2011年11月報-上海市場月報.pdfVIP

1 2 目 錄 【走進同策】 3【走進同策】 3 同策主要在售樓盤快訊3 【熱點回顧】 5【熱點回顧】 5 【政策盤點】 6【政策盤點】 6 【企業(yè)動態(tài)】 8【企業(yè)動態(tài)】 8 1. 股市追蹤松動預期下短期反彈 滬深港三地齊飄紅8 2. 房企融資情況融資渠道變窄 企業(yè)融資成難題9 3投資收購并購已成大勢所趨 企業(yè)當下現(xiàn)金為王.11 【土地市場】 12【土地市場】 12 1. 供求情況配套用地供應回歸主力 世博園區(qū)商辦用地放量13 2溢價走勢住宅地塊以底價成交 維持低溢價走勢.14 3. 重點地塊分析羅店新鎮(zhèn)e4-1 地塊、f1-3 地塊15 【市場分析】 16【市場分析】 16 1同策觀點樓市嚴控名為房地產(chǎn)意在全局 調(diào)控松動化作泡影.16 2投資開發(fā) 17 3商品房市場“金九銀十”慘淡收尾.18 4公寓市場嘉定、寶山六個月蟬聯(lián)成交榜前兩位.20 5花園洋房市場開發(fā)商暗中折扣的力度較為可觀.22 6別墅市場成交趨于經(jīng)濟型.24 6.1 獨棟別墅長泰西郊別墅獨領風騷 25 6.2 聯(lián)體別墅原南匯、嘉定成供應主力 27 6.3 疊加別墅我司代理保利茉莉公館上市 28 7商業(yè)市場成交三月連跌 趨勢性下滑仍將延續(xù).29 8辦公市場市場表現(xiàn)冷熱不均 投資偏愛小戶型.32 9廠房市場量價齊跌零供應.34 附錄 1：2011 年 10 月上海公示且未成交地塊（去除工業(yè)/其他）. 36附錄 1：2011 年 10 月上海公示且未成交地塊（去除工業(yè)/其他）. 36 附錄 2：2011 年 10 月上海成交地塊（去除工業(yè)/其他）. 42附錄 2：2011 年 10 月上海成交地塊（去除工業(yè)/其他）. 42 3 【走進同策】【走進同策】 同策主要在售樓盤快訊 同策主要在售樓盤快訊 近期開盤近期開盤9/25 推 321 套公寓 房源類型 房源類型 公寓 主推面積主推面積90、125 平米 去化率 去化率 72% 目前報價目前報價公寓：19000-20000 元/平米 公寓：19000-20000 元/平米 保利葉語 保利葉語 顧村公園 顧村公園 樓盤信息樓盤信息： ： 萬科清林徑依托迪士尼板塊，于城市繁華中筑建上海精致生活 標桿，區(qū)域地位及價值潛力將得到全面提升。繼翡翠別墅、第五園、金色城 市之后，清林徑作為萬科浦東又一標桿力作，低容積率規(guī)劃，涵蓋聯(lián)排別墅、 80-155 平米精裝公寓以及高端會所。9 月 25 日推出 321 套二房、三房公寓， 目前整體已去化 230 套，其中 9 月開盤去化 100 多套，10 月去化 100 多套， 客戶基本都為白領等首置的剛需客戶。 近期開盤近期開盤9/25 新推 400 套公寓 房源類型 房源類型 公寓 主推面積主推面積84-89 平米 去化率 去化率 70% 目前報價目前報價公寓：12000-13000 元/平米 公寓：12000-13000 元/平米 中冶.尚園 中冶.尚園 月浦 月浦 樓盤信息： 樓盤信息： 中冶尚園位于上海樓市價格洼地月浦板塊，受地鐵 1 號線、3 號線輻射，交通便利，周邊各類生活設施完備，配套齊全。中冶尚園占地面 積約 7.8 萬，總建筑面積約 10.87 萬，規(guī)劃 16 棟 11 層小高層。項目是 由世界 500 強中冶集團鼎力開發(fā)， 品質(zhì)生活有所保障。 該項目于 9 月 25 日推 出 400 套公寓，主力戶型為 84-89 平米二房，目前共去化 70%。 近期開盤近期開盤8/27 推 75 套聯(lián)排 房源類型 房源類型 別墅 主推面積主推面積187228 平米 去化率 去化率 40% 目前報價目前報價聯(lián)排：21000-27000 元/平米聯(lián)排：21000-27000 元/平米 英郡別院 英郡別院 松江新城 松江新城 樓盤信息： 樓盤信息： 英郡別院小區(qū)總建筑面積約 10 萬平方米，坐落于松江新城高尚 別墅區(qū)內(nèi)，北鄰佘山國家旅游度假區(qū)，南接滬杭高速公路，東臨軌道交通 9 號線，經(jīng)佘山、九亭、七寶直達市區(qū)。項目于 8 月 27 日推出 75 套聯(lián)排別墅， 主力目前共售出 30 套，其中 10 月共去化 5 套。 近期開盤近期開盤9/3 推 52 套公寓、24 套洋房 房源類型 房源類型 公寓、洋房 主推面積主推面積88、130-160 平米 去化率 去化率 66% 目前報價目前報價洋房：12000-13000 元/平米洋房：12000-13000 元/平米 臨港海濱國際花園 臨港海濱國際花園 臨港新城 臨港新城 樓盤信息： 樓盤信息： 臨港海濱國際花園依托“兩個中心”和“7+1”等利好政策，正 在不斷的發(fā)展。規(guī)劃包括以蘆潮港為中心的中央居住區(qū)，以滴水湖為中心的 中央辦公區(qū)，以及物流園區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。該項目定位為濱海中央居 住區(qū)，將建設成為集住宅、商業(yè)配套、旅游、酒店、公寓、商務辦公等為一 體的中心區(qū)域。該項目于 9 月 3 日推出 52 套公寓、24 套洋房，其中公寓主 力戶型為 88 平米二房，洋房主力面積為 130-160 平米，目前公寓共去化 38 套，洋房去化 12 套，其中剩余公寓已經(jīng)封存，購房者主要為婚房自住的新上 海人。 4 近期開盤近期開盤7/23 推 330 套毛坯公寓 房源類型 房源類型 公寓 主推面積主推面積82-155 平米 去化率 去化率 67% 目前報價目前報價公寓：17000 元/平米 公寓：17000 元/平米 同濟城市雅筑 同濟城市雅筑 松江老城松江老城 樓盤信息： 樓盤信息： 同濟城市雅筑位于老城，配套成熟，交通便捷，鄰近 9 號線松 江體育館站，十幾條公交環(huán)伺，并快速到達滬杭高速。項目由同濟房產(chǎn)用專 家級團隊為老城打造的精質(zhì)名邸，簡約高雅的現(xiàn)代建筑風格。項目于 7 月 23 日推出 330 多套毛坯公寓，主力面積為 82-155 平米，目前已去化 100 多套， 10 月去化 10 套左右，客戶主要為本地剛需置業(yè)者。 近期開盤近期開盤10/30 新 140 套公寓 房源類型 房源類型 公寓 主推面積主推面積90、130 平米 去化率 去化率 35% 目前報價目前報價精裝小高層：23000 元/平米精裝小高層：23000 元/平米 保利茉莉公館 保利茉莉公館 浦江 浦江 樓盤信息： 樓盤信息： 保利茉莉公館是保利在上海高端精筑作品，位于閔行區(qū)浦東板 塊的新浦江鎮(zhèn)，距人民廣場直線距離為 17 公里，為距市中心最近新城。保利 茉莉公館住宅產(chǎn)品包括意式類獨棟、精致疊拼別墅，生態(tài)花園電梯洋房和小 高層公寓，產(chǎn)品的類型豐富、面積段覆蓋廣。項目于 10 月 30 日推出 120 套 小高層、20 套多層毛坯公寓，主力面 90 平米二房和 130 平米，小高層精裝 標準 2500 元/平米，開盤當天去化 30%，此后兩天陸續(xù)有幾套成交，客戶為 市區(qū)、三林等附近板塊的剛需置業(yè)者。 近期開盤近期開盤10/30 加推 16 套聯(lián)排 房源類型 房源類型 公寓、聯(lián)排 主推面積主推面積152-245 平米 去化率 去化率 81% 目前報價目前報價聯(lián)排：1800020000 元/平米聯(lián)排：1800020000 元/平米 天居玲瓏灣 天居玲瓏灣 嘉定新城 嘉定新城 樓盤信息： 樓盤信息： 項目位于嘉定城區(qū)勝辛北路、匯旺路交匯處，總建筑面積約 24 萬方，距離嘉定北地鐵站僅 8 分鐘車程。隨著嘉定客運中心的西移，客運與 軌交將實現(xiàn) p+r 零距離換乘， 勝辛路也由此成為該區(qū)域連接城市的主要動線。 該項目于 8 月首次開盤推出的 61 套聯(lián)排已經(jīng)去化八成，10 月 30 日加推 4-6 聯(lián)排，包括六聯(lián)的小戶型和四聯(lián)大戶型，客戶有市區(qū)、本地改善、外地老板 等剛需客戶。 近期開盤近期開盤10/16 加推 200 多套公寓 房源類型 房源類型 公寓 主推面積主推面積78、90、126 平米 去化率 去化率 30% 目前報價目前報價精裝公寓：26000 元/平米精裝公寓：26000 元/平米 象嶼酈庭 象嶼酈庭 淞南高境 淞南高境 樓盤信息： 樓盤信息： 象嶼酈庭毗臨中環(huán)、逸仙路高架，距軌道交通三號線殷高西路 站步行 15 分鐘，區(qū)域內(nèi)交通便利，配套成熟，有沃爾瑪、卜蜂蓮花、長江國 際商業(yè)中心等大型商業(yè)配套， 生活氛圍濃郁。 項目總占地面積 4.15 萬平方米， 建筑面積7.7萬平方米， 擁有近2000平米的社區(qū)商業(yè)與10000平米集中綠地， 落成后將成為區(qū)域高品質(zhì)精品社區(qū)標桿。項目于 10 月 16 日推 200 多套 78 平米二房、90 平米 2+1 房、126 平米 3+1 房的精裝公寓，裝修標準 1800 元 /平米，目前所推房源已去化 30%，客戶為剛需、婚房置業(yè)者。 5 【熱點回顧】 【熱點回顧】 第三周第三周 上海多家銀行上調(diào)首套房貸利率 上海多家銀行上調(diào)首套房貸利率 s mt w t f s 161719 20 21 1822 事件回顧事件回顧多位銀行業(yè)人士 16 日向外界證實，上海多家銀行提高了 首套房貸利率。據(jù)了解，建設銀行總行已發(fā)文通知上調(diào)首套房貸款利率， 由此前的基準利率調(diào)整為基準利率上浮 5%，二套房貸仍維持基準利率上 浮 10%的現(xiàn)行政策。 最新動態(tài)最新動態(tài)為在有限的資金投放上獲取高收益，另有一些股份制銀行 直接停做房貸業(yè)務。據(jù)了解，包括民生銀行在內(nèi)的多家股份制銀行，今年 陸續(xù)從風險系數(shù)最低而收益有限的按揭市場“隱退”，轉(zhuǎn)向利率上浮空間 較大的中小企業(yè)貸款。 第三周第三周 2011 年地方政府自行發(fā)債試點辦法 2011 年地方政府自行發(fā)債試點辦法 s mt w t f s 16171819 20 21 22 事件回顧事件回顧10 月 20 日，財政部發(fā)布了關于印發(fā)的通知經(jīng)國務院批準，上海市、浙江省、廣東省、 深圳市成為今年地方政府自行發(fā)債的試點省市。 最新動態(tài)最新動態(tài)10 月 27 日，作為四個試點省市之一，上海已經(jīng)啟動了地 方債的發(fā)行程序。消息人士稱，目前正確定主承銷團最終成員，并商定利 率、期限等關鍵要素。廣東省財政廳于同天召開 2011 年廣東省自行發(fā)債 工作通報會，該省財政廳主要負責人將在會上通報廣東省自行發(fā)行政府債 券的有關情況，以及開展自行發(fā)債工作的主要思路，并與各方協(xié)商建立自 行發(fā)債工作協(xié)作機制。 第三周第三周 上海龍湖等部分樓盤降價 引發(fā)業(yè)主不滿 上海龍湖等部分樓盤降價 引發(fā)業(yè)主不滿 s mt w t f s 16171819 20 21 22 事件回顧事件回顧10 月 22 日，數(shù)百名老業(yè)主在龍湖地產(chǎn)上海嘉定酈城售樓 處聚集， 表達對銷售方的不滿。 同一天， 本應空無一人的上海浦東南路 500 號國家開發(fā)銀行大廈寫字樓內(nèi)，突然出現(xiàn)了近 400 名中海御景熙岸業(yè)主聚 集的熱鬧場景。隨后，嘉定新城綠地秋霞坊、新里米蘭公寓等樓盤，也相 繼出現(xiàn)了業(yè)主聚集與開發(fā)商對話的場景。 最新動態(tài)最新動態(tài)在 27 日上午召開的上海市政府新聞發(fā)布會上，市政府新 聞發(fā)言人徐威就近期上海個別樓盤因降價而導致與前期業(yè)主產(chǎn)生糾紛一事 作出回應：上海房地產(chǎn)市場調(diào)控取得積極成效，市場總體平穩(wěn)，有關部門 正在積極協(xié)調(diào)處理近期出現(xiàn)的個別糾紛。并提出上海樓盤降價超 20%需重 新備案。 6 第四周第四周 上海明年試點增值稅制度改革 上海明年試點增值稅制度改革 s 【政策盤點】 【政策盤點】 政策 政策 10 月 20 日，財政部發(fā)布了關于印發(fā)的通知 經(jīng)國務院批準，上海市、浙江省、廣東省、深圳市成為今年地方政府自行發(fā)債的試點省市。 10 月 25 日， 住建部部長姜偉新在報告城鎮(zhèn)保障性住房建設情況時候表示， 這幾年住房 保障實行以實物保障為主， 經(jīng)過今后幾年的努力， 住房供求關系緩和以及住房租賃市場有了 mt w t f s 23242526 27 28 29 事件回顧事件回顧10 月 26 日， 溫家寶主持召開國務院常務會議， 決定從 2012 年 1 月 1 日起，在部分地區(qū)和行業(yè)開展深化增值稅制度改革試點，逐步將 目前征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅。會議指出，將先在上海市交通運 輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)等開展試點，條件成熟時可選擇部分行業(yè)在全國范 圍進行試點。 最新動態(tài)最新動態(tài)財政部 10 月 31 日發(fā)布第 65 號令，決定修改中華人民 共和國增值稅暫行條例實施細則和中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實 施細則 ，提高增值稅、營業(yè)稅起征點。本次調(diào)整的目的是為了貫徹落實國 務院關于支持小型和微型企業(yè)發(fā)展的要求，整體來看提高了起征點，為企 業(yè)減負。 第四周第四周 上海確定迪士尼外圍配套方案 涉及 9 項目 上海確定迪士尼外圍配套方案 涉及 9 項目 s mt w t f s 232526 27 28 29 24 事件回顧事件回顧10 月 27 日，上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會表示，上海已 基本確定迪士尼項目的外圍配套方案，涉及 9 個配套項目，包括軌交的介 入、申江路高架專用道的建成、其他路網(wǎng)的建設等。 最新動態(tài)最新動態(tài)浦東新區(qū)將在“環(huán)上海迪士尼度假區(qū)區(qū)域”規(guī)劃配套市級 商業(yè)副中心，國內(nèi)最大的奧特萊斯(outlets：品牌直銷購物中心)將落戶 浦東川沙，距離上海迪士尼僅 10 多公里，靠近浦東機場，可能在 2013 年 底開業(yè)。10 月 30 日，據(jù)浦東新區(qū)商務委副主任透露，這個奧特萊斯可能 與美國切爾西、日本三井、意大利 rdm 中的一家簽約。 7 一定發(fā)展后，將逐步轉(zhuǎn)為以貨幣補貼為主。 10 月 26 日，溫家寶主持召開國務院常務會議，決定從 2012 年 1 月 1 日起，在部分地 區(qū)和行業(yè)開展深化增值稅制度改革試點，逐步將目前征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅。 評論 評論 進入 10 月，隨著我國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的不斷深入，住宅市場已經(jīng)取得非常明顯的 調(diào)控成效，同時截止到 9 月底，今年全國大中城市保障房建設開工任務也基本完成。而在 當前情形下，繼續(xù)完善一些與房地產(chǎn)發(fā)展相關的政策體系，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，對關 乎整個國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟體制進行深化改革就顯得尤為重要。 10 月 20 日經(jīng)國務院批 準，2011 年上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發(fā)債試點。這四個地方有 的是證券交易中心所在地， 有的是金融中心， 地方財政能力相對較好， 具備較好的試點條件。 通過市場化的手段發(fā)債， 地方政府將有一個透明公開的渠道獲得資金， 將會對其資金來源提 供重要補充，也能大大緩解對“土地財政”的依賴。今年 1000 萬套保障性住房建設的實施 過程， 保障房融資問題一直是政府發(fā)展保障性住房遇到最棘手的問題。 通過地方政府自行發(fā) 債，大部分資金將會用于市、縣，重點用于完成在建項目，特別是保障性安居工程建設等， 向民生項目傾斜，確保重點建設項目，從而為“十二五”期間我國 3600 萬套保障房建設任 務的完成打下良好的財政基礎。 當前我國的保障房建設正處于摸索起步階段， 解決城鎮(zhèn)居民住房問題的整體思路方式是 實物保障和貨幣補貼兩種方式，當前幾年以實物保障為主，“十二五”末以后，逐步轉(zhuǎn)到貨 幣補貼為主?；咀》勘Ｕ现贫劝ūＵ系姆秶⒈Ｕ系姆绞?、保障的機制、目標和原則， 并且這幾年這些方面都在不斷地進行完善。 住房保障范圍包括低收入和部分中等偏下收入群 體，沒有房子住的和住房困難的，而住房困難的包括不成套，幾百個人共用一個衛(wèi)生間等群 體。我國當前之所以以實物保障為主，這主要受我國保障房建設一直處于滯后階段，缺少大 量的相關住房滿足中低收入群體的居住需要。而經(jīng)過未來幾年保障房的大力建設和天量供 給，很大一部分經(jīng)適房、公租房、廉租房能夠在市場上進行流轉(zhuǎn)出讓、出租，從而到時只需 采用貨幣補貼來滿足中低群體住房困難就顯得非常適宜。 10 月 26 日召開的國務院常務會議決定從 2012 年 1 月 1 日起， 在部分地區(qū)和行業(yè)開展 8 深化增值稅制度改革試點， 逐步將目前征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅， 且上海交通運輸 業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)等將首先開展試點。深化增值稅體制改革，支持小型和微型企業(yè)發(fā)展， 尤其是符合產(chǎn)業(yè)政策的中小企業(yè)發(fā)展的政策， 是在當前政府轉(zhuǎn)變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、 減少房地產(chǎn)發(fā)展 依賴、促進服務業(yè)發(fā)展的背景下提出來的。今年前三季度上海的 gdp 增速為 8.3%，而房 地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻已由 05 年的 15%下降到如今的不到 8%。上海樓市今年已經(jīng)出現(xiàn)了顯著 變化，特別是近三個月來，上海房價連續(xù)環(huán)比零增長，過高的房價正得到有效遏制，經(jīng)濟對 房地產(chǎn)的依存度進一步降低。 通過研究制定增值稅改革試點實施細則， 上海將實行結(jié)構(gòu)性減 稅，支持其他現(xiàn)代服務業(yè)，特別是生產(chǎn)性服務業(yè)的大力發(fā)展，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，彌補因減 少對房地產(chǎn)的依賴所造成的發(fā)展減速。 【企業(yè)動態(tài)】 【企業(yè)動態(tài)】 1. 股市追蹤松動預期下短期反彈 滬深港三地齊飄紅1. 股市追蹤松動預期下短期反彈 滬深港三地齊飄紅 名稱 名稱 11 年 9 月11 年 9 月 收盤 收盤 11 年 10 月 11 年 10 月 收盤 收盤 漲跌幅（%）漲跌幅（%） 同期大盤漲跌幅同期大盤漲跌幅 （%） （%） 上證地產(chǎn)指數(shù) 2964.99 3093.85 4.58 4.35 深證地產(chǎn)指數(shù) 1112.09 1161.50 4.40 1.88 恒生地產(chǎn)分類指數(shù)20957.65 25234.34 16.68 10.29 10 月份滬深港三地地產(chǎn)板塊逆勢反彈，漲幅均跑贏大盤。其中上證地產(chǎn)指數(shù)收于 3093.85 點，漲幅為 4.58 個百分點；深證地產(chǎn)指數(shù)收于 1161.50 點，漲幅 4.40 個百分點； 恒生地產(chǎn)分類指數(shù)收于 25234.34 點，漲幅 16.68 個百分點。本月從下旬開始，地產(chǎn)股開始 上行。主要原因有以下幾個，首先是 10 月 24 號當天中國人民銀行決定從今日開始下調(diào)存 款準備金率 0.5 個百分點，流動性放松的信號帶動地產(chǎn)板塊普漲； 10 月 27 日，住建部部 長姜偉新在人大常委會會議上表示，樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法，目 前住建部正在建設城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)， 完善之后將取消限購。 該信息被市場歪解成未來 樓市調(diào)控將放松的信號。 個股方面， 根據(jù)申萬的行業(yè)統(tǒng)計， 在 144 個地產(chǎn)樣本中， 較 9 月份上漲的樣本有 49 家， 下跌的樣本有 89 家。從 10 月份樓市來看，上中旬房企整體表現(xiàn)較為低迷，以趨勢性下跌 為主。自 24 號央行決定下調(diào)存款準備金率 0.5 個百分點時，地產(chǎn)板塊普漲，但是部分企業(yè) 9 由于前期下跌幅度較大，在政策利好的帶動下仍然表現(xiàn)平平。 地產(chǎn)股 2011 年 10 月份地產(chǎn)股 2011 年 10 月份漲幅漲幅前十名 前十名 地產(chǎn)股 2011 年 10 月份地產(chǎn)股 2011 年 10 月份跌幅跌幅前十名 前十名 排名 排名 企業(yè)名稱 企業(yè)名稱 排名排名企業(yè)名稱企業(yè)名稱 跌幅 （%）跌幅 （%） 漲幅 （%） 漲幅 （%） 1 中體產(chǎn)業(yè) 46.76 1 國興地產(chǎn) -25.59 2 鳳凰股份 33.51 2 世聯(lián)地產(chǎn) -20.87 3 香江控股 3 云南旅游 -18.43 26.86 4 陸家嘴 18.46 4 魯商置業(yè) -16.43 5 陽光股份 13.95 5 西藏城投 -15.19 6 中國國貿(mào) 13.77 6 運盛實業(yè) -14.25 7 萬通地產(chǎn) 11.95 7 萬澤股份 -14.24 8 正和股份 9.11 8 嘉凱城 -13.28 9 廣宇集團 9.03 9 珠江實業(yè) -13.21 10 保利地產(chǎn) 8.62 10 st 園城 -12.75 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2011-10-10 2011-10-11 2011-10-12 2011-10-13 2011-10-14 2011-10-15 2011-10-16 2011-10-17 2011-10-18 2011-10-19 2011-10-20 2011-10-21 2011-10-22 2011-10-23 2011-10-24 2011-10-25 2011-10-26 2011-10-27 2011-10-28 2011-10-29 2011-10-30 2011-10-31 萬科 招商地產(chǎn) 金融街 華僑城a 嘉凱城 金地集團 渝開發(fā) 泛海建設 2011年年10月份知名房企股價走勢月份知名房企股價走勢 2. 房企融資情況融資渠道變窄 企業(yè)融資成難題 2. 房企融資情況融資渠道變窄 企業(yè)融資成難題 上市房地產(chǎn)企業(yè)的三季度報告已經(jīng)披露完成，據(jù) wind 數(shù)據(jù)顯示，近 120 多家房地產(chǎn) 企業(yè)三季度銷售收入下降近 17%，凈利潤下降近 38%。在房地產(chǎn)行業(yè)嚴厲調(diào)控下 ，樓市去 化緩慢，嚴重影響到企業(yè)資金回流。而在信貸緊縮已經(jīng)行業(yè)調(diào)控的綜合影響下，尤其是在 10 月 19 號銀監(jiān)會主席劉明康再次強調(diào)重視房企貸款風險， 嚴控大型房企集團貸款風險， 預 先布局高風險房地產(chǎn)企業(yè)風險暴露， 因此后期無論是銀行還是民間借貸機構(gòu)對于房地產(chǎn)的投 資將變得更加謹慎，企業(yè)的融資成為企業(yè)首要面對的問題之一。 10 目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也在收窄，曾被業(yè)內(nèi)視為“救命稻草”的信托基金也受到管 控，尤其是在“綠城事件”以后。10 月下旬有媒體稱銀監(jiān)會日前進行了一次特殊的“窗口 指導” ，叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè) 務，為期 3 個月。叫停的原因是其房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快，與其風險管理能力不相匹配， 且在項目選擇上不夠?qū)徤?。隨著信貸的收緊，融資渠道的變窄，部分私募基金開始關注地產(chǎn) 行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目。私募地產(chǎn)基金以股權(quán)投資為主，收益和風險都要大于房地產(chǎn)信 托。因此他們的行動將會更加謹慎，尤其是部分私募基金就是房地產(chǎn)行業(yè)出身，對于該行業(yè) 有一定的了解。該類投資是否能夠有效的解決房地產(chǎn)投融資的問題我們拭目以待。 房地產(chǎn)企業(yè) 2011 年 10 月份度融資活動表 房地產(chǎn)企業(yè) 2011 年 10 月份度融資活動表 企業(yè) 企業(yè) 融資形式 融資形式 融資金融資金 額（億）額（億） 概 要 概 要 萬通 地產(chǎn) 信托融資 3.7 億元 10 月 12 日，萬通地產(chǎn)與深圳市萬通核心成長股權(quán)投資基金合伙企業(yè)于深圳簽署了 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié) 議及合作協(xié)議 。 根據(jù)該協(xié)議， 萬通地產(chǎn)將旗下北京萬通時尚置業(yè)有限公司 49%的股權(quán)， 作價 2.8367 億元， 以及該公司 8860 萬元的債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給深圳市萬通核心成長股權(quán)投資基金合伙企業(yè)。 同時， 萬通地產(chǎn)從深圳市萬通核心成長股權(quán)投資基金合伙企業(yè)獲得轉(zhuǎn)讓價 3.7227 億元的現(xiàn)金。 北京 城建 貸款融資 7 億元 10 月 25 日，北京城建公告稱，公司全資子公司北京城建興華地產(chǎn)有限公司向北京市保障性住房 建設投資中心申請 7 億元貸款。經(jīng)與有關部門協(xié)商并審批后，確定貸款利率為 7.53%，貸款期限 為 4.5 年（54 個月），委托貸款手續(xù)費（費率 0.08%）由北京市保障性住房建設投資中心承擔。 深圳 萬科 恒大 物業(yè) 貸款融資 3.54 億元 10 月 9 日，北深圳萬科恒大物業(yè)有限公司向金融機構(gòu)融資人民幣 3.54 億元，公司之全資子公司 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司為該筆融資提供連帶責任擔保。 南京 金域 藍灣 置業(yè) 貸款融資 5.4 億 10 月 9 日，南京金域藍灣置業(yè)有限公司向金融機構(gòu)申請融資人民幣 5.4 億元。公司之全資子公司 上海萬科房地產(chǎn)有限公司和南京萬科置業(yè)有限公司為有關融資提供全額連帶責任擔保。 中航 地產(chǎn) 貸款融資 17 億 10 月 9 日中航地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司自股東大會批準之日起至 2012 年 6 月期間為下屬子公司預 計總計 17.5 億元的銀行貸款提供連帶責任擔保。 興華 地產(chǎn) 貸款融資 3.1 億元 10 月 25 日晚間北京城建(600266)公告稱，公司將為全資子公司北京城建興華地產(chǎn)有限公司（簡 稱“興華地產(chǎn)”），以北苑南區(qū)公租房項目向北京市保障性住房建設投資中心申請不超過 3.1 億 元貸款，期限不超過 5 年，貸款利率以北京市保障房投資中心批復為準，公司并未為該筆貸款提 供連帶責任全額擔保。 深圳 招商 供電 有限 公司 信托融資 1.5 億元 招商地產(chǎn) 10 月 17 日晚間發(fā)布對外擔保公告， 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 （以下簡稱為 “公司” ） 之全資子公司深圳招商供電有限公司（以下簡稱為“招商供電”）擬向華潤深國投信托有限公司 借款人民幣 1.5 億元，借款期限一年。 11 3投資收購并購已成大勢所趨 企業(yè)當下現(xiàn)金為王 3投資收購并購已成大勢所趨 企業(yè)當下現(xiàn)金為王 調(diào)控當前， 中國的房地產(chǎn)業(yè)處在一個特殊時期， 即調(diào)控嚴厲， 信貸收緊， 銷售壓力增加， 企業(yè)業(yè)績環(huán)比下降，政府表態(tài)持續(xù)嚴控的時期，對于企業(yè)來講，隨著大企業(yè)市場份額不斷增 加，融資愈加艱難，小企業(yè)市場份額呈下降之勢，房地產(chǎn)行業(yè)暴利的時代已經(jīng)終結(jié)，當前各 路均處在一個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的十字路口。據(jù)清科研究中心的研究數(shù)據(jù)也顯示，2010 年房地產(chǎn)行 業(yè)共實現(xiàn)并購 84 起，占并購案例總數(shù)的 13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購金額 25.8 億美 元。2011 年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購案例持續(xù)增加，并購速度也進一步加快，上半年完成的 房地產(chǎn)業(yè)并購案高達 57 起，同比增加了 27 起。截至 10 月中旬，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例 已達 90 余起，超過去年全年的并購數(shù)量。按照當前的形式來看，房企間的并購已成大勢所 趨。 不過從目前的形式來看，企業(yè)并購有所放緩，但是這并不影響未來的發(fā)展趨勢，之所以 并購有所放緩是由于當前企業(yè)所面臨的首要問題就是現(xiàn)金流問題。 因為馬上臨近年底， 企業(yè) 需要現(xiàn)金來償還工程欠款、銀行貸款，工人工資等問題，而調(diào)控毫無放松的情況下，趨緩緩 慢嚴重影響到了企業(yè)現(xiàn)金流的回收， 而在融資渠道收窄的情況下， 現(xiàn)金流對于企業(yè)來講意義 重大。從上市公司的三季度報告中看到 70%房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，超過四成房企凈利潤 下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。盡管目前不少企業(yè)利用打折、促銷等活動已經(jīng) 完成了年度的銷售目標，當前現(xiàn)金流已經(jīng)解決，但是由于嚴控已經(jīng)成為常態(tài)，后期的銷售任 務仍然較大，融資也越發(fā)艱難，所以企業(yè)的并購更加謹慎。退一步講，并購步伐的放緩使得 下企業(yè)面臨的壓力增加， 并購企業(yè)在談判中的話語權(quán)增加， 以期更小的成本來完成企業(yè)或者 項目間的并購。 附一：10 月成功收購項目 附一：10 月成功收購項目 標的 標的 性質(zhì) 性質(zhì) 城市 城市 標的 標的 出讓方 出讓方 成交價 成交價 人民幣 人民幣 買方 買方 股權(quán) 北京 北京萬通時尚置業(yè)有限公司 49%股權(quán)以 及 8860 萬元的債權(quán) 北京萬通 2.8 億 深圳市萬通核心成 長股權(quán)投資基金合 伙企業(yè) 土地 昆山 蓋世理昆山物流中心項目 蓋世理 2 億 嘉民集團 房產(chǎn) 北京 北京慧科大廈的房產(chǎn) 西部礦業(yè) 1.264 福建銀森集團有限 公司 房產(chǎn) 北京 火器營路大樓的房產(chǎn) 西部礦業(yè) 1.138 億元 北京發(fā)德寶投資有 限公司 12 附二：10 月掛牌轉(zhuǎn)讓項目 附二：10 月掛牌轉(zhuǎn)讓項目 城市 城市 出讓方 出讓方 掛牌標的 掛牌標的 掛牌價 掛牌價 人民幣（萬元）人民幣（萬元） 江西 中益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江西洪都中益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 55.2%股權(quán) 3093.106 上海 城投控股 子公司新江灣科技園項目 50%股權(quán) 【土地市場】 【土地市場】 世博園區(qū)成商辦用地供應大戶 住宅地塊維持低溢價率 世博園區(qū)成商辦用地供應大戶 住宅地塊維持低溢價率 10 月上海住宅類用地仍然維持一定數(shù)量的供應，但受工業(yè)用地供應環(huán)比下降的影響， 本月上海土地供應總量小幅下挫。經(jīng)過 7、8 月份供應高潮后，進入 9 月、10 月，上海土地 供應保持相對平穩(wěn)狀態(tài)。為了完成今年國務院下達給上海市的保障性安居工程 26.6 萬套住 房開工的任務，前 8 個月大多數(shù)月份住宅用地供應以配套商品住宅用地為主。截止到 10 月 底，上海今年的保障性安居工程完成率已超過 98%。最近兩個月，上海雖然仍有較大部分 的配套商品住宅用地供應， 但普通商品住宅用地供應數(shù)量大幅提升， 特別是一些高品質(zhì)地塊 也開始陸續(xù)推出市場。 值得關注的是，本月供應的 7 幅商品住宅類用地有 3 幅來自于寶山區(qū)域，這與當前寶 山區(qū)域在商品住宅成交市場拔得頭籌的情形不謀而合， 寶山區(qū)域現(xiàn)在以及未來較長一段時間 內(nèi)都會是上海最重要的商品住宅市場。另外，奉賢區(qū)的南橋新城繼上月供應 2 幅商品住宅 用地后，本月再次推出 1 幅，從而下半年南橋新城已經(jīng)有 7 幅商品住宅用地供應，奉賢區(qū) 也成為當前名副其實的商品住宅用地供應大戶。隨著軌道交通 5 號線南延伸段和南橋新城 建設的不斷推進，南橋新城已經(jīng)迎來了土地供應高峰。 另外， 本月雖然有中糧地產(chǎn)這種知名房企在住宅市場拿地， 但仍然擺脫不了整個土地市 場一片萎靡的影響，成功出讓的 4 幅南橋新城住宅地塊均以底價成交。在出讓的 16 幅商辦 類地塊中，包括世博板塊 9 幅地塊在內(nèi)的大多數(shù)地塊均以底價成交，而成交的 2 幅奉賢地 塊則具有一定的溢價率，特別是奉賢區(qū)南橋新城 09 單元的辦公地塊以 77%的高溢價成交。 13 這說明在南橋新城出讓了大量的住宅用地后， 所在板塊的商辦類用地未來發(fā)展前景被開發(fā)商 所看好。 1. 供求情況配套用地供應回歸主力 世博園區(qū)商辦用地放量 1. 供求情況配套用地供應回歸主力 世博園區(qū)商辦用地放量 10 月上海總供地 230.81 公頃，環(huán)比 9 月下降 17%，并且住宅類和商辦類地塊供應環(huán) 比出現(xiàn)上漲。在純住宅類用地供應中，與上月以普通商品住宅地塊供應為主不同，本月配套 住宅用地占據(jù)絕對主力。10 月共推出 11 幅配套用地，供應面積 55.48 公頃，占純住宅類用 地供應總量的 68%，并集中分布在松江、崇明兩個區(qū)域。其中松江佘山、泗涇本月共推出 7 幅配套用地，供應面積 23.84 公頃，而崇明雖然本月只推出 2 幅配套用地，但均為較大面積 地塊，供應面積 21.2 公頃，占當月配套住宅用地供應的近四成。另外，寶山羅店新鎮(zhèn)推出 2 幅容積率為 1.0 的普通商品住宅用地。這是今年推出的為數(shù)不多的兩幅低密度住宅地塊， 兩幅地塊位置相臨， 地塊所在的美蘭湖板塊也是當前中高端住宅集聚的地方， 并且已經(jīng)有萬 科、郎詩、上置等知名開發(fā)商在此入駐開發(fā)項目。 本月上海共推出 19 幅商辦類用地，供應面積 43.4 公頃，環(huán)比上月大增 119%。在推出 的商辦類地塊中，最值得注意的是本月世博板塊 b 片區(qū)一口氣推出 10 幅地塊，但所有地塊 均為面積不到 2 公頃的小面積地塊。 上海土地每月供應情況上海土地每月供應情況 0 100 200 300 400 500 600 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11 10-12 11-01 11-02 11-03 11-04 11-05 11-06 11-07 11-08 11-09 11-10 公頃 住宅商住辦/商住商辦/商業(yè) 工業(yè)其他綜合 10月上海各區(qū)域土地供應情況10月上海各區(qū)域土地供應情況 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 青浦閔行奉賢 浦東新區(qū) 嘉定 臨港新城 金山松江閘北原南匯寶山崇明 公頃 住宅商住辦商業(yè)/商辦工業(yè)其他 10月上海土地總成交231.69公頃，與上月成交量基本持平，并且工業(yè)和純住宅類用地 仍然為成交的主力。本月共成交13幅純住宅類地塊，成交面積52.38公頃，環(huán)比減少59%。 其中，配套住宅地塊共成交9幅，成交面積31.36公頃，占住宅用地的60%；另外成交的4幅 普通商品住宅地塊全部來源于奉賢南橋新城，成交面積共21公頃。繼今年4、5月商住、商 住辦等綜合地塊“零成交” ，本月綜合用地成交再次出現(xiàn)“交白卷”現(xiàn)象。與上月僅成交了 7幅商辦類地塊相比，10月上海共成交16幅商辦類地塊，但成交面積僅為23.38公頃，環(huán)比 減少41%。其中，本月世博板塊推出的10幅商辦類地塊以底價共成交了9幅，拿地的企業(yè)均 14 為央企，并且從土地出讓掛牌到成交時間跨度僅為兩天。 在世博板塊拿地的企業(yè)或其母公司早已于7、8月份簽約進駐上海世博園區(qū)。7月20日， 寶鋼、中國商飛、國家電網(wǎng)公司等三家中央企業(yè)簽約首批入駐世博園區(qū)，開啟世博園區(qū)后 續(xù)開發(fā)利用。其中，中國商用飛機有限責任公司、寶鋼集團將建設總部大樓；國家電網(wǎng)公 司將注冊成立國家電網(wǎng)研究中心暨上海金融中心等。此后8月8日，中國華能集團、中國華 電集團、中國鋁業(yè)公司、中國中化集團、中國建材集團、中國外運長航集團、中國黃金集 團、中國國新控股有限公司、中國中信集團和招商局集團有限公司等10家中央企業(yè)與上海 世博發(fā)展(集團)有限公司簽約，入駐世博b片區(qū)。10家企業(yè)將涉及71個業(yè)務板塊，注冊資本 總額將超過500億元，年經(jīng)營收入累計超過1.1萬億元。 上海土地每月成交情況上海土地每月成交情況 0 100 200 300 400 500 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11 10-12 11-01 11-02 11-03 11-04 11-05 11-06 11-07 11-08 11-09 11-10 公頃 住宅商住辦/商住商辦/商業(yè) 工業(yè)其他綜合 10月上海各區(qū)域土地成交情況10月上海各區(qū)域土地成交情況 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 青浦閔行奉賢浦東新區(qū)嘉定寶山金山松江楊浦洋山保稅港區(qū) 公頃 住宅商住辦商業(yè)/商辦工業(yè)其他 2溢價走勢住宅地塊以底價成交 維持低溢價走勢 2溢價走勢住宅地塊以底價成交 維持低溢價走勢 10 月上海以底價共成交了 4 幅商品住宅地塊，并均位于奉賢南橋新城，從而使本月上 海整體住宅地塊溢價率為 0%。 上海住宅地塊成交溢價率走勢上海住宅地塊成交溢價率走勢 229% 216% 0% 129% 135% 11% 34% 53% 134% 41% 70%83%64% 0% 0% 42% 1% 0% 7% 0% 229% 216% 0% 129% 135% 11% 34% 53% 134% 41% 70%83%64% 0% 0% 42% 1% 0% 7% 0%0% 50% 100% 150% 200% 250% 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11 10-12 11-01 11-02 11-03 11-04 11-05 11-06 11-07 11-08 11-09 11-10 15 3. 重點地塊分析羅店新鎮(zhèn) e4-1 地塊、f1-3 地塊 3. 重點地塊分析羅店新鎮(zhèn) e4-1 地塊、f1-3 地塊 羅店新鎮(zhèn)羅店新鎮(zhèn) e4-1 地塊、地塊、f1-3 地塊地塊 e4-1：3.4558， f1-3：5.3838 住宅住宅 地塊名稱地塊名稱 占地面積占地面積 (公頃）公頃） 建筑面積建筑面積 (萬方萬方) e4-1：3.4558， f1-3：5.3838 性質(zhì)性質(zhì) 容 積容 積 率率 e4-1：1.0 f1-3：1.0 羅店新鎮(zhèn)位于寶山區(qū)，距市中心 28 公里，a20、a30、滬太路等高速干道交織連接美 蘭湖樞紐， 地鐵 7 號線有兩個站點坐落在羅店新鎮(zhèn)上。 這個占地 6.8 平方公里的上海新市鎮(zhèn)， 經(jīng)過近九年的建設， 不僅是一個由眾多高品質(zhì)樓盤聚合而成的大型居住社區(qū)， 已經(jīng)初步形成 一個功能布局合理、特色風貌顯著、人文內(nèi)涵豐富，具有旅游、休閑、觀光、購物功能，兼 具商務、文化、教育、特色居住的綜合性、開放式、多元化的北歐風情新城鎮(zhèn)。羅店新鎮(zhèn) e4-1 地塊緊鄰美蘭湖大道和高爾夫俱樂部，與該地塊同時出讓的還有位于其東北角的 f1-3 地塊。今年以來政府對容積率為 1.0 的地塊控制得很嚴格，目前純宅地僅成交 6 幅，從而該 地塊的掛牌備受市場關注。但今年成交的這 6 幅低密度純住宅地塊，溢價率均不高，并且 以往常見的地王現(xiàn)象消失匿跡。 由于當前正是房地產(chǎn)調(diào)控高壓期， 大多數(shù)開發(fā)商對房產(chǎn)后期 走勢并不樂觀， 加上該幅地塊未來有望建成危機重重的豪宅類產(chǎn)品， 預計仍將不會出現(xiàn)較高 的溢價率。 羅店新鎮(zhèn)f1-3地塊 羅店新鎮(zhèn)f1-3地塊 羅店新鎮(zhèn)e4-1地塊 羅店新鎮(zhèn)e4-1地塊 從市場需求來看，雖然該地塊緊鄰軌道交通 7 號線美蘭湖站，但由于羅店地理位置偏 遠，建成的產(chǎn)品又將以目前受市場調(diào)控影響最大的豪宅類住宅為主，總體需求群體不大。只 有大幅拉低價格，才能吸引到客戶。從市場供給來看，羅店新鎮(zhèn) e4-1 地塊、f1-3 地塊所在 的羅店板塊在售的商品住宅相對較多，已經(jīng)聚集了上海置業(yè)、萬科、朗詩等多家房地產(chǎn)龍頭 企業(yè)。美蘭湖中花園、萬科琥珀郡園、郎詩綠島園等中低價位的剛需樓盤目前銷售面積均位 居板塊前列。而以萬科琥珀臻園、上置綠洲香島原墅、美蘭湖高爾夫別墅為代表的中高端項 目， 今年 1 到 10 月房源去化良好， 分別去化 239 套、 155 套、 104 套， 成交均價分別為 24319 16 元/平米、24341 元/平方米、25851 元/平方米。這些中高端樓盤憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品打造、成 熟的現(xiàn)場示范區(qū)和合理的性價比獲得了消費者的喜愛，羅店新鎮(zhèn) e4-1 地塊、f1-3 地塊起拍 樓板均價為 11400 元/平方米，根據(jù)其容積率，未來將建成，雙拼、聯(lián)排、疊加、大平層等 低密度住宅。目前整體住宅土地市場萎靡不振，特別是低密度住宅地塊溢價不高，相信開發(fā) 商如果能以較低的溢價摘得該地塊，未來仍能獲得較高的利潤空間。 【市場分析】 【市場分析】 1同策觀點樓市嚴控名為房地產(chǎn)意在全局 調(diào)控松動化作泡影 1同策觀點樓市嚴控名為房地產(chǎn)意在全局 調(diào)控松動化作泡影 中國人民銀行決定 10 月 24 號起下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 0.5 個百分 點； 10 月 27 日，住建部部長姜偉新在人大常委會會議上表示，樓市限購政策是行政辦法， 是不得已而采取的辦法， 目前住建部正在建設城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)， 完善之后將取消限購。 上述兩則消息成為市場人士解讀后期樓市調(diào)控將會放松的信號。 10 月 29 日的國務院常務會 議要求，今后幾個月要堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負起責任，繼續(xù)嚴格執(zhí) 行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進房價合理調(diào)整。國家重申嚴控 不放松打破了市場的預期。 很明顯此輪調(diào)控的目的不僅在于房地產(chǎn)單一行業(yè)， 更是從全局的考慮出發(fā)， 因此此輪調(diào) 控有全局觀。 目前取得一致的觀點是調(diào)控已經(jīng)取得一定成效， 樓市快速上漲的勢頭基本遏制 住，通過“限購” 、 “限貸” 、 “限價”以及收縮銀根等方式，一手房市場出現(xiàn)了以降價、打折 等為促銷手段的降價行為。此時，開發(fā)商以及地方政府確實遇到一些困難，不少人士依此預 期調(diào)控會放松。由于我國房地產(chǎn)快速發(fā)展，已經(jīng)影響到其他行業(yè)的發(fā)展，比如實體產(chǎn)業(yè)空心 化、地下金融盛行等問題。此次調(diào)控可以說中央政府從全局的角度出發(fā)，嚴控可能會傷及房 地產(chǎn)行業(yè)，但是放松的話就會影響到整個經(jīng)濟的穩(wěn)定，兩害相權(quán)取其輕，因此短期內(nèi)調(diào)控松 動幾乎沒有可能。 從上海情況來看，調(diào)控效果較為明顯。調(diào)控初期由于住宅類市場的嚴控，開發(fā)商和投資 者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，因此商業(yè)地產(chǎn)在 9 月份表現(xiàn)明顯好于住宅類地產(chǎn)。但是進入 10 月份 以來，商業(yè)市場熱度開始降溫，中心優(yōu)質(zhì)稀缺項目以及部分酒店式公寓、小戶型 soho 等 17 受到市場青睞的產(chǎn)品在近期成交價格也有不同幅度的下跌， 隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)， 市場 觀望情緒更加濃烈，商業(yè)市場庫存量也開始逐漸上升，銷售壓力增加，以價換量策略或?qū)U 至商業(yè)地產(chǎn)。盡管部分開發(fā)商降價幅度過大引起老業(yè)主的不滿，甚至發(fā)生“打砸事件” ，但 是這改變不了整體的市場走勢， 在一手房市場整體性打折優(yōu)惠的影響下， 上海二手房市場也 有 10%左右的降價幅度，部分急售的業(yè)主降價幅度更大。 2投資開發(fā) 2投資開發(fā) 指標： 億元、萬平方米 指標： 億元、萬平方米 2011 年 9 月 2011 年 9 月 較 2010 年同比增減（%） 較 2010 年同比增減（%） 2011 年 1-9 月 2011 年 1-9 月 較 2010 年同比增減（%） 較 2010 年同比增減（%） 全社會固定資產(chǎn)投資額 473.67 11.2 3211.29 2.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 194.82 9 1483.65 7.1 住宅 130.89 19.5 952 9.5 辦公樓 17.68 0.9 146.2 6 商業(yè)營業(yè)用房 18.7 17.2 157.44 9.7 商品房施工面積 11934.82 17 住宅 7606.87 16.4 新開工面積 2648.35 23.7 住宅 1752.3 17.8 竣工面積 1440.08 49.4 住宅 934.04 36.3 銷售面積 121.24 40.1 1306.75 13.1 住宅 92.16 48.8 1062.58 14.9 1-9 月份上海全社會固定資產(chǎn)投資為 3211.29 億元，比去年同期下降 2.2%，較 1-8 月 份降幅 4.2%提高了 2 個百分點。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 1-9 月份為 1483.65 億元，與去年同 期相比上升 7.1 個百分點。其中住宅類投資開發(fā)額同期上漲 9.5%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房 則分別下降 6%和 9.7%。從商品房施工面積來看，1-9 月份累計施工面積為 11934.82 萬平 米，較去年同期上漲 17%，其中住宅類市場施工面積為 7606.87 萬平米，與去年同期相比 上漲 16.4%。1-9 月份新開工面積為 2648.35 萬平米，較去年同期上漲 23.7%；1-9 月份竣 工面積為 1440.08 萬平方米，較去年同期上漲 49.4%。從銷售面積來看整體出現(xiàn)下滑跡象， 9月份銷售面積為121.24萬平米， 較去年同期下降4成多， 其中住宅類市場銷售面積為92.16 萬平方米，較去年同期下降近 5 成。 18 3商品房市場“金九銀十”慘淡收尾 3商品房市場“金九銀十”慘淡收尾 全市商品房 全市商品房 2011 年 10 月份2011 年 10 月份同比 10 年增幅 同比 10 年增幅 環(huán)比 9 月增幅 環(huán)比 9 月增幅 供應量 萬 48% 135.93 36% 成交量 萬 108.49 50% 29% 成交均價 元/ 13718 21% 16% 全市商品住宅 全市商品住宅 2011 年 10 月份2011 年 10 月份同比 10 年增幅 同比 10 年增幅 環(huán)比 9 月增幅 環(huán)比 9 月增幅 供應量 萬 60.35 3% 51% 68% 22% 44.05 成交量 萬 21115 成交均價 元/ 5% 7% 10 月商品房的供求價較上月都有較大程度的下