2011桂林別墅市場(chǎng)調(diào)研73p.doc

桂林別墅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、 桂林別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程第一階段：上世紀(jì)90年代桂林別墅市場(chǎng)于90年代開(kāi)始出現(xiàn)，最早的別墅區(qū)如政府在漓江邊統(tǒng)一興建的別墅區(qū)以及當(dāng)?shù)鼐用裨诶旖呑越ǖ膭e墅區(qū)和七星片區(qū)早期別墅等，這些別墅都還保留著傳統(tǒng)的所謂中式建筑形式（即農(nóng)民樓），而從建筑外形、建筑風(fēng)格上都缺少真正意義的開(kāi)發(fā)理念。當(dāng)年，桂林的別墅產(chǎn)品并沒(méi)有作為一種居家理念或是一種生活模式來(lái)定位，只是一味地從地理位置及交通環(huán)境因素出發(fā)而考慮。 桂林別墅市場(chǎng)在剛剛面世之時(shí)，地理位置及周邊環(huán)境較好，價(jià)格很低，且多為賣(mài)地自建為主。自建別墅的發(fā)展歷程從散戶到集中式，但這些早期的別墅欠缺規(guī)劃，沒(méi)有社區(qū)概念，不能稱之為真正意義上的別墅。而90年代末開(kāi)發(fā)的別墅物業(yè)各方面較之前有所改善，但距真正的別墅尚有距離。代表項(xiàng)目：襲匯臥龍山莊、東城小區(qū)、櫻特萊莊園第二階段：2000-2010年 2000年左右，桂林城市發(fā)展速度加快，初期由于沿江土地資源較為稀缺，市區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)建筑別墅的土地較少，于是別墅物業(yè)的開(kāi)發(fā)向城市周邊進(jìn)軍，最為突出的是對(duì)于西城區(qū)別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，而在市區(qū)內(nèi)只能依靠舊城改造有限的土地資源建造少量的別墅。 這一時(shí)期推出的別墅，開(kāi)始強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的自然和人文景觀的設(shè)計(jì)以及小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如安廈開(kāi)發(fā)的麒麟灣，無(wú)論從建筑外觀、建筑風(fēng)格、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以及社區(qū)配套方面都成為了當(dāng)時(shí)別墅市場(chǎng)上的突破，并形成了一定的規(guī)模。2005年之后，桂林別墅市場(chǎng)發(fā)展提速。首批市場(chǎng)化代表項(xiàng)目五號(hào)公館面世，憑借產(chǎn)品創(chuàng)新及項(xiàng)目較高的綜合素質(zhì)，填補(bǔ)了當(dāng)時(shí)桂林缺乏高端別墅住宅區(qū)的空白。在這桂林別墅市場(chǎng)發(fā)展的十年間，其各方各面發(fā)生了許多變化，近兩年來(lái)，縣域也出現(xiàn)了較為成熟的別墅項(xiàng)目，例如興安縣的桂林留園。市場(chǎng)上出現(xiàn)了更為豐富的建筑風(fēng)格的別墅產(chǎn)品，別墅的社區(qū)日趨規(guī)?；?，社區(qū)配套也更開(kāi)始展露雛形，市場(chǎng)上別墅作為居家理念或是生活模式的概念正在逐步形成，但物業(yè)管理的綜合水平低，產(chǎn)品缺乏特色，沒(méi)有知名品牌，仍是困擾桂林別墅市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題。代表項(xiàng)目：安廈麒麟灣、九里香堤、五號(hào)公館、漓江奧林苑、原鄉(xiāng)墅第三階段：現(xiàn)在伴隨著一線房地產(chǎn)品牌的進(jìn)駐，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的沖擊，中海、花樣年均在桂林擁有別墅項(xiàng)目。桂林本土房地產(chǎn)知名品牌安廈年底即將推出安廈世紀(jì)城最后沿江地塊的別墅產(chǎn)品，而另一本土知名品牌彰泰也將進(jìn)駐別墅市場(chǎng)，旗下第六園三期、山水人家均有別墅產(chǎn)品的規(guī)劃。知名品牌的進(jìn)駐有望提速桂林別墅市場(chǎng)的發(fā)展，產(chǎn)品的創(chuàng)新和更全面的物業(yè)管理也陸續(xù)被更多的開(kāi)發(fā)商所重視。二、 桂林別墅項(xiàng)目的分布情況桂林市縣域 桂林別墅的分布主要在三大版塊：臨桂、桃花江邊、漓江邊。臨桂是現(xiàn)有別墅項(xiàng)目比較集中的區(qū)域，因其地理位置遠(yuǎn)離市區(qū)，土地成本低，又是新規(guī)劃的西城區(qū)，所以不少開(kāi)發(fā)商選擇在此開(kāi)發(fā)。臨桂別墅項(xiàng)目既有純別墅項(xiàng)目例如麒麟灣、君臨山水，也有普通住宅小區(qū)內(nèi)的別墅，如山水鳳凰城，長(zhǎng)島16區(qū)，臨桂別墅項(xiàng)目分布集中，且項(xiàng)目體量大。桃花江邊的別墅均散布在市區(qū)，因土地緊張，相應(yīng)別墅項(xiàng)目的規(guī)模都不算大，數(shù)量有限，代表項(xiàng)目：桂林公館原鄉(xiāng)墅。漓江因其特殊性，沿岸的土地審批難度以及土地價(jià)格都非常巨大的，因此市區(qū)內(nèi)漓江沿岸的項(xiàng)目較少，即將推貨的僅有安廈世紀(jì)城漓江原著，而市區(qū)范圍外，水印長(zhǎng)廊是漓江江景別墅的代表。而在別墅市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備方面，市區(qū)外仍有大量別墅土地儲(chǔ)備，花樣年位于臨桂新區(qū)的高端休閑養(yǎng)生項(xiàng)目，九里香堤目前仍有200畝的土地儲(chǔ)備；桂磨大道上，山水鳳凰城、恒宇公司均有百畝以上的土地儲(chǔ)備，同時(shí)彰泰占地1000畝的山水人家項(xiàng)目也在此；雁山區(qū)內(nèi)，中海擁有占地 70萬(wàn)方的別墅項(xiàng)目，潤(rùn)松集團(tuán)也有別墅土地的儲(chǔ)備。除此三大板塊之外，八里街，靈川縣，興安縣也有別墅項(xiàng)目分布，而這三個(gè)片區(qū)的別墅產(chǎn)品素質(zhì)一般，代表項(xiàng)目分別是八里街的三金莊園，靈川縣的梧桐墅戛納莊園及興安的桂林留園。三、 桂林別墅市場(chǎng)價(jià)格分析目前桂林別墅市場(chǎng)價(jià)格也可以按照三大版塊劃分。臨桂別墅價(jià)格整體較低，以麒麟灣為例，02年左右，麒麟灣價(jià)格約在2300到3000元/，06年為3600元/，09年至今價(jià)格由4200到4600元/攀升至8000元/。桃花江邊的別墅因其自然資源良好，且多分布于市區(qū)范圍內(nèi)，價(jià)格較臨桂有較大差異，2002年時(shí)桃花山莊起價(jià)已達(dá)到3900到4100元/的價(jià)格， 07年時(shí)五號(hào)公館價(jià)格在6000元/，而目前在售的原鄉(xiāng)墅，均價(jià)為14000到15000元/。漓江邊的別墅是市場(chǎng)最高的價(jià)格，市區(qū)內(nèi)早期安廈世紀(jì)城沿江別墅02時(shí)價(jià)格約在5000到6000元/，07年價(jià)格18000元/，而今年新推貨源漓江原著預(yù)計(jì)總價(jià)在2000至3000萬(wàn)之間，均價(jià)達(dá)到50000到60000萬(wàn)/；市郊別墅單價(jià)早期約3000到4000元/左右，目前價(jià)格約10000元/左右，而水印長(zhǎng)廊沿江別墅均價(jià)達(dá)到43000元/。從價(jià)格分析可看出：水邊別墅的價(jià)格遠(yuǎn)高于無(wú)天然水域的項(xiàng)目，漓江邊別墅的價(jià)格則明顯高于其他片區(qū)別墅，自然資源以及地段優(yōu)勢(shì)仍是桂林別墅價(jià)格最重要的構(gòu)成部分。 四、 桂林別墅市場(chǎng)目前現(xiàn)狀概況目前桂林市場(chǎng)在售/計(jì)劃推貨別墅項(xiàng)目包括有萬(wàn)靈潤(rùn)園、安廈世紀(jì)城漓江原著、金鼎山水華府、桂林公館原鄉(xiāng)墅、水印長(zhǎng)廊、漓江奧林苑、梧桐墅戛納莊園。 按地理位置劃分：市區(qū)別墅：包括有萬(wàn)靈潤(rùn)園、安廈世紀(jì)城漓江原著、金鼎山水華府、桂林公館原鄉(xiāng)墅； 市郊別墅：包括有水印長(zhǎng)廊、漓江奧林苑、梧桐墅三期戛納莊園。 按自然資源劃分：江景別墅：目前市場(chǎng)上的別墅多沿漓江、桃花江分布，一線江景資源的別墅包括安廈世紀(jì)城漓江原著（漓江）、桂林公館原鄉(xiāng)墅（桃花江）、水印長(zhǎng)廊（漓江）、漓江奧林苑（漓江支流黃沙河）； 山景別墅：包括有普陀山腳下的萬(wàn)靈潤(rùn)園和西山腳下的金鼎山水華府。 按產(chǎn)品、建筑風(fēng)格劃分： 而就產(chǎn)品而言，目前市場(chǎng)上最多見(jiàn)的是獨(dú)棟產(chǎn)品和聯(lián)排產(chǎn)品，雙拼較少；而建筑風(fēng)格方面，桂林市場(chǎng)上的別墅整體多為現(xiàn)代風(fēng)格，僅三個(gè)項(xiàng)目為西式風(fēng)格的建筑。項(xiàng)目名獨(dú)棟雙拼聯(lián)排建筑風(fēng)格潤(rùn)園有有有，主力戶型現(xiàn)代桂林公館原鄉(xiāng)墅無(wú)無(wú)有，主力戶型現(xiàn)代水印長(zhǎng)廊有，主力戶型有有現(xiàn)代漓江奧林苑有，主力戶型有有北美安廈世紀(jì)城漓江原著有未知未知?dú)W式山水華府有有有現(xiàn)代梧桐墅戛納莊園有有有法蘭西項(xiàng)目展示分析：別墅的營(yíng)銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)高端產(chǎn)品形象的素質(zhì)，這和項(xiàng)目的展示有密切的關(guān)系。就目前在售的項(xiàng)目分析，桂林別墅市場(chǎng)上，項(xiàng)目展示仍差強(qiáng)人意，多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有重視展示的重要性。實(shí)際上，別墅這樣的大宗消費(fèi)品，展示是傳遞價(jià)值的關(guān)鍵。硬件展示：銷(xiāo)售中心展示： 潤(rùn)園銷(xiāo)售中心，挑高的大堂增強(qiáng)了整個(gè)銷(xiāo)售中心的氣勢(shì)，當(dāng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)裝修一般，缺乏頂級(jí)豪宅的說(shuō)服力。安廈世紀(jì)城漓江原著銷(xiāo)售中心，年代久遠(yuǎn)，裝修陳舊，沙盤(pán)也有所損壞，現(xiàn)場(chǎng)接待體驗(yàn)感差。 原鄉(xiāng)墅銷(xiāo)售中心，中式風(fēng)格裝修，無(wú)論是沙盤(pán)模型或是接待區(qū)呈現(xiàn)效果均較好，有一定品質(zhì)感。 山水華府銷(xiāo)售中心，外立面尚可，中式裝修風(fēng)格，但室內(nèi)設(shè)計(jì)無(wú)重點(diǎn)，無(wú)主題，顏色雜亂，感官體驗(yàn)差。 水印長(zhǎng)廊銷(xiāo)售中心，整體裝修風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約，無(wú)沙盤(pán)展示，運(yùn)用實(shí)景的相片及字畫(huà)展示的是項(xiàng)目良好的自然環(huán)境和高端的文化品位。 奧林苑銷(xiāo)售中心，外立面尚可，銷(xiāo)售大廳寬敞，有挑高設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)播放有影視宣傳片，但現(xiàn)場(chǎng)裝修陳舊，簡(jiǎn)陋，沙盤(pán)破損，品質(zhì)感低。示范區(qū)展示： 潤(rùn)園會(huì)所旁園林景觀呈現(xiàn)較好，中央湖景是項(xiàng)目的園林特點(diǎn)，但有工地施工用電電線影響，且工地臟亂。 原鄉(xiāng)墅目前只呈現(xiàn)了售樓周邊局部的園林景觀，主要以水景為主。 山水華府的園林以中式風(fēng)格為主，是市場(chǎng)上少有的別墅園林風(fēng)格。 水印長(zhǎng)廊一期的園林及江岸的觀景平臺(tái)已全部呈現(xiàn)，景觀效果好，園藝植物的運(yùn)用上也頗為出色。 奧林苑一期的園林已經(jīng)成熟，二期尚在施工中，但項(xiàng)目沒(méi)有嚴(yán)格意義上的景觀，只是綠化較為茂密。地盤(pán)展示： 潤(rùn)園的施工現(xiàn)場(chǎng)采取封閉式管理，但客戶仍能進(jìn)入到現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目道路不平整，入口出多下水道蓋，項(xiàng)目?jī)?nèi)導(dǎo)示牌較少。而項(xiàng)目的示范園林，樣板間緊鄰銷(xiāo)售中心，客戶看樓較為方便，看房通道的道路較好。 原鄉(xiāng)墅：工地圍墻廣告展示，采取全封閉式的工地管理，現(xiàn)場(chǎng)整潔，墻體廣告主要展示產(chǎn)品信息及開(kāi)發(fā)商品牌，看房通道干凈、整潔，距離短，但用塑料葉子裝飾墻面影響觀感，樣板間前附注有參觀須知，細(xì)節(jié)感良好。 山水華府，外立面已成型，中央景觀施工中，沒(méi)有采取封閉式管理。水印長(zhǎng)廊，部分外立面已成型，沒(méi)有采取封閉式管理，。奧林苑：工地現(xiàn)場(chǎng)并沒(méi)有進(jìn)行封閉管理，工地混亂，園林景觀尚未開(kāi)始建設(shè)。樣板房展示： 軟件展示：物業(yè)服務(wù)展示：原鄉(xiāng)墅：保安操練銷(xiāo)售服務(wù)展示：原鄉(xiāng)墅：看房電瓶車(chē)服務(wù)人員形象展示：原鄉(xiāng)墅：置業(yè)顧問(wèn)形象市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)狀：目前市場(chǎng)上的別墅銷(xiāo)售以尾貨去化為主，例如桂林公館原鄉(xiāng)墅一期、水印長(zhǎng)廊一期、漓江 奧林苑二期，而絕大部分項(xiàng)目下半年均有推貨、蓄客計(jì)劃，因此今年下半年的別墅市場(chǎng)將形成井噴局面。而從目前市場(chǎng)的銷(xiāo)售現(xiàn)狀不難看出，目前銷(xiāo)售的項(xiàng)目均擁有較好的自然資源，占據(jù)漓江資源的項(xiàng)目在市場(chǎng)上的價(jià)格仍占據(jù)標(biāo)桿的地位，尤其是擁有一線江景的項(xiàng)目，且無(wú)論在市區(qū)內(nèi)外，銷(xiāo)售情況均非常良好。項(xiàng)目名銷(xiāo)售狀態(tài)總戶數(shù)推貨量在售貨量供應(yīng)產(chǎn)品類型銷(xiāo)售價(jià)格推貨時(shí)間潤(rùn)園待售71戶獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排均價(jià)28000元/近期安廈世紀(jì)城漓江原著待售未知今年內(nèi)推貨5套無(wú)獨(dú)棟均價(jià)50000-60000元/預(yù)計(jì)2011.1011月桂林公館原鄉(xiāng)墅在售331戶一期推貨110套，二期百余套約在年底開(kāi)始接受登記余13套聯(lián)排均價(jià)14000-15000元/2010.12山水華府待售40戶16套16套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排均價(jià)14000-15000元/近期水印長(zhǎng)廊在售83戶一期推貨33套，二期50套獨(dú)棟月推售余9套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排起價(jià)12000元/，沿江均價(jià)4300009年至今漓江奧林苑在售527戶二期推貨約200多套，三期30余套約在明年年初10余套獨(dú)棟、雙拼、疊拼均價(jià)9000-11000元/2010.5梧桐墅戛納莊園在售88戶一期推貨24套23套獨(dú)棟、聯(lián)排均價(jià)13000元/2011.7六、桂林市具體項(xiàng)目資料：1.潤(rùn)園 1、開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售、廣告代理公司，景觀、建筑設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商： 廣西桂林萬(wàn)靈投資（集團(tuán)）有限公司銷(xiāo)售代理：深圳精銳智業(yè) 廣告代理：熱雪景觀設(shè)計(jì):廣東棕櫚園林股份有限公司建筑設(shè)計(jì):香港易遜建筑設(shè)計(jì)公司地點(diǎn)：會(huì)仙路11號(hào)2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：71戶價(jià)格：均價(jià)28000元/；聯(lián)排600萬(wàn)-800萬(wàn)，雙拼800萬(wàn)-1000萬(wàn)，獨(dú)棟2000萬(wàn)-3000萬(wàn)優(yōu)惠政策：vip卡優(yōu)惠30萬(wàn)-100萬(wàn)3、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排戶型區(qū)間：270-450實(shí)用面積：350-700優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)：戶型方正，部分客廳挑高設(shè)計(jì)，每戶帶私家車(chē)庫(kù)；缺：贈(zèng)送面積少，花園面積小，每戶車(chē)庫(kù)僅一個(gè)車(chē)位。4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。目前社區(qū)綠化部分成形，會(huì)所、樣板間處園林景觀較好，社區(qū)入口有疊水景觀，中央有湖景帝琴湖，會(huì)所旁泳池邊設(shè)計(jì)有小廣場(chǎng)及水吧。園林景觀配置一般，綠化配置多為常規(guī)植物，項(xiàng)目?jī)?nèi)保留了一些原生樹(shù)木。而除入口疊水景觀，中央湖景外，其余景觀無(wú)亮點(diǎn)。5、建筑風(fēng)格，特點(diǎn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，建筑結(jié)合鋼架結(jié)構(gòu)。建筑立面效果較好，運(yùn)用了澳洲砂巖，石材及實(shí)木多種材質(zhì)進(jìn)行搭配。6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車(chē)庫(kù)。占地面積：26000建筑面積：19000容積率：0.74 綠化率：54%車(chē)庫(kù)：71個(gè)車(chē)庫(kù)車(chē)位，10個(gè)公共車(chē)位7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：七星區(qū)核心區(qū)位，交通便利，周邊生活配套充足，但項(xiàng)目被綠濤灣及湖畔山莊包圍，與周邊農(nóng)民房一墻之隔，緊鄰黃初塘水質(zhì)不佳。周邊配套：教育：師大二附中、育才小學(xué)、龍隱小學(xué)、七星幼兒園、廣西師范大學(xué)、桂林電子工業(yè)學(xué)院、桂林工學(xué)院；購(gòu)物：南城百貨、家樂(lè)商貿(mào)城、華榮超市、甲天下購(gòu)物廣場(chǎng)；銀行：中行、建行、工行、農(nóng)業(yè)銀行、桂林銀行；娛樂(lè)：桂林國(guó)際會(huì)展中心、桂林體育館、東江高爾夫練習(xí)場(chǎng)、鑫海國(guó)際影城、樂(lè)庫(kù)ktv、歌巢ktv、；景點(diǎn)：漓江、七星公園、穿山公園、漓東公園（規(guī)劃中）；醫(yī)院：桂林第五人民醫(yī)院、桂林中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院；餐廳：麥香坊、綠島咖啡、椿記燒鵝、小南國(guó)等多種特色小吃；交通：14路公交車(chē)。8、會(huì)所風(fēng)格、樣板間，項(xiàng)目配套。會(huì)所：現(xiàn)代建筑，一層挑高，地面三層，地下負(fù)一層。一層為銷(xiāo)售接待場(chǎng)所，二層辦公，三層影視廳。會(huì)所裝修風(fēng)格為現(xiàn)代，裝修效果一般。樣板間：項(xiàng)目樓王，裝修風(fēng)格為歐式，擁有獨(dú)立入戶通道及親水觀景平臺(tái)，需繳納50萬(wàn)誠(chéng)意金才能參觀。項(xiàng)目配套：公共泳池，水吧。9、物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)，物業(yè)有無(wú)亮點(diǎn)。物業(yè)管理公司:廣州利海酒店物業(yè)管理公司物業(yè)顧問(wèn)公司:廣州利海酒店物業(yè)管理公司亮點(diǎn)：“金鑰匙”服務(wù)10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產(chǎn)品類型的組合，景致組合）。 戶型配比：獨(dú)棟6棟戶，雙拼30戶，聯(lián)排35戶類型組合：獨(dú)棟+雙拼+聯(lián)排景致組合：獨(dú)棟圍繞中央湖景11、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，推廣渠道。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)無(wú)，推廣渠道為桂林晚報(bào)、戶外、搜房網(wǎng)s優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì)1. 市中心地段；2. 所屬板塊是公認(rèn)的高端住區(qū)七星區(qū)；3. 緊鄰國(guó)家4a級(jí)景區(qū)七星公園，臨近駱駝山，位于普陀山腳下，自然資源優(yōu)勢(shì)佳；4. 周邊規(guī)劃有漓東公園；5. 交通便利，多趟公車(chē)可到達(dá)；6. 周邊配套充足，衣食住行齊全；7. 項(xiàng)目在市場(chǎng)上知名度高，曾獲兩項(xiàng)國(guó)際大獎(jiǎng)；8. 純別墅，氛圍純粹；9. 涵蓋獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品，形態(tài)豐富；10. 有后門(mén)聯(lián)通至七星公園；11. 園林由知名景觀設(shè)計(jì)公司廣東棕櫚園林設(shè)計(jì)；12. 社區(qū)綠化部分成形，中央景觀效果尚可；13. 社區(qū)內(nèi)有中央湖景景觀；14. 進(jìn)門(mén)雙門(mén)崗設(shè)計(jì)，增加了項(xiàng)目的私密性；15. 擁有會(huì)所、社區(qū)泳池、水吧；16. 入口處聯(lián)排、及中央水景邊的獨(dú)棟已成型，可現(xiàn)房銷(xiāo)售；17. 建筑風(fēng)格較好，外立面多材質(zhì)搭配品質(zhì)感較強(qiáng)；18. 部分戶型客廳挑高設(shè)計(jì)；19. 每戶帶私家車(chē)庫(kù)；20. 獨(dú)棟擁有親水觀景平臺(tái)設(shè)計(jì)，視野效果好；21. 項(xiàng)目?jī)?nèi)保留了一些原生大樹(shù)；22. 物業(yè)公司為“金鑰匙”服務(wù)；23. 制作有環(huán)幕3d影片展示項(xiàng)目；24. 1對(duì)1的置業(yè)顧問(wèn)貼身服務(wù)。1. 地處鬧市，人口流動(dòng)量大，環(huán)境不幽靜；2. 被綠濤灣、湖畔山莊包圍，私密性差；3. 緊挨農(nóng)民房，形象印象大；4. 外圍黃初塘改造尚有時(shí)日，現(xiàn)階段水質(zhì)不佳；5. 沒(méi)有借助緊鄰七星公園的優(yōu)勢(shì)；6. 上下班高峰周?chē)菀锥萝?chē)；7. 周邊商業(yè)氛圍濃厚，且無(wú)高端消費(fèi)場(chǎng)所； 8. 項(xiàng)目名“萬(wàn)靈”爭(zhēng)議大，開(kāi)發(fā)商無(wú)品牌知名度；9. 社區(qū)密度大，樓間距窄，影響私密性；10. 園林景觀無(wú)特色，無(wú)名貴植物；11. 社區(qū)進(jìn)門(mén)通道過(guò)長(zhǎng)；12. 會(huì)所裝修效果一般，體現(xiàn)不出項(xiàng)目頂級(jí)豪宅的定位；13. 樣板間需繳納50萬(wàn)誠(chéng)意金方能進(jìn)入，既造成了部分客戶有抵觸情緒，樣板間也沒(méi)有發(fā)揮作用，無(wú)法讓客戶更加了解產(chǎn)品，體驗(yàn)感打折；14. 戶型贈(zèng)送面積少，花園面積??；15. 獨(dú)棟戶與戶之間沒(méi)有圍墻相隔，僅有綠化；16. 部分房屋結(jié)構(gòu)存在不合理，通往花園的門(mén)卻是窗戶；17. 每戶車(chē)庫(kù)僅夠停一輛車(chē)，項(xiàng)目公共停車(chē)位也很少；18. 項(xiàng)目細(xì)節(jié)不佳，如鋼架結(jié)構(gòu)的防銹處理不到位；外立面砂巖沒(méi)有進(jìn)行處理，部分已受潮，長(zhǎng)有青苔；社區(qū)道路不平整，門(mén)口處多井蓋，影響客戶觀感；19. 項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)缺乏管理，圍墻包裝陳舊；20. 置業(yè)顧問(wèn)接待過(guò)程中，部分過(guò)于夸張的說(shuō)辭與實(shí)際反映的情況存在落差，會(huì)引起客戶抵觸情緒；21. 現(xiàn)場(chǎng)接待缺禮品派發(fā)給客戶；22. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，許多客戶對(duì)項(xiàng)目有擔(dān)憂；23. 項(xiàng)目沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)，推廣渠道窄，無(wú)法把握到準(zhǔn)確客戶。o機(jī)會(huì)t威脅1. 市場(chǎng)上沒(méi)有同等區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 2. 市場(chǎng)上交通便利，配套齊全且擁有良好自然景觀的別墅非常稀缺；3. 對(duì)擁有良好交通及配套的，能用于商務(wù)會(huì)所別墅的不滿足； 4. 城市中心地塊的稀缺和未來(lái)升值的空間； 5. 七星區(qū)成為高端居住區(qū)代表，為項(xiàng)目的價(jià)值提供了支撐； 6. 同等價(jià)位的別墅項(xiàng)目，如漓江原著，水印長(zhǎng)廊尚未開(kāi)始蓄客；7. 漓東公園規(guī)劃，周邊環(huán)境有望得到改善。 1. 市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不確定性以及有可能的限購(gòu)政策； 2. 下半年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量增多； 3. 市場(chǎng)上更具優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的威脅，低價(jià)格項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)；4. 其他項(xiàng)目通過(guò)有效的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和多方位的推廣渠道，吸引、把握了更廣泛的客群； 5. 部分項(xiàng)目的園林、樣板間及其他銷(xiāo)售展示更為出色；6. 定價(jià)偏離市場(chǎng)，產(chǎn)品與其訴求的頂級(jí)豪宅概念差距較大，一則無(wú)法吸引到準(zhǔn)確的客群，二則過(guò)高的價(jià)格讓許多客戶流失；7. 頂級(jí)客戶追求產(chǎn)品私密性強(qiáng)，這正是項(xiàng)目的硬傷；8. 通往七星公園的后門(mén)有可能成為安全隱患。2.漓江原著1、開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售、廣告代理公司，景觀、建筑設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商：安廈房產(chǎn)、世紀(jì)房產(chǎn) 銷(xiāo)售公司：深海置業(yè)地點(diǎn)：崇信路30號(hào)2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：10月-11月間約推出5套獨(dú)棟別墅價(jià)格：均價(jià)50000-60000元/，總價(jià)（報(bào)價(jià)）2千萬(wàn)-3千萬(wàn)元3、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、疊拼、多層戶型區(qū)間：所推獨(dú)棟面積為400左右；實(shí)用面積：900，包括有約200多的地下負(fù)二層及頂層露臺(tái)，以及200-300的花園；優(yōu)缺點(diǎn)：每戶帶泳池，車(chē)位大，可以根據(jù)業(yè)主需求對(duì)室內(nèi)空間進(jìn)行自由隔斷。4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。沒(méi)有景觀展示，只有安廈世紀(jì)城前期的園林景觀。漓江原著的園林設(shè)計(jì)方面將以七戶為一組團(tuán)進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)擁有中央景觀和公共停車(chē)位。前期園林景觀5、建筑風(fēng)格，特點(diǎn)歐式建筑。6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車(chē)庫(kù)。占地面積：36.6萬(wàn) 建筑面積：4.6萬(wàn)容積率：1.25 綠化率：45% 車(chē)庫(kù)：漓江原著別墅車(chē)位比例約1:5，每戶車(chē)庫(kù)擁有四個(gè)停車(chē)位及一個(gè)公共停車(chē)位。 7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：象山區(qū)內(nèi)，城市主干道上，交通便利，周邊生活配套充足，擁有成熟的居住氛圍，周邊多為住宅小區(qū)及軍校，臨近南溪山公園，外部環(huán)境較好。周邊配套：教育：陸軍學(xué)院；桂林十六中、桂林八中、將軍橋小學(xué)；購(gòu)物：南城百貨；銀行：交行、工行、農(nóng)行、中行、建行、商行；景點(diǎn)：南溪山公園；餐飲：椿記燒鵝、北海漁村酒樓、桂林仔、金龍寨酒樓；醫(yī)療：南溪山醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院；交通：11、12、33、56、99路公交車(chē)。緊鄰漓江8、樣板間，社區(qū)配套。樣板間：暫無(wú)社區(qū)配套：3000平米運(yùn)動(dòng)會(huì)所，擁有大型露天游泳池、大型室內(nèi)籃球館、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球館、乒乓球館、壁球館、健身房等場(chǎng)館和設(shè)施。9、物業(yè)、物業(yè)公司有無(wú)亮點(diǎn)。物業(yè)管理公司: 桂林市振安物業(yè)管理有限公司 10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產(chǎn)品類型的組合，景致組合）。 類型組合：別墅、疊拼、多層、景致組合：面對(duì)漓江一線江景。11、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，推廣渠道。尚未啟動(dòng)s優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì)1. 市區(qū)范圍內(nèi)；2. 一線江景，自然資源優(yōu)勢(shì)極佳；3. 臨近南溪山公園；4. 交通便利；5. 周邊配套充足6. 周邊多為住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚；7. 江心大洲島、小洲島，規(guī)劃為漓江生態(tài)公園；8. 大型成熟社區(qū)，入住率高，社區(qū)內(nèi)配套充足；9. 開(kāi)發(fā)商品牌及項(xiàng)目知名度高；10. 涵蓋獨(dú)棟、疊拼、多層等產(chǎn)品，形態(tài)豐富；11. 戶型可根據(jù)客戶需求進(jìn)行調(diào)整；12. 贈(zèng)送面積1:1，每戶均有泳池；13. 車(chē)位充足，且有公共停車(chē)位；14. 擁有私家沿江步道；15. 物業(yè)管理較好，社區(qū)有公共小巴。1. 非高端住宅片區(qū)；2. 整個(gè)社區(qū)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，形象老化；3. 非純粹別墅項(xiàng)目，影響居住氛圍；4. 社區(qū)內(nèi)眾多的商鋪會(huì)影響居住私密性。o機(jī)會(huì)t威脅1. 市區(qū)范圍內(nèi)唯一一個(gè)漓江邊的別墅；2. 沿江地塊的稀缺性及升值空間；3. 外圍生活氛圍濃厚的別墅項(xiàng)目少；4. 擁有完善內(nèi)配套的別墅項(xiàng)目少； 5. 市場(chǎng)上無(wú)提供定制式服務(wù)的項(xiàng)目；6. 安廈世紀(jì)城在市場(chǎng)上積累的口碑和開(kāi)發(fā)商的知名度、客戶資源7. 城南無(wú)別墅項(xiàng)目。1. 市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不確定性以及有可能的限購(gòu)政策； 2. 下半年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量增多，更多項(xiàng)目將參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 3. 同樣占據(jù)漓江資源的水印長(zhǎng)廊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)；4. 價(jià)格過(guò)高，超過(guò)桂林市場(chǎng)的接受水平；5. 頂級(jí)客戶追求產(chǎn)品私密性強(qiáng)，專屬性強(qiáng)，而多物業(yè)形態(tài)的混搭讓項(xiàng)目頂級(jí)別墅產(chǎn)品的純粹性大大折扣。6. 同等價(jià)位的潤(rùn)園將早已本項(xiàng)目出貨。3.桂林公館原鄉(xiāng)墅1、 開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售、廣告代理公司，景觀、建筑設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商： 信和信投資發(fā)展（深圳）有限公司景觀設(shè)計(jì):廣東棕櫚園林股份有限公司建筑設(shè)計(jì): 中國(guó)建筑學(xué)院風(fēng)景研究院地點(diǎn)：九華路西一里21號(hào)2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：110戶，現(xiàn)余13戶 2其 8月底動(dòng)工，預(yù)計(jì)年底接受登記 推貨量100余套；價(jià)格：均價(jià)14000-15000元/，總價(jià)250萬(wàn)-450萬(wàn)；優(yōu)惠政策：老帶新優(yōu)惠2萬(wàn)元；3、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：聯(lián)排；戶型區(qū)間：170-290建面；贈(zèng)送面積：每戶贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)層高的地下層、外院、中庭院、后花園、掛架露臺(tái)花園及車(chē)庫(kù),每戶贈(zèng)送面積高達(dá)180-400；優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)：戶型方正，南北朝向，戶型創(chuàng)新，用回廊鏈接樓梯，多面采光，贈(zèng)送面積多，地下室有天井和天窗，每戶帶私家車(chē)庫(kù)；缺：客廳、房間面積均較小。 4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。目前社區(qū)景觀尚未成型，項(xiàng)目的入口處至售樓部間的大片空地保留有原生樹(shù)木，及鋪有草皮，售樓部附近部分水景。項(xiàng)目目前的園林景觀沒(méi)有明顯特色，但很好了借助了外在的自然環(huán)境。 園林景觀5、建筑風(fēng)格，特點(diǎn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外墻貼磚，色彩搭配及建筑風(fēng)貌上品質(zhì)感較好。建材：意大利技術(shù)威盾鋁木復(fù)合窗；江蘇宜興紫砂劈開(kāi)磚。 建筑外立面6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車(chē)庫(kù)。占地面積：1.2萬(wàn)；建筑面積：6.9萬(wàn)；容積率：0.56 ；綠化率：51% ；車(chē)庫(kù)：415個(gè) ，每戶車(chē)庫(kù)可容納2-3臺(tái)車(chē)不等。7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：桃花江邊，自然環(huán)境良好，臨近蘆笛巖景區(qū)，交通尚屬便利便利，周邊無(wú)生活配套，但驅(qū)車(chē)可達(dá)，項(xiàng)目周邊現(xiàn)階段仍較為荒涼，多農(nóng)家樂(lè)。周邊配套：教育：桂林市第五中學(xué)，蘆笛小學(xué)；購(gòu)物：南城百貨、沃爾瑪商城；銀行：農(nóng)行、建行；景點(diǎn)：蘆笛公園；餐飲：小南國(guó)，澳門(mén)酒家，農(nóng)家樂(lè)；交通：3路車(chē)。周邊景色8、會(huì)所風(fēng)格、樣板間，項(xiàng)目配套。會(huì)所：暫無(wú)樣板間：裝修風(fēng)格，室內(nèi)軟裝為歐式風(fēng)格，局部景觀采用中式。樣板間呈現(xiàn)效果好，化解了原戶型的不足；項(xiàng)目配套：公共泳池。 9、物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有無(wú)亮點(diǎn)。物業(yè)管理公司: 桂林市永和物業(yè)有限公司 物業(yè)顧問(wèn)公司:浙江綠城物業(yè)管理有限公司亮點(diǎn)：和118醫(yī)院建立社區(qū)健康服務(wù)管理體系物業(yè)費(fèi)：2.9元/月/10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產(chǎn)品類型的組合，景致組合）。 類型組合：純聯(lián)排景致組合：項(xiàng)目規(guī)劃分誠(chéng)園，和園，信園，雅園，明園，慧園，中央有水景景觀設(shè)計(jì)，一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最內(nèi)部的誠(chéng)園，和園，信園，二期開(kāi)發(fā)雅園，明園，三期開(kāi)發(fā)最外圍的慧園，最接近桃花江景色。11、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，推廣渠道。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：成立原鄉(xiāng)俱樂(lè)部，同時(shí)出版有原鄉(xiāng)月報(bào)原鄉(xiāng)季刊，制作項(xiàng)目形象片品味。 2010.1010月16日舉行實(shí)景現(xiàn)樓攝影大賽頒獎(jiǎng)儀式，頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)播放獲獎(jiǎng)作品。2010.12.25日開(kāi)盤(pán)活動(dòng)原鄉(xiāng)墅于25日在漓江大瀑布飯店舉辦品鑒會(huì)暨開(kāi)盤(pán)啟動(dòng)儀式 2011.6.4“傳承佳節(jié)文化，體驗(yàn)原鄉(xiāng)生活”活動(dòng)邀請(qǐng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)包粽子，觀看賽龍舟表演，并邀請(qǐng)到桂林電視臺(tái)板路欄目主持人老胡講解端午故事。推廣渠道戶外、新浪樂(lè)居、桂房網(wǎng)s優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì)1. 市區(qū)范圍內(nèi)；2. 緊鄰蘆笛景區(qū)，自然環(huán)境佳；3. 臨近兩江四湖二期改造工程；4. 交通便利程度尚可；5. 周邊環(huán)境未經(jīng)過(guò)度開(kāi)發(fā)，私密性較高；6. 純別墅，氛圍純粹；7. 產(chǎn)品線單一，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本低；8. 園林、建筑、樣板間均有知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)；9. 項(xiàng)目?jī)?nèi)部有自然山體；10. 售樓部現(xiàn)場(chǎng)裝修效果較好，接待環(huán)境佳；11. 樣板間品質(zhì)感強(qiáng)，利用軟裝化解了戶型的不足；12. 建筑風(fēng)格較好，外立面品質(zhì)感強(qiáng)；13. 面積小，適于投資；14. 戶型創(chuàng)新，利用走廊劃分室內(nèi)空間；15. 南北朝向，室內(nèi)多面采光；16. 贈(zèng)送面積大，每戶均帶地下室，頂層帶露臺(tái)；17. 每戶均擁有前院、中院、后院的設(shè)計(jì)；18. 每戶帶私家車(chē)庫(kù)，并能停放2-3部車(chē)；19. 設(shè)計(jì)有天井及天窗，地下室采光較好；20. 項(xiàng)目?jī)?nèi)保留了一些原生大樹(shù)；21. 知名物業(yè)顧問(wèn)公司；22. 和118醫(yī)院有合作關(guān)系；23. 拍攝有項(xiàng)目形象片對(duì)外推介項(xiàng)目；24. 接待需預(yù)約，有看房車(chē)接待；25. 成立有原鄉(xiāng)俱樂(lè)部，并發(fā)行原鄉(xiāng)月報(bào)原鄉(xiāng)季刊，更好的展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目品味。26. 現(xiàn)場(chǎng)封閉式施工管理，管理有效；27. 現(xiàn)場(chǎng)細(xì)節(jié)較為景致，導(dǎo)視牌等設(shè)計(jì)均較有品質(zhì)感；28. 利用工地圍墻展示項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商實(shí)力及合作單位實(shí)力；29. 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)豐富，吸引有價(jià)值客戶；30. 宣傳炒作到位，制造話題、事件營(yíng)銷(xiāo)。1. 位置較偏，周?chē)迸涮祝?. 屬于中低端板塊疊彩區(qū)；3. 周?chē)鷽](méi)有高端住宅項(xiàng)目；4. 項(xiàng)目門(mén)口道路路況不佳；5. 周邊多村民及農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目，人員素質(zhì)不高；6. 社區(qū)密度大，樓間距窄，影響私密性差；7. 產(chǎn)品線單一，無(wú)法滿足更多客戶需求；8. 園林景觀無(wú)突出特色；9. 現(xiàn)階段項(xiàng)目沒(méi)有會(huì)所展示；10. 仍在施工中，非現(xiàn)房銷(xiāo)售；11. 產(chǎn)品客廳面積小。o機(jī)會(huì)t威脅1. 市場(chǎng)上同等區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少； 2. 市場(chǎng)上戶型面積最小，總價(jià)最低的項(xiàng)目；3. 市場(chǎng)上唯一的純聯(lián)排別墅項(xiàng)目；4. 市場(chǎng)上唯一的提出“雙院墻”概念的別墅，戶型在市場(chǎng)上也屬于唯一；5. 周邊自助游、自駕游的區(qū)內(nèi)外游客能成為潛在客群； 6. 市區(qū)內(nèi)桃花江邊土地的稀缺和未來(lái)升值的空間；7. 兩江四湖二期改造工程后周邊環(huán)境將提升；8. 面積小，總價(jià)低，自然環(huán)境好，迎合了外地客群的投資心理；9. 疊彩區(qū)內(nèi)唯一在售的別墅；10. 桂林北邊縣域客戶在市區(qū)范圍內(nèi)的高端置業(yè)需求；11. 周邊湖光山色項(xiàng)目三期總價(jià)接近本項(xiàng)目，但產(chǎn)品，品質(zhì)差距大。1. 市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不確定性以及有可能的限購(gòu)政策； 2. 下半年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量增多，更多產(chǎn)品類型，更多戶型面積的項(xiàng)目將參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 3. 片區(qū)整體形象落后；4. 桃花江邊另一個(gè)別墅山水華府即將推貨； 5. 靈川縣，興安縣內(nèi)的別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；6. 周邊高總價(jià)普通住宅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。4.山水華府1、開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售、廣告代理公司，景觀、建筑設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商：桂林金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售代理：深海置業(yè)景觀設(shè)計(jì)單位:廣東棕櫚園林股份有限公司建筑設(shè)計(jì)單位:深圳市國(guó)際印象建筑設(shè)計(jì)有限公司地點(diǎn)：甲山路145號(hào)2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：別墅16戶：4戶獨(dú)棟、4戶雙拼、4戶聯(lián)排及公寓24戶 價(jià)格：別墅均價(jià)14000-15000元/，總價(jià)388萬(wàn)-800萬(wàn)，公寓折前價(jià)格7600 ，推出108萬(wàn)特惠房一套3、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：公寓、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排戶型區(qū)間：獨(dú)棟：513（帶地下室，地面三層）；雙拼：285（無(wú)地下室，地面四層贈(zèng)送面積64）；聯(lián)排281-305（無(wú)地下室，地面三層，贈(zèng)送面積13.5-50），公寓157花園面積：150-500 戶型優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：聯(lián)排有上空內(nèi)庭院，雙拼及獨(dú)棟，客廳上空客廳有上空內(nèi)庭院，商庭院，商品其0好園，慧園，中央有水晶景觀4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。四合院式圍繞4300中央蘇式園林，有中式回廊，及景觀雕塑小品及水景。 實(shí)景園林5、建筑風(fēng)格，特點(diǎn)現(xiàn)代建筑，外墻材質(zhì)：三色劈離磚、文化石、真石漆外立面實(shí)景6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車(chē)庫(kù)。占地面積：1.26萬(wàn) 建筑面積：8360（不含地下室） 容積率：0.6 綠化率：60% 車(chē)庫(kù)：40。 7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：西山腳下，桃花江邊，自然優(yōu)勢(shì)明顯，環(huán)境幽靜，但周邊居住水平素質(zhì)不高，無(wú)法構(gòu)成高端住區(qū)氛圍。周邊配套：教育：師專甲山校區(qū)，桂林中學(xué)；購(gòu)物：微笑堂；銀行：中行、建行、工行、農(nóng)業(yè)銀行、桂林銀行；景點(diǎn)：西山公園；醫(yī)院：桂林市醫(yī)專；餐廳：麥香坊、上島咖啡、澳門(mén)酒家等；交通：25路公交車(chē)。8、會(huì)所，樣板間，社區(qū)配套。會(huì)所：銷(xiāo)售中心純透明一層建筑，裝修風(fēng)格為中式，效果一般，設(shè)計(jì)感弱，全透明的設(shè)計(jì)夏天非常炎熱；樣板間：暫無(wú)；社區(qū)配套：恒溫泳池，中央熱水 ，高清電視信號(hào)。9、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產(chǎn)品類型的組合，景致組合）。 類型組合：公寓、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、戶型配比：別墅16戶：4戶獨(dú)棟、4戶雙拼、4戶聯(lián)排及公寓24戶景致組合：圍繞中央園林10、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，推廣渠道。年初 紅酒答謝會(huì)推廣渠道：桂林晚報(bào)，居桂林s優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì)1. 市區(qū)范圍內(nèi)；2. 西山腳下，桃花江邊，環(huán)境幽靜；3. 交通便利；4. 項(xiàng)目戶數(shù)少，私密性強(qiáng)；5. 四合院式布局，樓間距大，6. 景觀設(shè)計(jì)由知名公司棕櫚園設(shè)計(jì)；7. 每戶均可觀賞到中央景觀；8. 聯(lián)排有上空內(nèi)庭院，雙拼及獨(dú)棟，客廳上空；9. 擁有會(huì)所，中央熱水；10. 是唯一擁有恒溫泳池、高清電視信號(hào)的別墅項(xiàng)目；11. 贈(zèng)送花園面積較大；12. 準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售； 13. 土地產(chǎn)權(quán)70年；14. 包含多種物業(yè)形態(tài)。 1. 周邊缺生活配套，無(wú)高端住區(qū)風(fēng)貌；1. 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有知名度；2. 非純粹別墅項(xiàng)目，影響居住氛圍； 3. 項(xiàng)目體量小，無(wú)法形成居住規(guī)模；4. 車(chē)位少；5. 產(chǎn)品沒(méi)有亮點(diǎn)；6. 聯(lián)排和雙拼沒(méi)有地下室；7. 建筑、園林品質(zhì)感一般；8. 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待環(huán)境一般；9. 售樓部裝修缺乏特點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)接待服務(wù)一般，均缺少高端項(xiàng)目的品質(zhì)感。o機(jī)會(huì)t威脅1. 與另一個(gè)桃花江邊的別墅相比較市中心更近； 2. 沿江地塊的稀缺性及升值空間；3. 西山腳下唯一在售的別墅項(xiàng)目；4. 秀峰區(qū)唯一在售的別墅項(xiàng)目；5. 沒(méi)有同類四合院式產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)； 6. 唯一一個(gè)中式園林的別墅項(xiàng)目； 7. 唯一一個(gè)有恒溫泳池，高清電視信號(hào)別墅項(xiàng)目；8. 周邊熱銷(xiāo)項(xiàng)目廣源國(guó)際社區(qū)推出三期新貨，將帶旺片區(qū)人氣。1. 市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不確定性以及有可能的限購(gòu)政策； 2. 下半年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量增多，更多項(xiàng)目將參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 3. 同樣占據(jù)桃花江資源的原鄉(xiāng)墅的競(jìng)爭(zhēng)。5、水印長(zhǎng)廊1、開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售，景觀、建筑設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商： 廣西桂林金德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；銷(xiāo)售代理：烽行地產(chǎn)；景觀設(shè)計(jì): 當(dāng)代卓藝（香港園景有限公司）；建筑設(shè)計(jì):香港易遜建筑設(shè)計(jì)公司；地點(diǎn)：桂磨路10公里處。2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：一期推貨33套，現(xiàn)余9套，二期預(yù)計(jì)10月推50套純獨(dú)棟；價(jià)格：起價(jià)12000元/，沿江均價(jià)43000元/，聯(lián)排起價(jià)530萬(wàn)，獨(dú)棟起價(jià)800萬(wàn)，沿江標(biāo)桿獨(dú)棟達(dá)2300萬(wàn)元。3、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排戶型區(qū)間：390-560建面 二期戶型600-1100建面 花園面積：90-750 獨(dú)棟占地約兩畝，花園面積一畝半優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)：戶型方正，聯(lián)排戶型擁有地勢(shì)高差，多面采光，擁有天井，帶地下室，二期所有別墅均帶泳池，花園以精裝標(biāo)準(zhǔn)交房4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。目前項(xiàng)目一期綠化已經(jīng)全部成形，綠化配置豐富，多種園藝植物搭配，錯(cuò)落有致，較有層次。所有園林景觀均以詞牌名命名，文化感強(qiáng)，有疊水、瀑布景觀，沿山修有3條步道。5、建筑風(fēng)格，特點(diǎn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，造型別致，外立面采用涂料、防腐木。6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車(chē)庫(kù)。占地面積：12萬(wàn) 建筑面積：6.45萬(wàn)容積率：0.45 綠化率：61%車(chē)庫(kù)：179個(gè)，其中公共停車(chē)位27個(gè)7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：位于桂磨大道上，周邊旅游資源豐富，有大圩、漓江景區(qū)，漓江高爾夫，近繞城高速入口，臨近七星區(qū)規(guī)劃的高新創(chuàng)業(yè)園區(qū)。周邊配套：教育：七星幼兒園分園、十八中、任遠(yuǎn)中學(xué)、育才小學(xué)醫(yī)院：桂林高新醫(yī)院郵局：高新分局銀行：農(nóng)行、交行、商行、工行、建行其他：桂林山水高爾夫球場(chǎng)、漓江高爾夫球場(chǎng)交通：9路公交車(chē)。8、會(huì)所風(fēng)格、樣板間，社區(qū)配套。會(huì)所：一個(gè)是目前的售樓部，裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，有茶室，后期將重新裝修改造為私房菜館；另一個(gè)茶藝會(huì)所位于江邊，施工中，將作為二期的銷(xiāo)售中心；樣板間：一期有兩套樣板間，均以售出。樣板間設(shè)計(jì)感強(qiáng)，裝修風(fēng)格均為現(xiàn)代，極大的展示出了產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，給客戶良好的體驗(yàn)；社區(qū)配套：茶藝會(huì)所、私房菜館、1000米的沿江觀景長(zhǎng)廊、網(wǎng)球場(chǎng) ；9、物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)，物業(yè)有無(wú)亮點(diǎn)。物業(yè)管理公司: 廣西華林物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)顧問(wèn)公司: 廣西華林物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)：聯(lián)排3.9元/月/，獨(dú)棟5.8元/月/10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產(chǎn)品類型的組合，景致組合）。 戶型配比：總戶數(shù)83戶，雙拼2戶，聯(lián)排15戶，獨(dú)棟66戶類型組合：一期獨(dú)棟+雙拼+聯(lián)排 二期純獨(dú)棟11、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，推廣渠道。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)無(wú)，推廣渠道戶外s優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì)1. 緊鄰漓江八景之“奇峰掛月”，一線江景，視野極佳；2. 擁有1公里江岸線，退讓距離15米；3. 自然生態(tài)良好，有白鷺棲息；4. 遠(yuǎn)離市區(qū)，環(huán)境幽靜；5. 周?chē)糜钨Y源豐富，包含有大圩，古東，漓江景區(qū)，山水高爾夫，漓江高爾夫等；6. 臨近繞城高速路口；7. 道路通暢，路況好；8. 純別墅，社區(qū)氛圍好；9. 超低容積率；10. 擁有名家擔(dān)任建筑、景觀設(shè)計(jì)，二期邀請(qǐng)由劉太格出任建筑設(shè)計(jì)，高文安擔(dān)綱樣板間設(shè)計(jì)；11. 涵蓋獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品，形態(tài)豐富；12. 項(xiàng)目只擁有一個(gè)出入口，便于安防；13. 項(xiàng)目一期園林景觀已經(jīng)全部成形，有疊水、瀑布等景觀；14. 園林景觀較有特色，均以詞牌名命名，文化感強(qiáng)； 15. 項(xiàng)目?jī)?nèi)有自然山體和天然泉眼，并修有登山步道；16. 沿江有景觀平臺(tái)；17. 擁有兩個(gè)會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)等社區(qū)配套；18. 一期已現(xiàn)房銷(xiāo)售；19. 建筑風(fēng)格較好，造型別致現(xiàn)代；20. 聯(lián)排產(chǎn)品帶前后花園，有超大天井，多面采光；21. 沿江獨(dú)棟產(chǎn)品擁有約1.5畝的花園，22. 二期所有產(chǎn)品均帶私家泳池，花園以精裝標(biāo)準(zhǔn)交付；23. 每戶均帶私家車(chē)庫(kù)，車(chē)位比為1:2；24. 物業(yè)管理較好，聘有退伍特種兵擔(dān)任安防；25. 沿江有紅外線監(jiān)控；26. 樣板間設(shè)計(jì)感強(qiáng)，較有品質(zhì)感；27. 1對(duì)1的置業(yè)顧問(wèn)貼身服務(wù)，置業(yè)顧問(wèn)水準(zhǔn)較高；28. 項(xiàng)目?jī)?nèi)有看房電瓶車(chē)。1. 位于市郊，地理偏僻；2. 周邊無(wú)生活配套；3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)；4. 土地產(chǎn)權(quán)僅50年；5. 開(kāi)發(fā)商本土知名度不高；6. 戶型面積大，總價(jià)高；7. 聯(lián)排沒(méi)有車(chē)庫(kù)，僅是停車(chē)位；8. 部分產(chǎn)品不是南北朝向，受西曬影響。o機(jī)會(huì)t威脅1. 市場(chǎng)上罕有的占據(jù)一線漓江資源的別墅； 2. 沿江地塊的稀缺性及升值空間；3. 市場(chǎng)對(duì)于環(huán)境幽靜，適于度假休閑別墅的仍有需求； 4. 近“黃金旅游”通道、高爾夫球場(chǎng)，多省內(nèi)外客戶及自駕車(chē)客戶途經(jīng)； 5. 近繞城高速入口，便于省內(nèi)及其他地域客戶的交通； 6. 鄰近奧林苑項(xiàng)目以低總價(jià)吸引了許多客戶前來(lái)； 7. 別墅土地儲(chǔ)備豐富，周邊有可能形成大規(guī)模的別墅區(qū)。1. 市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不確定性以及有可能的限購(gòu)政策； 2. 下半年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量增多；3. 市場(chǎng)上更具優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的威脅；4. 低價(jià)格項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)；5. 市區(qū)內(nèi)漓江邊項(xiàng)目漓江原著的直接競(jìng)爭(zhēng)；6. 同區(qū)域內(nèi)奧林苑的直接競(jìng)爭(zhēng)。6、漓江奧林苑1、開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售，廣告代理公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商： 桂林市松杉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售代理：一品堂廣告代理：廣州超