠化景觀帶也將陸續(xù)開工建設(shè)，按照南通“十一五”規(guī)劃，新城區(qū)將作為未來南通市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)的中心。南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目將擁有南通市區(qū)最佳和最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位優(yōu)勢。 3 二 項(xiàng)目開發(fā)公司基礎(chǔ)資料 南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目由保華興東置業(yè)（江蘇）有限公司具體實(shí)施，保華興東置業(yè)（江蘇）有限公司是由香港保華集團(tuán)通過旗下投資公司于 2006年 11 月在南通注冊成立的全資子公司。保華興東置業(yè)（江蘇）有限公司的注冊資本為 1250 萬美元，目前已到帳資本金為 1250 萬美元。 香港保華集團(tuán)為香港主板上市公司，公司代碼為（0498.hk），是世界建筑排名前列的企業(yè)，以香港為基地，近年來集團(tuán)致力于投資中國長江流域一帶的大宗散貨港口基建及物流運(yùn)作業(yè)務(wù)，由保華集團(tuán)控股的保華建業(yè)集團(tuán)有限公司（0577.hk），提供全面的工程及建筑服務(wù)，其建筑業(yè)務(wù)已擁有 60 年歷史。目前香港保華集團(tuán)已經(jīng)在國內(nèi)投資了下列項(xiàng)目： （一）江蘇南通洋口港項(xiàng)目：江蘇近千公里海岸線唯一可建 10-20 萬噸碼頭的深水港址，該項(xiàng)目已正式納入中國十一五規(guī)劃，到 2009 年總投資超過 50 億人民幣，香港保華集團(tuán)占 75%的股份。2006 年 12 月中國石油天然氣股份有限公司(0857.hk) 已經(jīng)簽署協(xié)議將在洋口港區(qū)建設(shè)液化天然氣接收設(shè)施。目前總投資 74.5 億元的 lng 項(xiàng)目已經(jīng)得到國家發(fā)改委批準(zhǔn)即將開始進(jìn)入建設(shè)階段; （二）南通港口集團(tuán)有限公司：保華集團(tuán)投資 4.3 億人民幣，占 45%股份，為單一最大股東； （三）湖北民生石油液化氣有限公司：保華集團(tuán)投資 4.7 億元，持有 100股份； （四）嘉興內(nèi)河港有限公司：總投資 4 億人民幣，保華集團(tuán)占 39股份； （五）保華興東置業(yè)（江蘇）有限公司；保華集團(tuán)持有 100股份，公4 司注冊資本 1250 萬美元； （六）江蘇萬華房地產(chǎn)有限公司；保華集團(tuán)持有 100股份，公司注冊資本 880 萬美元； (七) 南通世紀(jì)海港鄉(xiāng)村休閑俱樂部有限公司：保華集團(tuán)持有 100股份，公司注冊資本 1000 萬美元； 隨著各項(xiàng)目的成功實(shí)施集團(tuán)利潤得到大幅增加，多家國際知名的投資分析公司和國際基金公司如麥格理公司都對香港保華集團(tuán)做出正面評價(jià)，集團(tuán)股價(jià)也保持優(yōu)異的走勢（詳見保華集團(tuán)網(wǎng)站：）。 5 第二章 項(xiàng)目市場分析 一. 房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析 隨著 2007 年 3 月全國兩會的召開，國務(wù)院總理溫家寶 5 日在十屆全國人大五次會議上作政府工作報(bào)告時(shí)指出，房地產(chǎn)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。而隨著中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)健康高速的增長，人民幣升值，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨一個(gè)良好的發(fā)展期。 二 南通市經(jīng)濟(jì)及競爭力 南通“據(jù)江海之會，扼南北之喉”，隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上?！?；北接廣袤的蘇北大平原，通過鐵路與華北相連；溯江而上，可通蘇、皖、贛、六省及云、貴、陜、豫等地。南通市最大的優(yōu)勢是靠江、靠海、緊鄰上海。南通市擁有江海岸線 369 公里，其中長江岸線 166 公里，海岸線 203 公里。目前南通市已形成萬噸級以上碼頭 38 座，在長江沿岸城市中是最多的。南通市近年在基礎(chǔ)設(shè)施上有很大的建樹。二零零五年底，沿海高速公路鹽城至南通段已提前一年正式通車，蘇通大橋預(yù)計(jì)在二零零七年底通車。蘇通大橋通車后，南通距離上海僅有一小時(shí)的車程；滬崇蘇大通道上海的隧橋工程已開工建設(shè)，南通市正積極推進(jìn)崇啟、崇海兩座大橋的前期工作，爭取早日開工。滬崇蘇大通道將把南通和上海更加緊密的聯(lián)系在一起。 6 在江蘇省的十三個(gè)主要城市中，南通市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力現(xiàn)時(shí)排名第四，緊跟在蘇州、無錫、南京之后。外商直接投資快速增長，年月份，南通外商投資已穩(wěn)居江蘇省第三，達(dá)億美元；南通市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(年均增長率%)1995-2000 (%) 2000-2005 (%)名義gdp 實(shí)質(zhì)gdp人均名義gdp出口港口貨物吞吐量外商直接投資接待外國遊客人數(shù) 存款余額貸款余額資料來源: 南通市統(tǒng)計(jì)局9.611.3-18.715.616.28.314.924.864.122.21921由于長三角的商業(yè)和金融中心上海的土地和勞工成本日高，不少投資者都在長三角的二線城市尋求新的機(jī)會。由于南通市的基建設(shè)施日益改善，加上蘇通大橋在二零零七年底通車后，南通市新城區(qū)距上海市僅約一小時(shí)的車程，二零零八年北京奧運(yùn)會和二零一零年上海世博會即將召開，海內(nèi)外投資者近年已開始加速在南通市增加投資。從上表可見，南通市的經(jīng)濟(jì)增長正在加速，各項(xiàng)指標(biāo)由二零零零年至二零零五年的增長，遠(yuǎn)比一九九五年至二零零零年期間高出許多。 三南通市寫字樓市場分析 對各級寫字樓的分類，主要是以寫字樓的設(shè)施、分層面積、物業(yè)管理及所在地點(diǎn)作依據(jù)。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看，南通市市中心現(xiàn)實(shí)并不存在合乎國際甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓。而勉強(qiáng)合乎乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的亦只有一座：在二零零七年投入使用，位處環(huán)城西路的新建寫字樓城市之光。通過調(diào)查南通市超過 30 座寫字樓，其中素質(zhì)較佳的有 8 座。寫字樓售價(jià)由每平方米 5,500 元人民幣7 至 8,200 元人民幣不等，平均租金則介乎30 至 50 元人民幣(每月每平方米)。租金回報(bào)率的中位數(shù)為 6.1%。上述寫字樓之平均空置率為 7.8%，屬低水平，可見南通市對優(yōu)質(zhì)寫字樓有強(qiáng)勁之需求（具體數(shù)據(jù)見下表）。 寫字樓名稱 建筑面積 使用日期 平均售價(jià) 租金 空置率 平均租金(平方米) (人民幣/ (人民幣/ (%) 回報(bào)率(%)平方米) 平方米)北濠 大廈 約1萬 2005年1月 7,000 約40 10-15% 6.90%金鷹 大廈 3.7萬 1997年 7,000-8,000 35-40 3-5% 6.00%城市 之光 約3萬 2007年 8,200 不租 (未使用) -文峰 大廈 1,000 2004年 5,500 25-35 5-10% 6.60%佳成 大廈 6,000 2002年 7,880 40 5-8% 6.10%華辰 大廈 7.8萬 2006年中 7,500 30-40 (剛使用) 5.60%鼎典商 務(wù)大樓 1萬 2004年 7,600 45-55 8-10% 7.90%鼎典 大廈 1.2萬 2002年 6,000-7,000 25-35 5-10% 5.50%在新增寫字樓供應(yīng)方面，位處舊城區(qū)的舊市中心可供發(fā)展的土地已不多，可在未來兩年內(nèi)投入使用的新寫字樓寥寥可數(shù)。未來新增供應(yīng)主要集中在南通市新城核心南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目和中南世紀(jì)城項(xiàng)目。我們預(yù)計(jì)，隨著蘇通大橋的通車及南通市經(jīng)濟(jì)起飛，未來數(shù)年的需求足以吸納南通這部分新增寫字樓的供應(yīng)。四.南通市商業(yè)地產(chǎn)市場分析 伴隨著中國經(jīng)濟(jì)和南通經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,南通的商業(yè)地產(chǎn)市場也成為投資的熱點(diǎn),下面就南通目前幾個(gè)主要的商業(yè)地產(chǎn)情況做個(gè)介紹:1、 八仙城 租金：一樓臨街地段按位置不同，租金約 300 元/平米/月。二樓的租金價(jià)格約為一樓的 1/3。周邊大型商場多，主要以做扣點(diǎn)為主，不收租金。文峰的扣點(diǎn)是 40%。 內(nèi)街部分價(jià)格在 250 元/平米/月左右。服飾館較高，鞋帽部分較低。電8 腦城、音像區(qū)域最低。 售價(jià)：一樓臨街店鋪價(jià)格在 4 萬元/平米以上，幾乎沒有出售者。二樓約在 2 萬元/平米左右。內(nèi)街的價(jià)格在 2.5 萬元/平米-3.5 萬元/平米左右。 2、 桃塢路商圈 租金：標(biāo)準(zhǔn)店鋪約 200 元/平米/月（目前正在招商）。其他店鋪約 150元/平米/月至 180 元/平米/月之間。新一佳目前對外招租的價(jià)格在 180 元/平米/月左右（一樓）。 售價(jià)：商鋪售價(jià)預(yù)計(jì)在 2.5 萬元/平米左右。其周邊住宅售價(jià)從 6000 元/平米-10000 元/平米不等。 3、 濠南路商圈： 租金：租金約在 200 元/平米/月。主要以服飾為主。 售價(jià)：售價(jià)約在 3 萬元/平米左右。其周邊住宅售價(jià)約 7000 元/平米至9000 元/平米之間。周邊無大型商場，僅有一大型超市，濠源超市。 4、 工農(nóng)南路： 租金：租金約在 120 元/平米/月。主要以服飾為主。 售價(jià)：價(jià)格在 2 萬元/平米以上。 通過以上數(shù)據(jù)分析,目前南通的商業(yè)地產(chǎn)具有良好的投資回報(bào)率和投資價(jià)值,而南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目所在的地段,目前幾乎沒有成規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施,而隨著南通中央行政區(qū)的功能逐步完善,職能部門的集中以及周邊中南世紀(jì)城和大規(guī)模高質(zhì)量住宅小區(qū)的業(yè)主入住,將會形成對商業(yè)設(shè)施井噴式的需求,南通國際貿(mào)易中心附近的住宅售價(jià)已達(dá)到約 7000 元/平方米.因而我們按照目前南通商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目的高品質(zhì)定位,保守認(rèn)為南通國際貿(mào)易中心商業(yè)中心的平均售價(jià)約為 25000 元/平方9 米,隨著中央行政區(qū),中南世紀(jì)城和周邊住宅區(qū)的功能完善和區(qū)位優(yōu)勢的提升,這部分商業(yè)地產(chǎn)將更具投資價(jià)值; 五 本項(xiàng)目的總體定位 1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 （1） 以人為本 努力創(chuàng)造以人為本、高效率、人性化的空間，運(yùn)用先進(jìn)的現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念，以人為中心，合理布局，關(guān)注細(xì)節(jié)，充分考慮人員使用的功能需要和心理需要，從使用和空間兩個(gè)層面提升建筑的整體品質(zhì)。 （2） 以環(huán)境為本 強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，把辦公場所和商業(yè)設(shè)施融于環(huán)境之中，處處體現(xiàn)舒適性原則。環(huán)境設(shè)計(jì)突出小尺度效果。把南通源遠(yuǎn)流長的文化底蘊(yùn)融入其中，綠地、水景、建筑相互呼應(yīng)，在人的尺度與主樓的尺度間形成尺度的過渡，增強(qiáng)主樓的親近行。處理好景觀與朝向的矛盾，在不同的高度考慮景觀和視野的關(guān)系。 (3) 智能化科技讓交流沒有障礙 現(xiàn)代商辦樓的重要發(fā)展趨勢是智能化、數(shù)字化。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與數(shù)字化的飛速發(fā)展，一切都要求快速、方便，人們需要實(shí)現(xiàn)信息的快速交流，人們在網(wǎng)絡(luò)營銷上可以延展自己的商業(yè)空間，把握無限的商機(jī)，感受與時(shí)俱進(jìn)的時(shí)代脈搏。 （4）綜合性、有活力 作為國際甲級寫字樓，在提高自身品質(zhì)的同時(shí)，還要將經(jīng)濟(jì)效益與社會10 效益相結(jié)合，功能布置考慮包括停車、會務(wù)、金融等等資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)，讓使用者能便捷地使用各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)設(shè)施。 （5）可持續(xù)發(fā)展 綠色節(jié)能，符合生態(tài)要求的高科技元素在建筑中給予充分的考慮。 自然采光。有效組織自然氣流，高效節(jié)能的雙層幕墻體系結(jié)構(gòu)以及節(jié)能設(shè)備的廣泛應(yīng)用，將極大提高大樓的使用品質(zhì)及舒適度，節(jié)約能源，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想。 2. 5a 級的概念 (一)、樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)(ba) ： 可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶梯進(jìn)行監(jiān)視及控制。 以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。包括:空調(diào)自控系統(tǒng),供排水自控系統(tǒng),變配電監(jiān)視系統(tǒng),電梯監(jiān)視系統(tǒng)。 （二）、安全防范系統(tǒng)（sa）：(1).閉路監(jiān)視系統(tǒng)：地下車庫出入口，首層大廳設(shè)彩色變焦帶云臺攝象機(jī)。樓內(nèi)各層出入口，電梯轎箱等處設(shè)置固定黑白定焦攝象機(jī)。樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白定焦攝象機(jī)，地下停車庫內(nèi)設(shè)黑白帶云臺變焦攝象機(jī)。(2).防盜報(bào)警系統(tǒng)：樓宇主要出入口設(shè)門磁開關(guān)，電子門鎖，讀卡器。(3).停車場管理系統(tǒng)：內(nèi)部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時(shí)出票機(jī)的方式。 (三)、通信自動化系統(tǒng)（ca）(1).綜合布線系統(tǒng)：綜合布線支持電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個(gè)開放性網(wǎng)絡(luò)平臺。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板，地面線槽，網(wǎng)絡(luò)地板。設(shè)計(jì)院完成干路敷設(shè)。提供以 5 類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道。11 (2).無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)：移動信號增強(qiáng)系統(tǒng)，辦公樓各層設(shè)有移動信號增強(qiáng)系統(tǒng)。(四) 、辦公自動化系統(tǒng)（oa）以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。(五) 、火災(zāi)自動報(bào)警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（fa）(1)、設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動報(bào)警及自動滅火和消防聯(lián)動控制。(2)、廣播音響系統(tǒng)：火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。 3. 項(xiàng)目市場定位 香港保華集團(tuán)是世界著名的建筑集團(tuán)，由保華集團(tuán)控股的保華建業(yè)集團(tuán)有限公司（0577.hk）在亞洲及太平洋地區(qū)年?duì)I業(yè)額達(dá) 15 億美元，其工程業(yè)績遍布機(jī)場、酒店、商業(yè)樓宇、住宅樓宇等建筑領(lǐng)域，尤其擅長承做超高層的大型樓宇工程，在香港及東南亞地區(qū)已贏得廣大客戶的信任，并取得良好的企業(yè)信譽(yù)。保華建業(yè)集團(tuán)在中國內(nèi)地正式注冊的全資子公司保華建筑（中國）有限公司在中國內(nèi)地已取得：房屋建筑工程施工總承包一級、機(jī)電安裝工程施工總承包一級、建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包一級、地基與基礎(chǔ)工程專業(yè)承包一級等項(xiàng)建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)。 香港保華集團(tuán)將利用自身的行業(yè)優(yōu)勢將南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目建設(shè)成南通市的標(biāo)志性建筑，并力保將項(xiàng)目建設(shè)成為江蘇省乃至全國的優(yōu)質(zhì)工程。確保該項(xiàng)目占領(lǐng)南通市國際甲級寫字樓市場；為達(dá)到上述目標(biāo)，保華集團(tuán)成立了保華興東置業(yè)江蘇（有限）公司專門負(fù)責(zé)南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目，公司的高管都是有多年大型跨國企業(yè)和大型房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士組成，公司聘請保華建筑（中國）有限公司作為南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目的項(xiàng)目管理公司，并聘請世界著名的物業(yè)顧問公司世邦魏理仕和萊寶國際作為項(xiàng)目的顧12 問公司，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，保華集團(tuán)都要求合作者和承包方是行業(yè)中的佼佼者，而對項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)都從各方面做了嚴(yán)格的論證，從而確保項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到最高的標(biāo)準(zhǔn)。 江蘇省南通市是保華集團(tuán)在中國內(nèi)地投資的中心，為了彰顯集團(tuán)立足南通，放眼全國的發(fā)展戰(zhàn)略，南通市國際貿(mào)易中心項(xiàng)目中保華集團(tuán)中國管理總部以及保華集團(tuán)在南通投資的企業(yè)(南通港口集團(tuán)有限公司,江蘇洋口港投資開發(fā)有限公司等)將購買該項(xiàng)目 30000 平方米的寫字樓；隨著中石油液化天然氣項(xiàng)目落戶洋口港以及洋口港周邊工業(yè)區(qū)招商工作的進(jìn)一步開展，中石油以及落戶洋口港工業(yè)區(qū)的大型跨國企業(yè)都有意向?qū)⒛贤▏H貿(mào)易中心項(xiàng)目作為自己的辦公場所，保守估計(jì)這部分寫字樓的需求量將占到項(xiàng)目總面積的三分之一；剩余約 7000 平方米的寫字樓將面向在南通投資的大型跨國企業(yè)集團(tuán)和大型金融機(jī)構(gòu)； 由于本項(xiàng)目地處南通市中央行政區(qū)的核心區(qū)域，緊臨中南世紀(jì)城（250 萬平方米新建超級大盤社區(qū)），而且目前周邊幾乎沒有配套的商業(yè)設(shè)施,6800 平方米的裙樓商業(yè)中心的銷售將供不應(yīng)求,而對于四層裙樓的商業(yè)定位,結(jié)合南通國際貿(mào)易中心自身的高品質(zhì)以及項(xiàng)目投入使用時(shí)項(xiàng)目本身及周邊行政住宅區(qū)的完善所帶來的極強(qiáng)的人員聚集度和消費(fèi)潛力,商業(yè)中心將定位精品路線,主要以高檔餐飲設(shè)施,高檔娛樂休閑場所和品牌專賣店,打造南通精品商業(yè)中心。 4. 項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測 我們委托專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目前景被普遍看好，在中國整體宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)健快速增長和人民幣穩(wěn)定升值的大背景下，在 2008年北京奧運(yùn)會和 2010 年上海世博會的推動下，隨著蘇通大橋的通車和南通13 經(jīng)濟(jì)的騰飛，南通市的區(qū)位優(yōu)勢將不斷提升，對南通國際甲級寫字樓的需求和投資熱情將不斷增強(qiáng),而本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢又將使項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)極富投資價(jià)值。我們預(yù)計(jì)本項(xiàng)目寫字樓（主樓）的市場平均定價(jià)為 11,000 元/平方米，商鋪（裙樓）的市場平均定價(jià)為 25,000 元/平方米，地下車位的市場平均定價(jià)為 5,000 元/平方米,預(yù)計(jì)銷售總收入為 852,465 千元,項(xiàng)目總的銷售收入見下表。 第三章 項(xiàng)目建設(shè) 進(jìn)度 南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目已于 2006 年 12 月進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，總建設(shè)工期為三年，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：2006 年 12 月 2007 年 5 月 2基礎(chǔ)工程建設(shè)階段：2007 年 6 月 2007 年 11 月 3結(jié)構(gòu)工程建設(shè)階段：2007 年 12 月 2008 年 8 月 4設(shè)備安裝階段：2008 年 9 月 2009 年 5 月 5裝修階段： 2008 年 9 月 2009 年 8 月 6市政配套： 2009 年 9 月 2009 年 12 月 7項(xiàng)目竣工： 2009 年 12 月 14 第四章 項(xiàng)目投 資估算與資金籌措 一 項(xiàng)目投資總額估算 （一）建設(shè)投資 開發(fā)建設(shè)投資 368,108 千元。開發(fā)建設(shè)投資中，土地費(fèi)用 36,937 千元，建筑安裝工程費(fèi) 284,160 千元，與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用（設(shè)計(jì)，勘察，工程監(jiān)理費(fèi)等）28,416 千元，市政配套設(shè)施費(fèi) 7,105 千元，預(yù)備費(fèi) 11,491千元。 （二）建設(shè)期利息 本項(xiàng)目計(jì)劃申請貸款 200,000 千元，建設(shè)期借款凈利息支出 32,000 千元。 （三）項(xiàng)目總投資為 400,108 千元。其中，建設(shè)投資 368,108 千元，建設(shè)期借款利息為 32,000 千元。 （四）以上各項(xiàng)詳見附表：“建設(shè)工程總投資組成表”： 15 二、 資金籌措 本項(xiàng)目總投資為 400,108 千元。資金籌措計(jì)劃如下： （1）開發(fā)商自籌資金 200,000 千元，占 50%。 （2）計(jì)劃申請銀行貸款 200,000 千元，占 50%。 三、 投資計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃 投資計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃表(單位：千元) 第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和評價(jià) 一、項(xiàng) 目基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù) 據(jù)分析預(yù)測 （一）經(jīng)營預(yù)測 南通國際貿(mào)易中心項(xiàng)目經(jīng)營收入為寫字樓, 商業(yè)中心和地下車庫銷售收入，保華興東置業(yè)已經(jīng)開始啟動項(xiàng)目的銷售前期基礎(chǔ)工作，預(yù)計(jì) 2009 年能實(shí)現(xiàn)50%預(yù)售，2010 年實(shí)現(xiàn)另 50%的銷售。 16 （二）有關(guān)費(fèi)用估算 1）營業(yè)稅金及附加：按綜合稅率 5.2%。 2）土地增值稅：按銷售收入和開發(fā)成本的增值比例適用同檔次的累進(jìn)稅率。 3）貸款利息: 2007 年到 2009 年的貸款利息列入項(xiàng)目建設(shè)期利息，進(jìn)入開發(fā)總成本，2009 年以后的貸款利息部分列入財(cái)務(wù)費(fèi)用；利率按 8%計(jì)算。 4）銷售及管理費(fèi)用。按銷售收入的 2%計(jì)算。 5）所得稅。按利潤總額的 25。 （三）隨著蘇通大橋的開通，洋口港的開港和中石油 lng 項(xiàng)目的落戶，以及北京 2008 年奧運(yùn)會和上海 2010 世博會的召開，南通正迎來前所未有的發(fā)展良機(jī)，目前眾多跨國公司都紛紛來南通尋找投資機(jī)會并落實(shí)投資項(xiàng)目，連同目前南通已有的眾多世界著名跨國公司，南通國際貿(mào)易中心都將成為他們在南通最理想的辦公場所選擇，因而此次主要以寫字樓及商鋪銷售回款來還貸。按照回款預(yù)測，項(xiàng)目還貸計(jì)劃為：2009 年底歸還 10000 萬元；2010 年底歸還 10000 萬元。 二、項(xiàng) 目財(cái)務(wù)分析 （一）財(cái)務(wù)效益根據(jù)以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下: l 銷售收入：寫字樓、商業(yè)中心以及車位銷售總收入 852,465 千元； l 凈利潤：項(xiàng)目凈利潤 211,129 千元； l 投資利潤率：項(xiàng)目的投資利潤率為 52.78%；l 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:124,888 千元(n=5,i=10.5%)； l 全部投資回收期:4 年(含三年建設(shè)期)； 17 l 借款償還期:4年(含三年建設(shè)期),其中 2009年底歸還100,000千元,2010 年底歸還 100,000 千元。 （二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)測 1項(xiàng)目利潤表預(yù)測 人民 幣千 元業(yè)務(wù) 收入營業(yè)稅金及附加，土地增值稅營業(yè) 稅后 收 入主 營業(yè) 務(wù)成 本-其中折舊及攤銷管理費(fèi)用稅息 前盈 利凈利息費(fèi)用稅前 盈利減所得稅凈利 潤200700000(1,100)(1,100)0(1,100)0(1,100)利 潤 表200800000(1,020)(1,020)0(1,020)0(1,020)預(yù) 測2009426,233(58,094)368,138(214,968)50(10,656)142,5140142,514(35,099)107,4162010426,233(58,094)368,138(214,995)77(10,656)142,4880142,488(35,622)106,8662011000(1,353)1,353(300)(1,653)621(1,033)0(1,033)18 2 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)測 人 民 幣 千 元資產(chǎn)：流 動 資 產(chǎn) ：現(xiàn)金應(yīng)收帳款存貨寫字樓開發(fā)成本流 動 資 產(chǎn) 總