2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考前沖刺訓(xùn)練.doc

2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬試題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理判斷題1、進(jìn)度控制是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。答案( )a、tb、f2、影響物業(yè)收益的因素主要有物業(yè)的類型及臨街狀況、租客的類型、租期、樓層、朝向和面積。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)3、土地使用稅的稅種為國(guó)稅，以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)4、以當(dāng)前潛在使用者的功能需求特征為導(dǎo)向，站在使用者的立場(chǎng)上精打細(xì)算，體現(xiàn)以人為本和對(duì)人的關(guān)懷，是進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位應(yīng)遵守的根本原則。答案( )a、tb、f5、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按目標(biāo)收益率各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)1：b 2：b 3：b 4：b 5：a6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)7、城市規(guī)劃應(yīng)服從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需要。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)8、對(duì)舊城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商一般希望提高建筑容積率，以增加樓面面積、提高樓面地價(jià)。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)9、物業(yè)投資者一般擁有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)10、房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命，一般情況下，經(jīng)濟(jì)壽命等于自然壽命。但如果房地產(chǎn)維護(hù)良好的話，在一個(gè)自然壽命周期內(nèi)可以獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命周期。答案( )a、tb、f6：b 7：b 8：b 9：a 10：b11、一般情況下，建筑物荷載的傳力方向?yàn)榱阂话逡恢换A(chǔ)。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)12、建筑物內(nèi)無(wú)樓梯時(shí)，室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)13、在非概率抽樣中，調(diào)查者按若干分類標(biāo)準(zhǔn)確定每類規(guī)模，然后按比例在每類中選擇特定數(shù)量的成員進(jìn)行調(diào)查稱為定額抽樣。答案( )a、tb、f14、敏感性分析是一種靜態(tài)的不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。答案( )a、tb、f15、除價(jià)格因素外，開(kāi)發(fā)成本、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對(duì)未來(lái)的預(yù)期和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給數(shù)量。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)11：b 12：b 13：a 14：b 15：a16、蒙特卡洛法是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中進(jìn)行敏感性分析時(shí)常用的方法之一。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)17、所謂資金的時(shí)間價(jià)值是指同樣數(shù)額的資金在不同的時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)18、房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命，一般情況下，經(jīng)濟(jì)壽命等于自然壽命。但如果房地產(chǎn)維護(hù)良好的話，在一個(gè)自然壽命周期內(nèi)可以獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命周期。答案( )a、tb、f19、復(fù)利計(jì)息有間斷計(jì)息和連續(xù)復(fù)利之分，在實(shí)際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。答案( )a、tb、f20、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收應(yīng)以開(kāi)發(fā)商為主，并由其組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)16：b 17：a 18：b 19：b 20：a21、根據(jù)中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的要求，商業(yè)銀行對(duì)于已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但尚未取得建設(shè)工程施工許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以給予項(xiàng)目貸款支持。答案( )a、tb、f22、保本點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。答案( )a、tb、f23、在其他條件相同的情況下，新、舊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的主要差別是前期工程費(fèi)。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)24、成功的房地產(chǎn)銷售過(guò)程一般包括宣傳溝通階段、談判階段和簽約階段。答案( )a、對(duì)b、錯(cuò)21：b 22：a 23：b 24：a單選題1、建筑裝飾材料按( )分類，可以分為外墻裝飾材料、內(nèi)墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內(nèi)裝飾材料等。a、建筑裝飾部位b、制造工藝c、化學(xué)成分d、力學(xué)性能2、在我國(guó)商品房取得預(yù)售許可證時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目處于()階段。a、決策階段b、前期階段c、建設(shè)階段d、租售階段3、物業(yè)管理就是利用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以( )手段管理物業(yè)。a、行政b、法律c、商業(yè)經(jīng)營(yíng)d、市場(chǎng)4、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資( )。a、能夠保值和增值b、受通貨膨脹的影響c、貸款利率較低d、經(jīng)營(yíng)成本較低5、下列哪項(xiàng)是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心。a、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算b、預(yù)算c、預(yù)期收益估算d、制定租金方案1：a 2：c 3：c 4：a 5：b 6、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于( )乘以100%。a、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本b、正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本c、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值d、正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本7、已知名義利率為6%，實(shí)際利率為6.14%，那么年計(jì)息周期數(shù)為：a、2b、3c、4d、58、成本加酬金合同是按工程實(shí)際發(fā)生的成本加商定的( )來(lái)確定總承包價(jià)格的合同。a、利潤(rùn)b、總管理費(fèi)c、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)d、總管理費(fèi)和利潤(rùn)9、招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)向 () 個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。a、1b、2c、3d、410、哪項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容不屬于不可控制因素的調(diào)查。a、市場(chǎng)營(yíng)銷因素的調(diào)查b、消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查c、競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查d、技術(shù)發(fā)展調(diào)查6：b 7：c 8：d 9：c 10：a11、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以( )所需的時(shí)間。a、經(jīng)營(yíng)收人抵償全部投資b、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出c、凈收益抵償全部投資d、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資12、開(kāi)發(fā)商在辦理存款抵押貸款時(shí)，抵押存款限額低，對(duì)開(kāi)發(fā)商( )。a、有利b、不利c、利弊各半d、不影響13、速動(dòng)比率是 ()和()的比值a、(流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨)和流動(dòng)負(fù)債總額b、流動(dòng)資產(chǎn)總額和流動(dòng)負(fù)債總額c、(流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨)和負(fù)債總額d、流動(dòng)資產(chǎn)總額和負(fù)債總額 14、假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是0.3;整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為25%，寫(xiě)字樓 投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是0.8。國(guó)家債券的收益率為10%，那么寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)的預(yù)期收益率是：()a、22%b、13%c、18%d、14.5%15、從事市場(chǎng)推廣工作最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解( )的市場(chǎng)和需求。a、期望b、最好c、潛在d、過(guò)去11：c 12：a 13：a 14：a 15：d16、通過(guò)采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估，就可以彌補(bǔ)( )與實(shí)際情況不符的缺點(diǎn)。a、成本投入的數(shù)量b、成本投入的數(shù)量和時(shí)間c、支出與投入的數(shù)量和時(shí)間d、銷售收入的數(shù)量17、建筑工程施工合同中的固定總價(jià)合同若包含增價(jià)條款，則開(kāi)發(fā)商可令承包商削減其( )，進(jìn)而降低總承包價(jià)，以降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。a、部分財(cái)務(wù)費(fèi)用b、前期工程費(fèi)用c、管理費(fèi)用d、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用18、一個(gè)理想的折現(xiàn)率至少等于( )再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。a、貸款利率b、存款利率c、目標(biāo)收益率d、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率19、施工圖中軸線的編號(hào)規(guī)則為( )。a、水平方向用英文字母從左到右，垂直方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由上往下b、水平方向用英文字母從右到左，垂直方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由下往上c、水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字從左到右，垂直方向用英文字母由下往上d、水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字從右到左，垂直方向用英文字母由上往下20、在項(xiàng)目評(píng)估中，說(shuō)明項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報(bào)表是( )。a、投資計(jì)劃與資金籌措表b、資金來(lái)源與運(yùn)用表c、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表d、全部投資現(xiàn)金流量表16：c 17：d 18：d 19：c 20：b21、下列哪項(xiàng)不屬我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源。a、預(yù)售收入b、預(yù)租收入c、自籌資金d、商業(yè)銀行貸款22、某寫(xiě)字樓物業(yè)的業(yè)主為獲得較高收益并降低投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)首選的出租策略是( )。a、以固定租金的形式出租b、簽訂長(zhǎng)期租約c、簽訂短期租約d、令長(zhǎng)、短期租約保持合理比例23、在項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，當(dāng)目標(biāo)收益率大于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，則該項(xiàng)目的fnpv( )。a、大于零b、小于零c、等于零d、難以確定24、目前我國(guó)對(duì)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金的要求是：不低于項(xiàng)目總投資的().a、20%b、30%c、25%d、35%25、對(duì)于公式a=pi(1+i)n/(1+i)n-1)，下列表述正確的是：a、pi是投資回報(bào)，pi/(1+i)n-1)是投資回收b、pi是投資回收，pi/(1+i)n-1)是投資回報(bào)c、pi是投資回報(bào)，(1+i)n/(1+i)n-1) 是投資回收d、pi是投資回收，(1+i)n/(1+i)n-1) 是投資回報(bào)21：b 22：d 23：b 24：d 25：a26、當(dāng)擬建工程沒(méi)有完整的初步設(shè)計(jì)方案而開(kāi)發(fā)建設(shè)單位又急需項(xiàng)目的設(shè)計(jì)概算時(shí)，設(shè)計(jì)單位可采用( )編制概算。a、概算定額b、類似工程預(yù)決算c、概算指標(biāo)d、工料估算法27、下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特征：()a、市場(chǎng)供給b、市場(chǎng)交易c、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)d、市場(chǎng)價(jià)格28、某投資者現(xiàn)借入了一筆資金，年利率11%，按季度計(jì)息，一年后應(yīng)歸還的本利和為1671.93萬(wàn)元，則投資者借人該筆資金的數(shù)量為( )萬(wàn)元。a、155b、1400c、1500d、145029、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在( )內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。a、建筑施工期b、開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)期c、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期d、建筑物自然壽命期30、收益性物業(yè)管理中的費(fèi)用支出一般包括建筑物的維修費(fèi)用、( )和有關(guān)稅費(fèi)。a、管理費(fèi)b、服務(wù)及設(shè)備費(fèi)用c、保險(xiǎn)費(fèi)d、職員工資26：b 27：c 28：c 29：c 30：c31、下列哪項(xiàng)不屬我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源。a、預(yù)售收入b、預(yù)租收入c、自籌資金d、商業(yè)銀行貸款32、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于( )乘以100%。a、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本b、正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本c、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值d、正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本33、在項(xiàng)目評(píng)估中，說(shuō)明項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報(bào)表是( )。a、投資計(jì)劃與資金籌措表b、資金來(lái)源與運(yùn)用表c、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表d、全部投資現(xiàn)金流量表34、工程成本費(fèi)用是隨著工程進(jìn)度逐期發(fā)生的，根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃可以編制( )計(jì)劃。a、主要費(fèi)用b、工程成本c、開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用d、總開(kāi)發(fā)成本35、已知年名義利率為12%，按月計(jì)息，則年有效利率為( )。a、12.55%b、12.00%c、12.36%d、12.68%31：b 32：b 33：b 34：b 35：a36、國(guó)家頒布的測(cè)量規(guī)范和( )是房地產(chǎn)測(cè)量工作依據(jù)的主要規(guī)范性文件。a、建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)b、建筑面積計(jì)算規(guī)則c、地形圖圖式d、建筑標(biāo)準(zhǔn)圖集37、物業(yè)代理的作用之一，就是通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行( )。a、市場(chǎng)定位b、有效的引導(dǎo)c、預(yù)測(cè)d、幫助38、已知某普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金分別為1500萬(wàn)元、2500萬(wàn)元、1000萬(wàn)元和600萬(wàn)元，若該項(xiàng)目的總銷售收入為9000萬(wàn)元，則應(yīng)繳納土地增值稅的數(shù)額為( )萬(wàn)元。a、1020b、1360c、780d、104039、開(kāi)發(fā)商在辦理存款抵押貸款時(shí)，抵押存款限額低，對(duì)開(kāi)發(fā)商( )。a、有利b、不利c、利弊各半d、不影響40、下列哪項(xiàng)是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心。a、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算b、預(yù)算c、預(yù)期收益估算d、制定租金方案36：c 37：b 38：c 39：a 40：b41、如果降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的配套費(fèi)用，則會(huì)使商品房的供應(yīng)( )。a、增加b、減少c、不變d、大幅度減少42、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以( )所需的時(shí)間。a、經(jīng)營(yíng)收人抵償全部投資b、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出c、凈收益抵償全部投資d、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資43、對(duì)商業(yè)繁華程度的依賴性最大的物業(yè)是( )。a、商場(chǎng)b、住宅c、高爾夫球場(chǎng)d、寫(xiě)字樓44、某梯形宗地的角點(diǎn)坐標(biāo)分別為(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，則該宗地的土地面積為( )平方米。a、100000b、120000c、80000d、16000045、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資者行為的第一個(gè)影響，就是令投資者根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小確定其合理的( )。a、投資規(guī)劃b、投資回收期c、投資方向d、投資收益水41：a 42：c 43：b 44：a 45：a46、按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同劃分，承包合同的形式有總包合同、開(kāi)發(fā)商直接發(fā)包的分包合同和( )。a、成本加酬金合同b、固定單價(jià)合同c、獨(dú)立承包合同d、分包合同47、我國(guó)土地增值稅是對(duì)( )行為征收的一種稅。a、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)b、有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)c、繼承房地產(chǎn)d、贈(zèng)與房地產(chǎn)48、在基礎(chǔ)圖中，0.00=48.88表示室內(nèi)地面標(biāo)高0.00相當(dāng)于( )標(biāo)高48.88米。a、相對(duì)b、基礎(chǔ)c、絕對(duì)d、首層樓面46：c 47：c 48：c1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景一 般，凈現(xiàn)值為2450萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬(wàn)元。經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值為( a)萬(wàn)元.a.2677.5b.3680.60c.4003.50d.5356.802.房屋開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目( d)范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用.a.黃線b.紫線c.藍(lán)線d.紅線3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金.一般而言三種資金的使用順序是(d ).a.資本金、借貸資金、預(yù)租售收入6.( b)認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。a.古典學(xué)派的理論b.流動(dòng)性偏好理論c.is-lm曲線模型的理論d.馬克思的利率決定理論7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為(d )。a.30%b.32%c.33%d.25%8.申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證應(yīng)具備的條件中，如果建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的(b )。a.20%b.30%c.40%d.50%9.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率4,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/m2，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為(b)元/m2.a.2350.00b.2937.50c.3250.00d.4062.5010.對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是( d)。a.地價(jià)b.建造成本c.貸款利率d.資本化率1.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑是(b )。a.土地的稀缺性b.金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸c.投機(jī)需求膨脹d.開(kāi)發(fā)資金的易得性2.(b )是指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。a.銷售量b.吸納量c.出租量d.預(yù)售面積3.以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開(kāi)發(fā)的建筑是(c )。a.娛樂(lè)用房b.寫(xiě)字樓c.高級(jí)住宅和公寓d.餐飲用房4.在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是( c)。a.投資機(jī)會(huì)選擇b.投資機(jī)會(huì)決策分析c.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析d.市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)?a )。a.申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)工程標(biāo)底確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格審查招標(biāo)工程交底及答疑開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽訂合同b.申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件確定招標(biāo)方式編制招標(biāo)工程標(biāo)底發(fā)布招標(biāo)公告招標(biāo)工程交底及答疑開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽訂合同c.申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件確定招標(biāo)方式編制招標(biāo)工程標(biāo)底發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格審查招標(biāo)工程交底和答疑開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽訂合同d.申請(qǐng)招標(biāo)確定招標(biāo)方式編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)工程標(biāo)底發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格審查工程交底及答疑+簽訂合同6.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率等于(a )乘以100%。a.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本b.正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本c.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值d.正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指(c )所經(jīng)過(guò)的時(shí)間。a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程b.獲得土地后到全部工程竣工驗(yàn)收c.從工程開(kāi)工到全部工程竣工驗(yàn)收d.從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢8.對(duì)于( d)的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場(chǎng)合可能采取也可能不采取行動(dòng)，并且無(wú)法預(yù)料它們將會(huì)采取什么行動(dòng)。a.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者b.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者c.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者d.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者9.假設(shè)某項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表中負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率為(b )。a.60%b.80%c.100%d.200%10.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的a區(qū)遷至b區(qū)，則b區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有( d)的特性。a.區(qū)位選擇異常重要b.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)c.需要適時(shí)的更新改造投資d.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移1.通常承租人入住寫(xiě)字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由( b)支付。a.承租人b.業(yè)主c.承租人和業(yè)主共同d.物業(yè)管理公司2.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過(guò)該項(xiàng)工作讓(a )的客戶認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷的物業(yè)。a.潛在b.過(guò)去c.現(xiàn)在d.未來(lái)3.某市2008年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2，2007年末完工轉(zhuǎn)入2008年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2008年竣工的房屋建筑面積為60m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為( c)年。a.1.2b.1.5c.2d.34.某開(kāi)發(fā)商以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬(wàn)元，則該項(xiàng)目(d )。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。a.還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金b.還需投入450萬(wàn)元建設(shè)資金c.還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金d.在此情況下5.( d)是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。a.投資利潤(rùn)率b.銷售利潤(rùn)率c.資本金利潤(rùn)率d.投資回報(bào)率6.寫(xiě)字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是( c)。a.全租金方式b.毛租金方式c.凈租金方式d.基本租金方式7.不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是( a)。a.抵押貸款利息b.公共設(shè)施維修費(fèi)c.房產(chǎn)稅d.物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)8.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是(d )。a.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用b.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息c.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅d.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅9.某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m2，居住建筑用地面積32000m2，容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積( d)。a.92500m2b.88800m2c.80000m2d.76800m210.動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以(c )所需的時(shí)間。a.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資b.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出c.凈收益抵償全部投資d.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資1.下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是( )。a.債權(quán)人通常是商業(yè)銀行b.不能用于償還土地購(gòu)置貸款c.主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)d.還款資金來(lái)源通常是銷售收入2.下列融資渠道中，屬于公眾市場(chǎng)債務(wù)融資形式的是( )。a.發(fā)行公司債券b.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金c.發(fā)行股票d.商業(yè)銀行貸款3.新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括( )。a.政府政策性資金b.國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金c.個(gè)人入股的資金d.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金4.進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是( )。a.債務(wù)融資成本分析b.資金占用費(fèi)分析c.資本金與債務(wù)資金的比例分析d.擔(dān)保費(fèi)分析5.下列關(guān)于寫(xiě)字樓租金的表述中，正確的是( )。a.基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金b.基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平c.寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金d.寫(xiě)字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異1.b2.a3.d4.c5.d1.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是(b )。a.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)b.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)c.或然損失風(fēng)險(xiǎn)d.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2.投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，可以(c )。a.提高投資收益b.降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)c.降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)d.使投資毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)3.2007年末，某市住房總量為5000萬(wàn)m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)m2,商品住房3750萬(wàn)m2同期住房空置量為750萬(wàn)m2,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬(wàn)m2，商品住房空置量為450萬(wàn)m2，則該市2007年末的商品住房空置率是(b)。a.9%b.12%c.15%d.20%4.政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的(c).a.產(chǎn)品質(zhì)量b.產(chǎn)品性價(jià)比c.規(guī)模和結(jié)構(gòu)d.產(chǎn)品檔次5.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是(d).a.自然周期與投資周期同步變化b.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期c.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期d.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期6.在進(jìn)行計(jì)劃管理中，利用( c)可以表示各項(xiàng)工作的相互關(guān)系和制約關(guān)系，通過(guò)計(jì)算可確定計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。a.控制圖b.因果分析圖c.網(wǎng)絡(luò)圖d.橫道圖7.商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的最大原因是低于預(yù)期的(a)水平。a.資本回報(bào)b.出租率c.租戶經(jīng)營(yíng)收入d.營(yíng)業(yè)收入8.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元、年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為(b)。a.13.0%b.43.3%c.33.3%d.23.3%9.下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是(a )。a.購(gòu)買房地產(chǎn)公司股票b.購(gòu)買土地使用權(quán)c.購(gòu)買新建商品住房d.購(gòu)買存量商品住房10.下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是( b)。a.在建工程b.車站c.購(gòu)物中心d.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)1.年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計(jì)息，則一年后的本利和為( a)元。a.1120b.1125.51c.1126.83d.1126.182.某筆貸款的季利率為2%，每季度計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是( b)。a.8.24%b.8%c.6.12%d.12.62%3.置業(yè)投資中的房地產(chǎn)出租成本(c )。a.含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和出租成本b.含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本c.含購(gòu)買成本和出租成本d.含購(gòu)買成本和經(jīng)營(yíng)成本4.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中形成( c)。a.固定資產(chǎn)b.固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)c.以出售和出租為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和以自營(yíng)為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)d.以自營(yíng)和出租為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)和以出售為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本5.房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為( d)。a.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資b.經(jīng)營(yíng)成本c.流動(dòng)資金d.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 6.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的( b)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上。a.投資機(jī)會(huì)選擇b.投資機(jī)會(huì)篩選c.前期工作d.施工7.( a)是市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)，是了解市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的一種有效方法和手段。a.市場(chǎng)調(diào)查b.市場(chǎng)細(xì)分c.目標(biāo)市場(chǎng)的選擇d.市場(chǎng)定位8.市場(chǎng)調(diào)查中，( d)的調(diào)查內(nèi)容屬于可控制因素的調(diào)查。a.國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境b.競(jìng)爭(zhēng)情況c.技術(shù)發(fā)展d.市場(chǎng)營(yíng)銷因素9.(b )是通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法。a.預(yù)測(cè)性調(diào)查b.試探性調(diào)查c.描述性調(diào)查d.因果性調(diào)查10.等差序列年費(fèi)用系數(shù)為( a)。a.1/i-n/(1+i)n-1b.n/(1+i)c.i(1+i)n/(1+i)n-1d.(1+i)n-1/i1.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10，內(nèi)部收益率為16，實(shí)際收益率為12，銀行貸款利率為7.5，則計(jì)算實(shí)際收益率所采用的通貨膨脹率是(c).a.1.82b.2.33c.3.57d.5.452.對(duì)于同個(gè)房地產(chǎn)投資方案，某動(dòng)態(tài)投資回收期(pb)與靜態(tài)投資回收期(pb)之間的關(guān)系是(d).a.pbpb3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m2，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬(wàn)元，建設(shè)周期為3年，利潤(rùn)總額為25000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是(a).a.10.42b.11.57c.31.25d.34.724.( a)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。a.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析b.前期工作c.建設(shè)階段d.租售階段5.獲取土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的( b)。a.投資決策階段的工作b.前期工作c.建設(shè)階段的工作d.租售階段的工作6.房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在著“買漲不買跌”現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購(gòu)買行為的主要因素是(d )。a.消費(fèi)者的感覺(jué)b.消費(fèi)者的生活方式c.消費(fèi)者的習(xí)慣d.消費(fèi)者的信念7.下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是(c )。a.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額b.終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值的金額c.資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值d.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值8.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25,則該貸款的實(shí)際年利率為(d).a.7.5b.7.56c.7.71d.7.769.某家庭于2005年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬(wàn)美元的貸款，貸款方式為“2/28”，第一年和第二年的年利率為7.5，兩年后的年利率調(diào)整為8.5，則該家庭在第28個(gè)月的還款額為(d)美元.a.1250b.1398c.1416d.156210.下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是(d).a.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率b.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率c.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的.d.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差1.當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用(d )。 a.挑戰(zhàn)定價(jià)法b.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法c.目標(biāo)定價(jià)法d.隨行就市定價(jià)法2.某城市住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120m2以上的住宅供過(guò)于求，70m2以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于( c)狀態(tài)。a.均衡b.周期性失衡c.結(jié)構(gòu)性失衡d.區(qū)域性失衡3.某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬(wàn)戶，戶均年可支配收入為5萬(wàn)元，約有15%的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求80m2/戶，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是( c)萬(wàn)m2。a.1260b.1380c.1440d.21004.下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是( b)。a.學(xué)習(xí)b.經(jīng)濟(jì)狀況c.對(duì)渠道的信賴度d.購(gòu)買動(dòng)機(jī)5.某公司開(kāi)發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變化將其用途調(diào)整為寫(xiě)字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是( b)。a.避強(qiáng)定位方式b.產(chǎn)品差別化方式c.對(duì)抗性定位方式d.重新定位方式多選題1、下列哪些屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：()a、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)b、或然損失風(fēng)險(xiǎn)c、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)d、利率風(fēng)險(xiǎn)e、周期風(fēng)險(xiǎn)2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能包括哪幾個(gè)方面。a、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化b、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化c、配置存量房地產(chǎn)資源和利益d、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化e、指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃3、地形圖中的地物，是指地表面的固定性物體，如( )等。a、道路b、房屋c、丘陵d、山地4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有：a、政策風(fēng)險(xiǎn)b、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)c、貸款保證風(fēng)險(xiǎn)d、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)e、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)5、下列哪些與計(jì)算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的是：a、公積金b、準(zhǔn)備金c、抵押貸款還本付息d、所得稅e、空置和收租損失1： abcde 2： abcde 3： ab 4： abcde 5： ce6、某投資者用自有資金購(gòu)買了一店鋪物業(yè)，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項(xiàng)投資計(jì)劃中將面臨著( )風(fēng)險(xiǎn)。a、收益現(xiàn)金流 資本價(jià)值b、購(gòu)買力c、購(gòu)買力d、政策7、房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型主要包括：()a、居住物業(yè)b、倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)c、工業(yè)物業(yè)d、特殊物業(yè)e、商用物業(yè)8、對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)空置率提高將會(huì)導(dǎo)致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。a、租金收入減少b、附加支出增加c、物業(yè)資本價(jià)值下降d、運(yùn)營(yíng)成本下降9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款包括：a、土地購(gòu)置貸款b、建設(shè)貸款c、按揭貸款d、土地儲(chǔ)備貸款e、土地開(kāi)發(fā)貸款10、開(kāi)發(fā)商預(yù)售部分樓宇，是( )的有效辦法。a、提高開(kāi)發(fā)b、分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)c、降低開(kāi)發(fā)成本d、籌措建設(shè)資金6： bcd 7： acde 8： ac 9： abe 10： bd 11、下列哪些行為屬于房地產(chǎn)直接投資。a、購(gòu)買廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)b、進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)c、開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓并進(jìn)行出租d、購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的股票e、購(gòu)買商品房并在短期內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)售12、反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)有：供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)。下列哪些屬于供給指標(biāo)。a、出租量b、空置率c、房屋空間使用數(shù)量d、可供租售量e、房屋施工面積13、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要有：()a、政府機(jī)構(gòu)b、新聞媒體c、建筑承包商d、證券機(jī)構(gòu)e、勞動(dòng)力就業(yè)中心14、目前在我國(guó)獲取土地使用權(quán)的途徑有：a、招投標(biāo)b、劃撥c、拍賣d、掛牌e、協(xié)議15、給水工作的任務(wù)是供應(yīng)建筑物內(nèi)不同類型的用水，滿足其對(duì)( )等方面的要求。a、水量、水質(zhì)b、生活、生產(chǎn)c、水壓、水溫d、消防11： abc 12： bde|13： ac 14： acd 15： ac16、導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的原因包括( )。a、土地供應(yīng)減少b、有效需求增加c、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降d、通貨膨脹率下降17、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境可分為八類，下列哪幾項(xiàng)屬于社會(huì)環(huán)境因素：()a、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)b、家庭結(jié)構(gòu)及其變化c、就業(yè)情況d、居民的思想觀念e、基礎(chǔ)設(shè)施狀況18、開(kāi)發(fā)商預(yù)售部分樓宇，是( )的有效辦法。a、提高開(kāi)發(fā)收益b、分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)c、降低開(kāi)發(fā)成本d、籌措建設(shè)資金19、按構(gòu)造情況劃分，樓蓋包括( )等。a、肋形樓蓋b、井式樓蓋c、鋼筋混凝上樓蓋d、無(wú)梁樓蓋20、影響財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)計(jì)算結(jié)果的主要因素包括( )。a、凈現(xiàn)金流量b、貸款利率c、基準(zhǔn)收益率d、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期16： bc 17： abd 18： bd 19： abd 20： acd21、對(duì)同一棟建筑物內(nèi)兩個(gè)不同的出租單元來(lái)說(shuō)，其單位面積租金水平的差異主要受( )和平面布置等因素的影響。a、樓層、朝向b、租期c、供求關(guān)系d、租客類型22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析，一般要從( )方面，對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析測(cè)算。a、銷售收入b、全投資c、自有資金d、出租期或出售期23、在資金融通過(guò)程中，按融入和融出資金雙方接觸和聯(lián)系方式上的不同，可以將資金融通劃分為( )。a、項(xiàng)目融資b、直接融資c、非項(xiàng)目融資d、間接融資24、下列屬分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法有：a、購(gòu)買者意見(jiàn)綜合法b、相關(guān)分析法c、專家意見(jiàn)法d、銷售人員意圖調(diào)查法e、時(shí)間序列分析法21： abd 22： cd 23： ac 24： bce1.寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金400元/m2.年，則其面臨()。a.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)b.周期風(fēng)險(xiǎn)c.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)d.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)答案：d解析：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過(guò)他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。2.香港新鴻基公司董事會(huì)決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%，這是基于()的考慮結(jié)果。a.大陸政策多變b.占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)c.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移d.投資組合答案：d解析：投資者是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)降低或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合。也就是說(shuō)既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。3.個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于()。a.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)b.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)c.比較風(fēng)險(xiǎn)d.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)答案：d解析：個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。4.寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金每平方400元/年，則其面臨()。a.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)b.周期風(fēng)險(xiǎn)c.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)d.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)答案：d解析：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過(guò)他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。5.香港新鴻基公司董事會(huì)決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的01%，這是基于()的考慮結(jié)果。a.大陸政策多變b.占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)c.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移d.投資組合答案：d解析：投資者是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)降低或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合。也就是說(shuō)既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。6.個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于()。a.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)b.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)c.比較風(fēng)險(xiǎn)d.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)答案：d解析：個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較置業(yè)投資()。a.投資回收期長(zhǎng)b.風(fēng)險(xiǎn)較大c.提高投資者資信等級(jí)d.回報(bào)豐厚答案：bd解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬于短期投資，投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也豐厚。8.房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，具有()。a.相對(duì)較高的收益水平b.得到稅收c.提高投資者的資信等級(jí)d.良好的流動(dòng)性答案：ac解析：相對(duì)較高的收益水平和提高投資者的資信等級(jí)是房地產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點(diǎn)，但是房地產(chǎn)的流動(dòng)性即變現(xiàn)性較差。9.投資的特性包括 ()。a.投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。b.投資具有時(shí)間性。c.投資的目的在于得到收益。d.投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。答案：abcd10.按照使用目的不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型可分為()。a.居住 物業(yè)b.商用物業(yè)c.工業(yè) 物業(yè)d.特