2011年土地估價師考試《理論與方法》備考講義匯總.doc

2011土地估價師考試土地估價理論與方法備考講義匯總第一章 土地價格一、考試大綱要求：一、土地價格的概念(一)考試目的測試應(yīng)考人員對土地價格理論的基本內(nèi)涵、基本特征及類型的理解與掌握程度。(二)考試范圍1.土地價格概念(1)土地價格的內(nèi)涵與外延(2)我國土地價格的形式2.土地價格的主要特征(1)土地價格是權(quán)益價格(2)土地價格不由生產(chǎn)成本決定(3)土地價格主要由土地需求決定(4)土地價格呈上升趨勢(5)土地價格具有明顯的地域性3.土地價格的類型(1)按土地權(quán)利分類：土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格和其他他項權(quán)利價格(2)按土地價格形成方式分類：交易價格、理論價格、評估價格等(3)按政府管理手段分類：申報地價、公告(示)地價等(4)按土地價格表示方法分類：土地總價格、單位面積價格、樓面地價等(5)按土地的存在形態(tài)分為：生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格(6)按土地交易的方式分為：拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格、掛牌價格(7)按土地價格使用目的分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等(8)其他一些劃分方法形成的土地價格4.我國土地價格的主要類型5.我國土地價格理論的發(fā)展歷史(三)考試基本要求掌握：土地價格的定義，土地價格主要特征和我國土地價格的內(nèi)涵;熟悉：不同分類方式下的土地類別，我國土地價格的主要類型及土地價格的影響因素;了解：我國土地價格理論的發(fā)展歷史。二、本章知識匯總:1.1 土地價格概念：從內(nèi)涵上看，土地價格實際上是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。購買土地實際上是購買土地的權(quán)利，也是購買一定時期的土地純收益，土地純收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價格。不同的土地權(quán)利價格因帶給購買者的收益不同而不同，在實際中表現(xiàn)為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等價格形式。我國土地價格的含義不同于一般土地私有制國家，我國實行土地公有制，土地價格是取得多年土地使用權(quán)時支付的一種代價，而不是土地所有權(quán)的價格。它是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實現(xiàn)形式，僅是土地所有權(quán)價格的一部分。但由于我國土地使用年期較長，一般都在50年左右，而且在使用期間也同樣擁有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，又類似于土地所有權(quán)，因此，在估價程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。1.2 土地價格的主要特征1)土地價格是權(quán)益價格土地不具移動性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。誰獲得了土地權(quán)益，誰就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)，這種產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都是以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。因此土地買賣實質(zhì)上是土地權(quán)益的買賣。土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。2)土地價格不由生產(chǎn)成本決定土地價格不是土地成本的貨幣表現(xiàn)，不依生產(chǎn)成本定價。由于土地是一種自然物，不是人類勞動的產(chǎn)物，所以沒有價值，自身無所謂生產(chǎn)成本;并且人類長期的土地利用過程中所固化在土地中的勞動，不足以表現(xiàn)其價格，現(xiàn)實中土地的開發(fā)成本，主要是土地的投資與回收及其應(yīng)得投資收益，實質(zhì)是地價的附加。因此土地價格不由生產(chǎn)成本決定。3)土地價格主要由土地需求決定與一般商品的價格決定一樣，土地價格也受土地市場的供給與需求共同決定。但是從宏觀上看，土地的自然供給是一定的，土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性很小，而社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加引致對土地的需求會不斷變化，因此從長遠(yuǎn)和總體上看，需求是影響地價的主要方面。4)土地價格呈上升趨勢首先，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口不斷增加，由于土地的稀缺性，其供給彈性很小，對土地的需求總是持續(xù)增加的，致使地價不斷上漲;其次，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也就意味著高技術(shù)、高投資的產(chǎn)業(yè)日趨發(fā)達(dá)，工人的勞動支出在生產(chǎn)成本中的比重日趨縮小，從而整個社會的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。5)土地價格具有明顯的地域性在地區(qū)性市場之間，因為土地位置的固定性，土地?zé)o法像其他商品那樣可以到處移動，致使地價具有明顯的地區(qū)性特征，各地域土地市場之間，很難相互影響，不能形成統(tǒng)一的市場價格;即使在同一地區(qū)城市內(nèi)，土地的位置差別也決定了土地價格個別性明顯，難以標(biāo)準(zhǔn)化，因而土地價格千差萬別。1.3 土地價格的類型1)按土地權(quán)利分類其中：在通常情況下,樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。在這種情況下，樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價/總建筑面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率的關(guān)系：樓面地價=(土地總價/總建筑面積)*(土地總面積/土地總面積)=土地單價/容積率認(rèn)識樓面地價的作用非常重要，在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。注：容積率=總建筑面積/建筑用地面積5)按土地的存在形態(tài)分類1.4 我國土地價格的主要類型在我國的土地市場中，已經(jīng)存在或正在形成一系列表示不同的特性和滿足不同作用的地價形式，例如：根據(jù)地產(chǎn)市場狀況，在一定區(qū)域內(nèi)形成的區(qū)域平均價;政府確定實施各項土地管理措施所依據(jù)的地價標(biāo)準(zhǔn);清產(chǎn)核資中反映占用土地資產(chǎn)量的地價標(biāo)準(zhǔn);股份制企業(yè)土地作價入股的地價標(biāo)準(zhǔn);政府出讓土地使用權(quán)確定的最低價、期望成交價格及實際出讓價格等等。因此，借鑒國內(nèi)外土地估價與地價管理的成功經(jīng)驗，根據(jù)我國地價管理制度的特點和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，在我國的地價體系中土地價格主要有以下幾種類型：1)反映城鎮(zhèn)整體地價水平，作為政府對地價進(jìn)行宏觀管理和控制標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價;基準(zhǔn)地價是某一時點的土地使用權(quán)價格，這一時點就是基準(zhǔn)地價評估的基準(zhǔn)日?；鶞?zhǔn)地價的評估年期就是各類用地國有土地使用權(quán)出讓的最高年期。2)反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場進(jìn)行具體管理的依據(jù)的標(biāo)定地價;標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種，由政府組織或委托評估，并被政府認(rèn)可作為土地市場管理的依據(jù)，其評估方法與一般宗地估價方法相同。標(biāo)定地價與基準(zhǔn)地價一樣，由政府定期公布。3)反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考的交易評估價;4)反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動中現(xiàn)實價格，由土地交易雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價款的成交地價;5)以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。上述5種類型的土地價格相互作用，相互聯(lián)系，在我國地價體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出不同的特點。從地價的性質(zhì)看：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、交易底價以及由此衍生出的其他宗地地價，是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的評估地價，而成交地價則是在地產(chǎn)交易中直接實現(xiàn)的現(xiàn)實價格。從地價的特點看，基準(zhǔn)地價屬于區(qū)域平均地價的一種，是目前我國最常見的區(qū)域平均地價形式，標(biāo)定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價都是對于具體宗地而言，故都屬于宗地地價類型。若按各地價在地價體系中的作用和地位分析，基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價是政府為管理地價和地產(chǎn)市場而組織或委托評估的，對地價體系中的其他地價具有一定的導(dǎo)向和控制作用，因而是我國地價體系的核心;標(biāo)定地價、交易地價或交易評估價是地產(chǎn)市場中最常見、最大量發(fā)生的地價形式，因而是地價體系的主要成分;而成交地價反映的是地產(chǎn)市場的現(xiàn)實，故是地價體系內(nèi)最關(guān)鍵的參照指標(biāo)。我國土地價格理論的發(fā)展歷史現(xiàn)代土地價格評估理論形成于19世紀(jì)末，英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾雷德馬歇爾(alftedmarshall，18421924)作為新古典學(xué)派的代表人物，他在邊際效用價格理 論基礎(chǔ)上，應(yīng)用古典學(xué)派的“供應(yīng)一成本分析”地租地價，提出土地價格是由土地生產(chǎn)要素的邊際收益產(chǎn)品或邊際產(chǎn)品成本決定。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價理論和馬歇爾的均衡價格理論，共同形成現(xiàn)代土地價格評估理論。收益還原法、市場比較法和成本法作為現(xiàn)代土地價格評估的三大基本方法一直沿用至今。20世紀(jì)80年代中期以來，我國土地價格理論伴隨著土地市場的發(fā)展逐步發(fā)展形成，在馬克思地租理論的基礎(chǔ)上，形成了社會主義級差地租理論、社會主義絕對地租理論和社會主義城市地租理論。發(fā)展了馬克思主義地價形成理論，并成功借鑒了西方地價形成理論(土地收益理論、土地供求理論)，來指導(dǎo)我國的土地使用制度改革與實踐，取得了巨大成就。一、大綱要求：(一)考試目的測試應(yīng)考人員對土地價格影響因素的種類、特點的理解與掌握程度。(二)考試范圍1.主要地價影響因素2.主要地價影響因素的作用規(guī)律3.不同用途地價影響因素的特點(三)考試基本要求掌握：主要地價影響因素的種類;熟悉：主要地價影響因素的作用規(guī)律，不同用途地價影響因素的特點。二、本章知識匯總：影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。1)一般因素一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。行政因素行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預(yù)。國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目的。這種干預(yù)，對土地價格影響至關(guān)重大。影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。住房制度：住房制度改革以取消補(bǔ)貼、實行住房商品化為目標(biāo)，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動了地價的合理實現(xiàn)。城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。地價政策：高地價政策即政府放開對地價的管制，會促使地價上漲;低地價政策是政府采取各種手段抑制地價的上漲，從而導(dǎo)致地價水平的下跌或停滯。同時，地價管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而影響地價的高低。稅收政策：稅賦增加-居民和企業(yè)的儲蓄減少-社會投資減少-經(jīng)濟(jì)增長幅度降低-企業(yè)無力或不想擴(kuò)大投資-土地需求降低-土地價格降低。行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會引起當(dāng)?shù)赝恋貎r格的變動。通常分為以下兩類，一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等;另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。人口因素人口狀態(tài)是最主要的社會經(jīng)濟(jì)因素。人口因素對地價的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。人口密度：人口密度提高，對土地的需求上升，導(dǎo)致地價上漲。人口素質(zhì)：這一因素一般對住宅用地價格的影響較大。人口素質(zhì)高的住宅區(qū)通常社會秩序安定，環(huán)境優(yōu)美，給人們形成良好印象，間接引起對該類住宅區(qū)的需求增加，促使地價上漲。家庭人口構(gòu)成：由于傳統(tǒng)生活方式改變及城市化的影響，家庭結(jié)構(gòu)越來越小。傳統(tǒng)的三代、四代同堂的大家庭逐漸被以夫妻為中心的小家庭所替代，家庭結(jié)構(gòu)越小，對住宅的需求相應(yīng)增加，對小面積套房和出租性住宅的需求也會增加，從而導(dǎo)致住宅用地的地價上漲，而且這種上漲的趨勢越來越明顯。社會因素社會發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對地價有很大的影響。影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個主要方面。政治安定狀況：政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運(yùn)轉(zhuǎn)渠道正常，風(fēng)險小，資金可以按預(yù)期的目標(biāo)在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強(qiáng)，帶動地價上升。社會治安狀況：社會秩序良好，人們會感到安全，從而愿意投資、購物、居住，因此帶動地價上升。房地產(chǎn)投機(jī)：這個因素對市場地價水平有突出的影響。土地供不應(yīng)求，投機(jī)者搶購哄抬地價;土地供大于求，投機(jī)者拋售使地價下跌。城市化進(jìn)程：城市化進(jìn)程對地價的影響表現(xiàn)在以下兩個方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點，地價漲幅較高;二是人口遷入比例高，即城市化進(jìn)程速度快的地區(qū)，地價漲幅和上漲速度都要高于一般地區(qū)。國際因素國際政治、經(jīng)濟(jì)狀況對地價的影響是通過對國內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)狀況的影響而間接反映出來的。國際經(jīng)濟(jì)狀況：一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國家發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。隨著世界市場的進(jìn)一步開放，這種聯(lián)系只會越來越密切。因此，一個國家的經(jīng)濟(jì)興衰通常與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，地產(chǎn)市場狀況也不例外。國際政治因素：國家之間關(guān)系良好，外交環(huán)境寬松、和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和地價上漲;反之，對立國家彼此經(jīng)濟(jì)封鎖，限制人員往來和資金的流向，其結(jié)果就是對土地的需求下降，地價下跌。經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)情況的演變對國計民生及國際地位的影響有著重要的作用。在政府積極追求經(jīng)濟(jì)增長及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的過程中，一切民用物資均通過經(jīng)濟(jì)政策的影響而趨于穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)之一是國民收入。國民收入增加，意味著社會總投資增加，對土地的總需求不斷擴(kuò)大，帶動土地價格上漲。從各國、各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地需求變動來看，土地需求變動趨勢大體與經(jīng)濟(jì)循環(huán)趨勢一致。儲蓄和投資水平：儲蓄水平和投資水平是正相關(guān)的，即儲蓄增長則投資也相應(yīng)增長。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“儲蓄、投資一致性”的原理。因此，分析儲蓄和投資水平對地價的影響，就可以用分析儲蓄水平對地價水平的影響來概括。當(dāng)儲蓄能力愈大而且儲蓄意愿愈高時，儲蓄額越多，資本積累就越快。從資本積累的角度看，房地產(chǎn)價格比其他財產(chǎn)價格總量要高。一般家庭購買不動產(chǎn)時，必須經(jīng)歷一段較長時間的儲蓄，而儲蓄率高，有利于資本的積累，才能提供足夠的購屋準(zhǔn)備款。所以，儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場的波動有密切的關(guān)系。一般地講，一系列儲蓄率高的時期往往是超額儲蓄累積期;儲蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)為較低時，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時地價會飛漲。財政收支與金融狀況：財政、金融狀況的外在表現(xiàn)是貨幣供給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會閑散資金增加。游資過剩會導(dǎo)致過多的貨幣，爭相購買少數(shù)的貨品，特別是購置可以保值的房地產(chǎn)，造成對房地產(chǎn)的需求增加，促使地價上漲。居民收入和消費(fèi)水平：從收入水平和消費(fèi)水平變化中看不動產(chǎn)市場，一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。物價變動：房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比，需要說明的是，房地產(chǎn)價格巨漲，只會發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴(yán)重的地區(qū)地價還有下跌現(xiàn)象。利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款項，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評估人員就要時刻了解金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。2)區(qū)域因素區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。繁華程度：主要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級及其對土地利用的影響程度。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級越高，土地利用的集聚效益越高;且土地效用隨著距離商服中心距離的增加，呈現(xiàn)遞減的變化趨勢。交通條件影響地價的交通條件主要有區(qū)域的交通類型、對外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等?；A(chǔ)和公用設(shè)施條件影響地價的基礎(chǔ)設(shè)施條件，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩大類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。這些投資有的含于土地之中，對地價產(chǎn)生直接影響;有的則通過影響區(qū)域周圍的環(huán)境，間接影響土地價格。環(huán)境質(zhì)量影響地價的環(huán)境質(zhì)量主要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境條件。城市規(guī)劃限制影響地價的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。個別因素個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。影響地價因素：2、地價影響因素的作用規(guī)律(1)一般因素從宏觀上對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響。(2)區(qū)域因素對地區(qū)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。同一區(qū)域因素對不同用途土地價格有不同的影響。(3)個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的主要原因。3、不同用途地價影響因素的特點一般來講，商業(yè)用地特別注意繁華程度、營業(yè)環(huán)境和收益狀況;居住用地特別注重治安狀況、環(huán)境優(yōu)美;工業(yè)用地特別注重交通運(yùn)輸和水、電等條件。地租概念一、考試大綱要求三、地租理論(一)考試目的測試應(yīng)考人員對地租理論的理解與掌握程度。(二)考試范圍1.地租概念2.馬克思地租理論(1)級差地租(2)絕對地租(3)壟斷地租(4)礦山地租(5)建筑地段地租3.新古典城市地租理論4.地租與地價的關(guān)系5.地租理論在土地估價中的應(yīng)用(三)考試基本要求掌握：地租的定義，地租與地價的關(guān)系，我國土地價格的內(nèi)涵;熟悉：馬克思主要地租理論，新古典城市地租理論;了解：地租理論在土地估價中的應(yīng)用。本課由于結(jié)構(gòu)調(diào)整，將地租與地價的關(guān)系放在了新古典城市地租理論之前講解。詳細(xì)講解：3.1 地租概念地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。馬克思從土地所有制入手對地租進(jìn)行分析，論證了無論地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式有何不同，都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn);并且嚴(yán)格區(qū)分了地租和租金這兩個范疇，指出：“真正的地租是為了使用土地本身而支付的”。馬克思主義地租理論3.2 馬克思主義地租理論馬克思在科學(xué)的勞動價值論、剩余價值論以及科學(xué)的利潤理論和生產(chǎn)價格理論的基礎(chǔ)上，根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租區(qū)分為級差地租和絕對地租，指出這是資本主義地租的兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。1、級差地租概念：級差地租是指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。資本主義級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者所占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額。因為這種地租與土地等級相聯(lián)系，故稱為級差地租。馬克思對資本主義級差地租的實例分析：a、假定前提條件：資本主義的生產(chǎn)關(guān)系在農(nóng)業(yè)中已占統(tǒng)治地位，資本在國民經(jīng)濟(jì)各部門之間，在農(nóng)業(yè)和工業(yè)之間可以自由轉(zhuǎn)移，平均利潤、生產(chǎn)價格已經(jīng)形成，農(nóng)產(chǎn)品像其他一切商品一樣，按照生產(chǎn)價格出售。b、實例分析：根據(jù)土地自然肥沃程度和地理位置的差別，把土地劃分若干個地塊，分為優(yōu)、中、劣三個等級，分別由各租地農(nóng)場主耕種。盡管他們在相同面積的土地，投入等量的勞動和相同的資本，也會形成不同的勞動生產(chǎn)率，使耕種劣等土地的產(chǎn)品量低于耕種中、優(yōu)等土地的產(chǎn)品量，其個別生產(chǎn)價格就會相應(yīng)最高。假定農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格，也像工業(yè)中產(chǎn)品價格，是由社會平均必要勞動時間決定的，或者說是由中等生產(chǎn)條件的個別生產(chǎn)價格決定的。那么，劣等地所生產(chǎn)的產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格就高于社會生產(chǎn)價格，租用或是經(jīng)營劣等土地的農(nóng)業(yè)資本家，就得不到平均利潤。在這種情況下，農(nóng)業(yè)資本家就不會去租用或是經(jīng)營劣等土地了。在這一規(guī)律支配下，農(nóng)業(yè)資本家必然要把資本轉(zhuǎn)移到別的部門去。就會出現(xiàn)兩種情況：一是劣等地退出耕種后，產(chǎn)品供求平衡，那么原來較好的土地就會成為全部耕地中的劣等地;另一種情況是當(dāng)劣等地退出耕種后，農(nóng)產(chǎn)品供不應(yīng)求，價格上漲，并且一直漲到原來的劣等地也能得到平均利潤，又重新投入耕種。這樣一來，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價格就只能由劣等地農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格來決定。因而經(jīng)營比劣等地質(zhì)量優(yōu)越的各級土地，都能按土地等級的差別，獲得超額利潤。級差地租形成原因：由實例分析可得出，級差地租與土地等級相聯(lián)系，對于不同土地來說，在等量投入的情況下，土地等級不同，土地收益便不同，使得地租額不同。土地自然條件的差別(即土地等級的差別)成為級差地租形成的自然條件或自然基礎(chǔ)。因此資本主義級差地租產(chǎn)生的條件是自然力。但自然力不是超額利潤的源泉，僅是形成超額利潤的自然基礎(chǔ)，因為它是較高勞動生產(chǎn)率的自然基礎(chǔ)。而土地的有限性所引起的土地經(jīng)營上的壟斷，才是級差地租產(chǎn)生的原因。級差地租來源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值即超額利潤，不過是經(jīng)由農(nóng)業(yè)資本家手中轉(zhuǎn)到土地所有者手中。4)分類4)分類：級差地租按其形成的基礎(chǔ)不同，可分為兩種形式：級差地租：是指農(nóng)業(yè)工人因利用肥沃程度高和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉(zhuǎn)化的地租。級差地租：是指對同一地塊上的連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租。級差地租i：土地肥力的差異、土地位置(距離市場遠(yuǎn)近)差異是形成級差地租i的條件。級差地租：由追加投資帶來的超額利潤，是級差地租的實體。2、絕對地租絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。租用土地的資本家無論土地優(yōu)劣都要繳納地租，而租用劣等地的資本家在繳納地租后還可得到平均利潤，則說明絕對地租不是平均利潤的一部分，而是農(nóng)產(chǎn)品市場價格高于生產(chǎn)價格的余額。農(nóng)產(chǎn)品不按生產(chǎn)價格而按市場價格出售的原因：低于工業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成是絕對地租形成的條件。土地所有權(quán)的壟斷是絕對地租形成的根本原因。農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成低于社會平均資本有機(jī)構(gòu)成，使得農(nóng)產(chǎn)品能夠按照高于生產(chǎn)成本的產(chǎn)品價值所決定的市場價格出售，并獲取相應(yīng)的超額利潤，而土地所有權(quán)的壟斷使超額利潤轉(zhuǎn)化為絕對地租。因此，絕對地租的實質(zhì)和來源同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。3、壟斷地租壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租的形成，除了土地所有權(quán)壟斷這個前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地能夠生產(chǎn)某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品。這些商品的生產(chǎn)者憑借壟斷經(jīng)營形成壟斷價格，便可獲得壟斷價格與生產(chǎn)價格之間的差額，即壟斷利潤。這部分利潤經(jīng)由租地資本家轉(zhuǎn)交給土地所有者后形成壟斷地租。壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。礦山地租礦山地租是指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。經(jīng)營礦山開采業(yè)的資本家同樣要繳納級差地租和絕對地租。原因：各礦山開采的礦產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格不同。礦產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格由劣等生產(chǎn)條件的礦山的個別生產(chǎn)價格來決定。由于存在礦山所有權(quán)的壟斷，使礦產(chǎn)品可以按高于它生產(chǎn)價格的價值出售。5、建筑地段地租建筑地段地租是指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。建筑地段地租同樣是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)。它的來源同樣是工人創(chuàng)造的剩余價值超過平均利潤的余額，反映了土地所有者對雇傭勞動者的剝削關(guān)系。馬克思在分析建筑地段地租時指出，農(nóng)業(yè)地租是建筑地段地租的基礎(chǔ);建筑地段地租同樣存在著級差地租，同樣要“遵循著和農(nóng)業(yè)級差地租相同的規(guī)律”。建筑地段地租自身的特征：(1)建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場所和空間而支付的。(2)建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響。(3)馬克思指出土地的所有者具有“完全的被動性，它的主動性(特別是在采礦業(yè))只在于利用社會發(fā)展的進(jìn)步”去提高建筑地段的地租，“而對于這種進(jìn)步，他并不像產(chǎn)業(yè)資本家那樣”對于社會的進(jìn)步起過一定的作用，“有過什么貢獻(xiàn)，冒過什么風(fēng)險?！?4)建筑地段地租的另一個顯著特點，就是壟斷地租占有顯著的優(yōu)勢。社會主義條件下，仍然存在絕對地租、級差地租和壟斷地租等多種地租形式，因此，馬克思地租理論仍是城鎮(zhèn)土地估價的基本理論依據(jù)之一。地租與地價的關(guān)系新古典地租理論與區(qū)位概念及影響因素一、考試大綱要求地租理論(一)考試目的測試應(yīng)考人員對地租理論的理解與掌握程度。(二)考試范圍1.地租概念2.馬克思地租理論(1)級差地租(2)絕對地租(3)壟斷地租(4)礦山地租(5)建筑地段地租3.新古典城市地租理論4.地租與地價的關(guān)系5.地租理論在土地估價中的應(yīng)用(三)考試基本要求掌握：地租的定義，地租與地價的關(guān)系，我國土地價格的內(nèi)涵;熟悉：馬克思主要地租理論，新古典城市地租理論;了解：地租理論在土地估價中的應(yīng)用。3.3 地租與地價的關(guān)系地租與地價是密不可分的，是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎(chǔ)和出發(fā)點;地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化，即地產(chǎn)有租賃市場存在。土地價格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系，只要確定了還原利率，兩者就能相互推出。1)絕對地租是土地價格存在的根源絕對地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。無論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時，必然會要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償?shù)男问骄褪峭恋貎r格。2)級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素級差地租i是因為土地所處位置的不同產(chǎn)生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的價格。級差地租是由于連續(xù)對土地進(jìn)行投入所引起的地租量的不同，從而形成的不同的土地價格。3)壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因壟斷地租的形成除了土地所有權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價格。3.4 新古典主義城市地租理論新古典主義城市地租理論在進(jìn)入20世紀(jì)60年代以后，以阿蘭索、密而斯等為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家將邊際分析方法應(yīng)用于傳統(tǒng)的地租理論中，導(dǎo)致了地租研究的深入，從而孕育出新古典主義城市地租理論。1、新古典主義關(guān)于地租、地價的論述可歸納為以下幾個特點：(1)對地租的概念，新古典主義將生產(chǎn)過程視為多種變量不斷變化的過程，通過邊際產(chǎn)品價格與生產(chǎn)要素價格的比較，對地租的本質(zhì)含義進(jìn)行闡述。(2)區(qū)位因素的重視和區(qū)位平衡概念的引入，使得新古典主義更具實際應(yīng)用價值。(3)對土地市場的分析趨于成熟。其中，有關(guān)土地平衡價格的理論及有關(guān)土地市場作為一個非完善市場的闡述有其獨(dú)到之處。(4)解決了城市地租測算的理論方法，建立了有關(guān)地租模型。(5)更注重對政府政策的研究，使得它有良好的應(yīng)用前景。2、政策因素與地租和地價政策因素的作用主要在于避免土地自由市場對居民收入和社會財富的分配可能帶來的種種不公，同時也在于減少各種不同用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染、擁擠等帶來的損失。(1)土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃一般被認(rèn)為是一種對土地市場上個人活動進(jìn)行限制的消極措施。關(guān)于規(guī)劃對土地供給的限制，有學(xué)者(alanw.evans)將其劃分為兩種類型：一種是實質(zhì)性的規(guī)劃政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：為保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，進(jìn)行用地調(diào)整等;另一種為程序性規(guī)劃政策，即那些為實現(xiàn)實質(zhì)性政策而提供的手段或方法，如用地分區(qū)管理條例、土地細(xì)分法規(guī)，都可能增加土地的供給。由于規(guī)劃政策的作用，地價曲線再也不是一個由市中心向郊區(qū)漸降的平滑曲線，而是一個起伏的，有不連續(xù)的折線。(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施政策在市場上交易一般都是經(jīng)過開發(fā),具有某些基礎(chǔ)設(shè)施的熟地.有學(xué)者指出，設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方式以及設(shè)施的質(zhì)量，對一個具體地塊來說是三個最關(guān)鍵的因素，若出現(xiàn)與實際需求不符，則必然導(dǎo)致熟化成本過高而使市場上的土地投放量減少。另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期較長，建設(shè)的時機(jī)特別敏感，建設(shè)晚了會導(dǎo)致用地短缺、地價上升，建設(shè)早了會造成投資浪費(fèi)。阿蘭索地租模型阿蘭索的地租模型是新古典主義地租模型中最杰出的代表，他將空間作為地租問題的一個核心進(jìn)行了考慮，并首次引進(jìn)了區(qū)位平衡這一新古典主義概念，同時成功地解決了城市地租計算的理論方法問題。(1)模型假設(shè)條件：a、一個平坦的、沒有任何地理差異的平原，土地質(zhì)量處處相等，均可直接用于開發(fā)，并可在市場上進(jìn)行自由貿(mào)易。b、買賣雙方對土地市場都有充分的了解，賣方希望其收入最大，買方希望其愿望能最大程度地得以滿足。c、有一座單一核心的城市，城市中任何方向的交通都極為便利。(2)阿蘭索公式：阿蘭索認(rèn)為，家庭收入將用于土地投資、交通運(yùn)輸費(fèi)用和購買其他商品(包括儲蓄)。即：y=pzz+p(t)q+k(t)式中：y收入;pz其他商品的單位價格;z其他商品的數(shù)量;p(t)距市中心t處的地價;q土地數(shù)量;k(t)距t處的交通費(fèi)用;t距市中心距離。在對公式進(jìn)行分析后，阿蘭索指出，在開支總數(shù)不超出收入的前提下，對于單個家庭來說，區(qū)位平衡的取得取決于土地數(shù)量q、其他商品的數(shù)量z和距中心距離t之間比例的確定，即通過變化三者的比例關(guān)系，使其滿意程度最大。于是，阿蘭索運(yùn)用同好曲面(indifferencesurface)來表示這種個人的意愿。在這一曲面上，不管地價怎樣變化，都保持個人在不同區(qū)位滿意度不變，由此可對三個變量進(jìn)行多種組合。滿意程度u也是其他商品數(shù)量z、土地數(shù)量q和距市中心距離t的函數(shù)，即：u=u(z，g，c)(3)買價曲線阿蘭索將買價曲線定義為：“一組家庭在不同的距離都有能力支付的而又保證同等滿意度的價格曲線”，以此來表示假設(shè)的地價和距離的組合，如果地價按此曲線變化，那么家庭(或企業(yè))將不會計較具體的區(qū)位。相對于不同的滿意度(或企業(yè)的利潤)水平，就會有一組買價曲線。買價曲線bp的位置越低，其滿意度(或利潤)越高。地價p(t)地租模型結(jié)論(4)地租模型結(jié)論阿蘭索將買價曲線與地價構(gòu)成曲線p(t)相疊加，得出結(jié)論，即家庭(或企業(yè))會選擇一個其滿意程度最高，而又與地價構(gòu)成曲線相吻合的區(qū)位，即(圖21)中買價曲線bp與地價曲線p(t)相切處e，這時該家庭(企業(yè))取得區(qū)位平衡。地價p(t)阿蘭索又對城市及郊區(qū)土地市場進(jìn)行了分析，提出了土地市場取得平衡的條件，即供求數(shù)量相等“直到城市邊緣的所有的土地都被賣光，在一定距離以內(nèi)不再有土地出售”。買價曲線斜率最大的用戶因其競爭性強(qiáng)而取得市中心的區(qū)位，由于使用者對區(qū)位的偏好，會因與市中心距離的增加而急劇減小，因此在第一個使用者決定其土地消費(fèi)量后，斜率次大的使用者將取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市邊緣最后一個邊際使用者為止(如農(nóng)業(yè)使用者)。這樣，城市中任意一處的地價就可通過這一系列的平衡區(qū)位和邊際價格與邊際區(qū)位的分析中求得。馬歇爾的地租理論阿爾弗雷德馬歇爾(amarshall)，是新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家，劍橋?qū)W派的創(chuàng)始人。他的經(jīng)濟(jì)學(xué)說是適應(yīng)壟斷資產(chǎn)階級需要而產(chǎn)生的一種經(jīng)濟(jì)理論。該理論用折衷主義的手法把供求論、生產(chǎn)費(fèi)用論、邊際效用論、邊際生產(chǎn)力論等融合在一起，建立了一個以“均衡價格論”為核心的完整的庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)體系。馬歇爾創(chuàng)造性地提出了“稀有地租”的概念，豐富了現(xiàn)代西方地租理論。馬歇爾認(rèn)為，大自然未給人們以無限制的恩賜，因此，地租的產(chǎn)生是大自然的吝嗇。他認(rèn)為從某種意義上說，所有的地租都是稀缺地租，所有的地租都是級差地租。在他看來，如果不存在稀缺性，任何土地都不會有地租。馬歇爾同時指出，土地的稀有性與土地的自然級差和利用方式的不同并不矛盾，正是由于這兩個方面才產(chǎn)生了級差地租。馬歇爾的理論顯然存在兩個錯誤：他只提出了級差地租，而未能考慮絕對地租;他認(rèn)為土地的稀有性，是帶來地租的主要原因，又從土地的邊際報酬出發(fā)，確認(rèn)邊際土地沒有地租，這似乎有些矛盾。因為地球上的土地終究是有限的，人口增長和土地利用范圍擴(kuò)大的趨勢，是永不停息的。所以，即使是邊際土地，也不能說是十分豐富的。馬歇爾首次論述了城市工商業(yè)的土地價值問題，提出了城市地租理論。他把場地之位置利益的貨幣價值總和，定義為“位置價值”。場地價值，即某場地清除了建筑物之后在自由市場上出售所獲得之價值，等于“位置價值”加上農(nóng)業(yè)地租。各類土地通過投標(biāo)，以爭奪最有利可圖的場地。馬歇爾還考慮了場地之大小與它上面建筑物高度的關(guān)系，指出，如果土地是廉價的，那么企業(yè)家就會購置很多土地，反之會購置少量土地，而增加建筑物的高度。新古典主義地租理論對我國土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的作用新古典主義地租理論作為土地經(jīng)濟(jì)分析的一個流派，近年來在西方社會得到迅速發(fā)展和廣泛應(yīng)用。客觀地對其分析與研究，將有助于建立我國自己的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系，尤其是其中的邊際分析、區(qū)位分析和區(qū)位平衡方法以及城市地租模型等，對于我國當(dāng)前開展的城鎮(zhèn)土地定級估價工作，都具有很好的借鑒意義。地租理論在土地估價中的應(yīng)用西方地租、地價理論側(cè)重于對地租、地價量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質(zhì)上分析地租、地價。馬克思的地價理論則闡明了其本質(zhì)、來源及所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，兩者存在根本的區(qū)別。但同時兩者又有相同之處，如對土地的使用價值、地租和地價的關(guān)系等問題的認(rèn)識有很多的相似點。如馬克思認(rèn)為，地租存在的原因是土地所有權(quán)的存在。這是一種高度的理論概括，說明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟(jì)特性。所以，結(jié)合我國特點，在土地估價中自然應(yīng)用馬克思的地租、地價理論作主要基礎(chǔ)，同時也需要吸收運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對地租、地價研究分析的有用部分，以豐富地價評估的研究方法，使土地價格的分析更定量化、模型化和可操作化。我們在進(jìn)行地價評估時，應(yīng)該以地租理論為指導(dǎo)。根據(jù)地租理論的要求，嚴(yán)格審查被評估土地的權(quán)屬性質(zhì)，并確定其相應(yīng)的價格。根據(jù)級差地租和壟斷地租等的特點分析被評估對象所在的位置和所具有的特定的物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)條件，準(zhǔn)確地評估出土地價格。區(qū)位概念考試大綱要求：(一)考試目的測試應(yīng)考人員對區(qū)位理論的理解與掌握程度。(二)考試范圍1.區(qū)位概念(1)區(qū)位的定義(2)區(qū)位的實質(zhì)2.區(qū)位的影響因素3.幾種主要的區(qū)位論(1)農(nóng)業(yè)區(qū)位論(2)工業(yè)區(qū)位論(3)中心地理論4.區(qū)位理論在土地估價中的作用(三)考試基本要求掌握：區(qū)位概念，區(qū)位的影響因素;熟悉：幾種主要的區(qū)位論;了解：區(qū)位理論在土地估價中的作用。 區(qū)位概念1、區(qū)位定義：區(qū)位是一個綜合的概念，除解釋為地球上某一個事物的空間幾何位置外，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素與人類社會經(jīng)濟(jì)活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。2、區(qū)位實質(zhì)：區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。(1)自然地理區(qū)位包含地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河湖、海洋等自然環(huán)境的空間位置關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)、地貌、植被、氣候等自然條件的組合特征。(2)經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位是指地球上某一事物在人類社會經(jīng)濟(jì)活動過程中創(chuàng)造的人地關(guān)系。(3)交通地理區(qū)位主要是指某城市或市內(nèi)某地段與交通線路和設(shè)施的關(guān)系。區(qū)位的影響因素 區(qū)位的影響因素：影響土地區(qū)位的主要因素包括自然、社會經(jīng)濟(jì)和行政等因素。1、社會經(jīng)濟(jì)因素社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是影響土地區(qū)位的最重要因素，它包括以下幾個方面：(1)繁華程度繁華是指城市某些職能的集聚，對企事業(yè)和居民產(chǎn)生巨大的引力的結(jié)果，并在土地上創(chuàng)高額的收益和利潤，在外觀上則表現(xiàn)為城市生活中交往最頻繁、最活躍的地區(qū)。由于商業(yè)的集聚具有很大的吸引力，而且獲得的級差收益最高，因此商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度可以用來表示繁華程度。主要包括商業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)效益和繁華程度、高級商務(wù)金融集聚程度。nextpage(2)交通狀況或通達(dá)程度通達(dá)程度就是把通行距離和時間作為一個整體，既要求通行距離短，以節(jié)約運(yùn)費(fèi)，同時又要有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，把出行的時間減少到最低程度。反映通達(dá)程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷度和對外設(shè)施的分布狀況。(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度城市的基礎(chǔ)設(shè)施包括交通、能源、給水、排水、通訊、環(huán)境保護(hù)、抗災(zāi)防災(zāi)等設(shè)施，它是城鎮(zhèn)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)，其配套程度和質(zhì)量直接影響生產(chǎn)、生活等城鎮(zhèn)功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。公用設(shè)施與城鎮(zhèn)居民正常生活和工作有密切關(guān)系，它包括醫(yī)療、教育、銀行、儲蓄、郵政、商業(yè)服務(wù)業(yè)、行政管理機(jī)構(gòu)等設(shè)施，對城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益也能產(chǎn)生間接影響。(4)人口密度人口密度反映人地之間的相互關(guān)系，即單位土地面積的人口數(shù)量。人口密度越高，越有利于促進(jìn)商業(yè)中心的形成,越能配套建設(shè)比較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，土地利用的集約化程度也相應(yīng)提高，土地的區(qū)位就越好。城鎮(zhèn)人口密度和土地區(qū)位的關(guān)系基本遵循這一規(guī)律，即：城區(qū)人口最高，邊緣區(qū)次之，郊區(qū)最少，與此相對應(yīng)，土地區(qū)位也隨之由城鎮(zhèn)中心逐漸變差。2、自然因素自然因素是影響土地區(qū)位的重要因素之一。環(huán)境質(zhì)量、地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、地質(zhì)構(gòu)造以及城市的自然景觀都會對土地區(qū)位的優(yōu)劣產(chǎn)生影響。(1)地形坡度城鎮(zhèn)主要建筑物占地都要求地勢平坦，排水良好，土方工程量小，以節(jié)省開發(fā)投資。地形起伏的地區(qū)，坡度對道路網(wǎng)的建設(shè)和交通的營運(yùn)管理也有很大影響。(2)土地承載力城鎮(zhèn)的各類建筑物和構(gòu)筑物都要求天然地基穩(wěn)固，具有較高的承載力和良好的地質(zhì)條件，以節(jié)約建筑造價，相反，在地基承載力低的軟土層中建設(shè)高大的樓層，必須采取強(qiáng)化基礎(chǔ)的工程措施。(3)洪水淹沒及排水狀況分布在沿江沿河地帶的城鎮(zhèn)，每到洪水季節(jié)，一些地勢相對較低的土地常遭到洪水淹沒，有些地段則因為坡度過于平緩而排水不暢，雨季經(jīng)常積水，都會使土地貶值。(4)公園與綠地園林綠地有凈化空氣、美化環(huán)境、改善城市小氣候、豐富城市居民室外活動等多種功能，是城鎮(zhèn)環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分。(5)環(huán)境質(zhì)量在工業(yè)化和城市化的過程中，環(huán)境問題不僅困擾著城市的發(fā)展，危及居民的切身利益，同時也直接影響土地區(qū)位的優(yōu)劣。3、行政因素影響土地區(qū)位的行政因素主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。城鎮(zhèn)規(guī)劃的主要內(nèi)容是合理安排好城鎮(zhèn)各類用地，雖然規(guī)劃涉及的土地利用是未來的目標(biāo)，但土地區(qū)位的優(yōu)劣在現(xiàn)實的土地市場中就會表現(xiàn)出來。區(qū)位理論的主要內(nèi)容區(qū)位理論作為一種學(xué)說，產(chǎn)生于19世紀(jì)二三十年代，其標(biāo)志是1826年德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能出版的著作孤立國對農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系，提出了農(nóng)業(yè)區(qū)位理論，繼杜能之后，1909年，韋伯的論工業(yè)的區(qū)位發(fā)表，標(biāo)志著工業(yè)區(qū)位論的問世。至20世紀(jì)30年代，德國地理學(xué)家克里斯塔勒又提出了中心地理論，即城市區(qū)位論。幾年后，德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家廖什從市場區(qū)位的角度分析研究了城市問題，提出了與中心地理論相似的理論，市場區(qū)位論。在此之后，隨著人們認(rèn)識的深入，自20世紀(jì)50年代以來，區(qū)位理論又有新的發(fā)展，人們開始研究各種經(jīng)濟(jì)實體的動態(tài)空間布局關(guān)系，從而使區(qū)位理論走向成熟。下面我們將簡要介紹下農(nóng)業(yè)、工業(yè)區(qū)位論和中心地理論。1、農(nóng)業(yè)區(qū)位論農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人、德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮杜能于1826年完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著孤立國對農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系(簡稱孤立國)，成為世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。(1)杜能“孤立國”理論的前提孤立國唯一的城市位于其中心，是孤立國內(nèi)商品、農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場。其余均是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地，農(nóng)村只與該城市發(fā)生聯(lián)系，靠其供給工業(yè)品?！肮铝眱?nèi)沒有可通航的河流和運(yùn)河，馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具?！肮铝笔且惶烊痪|(zhì)的大平原，并位于中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物作物生長。平原上農(nóng)業(yè)區(qū)之外為不能耕作的荒地，只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國與外部世界隔絕。農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)和重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場的距離成正比關(guān)系。農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系，調(diào)整他們的經(jīng)營品種。(2)杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位的主要內(nèi)容杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析。杜能根據(jù)其理論前提，認(rèn)為經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤(p)，將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(e)、農(nóng)產(chǎn)品的市場價格(v)和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場的費(fèi)用(t)三個因素所決定，它們之間的變化關(guān)系可用公式表示為：p=v-e-t即：p=v-(e+t)在一定時期內(nèi)，“孤立國”各種農(nóng)產(chǎn)品的市場價格(v)應(yīng)是個常數(shù)不變的，假定各地發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的條件完全相同，則各地生產(chǎn)同一農(nóng)產(chǎn)品的成本(e)也是常數(shù)不變的，故上式可改寫成：p+t=v-e=k說明利潤加運(yùn)費(fèi)的和k為常數(shù)，只有把運(yùn)費(fèi)支出壓縮為最小，才能將利潤增至最大。因此，杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論所要解決的主要問題歸為一點，就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費(fèi)，從而最大限度地增加利潤。杜能圈。從假設(shè)條件出發(fā)，杜能根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)位地租理論，在其孤立國一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個區(qū)域，而每個區(qū)域都以城市為中心，圍繞城市呈同心圓狀分布，這就是著名的“杜能圈”。 依次為：自由農(nóng)作區(qū)(主要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品)、林業(yè)區(qū)(主要生產(chǎn)木材)、谷物輪作區(qū)(主要生產(chǎn)糧食)、草田輪作區(qū)(主要生產(chǎn)谷物與畜產(chǎn)品)、三圃農(nóng)作制區(qū)(1/3土地用來種黑麥，1/3種燕麥，其余1/3休閑)、放牧區(qū)。ut2apodfxxc02gybks