中國房產信息集團長沙房地產市場周報(2011.10.31-11.06） .doc

長沙市場周報 此報告僅供客戶內部使用，未經中國房地產信息集團 | 克而瑞（中國）信息技術有限公司的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。中國房產信息集團 | 克而瑞（中國）信息技術有限公司長沙機構2011.111.07長沙房地產市場周報（10.3111.06） 目 錄第一部分 本周焦點3第二部分 長沙市商品住宅整體市場分析51、住宅市場51.1、成交量分析61.2 成交價格分析62、土地市場8第三部分 長沙市新開盤或加推樓盤的銷售情況9克而瑞（中國）信息技術有限公司長沙機構 長沙市五一大道456號亞大時代15a06室 郵編：410011 電話一部分 本周焦點1、最新營銷動態(tài)樓盤一萬科金域華府營銷內容：10月11日-11月6日,萬科藝術奇第三季一次尊重生命的穿越時空展火熱進行中。營銷見報日期：11月2日。樓盤二凱富漫城營銷內容：2期一批vip折后一次性付款最低價3868元/最高價4088元/。營銷見報日期：11月2日。樓盤三凱樂國際城營銷內容：11月12日 盛大開盤特惠正在進行中 特惠延續(xù)到開盤,開盤后漲價。營銷見報日期：11月3日。樓盤四碧桂園威尼斯城營銷內容：給您一個五星級的家210-325超值島城美墅 11月6日盛大開盤。營銷見報日期：11月3日。樓盤五家和院營銷內容：一口價4580元/家和院3號棟新品加推,認籌倒計時,不分樓層戶型。營銷見報日期：11月4日。樓盤六喜盈門范城營銷內容：11月5日內地綜藝天皇,天后 汪涵,謝娜簽約喜盈門范城 形象代言人簽約儀式 新聞發(fā)布會。營銷見報日期：11月4日。樓盤七納愛斯陽光錦城營銷內容：陽光錦城 11月5日耀世開盤86-113平米陽光臻品耀動星城。營銷見報日期：11月3日。樓盤八金房奧斯卡營銷內容：一家老小 三房剛好5589元/一口價限量推出 vip卡火爆登記中。營銷見報日期：11月3日。樓盤九象嶼優(yōu)美山地營銷內容：5980元/起限量特惠 70-119n+1花房 10-20超大面積贈送 認購日火爆勁銷。營銷見報日期：11月1日。樓盤十天晟海拔東方營銷內容：爭鋒武廣 巔峰巨惠一口價5688元/起vip內部93折起。營銷見報日期：11月4日。2、政策2.1 珠海房地產市場今起實行限購限價政策 11月1日，珠海市人民政府辦公室發(fā)出關于深入開展房地產市場調控工作的通知緊急出臺房地產調控政策，要求從2011年11月1日起，對珠海房地產市場實行限價限購的“雙限”政策?！跋拶徶环直镜貞艏ㄉ绫＃┡c非本地戶籍，”1日下午，珠海市住建局召開記者見面會，該局陳哈理局長就“雙限令”解釋時說，“雙限令”對于港澳居民購房沒有特別規(guī)定。據了解，珠海市人民政府辦公室昨日正式公布了關于深入開展房地產市場調控工作的通知，限購細則與之前業(yè)內人士猜測結果一致，僅將珠海香洲主城區(qū)納入限購范圍。限購令施行后，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而無購買社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房。在眾多國內城市“限購”“限價”二選一的情況下，珠海還選擇了“限購”“限價”雙管齊下。通知也進一步落實了“限價”政策；強調了住房信貸政策；此外，通知還要求加強住宅用地出讓管理?？硕痖L沙機構點評：消失了一段時間的地方限購政策再次出臺，并且是施行限價限購的“雙限”政策，珠海此番政策出臺響應了中央政策，遵照中央政府指示，進一步鞏固調控成果?！半p限”在未來較長一段時間將對地方房地產市場產生較大影響，促使市場回歸理性范圍。2.2 湖南長沙第32屆房地產交易展示會情況通報2011年10月28-10月31日，為期四天的湖南長沙第32屆房地產交易展示會在長沙紅星國際會展中心隆重舉行。本次展會共有66家企業(yè)參展，其中56家房地產開發(fā)企業(yè)，6家海外參展企業(yè)，3家房地產中介企業(yè)，1家家裝企業(yè)。根據組委會問卷調查統(tǒng)計成果顯示，對本屆房交會總體評價認為滿意和基本滿意的開發(fā)企業(yè)為93%。房交會期間，89個參展樓盤累計成交1055套，11.03萬；其中網簽合同成交377套，3.94萬；購房意向成交678套，7.09萬，海外置業(yè)有200多個意向購房客戶。本屆展示會網上房展點擊人數累計112.37萬人次，到訪人數約27萬。克而瑞長沙機構點評：60余家企業(yè)攜90個項目參展，品牌房企齊齊亮相，今年秋季房交會陣勢龐大，但整個房交會下來，觀望者眾多、成交清淡。許多項目參展同時也借此機會觀察市場動向，而本屆房交會，出現(xiàn)了一定范圍的特價房，但總體來說本屆房交會實質優(yōu)惠力度不大，沒有打動購房者。需要關注的是，本屆房交會長沙主要商業(yè)綜合體項目悉數登場，商業(yè)地產攪動市場，與之相比的另外一個特點是，中小企業(yè)和品牌開發(fā)商參展達到了近幾屆房交會的一個高峰。另外，海外地產業(yè)本屆房交會首次參展，這種海外地產意識導入也是給房交會增添了些許精彩。第二部分 長沙市商品住宅整體市場分析1、住宅市場本周成交數據情況概況成交套數成交面積（萬）成交金額（億元）成交均價上周全市（六區(qū)）302432.1122.016855本周全市（六區(qū)）102911.488.347270上周開福區(qū)6467.655.236837本周開福區(qū)1732.211.858395上周天心區(qū)5455.203.526769本周天心區(qū)740.820.738822上周芙蓉區(qū)1731.621.267778本周芙蓉區(qū)690.680.517550上周雨花區(qū)5256.104.577492本周雨花區(qū)1852.221.496742上周岳麓區(qū)8888.465.516513本周岳麓區(qū)4514.472.786217上周望城區(qū)2473.081.926234本周望城區(qū)771.080.98906510.31-11.06長沙市六區(qū)住宅成交情況1.1 成交量分析六區(qū)成交住宅1029套，環(huán)比下降66.0%，六區(qū)成交面積11.48萬平米，環(huán)比下降64.2%。本周全市六區(qū)成交量環(huán)比上周大幅跌落。上周受房交會影響，成交上有所上揚，從本周市場成交量下跌以及結合這一段時間的房地產形勢變化看，市場已逐漸步入拐點，政府已經表示就房地產調控不會放松，還將持續(xù)，這對房地產市場的打擊可謂不小，市場目前已經開始出現(xiàn)價格波動，盡管不明顯，但是成交衰退在延續(xù)已經表明，樓市正在步入寒冬。從各區(qū)成交來看，本周環(huán)比都有不同程度的下降，其中開福、天心、雨花、岳麓區(qū)成交量下降較大，本周成交上岳麓區(qū)成交量最大，但其區(qū)域供應量也大。1.2 成交價格分析近期各周長沙商品住宅套數、均價成交走勢（六區(qū)）本周長沙六區(qū)成交均價為7270元/，環(huán)比上升6.1%。本周市場成交量環(huán)比大跌，部分高檔住宅項目成交占比上升，拉高了市場總體均價，各區(qū)來看，芙蓉、雨花、岳麓區(qū)域成交均價持續(xù)下滑，其他區(qū)域價格出現(xiàn)了上升，其中望城均價飆升至9000，主要是因為中糧北緯28度項目單體別墅成交上量，抬高了總體均價，中糧本周成交占望城區(qū)域成交總量的15%，項目均價高達27000元，望城區(qū)不計中糧項目，區(qū)域成交均價在5750元。目前，長沙市場價格目前處于一個市場動蕩下的觀望期，漲價現(xiàn)象已經趨于停止，多數項目都調整了后市的價格預期，未來樓市價格漲跌走勢還是取決于政府市場調控和消費者的購房態(tài)度。2、土地市場（1）周土地供應情況本周暫無土地供應。（2）周土地成交情況公告號區(qū)域環(huán)線位置地址土地用途成交時間競得人占地面積（平方米）建筑面積（平方米）容積率起始價（萬元）成交總價（萬元）樓面地價(元/平方米）)土地單價（萬元/畝）溢價率2011網掛024號芙蓉區(qū)二至三環(huán)間芙蓉區(qū)火星鎮(zhèn)緯二路商業(yè)(辦公)中止1452.363630.902.5010772966.21494.372011網掛025號岳麓區(qū)二至三環(huán)間岳麓區(qū)高新區(qū)麓谷工業(yè)園岳麓大道以北、延農路以東商業(yè)/住宅中止52482.55157447.653.00222001409.99282.002011網掛026號岳麓區(qū)二至三環(huán)間岳麓區(qū)楓林三路以北、麓龍路以西商業(yè)2011-11-2湖南華潤萬家生活超市有限公司19916.0649790.152.50776888881785.09297.5214.42%2011網掛027號雨花區(qū)二至三環(huán)間雨花區(qū)香樟路589號住宅2011-11-2湖南科惠房地產開發(fā)有限公司41547.05145414.683.5018130249701717.16400.6737.73%2011網工掛017號岳麓區(qū)二至三環(huán)間高新區(qū)旺龍路以東、麓高路以北工業(yè)2011-11-2湖南辰泰電子信息技術有限公司16669.8130005.661.808011633544.2365.31103.87%2011網工掛018號岳麓區(qū)二至三環(huán)間高新區(qū)雷高路以東、長延路以北工業(yè)流拍366095.27549142.911.5017573320.0132.002011網工掛019號雨花區(qū)三環(huán)外雨花區(qū)桃陽村工業(yè)2011-11-2長沙遵誠置業(yè)有限公司21693.9854234.952.5011461146211.3035.220.00%本周土地市場截止7幅地塊掛牌，2宗中止，1宗流拍，4宗成交。除了雨花區(qū)桃陽村的1幅地塊，以底價1146萬元被長沙遵誠置業(yè)有限公司拿下外，另外3幅地塊均溢價出讓。位于高新區(qū)雷高路以東、長延路以北的網工掛018號地塊，因無人報價流拍。網掛027號為住宅用地，宗地面積分別為41547.05平方米，位于雨花區(qū)香樟路589號，被湖南科惠房地產開發(fā)有限公司以24970萬元拿下，溢價率為37.7%。網掛026號為商業(yè)用地，宗地面積19916.06平方米，位于岳麓區(qū)楓林三路以北、麓龍路以西。被湖南華潤萬家生活超市有限公司以8888萬元拿下，溢價率14.4%。此次網掛026號商業(yè)用地被湖南華潤萬家生活超市有限公司拿下，意味著不久的將來，河西的楓林三路將出現(xiàn)華潤萬家的大型購物中心。而根據該地塊出讓條件，華潤萬家需自持不低于總建筑面積60%的商業(yè)面積，還必須在東南角臨城市道路交叉口建設一個不小于1000平方米的城市廣場。此外，位于高新區(qū)旺龍路以東、麓高路以北，宗地面積為16669.81平方米的網工掛017號用地，以1633萬元被湖南辰泰電子信息技術有限公司收入囊中，溢價率近103.9%，成為當日溢價率最高地塊。024025027026第三部分 長沙市新開盤或加推樓盤的銷售情況本周新開盤或處于加推狀態(tài)樓盤的銷售情況項目名稱新開/后續(xù)成交率新推樓棟新推案時間優(yōu)惠情況推出套數戶型比例成交套數成交均價（元/）戶型面積區(qū)間套數占比納愛斯陽光錦城新開32%5#、6#2011-11-051、入會優(yōu)惠：加入vip總價優(yōu)惠2萬；2、升級vip可享99折；346二房86-9123066%1138300三房111-11311634%中海國際社區(qū)新開60%香樟街2、3、8、9棟、金楠街1、3、10棟部分房源2011-11-05開盤當天團購客戶可享受2000元vip優(yōu)惠、5000元購房優(yōu)惠券以及2萬抵5萬誠意認購優(yōu)惠，還可再享受階梯式團購優(yōu)惠97折，即：一次性付款優(yōu)惠券最終價格=（定價-2000元vip優(yōu)惠-5000元購房優(yōu)惠券-2萬抵5萬優(yōu)惠）*一次性付款97折*階梯團購優(yōu)惠97折；銀行優(yōu)惠最終價格=（定價-2000元vip優(yōu)惠-5000元購房優(yōu)惠券-2萬抵5萬優(yōu)惠）*銀行按揭98折*階梯團購優(yōu)惠97折。303二房84.633010%1837000三房93.90-136.0124982%四房14415-161.88248%碧桂園威尼斯城加推52%“水岸人家”組團雙拼2011-11-06vip客戶2萬抵6萬，一次性92折，按揭96折，按時簽約再享98折。成交客戶抽取碧桂園鳳凰酒店18888元總統(tǒng)套房體驗券。100雙拼別墅210-325100100%528500-9000五礦紫湖香醍加推56%20#、26#2011-11-05開盤當日vip客戶預存1萬抵6萬；現(xiàn)場辦卡100低5000;一次性付款95折，按揭99折;5天內簽約99折;老帶新優(yōu)惠2000183二房88.219350%1025600三房125.419050%凱富漫城加推60%6#2011-11-06vip客戶一口價3880元/,全款98折,按揭99折116二房82.25850%704150小三房90.074337%三房1121513%麓山翰林苑加推34%臨街商鋪，包括1#棟（18席）、2#棟（12席）、6#棟（13席）、8#棟（13席，1層8席，2層5席）2011-11-05vip認籌5萬抵15萬，一次性付款98折，按揭付款99折56臨街商鋪46.84-241.3456100%1935000克而瑞長沙機構點評：本周記錄開盤項目共6個，2個新開，4個為加推。本周6個項目共新推住宅1104套，開盤當天成交約539套，整體成交率為48.8%。本周開盤項目、供應套數相比上周的情況有所增加，項目開盤整體去化率環(huán)比上周也有所上升，但開盤的去化情況依舊維持低迷。中海國際社區(qū)此次為團購客戶，優(yōu)惠幅度達10%，開盤地點為五強集團一樓，客戶主要為岳麓區(qū)政府、先導區(qū)管委會、高等教育院校、銀行等事業(yè)性單位職工；約50%為剛需，40%為改善性住房，約10%為投資型住房。納愛斯陽光錦城為本周新開樓盤，項目位于雨花區(qū)韶山中路421號，由納愛斯集團投資，湖南麗星房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，總用地面積45511.39平方米，建筑面積241205.60平方米。項目共9棟，2263套。項目位于新建東路與曙光路交匯處，屬于雨花亭商圈。項目緊鄰沃爾瑪，平和堂、金色家族、友誼商城、省中醫(yī)附一醫(yī)院、二十一中學、雅禮中學、鐵道學院等林立周邊，生活設施一應俱全。11月5號