2010年青島大拇指商業(yè)前期初步定位71P.ppt

青島大拇指商業(yè)前期初步定位,項(xiàng)目檔次定位,準(zhǔn)確的商業(yè)定位是項(xiàng)目成功的第一步，而成功的、符合市場(chǎng)規(guī)律的檔次定位就決定了項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的一種認(rèn)同，也決定了項(xiàng)目自身在零售市場(chǎng)中的地位。 而商業(yè)項(xiàng)目的檔次定位需要考慮眾多內(nèi)部及外部因素，內(nèi)部因素如項(xiàng)目所處的地理位置、項(xiàng)目自身狀況等；外部因素如項(xiàng)目所處城市或商圈的零售市場(chǎng)狀況、零售商選址意向等。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外因素的綜合考慮，給予項(xiàng)目最為符合市場(chǎng)需求的檔次定位，為項(xiàng)目成功入市奠定基礎(chǔ)。,項(xiàng)目檔次定位考慮因素,嶗山商務(wù)區(qū) 規(guī)劃方案,青島證大大拇指廣場(chǎng),嶗山區(qū)整體規(guī)劃,永新國(guó)際廣場(chǎng),青島國(guó)際啤酒城,利群嶗山購(gòu)物廣場(chǎng),麗達(dá)廣場(chǎng),在建項(xiàng)目,已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目,項(xiàng)目所處地理位置,大拇指廣場(chǎng)位于海爾路與同安路交匯處 所處區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道 項(xiàng)目周邊未來(lái)將具備多條公交線路，為消費(fèi)者到達(dá)提供便利 緊鄰城市主干道海爾路，具有優(yōu)越的展示面 周邊已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較少，且商業(yè)項(xiàng)目檔次均較低 所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對(duì)品牌及消費(fèi)者的吸引力有限，商業(yè)市場(chǎng)有待進(jìn)一步培養(yǎng),項(xiàng)目自身狀況,酒店式公寓 地上：63781 地下：16297 ,酒店 地上：15715 地下：4299 ,商業(yè)（含配套） 地上：54729 地下：39353 ,總建面： 215678.1 地上： 133252.8 地下： 82425.29,預(yù)計(jì)2012年開(kāi)業(yè),商業(yè)具一定規(guī)模： 約7.5萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，b1f5f建筑，獨(dú)特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項(xiàng)目，在有機(jī)會(huì)做到品類(lèi)及品牌的豐富性的同時(shí)更加擁有購(gòu)物休閑的趣味性； 入市時(shí)間： 在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目入市前，本項(xiàng)目在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢(shì)。具我行了解，對(duì)本項(xiàng)目具備一定競(jìng)爭(zhēng)壓力的利群購(gòu)物廣場(chǎng)雖也在進(jìn)行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開(kāi)業(yè)時(shí)間還不能確定，為目標(biāo)品牌選擇本項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)； 其他功能對(duì)商業(yè)的影響：項(xiàng)目自身?yè)碛胸S富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項(xiàng)目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時(shí)也對(duì)品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對(duì)商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響； 優(yōu)越的軟硬件：項(xiàng)目由專(zhuān)業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)，具備中高檔商場(chǎng)的定位需求，同時(shí)較為充足的停車(chē)位給消費(fèi)者到達(dá)帶來(lái)便利。 業(yè)主擁有較為豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)：上海證大大拇指廣場(chǎng)的成功運(yùn)作，為業(yè)主方在零售商心目中留下較為正面的印象，對(duì)青島項(xiàng)目的定位及招商代理帶來(lái)較大優(yōu)勢(shì)。,項(xiàng)目自身狀況分析,項(xiàng)目自身潛在輻射能力,商業(yè)項(xiàng)目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍的大小，影響本項(xiàng)目商業(yè)商圈范圍的主要因素為： 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在50,000-100,000平方米的商業(yè)項(xiàng)目其商圈輻射范圍在半徑2-3公里左右。 交通狀況 商業(yè)項(xiàng)目的交通方式越多樣、越便捷，其商業(yè)輻射范圍越大。如多條公交線路、連通地鐵、停車(chē)位充足等。本項(xiàng)目因緊鄰嶗山景觀大道海爾路，擁有較為優(yōu)越展示的同時(shí)，未來(lái)將擁有較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車(chē)場(chǎng)為自駕車(chē)消費(fèi)人群到達(dá)帶來(lái)便利。 周邊環(huán)境 項(xiàng)目位于海爾路及同安路交叉口的西北角，周邊擁有一定數(shù)量的寫(xiě)字樓、住宅項(xiàng)目。 周邊商業(yè)項(xiàng)目 未來(lái)商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項(xiàng)目南側(cè)的青島啤酒城與利群購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，其較具規(guī)模的商業(yè)面積為他們商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍。 綜合上述因素，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模，我行認(rèn)為在開(kāi)業(yè)初期第一目標(biāo)商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步行10-20分鐘左右，車(chē)行3-10分鐘，是消費(fèi)者較能接受的便利購(gòu)物距離。如果大拇指廣場(chǎng)日后定位獨(dú)特，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有可能形成第二目標(biāo)商圈，商圈范圍擴(kuò)大，必然吸引其他地區(qū)的消費(fèi)人群到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)。,市場(chǎng)空間,市場(chǎng) 空間,中山路商圈,臺(tái)東商圈,市北cbd商圈,香港中路商圈,奧帆基地商圈,嶗山商圈,李滄商圈,代表商業(yè)： 百盛廣場(chǎng),代表商業(yè)： 利群百貨 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),代表商業(yè)： 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),代表商業(yè)： 陽(yáng)光百貨 佳世客 家樂(lè)福 麥凱樂(lè),代表商業(yè)： 海信國(guó)際購(gòu)物中心 百麗廣場(chǎng) 心海廣場(chǎng),代表商業(yè)： 麗達(dá)廣場(chǎng),青島重點(diǎn)商圈分布,市場(chǎng)空間分析 之 青島商業(yè)市場(chǎng)分析,青島重點(diǎn)商圈排行分析,根據(jù)我行對(duì)青島商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，以及多年來(lái)商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)青島市除嶗山商圈外的重點(diǎn)商圈進(jìn)行了相應(yīng)的排行分析，此排行我們主要通過(guò)對(duì)以下幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行打分，最高5分，最低1分所得到的。 商圈檔次 商業(yè)氛圍 商務(wù)氛圍 輻射范圍 目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平 通過(guò)比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場(chǎng)香港中路商圈和奧帆基地商圈無(wú)疑是最具相當(dāng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的商圈。而以新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為重點(diǎn)項(xiàng)目的市北cbd商圈也以其自身特色發(fā)展起來(lái)，但其商業(yè)商務(wù)氛圍仍待發(fā)展，目前看其輻射能力仍以周邊人群為主，外來(lái)消費(fèi)者達(dá)到機(jī)會(huì)相對(duì)較小。 從消費(fèi)者角度看：香港中路和奧帆商圈無(wú)論青島自身消費(fèi)者還是周邊城市潛在消費(fèi)者以及游客均具有較高的認(rèn)知度。 從商家角度看：憑借其成熟綜合競(jìng)爭(zhēng)力，品牌認(rèn)知度高、具實(shí)力的零售商，上述兩個(gè)商圈勢(shì)必成為其首選之最佳開(kāi)店區(qū)域。,市場(chǎng)空間分析 之 消費(fèi)水平分析,嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo),2010年16月份，嶗山區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)： 汽車(chē)與兩大超市仍是嶗山區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍。上半年嶗山區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.2億元，增長(zhǎng)19.3%。 汽車(chē)銷(xiāo)售業(yè)23.6億元，增長(zhǎng)25.2%，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)14.1個(gè)百分點(diǎn)； 麗達(dá) 、樂(lè)天 瑪特1.6億元，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)。 2010年16月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)： 上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計(jì)67.61萬(wàn)平米，其中超過(guò)1.5萬(wàn)元/平米的高檔住宅36.18萬(wàn)平方米，高檔住宅所占比重達(dá)53.5。 2007、2008、2009三年嶗山區(qū)平均年銷(xiāo)售房屋面積107.26萬(wàn)平米。 2007年至2010年6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約389.39萬(wàn)平米 ，按平均每戶150平米計(jì)算，約擁有住宅26000套，按每戶3口之家計(jì)算，新增高品質(zhì)人口數(shù)量共有約78,000人。,市場(chǎng)空間分析 之 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析,區(qū)域內(nèi)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量較大，加之青島其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對(duì)零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭(zhēng)奪； 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及檔次均不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，麗達(dá)廣場(chǎng)和樂(lè)天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費(fèi)為主； 區(qū)域內(nèi)未來(lái)中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來(lái)看，無(wú)法容納多家中檔及以上商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)存在； 中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目地理位置相對(duì)集中，對(duì)品牌爭(zhēng)奪勢(shì)必激烈。,本案,大型住宅區(qū),商務(wù)三區(qū),商務(wù)二區(qū),商務(wù)一區(qū),體育館,西側(cè)：浮山后居住區(qū)（市中心北區(qū)進(jìn)入嶗山區(qū)的必經(jīng)之路）,北側(cè)：新興高檔住宅群（四方區(qū)、李滄區(qū)、機(jī)場(chǎng)通往嶗山的必經(jīng)之路）,南側(cè)：香港東路、石老人海灘景觀（商務(wù)人群前往機(jī)場(chǎng)、城市灣區(qū)經(jīng)濟(jì)帶等必經(jīng)之路）,項(xiàng)目周邊環(huán)境及規(guī)劃,市場(chǎng)空間分析 之 其他影響因素分析,海爾路板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì) 與青島另外兩條cbd大道香港路、山東路相比較，海爾路兩側(cè)發(fā)展的腹地更為開(kāi)闊，發(fā)展?jié)摿^大。 總部經(jīng)濟(jì)成為海爾路板塊建設(shè)中一個(gè)鮮明的亮點(diǎn)?？偛拷?jīng)濟(jì)促使整個(gè)區(qū)域建筑的國(guó)際化，帶來(lái)人才結(jié)構(gòu)的改善，帶動(dòng)餐飲、會(huì)議、觀光、旅游、休閑經(jīng)濟(jì)起到積極作用。 嶗山區(qū)于2004年規(guī)劃通過(guò)的海爾路商務(wù)一區(qū)、商務(wù)二區(qū)、商務(wù)三區(qū)，在推動(dòng)海爾路的發(fā)展方面具有非常大的政策意義。該區(qū)域的規(guī)劃及配套起點(diǎn)高，如國(guó)際會(huì)展中心、高檔商務(wù)酒店、海洋世界、青島汽車(chē)東站、頤中體育館等一批大項(xiàng)目，都將進(jìn)一步完善該區(qū)域的城市功能。目前，以海爾路兩側(cè)為主的嶗山商務(wù)一、二、三區(qū)建設(shè)已初見(jiàn)成效，青島聯(lián)通分公司、中國(guó)電信等13座總部商務(wù)樓宇投入使用，全區(qū)已投入總部樓宇面積達(dá)40多萬(wàn)平米，入駐企業(yè)550多家。 海爾路是一條景觀大道和迎賓路，這里交通便捷，與機(jī)場(chǎng)高速連通，毗鄰青銀高速路出口，也是通往海邊游覽區(qū)和嶗山的重要樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 規(guī)劃建設(shè)中的新片區(qū)停車(chē)位充足，彌補(bǔ)了香港路等地停車(chē)難的缺陷。,零售商一般選址需求,項(xiàng)目檔次定位評(píng)估與建議,中 高 檔 時(shí) 尚 購(gòu) 物 中 心,硬件及平面布局優(yōu)化建議,前言 考慮到項(xiàng)目工程進(jìn)度以及業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目功能的綜合考慮，同時(shí)考慮到目前主力店的洽談情況，致使青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目部分硬件設(shè)施已無(wú)法改動(dòng)，因此我行將基于以下前提，進(jìn)行相關(guān)硬件設(shè)施建議： 項(xiàng)目地上四層及五層電影院位置不能改動(dòng)； 項(xiàng)目地上四層及五層靠近同安路的大型餐飲面積不能改動(dòng)及調(diào)整； 我行之前提及的扶梯位置改動(dòng)，業(yè)主表示無(wú)法實(shí)現(xiàn)。,目前現(xiàn)狀問(wèn)題：項(xiàng)目半開(kāi)放式公共區(qū)域面積（如黑色虛線a區(qū)域所示）的通道寬度比零售業(yè)態(tài)商業(yè)面積內(nèi)部的通道（如藍(lán)色b和c區(qū)域所示）更寬，勢(shì)必造成客流將集中在a區(qū)域，而導(dǎo)致b和c區(qū)域形成第二通道，容易形成死角店鋪，不利于日后招商同時(shí)亦降低上述區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。,a,b,c,戴德梁行之前提及的扶梯改動(dòng)建議,解決方案：將b區(qū)和c區(qū)兩側(cè)店鋪進(jìn)深壓縮，將扶梯d和e移至b區(qū)和c區(qū)，同時(shí)，加寬b區(qū)和c區(qū)的通道。使得消費(fèi)者在向上消費(fèi)的過(guò)程中必須經(jīng)過(guò)b區(qū)和c區(qū)的零售店鋪。 同時(shí)，在青島四季較為分明的氣候環(huán)境下，將扶梯設(shè)置在較為封閉的購(gòu)物環(huán)境內(nèi)，更有利于提升消費(fèi)者的消費(fèi)舒適度。,b,c,戴德梁行之前提及的扶梯改動(dòng)建議,案例分享：北京藍(lán)色港灣,說(shuō)明 我行有關(guān)項(xiàng)目硬件設(shè)施評(píng)估及建議基本遵循以下原則： 通道寬度建議不低于4-4.5米，項(xiàng)目通道盡量設(shè)置為有效的、具有循環(huán)性的回路； 店鋪分隔盡量按柱距分隔，避免柱子在店鋪中間，盡量保證店鋪形狀方正， 避免異形店鋪； 店鋪面寬盡量不低于8米，進(jìn)深在1016左右（除主力店或次主力店外）； 店鋪分隔盡量最小化，以便日后招商階段靈活組合；,項(xiàng)目硬件設(shè)施建議主/次入口,主入口,次入口,次入口,目前項(xiàng)目主入口為主干道海爾路和同安路交匯的項(xiàng)目東南角入口；其他三個(gè)均為項(xiàng)目次入口。我行認(rèn)為項(xiàng)目入口太多直接造成項(xiàng)目首層通道過(guò)多，消費(fèi)者逛遍所有店鋪的機(jī)會(huì)越低，如項(xiàng)目可以突破建筑形式與規(guī)劃，我行建議取消項(xiàng)目南側(cè)的次入口（即藍(lán)色標(biāo)識(shí)）。,次入口,項(xiàng)目硬件設(shè)施建議客梯/貨梯,1、考慮到項(xiàng)目餐飲面積比例有機(jī)會(huì)較高，只有兩部貨梯難以滿足多個(gè)餐飲的貨運(yùn)需求，同時(shí)，為了保證貨品及食材的衛(wèi)生，應(yīng)考慮干、濕貨分開(kāi)，保證至少兩組貨梯。,3、建議該扶梯設(shè)置為跨樓層（首層至地上三層），將消費(fèi)者引導(dǎo)至項(xiàng)目高樓層。,2、我行建議項(xiàng)目各部直梯均能到達(dá)地下停車(chē)場(chǎng)，但如果工程條件不允許（如占用車(chē)道或過(guò)多停車(chē)位），則我行不堅(jiān)持此項(xiàng)建議。,1、單側(cè)店鋪，以及扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量非常少，影響消費(fèi)者購(gòu)物欲望，降低購(gòu)物機(jī)會(huì)。,2、西側(cè)店鋪進(jìn)深較深，同時(shí)扶梯與通道不在同一水平位置，降低通道兩側(cè)的認(rèn)知度。,3、項(xiàng)目北側(cè)通道已相對(duì)較為偏僻，如店鋪面積再小于通道南側(cè)的店鋪，則會(huì)造成日后的招商難度。另外，該區(qū)域建議預(yù)留餐飲條件，以便日后招商過(guò)程中業(yè)態(tài)調(diào)整的靈活性。,4、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。,項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題首層北側(cè)部分,5、希望通過(guò)扶梯的跨樓層設(shè)置將消費(fèi)客流直接引導(dǎo)至高樓層，建議該扶梯設(shè)置為首層至地上三層。,項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題首層南側(cè)部分,6、為了提高首層店鋪的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)增加日后招商的靈活性，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行店鋪分隔的細(xì)化。,項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案首層,增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店鋪。,縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)通道之間的連通性。,調(diào)整店鋪進(jìn)深，以及保證通道兩側(cè)均設(shè)有店鋪，以便增加商業(yè)氛圍。,店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，如圖所示。,店鋪進(jìn)深加大，增大店鋪面積。,項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題地上二層,3、該通道設(shè)置較為偏僻，且只有單側(cè)設(shè)有店鋪，消費(fèi)者進(jìn)入該通道的機(jī)會(huì)較低。,2、增加日后招商的靈活性，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行店鋪分隔的細(xì)化。,1、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。,項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案地上二層,縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)北側(cè)通道與東側(cè)通道之間的連通性。,增加該通道，保證通道兩側(cè)均有店鋪，增加消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目南側(cè)店鋪的機(jī)會(huì)。,店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，如圖所示。且靠近下方面積較大的店鋪建議預(yù)留1+2層的可行性,預(yù)留兩側(cè)店鋪連通的可能性，增加日后招商靈活性。,項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題地上三層,3、該區(qū)域與項(xiàng)目其他商業(yè)面積連通性不強(qiáng)，如設(shè)置過(guò)多的小面積店鋪，日后招商難度較大。,2、消費(fèi)者難以到達(dá)項(xiàng)目最東側(cè)通道，致使項(xiàng)目最東側(cè)的小面積店鋪形成死角店鋪。,1、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。,項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案地上三層,縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)北側(cè)通道與東側(cè)通道之間的連通性。,根據(jù)目前項(xiàng)目建筑特點(diǎn)，考慮到商業(yè)項(xiàng)目的連通性，我行建議3f該區(qū)域重新劃分通道，且部分位置犧牲一定商業(yè)面積，以達(dá)到有效引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入項(xiàng)目最東側(cè)通道及店鋪。,店鋪分隔重新劃分，通道相對(duì)簡(jiǎn)單，步行距離較短，如圖所示。,項(xiàng)目硬件設(shè)施地上四層,我行對(duì)地上四層硬件設(shè)施設(shè)置無(wú)其他建議。,項(xiàng)目硬件設(shè)施地上五層,我行對(duì)地上五層硬件設(shè)施設(shè)置無(wú)其他建議。,項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題地下一層,1、盡量減少項(xiàng)目?jī)?nèi)部通道，降低消費(fèi)者在項(xiàng)目?jī)?nèi)部的分流。,2、地下一層超市外租區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高，應(yīng)考慮盡量分租。,項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案地下一層,如該區(qū)域整租給大賣(mài)場(chǎng)建議封閉該通道。,店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，同時(shí)增加通過(guò)增加一定的通道來(lái)做到有效引導(dǎo)消費(fèi)者到達(dá)所有店鋪。如圖所示。,項(xiàng)目其他硬件設(shè)施建議溜冰場(chǎng),建議利用首層該位置設(shè)置溜冰場(chǎng)來(lái)豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。,溜冰場(chǎng)工程條件參考,結(jié)構(gòu)降板：冰面部分降板高度為390mm550mm，融雪池降板高度為1300mm； 冰場(chǎng)及周邊環(huán)境要求： 溫度：22 相對(duì)濕度：50%； 供電要求： 動(dòng)力電不少于450kw ，照明電量不少于100kw； 給、排水點(diǎn)：提供給水點(diǎn)5個(gè)， 排水點(diǎn)5個(gè)； 結(jié)構(gòu)承重要求： 冰面：約450kg/ 冰車(chē)房：約1900kg/，總重量約為10000kg，冰車(chē)約3500kg，鍋爐約2000kg，融雪池約3000kg 設(shè)備機(jī)房：約3000 kg/，總重量約為16800 kg； 冷卻塔：約1000 kg/，總重量約為4000 kg； 空調(diào)及排風(fēng)：根據(jù)功能房間設(shè)置空調(diào)排、送風(fēng)口，包括但不限于冰車(chē)房、設(shè)備機(jī)房和衛(wèi)生間等房間。 其他：冰場(chǎng)范圍內(nèi)甲方應(yīng)配合完成消防布局和施工，滿足消防要求。若需要在冰場(chǎng)與商場(chǎng)邊界設(shè)置消防門(mén)，則由甲方安裝消防聯(lián)動(dòng)門(mén)，平時(shí)常閉。 冰面上層結(jié)構(gòu)不能延伸至冰面上方。 甲方應(yīng)完成冰面照明施工，應(yīng)滿足冰面正常使用要求。 甲方應(yīng)完成除濕設(shè)備選型、施工及維護(hù)工作，達(dá)到冰場(chǎng)正常運(yùn)行要求。 甲方應(yīng)配合完成乙方過(guò)路管線預(yù)留及施工。 所有水、電、燃?xì)夂涂照{(diào)等能源接駁均在甲方安裝計(jì)量表后接駁.,項(xiàng)目硬件設(shè)施建議標(biāo)識(shí)及指引,項(xiàng)目硬件設(shè)施建議標(biāo)識(shí)及指引,項(xiàng)目硬件設(shè)施建議標(biāo)識(shí)及指引,項(xiàng)目硬件設(shè)施建議廣告位,項(xiàng)目硬件設(shè)施建議停車(chē)位,國(guó)家對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目停車(chē)位數(shù)量的最低要求為80個(gè)車(chē)位/萬(wàn)平米，由此計(jì)算青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)面積最低配置停車(chē)位數(shù)量約為600個(gè)，但考慮到青島的私家車(chē)數(shù)目快速増長(zhǎng)，同時(shí)項(xiàng)目設(shè)有大型超市，并且餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的比例較大，所以我行建議盡量預(yù)留日后增加停車(chē)位數(shù)量的空間。如有可能，盡量增加地上停車(chē)的數(shù)量，大部分消費(fèi)人群習(xí)慣于便利的地上停車(chē)。,業(yè)態(tài)初步定位,鄰近城市主干道的臨街店鋪設(shè)置為項(xiàng)目領(lǐng)頭羊/主力店品牌，通過(guò)項(xiàng)目良好的展示面以及首層優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引領(lǐng)頭羊品牌，明確及樹(shù)立項(xiàng)目的風(fēng)格及檔次定位。,位于項(xiàng)目西側(cè)次通道，并且店鋪形狀不夠方正的商業(yè)面積，通過(guò)設(shè)置目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)將消費(fèi)者拉動(dòng)到項(xiàng)目最西側(cè)。,考慮首層的商業(yè)價(jià)值，以及不同業(yè)態(tài)的租金承受能力，建議上述區(qū)域設(shè)置為租金水平較高，且與領(lǐng)頭羊品牌目標(biāo)消費(fèi)群相同的服裝服飾業(yè)態(tài)。同時(shí)，考慮到該區(qū)域無(wú)臨街展示面且存在第二通道，為了日后招商的靈活性，我行建議該區(qū)域預(yù)留餐飲條件，日后不排除做餐飲業(yè)態(tài)的可能性。,考慮到領(lǐng)頭羊/主力店對(duì)于商業(yè)面積的需要以及希望通過(guò)領(lǐng)頭羊/主力店的聚客能力將客流拉動(dòng)至地上二層，因此地上二層臨街商業(yè)面積設(shè)置為領(lǐng)頭羊/主力店與首層形成復(fù)式店鋪。,考慮到地上二層的商業(yè)價(jià)值以及與領(lǐng)頭羊/主力店業(yè)態(tài)的服飾氛圍相配合，我行建議該區(qū)域設(shè)置為服裝服飾業(yè)態(tài)。,考慮該區(qū)域位于項(xiàng)目最北側(cè)，距離客流較為集中的南側(cè)商業(yè)面積較遠(yuǎn)，相對(duì)獨(dú)立，我行建議設(shè)置主題賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)，如運(yùn)動(dòng)品牌集合店或家居賣(mài)場(chǎng)，通過(guò)明確的主題，來(lái)吸引消費(fèi)者到達(dá)該區(qū)域消費(fèi)。,我行希望通過(guò)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的地上三層。,考慮到項(xiàng)目東南角商業(yè)面積在地上三層與項(xiàng)目其他面積連通性較差，我行建議該區(qū)域設(shè)置為商業(yè)氛圍較安靜且目的性消費(fèi)較強(qiáng)的休閑、服務(wù)業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)、spa等。,考慮該區(qū)域店鋪面積相對(duì)較小，建議設(shè)置與兒童游樂(lè)業(yè)態(tài)相匹配的兒童服裝服飾、玩具、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。,由于本項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目較多，家庭人口相對(duì)集中，我行建議設(shè)置聚集客流能力較強(qiáng)的兒童游樂(lè)業(yè)態(tài)在該區(qū)域，帶活地上三層的客流。,我行希望通過(guò)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的地上三層。,考慮到與電影院業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，以及高樓層商業(yè)面積的客流拉動(dòng)問(wèn)題，我行建議該區(qū)域設(shè)置為電玩業(yè)態(tài)。,考慮到項(xiàng)目東南角商業(yè)面積在地上四層相對(duì)獨(dú)立，以及高樓層的商業(yè)租金水平問(wèn)題，我行建議設(shè)置租金水平較低且目的性消費(fèi)較強(qiáng)的娛樂(lè)業(yè)態(tài)，如ktv。,地下一層店鋪面積相對(duì)死角以及商業(yè)面積相對(duì)較大的店鋪，我行建議設(shè)置為小型快餐（可無(wú)需煤氣，只用電力的快餐）。,考慮到大型超市外圍區(qū)域商業(yè)面積的商業(yè)價(jià)值較高，我行建議區(qū)域設(shè)置店鋪面積較小，通常選址超市外租區(qū)的飾品、化妝品、家居、數(shù)碼等業(yè)態(tài)。,領(lǐng)頭羊品牌訪談,目標(biāo)品牌落位示意,zara,sephora,motivi,uniqlo,asobio,h&m,ck jeans,promod,mexx,reply,dazzle,mo&co,swatch,levis,mux,fornarina,6ixty 8ight,azona,only,selected,g2000,esprit,ochirly,me&city,betu,vero moda,jack jones,nine west,belle group,walk shop,coey,crocs,思加圖,zara,baby fox,uniqlo,hosa,bossini style,ebase,法文箱子,scat,lily,veeko,hotwind,2c,galaday,海盜船,kama,i.p.zone,sdeer,h&m,bossini,giordano,baleno,metersbowe,jeanswest,運(yùn)動(dòng)品牌區(qū)/家居主題賣(mài)場(chǎng),美術(shù)館,美甲,美發(fā),spa,美容,u-kids,金寶爾（西瓜頭+俱樂(lè)部）,樂(lè)友,皇家寶貝,金寶貝親子教育/紅黃藍(lán),英孚kids,nike kids,adidas kids,英氏,英方喜,適兒樂(lè),樂(lè)高,迪斯尼,創(chuàng)意寶貝,功夫?qū)氊?木馬精品,天才寶貝,電玩,ktv,萬(wàn)寧/屈臣氏,優(yōu)之良品,missha,dhc,家美樂(lè),同仁堂,巴黎三城,數(shù)碼店,aussino,shes,皇家美孚,iris life,品生活,特百惠,lavinne,coodoo,謝 謝,項(xiàng)目名稱(chēng)： 藍(lán)色港灣 solana 地理位置： 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園6號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商： 北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司 商業(yè)樓層： 地下一層至二層；部分至三層 商業(yè)面積： 15萬(wàn)平方米 停 車(chē) 位： 5萬(wàn)平米停車(chē)場(chǎng)（近3000個(gè)停車(chē)位） 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2008年5月 商業(yè)檔次： 中檔 出 租 率： 約73%（11萬(wàn)平方米） 租金水平： 服裝及零售 15-23元/天/平米 兒童零售 10-17元/天/平米 餐 飲 5-7.5元/天/平米 酒 吧 10-13元/天/平米,solana項(xiàng)目介紹,品牌組合,消費(fèi)者在進(jìn)入到這個(gè)區(qū)域后，一般都會(huì)直接進(jìn)入到a區(qū)，或者直接通過(guò)扶梯進(jìn)入到b區(qū)，很少有人會(huì)直接進(jìn)入c區(qū)或d區(qū)。,a,c,d,b,紅點(diǎn)部分商鋪品牌沒(méi)有任何聚客能力，無(wú)法讓消費(fèi)者駐足，就更別提逛里面的店鋪了。,如果消費(fèi)者進(jìn)入d區(qū)購(gòu)物，首先站在d區(qū)起始的消費(fèi)者一眼就可以看到空曠的河面或停車(chē)場(chǎng)，有可能就選擇不進(jìn)入而進(jìn)入其他區(qū)域；并且d區(qū)的店鋪數(shù)量很少，沒(méi)有任何特色。,停車(chē)場(chǎng)及 臨河欄桿,品,牌,街,之前開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃這個(gè)區(qū)域時(shí)是考慮將一些高端品牌吸引至這條街中經(jīng)營(yíng)，并且整條街區(qū)都封閉起來(lái)，為冬夏來(lái)此逛街的消費(fèi)者提供一個(gè)較為舒適的購(gòu)物環(huán)境。但由于招商工作沒(méi)有做到位，導(dǎo)致這條街徒有其名，正在經(jīng)營(yíng)的商戶也所剩無(wú)幾。后期進(jìn)駐ugg雖然生意很好，但也不能拯救整條街；,品牌街,d,c,美瑞百貨,商場(chǎng)主入口處品牌沒(méi)有號(hào)召力，浪費(fèi)了商場(chǎng)唯一一個(gè)主要宣傳區(qū)窗口。,商場(chǎng)主入口,美瑞百貨分四個(gè)館：服裝館、家居館、飾品館、皮具館，分別散落在各個(gè)區(qū)域，據(jù)我們所觀察的現(xiàn)狀來(lái)看，人流量非常有限，開(kāi)發(fā)商也一直在對(duì)這幾個(gè)區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，例如引進(jìn)了美克拉美珠寶城進(jìn)駐了飾品館，與hola家居洽談家居館區(qū)域等，百貨經(jīng)營(yíng)面積不大，品牌影響力不夠，開(kāi)發(fā)商運(yùn)作百貨的經(jīng)驗(yàn)有限等原因造成開(kāi)業(yè)至今仍舊經(jīng)營(yíng)慘淡。,家居館入口很小，而且處于商業(yè)的后端，消費(fèi)者很難能注意到這個(gè)地方。,服裝館品牌定位中檔，商戶品質(zhì)不高，知名品牌有限，年齡層段較高，與商場(chǎng)定位年輕時(shí)尚有距離。,活力城,活力城面對(duì)中央廣場(chǎng)入口很小 ，消費(fèi)者很難注意到這個(gè)位置，而且進(jìn)入活力城其他的入口大多在酒吧區(qū)里，酒吧區(qū)夜晚經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)令這些入口失去了意義；,活力城是圍繞全明星冰場(chǎng)周邊的一個(gè)全封閉的商業(yè)部分，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期，原本圍繞冰場(chǎng)一周的運(yùn)動(dòng)品牌寥寥無(wú)幾 ，后引進(jìn)雜品電器類(lèi)，最后將冰場(chǎng)二三層周邊都改做兒童教育類(lèi)業(yè)態(tài)，造成整個(gè)區(qū)域缺乏主題，目前經(jīng)營(yíng)仍舊十分慘淡，人氣很差；,亮馬食街,在新商業(yè)剛開(kāi)業(yè)初期，餐飲是短期內(nèi)聚集人流的最好選擇，并且可以將車(chē)停在餐廳門(mén)口，方便消費(fèi)到達(dá)目的地，目前亮馬食街的經(jīng)營(yíng)狀況良好。,食街所在位置在商業(yè)的最北端，由于食街相對(duì)獨(dú)立，消費(fèi)者用餐完畢會(huì)選擇直接離開(kāi)，整條街只有一處可以進(jìn)入商業(yè)內(nèi)部區(qū)域，不能更好的留住這部分消費(fèi)者來(lái)商場(chǎng)購(gòu)物。,進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部入口,酒吧街,酒吧街臨水的特點(diǎn)為項(xiàng)目增色不少，但由于缺少知名的酒吧進(jìn)駐，已經(jīng)合作的酒吧商戶數(shù)量又不足以形成一定的規(guī)模，造成項(xiàng)目開(kāi)業(yè)三年，酒吧區(qū)仍舊缺乏人氣，商戶經(jīng)營(yíng)慘淡； 開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持的高租金使一些優(yōu)質(zhì)客戶放棄選擇此項(xiàng)目； 酒吧行業(yè)只在晚上經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)讓這個(gè)區(qū)域在白天出于冷場(chǎng)的尷尬境地；,停車(chē)場(chǎng)區(qū)域,停車(chē)場(chǎng) 區(qū) 域,停車(chē)場(chǎng)距離酒吧區(qū)很遠(yuǎn)，駕車(chē)來(lái)酒吧消費(fèi)的人會(huì)走很遠(yuǎn)。,酒,吧,街,solana mall,m-f1 solana mall,目前是整個(gè)商業(yè)人氣最旺的部分，眾多知名品牌都在這個(gè)區(qū)域有店，主力店zara及其附牌都陸續(xù)進(jìn)駐solana mall及面對(duì)中心廣場(chǎng)位置，家居型主力店muji及harbor house的陸續(xù)開(kāi)業(yè)使這個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)更加鮮明起來(lái)。 英國(guó)著名品牌mother care第一家店同樣面對(duì)中心廣場(chǎng)，國(guó)內(nèi)外兒童業(yè)態(tài)品牌在整個(gè)商業(yè)中最具吸引力，帶孩子來(lái)這里休閑娛樂(lè)成為很多時(shí)尚家庭的選擇，但由于兒童業(yè)態(tài)的承租能力較低，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)了兩年以后有意將1600平方米的兒童業(yè)態(tài)面積逐漸壓縮，將現(xiàn)有的兒童品牌陸續(xù)遷往活力城，增加時(shí)尚休閑女裝類(lèi)業(yè)態(tài)，提高租金水平； 中心廣場(chǎng)設(shè)置音樂(lè)噴泉，夏季定期舉辦不同推廣活動(dòng)，成為人群最為聚集的地方。,中心廣場(chǎng),環(huán) 路,中央廣場(chǎng),從中央廣場(chǎng)進(jìn)入環(huán)路的入口需要從solana mall區(qū)域上到2f后，到這個(gè)位置才可以到達(dá)，消費(fèi)者很難到達(dá)這個(gè)區(qū)域；,環(huán)路是圍繞活力城二層的一圈環(huán)形街鋪，開(kāi)發(fā)商初期定位為中國(guó)商品老字號(hào)一條街，但招商不利，導(dǎo)致這條街商戶寥寥無(wú)幾。 店鋪形狀怪異，店鋪面積很大，大部分老字號(hào)商戶不需要大面積，對(duì)于租金的承受能力又有限，導(dǎo)致這條街有名無(wú)實(shí)；,進(jìn)入這個(gè)入口也需要從中央廣場(chǎng)南側(cè)的大樓梯上到1f后才可到達(dá)。,solana整體定位為中端，是較為標(biāo)準(zhǔn)的lifestyle購(gòu)物中心，經(jīng)過(guò)近兩年的經(jīng)營(yíng)，目前經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想，在消費(fèi)者心目中，solana是一個(gè)景色很美的地方，逢年過(guò)節(jié)這里也是人聲鼎沸，但事實(shí)并非如此，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)項(xiàng)目上一共投資了20多億元，但經(jīng)營(yíng)狀況很不理想，除了solana mall區(qū)域商家有盈利外，其余三分之二的商業(yè)面積處于虧損狀態(tài)，這種現(xiàn)象導(dǎo)致大量商戶退租，新的商戶不敢進(jìn)來(lái)，惡性循環(huán)，商業(yè)一頭熱的現(xiàn)象在這里表現(xiàn)尤其突出。 solana的家庭消費(fèi)、休閑占很大比例，其獨(dú)有的建筑風(fēng)格也逐漸被消費(fèi)者所認(rèn)可，只是北方冬夏較為惡劣的天氣仍舊是這個(gè)項(xiàng)目的一塊心病，商戶的生意很慘淡，在這一方面確實(shí)還需要再改進(jìn)，或者說(shuō)需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間培養(yǎng)消費(fèi)者對(duì)該建筑形式的接受度。,由于商業(yè)規(guī)模比較巨大，所涉及到的業(yè)態(tài)非常全面，包括購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、酒吧等。在定位方面也是本著lifestyle shopping center的目標(biāo)去招商，開(kāi)業(yè)前后的宣傳很有力度，確實(shí)在短時(shí)期內(nèi)在市場(chǎng)中獲得了較高的知名度； 項(xiàng)目周邊五公里區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國(guó)際化寫(xiě)字樓及高檔公寓，長(zhǎng)城、凱賓斯基、希爾頓