2010建發(fā)南京南捕廳項目三期營銷策略報告175p.ppt

序,六朝金粉地 金陵帝王都,明清三大景觀之一：明孝陵,明清三大景觀之二：明城墻,明清三大景觀之三：甘熙故居,“青磚小瓦馬頭墻 回廊掛落花格窗” 甘熙故居,民俗瑰寶 戲曲、手工藝、風(fēng)味小吃,南京，六朝金粉的繁華歷史，民國時期的首都，具有值得稱耀的文脈,甘熙故居、“九十九間半”，延續(xù)二百多年的徽派建筑經(jīng)典,南捕廳項目，建發(fā)地產(chǎn)在城市中心打造的典藏級人文領(lǐng)地,她是這座城市的“珍稀”，值得我們所有人珍惜。,問題一, 本案作為千萬級的城市別墅與總部辦公，宏觀市場的調(diào)控對本案是否有影響？,問題二, 本案作為具有深厚文化底蘊的高端項目，如何巧妙定位，實現(xiàn)項目價值的最大提升？,問題三, 本案作為歷史文化保護街區(qū)的高端別墅與總部辦公，如何巧妙推廣，實現(xiàn)開發(fā)商、民眾、政府三方共贏？,市場研判 項目解讀 競爭定位 客群描摹 營銷策略 銷售執(zhí)行,解題 思路,市場 研判,宏觀調(diào)控風(fēng)起云涌，地方樓市去沸保溫，量跌價挺,搜房網(wǎng),東方網(wǎng),政策風(fēng)向,根據(jù)主流媒體對宏觀調(diào)控效果的跟蹤，二次調(diào)控并未導(dǎo)致各地成交價格大幅下跌。,嚴(yán)厲調(diào)控 vs 動能充足，觀望與出手并舉,經(jīng)歷了十月初短暫低潮后，10月末南京樓市再度抬頭；雅居樂57億奪江北雙料地王，顯示了開發(fā)商對后市的強烈信心。,南京樓市,house365,資源的稀缺性導(dǎo)致別墅產(chǎn)品的抗跌性較強,回顧前期的數(shù)次調(diào)控中，別墅產(chǎn)品價格抗跌性與成交反彈力均高于普通住宅。,別墅市場,網(wǎng)尚機構(gòu),人民網(wǎng),南京總部經(jīng)濟剛剛起步，政府大力支持，前景廣闊,總部辦公,世華財訊,江蘇經(jīng)濟報, “史上最嚴(yán)厲調(diào)控”并不如想象中嚴(yán)重，城市別墅 的絕對稀缺性決定了本案依然將受到追捧。, 總部辦公在南京尚屬起步，受宏觀調(diào)控影響較 小，市場前景廣闊。,市場總結(jié),項目 解讀,地處南京城市中軸，絕對核心地段 項目位于中山南路與升州路交界口，距新街口僅 1.8公里，標(biāo)準(zhǔn)城中心位置，稀缺地段不可復(fù)制。,金鼎灣,天 安 恒 隆 花 園,寫字樓,寫 字 樓,破舊民房,90年代多層,宗,地,甘熙 故居,城 市 中 軸,項目地段,位于歷史文化街區(qū)，具有深厚的文化底蘊 甘熙故居與明孝陵、明城墻并稱為南京三大建筑景觀。甘熙故居作為當(dāng)時最大的民宅，在百姓中有“九十九間半”的美稱。,文化背景,周邊居住氛圍不佳，卻孕育了高端項目潛力 項目西側(cè)破舊房屋成片，片區(qū)形象較差。但隨著地塊整體的拆遷 改造，項目居住品質(zhì)感提升在即。,居住氛圍,別墅產(chǎn)品具有絕對稀缺性，總部辦公基礎(chǔ)堅實,別墅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺 別墅類用地停止供應(yīng)，城市別墅更是絕版，可遇不可求。本案兼具市中心與別墅兩大特質(zhì)，稀缺性不言而喻。 總部經(jīng)濟方興未艾 本案地處城市中軸，交通與配套完善，為總部辦公奠定了堅實基礎(chǔ)。,稀缺物業(yè),南京建發(fā)：最了解南京的“老南京”品牌,南京城建集團背景老城內(nèi)半壁江山的輝煌戰(zhàn)績見證了南京城市的發(fā)展變遷,紫郡,紫金雅苑,發(fā)展大廈,臺城花園,湖景花園,熙南里,佳湖綠島,南京建發(fā)18年用心筑就未來,專業(yè)品牌,宗,地,甘熙 故居,城 市 中 軸,北側(cè)16幢中式院落別墅,南側(cè)5幢獨立總部辦公,中式院落別墅與獨立總部辦公的綜合體,產(chǎn)品解析,別墅產(chǎn)品優(yōu)勢：,1、純中式院落，與周邊現(xiàn)代建筑形成鮮明反差，具有較高的識別性。 2、本案與甘熙故居融為一體，具有極強歷史標(biāo)簽性，大氣而不失自然。,別墅產(chǎn)品劣勢：,1、本案別墅體量較小，僅16幢，社區(qū)感較弱。 2、本案處于開放式的街區(qū)，人員嘈雜，且周邊高樓林立，私密性也較差。 3、受地塊規(guī)模與環(huán)境影響，本案欠缺高端豪宅應(yīng)有的低密度景觀環(huán)境等。,主力戶型一解析：,1、開間7米，進深25米，戶型窄長，居住舒適度較低； 2、前后庭院均較小，露臺細(xì)長，利用率較低； 3、預(yù)估該戶型的地上面積較小，對于頂級的城市豪宅而言較為局促； 4、該戶型共10套。,別墅主力戶型二解析：,1、開間15米，進深18米，長寬比合理，舒適度相對較高； 2、預(yù)估該戶型地上面積較小，對于頂級的城市豪宅而言仍顯得略為局促； 3、該戶型共6套。,別墅產(chǎn)品總結(jié)：,1、外部形象差異化明顯，具有極強的歷史文化標(biāo)簽性。 2、受地塊規(guī)模限制，本案的別墅只能滿足基本的別墅形態(tài)與生活品質(zhì)，產(chǎn)品力差強人意。,總部辦公產(chǎn)品解析：地段,1、本案緊鄰中山南路與地鐵口，交通方便，周邊商業(yè)配套齊全，為辦公奠定良好基礎(chǔ)。 2、本案周邊沿中山南路及升州路存在一定數(shù)量的寫字樓，但整體辦公氛圍不濃，集群效應(yīng)并不明顯，相比新街口、鼓樓仍有較大差距。,寫 字 樓,破舊民房,宗,地,甘熙 故居,城 市 中 軸,寫字樓,總部辦公產(chǎn)品解析：產(chǎn)品,1、本案的5幢辦公樓相對獨立，通風(fēng)與采光效果俱佳，與普通寫字樓相比，有一定的產(chǎn)品競爭力。 2、本案處于開放式的商業(yè)與歷史文化街區(qū)中，一方面歷史文化標(biāo)簽鮮明，但另一方面嘈雜的人流也在一定程度上影響了高端總部辦公的高檔形象。,總部辦公產(chǎn)品總結(jié)：,1、和寫字樓相比，本案的優(yōu)勢在于獨棟辦公與文化取勝。 2、受地塊規(guī)模與環(huán)境限制，本案的總部辦公氛圍較弱。,項目swot 分析,s,t,o,w,s1.市中心核心地段，具有絕對稀缺性。 s2.毗鄰甘熙故居，項目的歷史文化積淀厚重。,w1.項目體量較小，不利于打造高端生活標(biāo)準(zhǔn)。 w2.項目西側(cè)大量民房待拆遷，片區(qū)西側(cè)形象較差。,o1.別墅作為稀缺產(chǎn)品供應(yīng)越來越少，城市別墅更是可遇不可求。 o2.老城改造對項目的外部形象提升大有幫助。,t1.本案“歷史文化保護街區(qū)”的背景，導(dǎo)致營銷推廣受政策和民意影響較大。,距新街口僅1.8公里，絕對城市中心核心地段,緊鄰甘熙故居，具有深厚積淀的歷史文化積淀,歷史文化保護街區(qū)內(nèi)別墅和總部辦公，絕對稀缺,城中板塊別墅用地供應(yīng)稀缺，供應(yīng)日趨減少,供應(yīng)稀缺性,地段稀缺性,文化稀缺性,價值稀缺性,受地塊規(guī)模與環(huán)境限制，本案別墅不具備較高的產(chǎn)品力,別墅產(chǎn)品短板,辦公氛圍短板,受地塊規(guī)模限制，本案總部辦公缺乏群聚效應(yīng)與高端氛圍,項目總結(jié),我們具有如此鮮明的特點， 那我們的對手呢？,競爭 分析,我們從開發(fā)商品牌、高端項目的特質(zhì)方面節(jié)選了南京的代表項目進行分析，以下樓盤可能將分流本項目鎖定的高端客戶。,關(guān)注一萬科安品街,關(guān)注二鐘山高爾夫,關(guān)注三綠城玫瑰園 關(guān)注四頤和路12片區(qū),關(guān)注五綠地廣場 關(guān)注六金輪國際廣場,萬科安品街項目,競品壹,萬科安品街項目,萬科的品牌號召力與產(chǎn)品力是它的核心優(yōu)勢。 萬科安品街項目靠近朝天宮，居住氛圍更濃，但地塊通達性稍有欠缺，與本案相比地段稍差。 安品街項目一期33幢聯(lián)排別墅與本案別墅項目總價重疊，將是本案的直接競爭對手。,萬科安品街競爭關(guān)系分析,鐘山高爾夫,競品貳,鐘山高爾夫,鐘山高爾夫主打紫金山資源與高爾夫球場，與本案主推的地段及人文形成錯位，正面競爭較小。 鐘山高爾夫是目前南京別墅市場的價格標(biāo)桿，總價較高，對本項目客群分流較小，但單價對本案具有借鑒意義。,鐘山高爾夫競爭關(guān)系分析,綠城玫瑰園,競品叁,綠城玫瑰園,綠城玫瑰園是郊區(qū)別墅的典范，與本項目城市別墅的定位形成鮮明的差別。 綠城的獨幢別墅面積較大，主打自然山水，但總價與本項目聯(lián)體別墅部分重疊，會分流少量客戶。,綠城玫瑰園競爭關(guān)系分析,頤和路12片區(qū),競品肆,關(guān)注四頤和路12片區(qū),頤和路12片區(qū)與本案有著相似的背景，其定位世界500強的辦公總部與本案有一定的重疊，但其只租不售，對本案銷售的影響較小。 本案與頤和路12片區(qū)相比，最大優(yōu)勢在于城市中軸的便利交通與歷史文化保護街區(qū)的深厚歷史積淀，其便利性與標(biāo)簽性是頤和路12片區(qū)無法相比的。,頤和路12片區(qū)競爭關(guān)系分析,綠地廣場,競品伍,金輪國際廣場,競品陸,競爭關(guān)系解析,主要競爭對手,品牌pk：,建發(fā) vs 萬科,、隸屬南京城建集團，成立于1992年，是南京本土最早的發(fā)展商之一。 2、本土開發(fā)項目超過20個，本土化優(yōu)勢明顯。 3、近年來紫系品牌和熙南里歷史文化街區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗，為企業(yè)積累了深厚的文化品質(zhì)基礎(chǔ)。,1、位列全國綜合實力第一名，中國房地產(chǎn)上市公司績優(yōu)股第一名。 2、戰(zhàn)略眼光領(lǐng)跑股市26年，股市成了融資的最佳工具。 3、深耕南京9年，已面世六大項目，建立了堅固的品牌形象和龐大的口碑網(wǎng)。,本土化優(yōu)勢明顯，品牌力略弱,受三期地塊規(guī)模限制，目前我們產(chǎn)品力很難競爭 但放眼后期，我們16.8萬平米的規(guī)模更具想象空間。,建發(fā)南捕廳 vs 萬科安品街,貌似我們的歷史也不夠長,甘熙故居 vs 朝天宮,vs,孰優(yōu)孰劣？,vs,（萬科安品街）,血統(tǒng)并不一樣！,（本案）,盡管地理位置如此接近,就像,vs,（勞斯萊斯古斯特）,（寶馬750）,都屬寶馬集團，但血統(tǒng)不一樣！,因為,城市中軸與市井老巷，地位不同自然血統(tǒng)有異！,“ 古之王者擇天下之中而立國，擇國 之中而立宮，擇宮之中而立廟 ” 呂氏春秋,居中者正 在中者貴,歷史 離你很近，,在這里 ，,（萬科安品街）,（朝天宮）,200米,回過頭看文化,歷史 離你很遠，,但其實,（公元前5世紀(jì) ）,（公元2010年）,2500年,vs,（萬科安品街）,（朝天宮）,只有地理上的接近，沒有歷史與文化的傳承,因為,反過來,它 看到,（本 案）,你會想到,（甘熙故居）,想到,（秦淮風(fēng)光）,你會想到.,（烏衣巷）,（瞻園）,在這里,你和歷史沒有距離！,建筑是凝固的歷史！,（本 案）,它 ，,和甘熙故居一脈相承，是“南京化”的徽派建筑，帶有深刻的“南京”痕跡；它凝固的是2500年的南京歷史，有著深厚的歷史文化積淀。,因為,（本 案）,它 ，,最能代表“徽州骨 金陵韻”的明清建筑風(fēng)貌；,最能代表“達則兼濟天下”的士大夫文化；,最能代表“六朝金粉 煙雨千年”的金陵歷史。,（本 案）,所以，我們的定位是,古城中軸 申遺級明清院館,古城中軸：核心地段與純正血統(tǒng)； 申遺級：歷史的厚重感與絕版性； 明清：具象的百年建筑承載千年厚重的歷史； 院館：本案別墅與總部辦公產(chǎn)品特質(zhì)的形象表達。,別墅定位：,金陵孤本 收藏 家,金陵孤本：南京歷史的絕版留存； 收藏：體現(xiàn)價值感與絕版性； 家：人與建筑的和諧統(tǒng)一。,臻藏級 金陵會館,辦公定位：,臻藏級：厚重的價值感與絕版性； 金陵：鮮明的南京特色； 會館：古時商會所在地，本案總部辦公產(chǎn)品的形象表達。,金 陵 邑,我們?nèi)×艘粋€“很南京”的案名：,金陵：鮮明的南京特色； 邑：封地、領(lǐng)地，契合目標(biāo)客群內(nèi)心的潛在需求。,推廣語：,半部金陵史 一邑傳天下,品牌方向案名：,紫 堂,紫：與“紫園”“紫廬”一致，延續(xù)建發(fā)品牌形象； 堂：與本案產(chǎn)品相契合，是涵蓋別墅與總部辦公產(chǎn)品的形象表達。,十朝精粹 一席傳承,推廣語：,建 業(yè) 堂,歷史方向案名：,建業(yè)：南京別稱，含“建功立業(yè)”之意； 堂：涵蓋別墅與總部辦公的形象表達。,你能坐擁的歷史 2500年！,推廣語：,源于1799年前的榮光！,推廣語：,價值方向案名：,古 董,古 董 ：厚重的價值感與絕版性； 與本案的文化、稀缺特質(zhì)相吻合。,古城中軸 董事官邸,推廣語：,明晰了我們的定位后 , 那么 ， 我們會吸引什么樣的客戶?,客群 描摹,首先，他們具有豐厚經(jīng)濟基礎(chǔ)，開始追求更高層次的價值實現(xiàn),其次，他們對傳統(tǒng)文化有深刻的理解與認(rèn)同,再次，他們外表低調(diào)，但骨子里對身份、符號有著虔誠的信仰,他們是,新士商階層,“名士階層”：懷有抱負(fù)與責(zé)任的當(dāng)代名士； “儒商階層”：認(rèn)可傳統(tǒng)與歷史，向往文化鍍金的商人群體， 如 “新資產(chǎn)階層”、“紅頂商人”。,他們事業(yè)成熟，他們開始關(guān)于人生的思考,他們擁有強烈的城市歸屬感，所以離不了城市的光環(huán),他們了解很多別墅，但他們需要不一樣的別墅,他們需要一個符號，一個讓這座城市記住的符號。,客群描摹,心理與社會屬性,在明晰了客群的屬性之后，我們應(yīng)當(dāng)以怎樣的 方式向他們傳遞項目信息？,營銷 策略,策略核心：收藏價值詮釋下的小眾營銷 本案特殊的環(huán)境決定了其特殊的營銷推廣，在做足現(xiàn)場體驗氛圍的同時，通過小眾圈層的精確打擊，輔之以獨具特色的公關(guān)活動，力圖使項目在低調(diào)中平穩(wěn)去化。,一、招商先行 二、精準(zhǔn)傳播 三、體驗打動 四、活動營銷,營銷策略體系,一、招商先行 明修棧道 暗度陳倉,本案推廣的核心難點在于：,所以，宣傳推廣必須低調(diào)而平穩(wěn)：,高漲的“文化保護”民意與商業(yè)宣傳的沖突！,一、先推辦公，招商先行，可以名正言順地進行宣傳推廣，甚至可以納入到相關(guān)政府職能部門的招商工作中。,二、通過招商宣傳可以為別墅積蓄客源，而這部分客源正是我們后期精準(zhǔn)傳播的主要客戶。,二、精準(zhǔn)傳播 圈層定位 精確打擊,高檔會所：鐘山高爾夫、中山馬會俱樂部會員； 商會：徽商、浙商、臺商、溫商會員； 銀行：渣打、招商金葵花客戶； 集團客戶：城建系統(tǒng)的合作單位等。,【圈層定位】,精準(zhǔn)營銷：dm直郵,三、體驗打動 做足道場 體驗制勝,設(shè)置售展中心：文化展示、樣板體驗，定期舉辦活動展示。,建議售展中心位置,客戶體驗步驟： 四步一體 全面升級,預(yù)約,（身份驗證）,游園,品曲,鑒宅,（文化吸引）,（藝術(shù)打動）,（生活體驗）,五感體驗,嗅：售樓處的檀木、樣板景觀區(qū)的花草、樣板間的空氣,聽：戲臺的余音繞梁、售樓處的典雅音樂,觸：茶具要定制或選擇國外皇室用品、精美的樓書讀本,味：老茶館的老南京味兒、售樓處的皇室用茶,視：甘熙宅第的傳統(tǒng)文化、售樓處的收藏,步驟一：預(yù)約,一對一接待，進行身份驗證,電話預(yù)約,預(yù)約確認(rèn),接待開始,非電話預(yù)約客戶，恕不接待 設(shè)置電話預(yù)約問題，以便有效篩選客戶 預(yù)先說明整個現(xiàn)場接待過程需2個小時以上 約定客戶來訪時間，需執(zhí)邀請函和資產(chǎn)證明,確認(rèn)來訪客戶的身份和資產(chǎn)證明 安排高級客戶經(jīng)理一對一接待,根據(jù)客戶情況合理安排游園線路,神秘、高貴，用細(xì)節(jié)擊破客戶的高傲,電話預(yù)約 聲音：男性，有磁性 問題關(guān)卡：公司、職務(wù)、車駕、車牌號等，為有效客戶方可進行之后流程。 需確認(rèn)的問題：邀請函接收人的地址及送達時間（已收到dm邀請函可免） 到訪時間 自駕或派車接送,遞送邀請函 形象：男性，50歲左右的老管家 邀請函內(nèi)容：信函、精美套裝 有詳細(xì)位置圖及接待流程 散發(fā)淡淡的玫瑰花香,電話回訪 聲音：男性，有磁性 行為：確認(rèn)邀請函是否收到 再次確認(rèn)到訪時間及時長 提醒帶邀請函和資產(chǎn)證明,1,2,3,客戶到售樓處前 交通引導(dǎo)：巷口指示牌 街景：甘熙宅第、售樓處外的高大植物營造的神秘感 泊車：男性，25歲左右，短發(fā)，黑色西裝，迅速遮擋車牌并為客戶泊車。,客戶到訪 形象：男性，50歲左右老管家，黑色西裝，領(lǐng)結(jié)，白手套 行為：問候，開門，微笑示意,室內(nèi)接待 形象：高級客戶經(jīng)理，黑色西裝，領(lǐng)帶 行為：售樓處門口站立迎接 確認(rèn)身份和資產(chǎn)證明 安排游園引導(dǎo) 服務(wù)：女服務(wù)生端茶送至客戶,4,5,6,管家形象,女服務(wù)生形象,保安形象,高級客戶經(jīng)理形象,步驟二：游園,游園線路一：,北門入口,津逮樓,民俗博物館,嚴(yán)鳳英舊居,甘氏家族歷史陳列,友恭堂,老茶館,*典故：坐南朝北、石雕、肥水不流外人田,大 板 巷,絨 莊 巷,中 山 南 路,南 捕 廳 巷,售展 中心,坐南朝北,津逮樓,石雕,民間藝人表演,嚴(yán)鳳英舊居,肥水不流外人田,友恭堂,游園即將開始，時長約半個時辰！,線路一,游園線路二：,北門入口,津逮樓,亭園,友恭堂,老茶館,*典故：坐南朝北、石雕、肥水不流外人田,大 板 巷,絨 莊 巷,中 山 南 路,南 捕 廳 巷,售展 中心,坐南朝北,肥水不流外人田,友恭堂,津逮樓,石雕,游園即將開始，時長約一刻！,線路二,步驟三：品曲,在老茶館里喝茶，在戲臺里聽曲，品味純南京，又怎一個“偷得浮生半日閑”了得？,步驟四：鑒宅,視覺：皇室主人的私人會客廳 （各類藏品展示、茶藝）,售展中心內(nèi)部,紫檀木博古,紫檀木藝術(shù)品為中國明清時代被帝王廣為使用，為譽“東方瑰寶”，更因為“中國第一女富婆”陳麗華的個人經(jīng)營，成為最隱性的奢侈品，標(biāo)志著身份與品位的雙重意義,售展中心示意,琉璃玉石典藏,中國關(guān)于玉石的把玩由來已久，沒有人能否認(rèn)玉石背后驚人的價值，作為奢侈品,這早也不是什么秘密。,國學(xué)雅粹,分為書畫和戲劇兩大類內(nèi)容展示,古書善本展示,蘭亭茶敘,視覺：都市隱士的私人會所 （中式院落、景觀、樣板間）,樣板示范區(qū),裝修風(fēng)格,裝飾細(xì)節(jié),院 落 景 觀,四、活動營銷 高舉低打 精神認(rèn)同,一、冠名/參與南京承辦的經(jīng)濟論壇,借冠名或參與南京承辦的經(jīng)濟論壇的新聞炒作，提升項目在高端圈層中的形象和知名度，為項目的推出和深化制造社會輿論。,活動營銷 冠名/參與南京承辦的經(jīng)濟論壇,二、商會聯(lián)誼沙龍,活動營銷商會聯(lián)誼沙龍,目的：加強各商會成員間溝通交流，更好地了解快速發(fā)展中的南京的經(jīng)濟情況，保持項目的高端形象。 場所：鐘山高爾夫、中山馬會俱樂部等高檔會所，或者喜來登、索菲特、香格里拉、希爾頓等高檔酒店。,擬邀人員：徽商、浙商、臺商、溫商等商會代表。 內(nèi)容：活動以商務(wù)交流為主，可穿插若干互動環(huán)節(jié)，例如馬未都收藏講座、甘熙故居品茗聽?wèi)虻取?三、百家講壇說南京,活動營銷百家講壇說南京,和央視百家講壇合作，邀請著名學(xué)者在百家講壇的舞臺上說南京文化，道甘家歷史。在全國范圍內(nèi)提升甘家大院的知名度，從而提升項目在歷史上和文化上的高度。,紀(jì)連海,閻崇年,袁騰飛,易中天,方志遠,四、戲臺聽曲,公關(guān)活動游甘熙故居 品戲曲文化,要點：配合意向客戶現(xiàn)場體驗活動進行。,五、私人收藏品展,公關(guān)活動 私人收藏品展,目的：利用成交客戶的口碑促進成交。 內(nèi)容：在客戶俱樂部內(nèi)定期舉辦小型收藏品展，誠邀成交客戶或者深度意向客戶前來觀賞。 意義：促進已成交客戶和未成交客戶之間的交流，形成口碑傳遞，從而促進成交。,六、慈善拍賣,公關(guān)活動慈善拍賣,內(nèi)容：邀請藝術(shù)家捐贈作品、或在收藏品展后選擇部分藏品，選擇適宜酒店會所或在客戶俱樂部定期舉辦拍賣活動，邀請客戶參與。拍賣所得均用于慈善事業(yè)。 要點：每次舉行拍賣活動，都需要提前確定并告知參與客戶善款流向，以此增加客戶的信任度和好感度。,銷售 執(zhí)行,一、定價方案 二、營銷節(jié)奏 三、產(chǎn)品建議 四、營銷團隊,銷售執(zhí)行體系,一、定價方案 高屋建瓴 標(biāo)桿確立,定價，是個問題。,對于 ， 這樣稀缺性與特殊性都非常明顯的項目,（本 案）,市場定價？,成本定價？,建筑有價 歷史無價！,差異產(chǎn)品 無市可比！,讓我們看看頂級豪車的定價！,（寶馬750）,= 99萬起,（勞斯萊斯古斯特）,= 399萬起,同門兄弟，相同平臺與發(fā)動機！,定價 迥異,天價！,地產(chǎn)一哥的江湖地位就是這樣確立的！,再看看頂級豪宅的定價！,一炮而紅！,2006，上海陸家嘴高端豪宅房價4-5萬/，已讓世人側(cè)目,湯臣一品上市 ，11萬/!,價格標(biāo)簽,是高端物業(yè)走向頂級豪宅的必由之路！,，,別墅價格,本案作為頂級稀缺產(chǎn)品，理應(yīng)成為城市的價格標(biāo)桿！,總部辦公價格,二、營銷節(jié)奏 合理推進 平穩(wěn)有序,開發(fā)節(jié)奏： 一期開辦公 二期推別墅,宗,地,甘熙 故居,考慮到項目背景的復(fù)雜性，為了盡可能使項目平穩(wěn)去化，建議先推辦公，招商先行，后開別墅，理由如下： 1、歷史文化街區(qū)辦公物業(yè)推廣已有先例（頤和路12片區(qū)），不會造成太大的社會反響； 2、辦公物業(yè)的宣傳可以為別墅推廣積