重慶市房地產(chǎn)項目開發(fā)及審批流程.ppt

重慶市房地產(chǎn)開發(fā)報批流程,主要內(nèi)容,重慶市房地產(chǎn)開發(fā)報批流程 房地產(chǎn)開發(fā)中的成本構成 房地產(chǎn)開發(fā)中的問題與對策,重點研究房地產(chǎn)開發(fā)前期報批流程。,第一篇：報批流程,房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分,投資決策階段 前期工作階段（規(guī)劃設計階段） 開發(fā)建設階段 租售階段,一.投資決策階段,投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的階段之一，主要包括市場信息資料搜集，投資機會研究，土地信息獲取和土地競買以及項目建議書、可行性研究的編制和審批等工作步驟。,獲得土地信息的渠道,重慶市土地交易中心 土地轉(zhuǎn)讓 合作開發(fā) 其它方式,還有什么其它方式？,投資機會研究,針對已有的土地信息 根據(jù)開發(fā)商自己的開發(fā)能力 測算項目的獲利能力和抗風險能力 測算土地競買最高價 經(jīng)驗在這一程序中占了很大的成分,先找土地，再考慮項目 先有項目構想（投資意向），再找土地,一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目，有別于重大的基礎設施建設項目和其它重大項目。由于土地的獲取難度大，開發(fā)商的一般做法是先取得土地，然后再考慮項目。在報批的過程中，這兩個過程則是相互交替進行的。,土地競買（土地交易中心）,招標方式 國土房局發(fā)出招標公告或邀請招標通知； 索取資料，報名，交保證金； 國土房局組織開標、驗標、評標、定標，并向中標者發(fā)出中標證明書； 憑中標證明書與國土房管局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權出讓金； 申領土地成交確認書,土地競買（土地交易中心）,拍賣方式 國土房局提前公告拍賣有關事宜； 到國土房局辦理競買手續(xù) ； 國土房局主持拍賣活動，有意競買者參與競投，應價最高者為受讓方； 受讓方與國土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權出讓金； 申領土地成交確認書。辦理完建設用地規(guī)劃許可證后再辦理國土證,項目建議書的審批,審批部門 市發(fā)展與改革委員會 審批材料 待審批的項目建議書 項目資本金中除自有資金外的資金來源證明 項目業(yè)主資信證明材料或營業(yè)執(zhí)照復印件 其他特殊規(guī)定必備的材料 審批結果 項目建議書批復,重慶市計劃委員會文件 渝計委固2010 號 關于XXX花園項目建設工程 項目建議書的批復 重慶市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 你公司XX2004第01號文件收悉。為改善人民居住條件，加快XX區(qū)的城市建設，經(jīng)研究，同意你公司開發(fā)建設XX區(qū)XX花園，觀予以立項批復如下： 重慶市發(fā)展計劃委員會 年 月 日 主題詞：城鄉(xiāng)建設 房地產(chǎn) 立項 批復 報送：市計委，區(qū)政府。 抄送：區(qū)地方稅務局，規(guī)劃分局，區(qū)建委，國土局，環(huán)保局，房管局，公安分局，財政局，審計局，統(tǒng)計局。,委托環(huán)境影響評估,委托部門 具有相應資質(zhì)的單位 委托結果 項目環(huán)境影響評價報告書 收費標準 遵循市場價 建設項目環(huán)境保護管理條例第九條,可行性研究的審批,審批部門 市發(fā)展與改革委員會 申請材料 待審批的可行性研究報告 項目環(huán)境影響評價報告書 項目建議書批準文件復印件 其它特殊規(guī)定必備的材料 審批結果 可行性研究報告批準文件 委托有資質(zhì)的單位編制可研報告,項目立項,審批部門 市發(fā)展與改革委員會 申請材料 立項申請書 土地出讓確認書 項目建議書 可行性研究報告 開發(fā)資質(zhì)證明和營業(yè)執(zhí)照 法人身份證復印件 獲得證件 企業(yè)投資項目備案證 建設項目備案批復（份）,二.前期工作階段,前期工作階段是房地產(chǎn)開發(fā)中頭緒最為復雜的階段。具體工作在于落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設做準備。前期涉及工作程序以及部門眾多，主要工作內(nèi)容包括：購置土地的后期工作、拆遷安置、項目報建與委托設計等等。,申請項目選址,獲得建設項目 選址意見書,委托規(guī)劃設計方案并送審,獲得設計條件 要求通知書,委托地質(zhì)勘查,委托地災評估,委托初步設計并送審,委托施工圖設計并送審,辦理建設用地 規(guī)劃許可證,辦理建設工程 規(guī)劃許可證,報批總平面 規(guī)劃圖,土地使用權 初始登記,獲得國有土地 使用權證書,繳納土地出讓金,市簽訂土地出讓合同,委托土地勘界,市國土局審核同意,土地成交確認書,申請用地,草簽土地出讓合同,進入拆遷環(huán)節(jié),委托地質(zhì)勘查,委托單位 市勘測院（或有相應資質(zhì)的單位） 委托結果 地質(zhì)勘查報告 1：500現(xiàn)狀地形圖、地下管網(wǎng)圖 收費標準 政府指導定價 計價格200210號 （可以殺價）,委托地質(zhì)災害危險性評估,委托單位 具有地災評估資質(zhì)的單位 委托結果 地質(zhì)災害評估報告 收費標準 渝價2002257號（附件）,辦理建設工程選址意見書,辦理部門 所在區(qū)規(guī)劃分局 申請材料 申請書和申請報告 1：500實測現(xiàn)狀地形及管網(wǎng)圖 土地出讓確認通知書 開發(fā)資質(zhì)證書 其它文件,辦理建設工程選址意見書,辦理程序 申請與受理（5日內(nèi)） 審查與決定（20日內(nèi)） 公布與頒發(fā)（10日內(nèi)） 獲得證件 建設工程選址意見書 設計條件要求通知書 復函意見書（不同意時頒發(fā)） 收費標準 不收費,土地使用權初始登記,辦理部門 所在區(qū)土房局 申請材料 申請書 營業(yè)執(zhí)照 土地使用權出讓合同 出讓金繳款憑證 建設用地規(guī)劃許可證 由房產(chǎn)測繪部門出具的實地勘測報告,土地使用權新建登記,辦理程序（略） 獲得證件 國有土地使用權證書 收費標準 勘測費 登記費,領取國有土地使用權證,辦理部門 市國土局 收費標準 國土出讓金： /m2建面 國土契稅：土地評估價格3% 國土勘測費：（國土證附圖）738元/宗 國土證稅費：約20元,委托設計單位進行設計,設計單位資質(zhì)的認定 設計的三個階段 設計的分類 每階段設計對應的成本預測 每階段設計的審查,報批總平面規(guī)劃圖,辦理部門 重慶市規(guī)劃局 申請材料 報建人身份證明和單位介紹信 建設項目選址意見書和選址紅線圖 選址范圍的總平面規(guī)劃圖（方案設計） 辦理結果 規(guī)劃局對上述文件資料審核同意后，發(fā)給審批的蓋章總平面圖,辦理建設用地規(guī)劃許可證,辦理部門 所在區(qū)規(guī)劃分局 申請材料 申請表和申請報告 方案設計圖說（加蓋設計資質(zhì)印章，并含室外綜合管線）及其電子文檔 建設工程選址意見書及其附件（復印件） 其它文件,辦理建設用地規(guī)劃許可證,辦理程序 申請與受理（5日內(nèi)） 審查與決定（20日內(nèi)） 公布與頒發(fā)（10日內(nèi)） 獲得證件 建設用地規(guī)劃許可證,辦理建設用地規(guī)劃許可證,收費標準 重慶市建設工程規(guī)劃許可執(zhí)照費管理辦法渝府發(fā)200123號,辦理建設工程規(guī)劃許可證,辦理部門 所在區(qū)規(guī)劃分局 申請材料 申請表 施工圖說（加蓋設計資質(zhì)印章，建筑工程僅限建施圖）及其電子文檔 土地證、用地批準書 市建委初步設計批復 消防、市政、人防、環(huán)保、防雷意見 施工圖設計文件審查意見書 地勘報告,辦理建設工程規(guī)劃許可證,辦理程序 申請與受理（5日內(nèi)） 審查與決定（20日內(nèi)） 公布與頒發(fā)（10日內(nèi)） 獲得證件 建設工程規(guī)劃許可證,辦理建設工程規(guī)劃許可證,收費標準 光卡費：渝價發(fā)19968號，325元/卡 規(guī)劃執(zhí)照費：渝府發(fā)200123號 人防工程易地建設費：渝價2000241號 易地建設費=建筑面積45元/平方米,舊房拆遷繳費,三.開發(fā)建設階段,房地產(chǎn)開發(fā)建設過程大致分為項目建設準備階段、施工階段、竣工驗收階段。此階段主要完成的工作有辦理建設工程施工許可證、招投標、現(xiàn)場三通一平、施工的質(zhì)量、工期、成本控制、竣工驗收及相關手續(xù)辦理等。,正式用電申請及 施工臨時用電申請,建設項目上水申請,建設項目排水申請 及臨時排水申請,建設項目燃氣申請,其它必要配套申請,辦理施工許可證,工程發(fā)包,辦理合同簽證,委托質(zhì)量監(jiān)督,委托文明安全監(jiān)督,辦理市政配套工程安裝：,業(yè)主工程項目管理,施工單位竣工,施工單位工程竣工,施工單位提交： 工程技術與竣工圖 質(zhì)量簽證文件 工程結算資料,現(xiàn)場監(jiān)理工程師組織初驗,是否合格,總監(jiān)理工程師組織全面檢查 進行預驗收,是否合格,否,是,否,是,否,開發(fā)商組織正式驗收,工程質(zhì)量等級評定,簽署驗收意見書,工程交接,審核預算書,處理工程索賠,工程發(fā)包報建,受理部門 市建委 報送要件（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助） 工程項目報建表 建設工程規(guī)劃許可證 全套勘察設計文件 設計審查聯(lián)審單 公司資質(zhì)證書副本 經(jīng)審查同意取得工程項目施工承發(fā)包洽談會議紀要,辦理合同簽證（備案）,受理部門 市建委 報送材料（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助） 建設單位與施工單位簽定的施工標準合同（施工合同由工商管理部門蓋章）,委托質(zhì)量監(jiān)督,受理部門 市建委（質(zhì)監(jiān)站） 報送材料（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助） 全套設計文件 施工合同 建設工程規(guī)劃許可證（原件） 營業(yè)執(zhí)照副本（原件） 建設工程質(zhì)量監(jiān)督申請表,委托文明安全監(jiān)督,受理部門 市建委（安監(jiān)站） 報送要件（施工單位報建，業(yè)主協(xié)助） 施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書副本 安全申報登記表 項目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證上崗證（原件） 施工組織設計 臨時用電組織設計 職工意外傷害保險單（原件），取得安全申報表簽章。,建筑施工臨時排水沉淀池審查,受理部門 市建委 報送要件（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助） 規(guī)劃總平面圖 1：500地形圖,辦理市政配套工程安裝,（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助） 持相關證件各專業(yè)公司辦理市政配套工程包括上水、下水、煤氣、電力、電信、報裝。,辦理建設工程施工許可證,辦理部門 所在區(qū)建委 辦理程序 建設工程項目報建：持計委等有權部門立項批準文件和規(guī)劃許可證到建管科辦理工程報建。 施工圖設計審查：由建委委托有資格審查機構進行審查，并取得施工圖審查備案書。 建設工程監(jiān)理：按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。 招投標：完成招投標程序，取得招標辦簽發(fā)的中標通知書。 規(guī)費繳納：到建委（及市建設工程交易所）辦理繳費手續(xù)。 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督手續(xù)：質(zhì)量監(jiān)督站辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)，建管科辦理安全監(jiān)督手續(xù)，保險機構辦理職工意外傷害保險。 施工現(xiàn)場檢查：工程項目管理人員壓證上崗、安全文明施工設施。,辦理建設工程施工許可證,辦理工程報建,施工現(xiàn)場檢查及 市政配套辦理,施工圖設計審查,落實監(jiān)理單位,落實招投標,規(guī)費繳納,所在區(qū)建委審查,獲得建設工程 施工許可證,辦理建設工程施工許可證,辦理時限 以上程序經(jīng)審查符合要求，在15日內(nèi)頒發(fā)建筑工程施工許可證。 收費標準,工程項目管理（略）,進度控制 投資控制 質(zhì)量控制 信息管理 合同管理 安全管理 組織協(xié)調(diào),消防驗收許可證,辦理部門 消防部門 申請材料 建筑工程消防驗收申請表 消防局對該工程的施工圖設計審批意見書（復印件） 全套竣工圖，并填報各類消防系統(tǒng)設計安裝情況及其有資格單位的調(diào)試測試報告 隱蔽工程施工記錄資料 消防設施資料及合格證 落實消防設施設備維護管理，并將合同報送消防機構審核備案,委托地質(zhì)勘測,委托部門 具有相應資質(zhì)的單位 獲得成果 建設工程竣工實測地形圖 收費標準 按照市場價,委托房產(chǎn)測繪,委托部門 具有相應資質(zhì)的單位 獲得成果 房屋竣工測量報告書 收費標準 按照市場價,建設工程規(guī)劃驗收合格證,辦理部門 所在區(qū)規(guī)劃分局 申請材料（針對江北區(qū)情況） 申請報告 建設工程竣工圖（建筑工程僅限建施圖） 具有相應資質(zhì)機構提供的建設工程竣工實測地形圖（含電子文檔） 具有相應資質(zhì)機構提供的房屋竣工測量報告書,建設工程規(guī)劃驗收合格證,辦理程序 申請與受理（5日內(nèi)） 審查與決定（20日內(nèi)） 公布與頒發(fā)（10日內(nèi)） 收費標準 不收費,竣工驗收備案登記證,辦理部門 市建委（竣工驗收15日內(nèi)進行備案） 申請材料 工程竣工驗收備案表 工程竣工驗收報告 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書等 獲得成果 竣工驗收備案登記證,四.租售階段,房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售階段涉及項目投資的回收，是非常重要的一個階段。該階段主要涉及商品房預售許可證的辦理、房屋產(chǎn)權的初始登記以及房地產(chǎn)證的辦理等方面的工作。,項目竣工驗收,委托房產(chǎn)測繪,辦理預售許可證,商品房預售與業(yè)主 簽訂購房合同,商品房預售合同 登記備案,委托建筑面積測繪,房屋權屬新建登記,共有兩次測繪活動,辦理房屋產(chǎn)權證,分割房屋產(chǎn)權證,國有土地使用權證,房屋抵押登記,商品房預售條件,城市商品房預售管理辦法 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。,辦理商品房預售許可證,辦理部門 所在區(qū)國土與房管分局 申請材料 商品房預售登記申請表 建設工程規(guī)劃許可證及其所附的建筑總平面圖、規(guī)劃紅線圖 建設工程施工許可證及建筑施工圖 國有土地使用權證 開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書 投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； 商品房預售面積測繪報告書 商品房預售方案,辦理商品房預售許可證,辦理程序（辦證大廳） 申請與受理（1日內(nèi)） 辦理與決定 公示 收費標準,商品房預售合同登記備案,預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 商品房的預售登記備案可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。,商品房預售合同登記備案,辦理部門 所在區(qū)房地產(chǎn)交易所 申請材料 商品房預售合同（一式四份） 商品房買賣合同聯(lián)機備案申請表（網(wǎng)上） 業(yè)主身份證（復印件） 商品房買賣授權委托書 不動產(chǎn)發(fā)票（上報聯(lián)）,委托建筑面積測繪,委托部門 具有相應資質(zhì)的房產(chǎn)測繪部門 委托結果 房屋建筑面積測繪報告 收費標準 遵循市場價,房屋權屬新建登記,辦理部門 所在區(qū)房地產(chǎn)交易所（國土房管局下屬單位） 申請材料 消防驗收許可證 （復印件） 建設工程規(guī)劃驗收許可證 （原件） 建設工程竣工驗收備案登記證 土