南新澳洲花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告.doc

三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司“南新澳洲花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告- 13 - 三亞鉆石山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 海南*咨詢(xún)有限公司 二0一0年七月三十日目 錄第一章:總論4第一節(jié):項(xiàng)目提要4第二節(jié):可行性報(bào)告依據(jù)與范圍7第二章:項(xiàng)目背景8第一節(jié):項(xiàng)目承建單位簡(jiǎn)介8第二節(jié):建設(shè)項(xiàng)目的有利條件8第三節(jié):項(xiàng)目建設(shè)的必要性10第三章:項(xiàng)目本身及市場(chǎng)情況的分析12第一節(jié):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r12第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析14第三節(jié):項(xiàng)目定位分析16第四節(jié):項(xiàng)目規(guī)劃20第五節(jié):項(xiàng)目周邊環(huán)境分析22第六節(jié):本項(xiàng)目利弊分析（swot分析法）22第四章:項(xiàng)目方案25第一節(jié):場(chǎng)地選址25第二節(jié):項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模25第三節(jié):三亞市房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)分析管理定位31第五章:管理組織機(jī)構(gòu)和土建工程61第一節(jié): 管理組織機(jī)構(gòu)6 第二節(jié): 土建工程69第六章:項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 70第七章:營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售計(jì)劃71第八章:投資估算與資金籌措74第九章:財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)75第十章: 結(jié)論與建議81附表 82 第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目提要一、項(xiàng)目名稱(chēng)：三亞南新澳洲花園,以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目。二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于著名的國(guó)家級(jí)旅游區(qū)三亞市荔枝溝。荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4a級(jí)旅游目的地。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界48個(gè)國(guó)家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局把三亞浴場(chǎng)列入全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。本項(xiàng)目建設(shè)用地三亞南新農(nóng)場(chǎng)生活區(qū)、南新招待所北面。項(xiàng)目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車(chē)站；北靠群山，可躍遠(yuǎn)海，是一塊人口密集，視野開(kāi)闊，觀山遙海效果極佳的土地。用開(kāi)發(fā)高級(jí)生活住宅、服務(wù)式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商法定代表人： 五、項(xiàng)目性質(zhì)：高端旅游度假小區(qū)六、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約4公里車(chē)程,地勢(shì)開(kāi)闊、平坦。項(xiàng)目用地具有豐富的住居度假元素。四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市新城市發(fā)展的中心地帶。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。用地一側(cè)緊臨公路，以后是從海口進(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入市中心區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況優(yōu)越。建筑整體由兩期組成總占地面積500畝，總建筑面積67萬(wàn)平方米，容積率1.21 ，綠化率2.0 %，建筑密度 %，建筑高度 米，：本項(xiàng)目多層住宅部分銷(xiāo)售面積約204045平方米；高層住宅部分銷(xiāo)售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米；總銷(xiāo)售面積約657225平方米；停車(chē)位 個(gè)；七、建設(shè)單位概況本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、房產(chǎn)信息咨詢(xún)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、市政工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)服務(wù)、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計(jì)制作、工程設(shè)計(jì)與施工、園林綠化工程、房屋改造開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國(guó)具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃，力求項(xiàng)目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會(huì)”招商項(xiàng)目，該項(xiàng)目是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝?？偨ㄖ娣e672545平方米。建設(shè)內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務(wù)式公寓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會(huì)所等配套服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目投資估算12億元。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂(lè)、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶(hù)外康樂(lè)、綠化設(shè)施、公共娛樂(lè)設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項(xiàng)目?！罢\(chéng)信卓越、精品永恒”，公司勵(lì)精圖治，以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會(huì)提供真正符合需求的精品。八、組織管理根據(jù)公司發(fā)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)展規(guī)劃，三亞鉆石山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。九、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬于旅游度假生活小區(qū)，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵基礎(chǔ)均設(shè)隔震墊，且水泵進(jìn)出水管上均設(shè)置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排2010年 月 日之前為前期準(zhǔn)備階段，預(yù)計(jì)到 年 月 日項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期估計(jì)為 年時(shí)間。詳見(jiàn)第六章項(xiàng)目進(jìn)度安排。十一、項(xiàng)目總投資經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用組成,項(xiàng)目總投資額為12億元。費(fèi)用估算詳見(jiàn)項(xiàng)目總投資估算表和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見(jiàn)附表 “項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表”。企業(yè)自籌4600萬(wàn)元，占總投資 %；申請(qǐng)銀行貸款 萬(wàn)元，占總投資的 %，預(yù)售回籠 ，占總投資的 %。貸款利率按一至三年期銀行利率 計(jì)，貸款期限為 年。十二、資金籌措（一）、申請(qǐng)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 萬(wàn)元；（二）、企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元；（三）、預(yù)售回籠 萬(wàn)元十三、社會(huì)效益（一）、可以改善目前三亞市中心對(duì)總價(jià)要求在35-80萬(wàn)，單位面積在55-120左右平方米的高品質(zhì)的旅游度假生活小區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量。（二）、項(xiàng)目引入“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國(guó)內(nèi)、國(guó)際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個(gè)健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。（三）、三亞南新澳洲花園項(xiàng)目定位為:結(jié)合該項(xiàng)目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶(hù)養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶(hù)需求，項(xiàng)目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。（四）通過(guò)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進(jìn)一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，打造三亞市標(biāo)志性旅游度假的公寓典范。（五）、有利于促進(jìn)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的多元化發(fā)展。（六）、有利于打開(kāi)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)向外地?cái)U(kuò)展的新局面。（七）、帶動(dòng)三亞及其他周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（八）、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)。第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。第二章 項(xiàng)目背景第一節(jié) 項(xiàng)目承建單位簡(jiǎn)介項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、房產(chǎn)信息咨詢(xún)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、市政工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)服務(wù)、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計(jì)制作、工程設(shè)計(jì)與施工、園林綠化工程、房屋改造開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國(guó)具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃，力求項(xiàng)目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會(huì)”招商項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于南新農(nóng)場(chǎng)北區(qū)，南新招待所北側(cè)，是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝?？偨ㄖ娣e672545平方米。建設(shè)內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務(wù)式公寓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會(huì)所等配套服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目投資估算12億元。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂(lè)、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶(hù)外康樂(lè)、綠化設(shè)施、公共娛樂(lè)設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項(xiàng)目?！罢\(chéng)信卓越、精品永恒”，公司勵(lì)精圖治，以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會(huì)提供真正符合需求的精品。第二節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件一、氣候條件三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，年平均氣溫為25.5，夏季平均氣溫為28，冬季平均氣溫為20，極端最高氣溫35.7，極端最低氣溫5.1；年平均降雨量1263mm，5-10月為雨季，其中8-10月的降雨量占全年總降雨量的47%。三亞地區(qū)相對(duì)濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長(zhǎng)，年日照時(shí)數(shù)為2586.5小時(shí)。三亞市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，市中心地震烈度為6度。三亞市所屬的南中國(guó)海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)，3-10月之東北季風(fēng)時(shí)海流為西南方向，而5-8月之西北季風(fēng)時(shí)，海流是朝東北方向。一般來(lái)說(shuō)，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過(guò)21。二、生態(tài)條件1、三亞的海水清澈透明，能見(jiàn)度達(dá)8至16米，有些地方達(dá)到25米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國(guó)際潛水專(zhuān)家認(rèn)定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。三亞眾多的海灣各有佳景。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門(mén)，為寬闊的海面增加層次感。海霧飄過(guò)，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。2、三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點(diǎn)。3、三亞是首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。近幾年來(lái)，全市共投資數(shù)十億元建設(shè)亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國(guó)際水準(zhǔn)設(shè)計(jì)的南山文化旅游區(qū)堪稱(chēng)一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱(chēng)的亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)早已名揚(yáng)天下；夢(mèng)幻般的海棠灣，不遠(yuǎn)的將來(lái)將以曠世佳作吸引世人的眼球。4、三亞全市森林覆蓋率達(dá)63%，城市建成區(qū)綠地覆蓋率達(dá)44.3%，人均公共綠地面積達(dá)18.3平方米；其海洋負(fù)氧離子超過(guò)8,000個(gè)單位；城市空氣質(zhì)量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國(guó)人民的“大陽(yáng)臺(tái)”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨(dú)厚，無(wú)與倫比。三、交通條件1.本項(xiàng)目距三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開(kāi)通北京、上海、廣州、沈陽(yáng)、武漢、青島、深圳等國(guó)內(nèi)23個(gè)城市航線和新加坡、澳門(mén)、香港、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、漢城、大阪、東京9條國(guó)際航線。2.三亞往?？诘陌嘬?chē)班次頻繁，每隔20分鐘有一班車(chē)前往?？?，約3小時(shí)可到達(dá)。3.市內(nèi)交通主要有公交車(chē)和出租車(chē)。三亞的出租車(chē)很多，也很方便，從本項(xiàng)目區(qū)域起步不要打表10元就可以到達(dá)中心城區(qū)的任何地方。三亞市內(nèi)主要有2路、4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。上述兩條線路的公交車(chē)均經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目所在地。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國(guó)有公交公司，完善城區(qū)公交體系。本項(xiàng)目緊鄰的迎賓大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過(guò)公交工具解決。4本項(xiàng)目右側(cè)正在新建旅游景點(diǎn)連成一片，使本項(xiàng)目區(qū)域的住戶(hù)，可徒步觀賞風(fēng)景。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國(guó)最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國(guó)海最純凈的樂(lè)土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫(huà)卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱(chēng)。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類(lèi)居住的城市，他是集陽(yáng)光、海水、沙灘、氣候、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，城市地區(qū)綠地覆蓋率為44.3%，人均公共綠地面積18.3平方米，城市空氣負(fù)離子含量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽(yù)。三亞天藍(lán)海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹(shù)木長(zhǎng)青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩(shī)人筆下的“世外桃源”，憑借其得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和頂級(jí)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，三亞榮獲“全國(guó)生態(tài)示范區(qū)”、園林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)等稱(chēng)號(hào)。三亞以其美麗，被越來(lái)越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛(ài)這里美麗的風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來(lái)三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽(yáng)光、海水、空氣、綠色所吸引，他們?cè)谶@里購(gòu)買(mǎi)了自己的第二居所，把三亞購(gòu)房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂(lè)事。據(jù)上海文匯報(bào)近期評(píng)選的“中國(guó)最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。近年來(lái)，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：投資約2.5億元，使長(zhǎng)達(dá)17.8公里的三亞灣得以建成,沿三亞灣濱海路前行,近處是椰樹(shù)搖曳生姿，遠(yuǎn)處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；投資約2.2億元進(jìn)行”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞?wèn)|西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的”山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開(kāi)始形成。隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達(dá)北京、上海、廣州等城市的跨?？瓦\(yùn)列車(chē)已經(jīng)通車(chē)。城市規(guī)劃的逐步實(shí)施和城市基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，三亞將吸引更多的人來(lái)投資置業(yè)。但是三亞市房地產(chǎn)在小戶(hù)型持續(xù)熱銷(xiāo)的趨勢(shì)下集中涌現(xiàn)出大量的小戶(hù)型項(xiàng)目，為適應(yīng)大的市場(chǎng)潮流，許多項(xiàng)目在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的發(fā)展，從多次調(diào)查結(jié)果表明，目前在售物業(yè)中許多項(xiàng)目只是在大量的小戶(hù)型產(chǎn)品中缺乏高品質(zhì)的產(chǎn)品，不管是項(xiàng)目的總體定位，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)上都缺乏國(guó)際化的水準(zhǔn)。許多項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。 三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司興建的三亞南新澳洲花園小區(qū)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)將項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極至。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)均為專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)手擎創(chuàng)。建成投入使用后提供優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè)管理服務(wù)，充分引入“以人為本”和“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國(guó)內(nèi)、國(guó)際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個(gè)健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。 第三章 項(xiàng)目本身及市場(chǎng)情況分析第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時(shí)期。（一）、配合國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。（二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費(fèi)三重功能的產(chǎn)品。（三）、在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國(guó)家和各級(jí)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)控制還是比較嚴(yán)，但現(xiàn)在靠市場(chǎng)、靠經(jīng)營(yíng)，靠市場(chǎng)規(guī)則去經(jīng)營(yíng)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為準(zhǔn)則。第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)合理，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。2000年以來(lái)三亞市的房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格平衡、結(jié)構(gòu)合理。2010年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，批準(zhǔn)預(yù)售商品房37.34萬(wàn)平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)76%。其中商品住房37.05萬(wàn)平方米,3942套，登記銷(xiāo)售面積25.45萬(wàn)平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)48%；其中商品住房24.66萬(wàn)平方米,2785套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷(xiāo)售0.78萬(wàn)平方米，一線海景公寓、別墅銷(xiāo)售7.66萬(wàn)平方米）,商業(yè)用房0.79萬(wàn)平方米。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格9317元/平方米，和去年同期比增長(zhǎng)30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。商品房銷(xiāo)售總金額23.71億元，和去年同期相比增長(zhǎng)94%。1、土地供應(yīng)價(jià)格情況：三亞土地市場(chǎng)價(jià)格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例，2003年-2004年內(nèi)地價(jià)60=100萬(wàn)元畝，2005-2006年土地價(jià)格攀升到100-200萬(wàn)元畝，2007年10月月川新區(qū)臨河12畝土地拍賣(mài)到432萬(wàn)元/畝，2008年2月，三亞灣海坡開(kāi)發(fā)區(qū)的一宗69.52畝的土地，拍出每畝762萬(wàn)元的高價(jià)，每平米價(jià)格達(dá)11,429元。三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升，政府開(kāi)始提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市發(fā)展儲(chǔ)備用地。2、三亞商品房市場(chǎng)主要在島外三亞市商品住房的銷(xiāo)售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)，2006年，島外市場(chǎng)占總銷(xiāo)售套數(shù)的90.33%，面積占89.11%，。除了西藏自治區(qū)以外，全國(guó)其它省區(qū)(包括港、澳、臺(tái)）都有人在三亞市購(gòu)買(mǎi)住房，國(guó)外如美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、加拿大、英國(guó)、俄羅斯等17個(gè)國(guó)家人士也有在三亞市購(gòu)房的，國(guó)外購(gòu)房比例占3。3、商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升：2003年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快增長(zhǎng)階段，商品房銷(xiāo)售價(jià)格有較大幅度的提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年第一季度三亞市商品房平均價(jià)格是9317元平方米。其中海景房的平均價(jià)格是13000元平方米（毛胚）以上。根據(jù)市場(chǎng)需求的情況，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)屬恢復(fù)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)屬正常。（二）宏觀調(diào)控新政對(duì)三亞房地產(chǎn)影響情況分析2006年5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn),新政出臺(tái)的主要目的是抑制上漲過(guò)快的住房?jī)r(jià)格，同時(shí)要保證中小戶(hù)型的供給，滿(mǎn)足中低收入家庭的住房需要。這些政策主要是針對(duì)上海、廣州等房?jī)r(jià)整體水平已經(jīng)很高，房?jī)r(jià)又在瘋長(zhǎng)的大城市?；谝韵乱蛩胤治?，預(yù)期新政策對(duì)三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)造成太大的價(jià)格的影響：1、三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標(biāo)市場(chǎng)與主要的客戶(hù)群體在島外，而且大多是中國(guó)有閑有錢(qián)的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對(duì)價(jià)格不是很敏感。2、三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國(guó)是獨(dú)一無(wú)二的，亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)的旅游度假項(xiàng)目買(mǎi)的不僅僅一個(gè)度假產(chǎn)品，一項(xiàng)投資，也可以說(shuō)是一個(gè)奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。3、三亞旅游度假地產(chǎn)在國(guó)外也有強(qiáng)勁的需求。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國(guó)際熱帶濱海旅游城市，并積極地開(kāi)展國(guó)際化和國(guó)際性旅游度假宣傳活動(dòng)，近年國(guó)際旅客在三亞置業(yè)每年前來(lái)旅游度假，其他時(shí)間將購(gòu)置的物業(yè)委托專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象越來(lái)越來(lái)多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強(qiáng)，特別受內(nèi)地游客的青睞。（三）2010年初三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況。2009年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，批準(zhǔn)預(yù)售商品房37.34萬(wàn)平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)76%。其中商品住房37.05萬(wàn)平方米,3942套，登記銷(xiāo)售面積25.45萬(wàn)平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)48%；其中商品住房24.66萬(wàn)平方米,2785套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷(xiāo)售0.78萬(wàn)平方米，一線海景公寓、別墅銷(xiāo)售7.66萬(wàn)平方米）,商業(yè)用房0.79萬(wàn)平方米。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格9317元/平方米，和去年同期比增長(zhǎng)30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。商品房銷(xiāo)售總金額23.71億元，和去年同期相比增長(zhǎng)94%。第三節(jié) 項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文等各種因素綜合考慮。南新澳洲花園小區(qū)是目前三亞迎賓大道第一個(gè)高層中、小戶(hù)型項(xiàng)目，具有標(biāo)志性。高層海景樓盤(pán)的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個(gè)特征，對(duì)于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗(yàn)藍(lán)天海景的人來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目是不錯(cuò)的居家與度假選擇。（一）目標(biāo)市場(chǎng)定位1、主要的客戶(hù)群體：職業(yè)范疇：國(guó)內(nèi)外私營(yíng)企業(yè)主、大公司職員、以及國(guó)內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對(duì)象等等。心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗(yàn)享受生活。主要為投資型和度假需求型客戶(hù)。消費(fèi)者分類(lèi)：在高層中、小戶(hù)需求型購(gòu)房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類(lèi)客戶(hù)：一類(lèi)客戶(hù)（篤定型）：買(mǎi)高層就是為了買(mǎi)風(fēng)景，價(jià)格不是首要因素。該類(lèi)客戶(hù)會(huì)選擇712層有好視野的戶(hù)型。二類(lèi)客戶(hù)（無(wú)奈型）：想要高層風(fēng)景，但又在乎價(jià)格。該類(lèi)客戶(hù)會(huì)選7層以下或視野景觀相對(duì)差一點(diǎn)的戶(hù)型。從目標(biāo)消費(fèi)者的分析來(lái)看，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。（二）產(chǎn)品定位（市場(chǎng)定量調(diào)查分析）調(diào)查時(shí)間：2010.5.102010.8.15調(diào)查地點(diǎn)：三亞市鳳凰機(jī)場(chǎng)、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專(zhuān)賣(mài)店。調(diào)查方式：同類(lèi)問(wèn)卷抽樣調(diào)查實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷：1000份回收有效問(wèn)卷：968份基本市場(chǎng)參數(shù)如下：1接受調(diào)查的常住人口比例2潛在客戶(hù)購(gòu)房原因3大眾了解樓盤(pán)信息的渠道5購(gòu)房人群對(duì)車(chē)庫(kù)的需求6潛在客戶(hù)的職業(yè)分布7購(gòu)買(mǎi)高層中、小戶(hù)型房產(chǎn)的主要?jiǎng)訖C(jī)8潛在購(gòu)房者認(rèn)為合理的價(jià)位9潛在購(gòu)房者理想的套面積10潛在購(gòu)房者理想的戶(hù)型：11購(gòu)房時(shí)主要聽(tīng)取誰(shuí)的意見(jiàn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析1、臨海高層旅游度假住宅處在熱買(mǎi)階段的上升過(guò)程，高層臨海樓盤(pán)的最大優(yōu)點(diǎn)是視野開(kāi)闊，臨海景觀是本項(xiàng)目的最大賣(mài)點(diǎn)。2、本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，戶(hù)型格局基本可以滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)者需求心理。3、據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶(hù)中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購(gòu)房心理。4、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和深度訪問(wèn)，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)群。5、物業(yè)收費(fèi)有市場(chǎng)依據(jù)。經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查部分代表性樓盤(pán)的物業(yè)管理情況，以及對(duì)市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費(fèi)者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費(fèi)用方面，價(jià)格的選擇多數(shù)在1.401.80元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。結(jié)合市調(diào)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目特征，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開(kāi)啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑”。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，建成該地區(qū)首個(gè)高品質(zhì)的海景高層樓盤(pán)。第四節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)思路是創(chuàng)建一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿(mǎn)文化情趣的海景社區(qū)，著力體現(xiàn)21世紀(jì)居住建筑人性化的原則。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。以四個(gè)建筑單元為核心，采取錯(cuò)位錯(cuò)層方式設(shè)計(jì)，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。每個(gè)單元由一棟1525層住宅圍合而成，四個(gè)單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。二、建筑風(fēng)格順應(yīng)消費(fèi)者對(duì)人性化住宅的心理需求，本項(xiàng)目采用了夏威夷風(fēng)格的建筑形式。在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)和線腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級(jí)涂料，使二個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。小區(qū)輪廓設(shè)計(jì)上，1525層住宅錯(cuò)落有致，擺布有序，四個(gè)單元屋頂造型豐富，整個(gè)小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計(jì)，大膽地通過(guò)人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。小區(qū)以四個(gè)主題熱帶園林景觀小品配合四個(gè)建筑單元，整體內(nèi)外空間交錯(cuò)穿插，一氣呵成，園林、步行道、綠地、小品等前后呼應(yīng)，渾然一體。三、戶(hù)型結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶(hù)內(nèi)可自由分割，戶(hù)與戶(hù)之間可自由調(diào)整。具體戶(hù)型上以4070平米一房，7793平米的兩房二廳為主，其戶(hù)型、套數(shù)比例如下：戶(hù)型面積套數(shù)比例三室一廳100%二室一廳93%一室一廳45%一室40%第五節(jié) 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析本項(xiàng)目周邊北面有南新招待所,項(xiàng)目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車(chē)站；北靠群山，可躍遠(yuǎn)海，是一塊人口密集，視野開(kāi)闊，觀山遙海效果極佳的土地。用開(kāi)發(fā)住宅、服務(wù)式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。加上在建的本項(xiàng)目，該地段正逐漸成為三亞新生的旅游度假區(qū)域之一。（一）、周邊住宅小區(qū)分布情況 本項(xiàng)目附近有三亞市體育廣場(chǎng)、學(xué)校、工商、農(nóng)業(yè)、建設(shè)銀行分行、中國(guó)郵政、等生活配套設(shè)施。（二）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格情況南新澳洲花園于 年 月 號(hào)開(kāi)盤(pán)，高層均價(jià)在 元，起價(jià) 元，最高價(jià)為 元。每層加價(jià) 元。目前，銷(xiāo)售已達(dá) %。三亞藍(lán)月灣海景酒店公寓2006年5月6日開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)最低為19.8萬(wàn)/套，最高為29.8萬(wàn)/套?，F(xiàn)每套均價(jià)為40萬(wàn)左右。目前，銷(xiāo)售已基本完畢。第六節(jié) 本項(xiàng)目利弊分析（swot分析法）一、優(yōu)勢(shì)分析（一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開(kāi)發(fā)商，有長(zhǎng)期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)知名度。（二）南新澳洲花園獨(dú)占山景資源，高層小戶(hù)型將為住戶(hù)帶來(lái)良好的視野和風(fēng)景。（三）本項(xiàng)目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤(pán)的文化品位，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者具有吸引力。（四）本項(xiàng)目規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領(lǐng)先效應(yīng)”。（五）高層小戶(hù)型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項(xiàng)目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢(shì)宏大，對(duì)消費(fèi)者具有新鮮度和向往感。（六）本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)相宜深淺，以小為主，可變性強(qiáng)，具有緊湊、實(shí)用、合理、雅致的優(yōu)點(diǎn)。（七）本區(qū)域沒(méi)有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對(duì)安靜。（八）項(xiàng)目所在地負(fù)氧離子高達(dá)11000個(gè)單位（北京天安門(mén)處150個(gè)單位），適合于居住與度假。是老年人生活的天堂。二、劣勢(shì)分析（一）本項(xiàng)目位于三亞?wèn)|部的荔枝溝鎮(zhèn)，雖然項(xiàng)目獨(dú)立封閉管理，與當(dāng)?shù)孛裾蝗谙嗵?，?duì)于高端消費(fèi)者的觀念中，本項(xiàng)目似乎地段檔次欠高。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會(huì)逐步提高。（二）周邊大配套正在完善。住宅景觀的不均等。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺(jué)似有存在。（三）目前，項(xiàng)目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點(diǎn)噪音影響。待小區(qū)及荔枝溝鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會(huì)更進(jìn)一步優(yōu)化。三、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）由于本項(xiàng)目是迎賓大道的首個(gè)高層中、小戶(hù)型房地產(chǎn)項(xiàng)目,對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)不熟悉,沒(méi)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。能否起到“羊群”效應(yīng)，既要看市場(chǎng)需求，又要看三亞荔枝溝整體效應(yīng)的發(fā)揮。（二）來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力，營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中容易處于的被動(dòng)地位。地域性和集群性銷(xiāo)售可爭(zhēng)取主動(dòng)。（三）高層購(gòu)房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費(fèi)用略偏高。因?yàn)闃I(yè)主享受了較好的物業(yè)服務(wù)。（四）本項(xiàng)目由于和民宅連片，易降低本項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。但由于市政府準(zhǔn)備加快凈化工程，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開(kāi)啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑”。消費(fèi)檔次將大幅提升。四、機(jī)會(huì)分析（一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國(guó)內(nèi)外建立了強(qiáng)大的品牌力，本項(xiàng)目可借勢(shì)而行，減少本項(xiàng)目的告知成本。（二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進(jìn)入三亞度假休閑，為本項(xiàng)目市場(chǎng)提供更多機(jī)會(huì)。（三）本地區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)不多，周邊地區(qū)2004年以前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)是當(dāng)初銷(xiāo)售價(jià)格的1.53倍。（四）目前三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線基本上無(wú)樓可售。（五）南新澳洲花園建設(shè)將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢(shì)在促進(jìn)迎賓大道新的旅游景觀區(qū)形成的同時(shí)，對(duì)在三亞的旅游度假的觀念亦會(huì)改變，項(xiàng)目市場(chǎng)角度視線可以更廣。（六）連帶本項(xiàng)目，周邊已有3個(gè)上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊荔枝溝鎮(zhèn)，這對(duì)本項(xiàng)目的商鋪來(lái)說(shuō)，具有良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景。第四章 項(xiàng)目方案第一節(jié) 場(chǎng)地選址一、場(chǎng)地選擇1、地理位置：本項(xiàng)目坐北朝南，建設(shè)用地南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車(chē)站；北靠群山，地塊方正規(guī)則，視野開(kāi)闊，觀山遙海效果極佳，是建設(shè)高檔生活小區(qū)的理想用地。項(xiàng)目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來(lái)填補(bǔ)該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。2、交通條件：本項(xiàng)目位于荔枝溝路，距三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里，三亞往?？诘陌嘬?chē)班次頻繁，每隔20分鐘有一班車(chē)前往?？冢s3小時(shí)可到達(dá)；三亞市內(nèi)主要有2路、4路兩條線路的公交車(chē)均經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，項(xiàng)目右側(cè)為正在新建的旅游景點(diǎn)連成一片，使本項(xiàng)目區(qū)域的住戶(hù)，可徒步觀賞風(fēng)景。第二節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模一、設(shè)計(jì)依據(jù)（一）、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；（二）、三發(fā)改（2010字第21號(hào)；（三）、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃三規(guī)委辦為200936號(hào)；（四）、三亞市國(guó)土環(huán)境資源局文件；（五）、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和海南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)；（六）、海南省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料；（七）、三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)；（八）、海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額。二、建筑設(shè)計(jì)（一）、單體設(shè)計(jì)1、戶(hù)型設(shè)計(jì)以人為本，結(jié)合海南的地域及氣候特點(diǎn)，注重通風(fēng)、采光及遮陽(yáng)設(shè)計(jì)，即滿(mǎn)足居住舒適要求，也符合市場(chǎng)需求。2、注重戶(hù)型的景觀設(shè)計(jì)，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開(kāi)闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 （二）、造型與色彩1、建筑體型設(shè)計(jì)上突出熱帶建筑風(fēng)格，以輕巧的陽(yáng)臺(tái)，必要的遮陽(yáng)構(gòu)件形成造型特色，適應(yīng)海南的地域及氣候特征。2、立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽(yáng)臺(tái)，體現(xiàn)熱帶建筑風(fēng)格。利用窗和陽(yáng)臺(tái)的形態(tài)變化，產(chǎn)生立面裝飾效果。3、建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽(yáng)臺(tái)及挑板為淺色涂料。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個(gè)建筑格調(diào)高雅，別致、具有地域特色。三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要指標(biāo)：建筑整體由兩期組成：本項(xiàng)目多層住宅部分銷(xiāo)售面積約204045平方米；高層住宅部分銷(xiāo)售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米?？備N(xiāo)售面積約657225平方 本項(xiàng)目總建筑面積：約672545平方米；容積率2.496，綠化率40%，建筑密度21.57%，建筑高度80米。功能分類(lèi)及戶(hù)型設(shè)置定位1 功能分類(lèi)本項(xiàng)目總建筑面積約67.25萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)部分零銷(xiāo)1萬(wàn)平方米，服務(wù)式公寓建筑占地面積3320平方米，建筑面積3500平方米，多層住宅建筑占地面積29435平方米，建筑面積204045平方米；高層住宅建筑占地面積17430平方米，建筑面積453180平方米；公用設(shè)施部分包括為207268平方米，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分： 平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。3、4、3、2 戶(hù)型設(shè)置建議設(shè)置三種銷(xiāo)售戶(hù)型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。面積在51-80平方米，235間，占53。7%雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在100-140平方米，111間，占25。4%；三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在160-256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷(xiāo)售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶(hù)的需要進(jìn)行組合或分拆。1）、本項(xiàng)目多層住宅部分銷(xiāo)售面積約204045平方米；高層住宅部分銷(xiāo)售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米?？備N(xiāo)售面積約657225平方米；（2）、本項(xiàng)目總建筑面積：約672545平方米；（3）、本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約12億元；（5）、可銷(xiāo)售面積部分單位成本：3326元/平方米。352 平均售價(jià)制定建議：70%毛利潤(rùn)：實(shí)收售價(jià)=單位成本（1+70%）=5653元/m2；80%毛利潤(rùn)：實(shí)收售價(jià)=單位成本（1+80%）=5986元/m2；90%毛利潤(rùn)：實(shí)收售價(jià)=單位成本（1+90%）=6319元/m2。具體的銷(xiāo)售價(jià)格，要充分考慮銷(xiāo)售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類(lèi)可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期），為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，建議在銷(xiāo)售價(jià)格上采取低開(kāi)策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷(xiāo)售平均價(jià)格為：5820元/m2；第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤(pán)期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷(xiāo)售平均價(jià)格約為：5986元/m2；第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷(xiāo)趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷(xiāo)售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%：銷(xiāo)售平均實(shí)收價(jià)格約為：6319元/m2。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)6041元/m2的銷(xiāo)售價(jià)格。備注：1、此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。2、控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過(guò)銷(xiāo)售時(shí)對(duì)銷(xiāo)售門(mén)市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷(xiāo)售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓?zhuān)环粗?，則加大折讓?zhuān)S持最高平均5%的折讓率。3、價(jià)格分布不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以?xún)r(jià)格上的調(diào)整。3、6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： 主體工程已基本完成 配套設(shè)施已全部到位 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 有關(guān)的手續(xù)及銷(xiāo)售文件已全部準(zhǔn)備就緒但針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)： 自籌資金無(wú)法完成項(xiàng)目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴(lài)銷(xiāo)售回款或銀行貸款； 施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時(shí)間差也不過(guò)是三、四個(gè)月的時(shí)間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速度更加迅速； 以新的概念銷(xiāo)售：硬件上必須給客戶(hù)營(yíng)造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷(xiāo)售信心的有力支持； 項(xiàng)目規(guī)模有限、銷(xiāo)售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售，而避免因拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段： 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 銷(xiāo)售方式及銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)確定3、7 銷(xiāo)售方式定位銷(xiāo)售方式對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的銷(xiāo)售方式確定下來(lái)。建議該項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式是： 進(jìn)行小區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，然后委物業(yè)公司托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理 以零散發(fā)售為主 采用自銷(xiāo)為主、松散型委托代理銷(xiāo)售為輔的銷(xiāo)售方式 采用組合式付款方式3、8 物業(yè)管理定位3、8、1 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式本項(xiàng)目將采用服務(wù)式公寓式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，物業(yè)管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理，此后可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)自主選擇物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。3、8、2 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。3、8、3 運(yùn)作機(jī)制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢(xún)，定期向業(yè)主通報(bào)小區(qū)的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面預(yù)約，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。3、8、4 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式 專(zhuān) 有 名 詞 定 義一、 南新澳洲花園：南新澳洲花園位于在三亞南新農(nóng)場(chǎng)生活區(qū)、南新招待所北面，建設(shè)內(nèi)容包括高層住宅，服務(wù)式公寓及幼兒園、商務(wù)中心、會(huì)所等配套服務(wù)設(shè)施二、 營(yíng)業(yè)收入：南新澳洲花園通過(guò)經(jīng)營(yíng)服務(wù)式公寓、產(chǎn)權(quán)小區(qū)住宅所產(chǎn)生的收入,不包括商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂(lè)、洗衣、電話(huà)、電報(bào)和電傳等其它項(xiàng)目的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及小區(qū)設(shè)備、場(chǎng)地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。三、 經(jīng)營(yíng)管理成本：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。四、 可分配收益：小區(qū)營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。五、 會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的12月31日止。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。六、 免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)（管理）期間，由委托經(jīng)營(yíng)管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的南新澳洲花園。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力一、 管理期限 小區(qū)委托管理期限為30年。每一經(jīng)營(yíng)管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營(yíng)管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類(lèi)型的委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)。二、 收益分配期限以小區(qū)公寓正式對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1乙方選擇第 種方式-型。（詳見(jiàn)合同附件）2 業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和合同附件連帶轉(zhuǎn)讓?zhuān)緟f(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和合同附件連帶轉(zhuǎn)讓?zhuān)緟f(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。義務(wù)：1、 業(yè)主應(yīng)支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度；2、 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。3、 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品；4、 不得私自經(jīng)營(yíng)客房。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：1、 甲方在管理期限內(nèi)將作為南新澳洲花園唯一的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。2、 聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證小區(qū)經(jīng)營(yíng)的最高效益。 義務(wù)：1、 甲方應(yīng)把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)能力的小區(qū)。2、 甲方定期向乙方公布經(jīng)營(yíng)情況和收