2008南昌鳳凰洲地塊及銀湖地塊土地價(jià)值與分析報(bào)告59p.doc

【錫華集團(tuán)】南昌意向地塊市場(chǎng)報(bào)告謹(jǐn)呈：錫華集團(tuán)南昌鳳凰洲地塊及銀湖地塊土地價(jià)值與分析報(bào)告北京金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問(中國(guó))二八年八月目 錄第一章 南昌市整體研究3一、城市概況31. 地理位置32. 幅員面積及人口33. 城市歷史及布局34. 城市的構(gòu)想5二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)71. 整體概況72. 近年gdp總量及增長(zhǎng)率83. 人均gdp總量及增長(zhǎng)率84. 消費(fèi)85. 十一五發(fā)展9三、南昌房地產(chǎn)概況131城市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資額分析132近年城市區(qū)房地產(chǎn)和住宅成交均價(jià)分析143城市區(qū)房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢(shì)15第二章 南昌房地產(chǎn)調(diào)研19一、土地市場(chǎng)研究191. 南昌市土地供應(yīng)192. 紅谷灘新區(qū)土地拍賣19二、板塊概況25三、熱點(diǎn)板塊研究271. 市中心板塊272. 朝陽(yáng)洲板塊303. 青山湖板塊324. 京東板塊345. 象湖青云譜板塊376. 象湖象湖新城板塊39四、同比區(qū)域分析431. 中心區(qū)域432. 紅角洲板塊453. 鳳凰洲板塊474. 典型性項(xiàng)目借鑒性研究49五、南昌寫字樓市場(chǎng)601. 概述602. 供需現(xiàn)狀603. 價(jià)格及租金水平614. 板塊對(duì)比分析62六南昌商業(yè)641. 南昌市20022010年商業(yè)發(fā)展規(guī)劃642. 南昌商業(yè)布局規(guī)劃643. 南昌商業(yè)現(xiàn)狀684. 南昌現(xiàn)階段在部分樓盤內(nèi)的商業(yè)狀況73七南昌小戶型（酒店式公寓）產(chǎn)品分析841. 目前南昌小戶型公寓樓市場(chǎng)特點(diǎn)842. 具體項(xiàng)目研究分析85八類比商業(yè)紫金城項(xiàng)目商業(yè)特性分析941. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)942. swot分析95第三章 鳳凰洲項(xiàng)目規(guī)劃及價(jià)值97一、地塊條件研究971. 地形地貌研究972. 規(guī)劃條件研究983. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)994. 地面附著物及拆遷研究100二、地塊環(huán)境研究1011. 交通環(huán)境研究1012. 自然環(huán)境研究1013. 人文環(huán)境研究102項(xiàng)目定位及可行性研判1031. 項(xiàng)目整體swot分析;1032項(xiàng)目發(fā)展方向定位1043. 項(xiàng)目規(guī)劃方向建議1124. 按目前土地規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行的產(chǎn)品定位邏輯113四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算1161. 試算一（c方案）1162. 試算二（b方案）1233. 試算三（a方案）1274. 物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估130第四章 銀湖項(xiàng)目分析132一、區(qū)域研究132二、銀湖地塊條件研究133三、地塊環(huán)境研究133四、項(xiàng)目定位分析1341. 寫字樓可行性分析1342. 購(gòu)物中心、商鋪可行性分析1353. 酒店可行性分析136五、項(xiàng)目定位總結(jié)137第一章 南昌市整體研究一、城市概況1. 地理位置南昌市是江西省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和信息中心，國(guó)家級(jí)歷史文化名城，長(zhǎng)江中游重要的區(qū)域中心城市。南昌市位于東經(jīng)11527-11635，北緯2809-2911，處江西省中部偏北，贛江、撫河下游，濱臨我國(guó)第一大淡水湖鄱陽(yáng)湖。全境以平原為主，東南平坦，西北丘陵起伏，南北長(zhǎng)約112.1公里，東西寬約107.6公里?？偯娣e7402.36平方公里，平原占35.8%，水域占29.8%，崗地、低丘占34.4%。全市平均海拔25米，城區(qū)地勢(shì)偏低洼，平均海拔22米。西部是西山山脈，最高點(diǎn)梅嶺主峰洗藥塢，海拔841.4米。南昌市水網(wǎng)密布，贛江、撫河、錦江、潦河縱橫境內(nèi)，湖泊眾多，有軍山湖、金溪湖、青嵐湖、瑤湖等數(shù)百個(gè)大小湖泊，市區(qū)湖泊主要有城外四湖：青山湖、艾溪湖、象湖、黃家湖(含禮步湖、蝶子湖)，城內(nèi)四湖：東湖、西湖、南湖、北湖。2. 幅員面積及人口南昌作為江西省的省會(huì)，共轄四縣五區(qū)、一個(gè)新區(qū)和兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝谑牵航?00萬。（含轄市：南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣）南昌市區(qū)的人口是：約225.00萬。全國(guó)35個(gè)特大城市之一。南昌市中心城區(qū)范圍為236平方公里。3. 城市歷史及布局3.1南昌的歷史六千多年前，南昌就建有若干個(gè)原始居民點(diǎn)。至三千年前，南起青云譜北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集區(qū)。公元前202年，漢高祖劉邦命穎陰侯灌嬰駐守南昌一帶。次年(公元前201年)，灌嬰率部在今南昌火車站東南約四公里的皇城(黃安)寺附近修建了一個(gè)方圓十里八十四步、辟有六門的土城，取“昌大南疆”之意，命名為“南昌”，時(shí)人稱之為灌城，系南昌建城的開始。3.2南昌的布局南昌城市用地范圍包括昌南、昌北兩部分。昌南城：城市適度發(fā)展，重點(diǎn)在降低人口密度，疏散舊城人口，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，逐步外遷老城區(qū)的污染擾民工廠，完善交通等基礎(chǔ)設(shè)施、改善生活居住環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)歷史人文景觀和環(huán)境，建成具有強(qiáng)輻射能力的全市行政、商業(yè)、金融、科技和文化信息中心。昌北城：城市發(fā)展新區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)，城市功能自我完善，自成體系，集中建設(shè)，開發(fā)一片，建成一片，形成規(guī)模。中遠(yuǎn)期吸納昌南舊城人口和二、三產(chǎn)業(yè)。發(fā)展外向型工業(yè)，保護(hù)昌北整體環(huán)境。利用昌北良好的山水自然條件，在空間環(huán)境布局上重點(diǎn)突出城市與“山”、“水”自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，采用組團(tuán)結(jié)構(gòu)形式，使昌北城成為有獨(dú)特地貌，體現(xiàn)現(xiàn)代化山水園林城市功能和形象的新城區(qū)。南昌按區(qū)域可劃分為：東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘區(qū)、高新區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新建縣、進(jìn)賢縣、南昌縣和安義縣。南昌的主要購(gòu)物街道分布在中山路、勝利路、民德路、象山路和八一大道。南昌旅游特色街 ：旅游一條街福州路 、茶藝一條街民德路 、飲食一條街孺子路 、服裝一條街廣場(chǎng)北路?，F(xiàn)在樓盤主要集中在青山湖區(qū)、紅谷灘區(qū)、西湖區(qū)和南昌縣，占南昌市189個(gè)樓盤的73.51%，且基本都為500畝以上的大盤。4. 城市的構(gòu)想南昌市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是，將南昌建設(shè)成為現(xiàn)代制造業(yè)重要的基地和商貿(mào)繁榮、布局合理、交通便利、設(shè)施完善、科技發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市和現(xiàn)代文明花園英雄城市。據(jù)規(guī)劃，至2010年，預(yù)計(jì)城市規(guī)模發(fā)展到350萬人，城市建設(shè)用地面積350平方公里，形成以贛江為主軸，“一核五片”組團(tuán)式、多中心、網(wǎng)絡(luò)化形態(tài)。其中核心區(qū)由昌南、昌北雙城夾江匯合而成，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、信息咨詢、旅游服務(wù)等為主的第三產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)等知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)。核心區(qū)之外由五片組團(tuán)：昌東為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文教、科研為主的高新區(qū)；蓮塘片為生產(chǎn)、生活綜合城市組團(tuán)；望城片為工業(yè)、居住為一體的綜合性城市組團(tuán)；灣里片為旅游、休閑服務(wù)為主的組團(tuán)；樂化片為倉(cāng)儲(chǔ)、物流、工業(yè)為主的組團(tuán)。目前初步規(guī)劃的“一江兩城”的構(gòu)想已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，“一核五片”這一構(gòu)想雖尚未實(shí)現(xiàn)，但城市的基本發(fā)展思路已經(jīng)清晰。目前“一江兩城”的土地開發(fā)正在逐片的進(jìn)行，城市的下一步開發(fā)重點(diǎn)將集中在朝陽(yáng)片區(qū)，在我們調(diào)查期間朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)議初步方案已經(jīng)形成。朝陽(yáng)洲地區(qū)用地確定在水廠路以南、昌南大道以北、濱江路以東、象湖風(fēng)景區(qū)以西的11.7平方公里范圍內(nèi)，規(guī)劃人口為20萬人。朝陽(yáng)洲地區(qū)將被打造為南昌的“新四城”，即配套設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、高品質(zhì)居住生活的“現(xiàn)代宜居之城”，人性化綠色交通、公共交通的“綠色交通之城”，江、河、湖多樣性濱水空間的“濱水生態(tài)之城”，文化創(chuàng)意、休閑娛樂的“文化休閑之城”。小結(jié)：南昌作為南方典型的濱江城市，水景豐富，地勢(shì)平坦，適合人居；但目前人口基數(shù)相對(duì)其他省會(huì)城市較少，剛性需求相對(duì)也較少；城市還處在新的規(guī)模拓展期，紅谷灘等新城區(qū)的配套和人氣還不夠旺盛，本項(xiàng)目所在的鳳凰洲區(qū)域處于紅谷灘新區(qū)的邊緣，短期內(nèi)無產(chǎn)業(yè)支持，發(fā)展只能依托于紅谷灘新區(qū)的建設(shè)逐步完善。二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)1. 整體概況省內(nèi)：南昌經(jīng)濟(jì)上屬于周邊各經(jīng)濟(jì)圈邊緣，受發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射較弱。隨著各大經(jīng)濟(jì)圈國(guó)際產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和沿海產(chǎn)業(yè)“退沿進(jìn)中” 戰(zhàn)略的逐漸成型，南昌的未來經(jīng)濟(jì)潛力將逐步得到釋放。省內(nèi)：江西省省會(huì)，江西省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，首位度明顯。指標(biāo)名稱江西省南昌市南昌占全省比例人口（萬人）4311451.6110.4%gdp（億元）4618.8118525.7%固定資產(chǎn)投資（億元）2683.2594.9622.2%財(cái)政總收入（億元）518.96150.629.1%2. 近年gdp總量及增長(zhǎng)率2.1南昌市g(shù)dp在近五年期間增長(zhǎng)迅速五年年均增長(zhǎng)超過15.5% ，最近兩年總量增長(zhǎng)都在200億元以上，預(yù)計(jì)在今后的幾年里仍然有很大的上升的空間。但總量與周邊各省會(huì)城市相比較，處于中下游的位置。3. 人均gdp總量及增長(zhǎng)率3.1人均gdp圖線及增率3.1.1南昌市人均gdp2005年突破20000元，2006年突破24000元，2007年突破30000元，年年都有新突破，每年都上一大步，從人均gdp圖線上顯示，2004年-2007年是人均gdp高速增長(zhǎng)的三年，但隨著gdp總量圖線的放緩，人均gdp圖線增長(zhǎng)的趨勢(shì)也將放緩；3.1.2根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)資料顯示，人均gdp在8008000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步和快速上升階段。而且人均gdp在30005000美元之間時(shí)，大部分國(guó)家和地區(qū)的小汽車千人擁有水平為100輛左右，因此南昌市場(chǎng)已經(jīng)具備高價(jià)值消費(fèi)的潛質(zhì)。4. 消費(fèi)近年來，南昌市人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比平均不足70，低于近五年全國(guó)平均水平（約75%）5個(gè)百分點(diǎn)以上，消費(fèi)特征不明顯；就消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，2007年南昌市居民消費(fèi)支出主要還是集中于食品消費(fèi)，居住消費(fèi)占總消費(fèi)的比重為8%，處于較低端的消費(fèi)層次。5. 十一五發(fā)展南昌各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)均將有飛躍式的發(fā)展：地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)14%，達(dá)到2100億元以上；人均地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.6%，突破5000美元；社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)23%以上，五年累計(jì)突破5000億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)15%；城市人口260萬人左右，市區(qū)面積超過260平方公里。規(guī)劃中城市分為三個(gè)層次空間，中心城東起艾溪湖，西至長(zhǎng)堎、麥園，北起蛟橋，南至岱山，面積260平方公里；城市規(guī)劃區(qū)東起羅家，西至梅嶺、生米，北起昌北機(jī)場(chǎng)，南至向塘編組站，面積1400平方公里；市域?yàn)槟喜行姓爡^(qū)范圍，面積7402平方公里。南昌城市發(fā)展趨勢(shì)為南拓、西進(jìn)、北控、東延由于城中心土地的緊缺性，南昌城市規(guī)劃逐步像外圍發(fā)展，在城市發(fā)展規(guī)劃中制定了南拓、北控、西進(jìn)、東延的方略。本項(xiàng)目地塊位于北控的咽喉地帶，相對(duì)西向和南向發(fā)展速度較慢。小結(jié)：城市但整體基數(shù)較低，在內(nèi)無產(chǎn)業(yè)支柱，外無明顯貿(mào)易支持的現(xiàn)狀下，沒有支持城市價(jià)值快速提升的重大政策，相對(duì)周邊的武漢和長(zhǎng)沙價(jià)值較低，只能跟著全國(guó)的腳步發(fā)展，面對(duì)全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，未來暫時(shí)看不到有力的突破點(diǎn)。消費(fèi)仍處在基礎(chǔ)生活消費(fèi)階段，居民收入水平偏低，主要依靠?jī)?nèi)部消化為主，不管是商業(yè)還是住宅主要均以南昌內(nèi)部購(gòu)買為主，在投資性購(gòu)買受到抑制后，城市中低端市場(chǎng)的需求是本項(xiàng)目需要面對(duì)的。十一五規(guī)劃城市化進(jìn)程中人口和城市面積的拓展對(duì)項(xiàng)目均帶來利好，但項(xiàng)目所在的鳳凰洲區(qū)域的受到西南方向的紅谷灘中心區(qū)的輻射，目前很難聚合人氣，基本無商業(yè)氛圍。三、南昌房地產(chǎn)概況南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，從2003年到2004年是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了飛躍的一年，隨后經(jīng)過了2005年和2006年的健康的發(fā)展，到了2007年出現(xiàn)了高潮。在2007年，隨著股市的牛市行情的到來，南昌各個(gè)片區(qū)的房地產(chǎn)銷售也異?；馃幔鶕?jù)我們走訪的中心城區(qū)和紅谷灘等區(qū)域大部分售樓員介紹，僅2007年年初到年尾，房屋的單位面積銷售價(jià)格基本上都上漲了1000元左右。1城市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資額分析據(jù)政府統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)，南昌市近三年來的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售數(shù)據(jù)：南昌市2005-2007年房地產(chǎn)開發(fā)情況年份2005年2006年2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）110.15110.76125.60增長(zhǎng)率0.5%13.4%住宅投資額（億元）89.75107.88增長(zhǎng)率20.2%施工面積（萬平米）11931341.061525.59增長(zhǎng)率11.80%12.40%13.80%竣工面積（萬平米）426.5427.56371.01增長(zhǎng)率63.70%0.20%-13.20%商品房銷售面積 （萬平米）249383.51478.99增長(zhǎng)率17%54.02%24.90%住宅銷售面積 （萬平米）233.2359.99460.34增長(zhǎng)率22%54.37%27.90%完成銷售額（億元）62.47119.88170.43增長(zhǎng)率20.80%91.90%42.20%住宅銷售額（億元）57.34109.91161.52近三年來的南昌市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)顯示：1.1 南昌市今年來房地產(chǎn)投資額度隨著市場(chǎng)建材價(jià)格和施工面積的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，近三年投資額成不均勻增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)；1.2 近三年來南昌市房地產(chǎn)施工面積逐年穩(wěn)步增加，而2007年竣工面積出現(xiàn)減少的現(xiàn)象，這說明2006年集中開工的商品房面積較多，也預(yù)示著2008年，乃至接下去的幾年里商品房將集中放量；1.3 2006年商品房銷售面積驟然增加，而到2007年沒有能夠保持住這種增勢(shì)，有可能在今后的一段時(shí)間內(nèi)銷售面積的增速將放緩；1.4 2006年到2007年，銷售額呈現(xiàn)大幅增加的現(xiàn)象，銷售額的上漲主要是兩個(gè)方面的原因：其一，銷售面積的增加；其二，銷售價(jià)格的上漲。從銷售面積上來看，增幅并沒有達(dá)到銷售額的增幅，因此銷售額的增加主要因?yàn)殇N售價(jià)格的上漲。1.5 2007年南昌是增加了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投入。2007年全市經(jīng)濟(jì)適用住房投資6.69億元，增長(zhǎng)1.8倍；施工面積達(dá)134.98萬平方米，增長(zhǎng)1.3倍。其中，新開工面積90.83萬平方米，增長(zhǎng)2.0倍，經(jīng)濟(jì)適用房的增加將給商品房的銷售尤其是項(xiàng)目所在的城郊結(jié)合區(qū)域商品房帶來較大的沖擊。 2近年城市區(qū)房地產(chǎn)和住宅成交均價(jià)分析年份2005年2006年2007年整體均價(jià)2816.4元/平米3600元/平米4440.9元/平米增幅27.82%23.34%（注：此均價(jià)包含南昌縣和新建縣，2007年整體均價(jià)如不含兩縣為4875.73元/平米。）2007年南昌市（含南昌縣、新建縣）整體均價(jià)為4440.9元/平米，與2005年相比上漲了1624.5元/平米，增長(zhǎng)率為57.68%；與06年相比上漲了840.9元/平米，增加率為23.36%。從近三年南昌市整體均價(jià)上漲頻率來看，表現(xiàn)得比較均衡。2007年整體均價(jià)如不含兩縣，整體均價(jià)為4875.73元/平米；由此可見，南昌市中心區(qū)域房?jī)r(jià)與其周邊的房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的房?jī)r(jià)差距很大。從消費(fèi)者角度來說，高價(jià)位區(qū)域房源將使得大部分普通職業(yè)者無法接受如此高的房?jī)r(jià)，可以預(yù)見，隨著城區(qū)范圍的不斷拉大及交通網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，在今后的置業(yè)區(qū)域里，與置業(yè)者收入水平吻合的區(qū)域?qū)⒊蔀橘?gòu)房族涌入的主要區(qū)域。這也將推進(jìn)如項(xiàng)目所在鳳凰洲等城郊區(qū)域的發(fā)展，從而加速了南昌城市化進(jìn)程的步伐。3城市區(qū)房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢(shì)3.1 城市人口規(guī)模及增長(zhǎng)率3.1.1近年南昌市人口基本情況表近三年內(nèi)城市人口情況2005年，南昌市年末戶籍總?cè)丝跒?75.17萬人，比上年末凈增14.82萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口219.94萬人，比重為46.3%。南昌市2006年末戶籍總?cè)丝跒?83.96萬人，比上年末凈增8.79萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口227.71萬人，比重為47.05%。2007年末南昌市年末戶籍總?cè)丝跒?91.31萬人，比上年末凈增7.35萬人。其中非農(nóng)業(yè)人口232.76萬人，增長(zhǎng)2.2%。據(jù)2007年全市人口變動(dòng)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2007年全市年末常住人口458.06萬人，自然增長(zhǎng)率為7.84。從以上數(shù)據(jù)顯示，近三年南昌城鎮(zhèn)人口增幅不大，總?cè)丝跀?shù)額也相對(duì)穩(wěn)定。并且常住人口低于戶籍人口，是典型的勞動(dòng)力輸出城市。流動(dòng)人口少，導(dǎo)致外地購(gòu)房群體較小。3.2 今年城市區(qū)房?jī)r(jià)和家庭支配收入比3.2.1南昌市各區(qū)房屋銷售所占的比重老城區(qū)為城市生活的重心，是南昌人傳統(tǒng)的生活圈，南昌縣象湖區(qū)域大盤較多，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目配套的營(yíng)造相對(duì)豐富，紅谷灘板塊作為新的行政和商務(wù)中心，在南昌購(gòu)房者心中的認(rèn)可度正在超過象湖區(qū)域，加上其已經(jīng)成型和規(guī)劃中的商業(yè)和生活服務(wù)配套，其發(fā)展后勁較為強(qiáng)勁，但價(jià)格因素也是一大屏障。3.2.2 南昌市家庭收入及相關(guān)購(gòu)房意向、生活成本分析3.2.2.1居民月收入情況3.2.2.2 居民購(gòu)買住宅的原因 3.2.2.3 居民承受房?jī)r(jià)情況3.2.2.4 生活成本分析收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)水居民生活用水1.10元/立方米行政事業(yè)單位用水1.18元/立方米工業(yè)用水1.35元/立方米經(jīng)營(yíng)服務(wù)用水2.00元/立方米特種用水4.35元/立方米居民生活用電0.6元/千瓦時(shí)非居民照明用電、商業(yè)用電0.98元/千瓦時(shí)電非工業(yè)、普通工業(yè)用電0.669元/千瓦時(shí)氣管道液化石油氣10.5元/立方米管道煤氣1.00元/立方米月租20.00元/臺(tái)固定電話通話費(fèi)首次0.2元/3分鐘，以后0.1元/分鐘裝機(jī)工料費(fèi)150元移機(jī)費(fèi)120元裝移機(jī)手續(xù)費(fèi)8元南昌市5000元/月以上收入者占24%，高消費(fèi)群體較大，生活成本相對(duì)華中其它城市較低。所以在前幾年市場(chǎng)行情較好時(shí)，中高檔項(xiàng)目的客戶群相對(duì)充足。并且均價(jià)超過周邊的長(zhǎng)沙。小結(jié)：由于自身經(jīng)濟(jì)缺乏活力，江西是勞動(dòng)力輸出省，南昌常住人口低于戶籍人口，人才外流、流動(dòng)人口少，導(dǎo)致外地購(gòu)房群體較小，本地的潛在購(gòu)房群體又在向外走，所以南昌商品房以本地客戶的自住型購(gòu)買占絕對(duì)主體，房地產(chǎn)項(xiàng)目中商住型公寓和寫字樓供應(yīng)量均較少，并且價(jià)格同等甚至低于同區(qū)域住宅項(xiàng)目。2006、2007年的開工面積持續(xù)高速增長(zhǎng)，而2007年的竣工面積增幅卻反而減少，這預(yù)示著2008年，乃至未來的幾年里南昌的商品房將集中放量，再加上2007年拍得土地的成本普遍偏高，未來的競(jìng)爭(zhēng)將格外激烈，銷售周期越長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)越大，安全投資、快速回籠資金，將是本項(xiàng)目操作的原則。2007年經(jīng)濟(jì)適用住房投資6.69億元，增長(zhǎng)1.8倍；施工面積達(dá)134.98萬平方米。隨著政府保障性住房建設(shè)的大力推行，對(duì)商品房的銷售，尤其是價(jià)格高于經(jīng)濟(jì)適用房，但地段差于經(jīng)濟(jì)適用房的城郊商品房（如本項(xiàng)目區(qū)域）將分流大量客戶，并影響購(gòu)買信心。南昌目前的均價(jià)超過了長(zhǎng)沙，但由于南昌沒有政策（長(zhǎng)沙是國(guó)家綜合改革配套實(shí)驗(yàn)區(qū)）和城市建設(shè)上的重大利好（長(zhǎng)沙地鐵已經(jīng)在建）相較華中其它城市在未來的價(jià)格增長(zhǎng)乏力。第二章 南昌房地產(chǎn)調(diào)研一、土地市場(chǎng)研究1. 南昌市土地供應(yīng)2005年，南昌市實(shí)際土地供應(yīng)量為3234畝；2006年為5151.63畝；2007年實(shí)際供應(yīng)商品住宅面積為4535畝，加上已擬定出讓方案待批、待交易面積的1815畝，合計(jì)為6350畝。市本級(jí)備選地塊共計(jì)3560畝用地。其中，朝陽(yáng)地區(qū)以2000畝土地的面積，高居榜首。紅谷灘新區(qū)2008年的土地供應(yīng)指標(biāo)為600畝。在各板塊供應(yīng)規(guī)模中排第二位，僅次于朝陽(yáng)地區(qū)。并較2007年500畝的供應(yīng)規(guī)模有20%的提升。2. 紅谷灘新區(qū)土地拍賣近三年（2006年、2007年、2008年）整個(gè)紅谷灘新區(qū)土地拍賣共計(jì)2313畝，建筑面積364萬平米。其中，2006年拍賣土地1162畝，建筑面積共175萬平米；2007年拍賣土地108畝，建筑面積26萬平米；2008年拍賣土地1042畝，建筑面積161萬平米。其中三年間，紅谷灘新區(qū)的鳳凰洲板塊僅在2006年拍賣土地一塊紅谷灘新區(qū)鳳凰洲a-1地塊，占地面積8488平米，容積率6.5，建筑密度35%，商服公建用地產(chǎn)權(quán)40年，樓面地價(jià)473元/平米。2008年在紅谷灘新區(qū)拍賣地塊的樓面地價(jià)均在9001400元/平米之間。（土地成交信息詳表，見附件excel圖表）分析：整個(gè)紅谷灘新區(qū)三年的總體供應(yīng)量達(dá)到364萬平米，預(yù)示著區(qū)域市場(chǎng)未兩年內(nèi)整體供應(yīng)將大大超出紅谷灘新區(qū)的購(gòu)買需求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。在土地成交信息中顯示，紅谷灘新區(qū)拍賣的土地多集中在紅谷灘中心區(qū)域，有利于紅谷灘中心區(qū)形成項(xiàng)目的聚合效應(yīng)，配套與資源共享。而鳳凰洲片區(qū)僅一塊土地成交，供應(yīng)量較小，未來兩年內(nèi)還將長(zhǎng)期處于配套不完善的時(shí)期。從目前項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀來看，土地儲(chǔ)備豐富，但是從政府的土地推售策略可以判斷，政府的近期目標(biāo)在兩年內(nèi)全力打造紅谷灘中心區(qū)域，然后再逐步向紅角洲、鳳凰洲等區(qū)域發(fā)展。因此，本項(xiàng)目必須從目前的政府規(guī)劃現(xiàn)狀出發(fā)，以規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)為前提，盡量調(diào)整住宅和公建部分的配合策略，放大住宅部分，減少公建部分，并盡量以低門檻的緊湊型產(chǎn)品去吸引客戶。附件表：土地成交信息編號(hào)地塊編號(hào)地塊位置占地面積容積率建筑密度建筑面積用途/出讓年限成交價(jià)/萬元競(jìng)得人/公司交易時(shí)間平米掛牌/預(yù)估價(jià)樓面地價(jià)（元/）2006年dgc0623紅谷灘中心區(qū)c-11地塊中段8440.155.8 40%48952.9商業(yè)金融用地，兼容辦公、公寓寫字樓、高級(jí)公寓/40年1645.748 江西省海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6月12日-6月23日1645.748336.19dgc0624紅谷灘中心區(qū)c-05地塊20112.342.5 50%49657.362商業(yè)用地/40年3318.37江西光貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司6月12日-年6月23日3318.37668.25dgc0626紅谷灘新區(qū)鳳凰洲a-1地塊8488.0246.5 35%55172.16 商服用地、配套公建用地/40年2609.937江西省南昌滕王閣房地產(chǎn)有限公司6月23日-7月6日1400.45 473.00dgc0627紅角洲控規(guī)a-07-1/3/4，a-11-2地塊162073.031.8 無291731.45 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/40-70年21927.385 上海綠地(集團(tuán))有限公司6月23日-7月6日21927.385 751.6fgz0601紅谷灘中心區(qū)b-14地塊36609.16無無無賓館用地2.21億元(房地產(chǎn)總價(jià))江西省泰耐克置業(yè)有限公司6月23日-7月6日無dgc0632紅谷灘周邊區(qū)b-20、21地塊1333402.0 28%266680.00 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/40-70年18000 南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司7月31日8月11日12000.00 673.9dgc0641紅角洲控規(guī)b-02-04134100.032.0 28%268200.06 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/40-70年36205.2南昌市奧克斯置業(yè)有限公司 11月1日11月14日23533.38 1349.9dgc0638紅谷灘周邊區(qū)c-10地塊28001.42.5 25%70003.50 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/40-70年5880 南昌市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司11月13日-11月24日3150.00 839.90 dgc0647紅谷灘新區(qū)與昌北開發(fā)區(qū)交界處、蝶子湖區(qū)域內(nèi)346684無無無住宅、商業(yè)、辦公、酒店、俱樂部用地6000 南昌銘雅歐洲城實(shí)業(yè)有限公司11月20日-12月1日6000 無dgc0650紅角洲控規(guī)b-08部分地塊193389.71.7 30%328762.42 住宅、商服、配套公建用地/40-70年26396.37新中源(南昌)房產(chǎn)開發(fā)有限公司11月27日12月8日26396.37802.90dgc0652紅角洲控規(guī)a-02-01地塊164782.232.2 28%362520.90 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/40-70年30895.125江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司12月11日12月22日30895.125852.20 2007年jdg0706紅谷灘新區(qū)紅角洲控規(guī)b-14-2號(hào)地塊10000.52.0 30%20001.00 商服用地/40年1500 中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司江西省分公司 2007年2月16日2007年3月6日1500 749.96jdg0729紅谷灘周邊區(qū)b-18部分地塊10747.23.0 48%32241.61 商業(yè)、辦公用地/40年2821 上海老街投資發(fā)展有限公司12月10日-12月21日2821 875 jdg0730紅谷灘周邊區(qū)b-16-1-3地塊6927.0136.0 45%41562.08 商業(yè)、金融業(yè)用地/40年2306.58 中國(guó)江西國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司12月10日-12月21日2285.80 555 jdg0731紅谷灘周邊區(qū)b-4-a-01地塊9213.7944.45 34.9%41001.38 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年2073 南昌市金久投資有限公司 12月10日-12月21日2073 506 jdg0732紅谷灘周邊區(qū)b-4-a-02地塊9600.484.45 33.4%42722.14 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年2160 江西奧林匹克花園置業(yè)有限公司12月10日-12月21日2160 506 jdg0733紅谷灘周邊區(qū)b-4-b-01地塊8847.1094.44 31.6%39281.16 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年2056.85江西博能投資發(fā)展有限公司12月10日-12月21日2056.85524 jdg0734紅谷灘周邊區(qū)b-4-b-03地塊8867.114.43 36.3%39281.30 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年2394 江西恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12月10日-12月21日2061.50 609 jdg0737紅谷灘周邊區(qū)a-8、a-10部分地塊8000.42.95 30%23601.18 辦公、商業(yè)用地/40年2194.56 南昌融澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年12月21日-2008年1月2日2194.56 930 2008年jdg0805紅谷灘中央商務(wù)區(qū)b-5、6地塊58448.92計(jì)容積率建筑面積總量不大于25萬平方米50%250000.00 金融、辦公、商業(yè)、酒店用地（金融、辦公建筑面積大于計(jì)容積率總建筑面積的60%）/40年22793.94 金融街控股股份有限公司/南昌市紅谷灘新區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限2008年2月26日-3月10日22793.94 912 jdg0806紅谷灘中心區(qū)b-7地塊47739.725.0 30%238698.60 酒店、辦公、商業(yè)、高級(jí)公寓用地/40-70年25808.9506嘉里置業(yè)（中國(guó)）有限公司、香格里拉中國(guó)有限公司2月26日-3月10日25808.95061081 jdg0807紅谷灘中心區(qū)b-9、10、11地塊115481.83.6 40%415734.37 商業(yè)服務(wù)、旅館、文化娛樂、辦公、高級(jí)公寓用地/40-70年59758.83 上海綠地（集團(tuán)）有限公司2月26日-3月10日59758.83 1437 jdg0802紅谷灘紅角洲片區(qū)c204地塊1735741.6 30%277718.41 科研設(shè)計(jì)用地（從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的研究）和商業(yè)、住宅（公寓式）用地/40-70年32543.5 南昌紅江實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、江西慧谷投資建設(shè)發(fā)展有限公司2月26日-3月10日32543.5 1172 jdg0808紅谷灘中心區(qū)b-24-6地塊9880.6944.0 45%39522.78 金融、商業(yè)、辦公用地/40年3853.278國(guó)盛證券有限責(zé)任公司2月26日-3月10日3853.278974 jdg0809紅谷灘周邊區(qū)c-3地塊5268.2635.0 45%26341.32 商業(yè)、賓館、辦公用地/40年2370.6 南昌澳中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2月26日-3月10日2370.6 900 jdg0814紅谷灘紅角洲片區(qū)b-18、19、20地塊241134.1b-18、19:r0.8，b-20:r1.425% 30%265247.51 居住用地 /70年37976.715 南昌卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南昌紅江實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2008年5月5日-5月16日37976.715 1432 jdg0821紅角洲片區(qū)e-11，位于學(xué)府大道以東地塊333351.35 28%45002.25 辦公、旅館業(yè)、科研設(shè)計(jì)用地/40-50年5150 中國(guó)瑞林工程技術(shù)有限公司7月4日2008年7月17日5150 1144 jdg0822紅谷灘中央商務(wù)區(qū)b-16-2地塊，位于會(huì)展路以北、豐和西路以東10811.875.0 50%54059.37 商業(yè)金融、辦公用地/40年5448.912 南昌市紅谷灘新區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司7月4日2008年7月17日5448.912 1008 二、板塊概況南昌市內(nèi)的房地產(chǎn)板塊主要有依托于老城區(qū)的市中心板塊，依托于青山湖的青山湖板塊，位于象湖和市中心之間的朝陽(yáng)洲板塊，依托于高新科技園的京東板塊，位于南昌縣和象湖之間的象湖板塊、青云譜板塊，位于江北的紅谷灘板塊等七大板塊。板塊代表樓盤市場(chǎng)認(rèn)知開發(fā)特征配套設(shè)施主力客戶群市中心板塊恒茂國(guó)際都會(huì)、金龍華府、藍(lán)天碧水、江中紫金城、外灘銘座、金龍華府、隆鑫廣場(chǎng)、玉河明珠、景河星宮、高能金域名都、明珠廣場(chǎng)城中心板塊地理位置優(yōu)越，人文景觀豐富，交通便利，生活配套設(shè)施完善，以及市中心情結(jié)，使其具備其他板塊無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。由于開發(fā)地段的稀缺性,大盤較少，除恒茂國(guó)際華城、金域名都、規(guī)模較大外，其他樓盤規(guī)模都在10萬平米左右 ；價(jià)格在6000-8000元/平米，屬于南昌的高價(jià)位樓盤。配套齊全市中心原居住客戶為主、投資客青山湖板塊香溢花城、竑鼎福第、天水怡景、白金瀚全景高層、恒茂湖濱、西格瑪國(guó)際商務(wù)、青山湖花園、秀泊經(jīng)典、中大青山湖花園具有生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，青山湖是南昌最大的內(nèi)湖， 有317萬平方米水域和植被，空氣質(zhì)量高；樓盤大多是6000-8000元/平米的中高檔多層住宅。部分道路交通設(shè)施尚不完善；鐵路從湖濱西路、洪都北大道，青山北路通過，對(duì)居住環(huán)境有一定影響,大多樓盤都臨湖而建，充分利用了青山湖畔的景觀優(yōu)勢(shì)；市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、公交少企業(yè)客戶、事業(yè)單位工作人員及養(yǎng)老型高干為主。象湖（包括青云譜、象湖新城）板塊水榭花都、藍(lán)堡國(guó)際公寓、江西奧林匹克花園、平安象湖情、九里象湖城、居住主題公園、綠地蘭宮、保集半島產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化，有低層花園洋房、小高層、高層，還有一體化的別墅項(xiàng)目，提供多樣化的購(gòu)房選擇，是眾多購(gòu)房者心目中的cld。依托象湖生態(tài)環(huán)境；昌南大道、生米大橋的開通，使象湖和整個(gè)城市連為一體，具有較大升值空間,物業(yè)類型豐富，后續(xù)開發(fā)量大。公共交通生活配套設(shè)施需要進(jìn)一步完善工業(yè)區(qū)企業(yè)客戶及部分市區(qū)客戶板塊代表樓盤市場(chǎng)認(rèn)知開發(fā)特征配套設(shè)施主力客戶群高新京東板塊中興和園、中凱藍(lán)域、萬科四季花城、世紀(jì)風(fēng)情、精英匯、水岸菁華高新京東板塊現(xiàn)已成為除南昌老城區(qū)以外，配套設(shè)施最齊全，規(guī)劃最完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最合理的居住區(qū)。隨著南昌市政府城市建設(shè)重心向紅谷灘的轉(zhuǎn)移，高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)逐漸淡去，漸無后續(xù)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)為主，生活設(shè)施配套尚不完善當(dāng)?shù)鼐用窦捌渌?。朝?yáng)洲板塊星河國(guó)際、皇冠國(guó)際、上林春天、天高峰尚、康橋綠城、濱江一號(hào)由于是老城區(qū)，大樓盤稀缺，但市場(chǎng)認(rèn)知度較高。朝陽(yáng)洲板塊具有得天獨(dú)厚的水資源，交通便利,將是未來幾年內(nèi)南昌高速發(fā)展的區(qū)域配套齊全以市區(qū)客戶為主紅谷灘（中心區(qū)、鳳凰洲、紅角洲）板塊第一街區(qū)、紅谷凱旋、萬達(dá)華府、正榮紅谷現(xiàn)代城、聯(lián)泰香域?yàn)I江、新里梵頓公館、聯(lián)發(fā)江岸匯景、東方海德堡、豐和新城、天賜良園、鳳凰城、紅谷灘是南昌近幾年發(fā)展變化最快的區(qū)域，“一江兩岸”的實(shí)施，使紅谷灘迅速成為新南昌的cbd中心區(qū)域；高起點(diǎn)的規(guī)劃定位及江湖水資源，大大提升了區(qū)域價(jià)值，南昌的城市整體規(guī)劃方向奠定了紅谷灘的發(fā)展后勁；樓盤品質(zhì)高、設(shè)計(jì)現(xiàn)代，眾多大型開發(fā)商在此共同開發(fā)，打造一個(gè)中高檔居住區(qū)；生活配套設(shè)施尚不完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整尚未成熟，目前居住環(huán)境人氣不足；樓盤規(guī)模大，大部分在15萬平米以上，樓盤形式的多樣化。作為政府重點(diǎn)打造的新城區(qū)，生活配套設(shè)施尚不完善，但發(fā)展前景看好公務(wù)員、城區(qū)居民為主三、熱點(diǎn)板塊研究1. 市中心板塊1.1 區(qū)域概況本區(qū)主要指東湖區(qū)、西湖區(qū)(朝陽(yáng)洲板塊除外)以及青山湖區(qū)的老城區(qū)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密集，交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套齊全，更有沉淀多年的文化底蘊(yùn)，是南昌市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中了南昌市大部分常住人口。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)，人口密度大，區(qū)域發(fā)展成熟；配套完善，生活便利；交通等環(huán)境問題突出，居住環(huán)境雜亂；老城區(qū)發(fā)展規(guī)模受到限制，未來發(fā)展空間??；城市土地出讓受到限制，土地稀缺性比較明顯。近幾年市政府加大對(duì)市區(qū)環(huán)境的建設(shè)，使得南昌市中心的居住環(huán)境有很大的改善。目前區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)向北部縱深發(fā)展，主要集中在沿江板塊，其生活環(huán)境優(yōu)越，高層住宅較多。1.2 個(gè)案分布市中心個(gè)案分布較散，在售個(gè)案：隆鑫廣場(chǎng)、金龍華府、景河星宮、恒茂國(guó)際都會(huì)、左鄰右舍、高能金域名都、恒立百年經(jīng)典、藍(lán)天碧水、江中紫金城、外灘銘座、金龍華府、隆鑫廣場(chǎng)、玉河明珠、明珠廣場(chǎng)。區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案比較表：案名總建(萬)產(chǎn)品形態(tài)在售面積(萬)主力面積()均價(jià)(元/)銷售率高能金域名都36小高層/高層3期4.5四房150-152750095%酒店公寓3一房29-39精裝800030%恒立百年經(jīng)典2多層/高層多層酒店公寓0.1一房38-54精裝680070%景河星宮10小高層/高層1期小高層1.6三房113-120510090%2期小高層1.9三房113-114618090%3期高層1.9二房85四房217680060%隆鑫廣場(chǎng)18小高層/高層2期高層2.75三房125-134685055%恒茂國(guó)際都會(huì)36小高層/高層2期高層4.6三房116-122600095%3期高層2.6三房120-130830085%左鄰右舍1.1多層/小高層小高層1.1三房116-123579060%金龍華府2.6小高層小高層1.6三房103-119582095%江中紫金城110高層/街區(qū)商業(yè)少量商鋪、一期高層精裝修三房116-292890040%藍(lán)天碧水購(gòu)物廣場(chǎng)15小高/高層2期酒店公寓1.3一房39-48精裝780045%經(jīng)緯府邸20多層/小高層/高層2期6.3二房92-105三房132-142670095%3期多層0.3一房51二房78-79700035%3期公館0.7一房51-55精裝780010%紅原星城18多層/小高層/高層3期第1批2.8三房130-1374800100%3期第2批1.4二房92-93三房101-129510010%信息截止時(shí)間：2008年月1.3產(chǎn)品狀況目前區(qū)域在售個(gè)案規(guī)模參差不齊。規(guī)模最大的是江中紫金城、高能金域名都和恒茂國(guó)際都會(huì)，特別是江中紫金城：總建筑面積逾百萬平方米，其中有30萬平方米歐洲風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)，70萬平方米高尚住宅；住宅規(guī)模最小個(gè)案為左鄰右舍1.1萬平方米。個(gè)案產(chǎn)品形態(tài)以高層和小高層為主，多層產(chǎn)品比較稀缺。在主力戶型面積上，以113-130平方米的三房產(chǎn)品為主，由于本區(qū)個(gè)案地段優(yōu)勢(shì)都比較明顯，因此也存在一些個(gè)案以大面積戶型產(chǎn)品和一房酒店式公寓產(chǎn)品，如：景河星宮推出了中央景觀217平方米大四房產(chǎn)品；高能金域名都推出了150-152平方米四房和精裝修酒店式公寓產(chǎn)品；恒立百年經(jīng)典推出了多層酒店式公寓產(chǎn)品。1.4價(jià)格行情相對(duì)與其他區(qū)域個(gè)案而言，本區(qū)個(gè)案地段優(yōu)勢(shì)都比較明顯，目前價(jià)格水平基本都在6000元/平方米之上，盡管南昌開始執(zhí)行的新政策和國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響比較大，但是位于市中心區(qū)域的個(gè)案價(jià)格都比較穩(wěn)定，同時(shí)一些個(gè)案仍然繼續(xù)上漲。由于區(qū)域內(nèi)個(gè)案地段的差異以及產(chǎn)品品質(zhì)的差異，本區(qū)個(gè)案之間的價(jià)格也有比較大的差異，區(qū)域住宅價(jià)格較高的有恒茂國(guó)際都會(huì)3期8300元/平方米和高能金域名都3期7500元/平方米（二個(gè)個(gè)案不僅地段好，社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)都不錯(cuò)）；區(qū)域住宅價(jià)格相對(duì)較低的有左鄰右舍5790元/平方米（其所處地段相對(duì)較差、沒有社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)一般）；精裝修酒店式公寓的價(jià)格行情在6800-8000元/平方米。1.5去化情況受到房地產(chǎn)新政的沖擊和市場(chǎng)普遍觀望后，本區(qū)多數(shù)個(gè)案銷售速度都大幅度下降，尤其是酒店式公寓產(chǎn)品，基本都處于滯銷狀態(tài)。恒茂國(guó)際都會(huì)依靠開發(fā)商強(qiáng)大的品牌實(shí)力，10月份新政之后推出的3期依然保持良好的銷售勢(shì)頭，從06年底開始一共推出3期約14.7萬平方米，目前接近售磬。嘉合萬世推出的135-150平方米的大三房產(chǎn)品，推出了近1年，去化較差；景河星宮于2007年8月推出的217平方米大四房產(chǎn)品，基本沒有售出?？梢姡捎诒緟^(qū)價(jià)格已經(jīng)上升到了一個(gè)較高的水平，大面積產(chǎn)品市場(chǎng)接受度差。2. 朝陽(yáng)洲板塊2.1區(qū)域概況本區(qū)主要指贛江以東，撫河以西，水產(chǎn)路以北，整個(gè)區(qū)域呈三角形狀。東部與中心板塊連接緊密，屬于城市中心區(qū)。東部生活配套成熟，區(qū)域成熟度僅次于中心板塊。區(qū)域內(nèi)西部有大量的專業(yè)市場(chǎng)和工廠，環(huán)境較差本區(qū)屬純居住區(qū)，是連接老市區(qū)與紅谷灘新區(qū)的紐帶，cbd的延伸。作為一江兩岸沿著贛江兩頭延伸的主要組成部分，在南昌的城市發(fā)展過程中，早前已確定了“啟動(dòng)昌北、改造城南、儲(chǔ)備朝陽(yáng)”的目標(biāo)。該區(qū)域人文氣息濃厚，市政規(guī)劃、交通、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套設(shè)施齊全，并坐擁贛江與象湖之美景，自然景觀優(yōu)越。近年來，以洪城廣場(chǎng)為中心，帶動(dòng)周邊區(qū)域逐步發(fā)展起來的各項(xiàng)商業(yè)配套設(shè)施活躍著該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)與政治，大大改變了先前基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的面貌，改善了市民的居住環(huán)境，欲意重樹“南昌樓市的風(fēng)向標(biāo)”的稱號(hào)。2.2 個(gè)案分布區(qū)域內(nèi)個(gè)案呈點(diǎn)狀分布，在售個(gè)案：中山一品、天使商務(wù)廣場(chǎng)、東方百靈、天高峰尚、萊茵金座、星河國(guó)際。區(qū)域在售個(gè)案比較表：案名總建(萬)產(chǎn)品形態(tài)在售面積(萬)主力面積()均價(jià)(元/)銷售率萊茵金座2.1高層2.1一房37-43精裝修760095%東方百靈1.2高層1.2一房41-64精裝修720065%星河國(guó)際6高層0.5一房34-40精裝修710075%中山一品4高層4三房110-1126900100%天使領(lǐng)域1.4高層0.8一房40-55680085%天高峰尚5高層1期2.3二房984400100%2期2.4二房98630055%信息截止時(shí)間：2008年月2.3 產(chǎn)品狀況 區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的是星河國(guó)際6萬平方米，由1棟寫字樓和2棟酒店式公寓組成；其次為天高峰尚總建約5萬平方米，規(guī)模最小的東方百靈總建1.2萬平方米。東方百靈、萊茵金座、星河國(guó)際、天使領(lǐng)域的產(chǎn)品均為酒店式公寓，其中前三個(gè)個(gè)案均為精裝修小戶型，帶部分家具和家電，對(duì)外公布的裝修標(biāo)準(zhǔn)在800-1200元/平方米，而實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)約在600-800元/之間。在產(chǎn)權(quán)年限上：萊茵金座70年產(chǎn)權(quán)，星河國(guó)際50年產(chǎn)權(quán)，東方百靈、天使領(lǐng)域40年產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)品形態(tài)上，本區(qū)個(gè)案以高層產(chǎn)品為主。在個(gè)案主力戶型面積上，以34-64平方米的一房酒店式公寓為主。2.4 價(jià)格行情區(qū)域內(nèi)帶精裝修的小