2010臺(tái)州和潤(rùn)國(guó)際項(xiàng)目推廣方案32p.doc

臺(tái)州和潤(rùn)項(xiàng)目提案 臺(tái)州福運(yùn)滿屋房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司和潤(rùn)項(xiàng)目策劃推廣報(bào)告福運(yùn)滿屋房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃和潤(rùn)項(xiàng)目策劃推廣報(bào)告目錄：第一部分：項(xiàng)目背景綜合分析第二部分：項(xiàng)目分析及目標(biāo)客戶群體分析第三部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第四部分：項(xiàng) 目 建 議第五部分：媒體推廣策略建議第六部分：項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行第一部分：項(xiàng)目背景綜合分析一、背景城市概況臺(tái)州地處浙江中部沿海，北接寧波，南鄰溫州，陸地面積9411平方公里，海域面積8萬(wàn)多平方公里，總?cè)丝?50萬(wàn)，轄椒江、黃巖、路橋三區(qū)（市區(qū)），臨海、溫嶺兩市，玉環(huán)、天臺(tái)、仙居、三門(mén)四縣。臺(tái)州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)務(wù)總收入一直分別位居我省第五、四位，市區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全國(guó)大中城市第38位。臺(tái)州是14個(gè)沿海開(kāi)放城市之一，屬于三級(jí)城市，其中下轄的椒江、黃巖、路橋三區(qū)是臺(tái)州市的中心主城區(qū)，也是臺(tái)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn)區(qū)域。二、城市規(guī)劃城市規(guī)劃核心城區(qū)規(guī)劃一心、六脈、四組團(tuán)發(fā)展規(guī)劃；黃巖組團(tuán)三面被山區(qū)圍繞，因此與另外兩區(qū)相對(duì)獨(dú)立；椒江與路橋兩組團(tuán)連接較為緊密，是未來(lái)臺(tái)州市規(guī)劃發(fā)展主軸線；三、路橋規(guī)劃概況路橋組團(tuán)：臺(tái)州市區(qū)域性商貿(mào)中心；2020年規(guī)劃城市建設(shè)用地44.7平方公里，規(guī)劃城市人口41萬(wàn)。路橋建區(qū)16載，雖然時(shí)間不長(zhǎng)，但是城市的發(fā)展有目共睹。在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視下，規(guī)劃工作秉承“拓展空間、完善功能、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效率、改善生態(tài)、弘揚(yáng)文化、注重個(gè)性、提升品位”的規(guī)劃理念，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，高起點(diǎn)編制各類(lèi)城市規(guī)劃，在路橋274平方公里的畫(huà)卷上描繪出一個(gè)層次分明、相互銜接、相融互補(bǔ)的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。新城商貿(mào)區(qū)、新行政中心、火車(chē)站周邊地區(qū)、新城東西片區(qū)一系列規(guī)劃中的區(qū)域，一項(xiàng)項(xiàng)正在推進(jìn)的工程，褪去昔日的擁堵嘈雜，一個(gè)城市的新形象正逐步展示在人們眼前。（一）、物流園區(qū)、西市場(chǎng)園區(qū)及周邊地區(qū)控規(guī)物流園區(qū)、西市場(chǎng)園區(qū)及周邊地區(qū)控規(guī)的規(guī)劃范圍西起西環(huán)線與甬臺(tái)溫鐵路，南與溫嶺澤國(guó)交界，東至財(cái)富大道，北至路橋大道，規(guī)劃總用地面積為852.51公頃。物流園區(qū)、西市場(chǎng)園區(qū)及周邊地區(qū)控規(guī)的功能定位為:臺(tái)州市路橋區(qū)城市副中心，依托生活資料市場(chǎng)、鐵路貨運(yùn)和臺(tái)州市物流園區(qū)發(fā)展的生態(tài)宜居、配套完善的城市綜合區(qū)。（二）、新城東、西片區(qū)控規(guī)新城東、西片區(qū)控規(guī)的規(guī)劃范圍西起南山街，南至路橋大道，東、北至行政轄區(qū)界線，不包括新城商貿(mào)區(qū)，規(guī)劃總用地面積為374.60公頃。新城東、西片區(qū)控規(guī)的功能定位為:以新城商貿(mào)區(qū)為依托，有機(jī)聯(lián)系新、老城區(qū)的城市居住與商貿(mào)綜合片區(qū)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）、臺(tái)州房產(chǎn)市場(chǎng)概況1、20052009年房產(chǎn)價(jià)格軌跡臺(tái)州市2005年至今，商品房售價(jià)僅在2008年有小幅回落，2009年臺(tái)州商品住宅房的出售均價(jià)6429元/平方米，基本保持穩(wěn)定上漲的發(fā)展趨勢(shì)。2、臺(tái)州歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析年份2006年2007年2008年2009年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）101.4795.73126.25152.27房屋施工面積（萬(wàn)）1238.321286.121339.711454.63房屋竣工面積（萬(wàn)）188.92231.88290.62169.68實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）259.72281.33225.92422.36實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額（億元）122.74143.52121.6271.54平均房?jī)r(jià)（元/）4726530151006429分析：2009年臺(tái)州市的竣工面積出現(xiàn)了較大程度的下降，而相反實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積和實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額均出現(xiàn)較大程度上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求局面。而觀察2006年以后的數(shù)據(jù)可以看出，近4年除了08年臺(tái)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)均呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。（二）、路橋房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 1、路橋房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)分析概況 商貿(mào)區(qū)、東市場(chǎng)區(qū)塊和西市場(chǎng)區(qū)塊，分別分布于城區(qū)北部（以路北街道為主）、東南部郊區(qū)和西郊。 2、路橋房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)分析概況 著力打造集會(huì)展、市場(chǎng)、特色街區(qū)、商務(wù)辦公、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心于一體的多功能現(xiàn)代商務(wù)區(qū)。涌現(xiàn)了玉宏世紀(jì)大廈、半島花園、剛泰藝鼎廣場(chǎng)、金宸國(guó)際等小高層建筑，普遍均價(jià)在10000元/左右。3、整體發(fā)展概述 主城區(qū):御景灣、幸福人家、剛泰一品（規(guī)劃）、高速公路房產(chǎn)天和壹號(hào)等 東市場(chǎng)區(qū):九鼎秀水銘苑 西市場(chǎng)區(qū):依托甬臺(tái)溫鐵路和104國(guó)道，以生活資料類(lèi)市場(chǎng)為主，建立集商品展示、交易儲(chǔ)運(yùn)為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)。例如香樟湖畔、泰隆苑、中盛山水人家以及東方翡翠苑及玫瑰園等，普通住宅價(jià)格在7500元/以上，別墅等高端住宅在14000元/以上。4、總量分析最近幾年，路橋的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，從2005年至2009年平均年度實(shí)際供地量為30.99公頃，在臺(tái)州市三區(qū)內(nèi)居最后一位。從區(qū)域來(lái)看，城區(qū)內(nèi)各區(qū)塊的土地供應(yīng)量也存在很大的不同，主城區(qū)供地量最少，而處于規(guī)劃中的新商貿(mào)區(qū)、東市場(chǎng)區(qū)和西市場(chǎng)區(qū)則成為了土地供應(yīng)的主力軍，呈現(xiàn)三足鼎立的局面。5、價(jià)格分析 路橋樓市的普遍房?jī)r(jià)保持在7000元/平方米以上，城市中心及城市周邊的高端住宅、排屋、別墅均保持在13000元/平方米左右，甚至超出了22000元/平方米。6、建筑形式分析無(wú)論是在城市中心區(qū)域，還是在城市郊區(qū)，路橋房產(chǎn)項(xiàng)目小高層建筑逐漸成為城市樓市的主流；別墅、排屋等成為城郊樓市的一大亮點(diǎn)。歐式、新古典主義等概念成為房地產(chǎn)企業(yè)的賣(mài)點(diǎn)以及提升項(xiàng)目的品質(zhì)。7、路橋房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)需求旺盛，量?jī)r(jià)齊高類(lèi)類(lèi)型面積已售套數(shù)已售面積（）已售成交金額（萬(wàn)元）已售成交均（元）住宅906910.7490-1446875.8514410992.89商業(yè)11755.30辦公623934.232996.34657616.09其它982942.74936.4956（2010年1月至4月相關(guān)數(shù)據(jù)） 根據(jù)路橋路橋區(qū)房地產(chǎn)管理處提供的數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)路橋區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非常旺盛，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊高的局勢(shì)。以面積在90以上的交易為主，其中90至144的房產(chǎn)占據(jù)了住宅類(lèi)交易套數(shù)的52，而90（含）以下的僅占16%。分析：另外從均價(jià)上看1、2月份房?jī)r(jià)處于地位運(yùn)行，而從3月份開(kāi)始，房?jī)r(jià)基本上翻了一倍。分析原因，可能是因?yàn)榇髴粜头慨a(chǎn)的交易量猛增；另外可能也受前一階段國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和春節(jié)等因素的影 響。8、路橋房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)以主城區(qū)周邊為主，中心成稀缺資源9、路橋房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)逐漸涌現(xiàn)10、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)由于本項(xiàng)目為桐嶼街道第一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，缺少可比的同類(lèi)型項(xiàng)目，特將桐嶼街道部分安置或路橋城區(qū)辦公類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比：住宅安置小區(qū)名稱建筑面積（）位 置物業(yè)類(lèi)型進(jìn) 度備 注山羊小區(qū)10.48萬(wàn)桐嶼大道以東小高層規(guī)劃階段下莊盧安置小區(qū)約22.8萬(wàn)西環(huán)路與路橋大道東北角高層項(xiàng)目選址階段鵬盛嘉苑2.44萬(wàn)桐嶼大道與桐楊路東北角小高層、別墅已售壩頭安置小區(qū)3.8萬(wàn)西環(huán)路以西，路橋大道以北高層項(xiàng)目選址階段下嶺安置小區(qū)8.8萬(wàn)西環(huán)路以東，文化路以南小高層項(xiàng)目選址階段全部售完馳博嘉苑19.83萬(wàn)桐嶼大道以西，桐楊路以南，園區(qū)中路以東小高層規(guī)劃階段在售寫(xiě)字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店樓盤(pán)名稱開(kāi)發(fā)商地理位置物業(yè)類(lèi)型價(jià)格（元）備注天時(shí)大廈鑫佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司路橋大道與靈山街轉(zhuǎn)交寫(xiě)字樓75008000約有50%未售南苑塑料城產(chǎn)權(quán)式酒店南苑集團(tuán)塑料城產(chǎn)權(quán)式酒店1380015000精裝修，返租模式聚金大廈浙江銘基置業(yè)有限公司騰達(dá)路與銀安街交叉口單身公寓880012000售罄 第二部分：項(xiàng)目分析及目標(biāo)客戶群體分析一、 項(xiàng)目（swot）分 析1、 優(yōu)勢(shì) （strength）1.1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的路橋行政中心西面，緊鄰路橋次干道騰達(dá)路，南面為路橋大道，交通位置得天獨(dú)厚。到在建的臺(tái)州恩澤醫(yī)院幾分鐘之遙，項(xiàng)目到路橋城區(qū)五分鐘車(chē)程。項(xiàng)目位于北三環(huán)南側(cè)、進(jìn)可入繁華，退即享安謐；1.2. 片區(qū)周邊居民區(qū)較多，相當(dāng)一部分屬老住宅區(qū)，且分布密集，周邊配套成熟，沒(méi)有大工廠，人居氣氛濃郁，當(dāng)有一些不愿離開(kāi)當(dāng)?shù)氐摹胺€(wěn)定”客源；1.3. 綠心規(guī)劃長(zhǎng)期利好：本項(xiàng)目位于綠心規(guī)劃范圍。綠心桐嶼片區(qū)是臺(tái)州市綠心生態(tài)區(qū)的核心區(qū)塊，有著良好的山水資源條件，規(guī)劃范圍包括路橋內(nèi)環(huán)以北的柵嶺汪湖區(qū)及內(nèi)環(huán)路以南的新城西拓區(qū)塊，面積約16平方公里。其中，臺(tái)州市柵嶺汪排澇調(diào)蓄工程開(kāi)挖湖泊面積1.8平方公里，處于該區(qū)塊中心區(qū)。1.4. “桐嶼片區(qū)是綠心生態(tài)區(qū)的核心區(qū)塊，集生態(tài)水利、休閑景觀、城市新區(qū)等功能于一體，是綠心開(kāi)發(fā)最大的亮點(diǎn)，是建設(shè)中心城市的名片，是三區(qū)人民向往的休閑旅游的好去處。搞好這一片區(qū)的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，對(duì)于帶動(dòng)綠心整體開(kāi)發(fā)有重要示范引領(lǐng)作用。設(shè)置項(xiàng)目準(zhǔn)入，明確生態(tài)項(xiàng)目、公共項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目的安排布局，重點(diǎn)引進(jìn)大項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)、旅游、休閑、創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)”（臺(tái)州市委書(shū)記陳鐵雄語(yǔ)）1.5. 周邊有大型的拆遷安置小區(qū)，可以提升項(xiàng)目的人居氣氛。綠心工程等項(xiàng)目而言將是長(zhǎng)期利好，各種便利是可“專享”的； 1.6. 寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)，屬于非普通住房，不受第三套房購(gòu)買(mǎi)性質(zhì)，可首付50%，貸款50%，此項(xiàng)政策可吸引眾多投資客戶！1.7. 部分三朝南戶型，比價(jià)手臺(tái)州市民親睞。2、 劣勢(shì)（weakness）2.1. 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)階段似乎不房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，諸多價(jià)值元素要今后一段時(shí)間才能綜合凸顯其價(jià)值色彩，不少消費(fèi)者對(duì)其地域價(jià)值認(rèn)識(shí)有待進(jìn)一步提升；2.2. 項(xiàng)目地區(qū)目前缺乏高檔次和大規(guī)模的公建，且鮮有特色、突出的節(jié)點(diǎn)，區(qū)域的凝聚力不夠強(qiáng)，價(jià)值體系不夠健全；2.3. 項(xiàng)目處于一大群舊體老房“合圍”之中，峒嶼地區(qū)目前各項(xiàng)配套不齊備，沒(méi)有形成一定的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)樓盤(pán)檔次一定負(fù)面影響； 2.4. 配套設(shè)施建設(shè)沒(méi)有跟上房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。本片區(qū)周邊目尚無(wú)辦公配套設(shè)施，項(xiàng)目本身太過(guò)平實(shí)，配置你有我也有，不是頂級(jí)產(chǎn)品，又絕對(duì)是差不了，沒(méi)太多可供“炒作”的“出彩”的素材，哪怕是“噱頭”和“作秀”；2.5. 片區(qū)周?chē)矫癜傩?、雜貨地?cái)傒^多，目前的交通秩序和區(qū)位形象、歷史形象不是太盡如人意，使本項(xiàng)目印象分不會(huì)高打，檔次也有些拿不上來(lái)；2.6. 在路橋人以往的概念中，桐嶼片區(qū)屬于鄉(xiāng)下地段，需要大量的工作在綠心規(guī)劃上引導(dǎo)消費(fèi)者；2.7. 本項(xiàng)目性質(zhì)為辦公性質(zhì)，只有40年產(chǎn)權(quán)，而公攤面積高于普通小高層住宅，客戶在選房時(shí)會(huì)有很大的顧慮。3、 機(jī)會(huì)（opportunity）3.1. 短時(shí)間片區(qū)內(nèi)尚無(wú)直截和本盤(pán)發(fā)生正面競(jìng)爭(zhēng)的同檔次、同價(jià)格、同規(guī)模的樓盤(pán)，易在“無(wú)競(jìng)爭(zhēng)”狀態(tài)下“鶴立雞群”、迅速達(dá)成銷(xiāo)售意愿；3.2. 區(qū)內(nèi)暫無(wú)同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，可采取低價(jià)入市、低開(kāi)高走的價(jià)格策略，勝算機(jī)率相對(duì)較大；3.3. 綠心規(guī)劃、桐心湖工程，將更有利于區(qū)域價(jià)值凸顯，于項(xiàng)目而言長(zhǎng)期利好；3.4. 西園區(qū)市場(chǎng)、臺(tái)州客運(yùn)南站、臺(tái)州最大的醫(yī)院恩澤醫(yī)院等相繼規(guī)劃動(dòng)工，片區(qū)的興旺會(huì)對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)盡可預(yù)見(jiàn)的益處；3.5. 騰達(dá)路西段建設(shè)完工通車(chē)，將使本項(xiàng)目與路橋城區(qū)的距離大大縮短。3.6. 項(xiàng)目本身的一些未知“亮點(diǎn)”所帶來(lái)的其它機(jī)會(huì)；4、 風(fēng)險(xiǎn)（hreat）4.1. 公司對(duì)建設(shè)好產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)和把握能力；4.2. 因項(xiàng)目性質(zhì)為辦公，只有四十年產(chǎn)權(quán)，對(duì)產(chǎn)品本身造成一定的折扣，不盡如人意導(dǎo)致樓盤(pán)檔次上不去，價(jià)格也可能賣(mài)不上去；4.3. 如若開(kāi)盤(pán)第一炮因“平淡”而未即刻有立竿見(jiàn)影的效果，將會(huì)產(chǎn)生一系列后期的連鎖反應(yīng)（如資金回籠、市場(chǎng)地進(jìn)程受阻、信譽(yù)口碑受損等）；4.4. 若明年政府出臺(tái)房產(chǎn)稅或其他更嚴(yán)厲的對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策對(duì)整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生重大影響；4.5. 由項(xiàng)目本身實(shí)在造成的“不出彩”、無(wú)甚“炒作素材”和“噱頭”，可能造成項(xiàng)目操作的平淡無(wú)奇和干澀；二、目標(biāo)客戶群體分析及探討臺(tái)州房產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)的格局，客戶細(xì)分的程度加劇。本項(xiàng)目處于桐嶼街道，其用地性質(zhì)又是辦公，根據(jù)實(shí)際情況，不能當(dāng)作一般的辦公住宅來(lái)銷(xiāo)售。根據(jù)項(xiàng)目的特性對(duì)其客戶群體以下幾類(lèi)：（一）、客戶類(lèi)別1、 專業(yè)房產(chǎn)投資客戶這一類(lèi)客戶在長(zhǎng)期的房產(chǎn)投資（或稱炒房）中嘗到甜頭。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，此類(lèi)客戶身價(jià)至少一千萬(wàn)以上，對(duì)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)一般都抱以極大的興趣。在他們身邊也攏聚了一批小的炒房客戶。其特點(diǎn)是看中一個(gè)項(xiàng)目會(huì)馬上出手，買(mǎi)下幾套甚至十幾套物業(yè)。2、 一般房產(chǎn)投資客戶這些客戶大多是從事事業(yè)單位工作（如政府機(jī)關(guān)工作人員、老師、醫(yī)生等）或是小私營(yíng)業(yè)主。這類(lèi)客戶大多有兩套房產(chǎn)以上，對(duì)理財(cái)有一定的心得。臺(tái)州近幾年的房?jī)r(jià)漲速他們最清楚，會(huì)對(duì)房產(chǎn)房產(chǎn)投資產(chǎn)生濃厚的興趣。3、 剛剛起步的小型公司因?yàn)楣举Y金的限制，加上公司形象的重要性不是特別突出，人員對(duì)空間的需求也不是很大，為求公司立足生存，所以價(jià)格實(shí)惠的中低檔寫(xiě)字樓是這類(lèi)公司的購(gòu)買(mǎi)或租憑對(duì)象。4、 自住型客戶外地在臺(tái)州做小生意的或是在臺(tái)州企事業(yè)單位外聘的專業(yè)人員（如教師、醫(yī)生、企業(yè)管理人員等），手頭自有資金不是很多，剛夠付首付的這類(lèi)客戶。5、 桐嶼街道本地客戶由于是桐嶼第一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，桐嶼街道本地客戶將會(huì)有部分客源。（二）、目標(biāo)客戶群特征分析 目的：區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而根據(jù)本項(xiàng)目的特殊性，選擇最接近本項(xiàng)目所訴求的消費(fèi)群體，作專門(mén)細(xì)致的研究分析。1、市場(chǎng)細(xì)分化 追求城市生活第一代住房購(gòu)買(mǎi)者； 親近自然生活第二代住房購(gòu)買(mǎi)者； 走進(jìn)城市、向往自然第三代住房購(gòu)買(mǎi)者；注重環(huán)保、享受城市與自然生活現(xiàn)代住房購(gòu)買(mǎi)者。本項(xiàng)目的消費(fèi)群體當(dāng)屬現(xiàn)代住房購(gòu)買(mǎi)者。如若要以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)衡量，本項(xiàng)目則針對(duì)（家底為）100萬(wàn)的消費(fèi)群體，而啟動(dòng)市場(chǎng)時(shí)要從手有5060萬(wàn)的消費(fèi)群體出發(fā)。理由：一次性付款當(dāng)是不在話題之內(nèi)，身家自是在100萬(wàn)甚至以上。我們來(lái)分析有50-60萬(wàn)的：按揭之外的5成（含首付款），加上入住時(shí)的（新家）啟動(dòng)大額支出，再考慮日后每月不菲的月供，如若生活過(guò)得要想輕松一點(diǎn)，手里沒(méi)50來(lái)萬(wàn)是不敢冒然行事的。2、消費(fèi)理想 安全環(huán)保、教育衛(wèi)生、生活便利、休閑娛樂(lè)、提升形象與質(zhì)素、體現(xiàn)自身情趣與品味、尊榮與優(yōu)越感3、目標(biāo)定位 成熟自信、堅(jiān)韌執(zhí)著、熱愛(ài)生活、珍視家庭溫情、注重生活的品味和實(shí)在性，同時(shí)喜好休閑娛樂(lè)，提升自我身價(jià)形象和生活質(zhì)素的現(xiàn)代城市佼佼者、有車(chē)一族等。（1）、主要消費(fèi)群的分析 年齡：28-45歲（主體）。 職業(yè)：企業(yè)高級(jí)管理人員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)老板、機(jī)關(guān)單位工作人員、自由職業(yè)者（全職太太較多）、教師、部分資產(chǎn)極雄厚者。 文化程度：中專、大專及以上。 原住地：桐嶼街道以路橋城西居民。 收入水平：家庭月均收入10000元左右或以上，家底較豐厚，至少有資產(chǎn)50萬(wàn)以上。 家庭人口數(shù)：2-5人。 主要交通工具：私家車(chē)。 購(gòu)買(mǎi)目的：首次置業(yè)滿足工作生活所需，以投資為主。 （2）、主要目標(biāo)群特征、生活狀態(tài)和心理分析 有較高文化素質(zhì)修養(yǎng)、也有虛榮心，要求物業(yè)有一定的檔次及相關(guān)認(rèn)同； 尋求生活的滿足、方便和舒適、也尋求豐富的都市感受，更尋求心中夢(mèng)想的“家”； 生活美滿，家庭幸福也較溫馨和睦，手里較寬余，主要購(gòu)買(mǎi)中小戶型； 事業(yè)前景看好，發(fā)展?fàn)顩r不錯(cuò)，有一定積蓄，關(guān)心社區(qū)安全， 講究生活環(huán)境與配套； 他們成熟而充滿智慧、關(guān)注社會(huì)、熱愛(ài)生活、自主生活； 他們思想活躍，現(xiàn)代意識(shí)強(qiáng)，具有時(shí)代性，容易接受新事物，關(guān)心現(xiàn)代化的智能化管理服務(wù)及相關(guān)配套； 他們目標(biāo)堅(jiān)定、理性務(wù)實(shí)、上進(jìn)心強(qiáng)、堅(jiān)韌頑強(qiáng)、具很強(qiáng)把握客觀的能力； 崇尚生活、工作、娛樂(lè)、休閑、家庭的完美搭配與有機(jī)組合； 精力充沛、激情洋溢、精力充沛、豁達(dá)樂(lè)觀，但內(nèi)心深處有時(shí)也有生活壓力帶來(lái)的莫名“傷痛”和迷茫； 注重自我感受，有思想、有見(jiàn)解、有魄力同時(shí)也有魅力；第三部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、項(xiàng)目定位 根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目及對(duì)市場(chǎng)的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目所處位置地段及開(kāi)發(fā)規(guī)模決定了在項(xiàng)目定位上不可一味求高檔。本項(xiàng)目總體定位應(yīng)立足中檔偏上，在推廣策略上檔次定位為中高檔。形象品質(zhì)文化定位高檔。項(xiàng)目應(yīng)樹(shù)立“以高素質(zhì)形象品質(zhì)定位區(qū)別于其他商務(wù)樓”，以“無(wú)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)、以性價(jià)比吸引市場(chǎng)”的思想，以“在綠心中享受生活”的項(xiàng)目定位， eod辦公居住、卓越的個(gè)性的空間等進(jìn)行戰(zhàn)略性地公關(guān)傳播和客戶推廣，以此帶動(dòng)整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售以及相關(guān)主題推廣，增加邊際收益。定位中高檔的商務(wù)樓，以現(xiàn)代、健康、生態(tài)、高尚、個(gè)性等賣(mài)點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。二、品質(zhì)定位本項(xiàng)目品質(zhì)定位上應(yīng)突出異質(zhì)性、獨(dú)一性、個(gè)性化為主，以絕佳的綠心景觀各種區(qū)別于其他商務(wù)樓的地方做為主賣(mài)點(diǎn)，在市場(chǎng)突破上，給人一種全新的沖擊力。打造健康生態(tài)主題，展示個(gè)性，回歸自然的品質(zhì)要求。三、何為“臺(tái)州首席eod商務(wù)樓”？eod英文為ecological office district(即生態(tài)辦公區(qū))，作為“逆城市化運(yùn)動(dòng)”的流行之作，eod生態(tài)辦公運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理、環(huán)境學(xué)原理和建筑學(xué)原理，合理設(shè)計(jì)、科學(xué)規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素。在遵循綠色、科技、人文和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，諸多創(chuàng)新設(shè)計(jì)和建筑模式將自然原生態(tài)拉近身邊，更和諧、更自然、更便捷、營(yíng)造生態(tài)辦公居住環(huán)境，全面提升生活品質(zhì)。本案地處規(guī)劃建設(shè)中的桐心湖景點(diǎn)東南面，業(yè)主可近觀碧波輕漾的桐心湖，遠(yuǎn)眺九峰山，有效地把建筑融入了自然中。達(dá)到了自然、人居、健康、和諧的統(tǒng)一，讓居住在風(fēng)景中不再是夢(mèng)想。將以“我與綠心有個(gè)約會(huì)”等為廣告推廣主題。第三部分：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合與相關(guān)項(xiàng)目成員廣泛探討，并結(jié)合公司多年操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，就本項(xiàng)目的一些賣(mài)點(diǎn)達(dá)成如下廣泛意義上的共識(shí)：一、區(qū)位方面：（一）、項(xiàng)目地處桐嶼街道，南面緊靠路橋大道，西生活資料市場(chǎng)毗鄰，西北面為桐心湖景觀，北面為綠心核心景區(qū)，東側(cè)即是路橋區(qū)新行政中心。周邊幾點(diǎn)都將是臺(tái)州的新名片（綠心），路橋新城區(qū)（新行政中心），路橋經(jīng)濟(jì)心臟（生活資料市場(chǎng)）、繁華與熱鬧與本項(xiàng)目區(qū)位的靜謐、安詳與居家之便正好形成良性互動(dòng)，且本項(xiàng)目區(qū)與上述三點(diǎn)皆能發(fā)生很好的聯(lián)系，交通方便，出入自由，可謂入繁華，退享安詳。從自然客觀規(guī)律上推測(cè)，項(xiàng)目區(qū)位不久將形成一優(yōu)良的適合商務(wù)居住社區(qū)。如：香港的銅鑼灣、中環(huán)三大商業(yè)旺區(qū)，帶出半山別墅豪宅圈；1、西市場(chǎng)園區(qū)西市場(chǎng)園區(qū)位于主城區(qū)西部，桐嶼街道和螺洋街道轄區(qū)內(nèi)，西靠縱貫?zāi)媳?、兼具客貨運(yùn)功能的國(guó)家一級(jí)鐵路干線甬臺(tái)溫鐵路；北臨居住功能為主導(dǎo)的路橋新城西拓組團(tuán)和生態(tài)景觀與旅游功能為主的九峰山風(fēng)景區(qū)（又名綠心）；南至城市快速路路院路；東靠吉利汽車(chē)城；東南靠城市生態(tài)綠地南山風(fēng)景區(qū)。該片區(qū)面積約為5000畝，為規(guī)劃生活資料市場(chǎng)核心區(qū)，是路橋未來(lái)向西發(fā)展的重要區(qū)域。與本項(xiàng)目只有幾分鐘之遙。2、綠心規(guī)劃（1）、綠心桐嶼片區(qū)是臺(tái)州市綠心生態(tài)區(qū)的核心區(qū)塊綠心桐嶼片區(qū)是臺(tái)州市綠心生態(tài)區(qū)的核心區(qū)塊，有著良好的山水資源條件，規(guī)劃范圍包括路橋內(nèi)環(huán)以北的柵嶺汪湖區(qū)及內(nèi)環(huán)路以南的新城西拓區(qū)塊，面積約16平方公里。其中，臺(tái)州市柵嶺汪排澇調(diào)蓄工程開(kāi)挖湖泊面積1.8平方公里，處于該區(qū)塊中心區(qū)。注重規(guī)劃的文化性，較好地展示臺(tái)州優(yōu)秀文化，體現(xiàn)臺(tái)州人文精神，使之與自然景觀相互融合。桐嶼片區(qū)是綠心生態(tài)區(qū)的核心區(qū)塊，集生態(tài)水利、休閑景觀、城市新區(qū)等功能于一體，是綠心開(kāi)發(fā)最大的亮點(diǎn)，是建設(shè)中心城市的名片，是三區(qū)人民向往的休閑旅游的好去處。搞好這一片區(qū)的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，對(duì)于帶動(dòng)綠心整體開(kāi)發(fā)有重要示范引領(lǐng)作用。（2）、臺(tái)州生態(tài)核心綠色臺(tái)州追求的方向綠心生態(tài)區(qū)建設(shè)管理委員會(huì)對(duì)其中的63.24平方公里綠心生態(tài)區(qū)做了這么一個(gè)遠(yuǎn)景規(guī)劃：本著保護(hù)為主的原則，約30平方公里的山體列入保護(hù)建設(shè)范圍，進(jìn)行山林山體的保護(hù)、利用、改造、建設(shè)等。 其余30多平方公里的平地進(jìn)行適度的開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中包括平原水庫(kù)、主干道路、主題公園、高檔住宅、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)論壇、風(fēng)情小鎮(zhèn)等。從今年開(kāi)始，安排了五年的時(shí)間，著重推進(jìn)綠心“七大工程”的建設(shè)。即：一路、一水、一林、四園。其中，“一路、一水、一林”三個(gè)項(xiàng)目是綠心的基礎(chǔ)性工程，“四園”則是綠心為完善中心城市功能的配套項(xiàng)目?！巴ㄟ^(guò)五年的建設(shè)，綠心的生態(tài)形象將初步形成” 。綠心生態(tài)區(qū)將逐步成為城市功能區(qū)，成為臺(tái)州市區(qū)的“生態(tài)之心”、“休閑之心”、“城市之心”和“文化之心”，同時(shí)，國(guó)家級(jí)森林公園、省級(jí)生態(tài)旅游度假區(qū)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)三張名片也將“印制”搜狐網(wǎng)，綠心生態(tài)區(qū)作為大城中心的雛形指日可見(jiàn)。根據(jù)綠心總體規(guī)劃，綠心新城將成為“一心三軸兩片三景區(qū)”。圍繞著桐嶼水庫(kù)（暫名）形成的濱水地帶將成為綠心的核心區(qū)，同時(shí)成為城市的休閑中心區(qū)，此為“一心”；“三景區(qū)”分別為九峰攬勝、玉壟朝陽(yáng)、龍泓濯秀三大部分；“三軸”則主要是沿三條綠心景區(qū)瀏覽主干線展開(kāi)的，從而形成三條y形發(fā)展軸；“兩片”則指在綠心東北部的，以文化教育為主題的大學(xué)園片區(qū)，和綠心南部的路橋綜合生活片區(qū)兩個(gè)協(xié)調(diào)片區(qū)。五年后，以方山為主體的國(guó)家級(jí)森林公園，以平原水庫(kù)為核心的生態(tài)旅游度假區(qū)，高品位高質(zhì)量的山水城居住區(qū)，以及人文景觀豐富，會(huì)議展覽、植物園、動(dòng)物園等文化設(shè)施齊全的綠心生態(tài)區(qū)將初具規(guī)模。生態(tài)核心，“綠色臺(tái)州”追求的方向（3）、臺(tái)州客運(yùn)南站的建設(shè)二、室內(nèi)戶型方面：1、內(nèi)部戶型總的來(lái)講，項(xiàng)目戶型注重了舒適性與實(shí)用性的全面平衡，把三口之家家庭生活空間演繹得淋漓盡致，如：板式小高層，南向格局，通風(fēng)采光，視線開(kāi)闊，私密性較好落實(shí)到細(xì)部，具有如下特點(diǎn)：室內(nèi)空間尺度科學(xué)考究，格局方正，使人倍感舒適三居室4.5米面寬，主臥室3.9米面寬，廳的空間尺度可放46-英寸的大型背投彩電；舒適合理尺度帶來(lái)的面積合理：三居125，兩居80100通過(guò)室內(nèi)各人性化功能空間的合理布局來(lái)提高舒適度獨(dú)立式餐廳，與不相干的全然分開(kāi)（板樓分型）；廳和主臥面向朝南，堅(jiān)持動(dòng)靜區(qū)隔、干濕分離、互不干擾；在面積控制的前提下，增加新的功能空間提高舒適度多功能室的設(shè)計(jì)；在解決采光這個(gè)北方較為敏感的問(wèn)題的前提下，把消費(fèi)者對(duì)空間利用方面的要求做經(jīng)濟(jì)合理。2、建筑外立面風(fēng)格方面：現(xiàn)在建筑外立面設(shè)計(jì)還未最終定稿，詳情未知，所以具體化的賣(mài)點(diǎn)還有待進(jìn)一步考察。但建議建筑外立面不要太過(guò)傳統(tǒng)、凝重、古板，應(yīng)新穎活潑、現(xiàn)代灑脫一些，多些層次感，豐富外部視覺(jué)內(nèi)涵，或許能和現(xiàn)有片區(qū)形象形成強(qiáng)烈反差，拉開(kāi)距離，樹(shù)立自身形象這便于賦予其各種色彩和概念挖掘，給自己留幾多操作演繹的空間。3、區(qū)內(nèi)規(guī)劃、園藝設(shè)計(jì)方面：出稿定型所導(dǎo)致的諸多不確定因素，難免會(huì)使主觀的操作、評(píng)判與客觀實(shí)際有相出入之處。但相信這種“口徑”的不一致是屬正常范圍內(nèi)的正?！罢`差”，在后天的實(shí)際操盤(pán)過(guò)程中是可以調(diào)控和適時(shí)更改的。項(xiàng) 目 賣(mài) 點(diǎn) 結(jié) 論綜前所述，即是本項(xiàng)目整合出的一些賣(mài)點(diǎn)。如若用細(xì)膩的筆觸全方位表述，則其賣(mài)點(diǎn)結(jié)論會(huì)更趨“全面”，更成“系統(tǒng)”其實(shí)，這便是我們所倡導(dǎo)的推廣主題的先決條件和再造條件，也更是“純住文化”的大系統(tǒng)支撐元素（但不是全部）。表述如下： 未來(lái)綠心居住的核心項(xiàng)目 通達(dá)四方 配套齊備 家政服務(wù) 智能安防 酒店式物管 環(huán)保意識(shí) 內(nèi)外標(biāo)識(shí) 項(xiàng)目本身的一些賣(mài)點(diǎn)（需要與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)討論得知，目前手里資料有限）第四部分：項(xiàng) 目 建 議建議一、 戶型配比建議目前面積在90140的戶型為臺(tái)州最受臺(tái)州購(gòu)房者親睞，為兩室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi)最為典型。主流二房及三房室內(nèi)功能已趨于多樣化，因此最好能打掉進(jìn)行“自由組合、拆并升級(jí)”，實(shí)現(xiàn)不同局域不同明細(xì)功能多元消費(fèi)滿足（建議建筑上予以配合）。小戶型也受年輕購(gòu)房者的喜歡。面積超過(guò)144的相對(duì)滯銷(xiāo)。對(duì)戶型格局購(gòu)房者比較重視，特別是一些細(xì)部的處理，沒(méi)出平面，暫不好分析。 建議二、 建筑外立面建議建筑外立面不要太過(guò)傳統(tǒng)、凝重、古板，應(yīng)新穎活潑、現(xiàn)代灑脫一些，多些層次感，豐富外部視覺(jué)內(nèi)涵，或許能和現(xiàn)有片區(qū)形象形成強(qiáng)烈反差，拉開(kāi)距離。樹(shù)立自身形象這便于賦予其各種色彩和概念挖掘，給自己留幾多操作演繹的空間。建議三、 小區(qū)園林景觀方面項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)劃、園藝設(shè)計(jì)方面還未最終定稿，詳情未知，所以具體化的賣(mài)點(diǎn)還有待案定之后進(jìn)一步考察。建議務(wù)必以人為本，在規(guī)劃上體現(xiàn)家園的溫情、靜謐、和諧；當(dāng)然，形式要新穎活潑，不必拘泥于某些刻板的約束，細(xì)微點(diǎn)滴無(wú)處不折射“純住文化”的博大內(nèi)涵，充分考慮消費(fèi)主體的思想、意識(shí)、行為、喜好、習(xí)俗和觀念等，綠化組團(tuán)和主題庭院也要與“純住文化”相互映襯，相互依托，相得益彰。為在樹(shù)立自身形象