萬科進軍珠海房地產市場可行性報告157p201222154.doc

紅館正 文 目 錄第一部分 珠海城市發(fā)展綜述1一、珠海城市概述1二、珠海的城市建設狀況3三、珠海經濟總體發(fā)展特征6四、珠海市人口發(fā)展特征11五、珠海政府的施政綱要13六、珠澳經濟及城市發(fā)展的聯(lián)動15七、總論：珠海城市綜合素質不斷提升，房地產空間廣闊15第二部分 珠海市房地產行業(yè)分析17一、珠海房地產各級市場發(fā)展特征17二、珠海房地產開發(fā)相關政策及主要成本支出26三、珠海舊城改造及商品房爛尾現(xiàn)象專題研究28四、總論：珠海房地產行業(yè)有效供給不足，吸引力逐步增強34第三部分 珠海商業(yè)地產發(fā)展概況38一、珠海商業(yè)地產概況38二、珠海商業(yè)地產近年來的發(fā)展特征40三、04年珠海商業(yè)地產總體特征42四、珠海各板塊商業(yè)地產發(fā)展特征45五、總論：珠海商業(yè)地產發(fā)展層次低，但發(fā)展空間逐步擴大57第四部分 珠海各板塊房地產市場研究60一、拱北板塊60二、夏灣板塊65三、吉大板塊70四、老香洲板塊75五、新香洲板塊81六、前山板塊87七、唐家板塊92八、南屏、橫琴、斗門、金灣板塊98第五部分 珠海商品房市場需求特征103一、珠海城鎮(zhèn)居民總體生活水平103二、珠海城鎮(zhèn)居民目前的居住狀況105三、珠海置業(yè)者的置業(yè)偏好107四、典型項目的客戶研究120第六部分 珠海各類產品形態(tài)分析124一、珠海房地產各類物業(yè)建筑形態(tài)研究124二、小戶型產品研究137三、海景樓研究145四、珠海房地產行業(yè)各類檔次商品房供需狀況154五、珠海房地產行業(yè)目前住宅產品創(chuàng)新一覽表157圖 表 目 錄圖表 1：珠三角九市gdp水平（04年前三季度）6圖表 2：珠三角九市第三產業(yè)的發(fā)展速度7圖表 3：歷年來珠海城市gdp的發(fā)展8圖表 4：歷年來珠海固定資產投資額8圖表 5：珠三角九市人均可支配收入比較（04年1-9月份）9圖表 6：歷年來珠海居民消費價格指數的變遷9圖表 7：珠海人均可支配收入的增長10圖表 8：珠海居民金融機構存款余額的增長10圖表 9：珠海旅游業(yè)的發(fā)展11圖表 10：城市人口的年齡分布特征12圖表 11：珠三角九市固定資產與房地產投資狀況20圖表 12：珠三角九市投資增長率及房地產投資比重比較20圖表 13：珠三角九市房地產銷售狀況分析21圖表 14：珠三角八市房商品房銷售均價狀況分析21圖表 15：近年來商品房交易價格走勢22圖表 16：歷年來珠海房地產的開發(fā)及經營情況23圖表 17：珠海二手房市場近年來交易量的走勢24圖表 18：珠海二手房近年來交易金額走勢25圖表 19：珠海二手房近年來成交價格走勢25圖表 20：市區(qū)內各類工程狀態(tài)爛尾項目比重31圖表 21：各類工程狀態(tài)的爛尾項目在各板塊間的分布31圖表 22：各類規(guī)模爛尾樓的構成狀況32圖表 23：各類規(guī)模爛尾項目的區(qū)域分布32圖表 24：各類狀態(tài)爛尾樓的規(guī)模分布特征33圖表 25：各類功能的爛尾項目構成33圖表 26：珠三角九市人均居住面積34圖表 27：近6年來的施工及竣工面積40圖表 28：近年來商業(yè)物業(yè)的銷售面積41圖表 29：近年來商業(yè)物業(yè)銷售價格的變遷41圖表 30：近年來商業(yè)地產的空置率狀況42圖表 31：各區(qū)住房管理情況107圖表 32：珠海居民置業(yè)的居住板塊偏好108圖表 33：對各類商業(yè)配套的偏好程度108圖表 34：對各類生活配套的偏好程度109圖表 35：對各類文化配套的偏好程度109圖表 36：對各類教育設施的偏好程度110圖表 37：對周邊自然景觀的偏好程度110圖表 38：對社區(qū)規(guī)模的偏好111圖表 39：對會所檔次的要求111圖表 40：珠海市民購房時喜歡的住宅類型112圖表 41：珠海市民購房時首要考慮的產品因素112圖表 42：購房時看重的相關因素113圖表 43：可承受的住宅最高總價113圖表 44：可承受的首期款114圖表 45：選擇的付款方式114圖表 46：選擇的住宅裝修標準115圖表 47：購房選擇的類型115圖表 48：選擇客廳的建筑面積116圖表 49：選擇餐廳的建筑面積116圖表 50：選擇廚房的建筑面積117圖表 51：選擇衛(wèi)生間的建筑面積117圖表 52：選擇主臥室的建筑面積118圖表 53：對物業(yè)管理的滿意度118圖表 54：對物業(yè)管理服務費用的滿意度119圖表 55：對物業(yè)管理服務費用的滿意度119圖表 56：客戶的年齡分布120圖表 57：客戶的區(qū)域來源分析121圖表 58：小高層住宅分布比例圖129圖表 59：高層建筑分布比例圖132圖表 60：別墅項目分布比例圖134圖表 61：近兩年小戶型各類產品套數比重140圖表 62：各板塊各類小戶型產品供應量比較研究140圖表 63：各板塊土地供應及可售建筑物業(yè)規(guī)模及分布圖146圖表 64：各板塊建筑面積比147圖表 65：各板塊的海景樓容積率比較147圖表 66：各板塊各類產品供應研究148圖表 67：海景樓板塊各類產品均價圖149圖表 68：戶型比例圖152圖表 69：各類物業(yè)目前的總體銷售進度153圖表 70：04年旭日灣各類物業(yè)的銷售狀態(tài)153附 件 目 錄附件1-1：珠海六大經濟功能區(qū)1附件1-2：珠海大型交通設施的規(guī)劃與分布2附件1-3：珠海近年來已立項及在建的大型工程4附件1-4：珠海旅游業(yè)發(fā)展概況11附件1-5：澳門特別行政區(qū)概況12附件2-1：04年土地交易狀況一覽22附件2-2：珠海房地產開發(fā)與經營情況24附件2-3：上報市府各部門的報批報建程序26附件2-4：珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法及物業(yè)管理相關法規(guī)28附件2-5：珠海目前的管道燃氣使用狀況37附件2-6：關于調整我市購房入戶政策的通知39附件2-7：26條城中舊村共計38個自然村基本情況40附件2-8：舊城改造的相關政策41附件2-9：珠海“爛尾樓”項目清單42附件2-10：珠海目前知名外埠發(fā)展商的概況49附件6-1：珠海海景樓盤抽樣盤源及產品說明列表51附件6-2：04年開發(fā)海景樓盤產品供應量一覽表52附件6-3：海景盤三級市場價格一覽表53附件6-4：2000-2004年珠海市主流在開發(fā)（含在售）海景項目一覽表54157第一部分 珠海城市發(fā)展綜述一、珠海城市概述（一）城市簡介珠海一座著名的花園式海濱城市，東與香港水域相連，南與澳門陸地相接，為中國最早設立的經濟特區(qū)之一。全市總面積7653平方公里，總人口123.5萬人。（二）地理位置珠海位于廣東省南部，珠江出?？谖靼?。東與深圳、香港隔海相望；南與澳門相連，西鄰新會、臺山市，北與中山市接壤，距廣州市約140公里。（三）地貌特征陸海總面積為7653平方公里，其中陸地面積1687.8平方公里，島嶼146個，海島總面積236.9平方公里，海岸線、島岸線全長690公里。市區(qū)內陸部分地勢由西北向東南傾斜，地勢平緩，倚山臨海。（四）氣候珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風侵襲，多雷雨。年均氣溫22.3，最低氣溫2.5。年降雨量1770.4毫米，其中4-8月降雨量最多。（五）人文歷史環(huán)境珠海在公元前221年（秦）隸屬南?？しh，地域歷史悠久，人杰地靈，在歷史上，尤其是在近代史中珠海涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才：中華民國第一位內閣總理唐紹儀，首任清政府駐檀香山總領事陳芳，中華全國總工會第一任委員長林偉民，省港大罷工領導人蘇兆征，清華大學第一任校長唐國安，我國第一位世界冠軍容國團，我國第一位在美國取得博士學位的留學生容閎，畫家、詩人、文學家蘇曼殊，著名版畫家古元，著名實業(yè)家唐廷樞，上海仁濟醫(yī)院創(chuàng)辦人徐潤。歷史古跡豐富，擁有青銅時代高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒帝賜清府駐檀香山總領事陳芳梅溪牌坊和唐紹儀在宣統(tǒng)1年至民國4年建造的唐家共樂園。（六）珠海行政區(qū)劃 基于珠海市政府的“功能區(qū)帶動戰(zhàn)略”，珠海市還設立了獨立行政管理的六大經濟功能區(qū)，詳見附件1-11、香洲區(qū)珠海市中心城區(qū)，全區(qū)總面積519平方公里，常住人口73.86萬人。下轄獅山、灣仔、拱北、吉大、香灣、梅華、前山、翠香8個街道辦事處和唐家灣、南屏、橫琴3個鎮(zhèn)。2、斗門區(qū)珠海市次中心城區(qū)，全區(qū)總面積674.8平方公里，常住人口31萬，下轄井岸鎮(zhèn)、白蕉鎮(zhèn)、斗門鎮(zhèn)、乾務鎮(zhèn)、蓮洲鎮(zhèn)和白藤辦事處。3、金灣區(qū)珠海市次中心城區(qū)，全區(qū)海陸面積1600平方公里，總人口只有19萬人，其中戶籍人口11萬人。下轄三灶、南水、平沙、紅旗四鎮(zhèn)。（七）與周邊城市的交通聯(lián)結 珠海已提出并正在規(guī)劃更為完善的城際交通體系，具體大型交通設施的規(guī)劃及布局詳見附件1-2珠海南以蓮花、橫琴大橋與澳門陸路連接，東以九洲港與香港、澳門水路相通，通過京珠高速與中山及周邊城市相連。此外，規(guī)劃論證中的珠港澳大橋、珠澳海底隧道以及即將動工復工的廣珠城際快軌、廣珠鐵路等將在很大程度上提升珠海的區(qū)位價值，更進一步地融入到大珠三角圈中。至廣州：90分鐘60分鐘都市圈二、珠海的城市建設狀況 本節(jié)第1、2部分引自珠海市城市總體規(guī)劃（2001-2020）（一）城市發(fā)展的目標在規(guī)劃期內（2020年以前），把珠海建設成為綜合實力雄厚，社會、經濟、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調發(fā)展的經濟特區(qū)；成為有較強輻射力和吸引力，經濟繁榮、交通發(fā)達、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市；成為以信息技術為龍頭的高新技術產業(yè)基地，集聚力強的產、學、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高附加值的產品出口創(chuàng)匯基地；成為亞熱帶海濱花園城市和具有國際影響的濱海風景旅游勝地。（二）發(fā)展思路及基本方針推進新型工業(yè)化，優(yōu)化經濟結構；工業(yè)西進，城市西拓，加快城市化步伐，促進區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展；完善城市交通網絡，加快“海港、空港”發(fā)展步伐，促進區(qū)域間經濟的合作；科教興市，辦好大學園區(qū)，增強城市核心競爭力；進一步擴大開放，推動體制和管理創(chuàng)新，完善社會主義市場經濟體制。（三）珠海城鎮(zhèn)空間布局以主城區(qū)為中心，以金灣區(qū)、斗門區(qū)為次中心，形成“主城區(qū)次中心城外圍新城中心鎮(zhèn)”構成的多層次、組團型新城鎮(zhèn)空間布局。（四）珠海主城區(qū)土地資源及利用狀況2000年，珠海主城區(qū)現(xiàn)狀人口68萬，建成區(qū)約56平方公里，其中居住用地22平方公里。其中：中心城現(xiàn)狀人口41萬，建成區(qū)約36平方公里，閑置住宅用地約2平方公里。南屏、灣仔地區(qū)總面積約71平方公里，建成區(qū)約25平方公里，閑置土地約4平方公里。橫琴地區(qū)總面積約86平方公里，建成區(qū)約5平方公里，閑置用地約8平方公里。唐家灣地區(qū)（包括淇澳島）總面積約115平方公里，現(xiàn)有人口6萬人，建成區(qū)約19平方公里，閑置用地約16平方公里。圖表 1：香洲區(qū)內閑置土地的分布狀況由以上圖表可以看出，在香洲區(qū)內，唐家灣、橫琴是閑置土地最為集中的區(qū)域，然而，從環(huán)境來看，唐家灣、橫琴自然風光優(yōu)美，人口密度較低，商品房開發(fā)有著廣闊的發(fā)展前景。（五）基礎設施建設狀況通過近20余年來的建設，珠海的城際交通網絡以及各類網管設施逐漸成熟，基礎設施配套進一步完善。水電網、有線電視網、寬帶通信網覆蓋率處于全國較高水平。 有關珠海城市基礎設施的詳細信息請見附件1-2；較為完善的基礎設施為珠海城市的進一步發(fā)展奠定了良好的基礎。（六）近年政府重點投資的大型項目 其他各類大型項目詳見附件1-3珠海政府近年來一直將投資的重點放在交通、能源電力、高新技術等方面，在05年廣東省148項重點項目中，與珠海密切相關有8個大型項目，內容主要涉及公路港口工程、電力工程、快速交通工程、環(huán)保工程和高新技術工程。這些大型項目的投入對于調整珠海產業(yè)結構、提升珠海的區(qū)域輻射力有著非常深遠的意義。項目名稱建設規(guī)模計劃竣工時間總投資（萬元）04年累計完成投資（萬元）京珠高速公路廣珠北段27公里2005240000126789西部沿海高速公路珠海段55公里2005356878124600江珠高速公路53.2公里，江門段21公里，珠海段32.2公里200623445063503廣珠西線高速公路二期順德至中山段46公里20074900000珠海電廠3、4號機260萬千瓦2007538117112300珠三角軌道交通廣州至珠海段（含中山至江門段）131公里中山至江門段26公里2008182000034800火電廠脫硫重點工程 珠海電廠1、2號機脫硫270萬千瓦煙氣脫硫2006622004000珠海金山軟件股份有限公司wps網絡辦公系統(tǒng)廬山技術產業(yè)化示范工程年產10萬套wps網絡辦公系統(tǒng)200456483048三、珠海經濟總體發(fā)展特征（一）經濟總量小，但生產力水平較高由于城市規(guī)模所限，珠?？傮w經濟水平明顯低于珠三角其他城市。但04年的人均gdp水平來看，珠海全市人均gdp為4.18萬元人民幣 珠三角其他多數城市的人均gdp數據尚未正式公布，因此，關于人均gdp指標不便于做橫向比較分析；，表明珠海已進入住宅產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 但人均gdp在4萬6.6萬元人民幣之間時，表明城市已進入住宅產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展時期；的時期。圖表 2：珠三角九市gdp水平（2004年）（二）城市經濟的現(xiàn)代化水平較低，但第三產業(yè)的發(fā)展較快從目前的三次產業(yè)的構成來看（第三產業(yè)僅占gdp的39.6%），珠海的經濟現(xiàn)代化水平仍然較低。但在珠三角城市圈中，第三產業(yè)的發(fā)展速度相對較快。圖表 3：珠三角九市第三產業(yè)的發(fā)展速度（三）技術密集型產業(yè)逐漸成為珠海的支柱產業(yè) 支柱產業(yè)表現(xiàn)出三個顯著特征：1、支柱產業(yè)對國民經濟發(fā)展的貢獻率較高，其凈產出在國民經濟中占有較大比重；2、支柱產業(yè)的發(fā)展已相對成熟，產業(yè)集中度和技術水平相對較高；3、支柱產業(yè)具有階段性電子信息、家用電器、石油化工、精密制造業(yè) 珠海的精密制造業(yè)主要包括航空航天、表計、辦公自動化、精密儀器、數碼產品等；、能源電力、生化醫(yī)藥是珠海的六大支柱產業(yè)。其中精密制造業(yè)是04年發(fā)展速度最快的產業(yè)，04年珠海精密制造業(yè)總產值超過90億元，同比增長54%，約占珠海04年gdp的16%，從珠海支柱產業(yè)的第六位躍居第四位。從珠海支柱產業(yè)的分布及發(fā)展特征可以看出，技術密集型產業(yè)在珠海六大支柱產業(yè)占有相當高的份額，尤其是精密制造業(yè)在04年的快速發(fā)展進一步提升了珠海支柱產業(yè)的技術集約性。技術密集型產業(yè)成為珠海的支柱產業(yè)將促使人口結構中高素質、高收入人才比重的提升，也有助于提升珠海城市中產階層的比重，這對于提高住宅商品房的有效需求有著十分重要的積極意義。（四）城市經濟健康發(fā)展，運行態(tài)勢良好，主要經濟指標增速較快1、近年來城市gdp穩(wěn)步增長，增幅保持在11%16%之間圖表 4：歷年來珠海城市gdp的發(fā)展 本節(jié)及以下關于珠海經濟發(fā)展歷程的數據均出于珠海統(tǒng)計局公布信息；2、固定資產投資逐年穩(wěn)步增長，尤其在04年來，固定資產投入增幅明顯近年來，珠海固定資產投入逐年穩(wěn)步增長，尤其在04年固定資產投入的增幅更為明顯 增幅明顯主要基于兩點原因：其一，03年7月以來，政府取消了對非城中村項目停工的禁令，使房地產業(yè)的投資更加活躍；其二，04年集中了較多的大型基建工程，如市內公路的興建及改造、填海工程、工業(yè)區(qū)建設等。關于近年來主要的城建大型工程信息詳見附件1-3，04年全年完成固定資產投資179.6億元，同比增長27.3%，其中基礎建設增幅達35.3%，房地產投資增幅達4.3%。圖表 5：歷年來珠海固定資產投資額（五）消費市場持續(xù)繁榮，城市消費能力穩(wěn)步增長從04年前三季度的統(tǒng)計數據來看，珠海的人均可支配收入位居珠三角的第四位，居民消費能力相對較強。從縱向的發(fā)展歷程來看，珠海近年來，人均可支配收入、社會商品零售總額、居民存款總額等多項指標的增幅明顯。1、橫向比較：珠海人均可支配收入較高，位于珠三角各市前列圖表 6：珠三角九市人均可支配收入比較（04年1-9月份） 由于目前珠三角各市統(tǒng)計局所公布的數據日期各不相同，此項研究以數據公布相對最為全面的日期為標準，因此，此項分析僅截止到04年前三季度，以下有關橫向比較的分析皆同。2、縱向比較：居民生活水平逐步提高，消費能力穩(wěn)步增長1）消費旺盛，近兩年居民生活水平顯著提高2004年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額179.89億元，同比增長13%。圖表 7：歷年來珠海社會消費品零售總額的變遷2）城市居民消費能力穩(wěn)步增長04年，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入18346.54元，人均消費性支出12826.21元，同比分別增長10.5%和9.5%。居民消費結構不斷升級，金融機構存款逐年穩(wěn)步增長，生活檔次及品味明顯提升。圖表 8：珠海人均可支配收入的增長圖表 9：珠海居民金融機構存款余額的增長（六）旅游業(yè)升溫明顯，城市對外輻射力大幅提升 關于珠海旅游業(yè)的詳盡描述詳見附件1-404年，珠海全市共接待過夜游客561.18萬人次，同比增長28.1%，其中入境游客140.32萬人次，同比增長33.1%；國內游客420.86萬人次，同比增長26.5%。全年旅游總收入103.72億元 由旅游局部門提供信息，增長23.9%。隨著珠海旅游設施的進一步完善，會議、海島度假、生態(tài)等特色旅游吸引力逐步增強，珠海旅游業(yè)輻射力正日益加強，城市的影響力也隨著旅游業(yè)的繁榮而逐步擴大。圖表 10：珠海旅游業(yè)的發(fā)展四、珠海市人口發(fā)展特征 以下有關人口統(tǒng)計的數據引自珠海2000年人口普查資料匯編（一）人口總量少、密度低、區(qū)域分布不均珠海市普查總人口達到123.54萬人，是廣東省人口最少的地級市，從人口密度看，珠海市人口密度為758人/平方公里，為全省平均水平（486人/平方公里）的1.6倍，在全省居第九位。與周邊城市相比，珠海市人口密度較小，分別為深圳的21%、東莞的29%、佛山的54%、廣州的57%和中山的58%。從市內看，各區(qū)人口密度差距較大，分布不均衡，其中香洲區(qū)人口密度最高。各項指標行政區(qū)管理區(qū)香洲區(qū)斗門區(qū)金灣區(qū)萬山橫琴淇澳人口密度（人/平方公里）259549325110079117人口總量（萬）75.0932.9814.031.44人口比重（%）6127111.2（二）外來人口增速快，比重高2000年珠海市外來人口總數為58.15萬，比1990年的16.04萬增長2.6倍，遠高于總人口的增長速度；外來人口占總人口的比重迅速上升，由1990年的25.2%提高到2000年的47%，提高了21.8個百分點；外來人口中，來自本省其他縣、市的有22.42萬，占外來人口的38.6%，來自省外的有35.73萬，占61.4%。（三）人口文化素質提升顯著與1990年珠海人口統(tǒng)計數據相比，珠海市人口的文化素質有顯著的提高，主要體現(xiàn)在：1、受過學校教育的人口比重增幅較大2000年珠海市6歲以上人口中，受過學校教育的人口比重為96.3%，比1990年的89.5%提高6.8個百分點；2、文盲率顯著下降2000年珠海市6歲及以上的人口中文盲人口為4.3萬人，占3.48%，與1990年的9.4%相比，下降5.92%；3、人均受教育年限增加根據各種受教育程度的就學年限測算，大學本科以上程度16年，大專15年，中專及高中12年，初中9年，小學6年，2000年珠海市受過教育人口的平均受教育年限為9.49年，比1990年第四次人口普查的8.53年增加了0.96年，總人口的平均受教育程度為初中偏上；4、高學歷人口比重迅速增加，低學歷人口比例大幅下降珠海市6歲及以上人口中，大專及以上文化程度人口為92684人，比1990年增長4.7倍，是同期總人口增速的5倍。大專及以上人口所占比重為8%，比1990年（3.2%）增加4.8個百分點；小學文化程度人口所占比重為25.3% ，比1990年（41.2%）顯著下降15.9個百分點。（四）年齡構成兩頭小、中間大，成年型人口特征明顯據普查資料顯示，珠海市總人口中0-14歲人口數為21.39萬人，占17.31%；15-64歲的人口為97.18萬人，占78.66%；65歲及以上的人口為4.98萬人，占4.03%；65歲及以上人口與0-14歲人口之比，即老少比為23.26%；人口年齡中位數為28歲。按國際通用標準衡量，珠海市人口類型屬成年型。圖表 11：城市人口的年齡分布特征（五）城鎮(zhèn)化進程加快，人口城市化水平迅速提高十年來，珠海市大力推進城市基礎設施建設，吸引人口向城鎮(zhèn)集中，城市化水平大大提高。2000年珠海市普查總人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口達105.62萬人，占總人口的85.48%，與1990年第四次人口普查相比，城市化水平上升了24.19個百分點。與全省平均水平（55%）相比，珠海市城市化水平高出30.48%，在全省21個地級市中僅次于深圳，居第二位。（六）家庭結構更趨簡單化、年輕化普查資料顯示，全市普查人口中，共有家庭戶30.44萬戶，家庭戶人口為93.88萬人，占總人口的 75.98%；平均每個家庭戶的人口為3.08人，比1990年第四次全國人口普查的3.8人， 減少了0.72人。五、珠海政府的施政綱要（一）近五年城市的發(fā)展目標：再造一個新珠海04年2月，珠海市委市政府在中共珠海市第五次黨代會提出了未來五年的發(fā)展目標“再造一個珠?！薄Ｊ姓硎?，在五年之內珠海要在聚集高素質人才、發(fā)展高質量經濟網站、建設高品位城市，力爭在綜合經濟實力、產業(yè)規(guī)模和城市架構上“再造一個新珠?！保股鐣l(fā)展和城市管理水平躍上新臺階。1、具體的目標任務在經濟發(fā)展方面，到2008年珠海本地生產總值實現(xiàn)翻一番，力爭突破1000億元；城市建設實現(xiàn)大發(fā)展，著力打造西部新城，提升香洲城區(qū)，加快唐家灣淇澳、南灣橫琴城市組團的建設；社會事業(yè)實現(xiàn)全面發(fā)展，建立比較完善的現(xiàn)代教育、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生等社會事業(yè)體系，促進人的全面發(fā)展；人民生活水平明顯提高，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，生活質量不斷改善，社會保障體系不斷完善，人民過上寬裕的小康生活。2、基本施政方針及發(fā)展戰(zhàn)略為了實現(xiàn)“再造一個新珠海，實現(xiàn)社會跨越式發(fā)展”這一發(fā)展目標，珠海政府提出了明確的施政方針及發(fā)展戰(zhàn)略：1）城市發(fā)展的四大戰(zhàn)略科教興市、實業(yè)旺市、環(huán)境強市、文化盛市；2）增創(chuàng)六大優(yōu)勢增創(chuàng)開放、科教、產業(yè)、人才、體制、環(huán)境六大優(yōu)勢；3）工業(yè)西進、城市西拓堅持走跨越式和可持續(xù)發(fā)展的路子，大力推進“工業(yè)西進、城市西拓”；4）實現(xiàn)四個新突破實現(xiàn)縣域經濟、產業(yè)發(fā)展、基礎設施建設、區(qū)域合作“四個新突破”。3、對于政府“再造新珠?！笔┱V要的評價1）更多地是對珠海政府近年來施政綱要的總結珠海市第五次黨代會所提出的“再造新珠?！钡哪繕思笆┱V領在很大程度上是對珠海市政府在近年來施政綱領的總結，其中所提出的施政綱領創(chuàng)新成分不多。2）施政綱領的執(zhí)行及落實情況良好由于這一新的施政體系是對過去施政特征的總結，因此，綱要所提及的諸多舉措都是珠海市政府長期推進中的工作，如加強環(huán)境建設、興建大學園區(qū)、工業(yè)西進等，從目前的情況來看，珠海政府較好地履行了其所提出的施政綱領。3）珠?；揪邆鋵崿F(xiàn)跨越式發(fā)展目標的良好基礎經過20多年持續(xù)發(fā)展，珠海已經為加快發(fā)展打下了良好基礎，面對國際新一輪產業(yè)轉移、“泛珠三角”建設、粵港澳合作以及珠三角城市群整合帶來的歷史性機遇，面對港珠澳大橋規(guī)劃建設的啟動以及鐵路、港口、高速公路等一批大型交通基礎設施的建設，珠海已經攀上了跨越發(fā)展的門檻，有能力、有條件、有決心把握新一輪發(fā)展的重大機遇，實現(xiàn)自身在未來5年內的跨越前進。（二）歷屆政府施政特征對珠海發(fā)展的影響1梁廣大主政時期（19841998年）1）主要施政特征將環(huán)境保護視作頭等大事，嚴格限制人口進入；投入大量資金搞基礎設施建設；在產業(yè)結構上以高科技產業(yè)為先導，排斥普通制造業(yè)；為了促進城市建設，以土地換資金。2）對房地產行業(yè)的影響一心扶持大企業(yè)，拒絕多數普通工業(yè)，雖保障了城市環(huán)境，但卻使城市工業(yè)不發(fā)達，也沒有真正形成龍頭企業(yè)；人口限制政策制約了人口數量，致使房地產價格一直低迷，但在某種程度上為后市的發(fā)展制造了良機。2黃龍云主政時期（19982002年）1）主要施政特征為迎接澳門回歸，大力推進道路及綠化工程；加大了城中村改造力度，采取政府干預市場的辦法；落實科教興市戰(zhàn)略，實現(xiàn)珠海大學零的突破，并確立了珠海發(fā)展大學園區(qū)的計劃。2）對房地產行業(yè)的影響政府對市場的干預過多，嚴重違背了市場規(guī)律，在很大程度上導致了房地產行業(yè)資金外流，制束房地產行業(yè)市場化進程，但在另一方面，由于舊城改造的推進，也使珠海居民整體居住水平以及對居住的要求明顯提升；大學園區(qū)興建計劃的啟動提高了人口素質，也有助于房地產行業(yè)中高端市場有效需求的釋放。3方旋主政時期（20022004年）1）主要施政特征遏制了城中村改造的不利影響，沿襲了發(fā)展高科技產業(yè)、“城市西拓、工業(yè)西進”戰(zhàn)略，放寬了對制造業(yè)入住珠海的限制。2）對房地產行業(yè)的影響保證了各產業(yè)的協(xié)調發(fā)展，增強了珠海的綜合經濟實力，有利于珠海房地產市場的良性發(fā)展。在很大程度上減輕了政府對珠海房地產市場的干預，促進了房地產各級市場的市場化程度，也為珠海剩余土地資源的有效整合使用提供了保障。 六、珠澳經濟及城市發(fā)展的聯(lián)動 關于澳門及珠澳經濟聯(lián)動的分析詳見附件1-5珠海和澳門在地理上同處南海之濱和珠江口西岸，陸地相連、公路相通， 雖有一關之隔，但在實際上卻為連體雙城。兩個城市經濟的發(fā)展相互促進，經濟合作日趨緊密。澳門不僅成為珠海對外的窗口，更是珠海經濟的重要推動力量，而珠海在作為澳門后勤基地的同時，也為澳門經濟的發(fā)展起到了積極的促進作用。目前，在澳門的珠海企業(yè)有近30家，而與此同時，澳門在珠海的投資增幅明顯，04年1-11月，澳門在珠海投資項目219項，實際利用澳門資本8764萬美元，分別比2003年同期增長200%和64%。04年1-10月，珠海對澳門的外貿進出口累計達4.2億美元，比2003年同期增長17%。04年1-10月，珠海共接待澳門過夜游客8.5萬人次，從珠海陸路口岸進入澳門的內地游客達255萬人次。七、總論：珠海城市綜合素質不斷提升，房地產空間廣闊通過以上分析，可以看出，珠海雖然人口少，城市規(guī)模小，經濟總量低，但在中長期，珠海房地產行業(yè)空間廣闊。主要體現(xiàn)在以下幾點：1、城市自然環(huán)境優(yōu)越，房地產開發(fā)有著良好的先天素質珠海山海相映，環(huán)境優(yōu)越，自然景觀優(yōu)美，是中國最適合居住的城市之一，房地產開發(fā)有著良好的先天素質。2、城市規(guī)模逐步擴大，城市開發(fā)空間廣闊珠海的建成區(qū)面積小，閑置土地比重大，土地成本相對較低，按目前城市規(guī)劃，到2007年，城市整體規(guī)模將向東西兩端擴大，人口會由目前的125.28萬人增加到155萬人。城市戰(zhàn)略在2004年到2005年的實施，南灣、唐家灣等重點區(qū)域的開發(fā)建設，進一步增加了房地產開發(fā)的空間。3、城市消費能力強，市場潛力大，商品房有效需求可觀珠海人均可支配收入位居珠三角九市第四位，人均收入、社會零售商品總額、金融機構存款等經濟指標穩(wěn)步提升，居民生活水平相對較高。隨著城市經濟產業(yè)結構的逐步優(yōu)化，珠海的人口素質也將進一步提高，這對于珠海房地產行業(yè)有效需求的累積將產生深遠影響，同時也對城市商業(yè)的發(fā)展奠定了牢固的市場基礎。4、旅游業(yè)發(fā)達，城際交通組織日趨完善，城市輻射力將更強珠海旅游業(yè)發(fā)達，城市對外形象及感召力強，且隨著港珠澳大橋、江珠高速開工、廣珠鐵路招標引資、廣珠輕軌興建等城交通體系的逐漸形成，將進一步深化廣珠關系、港珠關系、澳珠關系，這對拓展城市影響力，擴大珠海房地產的外地需求、提高置業(yè)信心等方面將起到重要的作用。5、城市人口雖少，但外來人口保持持續(xù)增長從統(tǒng)計數據來看，珠海的人口少，總體增幅較為穩(wěn)定，但外來人口的卻保持著較高幅度的增長（還不包含未入戶口的外地人），城市人氣逐漸走旺，住宅需求將保持較大的增長。6、中產階層逐步擴大，中檔住宅商品房有效需求將有所增長珠海住宅商品房有效需求的增長主要體現(xiàn)在兩個方面，其一，中產階層的代表公務員階層的加薪將顯著提高其消費能力及置業(yè)能力；其二，支柱產業(yè)向技術密集型發(fā)展將吸納更多的有技術背景的高素質人才來到珠海，這將促進珠海中檔住宅商品房有效需求的增長。第二部分 珠海市房地產行業(yè)分析一、珠海房地產各級市場發(fā)展特征（一）一級市場發(fā)展特征1、可供開發(fā)的土地資源多 此處是指全市范圍內，而在市區(qū)范圍內可供開發(fā)的土地資源卻較為稀缺，尤其是在拱北、海景沿線，可供開發(fā)的凈地基本已開發(fā)殆盡。，但所有權較為分散80年代至90年代中期，為了吸引投資，在土地換資金的策略指導下，珠海政府將大量土地資源以較小的單位出讓給各類企事業(yè)單位 由于各類拿地單位性質差異大，較為分散，此處不便于展開統(tǒng)計分析。，早期不嚴謹的大規(guī)模的土地出讓致使目前政府所掌控的商業(yè)土地資源相對較少。而由于當時拿地的單位多數并非專業(yè)的開發(fā)商，其所掌握的土地多數還處在閑置狀態(tài) 香洲區(qū)各板塊閑置土地分布狀況參見第5頁圖表1；，因此，在目前的土地市場中，市內可供開發(fā)的土地資源雖然數量多，總體規(guī)模大，但仍較為分散。2、掛牌拍賣成為主流交易方式，但獲取土地的方式仍是多樣的自03年7月28日 03年8月1日，國土資源部頒布的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定正式實施。規(guī)定重申，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，一律不得以協(xié)議方式出讓。珠海兩塊經營性商用土地的成功拍賣以來，珠海政府開始禁止經營性商用土地協(xié)議出讓土地的方式，珠海市經營性用地將一律采用拍賣掛牌的方式 政府一般以三種方式出讓土地：行政劃撥、協(xié)議出讓、掛牌拍賣，在新的土地出讓制度下，前兩種方式再不適用于經營性用地。出讓，政府的土地出讓制度將更加公平公開。由于政府是一級市場土地供應者的主導，因此，掛牌拍賣出讓方式將成為珠海土地市場的主流交易方式，這對于珠海土地市場市場化程度的提升有著重要的積極意義。在另一方面，由于珠海土地資源分散，還有為數更多且規(guī)模相對較小的土地仍集中在多數企事業(yè)單位手中，因此，對于土地需求者而言，除競買這種主流交易方式可獲取土地外，還可以通過向其他土地所有者協(xié)議交易、合作開發(fā)等方式獲取土地資源或土地的開發(fā)權。3、土地價格更多地取決于市場需求，同板塊的相關性越來越弱在經營性用地嚴格采取掛牌出讓制度之前，珠海市政府的土地出讓協(xié)議價格均遵照珠海市政府對有償土地使用價格 規(guī)定所提及的有償土地是指開發(fā)程度達到“三通一平”的土地（珠海政府所出讓土地一般都達到此程度）。的規(guī)定施行。但在新的土地出讓制度下，土地價格更多地取決于市場需求，同板塊級別的相關性越來越弱 各板塊04年土地的實際交易價格具體詳見后文04年土地交易狀況。珠海市政府對有償土地使用價格的規(guī)定 該規(guī)定是協(xié)議出讓土地的價格的重要參考，也是政府制訂土地拍賣起拍價格的參考之一。地區(qū)類別各類規(guī)劃用途的單價（元/m2）商業(yè)旅游加油站辦公別墅住宅、拱北、夏灣3000（3100）1800（1900）1600（1700）、前山、南屏2200（2300）1500（1600）1320（1420）、灣仔馬騮洲、橫琴2700（2800）1800（1900）1520（1620）、吉大2800（2900）1800（1900）1560（1660）、香洲隧道口及香洲（舊區(qū)）2250（2350）1400（1500）1280（1380）、香洲新市區(qū)中心2900（3000）1800（1900）1600（1700）、香洲灣填海區(qū)2500（2600）1800（1900）1480（1580）、公雞山珍珠樂園1900（2000）1450（1550）1400（1500）、珍珠樂園金鼎1500（1600）1100（1200）960（1060）10、洪灣南、連屏西1300（1400）960（1200）640（740）11、南屏中學、掛定角、洪灣北2050（2150）1200（1300）960（1060）4、04年土地交易市場更加繁榮03年珠海全年公開出讓土地使用權近十萬平方米，土地收益2.46億多元，而04年珠海土地市場則更加繁榮，通過公開拍賣的方式，04年共出讓國有土地使用權60多萬平方米，給政府財政帶來16個多億的收入，土地使用權的出讓面積是2003年的6倍，土地收益則是2003年的6.5倍，取得了實行土地公開出讓以來最好的成績。老香洲新香洲拱北前山灣仔供應面積（平方米）92769.6275624111820775.9473318交易面積（平方米）92769.6204111816954.9473318實際成交均價（元/m2）5891310702.461590圖表 12：04年各板塊的土地交易狀況5、外地發(fā)展商積極參與土地出讓制度的公平公開，削弱了本地發(fā)展商在“關系”上的競爭力，在一定程度上降低了外地發(fā)展商進入珠海市場的門檻。自珠海土地公開掛牌拍賣以來，珠海一級市場受到了外地知名發(fā)展商的關注，尤其在04年，每次土地使用權公開拍賣的消息一經披露，都能引來各地地產商紛紛參與競投，香港的方興置地、上海的中海發(fā)展、新中盛有限公司、廣州的富力地產、深圳的萬科、金地、中洲恒通、和記黃埔等著名地產企業(yè)，都曾參與競投珠海的土地市場。6、土地拍賣掛牌出讓方式對珠海房地產市場產生積極影響1）提高行業(yè)的進入門檻，土地資源將向有實力的開發(fā)商集中由于招標拍賣掛牌出讓方式的市場化程度更高，競爭相對更為激烈。在市場調節(jié)作用下，土地資源實現(xiàn)了市場價值的最大化，為取得土地開發(fā)權，開發(fā)商需要付出更高的土地成本，且在取得土地的使用權后，開發(fā)商還必須通過縝密的分析實現(xiàn)土地開發(fā)的最優(yōu)化，因此，只有資金及人才資源雄厚的開發(fā)商才能在土地市場獲得競爭優(yōu)勢。2）土地拍賣制度從源頭上有效阻斷爛尾樓的產生在土地拍賣制度下，拿到地塊的開發(fā)商都有強大的經濟實力和嚴密的項目開發(fā)流程，項目的順利完成將有所保證，不容易造成爛尾。另一方面，市政府通過控制土地供應量從源頭調節(jié)市場上的房產供應量，引導房地產業(yè)健康有序發(fā)展，也防止了爛尾樓的產生。3）土地價格將有所增長從目前的市場反應來看，外地有實力的發(fā)展商對于珠海房地產市場頗為關注，土地市場市場化水平的提升使土地價格更多地由市場來決定，在需求旺盛的市場條件下，珠海的土地價格將會有明顯提升。（二）二級市場發(fā)展特征1、房地產投資總量相對較低，但未來的發(fā)展環(huán)境較好由于城市規(guī)模小，城市建成區(qū)面積小，相比珠三角其他城市，珠海房地產投資明顯較低。從固定資產總體投資的情況來看，珠海保持著相對較高的水平，而房地產投資在其中的比重卻明顯低于珠三角其他城市，這一現(xiàn)象表明珠海目前還側重于城市基礎工程的建設，從目前來看，房地產投資比重雖小，但隨著大型工程項目如城際交通道路、港口、高新技術園區(qū)等項目的相繼竣工和啟用，珠海城市的對外輻射力以及人口素質的提升將十分顯著，而這些對于珠海房地產業(yè)的后續(xù)發(fā)展將有著深遠的影響。因此，從未來的發(fā)展來看，珠海房地產業(yè)有著良好的發(fā)展環(huán)境。圖表 13：珠三角九市固定資產與房地產投資狀況 圖表11-12為佛山統(tǒng)計局公布信息，數據截止于04年10月；圖表 14：珠三角九市投資增長率及房地產投資比重比較2、商品房銷售面積較少 此處銷售面積不包含已認購的商品房面積，在微觀市場上，04年樓市非常暢旺，所推新盤銷售情況十分良好，但由于諸多新盤在此統(tǒng)計周期內均未取得預售證，其銷售情況未能統(tǒng)計在內。，增長幅度小，但均價增幅明顯從04年房地產經營狀況的宏觀統(tǒng)計數據來看，珠海在銷售面積及銷售面積的增長率來看都不甚理想，比2003年同期略降4.98%。而在銷售均價上，珠海的商品房均價呈現(xiàn)出相對較高的水平 03-04年商品房價格水平的上漲主要緣于三個方面的原因：其一，03年由于建材價格的上漲提升了商品房的建筑成本，但由于原有的利潤空間較大，此原因對價格上升的影響不十分顯著；其二，珠港澳大橋等大型交通設施的即將立項的利好顯著地刺激了市場及發(fā)展商對未來樓市的良好預期，這對于價格的上漲有著明顯的刺激作用；其三，04年所推出的樓盤多集中于拱北、新香洲等相對高尚的板塊中，這些新盤受板塊檔次的影響普遍較高，從而在整體上提升了04年樓市價格。，位列珠三角九市的第三位；且在近年來商品房銷售價格的發(fā)展趨勢及增幅上，珠海商品房均價水平卻一直保持著較高的增幅，04年商品房銷售價格增長率僅次于深圳。從歷史來看，04年的價格增幅以基本達到歷史最高水平。銷售面積略降而價格卻上漲表明房地產市場需求旺盛，而中高檔住宅商品房有效供應不足。圖表 15：珠三角九市房地產銷售狀況分析圖表 16：珠三角八市房商品房銷售均價狀況分析圖表 17：近年來商品房交易價格走勢3、商品房空置面積下降，爛尾樓改造初現(xiàn)成至04年年底，我市商品房空置面積為91.89萬平方米，同比下降25.3%，其中空置一年以上的商品房建筑面積為70萬平米，同比下降28.64%，04年新推樓盤的空置面積在20萬平米，新盤全年市場消化率高達81.1%，由此可見，目前市場上存在的空置面積絕大多數都是早期遺留下來的爛尾樓項目，而新推樓盤卻基本不存在嚴重的滯銷問題。據目前爛尾樓項目的改造進度來看，在05年約有近30萬平米的建筑面積將改造完成并推向市場，由于近年商品房市場態(tài)勢良好，加上這些改造后的樓盤在很大程度上都參考了市場需求特征，因此，可以預計在05年年末，全市商品房空置面積仍將有較大幅度的下降，空置面積預計將保持在75萬平米左右。4、房地產行業(yè)競爭激烈，但開發(fā)水平普遍不高珠海房地產開發(fā)企業(yè)約有360余家，其中有一級房地產開發(fā)資質的企業(yè)有2家二級開發(fā)資質的企業(yè)有7家。多數開發(fā)企業(yè)的所有者都是發(fā)家于工程建筑、路橋工程等行業(yè)，其專業(yè)素質普遍較差，十分缺乏規(guī)范化操作及現(xiàn)代管理理念；而且在這些開發(fā)企業(yè)中，多數都是因特定項目而臨時組建的公司。因此，從總體來看，珠海房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平還有待提高。名稱04年開發(fā)面積（萬）主要項目資質企業(yè)性質珠海華發(fā)實業(yè)有限公司33.72華發(fā)新城華景山居一級股份有限公司珠海格力置業(yè)股份有限公司10.91頤清園旺角商業(yè)中心銀樺新村一級股份有限公司珠海經濟特區(qū)恒隆房產開發(fā)有限公司13御龍山莊二級股份有限公司珠海市電力房產開發(fā)有限公司9城市風景二級有限責任珠海世邦房地產開發(fā)有限公司3諾瑞比麗名園叁級有限責任珠海經濟特區(qū)丹田置業(yè)有限公司10美麗灣叁級獨資（港資）和記黃埔地產（珠海）有限公司10海怡灣畔單項獨資（港資）上表是珠海市較有代表的7家房地產開發(fā)企業(yè)，它們的開發(fā)水平代表了珠海市房地產業(yè)的水準，其中尤其以珠海華發(fā)實業(yè)有限公司為代表。作為珠海市最大的本地房地產開發(fā)企業(yè)，年開發(fā)面積近20萬，以珠海市04年總開發(fā)面積120萬計，“華發(fā)”的開發(fā)量占了17%，這表明其占據了當地市場份額相當大的比重。5、近年來，房地產行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，各項指標穩(wěn)中有升1）商品房施工面積總體上穩(wěn)步增長04年，全市商品房施工面積468.52萬平方米，同比增長1.65%；其中住宅項目施工面積384.57萬平方米，同比增長6.06%。商品房施工面積、新開工面積增幅較大的主要原因是經市聯(lián)席會議批準開、復工的房地產項目陸續(xù)進入施工階段 從2003年5月份至今，珠海市已審批通過的開復工的項目共有83個，建筑面積總量約在250萬平方米。其中12個為在原項目基礎上的續(xù)建項目，占項目總量的14.5%，另有21個是早期的爛尾項目重新開工，占項目總量的25.3%，而數量最大的則是空地塊上的新開工項目，占項目總量的60.2%。，另外，近兩年來珠海宏觀環(huán)境的普遍看好也在很大程度上提升了開發(fā)商的信心。圖表 18：歷年來珠海房地產的開發(fā)及經營情況2）商品房銷售量近年保持平穩(wěn)，年消化率保持在108萬平米近年來，全市商品房銷售面積基本保持平穩(wěn)，在2003年和04年上半年竣工面積同比有所減少的情況下，銷售面積仍保持穩(wěn)步增長，改變了以往大起大落的波動局面。然而從截止到04年份的房地產交易量指標來看，珠海商品房的總體銷售量卻穩(wěn)中略降，其中住宅商品房的銷售量基本與2003年同期持平，但總體供需關系基本保持平衡。（三）三級市場發(fā)展特征珠海三級市場一直保持著穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，尤其在04年，即使在取消購房入戶指標的政策下，二手房交易仍然十分旺盛，僅在04年1-10月份，二手房總體成交額都明顯超過此前數年的年交易面積，且交易價格也明顯上漲。二手房市場的暢旺主要基于兩點市場原因：其一，近兩年來外來人口明顯增多，住宅需求徒然提升；其二，市場對珠海樓市的預期良好，從03年底開始，市場普遍認為樓價將會上漲，且04年二級市場銷售均價上漲的事實也應證了預期，二級市場商品房價格的上漲刺激了市場對價格相對低廉的二手房的需求。此外，珠海居民收入水平的提高以及置業(yè)觀念的改變也是二手房市場繁榮的重要原因。市場需求的旺盛直接促進了三級市場的繁榮與持續(xù)增長，三級市場的發(fā)展主要體現(xiàn)在以下三方面。1、近年來二手房交易量持續(xù)增長