常州新北區(qū)別墅市場(chǎng)專題報(bào)告 2011-35頁.ppt

新北區(qū)別墅市場(chǎng)專題報(bào)告,2011年3月30日,point 1,秀江南競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖,point 2,新北區(qū)已推別墅余量統(tǒng)計(jì)（包括江陰部分樓盤）,point 3,新北區(qū)未上市別墅量統(tǒng)計(jì),point 4,目前城北在售別墅余量統(tǒng)計(jì),point 5,2011年城北即將上市別墅量統(tǒng)計(jì),point 6,代表樓盤近期動(dòng)態(tài)龍湖原山,point 7,龍湖原山基本信息,開盤優(yōu)惠：繳納足額誠(chéng)意金客戶，且一次性付款享受95折優(yōu)惠； 排號(hào)前200位之前享受98折優(yōu)惠；若是貸款無優(yōu)惠。 目前優(yōu)惠：總價(jià)減10萬，交誠(chéng)意金即享受98折優(yōu)惠，全款95折優(yōu)惠； 貸款首付50%以上99折優(yōu)惠,point 8,龍湖原山成交走勢(shì)（成交數(shù)據(jù)截止到2011年3月27日）,point 9,龍湖原山成交走勢(shì)（成交數(shù)據(jù)截止到2011年3月27日）,point 10,龍湖原山成交走勢(shì)（成交數(shù)據(jù)截止到2011年3月27日）,point 11,龍湖原山整版硬廣,point 12,龍湖原山半版軟文,文案標(biāo)題：一枝獨(dú)秀，龍湖原山冠龍城,文案內(nèi)容：“城市不缺豪宅，但缺少一片綠意；遠(yuǎn)郊不缺自然，但缺少一份便捷。城市豪宅不乏高度，但缺少低密的風(fēng)度；頂級(jí)別墅不乏低密的風(fēng)度，但缺少一份可以承受的價(jià)值標(biāo)簽。有沒有一片天空，兼得城市與自然？有沒有一種建筑，兼得獨(dú)棟別墅的頂級(jí)居住形態(tài)與自然環(huán)境，又不高出城市豪宅的價(jià)值標(biāo)簽？” 龍湖原山做到了！,point 13,龍湖原山戶外廣告,文案：地王到傳奇的完美的蛻 2010歲末最值得期待,文案：超越香醍漫步的別墅傳奇 常州正式進(jìn)入原山,point 14,龍湖原山網(wǎng)絡(luò)廣告,文案：十年常州 一日原山,文案：龍騰常州 龍湖贏戰(zhàn)江湖！,point 15,龍湖原山網(wǎng)絡(luò)廣告,短信一：春到原山風(fēng)光好，梅花櫻花次第開！龍湖原山實(shí)景樣板區(qū)全面蘇醒，再一次驚艷常州！每一次重新裝扮，都只是為了能讓您體驗(yàn)真正的龍湖生活。龍湖原山樣板區(qū)3月12日（本周六）重新絢爛登場(chǎng)，期待您的蒞臨鑒賞。,point 16,龍湖原山短信宣傳,短信二：有錢不能買房！更別提再多一套常州唯一山地獨(dú)棟別墅！新政帶來投資困境，樓市冠軍龍湖地產(chǎn)告急：搶在風(fēng)暴前囤最好的別墅！原山搶購(gòu)81663333。,point 17,龍湖原山短信宣傳,短信三：限購(gòu)引發(fā)搶樓狂潮！龍湖原山常州唯一山地獨(dú)棟，春節(jié)熱賣脫銷，榮膺1、2月常州樓市冠軍壓軸66席傳世別墅，3月新鮮上市！原山81663333。,point 18,龍湖原山短信宣傳,龍湖原山在開盤價(jià)格上用的是典型的高開低走的策略，預(yù)約期間的對(duì)外報(bào)價(jià)為20000元左右，實(shí)際開盤的成交價(jià)卻僅在18000元左右，這樣的價(jià)格策略極大的刺激了客戶的購(gòu)買欲望，故開盤取得了83套的佳績(jī)。,point 19,龍湖原山價(jià)格策略,國(guó)八條出臺(tái)以后，市場(chǎng)觀望氣氛濃郁，原山及時(shí)調(diào)整了價(jià)格策略，加大了促銷力度（總價(jià)減10萬再打98折，一次性付款再享95折優(yōu)惠），所有的折扣計(jì)算下來，最大有近9折的優(yōu)惠，在周邊項(xiàng)目成交普遍低迷的情況下，原山靠著大力度的折扣，仍能維持相對(duì)平穩(wěn)的銷售。,point 20,龍湖原山價(jià)格策略,目前原山將一期剩余房源加大了打折力度，同時(shí)將“大好河山”作為主推產(chǎn)品，“大好河山”面積386，總價(jià)約550萬，與龍湖原山其他產(chǎn)品動(dòng)輒600萬以上的總價(jià)相比，價(jià)格上很有優(yōu)勢(shì)。 置業(yè)顧問在計(jì)算該戶型的單價(jià)時(shí)往往會(huì)將約100夾層面積一并計(jì)算，如此計(jì)算單價(jià)僅在11000元左右，若將80的花園面積和46的露臺(tái)面積計(jì)入使用面積，使用面積的單價(jià)只有9000元左右，如此誘人的銷售說辭，極大的刺激了客戶的購(gòu)買欲望。,point 21,龍湖原山推售策略,龍湖原山在原有的貸款及一次性付款的基礎(chǔ)上，還提供更為靈活的分期付款的付款方式，讓客戶在付款上有了更多的選擇。 分期付款的付款方式：首付30%，5月底付款40%，9月底付款30%。,point 22,龍湖原山付款靈活,point 23,代表樓盤近期動(dòng)態(tài)龍湖香醍漫步,首次開盤優(yōu)惠：繳納足額誠(chéng)意金客戶，享受龍湖開盤特別優(yōu)惠， 每套最高總價(jià)優(yōu)惠30萬元（以誠(chéng)意金繳納先后順 序?yàn)闇?zhǔn)）；一次性付款享受總價(jià)97折優(yōu)惠。,point 24,龍湖香醍漫步基本信息,龍湖香醍漫步預(yù)計(jì)在5月份推出其疊加別墅共204套，在3月19日已經(jīng)可以辦卡預(yù)約，辦卡方式為交100萬存款證明（具體開盤優(yōu)惠未定）。本次推出疊上疊下兩種戶型。,疊加別墅產(chǎn)品基本數(shù)據(jù),point 25,龍湖香醍漫步疊加別墅基本信息,point 26,龍湖香醍漫步疊加別墅基本信息,point 27,龍湖香醍漫步疊加別墅基本信息,文案：190-270原創(chuàng)手工疊墅 首發(fā)常州,point 28,龍湖香醍漫步整版報(bào)廣,短信一：中國(guó)四大發(fā)明，讓世界進(jìn)入文明社會(huì)！別墅四大發(fā)明，讓龍湖成為別墅專家！龍湖香醍漫步，190-270原創(chuàng)城市疊墅，珍罕預(yù)約89893311,point 29,龍湖香醍漫步短信宣傳,point 30,龍湖香醍漫步產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析,優(yōu)勢(shì)： 總價(jià)優(yōu)勢(shì)：總價(jià)在250萬350萬之間，總價(jià)更有競(jìng)爭(zhēng)力。 景觀優(yōu)勢(shì)：龍湖的景觀植被豐富，喬木與灌木搭配協(xié)調(diào)，疊加別墅掩映在高大植被中可以有效降低疊加別墅由于樓層較高給客戶造成的壓迫感。 地下室層高優(yōu)勢(shì)：疊加別墅的地下室層高與其合院別墅一樣，達(dá)到了5.5米的層高，大大的提高了地下室的利用率。 電梯：疊加別墅安裝的公用電梯，避免了傳統(tǒng)疊加別墅由于沒用安裝電梯，客戶需要攀爬樓梯的煩惱。,point 31,龍湖香醍漫步產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析,劣勢(shì)： 非正統(tǒng)別墅：疊加別墅嚴(yán)格意義上不應(yīng)該歸類為別墅，只能算多層，無法做到傳統(tǒng)別墅有天有地的境界，缺乏傳統(tǒng)別墅的尊貴感。 戶型缺陷：僅有疊下別墅有地下室，疊上別墅無地下室，無法達(dá)到傳統(tǒng)別墅的使用功能。 近期預(yù)約政策：3.19開始辦卡，交100萬存款證明即可辦卡。樣板房預(yù)計(jì)4月中下旬可對(duì)外開放。 銷售時(shí)間：預(yù)計(jì)5月開始銷售。由于香堤漫步疊加產(chǎn)品的總價(jià)在250萬350萬之間，與秀江南目前在售別墅的總價(jià)相近，目標(biāo)客戶群會(huì)有重疊，該產(chǎn)品依靠其景觀優(yōu)勢(shì)及樣板房的感染力，再加上其慣用的高開低走的價(jià)格策略，會(huì)對(duì)秀江南產(chǎn)品未來的去化來帶一定的阻力。,point 32,目前新北區(qū)別墅市場(chǎng)小結(jié),別墅供應(yīng)量大。目前新北區(qū)主要在售別墅余量有257套，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下銷售壓力已經(jīng)不小。下半年更有844套的別墅供應(yīng)量，是目前別墅存量的3倍有余，下半年新北區(qū)別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力可見一斑。 別墅產(chǎn)品的選擇面廣：2011年新北區(qū)別墅市場(chǎng)的別墅種類繁多，有疊加別墅，聯(lián)排別墅，合院別墅，雙拼別墅，類獨(dú)棟別墅,獨(dú)棟別墅等多種別墅產(chǎn)品可供選擇。價(jià)格從200萬800萬之間的各檔次別墅都有供應(yīng)，客戶的選擇面廣。開發(fā)商想憑借單一產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)的可能性顯得微乎其微。,point 33,目前新北區(qū)別墅市場(chǎng)小結(jié),促銷政策的入市時(shí)機(jī)顯得至關(guān)重要：目前已有龍湖原山，香樹灣別墅兩個(gè)樓盤開始加大促銷力度，尤以龍湖原山的折扣力度最大，其成交也在新北區(qū)各大別墅項(xiàng)目中獨(dú)占鰲頭?？梢灶A(yù)見的是隨著下半年大量別墅的入市，在政策環(huán)境依舊嚴(yán)峻的形勢(shì)下，種類繁多的促銷應(yīng)該會(huì)成為下半年別墅市場(chǎng)的主題，屆時(shí)促銷的效果一定會(huì)大打折扣。我們認(rèn)為最佳的促銷時(shí)機(jī)應(yīng)