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溫江物業(yè)管理市場調查報告 第六組 成員：徐玲、萬丁琴 歐孟玥、李杰 陳杰目錄1.溫江區(qū)物業(yè)情況11.1開發(fā)狀況11.1.1成都商業(yè)供求信息11.1.2成都辦公供求信息11.1.3成都商品住宅供求信息11.1.4 2014年全年溫江商品房數(shù)據表21.1.5溫江區(qū)2015年1-4月房地產市場數(shù)據概括21.2物業(yè)狀況31.2.1溫江別墅部分情況31.2.2寫字樓31.2.3高層住宅41.2.4購物中心41.3小結53.溫江區(qū)物業(yè)管理收費情況53.1物業(yè)管理費53.2其他收費103.3小結114.片區(qū)物業(yè)管理分析114.1案例一114.1.1物業(yè)簡介114.1.2管理情況124.1.3服務對象評價134.2案例二134.2.1物業(yè)簡介134.2.2管理情況144.2.3服務對象評價144.3小結145.總結151、溫江區(qū)物業(yè)情況1.1開發(fā)狀況1.1.1成都商業(yè)供求信息表（一）月份供應面積成交面積成交均價2015年11月473,641197,26729,9882015年12月364,187279,11627,8862016年01月234,881187,18627,823面積單位: 價格單位:元/1.1.2成都辦公供求信息表（二）月份供應面積成交面積成交均價2015年11月126,20589,1348,5892015年12月236,655178,1348,4192016年01月174,439173,32310,149面積單位: 價格單位:元/1.1.3成都商品住宅供求信息表（三）日期供應面積供應套數(shù)成交面積成交套數(shù)2015年11月1,884,46419,4752,344,38624,2892015年12月2,032,48420,6002,434,00124,4312016年01月1,220,26312,3231,861,67319,277面積單位: 套數(shù)單位:套 表一至表三看出成都商品房中，辦公類的地產成交面積和成交均價均有上浮，商業(yè)地產也較為良好，但存在季節(jié)性。同時商品住宅在春節(jié)房屋交易旺季期間卻出現(xiàn)成交面積和套數(shù)的減少，表明了成都整體住宅類房屋的熱度降低，辦公類的需求旺盛。1.1.4 2014年全年溫江商品房數(shù)據表（四）項目數(shù)據（萬平方米）同比固定投資146.93億-11.1%新開工面積330.31-3.9%商品房預售面積395.513.2%商品房成交面積住宅253.72.5%商業(yè)16.9辦公10.2車庫12.5二手房68.8-0.3%商品住房成交均價5508元4.5%商業(yè)用房成交均價13886元7.9% 此表表明溫江房地產整體投資和開發(fā)量的減少，但預售面積同比有較大增幅，同時房屋預售面積大于成交面積，說明房屋的庫存增加，存量房增多。2014年溫江房屋的價格仍然出現(xiàn)溫和上漲的趨勢。房市較為穩(wěn)定。1.1.5溫江區(qū)2015年1-4月房地產市場數(shù)據概括表(五) 項目 數(shù)據（萬平方米） 同比預售面積65.6-43%成交面積住宅66.8-21.7%辦公7.2商業(yè)7.5車庫和其他6.7商品住房均價5339-4.3%商業(yè)用房成交均價11816元-24%二手房成交面積30.231%此表說明，受2015年全國房市的整體不景氣的影響，溫江房屋預售面積出現(xiàn)大幅度的減少，成交面積大幅回落。商品房價格下降，商業(yè)用房下降幅度巨大，但二手房卻出現(xiàn)春天，成交面積大幅上升，表明溫江新房市場不景氣，二手房熱度上升。整體房市較為冷淡。1.2物業(yè)狀況1.2.1溫江別墅部分情況代表樓盤產品類型項目規(guī)模面積區(qū)間（平方米）總戶數(shù)容積率泰基.花溪谷高層、疊拼140畝總建面：22萬方 電梯：79-168_x000B_疊拼：154-2414961.83泰基.花溪谷物業(yè)公司：香港悅華置地物業(yè)管理公司 物業(yè)費：2.0元/平米香港悅華置地物業(yè)管理公司現(xiàn)為中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展研究中心首批特約研究員、中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事、中國物業(yè)管理雜志協(xié)辦單位、四川省房地產雜志協(xié)辦單位、四川省房地產業(yè)協(xié)會副會長、四川省物業(yè)管理專委會副主任、成都市物業(yè)管理協(xié)會副會長、四川建筑學院客座教授、四川大學客座教授、四川民族大學客座教授；榮獲亞洲物業(yè)管理100強企業(yè)、中國物業(yè)管理行業(yè)承擔社會責任優(yōu)秀企業(yè)、中國物業(yè)管理金榜年度企業(yè)綜合實力TOP100強（排第12名）、中國泛珠區(qū)域物業(yè)管理服務品牌企業(yè)、全國物業(yè)管理行業(yè)服務信譽AAA級企業(yè)、四川省房地產行業(yè)抗震救災突出貢獻企業(yè)、成都市房地產優(yōu)秀物管企業(yè)（三甲）、成都市房地產優(yōu)秀物管企業(yè)金鼎獎（三甲）等殊榮，并通過ISO9001質量管理/ISO14001環(huán)境管理國際國內雙重認證。1.2.2寫字樓凱信雙子國際物業(yè)名稱：凱信雙子國際物業(yè)介紹： 凱信雙子國際位于城區(qū)商業(yè)核心腹地。乙級寫字樓享受純超甲級寫字樓品質，高檔優(yōu)越。純正商務血統(tǒng)，屹立于城市核心的焦點老城區(qū)核心商業(yè)腹地，兩幢凌霄塔樓，110米傲視全城的氣度，在金溫江第一商圈之上，建筑全新的地標，代言城市。30-700平米，自由組合，百變特權。以人性定義開間尺度，以簡約形塑空間美學，設計心思獨到，功能完備，以甲級寫字樓建筑標準來承接核心商務地帶的高貴品質。5萬平方米超大商場，6大商業(yè)入口，4個車行入口，8部手扶電梯，7部直行電梯，3000平方米溫江最大城市休閑廣場，600余個充足車位，五層品牌家居商場，由開發(fā)商自持經營，為投資客戶保駕護航。 物業(yè)公司：凱信裝飾家居有限公司； 總 高：30層5-30層為寫字樓 出租面積：30655單價：清水-15元、裝修-30元 每棟樓都有2部客體1部貨梯品牌（蘇州萊茵電梯） 物業(yè)費：3元/月/平米。地上免費停車，地下停車200元/月1.2.3高層住宅 璽龍灣物業(yè)管理費 住宅：1.85元/m/月物業(yè)公司 致誠物業(yè)管理有限公司主營產品 物業(yè)管理成立日期 2012年7月24日公司注冊地址 成都高新區(qū)天府大道北段966號2棟1層1號注冊資質 三級1.2.4購物中心溫江珠江購物廣場物業(yè)公司：廣州珠江物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：4元/月/平米廣州珠江物業(yè)管理有限公司前身是成立于1993年3月的廣州珠江房產物業(yè)經營公司，根據物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化的要求，主管部門廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司于1999年3月將其屬下三級物業(yè)公司廣州珠江房產物業(yè)經營公司、廣州珠江華樂物業(yè)經營公司、廣州珠江百事佳物業(yè)經營管理有限公司合并重組，成立廣州珠江物業(yè)管理有限公司，公司注冊資金為250萬元。經過多年的不斷自我發(fā)展及完善，廣州珠江物業(yè)管理有限公司已具備較完整的管理機制及較強的管理實力，為業(yè)主（住戶）提供專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、溫馨、舒適的居住和工作環(huán)境。公司各級員工致力于各管理小區(qū)的服務管理工作，秉成“業(yè)主至上，服務第一的服務宗旨。 公司注重形象、服務、管理、小區(qū)文化的建設，制訂各項規(guī)章制度，有完善的管理體系及模式，是一間具有一定管理規(guī)模及管理經驗的物業(yè)管理公司。1.3小結：從圖標看出，溫江的商品房成交面積均有所下降，同時價格也出現(xiàn)回落的趨勢，但二手房市場成交量大幅上升。可以看出新房市場熱度下降，市場熱情不高。隨著人們對于生活水平要求的提高，溫江的物業(yè)發(fā)展前景廣闊，但受最近房地產樓市的熱度下降，新房交易量的下降，物業(yè)增長較同期有所放緩。3.溫江區(qū)物業(yè)管理收費情況3.1物業(yè)管理費一級收費標準：1.00元/月.平方米(已包含稅、費)基礎條件：小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3的物業(yè)管理服務用房；綠化率35%以上(包括水面)；綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位1個/3戶；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項以上安全防范設施；固定體育活動場館不少于二項設施。公共秩序維護:1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規(guī)定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區(qū)重點部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區(qū)內公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。4、對出入小區(qū)的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案。8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務;1、小區(qū)內公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次。2、公共區(qū)域日常設專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃2次；扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔。4、根據小區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。7、垃圾設施每天清潔2次，無異味。8、公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次。9、對區(qū)內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。12、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。二級收費標準：0.75元/月.平方米(已包含稅、費)基礎條件：小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3的物業(yè)管理服務用房；綠化率30%以上(包括水面)；綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上；固定活動館所200平方米以上；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項以上安全防范設施；體育活動場地不少于一項設施。公共秩序維護:1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規(guī)定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區(qū)重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區(qū)內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入小區(qū)的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案。8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務:1、小區(qū)內公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。2、公共區(qū)域日常設專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃1次；扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。4、根據小區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、按樓棟口收集垃圾，每天2次。6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。7、垃圾設施每天清潔1次，無異味。 8、公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次。9、對區(qū)內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。12、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。三級收費標準：0.50元/月.平方米(已包含稅、費)基礎條件：小區(qū)封閉；有固定管理服務用房；綠化率25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設施。公共秩序維護:1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規(guī)定路線和時間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區(qū)內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入小區(qū)的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。6、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務:1、小區(qū)內公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭1次。2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。3、根據小區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設施每周清潔2次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。8、對區(qū)內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。四級收費標準：0.35元/月.平方米(已包含稅、費)基礎條件：小區(qū)基本封閉；有固定管理服務用房；有簡單的綠地、樹木、植物。公共秩序維護:1、配備門崗室，設專人24小時值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、小區(qū)內公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務:1、小區(qū)內公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。3、根據小區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每2個月擦洗1次。8、對區(qū)內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。在四級收費標準中，除基礎條件、公共秩序維護、保潔服務必須達到相應的標準外，辦法中對房屋管理、設施維修養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護管理和綜合管理服務也列出了相應的規(guī)定，物業(yè)部門需符合所有條件，方能收取相應的費用。3.2其他收費項 目單 位價 格（元）備 注修日光燈只10以下均不含材料費換開關插座個10修小吸頂燈個10安裝日光燈套30 更換空氣開關只10 安裝吊燈套40100更換漏電斷路器套10更換電表只30更換水表只30裝吊扇套50安裝吸頂燈套20檢查線路排除故障處50暗線檢查線路排除故障處20明線換水龍頭個5換金屬軟管根10換冷暖水嘴套15換坐便器潔具套30修排水管道處50修給水管暗管滲漏處50修給水管明管滲漏處30疏通下水道處50主疏通下水道處30次安裝座便器套50修馬桶漏水次20明線敷設米5暗線敷設米20布電話線明裝米5布網絡線明裝米5零星搬家服務時5元/人家政保潔服務（零星）1.5元/家政保潔服務（長期）1元/庭院維護面議灑水車時50不足一小時按一小時計 算拖拉機趟40園區(qū)內拖拉機趟60園區(qū)外割草機（草坪修整）2.5元/ 含清運油鋸時100不足一小時按一小時計算3.3小結4、 片區(qū)物業(yè)管理分析 溫江有多個片區(qū)，包括光華片區(qū)、大學城片區(qū)、國色天香片區(qū)等。對此，我組針對其中的國色天香片區(qū)進行物業(yè)管理分析。在此基礎上，以兩個典型案例來對該片區(qū)物業(yè)情況進行分析和說明。 4.1案例一4.1.1物業(yè)簡介成都合達聯(lián)行物業(yè)服務有限公司（原名：成都和達物業(yè)服務有限責任公司）系成都置信集團控股的子公司，是一家集住宅、商業(yè)、旅游、醫(yī)學等服務業(yè)態(tài)為一體的綜合性物業(yè)服務公司，一級資質物業(yè)服務企業(yè)。公司成立于2007年7月12日，成立目的是做高端物業(yè)服務商，提高所有項目的物業(yè)服務水平和標準。系中國物業(yè)協(xié)會會員單位，成都市物業(yè)協(xié)會常務理事單位，并在2010年成功通過ISO9001國際質量管理體系認證。 合達聯(lián)行歷年當選省、市第一金牌物管，所服務項目香頤麗都、牧山麗景被中國建設部授予“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號。公司項目先后接待了包括國家建設部、中國物管協(xié)會、香港等全國各地物業(yè)行業(yè)公司、以及新加坡等團體在內的近千批次考察團的參觀學習，有著廣泛的社會知名度和美譽度。資質等級：一級；服務理念：一切為您所享；注冊地址：溫江區(qū)；4.1.2管理情況目前公司擁有各類專業(yè)服務人員、專業(yè)技術人員和管理人員2000余人，管理面積近六百萬平方米。受聘服務的項目業(yè)態(tài)覆蓋了住宅、商業(yè)、寫字樓、旅游園區(qū)、產業(yè)園區(qū)等類型，管理項目包括國色天鄉(xiāng)住宅、溫江區(qū)政府辦公大樓、中國女鞋之都（西部鞋都）等。 代表性物業(yè)管理項目：香頤麗都、牧山麗景等；其中，香頤麗都、英酈莊園位于溫江國色天香片區(qū)。 （一）香頤麗都香頤麗都總占地面積達2000余畝，是截止目前成都*大規(guī)模的房地產開發(fā)項目之一。整個香頤麗都為泛歐式建筑風格，是置信“麗都系”的力作。所有住宅均據有江安河*優(yōu)美*生態(tài)的河段，親水性非常好，零距離享受江安河活水水系。（二）英酈莊園英酈莊園位于成都市溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)春江路，建筑設計是由澳大利亞柏濤公司代理，一梯兩戶電梯地中海式花園洋房，環(huán)境幽靜舒適。4.1.3服務對象評價1）當時在這里買房就是看中他們的物業(yè)，真的不錯，包括待人接物，門口的保安你每回來一次，都會標志的給你敬禮，我家小孩還會回敬一個，真的覺得很可愛；2）物業(yè)非常不錯，服務也很到位，保安也很盡職。3）環(huán)境較好，定時保潔，總之，物業(yè)還是可以的，好評！4.2案例二4.2.1物業(yè)簡介威斯頓物業(yè)管理（香港）有限公司是一家以房地產經營與物業(yè)管理為主的物業(yè)經營性企業(yè)，主要從事高端物業(yè)的經營與管理工作。公司通過有效的資源調節(jié)和優(yōu)質物業(yè)管理，在實現(xiàn)業(yè)主高回報投資收益的同時，努力提升“威斯頓