中海城項(xiàng)目商業(yè)街規(guī)劃指導(dǎo)建議.doc

中海城項(xiàng)目一期商業(yè)街規(guī)劃指導(dǎo)建議 中海城項(xiàng)目一期商業(yè)部分規(guī)劃指導(dǎo)建議中原地產(chǎn)中海城項(xiàng)目組2005年2月8日目 錄第一部分 中海城項(xiàng)目一期商業(yè)業(yè)態(tài)建議3一、一期商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃總思路31.1一期商業(yè)的規(guī)劃指導(dǎo)背景31.2一期商業(yè)的總體布局3二、社區(qū)商業(yè)42.1市場(chǎng)定位52.2定位依據(jù)52.3商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成5三、會(huì)展旅游商業(yè)63.1市場(chǎng)定位63.2定位依據(jù)63.3商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成83.4商業(yè)業(yè)態(tài)的具體分布8第二部分 中海城項(xiàng)目一期商業(yè)產(chǎn)品建議9一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議91.1 a區(qū)91.2 b區(qū)、c區(qū)101.3 d區(qū)11二、內(nèi)部設(shè)施建議122.1綜合管網(wǎng)布置122.2暖氣設(shè)備122.3衛(wèi)生間：12三、內(nèi)部功能建議13四、商業(yè)外立面風(fēng)格建議13五、商業(yè)街產(chǎn)品的細(xì)部處理145.1商業(yè)地產(chǎn)小品點(diǎn)睛設(shè)計(jì)145.2休息椅、垃圾桶、公共衛(wèi)生間布置要點(diǎn)14第一部分 中海城項(xiàng)目一期商業(yè)業(yè)態(tài)建議一、一期商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃總思路1.1一期商業(yè)的規(guī)劃指導(dǎo)背景中海城項(xiàng)目一期的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)劃總戶數(shù)有約532戶，規(guī)劃商業(yè)面積3.2萬(wàn)平米，商業(yè)形式為商業(yè)街。目前濱州市開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)配套相對(duì)匱乏，隨著濱州市開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的日趨成熟，區(qū)域商業(yè)前景被普遍看好。中海航母娛樂(lè)城和濱州國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)將更加集聚以“中?！睘橹行牡纳虡I(yè)氣氛，而本項(xiàng)目一期商業(yè)就是為了服務(wù)本社區(qū)和周邊會(huì)展旅游資源而開(kāi)發(fā)建設(shè)的。根據(jù)商業(yè)物業(yè)的一般經(jīng)驗(yàn)，成功的商業(yè)項(xiàng)目每1萬(wàn)平米至少需要10萬(wàn)人口的商圈輻射。而本區(qū)域人口現(xiàn)狀，難以支撐本項(xiàng)目一期3.2萬(wàn)平方米商業(yè)面積，加之濱州的會(huì)展旅游經(jīng)濟(jì)處于剛剛起步階段，濱州市規(guī)劃的“四環(huán)五海水上旅游”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年游客約800萬(wàn)人次，也只是濱州市政府的遠(yuǎn)期規(guī)劃能否真正達(dá)到預(yù)期效果現(xiàn)在還不得而知，并且現(xiàn)階段也難以完全消化中海城項(xiàng)目一期的商業(yè)面積。所以我司依據(jù)項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)、整體規(guī)模、開(kāi)發(fā)周期及地勢(shì)等自身特質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議。1.2一期商業(yè)的總體布局我司根據(jù)中海城項(xiàng)目一期商業(yè)的市場(chǎng)需求和項(xiàng)目自身的具體情況，為了提高一期商業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。建議一期商業(yè)分割成a、b、c、d四個(gè)區(qū)域依次進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其中a區(qū)商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，b、c、d區(qū)商業(yè)以會(huì)展旅游商業(yè)為主。示意圖如下：二、社區(qū)商業(yè) a區(qū)會(huì)展路南側(cè)的2個(gè)弧形建筑即a區(qū)，西側(cè)建議為售樓中心，東側(cè)建議為中海城一期住宅服務(wù)的配套型商業(yè)。2.1市場(chǎng)定位面向社區(qū)的配套型商業(yè)社區(qū)：中海城項(xiàng)目一期住宅社區(qū)。配套型商業(yè)：服務(wù)于社區(qū)居民生活的商業(yè)。2.2定位依據(jù)2.2.1 社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。2.2.2商業(yè)服務(wù)區(qū)域：中海城一期住宅區(qū)。2.2.3按照城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)：1萬(wàn)1.5萬(wàn)人口的居住小區(qū)每千人商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑面積450570平方米，服務(wù)半徑在300米以內(nèi)。2.2.4中海城項(xiàng)目一期住宅約532戶，人口約2000人左右，a區(qū)東側(cè)弧形建筑面積約為2400平方米。根據(jù)上一條規(guī)定，a區(qū)商業(yè)面積已滿足中海城一期住宅區(qū)商業(yè)配套。2.3商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成本弧形商業(yè)用房共三層，每層建筑面積約800平方米，共約2400平方米，建議首層保持相對(duì)獨(dú)立，二三層設(shè)計(jì)為整體空間，并設(shè)置內(nèi)樓梯。2.3.1 建議一層商業(yè)業(yè)態(tài)為社區(qū)配套型餐飲，如：小型餐館、早點(diǎn)店、熟食店等。2.3.2 建議二、三層商業(yè)業(yè)態(tài)為社區(qū)配套型商場(chǎng)，以滿足社區(qū)居民的日常生活需求。三、會(huì)展旅游商業(yè) b、c、d區(qū)3.1市場(chǎng)定位面向會(huì)展旅游經(jīng)濟(jì)的綜合商業(yè)街3.2定位依據(jù)3.2.1根據(jù)濱州市政府的規(guī)劃：開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)幾年的企業(yè)數(shù)量和規(guī)模檔次，未來(lái)國(guó)際會(huì)展中心每年的企業(yè)展覽，將吸引國(guó)內(nèi)外上千家企業(yè)參展，參展人數(shù)幾十萬(wàn)人次，需要大量的商務(wù)配套。3.2.2濱州市政府即將啟動(dòng)的“四環(huán)五海水上旅游”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)期為三年，預(yù)計(jì)年游客800萬(wàn)人次。因此，需要完善的旅游度假配套設(shè)施。3.2.3構(gòu)筑濱州會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈，打造商務(wù)平臺(tái)。中海城項(xiàng)目將充分利用濱州國(guó)際會(huì)展中心周邊的空間優(yōu)勢(shì)和商務(wù)活動(dòng)集中的優(yōu)勢(shì)。積極拓展開(kāi)發(fā)旅游、餐飲、娛樂(lè)等展會(huì)綜合配套服務(wù)項(xiàng)目，搞好黃河十二路綠化景觀路建設(shè)，延展會(huì)展中心的輻射半徑，逐步打造以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為主要特征，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)配套完善的中心商務(wù)區(qū)。3.2.4打造城市帶狀景觀公園。將充分挖掘歷史和水文化內(nèi)涵，以生態(tài)養(yǎng)護(hù)為基礎(chǔ)，打造集歷史文化、商業(yè)文化、旅游文化于一體的歐式景觀風(fēng)情區(qū)。以中海公園、航母娛樂(lè)城、高新技術(shù)園區(qū)等項(xiàng)目為牽動(dòng)，規(guī)劃建設(shè)優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)和觀光農(nóng)業(yè)，加速城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。3.2.5濱州市政府對(duì)會(huì)展旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景是非常看好的但由于開(kāi)發(fā)剛剛起步，與會(huì)展旅游經(jīng)濟(jì)相配套的商業(yè)也是初級(jí)階段，如：四環(huán)五海水上旅游項(xiàng)目、中?；▓@、航母娛樂(lè)城等項(xiàng)目都處在不成熟階段，現(xiàn)階段的會(huì)展旅游經(jīng)濟(jì)難以支撐中海城項(xiàng)目3.2萬(wàn)平方米的商業(yè)，所以為了降低中海城項(xiàng)目一期商業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)商業(yè)的最高價(jià)值。中原建議會(huì)展旅游商業(yè)在濱州會(huì)展旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟、航母娛樂(lè)城正式使用后再開(kāi)發(fā)建設(shè)。3.2.6由于目前區(qū)域內(nèi)旅游尚處于初級(jí)階段，會(huì)展經(jīng)濟(jì)主題不確定，會(huì)展頻次沒(méi)有確定，不能聚集足夠的人氣，難以支撐大型/高檔商務(wù)酒店的要求，但隨著會(huì)展旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商務(wù)酒店的配套是必不可少的，可以考慮建設(shè)的小型商務(wù)酒店，滿足2-3年內(nèi)會(huì)展經(jīng)濟(jì)及旅游經(jīng)濟(jì)起步階段的市場(chǎng)需求。隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)的成熟，考慮在黃河十三路西段的商業(yè)部分建設(shè)大型/高規(guī)格的酒店。3.3商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成綜合上述市場(chǎng)需求，我司建議會(huì)展旅游商業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)做如下規(guī)劃：3.3.1餐飲功能業(yè)態(tài)：小型中高檔特色餐飲等。3.3.2零售功能業(yè)態(tài)：超市、百貨店、便利店、各類(lèi)民族特色專(zhuān)賣(mài)店等。3.3.3休閑娛樂(lè)功能業(yè)態(tài)：茶樓、咖啡店、ktv等。3.3.4酒店業(yè)態(tài)：會(huì)展旅游經(jīng)濟(jì)起步階段需要的小型商務(wù)型酒店。3.4商業(yè)業(yè)態(tài)的具體分布根據(jù)以上業(yè)態(tài)的構(gòu)成情況，為了使會(huì)展旅游商業(yè)整體能夠保持均好性，保證整個(gè)商業(yè)街整齊規(guī)劃，中原建議如下：3.4.1建議b、c、d區(qū)的東側(cè)主要以餐飲功能業(yè)態(tài)、休閑娛樂(lè)功能業(yè)態(tài)為主，由于這兩種業(yè)態(tài)的特殊性，在單體設(shè)計(jì)當(dāng)中應(yīng)該充分考慮到上下水、用電負(fù)荷、排煙、污水處理等技術(shù)性細(xì)節(jié)。3.4.2建議b、c、d區(qū)的西側(cè)主要以零售功能業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)為主。第二部分 中海城項(xiàng)目一期商業(yè)產(chǎn)品建議中海城項(xiàng)目一期商業(yè)總體面積為3.2萬(wàn)平方米，商業(yè)沿會(huì)展路兩側(cè)分布，層數(shù)為2-3層，商業(yè)街全長(zhǎng)約400米。一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議1.1 a區(qū)根據(jù)一期商業(yè)街的規(guī)劃，a區(qū)的兩個(gè)弧形建筑在建筑效果上要講究相互對(duì)稱、相互協(xié)調(diào)。1.1.1樓體形式 售樓處采用三層聯(lián)體形式，內(nèi)設(shè)樓梯。東側(cè)商業(yè)用房一層定位為社區(qū)餐飲，二、三層定位為商場(chǎng)，建議首層保持獨(dú)立，二、三層為整體空間，并設(shè)置內(nèi)廊。 1.1.2開(kāi)間 東側(cè)商業(yè)性用房一層定位為餐飲，建議開(kāi)間68米。1.1.3進(jìn)深 由于弧形建筑單體不是很規(guī)整，在滿足造型美觀的同時(shí)，根據(jù)業(yè)態(tài)定位和建筑形式，建議設(shè)計(jì)合理的進(jìn)深。1.1.4層高 西側(cè)用房一層為售樓處，東側(cè)一層商業(yè)用房作為餐飲，為滿足兩建筑物相互對(duì)稱的要求，建議首層層高都為4.5米，二、三層建議為3.9米。1.2 b區(qū)、c區(qū)這兩個(gè)區(qū)定位為面向會(huì)展旅游經(jīng)濟(jì)的綜合商業(yè)街，建筑分割為商鋪形式。1.2.1樓體形式建議商鋪3層聯(lián)體，內(nèi)設(shè)樓梯。由于商業(yè)街和大型商場(chǎng)是有區(qū)別的，根據(jù)中原操作經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)街產(chǎn)品形式多為門(mén)面房，一、二層聯(lián)體或一、二、三層聯(lián)體；二、三層很少采用連廊或外廊式的形式，因?yàn)檫@樣會(huì)增加經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的難度。1.2.2開(kāi)間從經(jīng)營(yíng)角度分析，大開(kāi)間意味著臨街面較多，容易帶來(lái)經(jīng)營(yíng)上的成功。針對(duì)本商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和萊鋼鋼結(jié)構(gòu)施工技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，中原建議在滿足設(shè)計(jì)要求前提下，盡量設(shè)置大開(kāi)間商鋪，建議開(kāi)間尺寸為68米。在銷(xiāo)售過(guò)程由于商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是屬于鋼架架構(gòu)，可靈活分割，可以滿足不同層次業(yè)主的需求。1.2.3進(jìn)深一個(gè)比較合理、實(shí)用的商鋪，其進(jìn)深與開(kāi)間的比例不應(yīng)過(guò)大也不應(yīng)過(guò)小，并兼顧滿足商業(yè)建筑面積的最大化，建議本商鋪的進(jìn)深14米16米之間。1.2.4層高 普通商鋪的首層層高為3.6米，二、三層層高為3.3米。1.3 d區(qū)根據(jù)一期商業(yè)街的規(guī)劃，d區(qū)的兩個(gè)弧形建筑在建筑效果上要講究相互對(duì)稱、相互協(xié)調(diào)。1.3.1樓體形式建議采用三層聯(lián)體形式，內(nèi)設(shè)樓梯。1.3.2開(kāi)間 由于本區(qū)定位為賓館和超市，中原建議設(shè)計(jì)單位根據(jù)上述物業(yè)定位做合理設(shè)計(jì)。1.3.3進(jìn)深 由于弧形建筑單體不是很規(guī)整，在滿足造型美觀的同時(shí)，根據(jù)業(yè)態(tài)定位和建筑形式，設(shè)計(jì)合理的進(jìn)深。 1.3.4層高 由于本區(qū)定位為賓館和超市，一層層高建議為4.5米，二、三層層高為3.9米。二、內(nèi)部設(shè)施建議2.1綜合管網(wǎng)布置注重水、電等綜合管線的設(shè)計(jì)布置。2.2暖氣設(shè)備根據(jù)濱州市商業(yè)的調(diào)研分析，由于濱州沒(méi)有集中市政供暖設(shè)施，目前濱州商鋪和商場(chǎng)大多沒(méi)有暖氣設(shè)備，主要依靠空調(diào)采暖，由此造成經(jīng)營(yíng)者的成本增加，并且取暖效果不佳，中海城整體規(guī)劃考慮采用集中供暖措施，因此建議中海城商業(yè)部分設(shè)計(jì)集中供暖，一是節(jié)約業(yè)主的經(jīng)營(yíng)成本，二是更能為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)良好的消費(fèi)環(huán)境，增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。2.3衛(wèi)生間商業(yè)廣場(chǎng)（a區(qū)、d區(qū)）兩側(cè)的弧形商業(yè)用房各層均設(shè)計(jì)衛(wèi)生間，男女各衛(wèi)生間的蹲位設(shè)計(jì)為1-2個(gè)，衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)要配合指引標(biāo)志。沿街商鋪建議考慮一層設(shè)有一個(gè)蹲位的衛(wèi)生間。三、內(nèi)部功能建議3.1作為餐飲功能使用的商業(yè)，更要注重廚房的設(shè)計(jì)、管道排煙的設(shè)計(jì)、凈化排污的設(shè)計(jì)處理。3.2由于商業(yè)緊靠住宅區(qū)，為了減小噪音對(duì)住宅區(qū)的影響，更要注重隔音效果的設(shè)計(jì)。3.3各商業(yè)要注意消防功能的設(shè)計(jì)。四、商業(yè)外立面風(fēng)格建議商業(yè)街的外立面不僅商業(yè)特質(zhì)的形象標(biāo)志，更是商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi)群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)表現(xiàn)。本商業(yè)項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周?chē)ㄖ年P(guān)系，又要考慮入口處外立面和內(nèi)部步行街的過(guò)渡和轉(zhuǎn)換，由于外立面對(duì)周?chē)h(huán)境有一定的視覺(jué)影響，因此設(shè)計(jì)風(fēng)格要體現(xiàn)自身的特色。商業(yè)街設(shè)計(jì)中需要特別考慮廣告位的設(shè)置，合理設(shè)計(jì)廣告位不僅能為后期商業(yè)管理帶來(lái)收益同時(shí)也能夠豐富商業(yè)街立面效果，營(yíng)造良好的商業(yè)氣氛。由于本商業(yè)定位為歐式風(fēng)情街，因此建議本商業(yè)街體現(xiàn)歐式風(fēng)格和色彩。五、商業(yè)街產(chǎn)品的細(xì)部處理5.1商業(yè)地產(chǎn)小品點(diǎn)睛設(shè)計(jì)5.1.1風(fēng)格確立原則步行街小品作為一種觀賞裝飾，必須與商業(yè)街總體風(fēng)格相融，要結(jié)合步行街內(nèi)部裝修風(fēng)格，包括色調(diào)、造型、圖案等。5.1.2避免扎堆、重復(fù)小品設(shè)置時(shí)要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費(fèi)者一種繁雜無(wú)序的感覺(jué)。5.1.3注重觀賞性小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，組合成統(tǒng)一格調(diào)。5.1.4大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合小品不僅具有藝術(shù)的特性，還要結(jié)合人們的審美取向，商業(yè)街小品的設(shè)置要將大眾化的觀賞性與小品的藝術(shù)思想相統(tǒng)一。5.2休息椅、垃圾桶、公共衛(wèi)生間布置要點(diǎn)5.2.1休息椅布置要點(diǎn)休息椅，放置于行人道的兩側(cè)，緊靠綠化帶