南新澳洲花園房地產(chǎn)開發(fā)項目工程可行性研究報告.doc

三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司“南新澳洲花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目工程可行性研究報告- 13 - 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海南*咨詢有限公司 二0一0年七月三十日目 錄第一章:總論4第一節(jié):項目提要4第二節(jié):可行性報告依據(jù)與范圍7第二章:項目背景8第一節(jié):項目承建單位簡介8第二節(jié):建設項目的有利條件8第三節(jié):項目建設的必要性10第三章:項目本身及市場情況的分析12第一節(jié):中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況12第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析14第三節(jié):項目定位分析16第四節(jié):項目規(guī)劃20第五節(jié):項目周邊環(huán)境分析22第六節(jié):本項目利弊分析（swot分析法）22第四章:項目方案25第一節(jié):場地選址25第二節(jié):項目設計內容與規(guī)模25第三節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場分析管理定位31第五章:管理組織機構和土建工程61第一節(jié): 管理組織機構6 第二節(jié): 土建工程69第六章:項目實施進度安排 70第七章:營銷策略及銷售計劃71第八章:投資估算與資金籌措74第九章:財務效益評價75第十章: 結論與建議81附表 82 第一章 總論第一節(jié) 項目提要一、項目名稱：三亞南新澳洲花園,以下簡稱本項目。二、項目建設地點：本項目位于著名的國家級旅游區(qū)三亞市荔枝溝。荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風，這是一條關于熱帶，關于濱海的假日旅行線。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認證為4a級旅游目的地。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質量位居世界第二，中國第一。國家環(huán)境保護總局把三亞浴場列入全國5個水質優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。本項目建設用地三亞南新農場生活區(qū)、南新招待所北面。項目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。用開發(fā)高級生活住宅、服務式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。 三、項目開發(fā)商：三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司 四、項目開發(fā)商法定代表人： 五、項目性質：高端旅游度假小區(qū)六、項目概況：本項目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約4公里車程,地勢開闊、平坦。項目用地具有豐富的住居度假元素。四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市新城市發(fā)展的中心地帶。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。用地一側緊臨公路，以后是從?？谶M入三亞和從三亞市區(qū)進入市中心區(qū)的主要干道，交通進出入情況優(yōu)越。建筑整體由兩期組成總占地面積500畝，總建筑面積67萬平方米，容積率1.21 ，綠化率2.0 %，建筑密度 %，建筑高度 米，：本項目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米；總銷售面積約657225平方米；停車位 個；七、建設單位概況本項目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務、建筑設計規(guī)劃、市政工程設計、規(guī)劃設計咨詢服務、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設計制作、工程設計與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風情融入項目的設計及業(yè)務發(fā)展策略中。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項目，該項目是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝?？偨ㄖ娣e672545平方米。建設內容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務式公寓、商業(yè)網(wǎng)點用房、以及幼兒園、商務中心、會所等配套服務設施，項目投資估算12億元。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設施、公共娛樂設施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項目?！罢\信卓越、精品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。八、組織管理根據(jù)公司發(fā)戰(zhàn)略和業(yè)務展規(guī)劃，三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。九、環(huán)境保護本項目屬于旅游度假生活小區(qū)，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設備選用節(jié)能型設備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵基礎均設隔震墊，且水泵進出水管上均設置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。十、項目實施進度安排2010年 月 日之前為前期準備階段，預計到 年 月 日項目竣工驗收，整個項目開發(fā)經(jīng)營期估計為 年時間。詳見第六章項目進度安排。十一、項目總投資經(jīng)測算，項目總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成,項目總投資額為12億元。費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項目投資計劃與資金籌措表”。企業(yè)自籌4600萬元，占總投資 %；申請銀行貸款 萬元，占總投資的 %，預售回籠 ，占總投資的 %。貸款利率按一至三年期銀行利率 計，貸款期限為 年。十二、資金籌措（一）、申請國內金融機構貸款 萬元；（二）、企業(yè)自籌資金 萬元；（三）、預售回籠 萬元十三、社會效益（一）、可以改善目前三亞市中心對總價要求在35-80萬，單位面積在55-120左右平方米的高品質的旅游度假生活小區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求量。（二）、項目引入“人文關懷”的服務理念，為國內、國際所有追求生活品質的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。（三）、三亞南新澳洲花園項目定位為:結合該項目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標客戶需求，項目的功能應該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。（四）通過項目產(chǎn)品品質的提升，進一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)項目檔次，打造三亞市標志性旅游度假的公寓典范。（五）、有利于促進三亞房地產(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展。（六）、有利于打開本地房地產(chǎn)市場向外地擴展的新局面。（七）、帶動三亞及其他周邊地區(qū)相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（八）、有利于調整產(chǎn)業(yè)結構，增加社會就業(yè)機會。第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。第二章 項目背景第一節(jié) 項目承建單位簡介項目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務、建筑設計規(guī)劃、市政工程設計、規(guī)劃設計咨詢服務、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設計制作、工程設計與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風情融入項目的設計及業(yè)務發(fā)展策略中。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項目，該項目位于南新農場北區(qū)，南新招待所北側，是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝?？偨ㄖ娣e672545平方米。建設內容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務式公寓、商業(yè)網(wǎng)點用房、以及幼兒園、商務中心、會所等配套服務設施，項目投資估算12億元。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設施、公共娛樂設施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項目?！罢\信卓越、精品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。第二節(jié) 建設項目的有利條件一、氣候條件三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風氣候，年平均氣溫為25.5，夏季平均氣溫為28，冬季平均氣溫為20，極端最高氣溫35.7，極端最低氣溫5.1；年平均降雨量1263mm，5-10月為雨季，其中8-10月的降雨量占全年總降雨量的47%。三亞地區(qū)相對濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長，年日照時數(shù)為2586.5小時。三亞市主導風向為東北風，市中心地震烈度為6度。三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風影響，在三亞臨海側，3-10月之東北季風時海流為西南方向，而5-8月之西北季風時，海流是朝東北方向。一般來說，季節(jié)風期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21。二、生態(tài)條件1、三亞的海水清澈透明，能見度達8至16米，有些地方達到25米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國際潛水專家認定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。三亞眾多的海灣各有佳景。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬闊的海面增加層次感。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。漫步沙灘，作為三亞市標志的鹿回頭雕像映入眼簾。2、三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點。3、三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建設亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國際水準設計的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚天下；夢幻般的海棠灣，不遠的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。4、三亞全市森林覆蓋率達63%，城市建成區(qū)綠地覆蓋率達44.3%，人均公共綠地面積達18.3平方米；其海洋負氧離子超過8,000個單位；城市空氣質量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨厚，無與倫比。三、交通條件1.本項目距三亞鳳凰國際機場25公里。三亞鳳凰國際機場現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢、青島、深圳等國內23個城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京9條國際航線。2.三亞往?？诘陌嘬嚢啻晤l繁，每隔20分鐘有一班車前往?？冢s3小時可到達。3.市內交通主要有公交車和出租車。三亞的出租車很多，也很方便，從本項目區(qū)域起步不要打表10元就可以到達中心城區(qū)的任何地方。三亞市內主要有2路、4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項目所在地。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國有公交公司，完善城區(qū)公交體系。本項目緊鄰的迎賓大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。4本項目右側正在新建旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞風景。第三節(jié) 項目建設的必要性三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨一無二的空氣質量和環(huán)境質量。據(jù)有關資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，城市地區(qū)綠地覆蓋率為44.3%，人均公共綠地面積18.3平方米，城市空氣負離子含量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽。三亞天藍海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹木長青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩人筆下的“世外桃源”，憑借其得天獨厚的自然風光和頂級的生態(tài)環(huán)境質量，三亞榮獲“全國生態(tài)示范區(qū)”、園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國人居環(huán)境獎等稱號。三亞以其美麗，被越來越來越多的國內外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽光、海水、空氣、綠色所吸引，他們在這里購買了自己的第二居所，把三亞購房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。據(jù)上海文匯報近期評選的“中國最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎設施建設投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：投資約2.5億元，使長達17.8公里的三亞灣得以建成,沿三亞灣濱海路前行,近處是椰樹搖曳生姿，遠處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；投資約2.2億元進行”兩河三岸”景觀建設，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的”山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達北京、上海、廣州等城市的跨海客運列車已經(jīng)通車。城市規(guī)劃的逐步實施和城市基礎建設的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。但是三亞市房地產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型項目，為適應大的市場潮流，許多項目在硬件方面，從根本上限制高品質產(chǎn)品的發(fā)展，從多次調查結果表明，目前在售物業(yè)中許多項目只是在大量的小戶型產(chǎn)品中缺乏高品質的產(chǎn)品，不管是項目的總體定位，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設計上都缺乏國際化的水準。許多項目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。 三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司興建的三亞南新澳洲花園小區(qū)項目的建筑設計將項目的環(huán)境優(yōu)勢發(fā)揮到極至。項目的規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計均為專業(yè)團隊聯(lián)手擎創(chuàng)。建成投入使用后提供優(yōu)質公寓物業(yè)管理服務，充分引入“以人為本”和“人文關懷”的服務理念，為國內、國際所有追求生活品質的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。 第三章 項目本身及市場情況分析第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉變時期。（一）、配合國民經(jīng)濟增長從粗放型向集約型轉變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉變。（二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費型產(chǎn)品轉向投資、旅游度假和消費三重功能的產(chǎn)品。（三）、在社會主義市場經(jīng)濟體制逐步建立的過程當中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調控向依靠市場和自身調節(jié)方向轉變，雖然國家和各級部門對房地產(chǎn)控制還是比較嚴，但現(xiàn)在靠市場、靠經(jīng)營，靠市場規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準則。第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運行特征是：投資增長，結構合理，房價穩(wěn)中有升。2000年以來三亞市的房地產(chǎn)形勢發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)市場供需平衡、價格平衡、結構合理。2010年前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好，批準預售商品房37.34萬平方米，和去年同期相比增長76%。其中商品住房37.05萬平方米,3942套，登記銷售面積25.45萬平方米，和去年同期相比增長48%；其中商品住房24.66萬平方米,2785套（包含產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓銷售0.78萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售7.66萬平方米）,商業(yè)用房0.79萬平方米。商品房平均銷售價格9317元/平方米，和去年同期比增長30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。商品房銷售總金額23.71億元，和去年同期相比增長94%。1、土地供應價格情況：三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例，2003年-2004年內地價60=100萬元畝，2005-2006年土地價格攀升到100-200萬元畝，2007年10月月川新區(qū)臨河12畝土地拍賣到432萬元/畝，2008年2月，三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗69.52畝的土地，拍出每畝762萬元的高價，每平米價格達11,429元。三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升，政府開始提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市發(fā)展儲備用地。2、三亞商品房市場主要在島外三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場，2006年，島外市場占總銷售套數(shù)的90.33%，面積占89.11%，。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū)(包括港、澳、臺）都有人在三亞市購買住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等17個國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占3。3、商品房銷售價格穩(wěn)中有升：2003年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)進入市場為標志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。據(jù)統(tǒng)計，2010年第一季度三亞市商品房平均價格是9317元平方米。其中海景房的平均價格是13000元平方米（毛胚）以上。根據(jù)市場需求的情況，現(xiàn)在的房價屬恢復性增長，房價應屬正常。（二）宏觀調控新政對三亞房地產(chǎn)影響情況分析2006年5月29日國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見,新政出臺的主要目的是抑制上漲過快的住房價格，同時要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。這些政策主要是針對上海、廣州等房價整體水平已經(jīng)很高，房價又在瘋長的大城市?；谝韵乱蛩胤治?，預期新政策對三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項目不會造成太大的價格的影響：1、三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強烈的購買力，他們向往的是高品質的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對價格不是很敏感。2、三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨一無二的，亞龍灣國家旅游度假區(qū)的旅游度假項目買的不僅僅一個度假產(chǎn)品，一項投資，也可以說是一個奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。3、三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強勁的需求。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強，特別受內地游客的青睞。（三）2010年初三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。2009年前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好，批準預售商品房37.34萬平方米，和去年同期相比增長76%。其中商品住房37.05萬平方米,3942套，登記銷售面積25.45萬平方米，和去年同期相比增長48%；其中商品住房24.66萬平方米,2785套（包含產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓銷售0.78萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售7.66萬平方米）,商業(yè)用房0.79萬平方米。商品房平均銷售價格9317元/平方米，和去年同期比增長30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。商品房銷售總金額23.71億元，和去年同期相比增長94%。第三節(jié) 項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設施、人文等各種因素綜合考慮。南新澳洲花園小區(qū)是目前三亞迎賓大道第一個高層中、小戶型項目，具有標志性。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗藍天海景的人來說，本項目是不錯的居家與度假選擇。（一）目標市場定位1、主要的客戶群體：職業(yè)范疇：國內外私營企業(yè)主、大公司職員、以及國內有條件老人易地養(yǎng)老的對象等等。心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗享受生活。主要為投資型和度假需求型客戶。消費者分類：在高層中、小戶需求型購房者當中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶：一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風景，價格不是首要因素。該類客戶會選擇712層有好視野的戶型。二類客戶（無奈型）：想要高層風景，但又在乎價格。該類客戶會選7層以下或視野景觀相對差一點的戶型。從目標消費者的分析來看，本項目目標客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟實力。（二）產(chǎn)品定位（市場定量調查分析）調查時間：2010.5.102010.8.15調查地點：三亞市鳳凰機場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。調查方式：同類問卷抽樣調查實際發(fā)放問卷：1000份回收有效問卷：968份基本市場參數(shù)如下：1接受調查的常住人口比例2潛在客戶購房原因3大眾了解樓盤信息的渠道5購房人群對車庫的需求6潛在客戶的職業(yè)分布7購買高層中、小戶型房產(chǎn)的主要動機8潛在購房者認為合理的價位9潛在購房者理想的套面積10潛在購房者理想的戶型：11購房時主要聽取誰的意見市場調查結果分析1、臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點是視野開闊，臨海景觀是本項目的最大賣點。2、本項目建設規(guī)劃設計合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。3、據(jù)本次調查，潛在客戶中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。4、通過市場調查和深度訪問，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項目的主要目標客戶群。5、物業(yè)收費有市場依據(jù)。經(jīng)過對調查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，價格的選擇多數(shù)在1.401.80元左右，占總調查人數(shù)的八成。結合市調市場需求和項目特征，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標志性建筑”。引領三亞旅游房產(chǎn)消費市場，建成該地區(qū)首個高品質的海景高層樓盤。第四節(jié) 項目規(guī)劃本項目的總體設計思路是創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力體現(xiàn)21世紀居住建筑人性化的原則。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。以四個建筑單元為核心，采取錯位錯層方式設計，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。每個單元由一棟1525層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內廊作弧形拼接而成。二、建筑風格順應消費者對人性化住宅的心理需求，本項目采用了夏威夷風格的建筑形式。在立面造型上，采用三段式設計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設計，豐富室內空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使二個組團色彩協(xié)調統(tǒng)一。小區(qū)輪廓設計上，1525層住宅錯落有致，擺布有序，四個單元屋頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質素提升小區(qū)品味和檔次。小區(qū)以四個主題熱帶園林景觀小品配合四個建筑單元，整體內外空間交錯穿插，一氣呵成，園林、步行道、綠地、小品等前后呼應，渾然一體。三、戶型結構本項目戶型設計經(jīng)典實用，靈活多變。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內可自由分割，戶與戶之間可自由調整。具體戶型上以4070平米一房，7793平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下：戶型面積套數(shù)比例三室一廳100%二室一廳93%一室一廳45%一室40%第五節(jié) 項目周邊市場環(huán)境分析本項目周邊北面有南新招待所,項目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。用開發(fā)住宅、服務式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。加上在建的本項目，該地段正逐漸成為三亞新生的旅游度假區(qū)域之一。（一）、周邊住宅小區(qū)分布情況 本項目附近有三亞市體育廣場、學校、工商、農業(yè)、建設銀行分行、中國郵政、等生活配套設施。（二）、競爭樓盤價格情況南新澳洲花園于 年 月 號開盤，高層均價在 元，起價 元，最高價為 元。每層加價 元。目前，銷售已達 %。三亞藍月灣海景酒店公寓2006年5月6日開盤報價最低為19.8萬/套，最高為29.8萬/套。現(xiàn)每套均價為40萬左右。目前，銷售已基本完畢。第六節(jié) 本項目利弊分析（swot分析法）一、優(yōu)勢分析（一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)知名度。（二）南新澳洲花園獨占山景資源，高層小戶型將為住戶帶來良好的視野和風景。（三）本項目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標消費者具有吸引力。（四）本項目規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領先效應”。（五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢宏大，對消費者具有新鮮度和向往感。（六）本項目戶型設計相宜深淺，以小為主，可變性強，具有緊湊、實用、合理、雅致的優(yōu)點。（七）本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜。（八）項目所在地負氧離子高達11000個單位（北京天安門處150個單位），適合于居住與度假。是老年人生活的天堂。二、劣勢分析（一）本項目位于三亞東部的荔枝溝鎮(zhèn)，雖然項目獨立封閉管理，與當?shù)孛裾蝗谙嗵?，對于高端消費者的觀念中，本項目似乎地段檔次欠高。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。（二）周邊大配套正在完善。住宅景觀的不均等。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。（三）目前，項目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點噪音影響。待小區(qū)及荔枝溝鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會更進一步優(yōu)化。三、風險分析（一）由于本項目是迎賓大道的首個高層中、小戶型房地產(chǎn)項目,對目標市場不熟悉,沒經(jīng)驗可以借鑒。能否起到“羊群”效應，既要看市場需求，又要看三亞荔枝溝整體效應的發(fā)揮。（二）來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。地域性和集群性銷售可爭取主動。（三）高層購房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費用略偏高。因為業(yè)主享受了較好的物業(yè)服務。（四）本項目由于和民宅連片，易降低本項目的消費檔次。但由于市政府準備加快凈化工程，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標志性建筑”。消費檔次將大幅提升。四、機會分析（一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國內外建立了強大的品牌力，本項目可借勢而行，減少本項目的告知成本。（二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進入三亞度假休閑，為本項目市場提供更多機會。（三）本地區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多，周邊地區(qū)2004年以前開發(fā)的樓盤，現(xiàn)在價格已經(jīng)是當初銷售價格的1.53倍。（四）目前三亞市房地產(chǎn)市場需求旺盛，基本上供不應求，尤其是臨海一線基本上無樓可售。（五）南新澳洲花園建設將改變三亞城市發(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進迎賓大道新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅游度假的觀念亦會改變，項目市場角度視線可以更廣。（六）連帶本項目，周邊已有3個上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊荔枝溝鎮(zhèn)，這對本項目的商鋪來說，具有良好的市場經(jīng)營前景。第四章 項目方案第一節(jié) 場地選址一、場地選擇1、地理位置：本項目坐北朝南，建設用地南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀山遙海效果極佳，是建設高檔生活小區(qū)的理想用地。項目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。2、交通條件：本項目位于荔枝溝路，距三亞鳳凰國際機場15公里，三亞往?？诘陌嘬嚢啻晤l繁，每隔20分鐘有一班車前往?？冢s3小時可到達；三亞市內主要有2路、4路兩條線路的公交車均經(jīng)過項目所在地，項目右側為正在新建的旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞風景。第二節(jié) 項目設計內容與規(guī)模一、設計依據(jù)（一）、委托方提供的各項原始資料及有關數(shù)據(jù)；（二）、三發(fā)改（2010字第21號；（三）、三亞市建設工程規(guī)劃三規(guī)委辦為200936號；（四）、三亞市國土環(huán)境資源局文件；（五）、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關數(shù)據(jù)；（六）、海南省統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)資料；（七）、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計的相關數(shù)據(jù)；（八）、海南省建筑安裝裝飾工程概預算定額。二、建筑設計（一）、單體設計1、戶型設計以人為本，結合海南的地域及氣候特點，注重通風、采光及遮陽設計，即滿足居住舒適要求，也符合市場需求。2、注重戶型的景觀設計，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 （二）、造型與色彩1、建筑體型設計上突出熱帶建筑風格，以輕巧的陽臺，必要的遮陽構件形成造型特色，適應海南的地域及氣候特征。2、立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺，體現(xiàn)熱帶建筑風格。利用窗和陽臺的形態(tài)變化，產(chǎn)生立面裝飾效果。3、建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結合。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽臺及挑板為淺色涂料。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑格調高雅，別致、具有地域特色。三、項目設計的主要指標：建筑整體由兩期組成：本項目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米?？備N售面積約657225平方 本項目總建筑面積：約672545平方米；容積率2.496，綠化率40%，建筑密度21.57%，建筑高度80米。功能分類及戶型設置定位1 功能分類本項目總建筑面積約67.25萬平方米，其中：商業(yè)部分零銷1萬平方米，服務式公寓建筑占地面積3320平方米，建筑面積3500平方米，多層住宅建筑占地面積29435平方米，建筑面積204045平方米；高層住宅建筑占地面積17430平方米，建筑面積453180平方米；公用設施部分包括為207268平方米，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分： 平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車場、倉庫等。3、4、3、2 戶型設置建議設置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個小型的衣帽間。面積在51-80平方米，235間，占53。7%雙套間設計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺，面積在100-140平方米，111間，占25。4%；三套間設計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在160-256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。1）、本項目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米?？備N售面積約657225平方米；（2）、本項目總建筑面積：約672545平方米；（3）、本項目總投資費用：約12億元；（5）、可銷售面積部分單位成本：3326元/平方米。352 平均售價制定建議：70%毛利潤：實收售價=單位成本（1+70%）=5653元/m2；80%毛利潤：實收售價=單位成本（1+80%）=5986元/m2；90%毛利潤：實收售價=單位成本（1+90%）=6319元/m2。具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場導入期（內部認購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價在單位成本的基礎上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價格為：5820元/m2；第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的售價在單位成本基礎上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷售平均價格約為：5986元/m2；第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上提高90%：銷售平均實收價格約為：6319元/m2。各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn)6041元/m2的銷售價格。備注：1、此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。2、控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。3、價格分布不同朝向、不同樓層的房屋質素存在一定的差距，應加以價格上的調整。3、6 入市姿態(tài)及推廣時機定位房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結合項目自身特點。從理論上講，房地產(chǎn)的項目應該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應該是： 主體工程已基本完成 配套設施已全部到位 外部環(huán)境與內部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已達到了預期的效果 物業(yè)的管理模式、服務項目、收費標準已確定 有關的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒但針對該項目的特點： 自籌資金無法完成項目建設，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； 施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速； 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持； 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段： 項目的建筑整體形象已經(jīng)達到正負零 物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準已確定 銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定3、7 銷售方式定位銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。建議該項目的銷售方式是： 進行小區(qū)的產(chǎn)權銷售，然后委物業(yè)公司托對物業(yè)進行日常經(jīng)營管理 以零散發(fā)售為主 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 采用組合式付款方式3、8 物業(yè)管理定位3、8、1 本項目經(jīng)營管理模式本項目將采用服務式公寓式模式進行日常的經(jīng)營和管理，物業(yè)管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務。本項目建成后將委托有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，此后可通過業(yè)主委員會自主選擇物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質經(jīng)營管理。3、8、2 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行服務式公寓標準化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。3、8、3 運作機制物業(yè)經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報小區(qū)的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，小區(qū)業(yè)主委員會委托會計師事務所審計經(jīng)營業(yè)績。在每個財務年度委托國內會計師事務所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。3、8、4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 專 有 名 詞 定 義一、 南新澳洲花園：南新澳洲花園位于在三亞南新農場生活區(qū)、南新招待所北面，建設內容包括高層住宅，服務式公寓及幼兒園、商務中心、會所等配套服務設施二、 營業(yè)收入：南新澳洲花園通過經(jīng)營服務式公寓、產(chǎn)權小區(qū)住宅所產(chǎn)生的收入,不包括商場、會務、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它項目的收入，不包括服務費收入以及小區(qū)設備、場地的使用費、租賃費等收入。三、 經(jīng)營管理成本：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。四、 可分配收益：小區(qū)營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。五、 會計年度：第一個會計年度，從當年服務式公寓經(jīng)營之日起，至同年的12月31日止。以后每年從 1月 1日起至當年的12月31日止為一會計年度。六、 免費入住權：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的南新澳洲花園。 第四章 管理期限、義務和權力一、 管理期限 小區(qū)委托管理期限為30年。每一經(jīng)營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。二、 收益分配期限以小區(qū)公寓正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權利和義務權利1乙方選擇第 種方式-型。（詳見合同附件）2 業(yè)主在委托期間有權轉讓自有客房，但必須以本協(xié)議和合同附件連帶轉讓，本協(xié)議內容不因轉讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和合同附件連帶轉讓，本協(xié)議內容不因轉讓而變更。義務：1、 業(yè)主應支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項安全文明制度；2、 業(yè)主應在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內與管理公司辦理交接手續(xù)。3、 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結構和外觀，不能亂搭建臨時設施，不要拿走室內的設施物品；4、 不得私自經(jīng)營客房。四、管理公司的權利和義務權利：1、 甲方在管理期限內將作為南新澳洲花園唯一的獨立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經(jīng)營管理活動。2、 聘用經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理人員，組織務實高效的管理機構，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證小區(qū)經(jīng)營的最高效益。 義務：1、 甲方應把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的小區(qū)。2、 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收