上海恒盛尚海灣規(guī)劃建議（64頁(yè)）.ppt

正大廣場(chǎng),鵬利海景,湯臣一品,花旗大廈,香格里拉,1996年 “寧要浦西一張床，不要浦東一間房”,昨日,今日,尚海灣,精品百貨,濱江中心,凱賓斯基,豪宅富人居,五星級(jí)酒店,城中城,百貨商場(chǎng),c b d,5a寫(xiě)字樓,超級(jí)豪宅,城中城的核心價(jià)值,湯臣一品 湯臣集團(tuán),花旗大廈 花旗集團(tuán),香格里拉 香格里拉集團(tuán),正大廣場(chǎng) 正大集團(tuán),恒盛集團(tuán) 尚海灣,恒盛集團(tuán) 凱賓斯基,恒盛集團(tuán) 濱江中心,恒盛集團(tuán) 精品百貨,恒盛集團(tuán) 濱江7號(hào),鵬利海景 中糧集團(tuán),=,=,=,=,=,湯臣集團(tuán),明日之后,五大梟雄造就今日浦東輝煌 恒盛集團(tuán)奠定明日浦西榮耀,= 恒盛集團(tuán),+ 花旗集團(tuán),+ 中糧集團(tuán),+ 正大集團(tuán),+ 香格里拉集團(tuán),change,we want to,酒店 5stars hotel,姓名：凱賓斯基 血統(tǒng)：德國(guó) 體型：中等規(guī)模 知名度：世界級(jí) 性格：保守穩(wěn)健型，企圖心不足，戰(zhàn)略布局較模糊 在華經(jīng)歷：目前建成8家，分布在國(guó)內(nèi)主要的商務(wù)城市,樓層：地下3層，地上1-40層 配套：超五星級(jí) 房間數(shù)：24間/層，35層，共840間 房間規(guī)模：70平米標(biāo)準(zhǔn)間，得房率65%，凈面積45.5平米,按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率 投入：1,348,830,000 貼現(xiàn)率：10% 產(chǎn)出：513,655,034 收益：-835,174,966 回報(bào)率：-62%,10年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè),change,樓層：地下3層，地上1-28層 配套：超五星級(jí) 房間數(shù)：24間/層，23層，共552間 房間規(guī)模：70平米標(biāo)準(zhǔn)間，得房率65%，凈面積45.5平米,樓層：地上29-40層 配套：超五星級(jí) 房間數(shù)：8間/層，12層，共96間 房間規(guī)模：200平米 豪裝修：10000元/平米（世界一流品牌）,第一州杯世界中心大廈 洛杉礬,德克薩斯商業(yè)大廈 德克薩斯,里程碑大廈 橫濱,南威克街311大廈 芝加哥,部分案例,上海明天廣場(chǎng),重慶長(zhǎng)江國(guó)際,無(wú)錫凱賓斯基,change,10年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè),1-28層10年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 按1-5年80%的入住率，6-10年90%的入住率 租金價(jià)格:180美金/天 投入：1,055,010,000 貼現(xiàn)率：10% 產(chǎn)出：358,954,217 收益：-696,055,783 回報(bào)率：-66%,1-40層10年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率 租金價(jià)格:180美金/天 投入：1,348,830,000 貼現(xiàn)率：10% 產(chǎn)出：513,655,034 收益：-835,174,966 回報(bào)率：-62%,前,后,change,投報(bào)率-4%,29-40層出售財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 按裝修成本10000元/平米，售價(jià)60000元/平米計(jì)算 投入：372,172,000 產(chǎn)出：1,098,299,160 收益：726,127,160,+,= 總收益: +8.65億,明細(xì)見(jiàn)附件一,超豪宅 luxury house,平面,立面,建材,景觀,配套,超豪宅的價(jià)值認(rèn)同,地段,管理,規(guī)劃,席位,會(huì)所,迎賓,規(guī)劃,生活,入戶,圍墻,客廳,餐廳,主臥,次臥,衛(wèi)浴,休閑,品位,會(huì)所,領(lǐng)航世界的偉大ceo在此相聚,濱江7號(hào),席位逾1000戶,泛會(huì)所,商業(yè)分散,動(dòng)線影響私密,原規(guī)劃：,change,財(cái)務(wù)預(yù)測(cè),均價(jià)：45000元/平米 14#-16#：均價(jià)35000元/平米 體量：14#-16#合計(jì)81638平米 9#-13#：均價(jià)50000元/平米 體量：9#-13#合計(jì)123224平米 總銷金額：90億元,前,后,change,收益：+36億,明細(xì)見(jiàn)附件二,均價(jià)：65000元/平米 精品公寓：均價(jià)50000元/平米(裝修4000) 公寓體量：14#-16#合計(jì)81638平米 江景豪宅：均價(jià)80000元/平米(裝修8000) 豪宅體量：9#-13#合計(jì)123224平米 增加成本：13億元 總銷金額：139億元,辦公 office,5.36,change,酒店,辦公,財(cái)務(wù)預(yù)測(cè),6-37層10年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率,其中裝修成本6000元/平米 租金價(jià)格：180美金/天 投入：807,015,000 貼現(xiàn)率：10% 產(chǎn)出：469,627,460 收益：-337,387,540 回報(bào)率：-42%,前,后,change,投報(bào)率+113%,兩棟酒店會(huì)相互競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)降低入住率。,明細(xì)見(jiàn)附件三,6-37層10年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 按10年平均85%的入住率，其中裝修成本2000元/平米 租金價(jià)格：12元/平米/天 投入：591,811,000 貼現(xiàn)率：10% 產(chǎn)出：1,014,764,664 收益：422,953,664 回報(bào)率：71%,收益：+7.6億,商業(yè) commerce,gdp效應(yīng)：日本1970年的gdp為73.3萬(wàn)億日元，世博會(huì)的gdp效應(yīng)在全國(guó)約占2.1%左右 就業(yè)機(jī)會(huì)：大阪市和大阪府的就業(yè)人口比率分別達(dá)到64.14%和63.45%，比1965年增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)。,1970年日本大阪世博會(huì),gdp效應(yīng)：德當(dāng)年德國(guó)gdp上產(chǎn)生的效應(yīng)為170億馬克，在德國(guó)全國(guó)gdp的效應(yīng)接近0.26%。 就業(yè)機(jī)會(huì)： 為德國(guó)提供了10萬(wàn)個(gè)工作機(jī)會(huì)（包括管理、直接參與、經(jīng)營(yíng)、安全保衛(wèi)、文化娛樂(lè)等方面）,2000年德國(guó)漢諾威世博會(huì),2010上海世博會(huì),透明,公平,公正,自信,世界將面臨一個(gè)更開(kāi)放的中國(guó),主裙房引進(jìn)精品百貨：,精品新光三越,精品太平洋sogo,西武百貨,change,地上商業(yè)類新天地式,change,地下一樓業(yè)態(tài)： 國(guó)內(nèi)名設(shè)計(jì)師專柜,change,地下二樓業(yè)態(tài)： 世界知名品牌廚房用品及衛(wèi)浴設(shè)備,change,明細(xì)見(jiàn)附件四,前,說(shuō)明：以下市值都是根據(jù)年回報(bào)率7.5%反推而來(lái)。原規(guī)劃中，南塔北塔都是酒店，我們認(rèn)為產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，將兩者的入住率分別調(diào)低至1-5年65%，6-10年75%來(lái)計(jì)算。,change,后,附加值,豪宅富人居,五星級(jí)酒店,城中城,百貨商場(chǎng),c b d,5a寫(xiě)字樓,超級(jí)豪宅,凱賓斯基豪宅，甲級(jí)辦公室，精品百貨，現(xiàn)代廣場(chǎng)+地下街，商務(wù)住宅，超豪宅,change,產(chǎn)