2011年2月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告.doc

2011年2月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2011年2月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)長(zhǎng)沙易居房地產(chǎn)研究所2011年2月（注：本月報(bào)成交數(shù)據(jù)來源為長(zhǎng)沙住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，由克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，并在此基礎(chǔ)上剔除經(jīng)濟(jì)適用住房、單位定向房后所得。）目 錄本月導(dǎo)讀：4數(shù)字樓市：5第一篇 市場(chǎng)背景篇6第一章、政策資訊6一、政策法規(guī)6二、市政動(dòng)態(tài)7三、市場(chǎng)資訊8第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境9一、gdp增速逐步上漲，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展9二、社會(huì)零售總額穩(wěn)定增長(zhǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)活躍10三、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)10四、開發(fā)投資大幅增加11第二篇 市場(chǎng)分析篇12第三章、土地市場(chǎng)12一、土地資訊12二、公告土地分析14三、本月成交地塊分析16四、重點(diǎn)地塊18第四章、商品住宅市場(chǎng)20一、市場(chǎng)綜述20二、供求關(guān)系分析22三、供應(yīng)量分析23四、成交量分析27五、成交均價(jià)分析31六、項(xiàng)目解析33第五章、產(chǎn)品分析42一、熱銷、滯銷產(chǎn)品42二、案例分析43第六章、營(yíng)銷媒體47一、營(yíng)銷透析47二、媒體分析48三、典型項(xiàng)目53第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇56一、開福區(qū)56二、天心區(qū)57三、雨花區(qū)58四、岳麓區(qū)59五、芙蓉區(qū)60本月導(dǎo)讀： 二套房貸首付將提至60% 多市按戶限購。國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議要求未來對(duì)第二套房貸款的首付，將提高至六成。會(huì)議還要求對(duì)樓價(jià)升幅過快的城市，從嚴(yán)制定買樓的政策，實(shí)施差別化住房信貸政策。詳情請(qǐng)見p8長(zhǎng)沙“爽約” 限購調(diào)控細(xì)則姍姍來遲，購房者猶豫不決、開發(fā)商心中“忐忑”按照1月26日“國(guó)八條”的要求，全國(guó)有36個(gè)城市應(yīng)該在2月20日之前出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則，然而到2月21日為止，僅有十多個(gè)城市出臺(tái)細(xì)則，過半城市“爽約”。多數(shù)住建部不出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則是因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)調(diào)控過猛，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來較大的影響。長(zhǎng)沙也在“爽約”隊(duì)伍當(dāng)中，這讓長(zhǎng)沙整個(gè)房產(chǎn)界都沉浸在緊張氛圍之中，且盼且憂。這樣使得消費(fèi)者心有余悸，不僅如此開發(fā)商心中也有一些不安。都等待長(zhǎng)沙落實(shí)“新國(guó)八條”的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。 詳情請(qǐng)見p8限購細(xì)則進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，購房者猶豫不決北京“限購令”出臺(tái)，依據(jù)“新國(guó)八條”的規(guī)定，“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。這讓長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加“風(fēng)聲鶴唳”，據(jù)悉，有關(guān)長(zhǎng)沙市落實(shí)“新國(guó)八條”的實(shí)施細(xì)則，估計(jì)需等省里指導(dǎo)性政策出來后才會(huì)明確。這導(dǎo)致了長(zhǎng)沙樓市目前觀望氣氛濃厚。詳情請(qǐng)見p9春節(jié)期間新開盤及加推較少，成交下滑。春節(jié)期間，連續(xù)三周成交量總計(jì)6014套，均價(jià)6392元/平米。總體成交量有一定幅度的下降。主要原因一是節(jié)日期間新開盤及加推項(xiàng)目較少，二是節(jié)日期間人們大多在走親訪友，購房欲望并不強(qiáng)烈。不過節(jié)日期間回想客流劇增，其中有一部分趁節(jié)日期間在本地購房，使成交量依舊維持在一個(gè)較好的狀態(tài)。 詳情請(qǐng)見p9央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 2011年2月8日晚，中國(guó)人民銀行宣布：自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)25個(gè)基點(diǎn) 。調(diào)整之后，一年期存款利率上升為3%，一年期貸款利率則上升至6.06%。此前央行在去年10月25日和12月26日分別加息25個(gè)基點(diǎn)。 詳情請(qǐng)見p9數(shù)字樓市： 2月商品住宅市場(chǎng)基本情況供應(yīng)量成交量供銷比成交均價(jià)13.07萬平方米53.28萬平方米1:4.086528元/平方米數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2月項(xiàng)目成交量排行榜表名次熱銷樓盤所屬區(qū)域環(huán)線位置銷售面積（）均價(jià)(元/)1高鑫麓城岳麓區(qū)二至三環(huán)間17732.3865282湘江世紀(jì)城開福區(qū)二至三環(huán)間15436.5664503恒大雅苑開福區(qū)二至三環(huán)間15185.5468764北辰新河三角洲開福區(qū)二至三環(huán)間13615.7593695恒大華府岳麓區(qū)二至三環(huán)間1327660566萬科金域華府雨花區(qū)二至三環(huán)間13244.6682387恒大綠洲雨花區(qū)二至三環(huán)間11986.7272718嘉斯茂購物廣場(chǎng)岳麓區(qū)二至三環(huán)間11896.4274749鈺龍?zhí)煜略缆磪^(qū)二至三環(huán)間11767.78578310保利.麓谷林語岳麓區(qū)二至三環(huán)間11530.915767數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)關(guān)注樓盤：熱銷產(chǎn)品 萬科金域華府第一篇 市場(chǎng)背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)1、二套房貸首付將提至60% 多市按戶限購。國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議要求未來對(duì)第二套房貸款的首付，將提高至六成。會(huì)議還要求對(duì)樓價(jià)升幅過快的城市，從嚴(yán)制定買樓的政策，實(shí)施差別化住房信貸政策?？硕痖L(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)：2011年政府依舊不會(huì)放松房地產(chǎn)政策的調(diào)控力度，而且將更加嚴(yán)厲。二套房首付比率的提高，一是能有效地遏制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，二是能有效地遏制投資投資，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。 二、市政動(dòng)態(tài)1、長(zhǎng)沙“爽約” 限購調(diào)控細(xì)則姍姍來遲，購房者猶豫不決、開發(fā)商心中“忐忑”按照1月26日“國(guó)八條”的要求，全國(guó)有36個(gè)城市應(yīng)該在2月20日之前出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則，然而到2月21日為止，僅有十多個(gè)城市出臺(tái)細(xì)則，過半城市“爽約”。多數(shù)住建部不出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則是因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)調(diào)控過猛，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來較大的影響。長(zhǎng)沙也在“爽約”隊(duì)伍當(dāng)中，這讓長(zhǎng)沙整個(gè)房產(chǎn)界都沉浸在緊張氛圍之中，且盼且憂。這樣使得消費(fèi)者心有余悸，不僅如此開發(fā)商心中也有一些不安。都等待長(zhǎng)沙落實(shí)“新國(guó)八條”的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。 克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)：長(zhǎng)沙相關(guān)部門若依舊遲遲不出臺(tái)長(zhǎng)沙的限購細(xì)則，則長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)依舊會(huì)提高，增速難以控制，因?yàn)檫@段期間資金回流二三線城市的趨勢(shì)勢(shì)必將繼續(xù)，因此會(huì)有大量資金涌向長(zhǎng)沙?？硕饘＜乙庖姡嘿彿空呤欠褚^續(xù)觀望，需仔細(xì)斟酌。2、限購細(xì)則進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，購房者猶豫不決北京“限購令”出臺(tái)，依據(jù)“新國(guó)八條”的規(guī)定，“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。這讓長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加“風(fēng)聲鶴唳”，據(jù)悉，有關(guān)長(zhǎng)沙市落實(shí)“新國(guó)八條”的實(shí)施細(xì)則，估計(jì)需等省里指導(dǎo)性政策出來后才會(huì)明確。這導(dǎo)致了長(zhǎng)沙樓市目前觀望氣氛濃厚?？硕痖L(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)：“限購令”若出臺(tái)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)不會(huì)降，甚至達(dá)不到抑制的效果，因?yàn)殚L(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直被大家認(rèn)為是塊“洼地”，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)與規(guī)律；若不出臺(tái)，絕對(duì)會(huì)抬高房?jī)r(jià)，因?yàn)榇罅康馁Y金必將涌向長(zhǎng)沙。因此克爾瑞專家認(rèn)為：購房者是否要繼續(xù)觀望，需仔細(xì)斟酌。3、春節(jié)期間新開盤及加推較少，成交下滑。春節(jié)期間，連續(xù)三周成交量總計(jì)6014套，均價(jià)6392元/平米。總體成交量有一定幅度的下降。主要原因一是節(jié)日期間新開盤及加推項(xiàng)目較少，二是節(jié)日期間人們大多在走親訪友，購房欲望并不強(qiáng)烈。不過節(jié)日期間回想客流劇增，其中有一部分趁節(jié)日期間在本地購房，使成交量依舊維持在一個(gè)較好的狀態(tài)?？硕痖L(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)：從區(qū)域看，該時(shí)間段銷售套數(shù)排行中，岳麓區(qū)的長(zhǎng)房時(shí)代城、保利麓谷林語和開福區(qū)的山語城分別位于銷售套數(shù)排行榜中的一、二、三名。從價(jià)格看，三周成交均價(jià)為6392，較之前有一定幅度的下降，下降并不明顯。三、市場(chǎng)資訊 1、央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 2011年2月8日晚，中國(guó)人民銀行宣布：自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)25個(gè)基點(diǎn) 。調(diào)整之后，一年期存款利率上升為3%，一年期貸款利率則上升至6.06%。此前央行在去年10月25日和12月26日分別加息25個(gè)基點(diǎn)。 克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)：加息并非單指房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府遏制通脹的決心明顯。單次加息并不可怕，持續(xù)加息帶來的貨幣緊縮效應(yīng)、市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整以及資金成本的上升值得持續(xù)關(guān)注。第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、gdp增速逐步上漲，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展圖2- 1-1 ：長(zhǎng)沙市g(shù)dp增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖資料來源：湖南統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙gdp一直穩(wěn)定增長(zhǎng)，2003年以來，gdp增長(zhǎng)幅度穩(wěn)定在14%以上的水平，從gdp走勢(shì)來看，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，2010年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，gdp增速達(dá)到15.5%，較09年有繼續(xù)上漲，在國(guó)家政策的扶持下，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)正在快速回暖。特別是長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)實(shí)驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)新的跨越式發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。二、社會(huì)零售總額穩(wěn)定增長(zhǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)活躍圖2- 3-1：長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計(jì)局從2004年開始，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，一直保持在百分之十幾的速度增長(zhǎng)。2010年長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)到1708億元，增長(zhǎng)12.59%。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)逐漸進(jìn)入緩慢上升通道。在國(guó)家家電下鄉(xiāng)，節(jié)能補(bǔ)貼等政策的帶動(dòng)下，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速將有進(jìn)一步上漲趨勢(shì)。三、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)圖2- 2-1：長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資累計(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計(jì)局至2010年12月止已完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3192.57億元，同比增長(zhǎng)30.70%。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資2469.22/2750.35億元，環(huán)比增長(zhǎng)11.39%。隨著2010年經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)回暖，長(zhǎng)沙地鐵1、2號(hào)線的開工建設(shè)，南湖路過江隧道、城際輕軌、火車北站片區(qū)整改等大型項(xiàng)目的相繼開工建設(shè)，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資總額不斷增長(zhǎng)，累計(jì)投資總額高達(dá)3192.57億元，同比增長(zhǎng)30.70%。長(zhǎng)沙2011年1月預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資總額為164.73億元，同比增長(zhǎng)37.5%，可見長(zhǎng)沙城市的建設(shè)正進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的新時(shí)代。四、開發(fā)投資大幅增加圖2- 4-1：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計(jì)局至2010年11月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)投資624.31億元，增長(zhǎng)36.50%。12月份新增投入284.15億元，同比增長(zhǎng)37.50%。由于市場(chǎng)的強(qiáng)大需求，尤其是廣大剛性購房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，角逐長(zhǎng)沙市場(chǎng)，供應(yīng)量和成交量都有較大幅度的增加，市場(chǎng)一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。第二篇 市場(chǎng)分析篇第三章、土地市場(chǎng)一、土地資訊1、國(guó)土部全面清查農(nóng)村土地整治 嚴(yán)查農(nóng)民“被上樓” 國(guó)土資源部2月17日召開視頻會(huì)議，部署開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)和農(nóng)村土地整治清理檢查工作，要求于5月30日前完成清理檢查工作，切實(shí)做到嚴(yán)格清理檢查、嚴(yán)肅處理糾正、完善規(guī)章制度、加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保增減掛鉤試點(diǎn)和農(nóng)村土地整治工作規(guī)范、健康、有序開展。國(guó)土資源部日前下發(fā)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)和農(nóng)村土地整治清理檢查工作方案，要求全面清理檢查2006年以來各地開展增減掛鉤試點(diǎn)和農(nóng)村土地整治工作，以及以各種名義擅自開展建設(shè)用地置換等情況，對(duì)存在的問題全面梳理，嚴(yán)肅糾正規(guī)范；認(rèn)真總結(jié)相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，完善規(guī)章制度，加強(qiáng)監(jiān)督管理；深入研究體制機(jī)制等深層次問題，提出解決問題的措施，推進(jìn)改革創(chuàng)新。同時(shí)，加強(qiáng)信息化建設(shè)，強(qiáng)化國(guó)土資源全國(guó)“一張圖”動(dòng)態(tài)監(jiān)管。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇介紹，首先是對(duì)增減掛鉤試點(diǎn)開展清理檢查。對(duì)國(guó)土資源部批準(zhǔn)的增減掛鉤試點(diǎn)，從掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)管理、項(xiàng)目區(qū)設(shè)置、尊重農(nóng)民權(quán)益等方面進(jìn)行全面清查和總結(jié)規(guī)范。對(duì)存在的問題逐一排查，重點(diǎn)對(duì)片面追求建設(shè)用地指標(biāo)、不顧條件大拆大建、強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”、不合理分配資金等行為進(jìn)行嚴(yán)肅整改；對(duì)不符合要求的地方性文件予以修改或廢止；對(duì)規(guī)范的做法和典型經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)提升；對(duì)增減掛鉤的現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)作用及綜合性操作辦法進(jìn)行探索研究。其次是對(duì)試點(diǎn)外開展的建設(shè)用地置換進(jìn)行清理檢查。對(duì)各地在推進(jìn)農(nóng)村新居建設(shè)、危房改造和小康示范村建設(shè)等工作中，開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換、調(diào)整使用的行為進(jìn)行全面清理檢查。對(duì)不符合國(guó)家政策、涉及建設(shè)用地置換、復(fù)墾土地周轉(zhuǎn)等的地方政策文件和相關(guān)規(guī)定一律予以廢止；對(duì)繼續(xù)在試點(diǎn)外進(jìn)行建設(shè)用地置換和復(fù)墾土地周轉(zhuǎn)的，一律停止實(shí)施。第三是對(duì)農(nóng)村土地整治清理檢查。對(duì)涉及建設(shè)用地整治的情況進(jìn)行全面清理檢查，重點(diǎn)摸清農(nóng)村建設(shè)用地整治節(jié)約土地留用分配、使用和資金管理以及確權(quán)登記發(fā)證等情況，對(duì)不符合國(guó)家政策的地方政策文件進(jìn)行修改或廢止。同時(shí)，認(rèn)真總結(jié)農(nóng)村土地整治工作中的典型經(jīng)驗(yàn)和好的做法，研究制定做好農(nóng)村土地整治的辦法和措施?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：根據(jù)了解，清理檢查工作分三階段進(jìn)行。一是自查清理階段（2月20日至3月31日），地方各級(jí)國(guó)土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門，組織開展本行政區(qū)域內(nèi)的自查清理，將增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)和農(nóng)村土地整治項(xiàng)目上圖入庫，納入“一張圖”管理。二是檢查糾正階段（4月1日至4月30日），國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門，制定糾正整改的政策意見，省級(jí)國(guó)土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門組織糾正整改。三是抽查總結(jié)階段（5月1日至5月30日）。國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行抽查，對(duì)自查清理和糾正整改工作不力的，督促限期整改，限期整改期間暫停下達(dá)掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，暫停土地征收和農(nóng)轉(zhuǎn)用審批。國(guó)土資源部對(duì)清理檢查工作進(jìn)行全面總結(jié)，提出進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管和深化改革的政策措施。二、公告土地分析因二月春節(jié)期間為市場(chǎng)淡季時(shí)期，市場(chǎng)需求量不大，因?yàn)楸驹聼o新增供應(yīng)。1、土地供應(yīng)走勢(shì)分析圖3-2-1：長(zhǎng)沙近一年土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月無新增供應(yīng)。2、住宅及商住綜合用地供應(yīng)走勢(shì)圖3-2-5：長(zhǎng)沙市近一年住宅及商住綜合用地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月無新增商住用地供應(yīng)。3、商業(yè)、辦公用地供應(yīng)走勢(shì)圖3-2-6：長(zhǎng)沙市近一年商業(yè)、辦公用地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月市場(chǎng)供應(yīng)收緊，因而本月無商辦用地供應(yīng)。4、工業(yè)用地供應(yīng)趨勢(shì)圖3-2-7：長(zhǎng)沙市近一年工業(yè)用地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月無新增供應(yīng)。三、本月成交地塊分析1、土地成交走勢(shì)分析圖3-3-1：長(zhǎng)沙近一年來土地市場(chǎng)成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)同樣是受二月春節(jié)淡季的影響，因而本月也無新成交土地。2、本月成交結(jié)構(gòu)分析本月無成交3、住宅及商住綜合用地成交走勢(shì)圖3-3-3：長(zhǎng)沙近一年住宅及商住綜合用地成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月商住用地?zé)o成交。4、商業(yè)及辦公用地成交走勢(shì)圖3-3-4：長(zhǎng)沙近一年商業(yè)及辦公用地成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月商辦用地?zé)o成交。5、工業(yè)用地成交走勢(shì)圖3-3-7：長(zhǎng)沙近一年工業(yè)用地成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月工業(yè)用地?zé)o成交。4、 重點(diǎn)地塊 因本月無成交，為上月成交重點(diǎn)地塊分析。1、地塊指標(biāo)分析表3-4-1： 2011網(wǎng)掛001號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表地塊名稱2011網(wǎng)掛001號(hào)地址長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)東牌樓出讓方式掛牌土地用途住宅所在區(qū)域芙蓉區(qū)環(huán)線位置二環(huán)內(nèi)占地面積93862.92平米起始總價(jià)275693萬總建面積700000平米成交總價(jià)563693萬容積率7.5樓面地價(jià)8052.76元/平米拿地企業(yè)邦源投資有限公司數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖3-4-1：地塊位置圖 數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、拿地企業(yè)分析此地塊是被邦源投資有限公司公司摘得，據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料得知邦源投資有限公司是隸屬于香港地產(chǎn)巨頭九龍倉集團(tuán)，按照東牌樓純商業(yè)、自持50%的地塊要求，擁有香港時(shí)代廣場(chǎng)、海港城的九龍倉置業(yè)具有極其豐富的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。3、發(fā)展前景分析 本次成交的地塊此次投得之長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)地塊位于黃興路與解放路交界，地盤面積逾七萬四千三百平方米，總作價(jià)為人民幣五十六億三千六百九十三萬元。九龍倉集團(tuán)在公告中稱，取得的這一地塊平均樓面價(jià)約為每平方米人民幣八千元，“計(jì)劃發(fā)展成一項(xiàng)集高端大型購物商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、公寓及甲級(jí)寫字樓于一身的商業(yè)項(xiàng)目,其中，商場(chǎng)部分樓面面積達(dá)25至29萬平方米，面積約為香港時(shí)代廣場(chǎng)的3倍，項(xiàng)目完成后將匯聚世界各地頂級(jí)品牌，把集團(tuán)在香港的成功經(jīng)驗(yàn)延伸至長(zhǎng)沙。第四章、商品住宅市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述圖4-1-1 ：2010年2月至2011年2月長(zhǎng)沙市商品住宅供求走勢(shì)圖資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月市場(chǎng)供應(yīng)量為13.07萬平米，同比下降55.78%，環(huán)比下降83.99%。 本月供應(yīng)量顯著減少，受春節(jié)假期影響嚴(yán)重?！皣?guó)八條”、限購令、房產(chǎn)稅以及加息等一系列調(diào)控政策，更加堅(jiān)定了政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的決心和信心，限購令從一線城市紛紛廣泛向二三線城市蔓延，沸沸揚(yáng)揚(yáng)的長(zhǎng)沙限購令也有望在近期出臺(tái)，市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)微妙的局面，觀望氣氛越發(fā)濃重，本月開發(fā)商紛紛放緩了推盤的速度，購房者則期待房?jī)r(jià)能夠有所下調(diào)，遲遲不肯出手。但是開發(fā)企業(yè)依舊沒有降低拿地的積極性，開發(fā)的步伐依舊沒有放緩，這將使得市場(chǎng)的長(zhǎng)期供應(yīng)量得到有效的保障。此外，2月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶提出三條控制房?jī)r(jià)的措施中的第一條就是增加有效供給，今年計(jì)劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，今后五年，新建保障性住房3600萬套，可見政府在增加市場(chǎng)供給上下了很大的決心。本月長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)成交53.28萬平米，同比上升17.20%，環(huán)比下降47.75%。新的政策將迫使投資、投機(jī)需求者進(jìn)一步退出長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，首套自住和改善性需求占市場(chǎng)主流，但也不排除部分返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶，本月二房和三房依然是市場(chǎng)成交的中堅(jiān)力量。本月成交量較上月有較大幅度的回落，一是受到傳統(tǒng)淡季春節(jié)的影響，新開盤及加推項(xiàng)目較少，成交量自然受到影響；二是一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策效益逐漸在長(zhǎng)沙得到顯現(xiàn)，市場(chǎng)表現(xiàn)慘淡，也讓廣大購房者陷入了一個(gè)艱難抉擇的時(shí)期，觀望情緒加重，期望房?jī)r(jià)能有所松動(dòng)，屆時(shí)再出手購房。此外，各地限購令陸續(xù)出臺(tái)，長(zhǎng)沙限購令一觸即發(fā)，屆時(shí)會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響，一切都還是個(gè)未知數(shù)?？傮w來看，市場(chǎng)不穩(wěn)定性逐漸顯現(xiàn)，成交量依然存在較大的波動(dòng)可能性，預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月，成交量不會(huì)出現(xiàn)較大的上漲可能。本月商品住宅成交均價(jià)為6528元/平米，同比上升32.63%，環(huán)比上升4.05%。本月成交均價(jià)較上月略有上漲，雖然新政不斷出臺(tái)，長(zhǎng)沙市場(chǎng)成交均價(jià)依然未有松動(dòng)，繼續(xù)保持在一個(gè)穩(wěn)步上漲的水平，一是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)向來都處在全國(guó)的價(jià)格洼地，成交價(jià)格基數(shù)水平較低，房?jī)r(jià)依舊有一個(gè)較大的上漲空間；二是不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)新政，主要針對(duì)的依然是房?jī)r(jià)較高的一線城市，長(zhǎng)沙受其影響并不大；三是目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)成交市場(chǎng)依然是以剛性需求者為主力軍，不管是二套房首付比率提至60%，還是即將出臺(tái)的限購令，都不會(huì)對(duì)廣大剛性購房者產(chǎn)生太大的影響；四是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是供小于求，供求長(zhǎng)期達(dá)不到平衡，有效供給不足，依然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成有力的支撐，短時(shí)期內(nèi)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)亦不會(huì)有所松動(dòng)。表4-1-1：長(zhǎng)沙市2月商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2010年2月2011年1月2011年2月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1:1.541:1.051:0.25-83.8%-76.2%供應(yīng)量（萬m2）29.5683.6713.07-55.78%-83.99%成交量（萬m2）45.46101.9853.2817.20%-47.75%成交價(jià)格（元/ m2）49226274652832.63%4.05%成交總額（億元）22.3763.9834.7855.5%-45.6%資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析1、整體供求結(jié)構(gòu)圖4-2-1：2010年2月至2011年2月長(zhǎng)沙市商品住宅供求情況資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月整體市場(chǎng)供求比為1：4.08，供應(yīng)量和成交量都顯著減少，供求比率失衡較為嚴(yán)重，供遠(yuǎn)小于求。受春節(jié)節(jié)日淡季及不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)新政的影響，本月新開盤及加推項(xiàng)目較少，市場(chǎng)的極度不穩(wěn)定，使開發(fā)商紛紛放緩?fù)票P的速度， 靜待最佳時(shí)機(jī)的到來，購房者也期望房?jī)r(jià)能夠借此下降，大多選擇謹(jǐn)慎出手，購房者和開發(fā)商都陷入了觀望的局面。三、供應(yīng)量分析1、供應(yīng)走勢(shì)分析圖4-3-1：2010年2月至2011年2月長(zhǎng)沙市商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖 資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月市場(chǎng)供應(yīng)量為13.07萬平米，同比下降55.78%，環(huán)比下降83.99%，從10年2月份至11年2月份整體波動(dòng)曲線來看，供應(yīng)量波動(dòng)幅度較大，主要是因?yàn)檎叩牟环€(wěn)定導(dǎo)致了市場(chǎng)的不穩(wěn)定。本月全市僅有10個(gè)項(xiàng)目開盤，且全部都屬于后續(xù)加推項(xiàng)目，一房、二房和三房為本月供應(yīng)主力，占全市供應(yīng)的96%。進(jìn)入2011年，由于受春節(jié)節(jié)氣及房地產(chǎn)新政的影響，市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)下跌，且下跌幅度較大，預(yù)計(jì)2011年上半年，長(zhǎng)沙將面臨供應(yīng)不足的局面，真正供應(yīng)量的高峰期或?qū)⒊霈F(xiàn)在2011年下半年和2012年上半年。2、各區(qū)供應(yīng)走勢(shì)圖4-3-2：本月長(zhǎng)沙五區(qū)商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖 資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月市場(chǎng)供應(yīng)13.07萬平米，五區(qū)供應(yīng)量較上月都有較大幅度的減少。從各區(qū)供應(yīng)占比來看，岳麓區(qū)和雨花區(qū)成為本月供應(yīng)主力，岳麓區(qū)所占比重最大，占比44.15%，其次是雨花區(qū)，占比34.97%，兩區(qū)所占比重較上月都有所加大，開福區(qū)比重有所降低，天心區(qū)則一直保持在一個(gè)較低的供應(yīng)水平，芙蓉區(qū)本月依然無新增供應(yīng)。表4-3-1：本月商品住宅區(qū)域供應(yīng)面積表區(qū) 域10年2月11年1月11年2月占全市比例（%）同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）開福區(qū)8.9526.311.138.65%-87.37%-95.34%天心區(qū)8.7113.961.612.24%-81.63%-88.54%雨花區(qū)4.3119.314.5734.97%6.03%-76.33%岳麓區(qū)7.5924.095.7744.15%-23.98%-76.05%芙蓉區(qū)0000.00%00合計(jì)29.5683.6713.07100%-55.78%-83.99%數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月開盤項(xiàng)目不多，市場(chǎng)總體供應(yīng)量較上月都有較大幅度的下跌，跌幅達(dá)到83.99%，從五區(qū)來看，本月各區(qū)供應(yīng)量都明顯降低，降幅最大的是開福區(qū)，環(huán)比下降95.34%。本月新增供應(yīng)主要集中在岳麓區(qū)和雨花區(qū)兩個(gè)區(qū)，開福區(qū)和天心區(qū)新增供應(yīng)都較少，芙蓉區(qū)依然無新增供應(yīng)。岳麓區(qū)新增供應(yīng)主要集中在長(zhǎng)房時(shí)代城和山水譽(yù)峰兩個(gè)項(xiàng)目，長(zhǎng)房時(shí)代城本月主要新增的是小戶型產(chǎn)品；雨花區(qū)本月新增供應(yīng)則主要集中在萬科金域華府、泊愛瀾灣、新城新世界三個(gè)項(xiàng)目。3、新盤數(shù)據(jù)分析表4-3-2： 2011年2月新開盤項(xiàng)目信息表本月無項(xiàng)目新開盤數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（注：新開盤項(xiàng)目成交套數(shù)為開盤期間下定套數(shù)）4、加推項(xiàng)目分析表4-3-3： 2011年2月加推項(xiàng)目信息表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型新推樓棟新推案時(shí)間優(yōu)惠情況推出套數(shù)戶型比例成交套數(shù)成交均價(jià)（元/）戶型面積區(qū)間套數(shù)占比 長(zhǎng)房時(shí)代城高層 19#（其中4-6層，每層49戶）2011-2-13vip98折，算價(jià)98折，選房98折，當(dāng)天簽約98折，老帶新98折。147一房40.89-46.62128%856770（折后）一房52-811510%一房37.52-39.8612082%湘江世紀(jì)城高層富灣國(guó)際3#棟2011-2-19一次性97折，按揭98折。105四房253-265105100%448200（折后）山水譽(yù)峰小高層4#棟西邊單位01-05單元2011-2-26按揭客戶：總房款優(yōu)惠2萬元；一次性付款：總房款優(yōu)惠2萬元再享97折； 140兩房952820%1236400（折后）三房128-13811280%城南故事高層3#西側(cè)單元2011-2-26開盤99折，vip2000抵1萬，一次性98按揭99，3天簽約99折120b8 90戶型（30套）；c4 87戶型（60套）；c5 117戶型（30套）；87-117120套100%686500（折后）萬科金域華府高層6號(hào)棟2011-2-26vip卡開盤購房享受交兩萬，開盤98折優(yōu)惠96四房141-14396100%828600（折后）數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（注：銷售套數(shù)為開盤當(dāng)天下定套數(shù)）本月加推項(xiàng)目不多，較上月明顯減少，主要是受春節(jié)假期的影響較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商推案態(tài)度不夠積極。從目前幾個(gè)加推項(xiàng)目來看，項(xiàng)目推售量都不太大，基本上都維持在一百多套，較之前的幾百套的推售量有明顯的減少，推售面積區(qū)間也較大，長(zhǎng)房時(shí)代城本次主推小戶型，湘江世紀(jì)城主推大戶型豪宅產(chǎn)品，去化效果都一般。但是各項(xiàng)目成交均價(jià)并沒有受供應(yīng)量和成交量下降的影響，成交價(jià)格依然都在6000元/平米以上，較之前推按價(jià)格均有一定幅度的上漲。四、成交量分析1、成交總量走勢(shì)分析圖4-4-1：2010年2月-2011年2月長(zhǎng)沙市商品住宅成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（注：本月成交數(shù)據(jù)為本月住宅網(wǎng)簽住宅減去經(jīng)濟(jì)適用住房、單位定向房）本月長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)成交53.28萬平米，同比上升17.20%，環(huán)比下降47.75%。本月成交量大幅下滑，一是由于2月份正值傳統(tǒng)淡季春節(jié)時(shí)期，開盤項(xiàng)目顯著減少，供應(yīng)的減少直接導(dǎo)致成交量的減少；二是近期房產(chǎn)稅、加息、限購令等一系列的房產(chǎn)新政的陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)全市成交量也產(chǎn)生了一定的影響，市場(chǎng)前景陷入不明朗的境地。此外，長(zhǎng)沙限購令也越來越近，戶籍成為限購令的主要調(diào)控手段，必將會(huì)將更多的外地購房者擋在門外，也將會(huì)抑制大量的購房需求，預(yù)計(jì)限購令的出臺(tái)將會(huì)對(duì)本市成交量造成一定的影響，但這種影響并不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)的時(shí)間，當(dāng)限購令一旦放松后，大量的抑制需求將會(huì)得到釋放，造成新一輪的購買膨脹。2、區(qū)域成交走勢(shì)分析圖4-4-2：本月長(zhǎng)沙市商品住宅成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從各區(qū)走勢(shì)來看，本月五區(qū)成交量較上月都有較大幅度的下滑，雨花區(qū)和岳麓區(qū)依然占據(jù)成交量的主導(dǎo)地位，且成交量不相上下，其次是開福區(qū)和天心區(qū)，芙蓉區(qū)本月成交量所占比重依然最少，只占全市成交量的4.17%，本月雨花區(qū)成交量主要集中在嘉斯茂購物廣場(chǎng)、恒大綠洲、萬科金域華府、佳天名苑等幾個(gè)項(xiàng)目；岳麓區(qū)成交量主要集中在保利麓谷林語、高鑫麓城、長(zhǎng)房時(shí)代城、恒大華府等幾個(gè)項(xiàng)目；天心區(qū)成交量主要集中在萬芙錦城、凱姆國(guó)際、恒生碧水龍庭、五一中央領(lǐng)御等幾個(gè)項(xiàng)目；開福區(qū)成交量主要集中在湘江世紀(jì)城、恒大雅苑、北辰新河三角洲等幾個(gè)項(xiàng)目；芙蓉區(qū)成交量則主要集中在壹號(hào)公館、金燁融府、輝煌國(guó)際城等幾個(gè)項(xiàng)目。表4-4-1：本月長(zhǎng)沙商品住宅區(qū)域成交面積表區(qū) 域10年2月成交面積（萬）11年1月成交面積(萬)11年2月成交面積(萬)占全市比例（%）同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）開福區(qū)14.0619.8311.521.58%-18.21%-42.01%天心區(qū)7.3518.787.3613.81%0.14%-60.81%雨花區(qū)15.7925.9716.1630.33%2.34%-37.77%岳麓區(qū)7.5433.9316.0430.11%112.73%-52.73%芙蓉區(qū)0.713.462.224.17%212.68%-35.84%合計(jì)45.45101.9853.28100.00%17.23%-47.75%數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從各區(qū)情況來看，本月各區(qū)成交量較上月都有不同程度的回落，天心區(qū)和岳麓區(qū)下降幅度最大，分別下降60.81%、52.73%。本月成交量主要集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū)，占據(jù)全市成交量的60.44%，芙蓉區(qū)成交量依舊最小，只占全市成交量的4.17%，主要是近期芙蓉區(qū)供應(yīng)量較少，近兩個(gè)月甚至出現(xiàn)零供應(yīng)的情況。3、成交排行榜表4-4-2 本月銷售樓盤排行名次熱銷樓盤所屬區(qū)域環(huán)線位置銷售面積（）均價(jià)(元/)1湘江世紀(jì)城開福區(qū)二至三環(huán)內(nèi)25312.7372902保利.麓谷林語岳麓區(qū)二至三環(huán)內(nèi)22396.457813高鑫麓城岳麓區(qū)二至三環(huán)間17732.3863694恒大雅苑開福區(qū)二至三環(huán)內(nèi)15185.5468765北辰新河三角洲開福區(qū)二環(huán)內(nèi)13615.7593696恒大華府岳麓區(qū)二環(huán)內(nèi)1327660567萬科金域華府雨花區(qū)二至三環(huán)間13244.6682388恒大綠洲雨花區(qū)二至三環(huán)內(nèi)11986.7272719嘉斯茂購物廣場(chǎng)雨花區(qū)二至三環(huán)內(nèi)11896.42747410鈺龍?zhí)煜略缆磪^(qū)二至三環(huán)內(nèi)11767.785783數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（市內(nèi)五區(qū)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)）本月排行從區(qū)域分布來看，岳麓區(qū)上榜四個(gè)，雨花區(qū)上榜三個(gè)，開福區(qū)上榜三個(gè)，天心區(qū)和芙蓉區(qū)無項(xiàng)目上榜。從以下進(jìn)榜的項(xiàng)目來看，除北辰新河三角洲、金域華府、恒大綠洲及嘉斯茂購物廣場(chǎng)成交均價(jià)較高外，其他幾個(gè)項(xiàng)目都在5000-7000元/平米間。保利麓谷林語、湘江世紀(jì)城、鈺龍?zhí)煜?、北辰新河三角洲已多次進(jìn)入排行榜前十。五、成交均價(jià)分析1、長(zhǎng)沙商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖4-5-1：2010年2月-2011年2月長(zhǎng)沙市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月商品住宅成交均價(jià)為6528元/平米，同比上升32.63%，環(huán)比上升4.05%。五區(qū)成交價(jià)格再次突破6000元/平米， 雖然新政頻繁出臺(tái)，政策打壓越來越嚴(yán)重，全市供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)了較大幅度的下滑，但是房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，繼續(xù)保持上漲的勢(shì)頭，這主要是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)主要是剛性需求在支撐，新政對(duì)剛需客戶并不會(huì)造成多大的影響。各地限購令陸續(xù)出臺(tái)，長(zhǎng)沙限購令也即將出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)抑制大量的需求，對(duì)長(zhǎng)沙成交量產(chǎn)生一定的影響，造成一定的購買膨脹，不難預(yù)計(jì)，當(dāng)限購政策一旦放松后，將會(huì)帶來新一輪需求集中爆發(fā)，房?jī)r(jià)也將隨之上漲。2、區(qū)域成交價(jià)格分析圖4-5-2：2010年2月-2011年2月長(zhǎng)沙市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交均價(jià)走勢(shì)來看，10年2月份至11年2月份，全市均價(jià)一直保持一個(gè)較為平穩(wěn)增長(zhǎng)的狀態(tài)，中間略有波動(dòng)，且五區(qū)均價(jià)也一直保持向上增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，各區(qū)增速有所不同，五區(qū)成交均價(jià)差異差異依舊較大，其中價(jià)格波動(dòng)最大的是芙蓉區(qū)。本月除天心區(qū)和芙蓉區(qū)成交價(jià)格有所回落外，其他三個(gè)區(qū)域都有不同程度地上漲，其中上漲幅度最大的是岳麓區(qū)， 其次是雨花區(qū)和開福區(qū)，且兩個(gè)區(qū)域的價(jià)格漲幅不相上下。表4-5-1 本月長(zhǎng)沙五區(qū)價(jià)格情況表10年2月11年1月11年2月同比環(huán)比開福區(qū)50486725701839.03%4.36%天心區(qū)46766562646438.24%-1.49%雨花區(qū)51236401667930.37%4.34%岳麓區(qū)45285556587829.81%5.80%芙蓉區(qū)46888219781566.70%-4.92%全市49226274652832.63%4.05%數(shù)據(jù)來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從各區(qū)表現(xiàn)來看，本月除天心區(qū)和芙蓉區(qū)成交價(jià)格有所回落外，其他三個(gè)區(qū)域都有不同程度地上漲，其中環(huán)比上漲幅度最大的是岳麓區(qū)，其主要原因是本區(qū)成交量較大的高鑫麓城、長(zhǎng)房時(shí)代城、恒大華府等幾個(gè)項(xiàng)目都高于該區(qū)均價(jià)水平；同比上漲幅度最大的是芙蓉區(qū)，其主要原因是近一年來，該區(qū)新增供應(yīng)大多為一些高價(jià)樓盤，如明城國(guó)際中心、金燁融府、錦繡康島、壹號(hào)公館等項(xiàng)目，且成交量都較大。6、 項(xiàng)目解析保利花園三期概述1、項(xiàng)目背景保利花園，保利地產(chǎn)鼎力打造的明星產(chǎn)品系。12年來，先后登錄中國(guó)廣州、佛山、包頭、沈陽、武漢、長(zhǎng)沙、金岸、成都、北京九大城市。以不凡之姿，成就引領(lǐng)市場(chǎng)的經(jīng)典作品，2007年保利花園落子長(zhǎng)沙，一期備受追捧，二期淡市熱銷，締造傳奇。2010年保利花園三期再攀新高，以國(guó)家康居示范工程最高標(biāo)準(zhǔn)締造。經(jīng)典之作系出名門，生就不凡，必然再創(chuàng)傳奇。保利花園三期由保利地產(chǎn)旗下的湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，位于省府核心，保利花園三期東臨湖南省省府新址，西望湘江，北鄰保利花園一二期用地以及省交通廳辦公住宅用地，西南面與豹子嶺公園相接，私藏美景。項(xiàng)目建筑面積約25.54萬平米，園林面積61590.33平方米，綠化率57%，總戶數(shù)1845戶，容積率2.2。由18棟小高層組成，是省府版塊最為杰出的宜居地產(chǎn)項(xiàng)目之一。傲距省府核心，天生尊崇，4大公園環(huán)伺映襯園林美景，4大公園，6萬平方米私家園林，57.35%超高綠化，生活繁花似錦，風(fēng)光無限。而且具有“兩橫、三縱、一軌、一站、一鐵”的便利交通體系，配套齊全。2、項(xiàng)目基本情況保利花園三期基本信息表項(xiàng)目名稱保利花園三期項(xiàng)目地址天心區(qū)湘府西路省政府西行370米（省交通廳新址西側(cè)）所屬板塊南城開發(fā)商湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積107385總建筑面積255439建筑密度/容積率2.20綠化率57%停車位1421個(gè)總戶數(shù)1845最早開盤日期2010-5-23物業(yè)類型小高層均價(jià)6000元/數(shù)據(jù)來源：cric2009中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)保利花園位于湘府路、杉木沖路兩相圍合，貫通城南城市大動(dòng)脈。有芙蓉南路、新姚路、石竹路三縱，南北連接城北核心商圈。有規(guī)劃建設(shè)中的輕軌鐵路將在芙蓉南路?？浚徽鹃L(zhǎng)沙城南公路交通核心樞紐和中轉(zhuǎn)站的汽車南站也能為其利用。有地鐵1號(hào)線的省府站能讓保利花園的交通更便捷。保利花園項(xiàng)目位置圖數(shù)據(jù)來源：cric 2009中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3、整體規(guī)劃借鑒總體規(guī)劃保利花園三期外圍有宜居公園和天頂山公園兩大公園并排，使保利花園在家就能“有氧運(yùn)動(dòng)”。保利花園內(nèi)四季分明的植物景觀，57%的綠華率，將小區(qū)很好的融入了周圍的大自然。3.1保利花園項(xiàng)目規(guī)劃圖數(shù)據(jù)來源：cric 2009中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3.2周邊道路規(guī)劃系統(tǒng)保利花園擁有“兩橫、三縱、一軌、一站、一鐵”的交通系統(tǒng)，位于一個(gè)穿行周圍的交通網(wǎng)中間。地鐵1號(hào)線省府站，芙蓉南路、湘府路等五大干道在此交匯，書院路、石竹路、拉通在即，湘府路湘江大橋已于去年9月份開工，工期約22個(gè)月，建成后直通大河西先導(dǎo)區(qū)“兩橫、三縱、一軌、一站、一鐵“立體交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)長(zhǎng)株潭，掌控城市未來。地鐵意向圖數(shù)據(jù)來源：cric 2009中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)兩橫：湘府路，杉木沖路兩相圍合，貫通城南城市大動(dòng)脈。三縱：芙蓉南路、新姚路、石竹路，南北連接城市核心商圈一軌：規(guī)劃建設(shè)中的輕軌路將在芙蓉南路?？恳徽荆浩嚹险臼情L(zhǎng)沙城南公路交通核心樞紐和中轉(zhuǎn)站一鐵：地鐵1號(hào)線的省府站傲居省府核心，天生尊崇保利花園三期，第一公園大盤，榮耀歸來。保利花園，35萬平方米大城，位于省府板塊核心區(qū)域，天生尊崇。距離省府約300米之遙，處在未來的政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，極具升值潛力；整個(gè)小區(qū)延續(xù)了“保利花園”項(xiàng)目品牌系列的特點(diǎn)，建筑格局簡(jiǎn)潔而又人性化；高達(dá)57%的綠化率，與景觀環(huán)境自然融合，營(yíng)造了一個(gè)和諧、多元、共享的南城首席生態(tài)人文社區(qū)；戶型多樣，以二房、三房、四房為主，且戶型空間感極為豐富，溫馨、自然、舒適，能滿足不同住戶需求。項(xiàng)目鳥瞰圖數(shù)據(jù)來源：cric 2009中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)4、建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)特點(diǎn)借鑒保利花園采取現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格。幾何線條修飾，色彩明快跳躍，外立面簡(jiǎn)潔流暢，以波浪、架廊式挑板或裝飾線、帶、塊等異型屋頂為特征，立面立體層次感較強(qiáng)，外飄窗臺(tái)、外挑陽臺(tái)或內(nèi)置陽臺(tái)，合理運(yùn)用色塊色帶處理。體現(xiàn)時(shí)代特征，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡(jiǎn)潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡(jiǎn)約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息。保利花園三期18棟小高層，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的低密度群體穿插于以豹子嶺公園為主的自然綠野中，成為長(zhǎng)株潭重要的驚艷之作。社區(qū)內(nèi)所有建筑又能循地勢(shì)起伏走向巧妙的維和，營(yíng)造出省府板塊的自然意境。保利花園三期9到16層小高層，建筑線條清晰、風(fēng)格簡(jiǎn)約、融合緊密、理性明智的現(xiàn)代建筑藝術(shù)風(fēng)格?；▓@內(nèi)的所有建筑又能與地勢(shì)和環(huán)境相迎合，營(yíng)造出了省府板塊的自然意境，筑就該區(qū)域的特有風(fēng)格樣式，為長(zhǎng)株潭三地核心再添一筆華麗的色彩。5、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒 宜居生態(tài)地產(chǎn)，其景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)借助于地利，將“人居花園“融入到”自然花園“，得利于周邊自然景觀豹子嶺公園的滲透，將保利花園“穿插“在豹子嶺公園及其腹地之間，構(gòu)成了人與自然相互交融的和諧園林體系，充滿著生機(jī)與盎然。精琢空間，讓生活更多創(chuàng)見。將樓盤種在綠地中央，使得整個(gè)花園融入自然花園，樓盤間高地起伏的錯(cuò)落植物協(xié)調(diào)種植。使得園林自然化，四季留香，時(shí)時(shí)常綠。6、戶型設(shè)計(jì)借鑒已推售商品住宅房源戶型配比表戶型面積段（）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化比例二房82-1331429142198.90%三64%四房149-158969498.10%合計(jì)82-1581845183397.03%數(shù)據(jù)來源：cric 2009中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 信息截至?xí)r間：2011年2月28日n 項(xiàng)目主要以二房為主，三房為第二主力產(chǎn)品，面向比較廣泛的用戶面，有房源可供改善需求的用戶選擇，也有能適應(yīng)首次選擇的用戶要求的房源。n 項(xiàng)目位于省府板塊，核心區(qū)域，是長(zhǎng)株潭城市群核心地段，交錯(cuò)的交通網(wǎng)貫穿長(zhǎng)株潭三地。價(jià)格方面依舊有上漲趨勢(shì)，目前均價(jià)為6000元/。n 從去化的情況看，去化率達(dá)到97.03%，項(xiàng)目正銷售進(jìn)行中，去化毫無壓力。典型戶型點(diǎn)評(píng)a1二房二廳一衛(wèi)戶型點(diǎn)評(píng)：優(yōu)點(diǎn)：舒適兩房，創(chuàng)意戶型，空間靈活，布局清晰合理，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分明，臥室舒適性強(qiáng)，創(chuàng)意2+1戶型，可變空間，二房變?nèi)?，生活更舒適，南向雙臥室，主臥帶270風(fēng)情飄窗，次臥帶觀景陽臺(tái)，飽覽秀色。缺點(diǎn)：入口至各功能區(qū)的走道面積較大，降低了室內(nèi)面積的使用率。另外客廳沒有陽臺(tái)，采光有限。 c-2二房二廳二衛(wèi)戶型點(diǎn)評(píng)：優(yōu)點(diǎn)：戶型方正實(shí)用，南北通透，創(chuàng)意2+1戶型，空間隨心變，兩房變?nèi)?，南向客廳帶超大陽臺(tái)，陽光美景盡入眼簾，主臥套間設(shè)計(jì)，風(fēng)情飄窗，飽覽秀色，陽光滿屋。缺點(diǎn)：北向陽臺(tái)可利用價(jià)值小，若改成房間，正對(duì)客廳，功能分區(qū)不合理。第五章、產(chǎn)品分析一、熱銷、滯銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品 萬科金域華府銷售狀況：項(xiàng)目于2011年2月26日開盤，開盤當(dāng)日推售6號(hào)棟140平米4房，總套數(shù) 96套，11月開始蓄客，辦卡220張左右, 到場(chǎng)客戶約150批,當(dāng)天共銷售82套，銷售率84%，客戶來源區(qū)域主要集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域及雨花區(qū)域，約占到70%；以企業(yè)職員、私營(yíng)業(yè)主及部分外地投資客戶為主，客戶年齡層次以中年夫婦、青年夫婦以及部分中年男性結(jié)伴為主，80%為自主客戶，20%為投資客戶，部分客戶表示，為了避免長(zhǎng)沙限購令出臺(tái)后失去投資機(jī)會(huì)，因此著急在三月前出手。暢銷原因：開盤前期蓄客情況較好，開發(fā)商品牌和口碑影響力大，樓盤品質(zhì)較好，其區(qū)位在武廣新城版塊內(nèi)，是長(zhǎng)沙目前倍受關(guān)注的重點(diǎn)新城區(qū)域，雖然開盤當(dāng)日優(yōu)惠折扣不大，但仍然受到客戶的熱捧。滯銷產(chǎn)品翡翠云天銷售狀況：項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)萬家麗中路三段399號(hào)，總占地面積約139畝，總建筑面積15萬平方米，項(xiàng)目分三期開發(fā)，一、二期為10棟小高層，三期為5棟洋房。此次推出6#、8#棟，總套數(shù)為280套，總體折后均價(jià)約為5400元/，6號(hào)棟88兩房58套，占46%，97-100小三房63套，占50%，147-150三房4套，占4%；8號(hào)棟791套，占1%，88兩房66套，占39%，97-100小三房59套，占38%。開盤儀式在豪布斯卡酒店5層舉行，排隊(duì)選房，前期辦卡130張左右，銷售104套，銷售率37%，解籌率77%。滯銷原因：翡翠云天此次開盤推出280套房源，當(dāng)日成交104套。銷售率僅37%，其滯銷原因主要因?yàn)闃潜P自身品質(zhì)普通，前期宣傳