xx辦公大樓物業(yè)管理工作方案.doc

xx辦公大樓創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范”物業(yè)管理工作方案 目 錄? 物業(yè)管理定位 2物業(yè)管理的指導(dǎo)方針 2?物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及標準 4一、服務(wù)內(nèi)容 4二、服務(wù)標準 6安全管理標準 7客服管理標準 9 機電設(shè)備管理標準 11智能化管理標準 18清潔衛(wèi)生管理標準20衛(wèi)生消殺管理標準 22? 物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范 25一、文明用語行為規(guī)范 26二、日常行為規(guī)范28三、接聽電話規(guī)范 32四、接待業(yè)主（或客人）行為規(guī)范32五、上門服務(wù)規(guī)范33 ?培訓(xùn)體系 35一、培訓(xùn)目標36二、三級培訓(xùn)體系36三、培訓(xùn)方式37?物業(yè)服務(wù)定位良好的物業(yè)管理和服務(wù)，其效力非常明顯：滿足客戶的多種需要對客戶形成吸引力擴大物業(yè)的知名度，形成品牌物業(yè)提供更多的附加利益移動樞紐大樓是xx通信的設(shè)備樞紐大樓和辦公大樓，用戶都是移動公司的職員，素質(zhì)較高，對物業(yè)管理也必然提出更高的要求，我們將對移動樞紐大樓實施高起點，高標準的物業(yè)管理與服務(wù)。通過科學(xué)的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，全面提升移動樞紐大樓的物業(yè)管理水平，營造一個優(yōu)美的自然環(huán)境及和諧的人文環(huán)境，為了力爭榮獲南昌市“優(yōu)秀”、“示范”高檔寫字樓，提升移動樞紐大樓企業(yè)的整體形象。我們將物業(yè)管理核心定位于：貫徹“以人為本”的管理理念物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人，對物業(yè)的良好管理，也是為了對人的良好服務(wù)?？梢哉f物業(yè)管理一切為了人，或者說首先是為了人。為了人的生活，工作和享受，為了人的健康，交往和成長。這是物業(yè)管理服務(wù)的基本出發(fā)點和歸宿。因此，在我們即將實施的物業(yè)管理方案中，首先將引入的是“以人為本”的管理思想，把對人（也即業(yè)主）的服務(wù)管理作為物業(yè)管理工作的核心。即在樓宇范圍內(nèi)，從實際出發(fā)，根據(jù)用戶需求提供專業(yè)化管理和個性化服務(wù)，緊緊圍繞人的客觀實際與需求為高檔寫字樓及用戶創(chuàng)造一個舒適，寧靜，高雅，快捷的辦公和休閑環(huán)境，在物業(yè)管理與服務(wù)上最大限度滿足用戶需求，并在此基礎(chǔ)上為用戶創(chuàng)造一個從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代風貌，又具有個性特征的生活工作方式。全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系 標準化管理手段是優(yōu)質(zhì)、高效、穩(wěn)定、到位的物業(yè)管理實現(xiàn)的基礎(chǔ)。引進標準化管理手段是物業(yè)管理自身發(fā)展和提高的需要，它將為物業(yè)管理的整體運作提供一個強有力的質(zhì)量管理系統(tǒng)，從而在制度上保證質(zhì)量目標的實現(xiàn)，因此，我們將在移動樞紐大樓物業(yè)管理的全過程中導(dǎo)入最新的2000版ISO9001質(zhì)量體系，將管理服務(wù)的每個程序都納入質(zhì)量體系，并進行細化與量化，形成科學(xué)、統(tǒng)一的管理服務(wù)規(guī)范，使物業(yè)管理的每一個作業(yè)環(huán)節(jié)均處在嚴密細致的質(zhì)量監(jiān)控之下，以保證服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范服務(wù)體系；在實行全面標準化的同時，我們還將根據(jù)用戶需求的變化，及時調(diào)整相應(yīng)的程序規(guī)范，以實現(xiàn)一種持續(xù)改進的動態(tài)標準化物業(yè)管理。建立準確迅速的管理水平自監(jiān)自測系統(tǒng) 隨時關(guān)注管理服務(wù)實施效果，進行實時測，通過定期或不定期的業(yè)主意見調(diào)查，經(jīng)常性的業(yè)主走訪，24小時服務(wù)電話，建立信息收集及通暢的內(nèi)部聯(lián)絡(luò)體系等，建立全面快捷的信息反饋機制，將業(yè)主的需要是否得到最大限度滿足作為衡量物業(yè)管理水平和檢驗物業(yè)管理質(zhì)量的主要標準，形成一個對自身管理水平進行準確評價的自我監(jiān)測系統(tǒng)。通過完善自我監(jiān)測系統(tǒng)這面“鏡子”隨時校正工作中的不足，不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平，真正實現(xiàn)高水平的物業(yè)管理，達到：管理制度-熱情，設(shè)施設(shè)備-完好，服務(wù)項目-齊全，服務(wù)程序-規(guī)范，服務(wù)技能-嫻熟，服務(wù)效率-快捷，服務(wù)方式-靈活，服務(wù)態(tài)度-熱情，服務(wù)收費-合理。 我們的方向：在于通過高水平物業(yè)管理的實施，為移動樞紐大樓的業(yè)主（用戶）創(chuàng)造一種“天時，地利，人和”三“人”合一的發(fā)展氛圍，充分體現(xiàn)物業(yè)管理管理創(chuàng)造美好新生活的時代概念。在具體服務(wù)程序上，將充分考慮并貫徹“以人為本”，“持續(xù)的質(zhì)量改進”和“實時監(jiān)測系統(tǒng)”的管理思想，使移動樞紐大樓物業(yè)管理形成一個良性向上的運行體系。?物業(yè)管理服務(wù)的工作指導(dǎo)方針 業(yè)主滿意是我們工作的目標。 微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。 溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。 快捷、有效。根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求和提出的相關(guān)投訴，及時采取行動解決，時刻關(guān)注業(yè)主。 職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌，主動問候服務(wù)對象，并向其征求咨詢服務(wù)感受。 職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌，以經(jīng)過修飾的儀表容貌為驕傲；注意個人衛(wèi)生；深記員工就是公司形象的體現(xiàn)者。 團體合作?；ブ献?，良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn)。 工作技能。熟知工作流程、工作標準，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準進行物業(yè)管理服務(wù)。?物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容及標準一、.服務(wù)內(nèi)容1）清潔衛(wèi)生服務(wù)項目大廳的清潔保養(yǎng)（各種）多媒體會議室清潔領(lǐng)導(dǎo)辦公室清潔及室內(nèi)服務(wù)樓宇的清潔保養(yǎng)工作電梯清潔保養(yǎng)公共區(qū)域空調(diào)機房，鍋爐房、風室，風口的清潔變電房，樓層配電室的清潔消防系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔供電、排水、泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔公共照明設(shè)備的清潔公共洗手間清潔及含省公司領(lǐng)導(dǎo)的洗手間樓層及公用垃圾房的清潔樓宇外圍區(qū)域的清潔保養(yǎng)樓宇綠化，美化保養(yǎng)停車場清潔服務(wù)樓宇間內(nèi)大清掃服務(wù)各類石材地面打蠟、拋光服務(wù)大樓外墻面清洗2）工程維修服務(wù)項目工程技術(shù)資料、交接驗收資料的建檔、管理電梯維護、保養(yǎng)中央空調(diào)系統(tǒng)維護、保養(yǎng)消防系統(tǒng)及其設(shè)備維護、保養(yǎng)公共照明系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)、更換給排水系統(tǒng)維護、保養(yǎng)蓄水池、水箱、泵房變電室、樓層配電間監(jiān)控、維護公共電器維修服務(wù)與保養(yǎng)樓宇內(nèi)公共設(shè)施維護服務(wù)樓宇內(nèi)公共電器安裝服務(wù)裝修期間的配合及監(jiān)督服務(wù)會議室電器設(shè)備的調(diào)試及使用管理（含除電視電話會議系統(tǒng)外的所有會議室的音響設(shè)備的維護與調(diào)測，不含電視電話系統(tǒng)的音響設(shè)備） 3）保安服務(wù)項目大廈門戶保安服務(wù)大廈內(nèi)部保安服務(wù)電梯間保安服務(wù)園區(qū)內(nèi)保安巡邏服務(wù)停車場的保安、交通指揮服務(wù)大廈消防系統(tǒng)監(jiān)控、檢查大廈安防系統(tǒng)監(jiān)控、檢查 消防泵的安全巡視、監(jiān)控消防培訓(xùn)服務(wù)4）客戶服務(wù)投訴處理負責接聽服務(wù)電話，及時傳遞公司內(nèi)部相關(guān)部門。建立大樓行政管理相關(guān)文檔及時處理和上報業(yè)主投訴及突發(fā)事件。組織、調(diào)配安管人員及保潔員布置會場、搬運小件少量物品。前臺接待（以電話通知的方式進行預(yù)約與確認，并做好登記工作，登記表確定前需遞交xx行政事務(wù)部進行簽字確認）郵件分揀及樓內(nèi)送達（嚴格按照業(yè)主提供的分揀清單進行郵件的分送，對不可確認的或模糊不能確定的，遞交xx綜合辦公室進行確認，對常規(guī)分揀及送達的郵件等需要收方簽字確認）郵件、郵包、快遞收集、送達郵政部門計價，進行資費確認、并將資費清單遞交xx行政事務(wù)部進行核準等工作。二、.服務(wù)標準安全管理由于移動樞紐大樓進出的人員流動大，作息時間不集中的特點(白天和晚上都可能存在上班或加班)，治安工作是物業(yè)管理的重點之一。針對移動樞紐大樓的實際情況，我司對移動樞紐大樓在進行現(xiàn)場調(diào)查和綜合分析的基礎(chǔ)上，制訂出如下安全管理措施。以“外弛內(nèi)張”、人防與技防相結(jié)合的安全管理原則，以安全、車輛、消防管理為主線，在現(xiàn)有先進的安全、消防管理設(shè)施、設(shè)備的基礎(chǔ)上，配備訓(xùn)練有素、行動迅速、果斷干練的保安隊伍，利用現(xiàn)代化的管理手段，科學(xué)合理地組織日常管理，精心布置重大活動的安全保衛(wèi)工作，迅速協(xié)助解決突發(fā)事件。1、建立健全制度和檔案管理工作（1）建立健全各種治安管理制度，如：來人來訪登記制度,巡邏制度等，下班交接檢查制度，定期檢查安全設(shè)施制度等。（2）對于工作人員,實行出入證制度,既方便工作人員,又便于管理和服務(wù)工作。（3）從本質(zhì)看，保安工作也是一種服務(wù)工作，因此堅持服務(wù)原則，體現(xiàn)親切感和人性化。2、崗位要求（1） 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，做到儀容、儀表端莊整潔，并做好其他各項上崗準備工作。嚴格按崗位職責要求履行任務(wù)。（2） 保持充沛精力，具有高度責任感、使命感及奉獻精神。安全主管領(lǐng)班2人頂班2人中控室（3人）地下車場(1人)門崗(8人)巡邏崗（3人）序號崗位崗位職責1安全主管1) 負責制定安全管理方案并組織實施。2) 負責編制安全管理隊伍的培訓(xùn)計劃并組織實施。3) 負責安全管理隊員的月度考核工作。4) 負責安全管理隊的內(nèi)務(wù)管理及宿舍物品的配置、檢查。5) 負責安全管理隊員的思想教育。6) 負責監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)分隊長、安全管理員的工作。7) 負責制定每月安全巡邏路線。8) 負責每月第一周內(nèi)會同工程主管對安全系統(tǒng)設(shè)備進行一次全面檢測。9) 協(xié)助管理處經(jīng)理處理突發(fā)事件。10) 負責編制消防演練、演習方案并組織實施。11) 負責與派出所、街道辦、綜治辦等政府部門的溝通工作。12) 處理安全管理類投訴并協(xié)助客戶服務(wù)人員對業(yè)戶進行回訪等工作。13) 完成上級交派的其他任務(wù)。2領(lǐng)班1) 值班期間全面負責本分隊人員及小區(qū)的日常安全管理工作。2) 值班期間做好本分隊的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作。3) 負責做好新入職隊員的崗位培訓(xùn)、生活安排等工作。4) 根據(jù)公司的要求作好本分隊隊員的工作、生活的管理。5) 負責監(jiān)督、指導(dǎo)本分隊隊員落實公司及管理處的要求。6) 協(xié)助主管作好小區(qū)消防、治安、車輛管理等各項安全防范工作。7) 協(xié)助主管作好各項培訓(xùn)工作。8) 處理本分隊隊員上報的事務(wù)，如不能處理及時上報。9) 負責做好交接班工作，接班前檢查隊員儀容儀表，交接班時檢查物品的狀況。10) 負責對本分隊工作進行講評。11) 負責公司、管理處安排的其他工作。3.服務(wù)項目和標準序號項 目頻 次標 準日周月季年1公共秩序人員出入管理隨時1.登記有效證件不超過60秒/人次；2.值班員熟悉本責任區(qū)內(nèi)業(yè)戶的基本情況， 3.掌握本崗位職責和工作規(guī)程；外來人員進入小區(qū)需管理處或業(yè)戶認可后放行；2物品搬遷管理隨時物品(大件、貴重物品)放行，憑管理處或業(yè)主（xx綜合辦公室或行政事務(wù)部）放行條放行。4其它突發(fā)事件或異常情況處理隨時1.發(fā)現(xiàn)盜竊、斗毆、匪警情況的處理；2.對精神病人、醉漢的處理；觸電事故的應(yīng)急處理；突發(fā)性水浸事故處理； 3.臺風襲擊前、吹強烈大風的預(yù)防措施；臺風來臨后的措施；4.爆炸的處理；失物處理；電梯故障（困人）應(yīng)變處理；管道石油氣泄漏的處理；5安全防范紅外系統(tǒng)報警處理隨時接到報警信號后巡邏崗安全管理員在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。6室內(nèi)報警處理隨時業(yè)戶室內(nèi)報警，安全管理員在3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場7閉路監(jiān)控系統(tǒng)顯示問題的處理隨時1.熟練掌握操作技能。2.保存一周內(nèi)錄像資料。3.顯示畫面出現(xiàn)異常情況，中控崗安全管理員應(yīng)在30秒內(nèi)做出反應(yīng)。8電梯系統(tǒng)隨時出現(xiàn)異常情況中控崗安全管理員應(yīng)在30秒內(nèi)通知相關(guān)人員。9標識系統(tǒng)隨時設(shè)置必備的安全標識。10消防安全公共部位隨時無占用消防通道，無堆放雜物11消防栓1次1.熟練掌握使用方法。2.無破損、無霉潮，帶柜完好12消防門1次消防門保持關(guān)閉。13滅火器具1次無缺失、無過期，表面清潔，100%完好14溫感、煙感、噴淋1次無缺失，外觀完好。15地下車庫卷簾門1次能正常開啟、關(guān)閉。16演習不少于1次1.制定演習方案。2.按演習方案組織實施。3.對演習進行效果評估。17消防宣傳1次每季度不少于1次開展消防知識宣傳.18車輛管理隨時1.正確區(qū)分、辨認業(yè)戶車輛。2.車輛管理員對進場車輛外觀進行檢查。3.車場入口崗登記、開啟車擋器不超過20秒/次。4. 車場出口崗、登記、開啟車擋器不超過90秒/次。5車場巡邏人員按規(guī)定路線每30分鐘巡邏1次并簽到。6.對外來車輛進行詢問，經(jīng)管理處或業(yè)戶許可后進入。7.無亂停亂放車輛，無交通堵塞現(xiàn)象。8.發(fā)現(xiàn)異常情況，車場巡邏崗安全管理員在30秒內(nèi)趕到現(xiàn)場。4.工作時間安排大門崗：24小時執(zhí)勤停車服務(wù)：24小時地下停車場：16小時/天（7：00-16：00，16：00-24：00）安全監(jiān)控及消防監(jiān)：24小時/天客服服務(wù)標準1 工作時間安排客服前臺：24小時其他服務(wù)崗：8小時2 服務(wù)項目及標準序號項 目頻 次標 準日周月季年1來人來訪出入放行隨時1) 確認業(yè)戶身份；2) 非業(yè)戶進入須經(jīng)被訪人認可后放行，外來人員進出要有記錄；3) 登記有效證件不超過60秒/人次；4) 態(tài)度應(yīng)禮貌、熱情。2巡視、檢查隨時1) 管理處經(jīng)理每日查閱管理處值班記錄，并簽字確認。2) 管理處經(jīng)理每月不定期對大堂崗位值班記錄及相關(guān)客服記錄抽查不少于20%,并簽字確認。3服務(wù)隨時1) 收到業(yè)戶服務(wù)請求（包括報修及其它需求）,應(yīng)做好詳細記錄，并與業(yè)戶確定服務(wù)時間，并及時通知相關(guān)崗位人員。2) 及時對業(yè)戶服務(wù)請求實施情況進行回訪，回訪率100%。4投訴處理隨時1) 聽好、問好、記錄好、跟蹤好、回訪好。2) 記錄完整清晰，跟蹤及時。3) 不能當場處理的有效投訴，2小時內(nèi)回復(fù)業(yè)戶，并約定下次回復(fù)時間。4) 確認無效投訴后，在2小時內(nèi)回復(fù)業(yè)戶。5) 有效投訴回訪率為100%。5走訪、回訪隨時1) 走訪業(yè)戶每月不少于5個部門，每月定時與客戶進行溝通、訪問。2) 服務(wù)回訪時間不超過服務(wù)完成后的2個工作日。3) 每月發(fā)放問卷調(diào)查，發(fā)放率是100%，集團及子公司以部門為單位。4) 發(fā)放后15個工作日收回問卷調(diào)查，回收率不少于發(fā)放率的80%。6儀容儀表隨時1) 上班著工作服，佩戴工號牌。2) 男員工頭發(fā)長度不超過1.5cm，女員工應(yīng)化淡妝，頭發(fā)打上摩絲或發(fā)油等，保證沒有亂發(fā)、碎發(fā)，長發(fā)應(yīng)統(tǒng)一扎于腦后。3) 上班人員應(yīng)坐姿大方，站姿端莊。4) 不當眾打理衣服、化妝、剪指甲。5) 接觸業(yè)戶時應(yīng)運用禮貌語言，做到微笑服務(wù)，吐字清楚，嚴禁與業(yè)戶頂撞、爭執(zhí)。6) 主動服務(wù)意識，包括主動向業(yè)戶打招呼、問好、道謝、道別，幫助需要幫忙的業(yè)戶（包括開門、召喚電梯、幫助提拿物品等）。7人員管理及應(yīng)知應(yīng)會隨時1) 熟練運用標準規(guī)范用語:您好、請、謝謝、對不起、再見。2) 熟悉工作責任范圍基本情況，熟悉VIP客戶、集團、地產(chǎn)及物業(yè)公司、置業(yè)公司的部門、員工。3) 熟悉本崗位職責及工作規(guī)程。4) 熟記常用電話號碼及集團領(lǐng)導(dǎo)、VIP客戶、物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)電話。5) 工作臺上不擺放與工作無關(guān)的資料和物品。6) 工作間整齊、清潔，資料擺放整齊、有序。7) 不遲到、早退；無特殊事件不準請假或叫人頂崗。8) 上班不打瞌睡、不睡覺。9) 上班時間不接打私人電話。10) 工作時間內(nèi)不得與他人交談工作以外的事情。11) 上班時間不看書、看報，做與工作無關(guān)的事情。8培訓(xùn)1次1) 每年制定年度培訓(xùn)計劃2) 每月根據(jù)年度培訓(xùn)計劃，編制月培訓(xùn)計劃。3) 按培訓(xùn)計劃組織實施。4) 每月對培訓(xùn)講師進行評估。5) 培訓(xùn)合格率100%。9資料管理1.日常記錄值班記錄表、顧客投訴處理單、維修單、業(yè)戶訪問記錄、會務(wù)員值班記錄表、大堂值班記錄表、來人來訪登記表、物品放行條、特別事件報告、培訓(xùn)記錄表2.月度記錄培訓(xùn)計劃表、部門客戶投訴工作月報、客服工作月報3.月度年度記錄問卷結(jié)果統(tǒng)計表、滿意度調(diào)查、培訓(xùn)計劃表4. 要求a. 內(nèi)容完整有效b. 質(zhì)量記錄應(yīng)標準化c. 質(zhì)量記錄應(yīng)實用，符合質(zhì)量管理需要d. 質(zhì)量記錄的真實性和準確性機電設(shè)備設(shè)施管理1工程報修服務(wù)：24小時；2小型維修：小修不過夜3大型維修：商定4工程服務(wù)實行晚班值班制。5服務(wù)項目及標準（1）供配電系統(tǒng)項目時間次數(shù)內(nèi) 容高壓環(huán)網(wǎng)柜每周一1、 檢查外觀是否完好、運行有噪聲。2、 檢查指示燈是否完好。3、 備用柜“禁止合閘”標示懸掛位置是否正確。4、 清理外部灰塵。每年一1、 檢查操作機構(gòu)是否靈活、互鎖機構(gòu)是否正常。2、 檢測接地電阻（應(yīng)符合規(guī)定要求）。3、 檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。4、 自動合閘電瓶加注電解液，檢修充電器。變壓器每周一1、 檢查外觀是否完好，有無異常響聲。2、 檢查溫控器指示是否正常，超溫時風機能否正常起動，風機運行是否正常。3、 變壓器電壓、電流是否在額定范圍內(nèi)。每年一1、 檢測接地電阻，各接線裝置緊固。2、 檢測變壓器線圈絕緣電阻。3、 緊固螺絲并有防松措施，檢查變壓器防松綁扎并加固。4、 清理灰塵。配電柜動力柜控制柜每天一1、 檢查衛(wèi)生。2、 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負荷是否平衡，有無異常聲響。3、 檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。4、 檢查開關(guān)是否在正確位置，標示是否清楚。5、 檢查無功補償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達到要求。6、 檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。半年一1、 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸電間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。2、 若有過載現(xiàn)象，應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。一年一1、 重復(fù)上述檢查。2、 檢測接地電阻。3、 測試過流保護裝置、聯(lián)鎖裝置是否可靠。照明器具每天一1、 清潔衛(wèi)生。2、 檢查外觀是否完好，有無異常響聲。3、 檢查燈具照度的均勻度、眩光度、頻閃度及電壓的變化影響等情況。每月一1、 重復(fù)上述內(nèi)容。2、 調(diào)整亮度，節(jié)約能源。3、 更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。4、 根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開機時間。供電線路每周一1、 清潔衛(wèi)生。2、 檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。3、 供電電纜標示是否清晰、脫落。每月一1、 重復(fù)上述內(nèi)容。2、 檢查線路有無過熱現(xiàn)象。3、 檢查進出線路接線裝置是否完好。每年一1、 重復(fù)上述內(nèi)容。2、 檢測線路絕緣電阻。3、 金屬支架、電纜套管涂防銹漆或瀝青。發(fā)電機組每半月一1、清潔衛(wèi)生2、檢查零部件有無松動、脫落，水、油是否加滿3、試車運行，檢查水壓、油壓、電氣線路是否正常良好，輸出功率達到定額標準；4、檢查充電電瓶容量是否充足5、冬季試車完工后注意放水，以免發(fā)生凍脹每半年一1、重復(fù)上述內(nèi)容（2）給排水系統(tǒng)項目時間次數(shù)內(nèi) 容生活泵、噴淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵等各種水泵每天一1、機房衛(wèi)生；對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。2、每2小時觀察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機及水泵有無異常聲音，電機、控制柜有無異味。3、檢查壓盤根處滴水是否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。4、檢查濕式報警閥、液位報警器、控制系統(tǒng)工作是否正常。5、檢查水位深度指示是否清晰。6、發(fā)現(xiàn)故障及故障隱患及時處理。每月一1、重復(fù)上述檢查。2、生活供水的主、備用泵進行手動切換實驗并記錄。3、消防泵、噴淋泵應(yīng)啟動管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水實驗。4、注意水壓表是否在檢驗合格后的規(guī)定時間內(nèi)使用。每年一1、電機、泵體軸承清洗加潤滑油；如有異常聲響，則更換同型號規(guī)格軸承。2、泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆。3、檢測電機接地電阻。4、檢查電機與水泵彈性連軸器有無損壞，如有損壞則更換。5、更換磨損的水泵軸襯套。6、性能測試。水箱、水池每周一1、檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口防蟲紗網(wǎng)是否完好。2、打開排污閥排污。3、檢查進水浮球閥并作手動進水實驗。4、觀察水質(zhì)情況 5、水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。每月一1、重復(fù)上述內(nèi)容。2、按規(guī)定比例按時放消毒藥品。每半年一1、清洗水箱、水內(nèi)部，按比例投放漂白粉進行消毒。2、送水樣至衛(wèi)生防疫站進行水質(zhì)化驗。3、各類金屬構(gòu)件及管道作防銹處理。給水井、雨水井、污水井每周一1、檢查井蓋是否蓋好、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。2、檢查井蓋鑄造字跡是否清晰。半年一1、重復(fù)上述檢查。2、清理污泥，疏通下水管道。3、各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。供水、排污管網(wǎng)每周一1、檢查外觀是否完好，應(yīng)無滴、漏現(xiàn)象。2、檢查閘閥，觀察供水壓力表是否正常。3、各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。每季一1、重復(fù)上述內(nèi)容。2、清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道。3、檢查閘閥開啟、關(guān)閉是否靈活，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。每年一1、重復(fù)上述內(nèi)容。2、檢查修整全部管架。3、管道及支架除銹刷漆。4、檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。5、管道內(nèi)部清洗、作防腐處理。6、更換各類閥門標示，并標注管內(nèi)水流方向。7、各類閥門絲桿上油作防銹處理。（3）消防系統(tǒng)日常運行要求每天對消防系統(tǒng)主機及消防控制中心進行巡視，嚴格按照消防系統(tǒng)操作規(guī)程進行操作，發(fā)生故障及其隱性故障能及時處理，機房環(huán)境衛(wèi)生進行檢測，確保其設(shè)備、設(shè)施能正常運行項目時間次數(shù)內(nèi) 容系統(tǒng)主機副機每日一1、對主機進行探測、查詢，了解系統(tǒng)運行情況，遇系統(tǒng)故障、警告、火災(zāi)報警及時處理。每周一1、對消防主機，聯(lián)動柜進行清潔，并做好記錄。每月一1、檢查其運行情況，對消防聯(lián)動柜按鈕進行檢查，若有故障及時做好記錄報告。每季一1、對主機、聯(lián)動柜按鈕進行檢查測試，若有故障及時維修處理，并做好記錄。每半年一1、 消防演習時能正常控制消防設(shè)備的動作，并能準確檢測有關(guān)信息。2、 檢測能否正常打印系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報警資料。3、 對存在的故障予以處理。4、 測試系統(tǒng)接口信號是否正常。5、 軟件數(shù)據(jù)備份。6、 測試系統(tǒng)借口模塊、各種按鈕的性能。7、 測試系統(tǒng)接地電阻。8、 測試各回路的對地電阻。報警裝置系統(tǒng)每周一1、檢查外觀是否完好，運行是否正常，并清潔衛(wèi)生。每年1、更換損壞的報警裝置，手動試驗報警裝置是否聯(lián)動，并及時處理故障；檢查接線是否松動、脫落。煙霧溫度等探測系統(tǒng)每日一1、檢查外觀是否完好，檢測是否有誤報、解除報警，查出故障及時處理。每半年一1、重復(fù)上述工作，對每區(qū)域抽樣模擬實驗探測器是否正常運行。消防廣播和背景音樂每周一1、利用用實況廣播檢測每層消防廣播喇叭是否完好每季一1、 清潔設(shè)備。2、 檢查外觀是否完好3。消防栓系統(tǒng)每月一1、 清潔衛(wèi)生。2、 檢查外觀是否完好。3、 檢查配件是否齊全。4、 檢查水帶是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。消防栓系統(tǒng)每半年一1、 消防演習（水槍水柱射程大于30米，能實現(xiàn)聯(lián)動）。2、 對消防水帶做防霉變處理。噴淋消防系統(tǒng)每周一1、檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。每半年一1、 排放管網(wǎng)污水，并實驗。2、 室外管道清銹刷漆，并標注水流方向及水系統(tǒng)循環(huán)。3、 檢測濕式報警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮。4、 閥門絲桿加注黃油并加裝防護套。防排煙系統(tǒng)每月一1、 清潔衛(wèi)生。2、 檢查外觀是否良好，風葉有無擦殼現(xiàn)象。3、 外觀標示是否清晰。每半年一1、 手動試運行，檢查風機有無異常現(xiàn)象，并做好記錄。2、 觀察消防演習時是否聯(lián)動。3、 檢查防排煙閥動作情況。4、 對排煙閥傳動機構(gòu)加潤滑油脂。 每年一1、 清洗風機軸承，檢測接地電阻。2、 風機外殼清銹刷漆。3、 更換各類標示。氣體滅火系統(tǒng)每月一1、 清潔衛(wèi)生。2、 檢查外觀是否完好，有無泄露氣體現(xiàn)象。3、 檢查氣壓表的完好情況。每半年一1、 檢查氣瓶壓力。2、 氣瓶外殼除銹、刷保護漆。3、 模擬測試氣體消防滅火系統(tǒng)的動作情況。防火門每月一1、 檢查門體有無變形。2、 門關(guān)閉密封情況，閉門器靈活，有無漏油現(xiàn)象。每年一1、重復(fù)月檢項目一次。（4）中央空調(diào)系統(tǒng)日常運行、保養(yǎng)計劃日常運行要求嚴格按照開、關(guān)機程序進行檢查，開機前日常檢查項目為：冷凍冷卻進出水閥門、冷卻塔、旁通閥、壓力表、溫度計、主機設(shè)定參數(shù)、油溫、油壓、冷凝壓力、蒸發(fā)壓力、冷凝溫度、蒸發(fā)溫度、冷凍冷卻進出水溫度。定時對機房設(shè)備裝置進行檢查，認真填寫運行及交接班記錄，嚴格按照國家標準要求，對系統(tǒng)相應(yīng)的調(diào)整，保證系統(tǒng)在最佳工況下正常運行。環(huán)境溫度要求：夏季環(huán)境溫度：2428、相對濕度4065%冬季環(huán)境溫度：1822、相對濕度4060%項目時間次數(shù)內(nèi) 容VRV空調(diào)系統(tǒng)每年供冷季節(jié)機組啟動前一1、檢查制冷劑液和油面2、檢查加熱器和變頻壓縮機3、檢查和測試所有運行控制和安全控制功能4、檢查調(diào)整微電腦控制中心的設(shè)定值5、啟動機組，檢查整個系統(tǒng)的運行情況，記錄機組運行參數(shù)6、根據(jù)運行記錄，分析處理機組問題運行期間一1、檢查機組各項運行參數(shù)的工況，調(diào)整安全控制裝置2、檢查控制裝置的運行3、檢查制冷劑液位和油位4、檢查潤滑系統(tǒng)的運行5、檢查回油系統(tǒng)6、檢查電機和啟動器的運行7、記錄運行狀態(tài)，分析確認機組運行是否正常，必要時進行機組檢修8、每月進行一次泄露檢查9、記錄和報告有需要更換的零配件10、冷卻電機軸承打油/更換軸承11、高/低壓控制檢測/修理/更換12、空調(diào)機組檢測/修理/更換零配件13、冷凝器清理沉積物質(zhì)14、電器裝置有否接駁松脫/觸點氧化/外來物質(zhì)/修理/更換15、控制和保護裝置調(diào)整設(shè)定值檢測/修理/更換每年制冷期結(jié)束停機期間一1、檢查壓縮電機組件的各項環(huán)節(jié)2、檢查壓縮機潤滑油系統(tǒng)3、執(zhí)行各項正確操作程序，檢查電機啟動器4、檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正常5、檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗6、檢查系統(tǒng)的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法冷卻冷凍泵每天一1、檢查電機電流、電壓、溫度，觀察有無異?，F(xiàn)象2、泵體盤根處滴水是否符合要求每季一1、檢查運行記錄；檢查連軸器及盤根的使用情況2、轉(zhuǎn)動閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關(guān)閉每年一1、清洗水泵及電機軸承并加潤滑油2、檢測電機接地電阻，并記錄3、檢測冷凍、冷卻泵電機絕緣電阻值4、更換水泵軸襯套，重新加裝填料5、泵殼、泵體清銹刷漆冷卻塔每天一1、檢查水閥、浮球閥是否正常2、觀察電流、電壓及布水器的運行情況每季一1、重復(fù)上述檢查2、進行水處理3、檢查電機皮帶是否正常4、清洗冷卻塔塔體每年一1、清洗填料，更換脫落布水器2、更換磨損嚴重的皮帶3、檢測電機接地電阻、電機絕緣電阻，并做好記錄4、更換或清洗電機及風葉軸承，并加注黃油5、更換各類標示新風機組每天一1、機組外部清潔2、檢查電磁閥、溫控器工作是否正常、接水盤排水是否暢通每季一1、重復(fù)上述檢查2、清洗風機過濾網(wǎng)3、風機軸承加注黃油每年一1、清洗風機及管道過濾網(wǎng)，清洗公共場所風機出風口2、更換或清洗電機及風機軸承，并加注黃油3、風機外殼清銹刷漆4、測試控制部分工作性能風機盤管每周一1、觀察風機是否正常運行，有無異常聲響2、空調(diào)開關(guān)及電磁閥工作是否正常每季一1、檢查冷凝水接水盤是否暢通排水2、保溫要求達到的標準是否良好，自動排氣閥工作是否正常每年一1、檢測電機接地電阻及電機絕緣電阻值2、清洗接水盤3、清洗回風口、出風口、過濾網(wǎng)4、盤管風機軸承加注黃油自控箱及控制器每天一1、清潔衛(wèi)生，觀察電流、電壓是否正常每季一1、檢查線路有無過熱現(xiàn)象2、檢查進出線路接線裝置是否完好每年一1、檢測箱體的接地電阻2、更換接觸不良的部件（5）電梯系統(tǒng)一、日常運行檢查機房部分1轎廂照明，通風設(shè)施的檢查2操縱指令情況檢查3開、關(guān)門狀態(tài)檢查4開、關(guān)門延時時間檢查5按安全觸板（電子光幕）檢查重開門狀態(tài)6轎廂起動檢查（震動情況）7電梯加速、減速過程及彈性震動檢查8電梯運行震動及異常噪聲檢查9電梯停止震動檢查10電梯平層檢查11電梯運行檢查（返基站及待機）轎廂部分12檢查是否響應(yīng)最高停門呼喚后運行檢查二、周檢項目轎廂部分1限速器動作?？繖z查、潤滑檢查2曳引機組油位檢查3滑動導(dǎo)靴（轎廂、對重）的檢查4導(dǎo)向輪及轎頂及繩輪、對重反繩輪軸承檢查5門及自動開關(guān)門機構(gòu)的各軸承檢查6清掃各活動機件、電控柜內(nèi)的灰塵層門部分7踏板槽的清潔、門靴磨損程度檢查8門橡膠緩沖器固定檢查9各層指層顯示及層站按鈕功能檢查10各層門油漆及開關(guān)門閉合情況檢查三、季度檢查項目機房1機房溫度，清潔及有無異味2活動鐵芯行程測量3各轉(zhuǎn)軸部件的潤滑檢查4檢查充電裝置是否正常5重新對停電柜各項標準進行確認轎廂1轎門開關(guān)檢查2滿載及超載裝置檢查3安全觸板開關(guān)（電子光幕）功能檢查4門系合裝置的潤滑及清潔5門導(dǎo)軌滾輪和偏心滾輪的潤滑檢查、清潔廳門口1層門開關(guān)動作檢查2門鎖機構(gòu)的校檢3關(guān)門機構(gòu)、層門連桿機構(gòu)潤滑檢查及清潔4層門內(nèi)外門鎖開鎖檢查轎頂和井道1轎頂清潔和檢查2門機驅(qū)動鏈、傳動皮帶檢查及門機動作檢查3門機連桿機構(gòu)檢查及潤滑、清潔4給轎廂和對重架的潤滑裝置加油5換速開關(guān)、極限開關(guān)、終端限位開關(guān)的動作檢查6安全鉗楔塊的動作檢查及潤滑7補償鏈及其導(dǎo)向裝置檢查8隨機電纜和曳引繩的檢查底坑1底坑的清潔和檢查2緩沖器情況及銹蝕情況檢查3張緊輪軸承的潤滑檢查4底坑開關(guān)檢查四、年度檢查項目1曳引機、電動機滾珠軸承運行情況檢查及潤滑2導(dǎo)向輪軸承的潤滑檢查3曳引鋼絲繩和限速器鋼絲繩的張力檢查及磨損檢查4制動器剎車片剩余厚度、間隙測量是否符合要求5層門鋼絲繩和驅(qū)動鏈張力檢查并潤滑6層門導(dǎo)軌、滾輪和偏心輪的間隙檢查并清潔潤滑7井道設(shè)備的清潔和檢查8門電動機及碳刷磨損、壓力檢查9控制裝置檢查、緊固電阻調(diào)整環(huán)螺栓10門和門電動機軸承檢查及潤滑11中間連線箱端子緊固檢查12平層裝置相互位置檢查13曳引機齒輪油檢查（6）鍋爐采暖系統(tǒng)項目時間次數(shù)內(nèi) 容鍋爐系統(tǒng)每日一1檢查鍋爐動作水量。2記錄蒸氣/熱水運行壓力。3記錄鍋爐燃燒溫度。4通過鍋爐檢查口，觀察鍋爐管壁運行情況。5檢查蒸氣/熱水循環(huán)水泵及所有助配電及控制設(shè)備。6觀察鍋爐壁情況。7檢低水位緊急停止運行功能。8檢查及測試燃料緊急停止閥。每周一1量度及分析燃燒排走空氣。2測試鍋爐燃燒噴咀控制。3清潔燃燒隔器及過濾網(wǎng)。4檢查燃燒儲存量。5測試/檢查鍋爐運行壓力。每月一1測試鍋爐安全放壓閥。2洗理及測試二次低水位緊急停止運作閥。3放走鍋爐管內(nèi)空氣。4檢查鍋爐管壁漏水情況。5檢查鍋爐管壁固化物及水處理系統(tǒng)。每年一1清理及檢查鍋爐管外壁。2清理及檢查鍋爐管內(nèi)壁。3檢查所有送排風扇及風管。4檢查所有液壓及氣壓閥。5清理燃燒系統(tǒng)。6清理鍋爐進水系統(tǒng)。7檢查及清理所有配電設(shè)備。8清理及從新測試所有低水位緊急停止運行控制。9清點鍋爐備件。智能化系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)日常運行要求：每天對設(shè)備機房進行巡視；嚴格按照智能化系統(tǒng)操作規(guī)程進行操作；發(fā)現(xiàn)故障及隱性故障能及時處理；對機房環(huán)境、衛(wèi)生進行檢測；確保其設(shè)備、設(shè)施能正常運行。（一）樓宇自控系統(tǒng)管理要求項目時間次數(shù)內(nèi)容計算機每季一1、 主機、顯示器及打印機清潔除塵。2、 檢測UPS工作情況是否正常，配載作放電維護。3、 檢測系統(tǒng)接口性能。4、 內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。集中控制箱每周一1、 檢查各連接線路的牢固程度，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。2、 檢查直接控制器、執(zhí)行器、變送器的工作情況。傳感器每年一1、 測試溫度、液位、流量、壓力傳感器的靈敏程度。2、 更換性能不好的元器件。（二）保安自動化系統(tǒng)管理要求項目時間次數(shù)內(nèi)容閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機每周一1、 清潔除塵。2、 檢查外觀完好情況。每季一1、 線路整理。2、 檢查各視頻及音頻接頭。每年一1、 檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。2、 線路標號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調(diào)整。3、 檢查云臺機械機構(gòu)和電動元器件的工作情況。計算機和監(jiān)視器每月一1、 主機、顯示器及打印機清潔除塵。2、 檢測UPS工作情況是否正常。3、 檢查各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。每半年一1、 清潔主機內(nèi)部灰塵。2、 數(shù)據(jù)整理與備份。3、 計算機數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測試。錄像機每周一1、 清潔除塵。2、 檢查外觀是否完好。每月一1、 檢察錄制標準。2、 測試各功能鍵的工作情況。每半年一1、檢測音頻和視頻接口中，測試各項性能指標。畫面分割器、切換器和AD主機每周一1、 清潔除塵。2、 檢查外觀是否完好。3、 檢查連接線路的牢固程度。每季一1、測試各功能鍵的工作情況。每年一1、線路整理，功能測試。防盜報警系統(tǒng)控制器及紅外線探測器每月一1、 控制器清潔除塵。2、 測試紅外線探測器的工作情況。半年一1、檢查各連接線路是否牢固、完好。警笛和警燈每季一1、檢查報警系統(tǒng)警笛和警燈的工作情況。門禁和IC卡系統(tǒng)門鎖和門摯每季多次1、 檢查門鎖、門摯固定螺絲有無松脫和缺失。2、 檢查鎖頭磨損和碰傷情況。3、 檢查門摯動作是否靈活。每季一1、 清潔除塵。2、 檢測控制器接口性能。停車場管理系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)計算機每季一1、 主機、顯示器及打印機清潔除求。2、 檢測UPS工作情況是否正常3、 檢測連接接口中。4、 內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。讀卡器和控制器每周一1、 清潔除塵。2、 讀卡器固定螺絲牢固。每半年一1、 檢測系統(tǒng)接口性能。2、 檢查電氣元件工作情況。地感裝置每季一1、測試地感裝置的靈敏程度并根據(jù)測試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。（三）要求達到的標準1、零修合格率達100%2、智能化系統(tǒng)控制協(xié)調(diào)，設(shè)備運轉(zhuǎn)良好。清潔衛(wèi)生管理（一）清潔衛(wèi)生人員行為規(guī)范的管理1、 上班必須服裝統(tǒng)一，佩戴工作牌；2、 清潔垃圾時輕裝輕卸，不影響用戶工作與休息，上下樓梯、電梯時主動禮讓用戶；3、 耐心聽取用戶的建議和意見。經(jīng)考察xx通訊樞紐大樓清潔現(xiàn)場后，人員配置如下：日常清潔項目清潔人數(shù)備 注公共區(qū)域1人人均最大保潔面積約3000大廳、1樓裙樓1人人均最大保潔面積約200023樓1人人均最大保潔面積約60058樓1人人均最大保潔面積約3000地下停車場1人人均最大保潔面積約4000812樓1人人均最大保潔面積約30001215樓1人人均最大保潔面積約300016樓以上1人人均最大保潔面積約3000大樓會議室1人人均最大保潔面積約3000領(lǐng)導(dǎo)辦公室1人人均最大保潔面積約3000機動1人電梯、玻璃、頂班等清潔主管1人現(xiàn)場管理合計12人（二）各功能區(qū)域清潔管理服務(wù)1、 建筑物外圍環(huán)境管理（1）針對南昌氣候特點和各種常見有害微生物的習性，采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認等步驟進行調(diào)查分析，定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過“清潔、改造、消殺、隔離”等步驟，使內(nèi)外環(huán)境改善，以防治有害生物的滋生與各種不同類型災(zāi)害的發(fā)生。（2）綠地道路衛(wèi)生管理：移動樞紐大樓是辦公大樓，為展現(xiàn)移動樞紐大樓高檔次的形象，在綠地道路衛(wèi)生管理上按照“五不”、“六凈”、“三化”、“三優(yōu)”工作要求實施管理。五不：不見積水、不見積土、不見雜物、不亂收堆、不亂倒垃圾；六凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈；三化：凈化、綠化、美化；三優(yōu)：優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（3）外圍景觀的管理 垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理； 及時清理建筑物表面積內(nèi)部懸掛、堆放的雜物； 加強外圍環(huán)境清潔衛(wèi)生管理，安排清潔工進行巡查、清潔，管理人員巡查，確保外圍的環(huán)境衛(wèi)生。2、 工作區(qū)域清潔管理（1） 充分利用用戶工余時間進行辦公及公共區(qū)域清潔工作，每天早晨在工作人員上班前半小時內(nèi)完成公共部分的清潔，用戶上班期間，將保潔工作寓于“隱形服務(wù)”之中，實施“零干擾”工作方式。（2） 利用周末和節(jié)假日清洗生活樓通道，玻璃護欄、墻面及地下室車庫，平常保潔，保持這些區(qū)域的清潔衛(wèi)生。（3） 電梯的清潔：專人負責電梯的清潔衛(wèi)生，每天早晨工作人員上班前半小時完成清潔，以后每半小時清抹一次（含中午用戶下班期間）。3、 移動樞紐大樓環(huán)境管理（1） 根據(jù)各職能部門的作息時間合理安排各區(qū)域的清潔工作，將清潔衛(wèi)生工作安排在無人時間段；用戶上班期間，將保潔工作寓于“隱形服務(wù)”之中，實施“零干擾”工作方式。（2） 舉辦大型活動時，督促舉辦單位遵守物業(yè)管理規(guī)定，嚴格控制裝修噪音及空氣污染源的產(chǎn)生，并要求及時清運工程垃圾。（三）清潔衛(wèi)生、消殺作業(yè)要求及質(zhì)量標準1、清潔衛(wèi)生作業(yè)要求、質(zhì)量標準表位置序號清潔項目作業(yè)要求清潔標準每日每周每月每