2010德惠市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

德惠市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄第一部分 市場(chǎng)調(diào)查概述第二部分 德惠市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第三部分 德惠市規(guī)劃及發(fā)展第四部分 德惠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第五部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境及地塊分析第六部分 目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研分析第七部分 媒體調(diào)查及建議第八部分 本項(xiàng)目swot分析第一部分 市場(chǎng)調(diào)查概述自2010年3月1日以來至今我們對(duì)德惠市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了詳盡的調(diào)研，目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)情況并且根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況制定我們項(xiàng)目行之有效的銷售策略及銷售方案。通過對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研了解，德惠市區(qū)主要銷售樓盤有十二家，其中較大項(xiàng)目及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤有以下6家：學(xué)府家園、錦繡世家、錦繡富苑、泊林郡、龍鳳翔城、富城譽(yù)景。我們以明調(diào)和暗調(diào)以及電話調(diào)研相結(jié)合的方法了解到德惠市各房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況，通過比較各個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)可以清楚的看到我們項(xiàng)目與其它項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與不足之處，揚(yáng)長(zhǎng)避短才能更好的制定行之有效的銷售策略。第二部分 德惠市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一德惠市概況：德惠市地處中國(guó)東北，松花江畔，幅員面積平方公里，轄個(gè)鎮(zhèn)、個(gè)街道辦事處，總?cè)丝谌f，設(shè)有省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。市區(qū)位于長(zhǎng)春、吉林、哈爾濱三大城市之間，南北物流大動(dòng)脈京哈鐵路、國(guó)道和同三高速公路平行縱貫境內(nèi)百余公里，縣鄉(xiāng)公路連接成網(wǎng)，四通八達(dá)。境內(nèi)一江四河，水資源豐富，給水排水、供熱供氣等設(shè)施完備。電子光纜、現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)與國(guó)內(nèi)外直接聯(lián)網(wǎng)。年用電總量超過億度，在吉林省縣一級(jí)中名列首位。到2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到265億元，年均遞增15%；財(cái)政收入達(dá)到6億元，年均遞增23.9%；固定資產(chǎn)投資達(dá)到88億元，年均遞增20%以上；社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到46億元，年均遞增13%；出口創(chuàng)匯總額達(dá)到1.5億美元，年均遞增24.6%。二. 德惠市支柱性產(chǎn)業(yè)及其影響：“十一五”期間各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和戰(zhàn)略任務(wù)的順利實(shí)施，重點(diǎn)規(guī)劃了九大體系38類100個(gè)重大項(xiàng)目。 1、食品加工項(xiàng)目。包括肉雞加工屠宰擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目，稻米加工擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目，白酒擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目，油脂擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目，肉牛加工屠宰擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目，小食品加工擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目，肉鵝肉鴨屠宰加工項(xiàng)目，生豬屠宰加工項(xiàng)目，蔬菜加工項(xiàng)目。 2、生物化工項(xiàng)目。包括玉米深加工提取sod項(xiàng)目，圣泉1萬噸呋喃樹脂項(xiàng)目，8萬噸醋酐項(xiàng)目，30萬噸乙醇項(xiàng)目，淀粉糖、賴氨酸、谷氨酸、合成氨項(xiàng)目，米糠深加工項(xiàng)目。 3、生物制藥項(xiàng)目。包括銀河制藥廠大輸液擴(kuò)建項(xiàng)目，吉林都邦藥業(yè)生物制藥項(xiàng)目，二氧化碳制取干冰項(xiàng)目。 4、冶金制造項(xiàng)目。包括長(zhǎng)春市鋼鐵總廠德惠新廠建設(shè)項(xiàng)目，汽車零部件配套項(xiàng)目。 5、能源環(huán)保項(xiàng)目。包括生物質(zhì)能發(fā)電項(xiàng)目，頁巖陶粒開采加工項(xiàng)目，皮革加工項(xiàng)目，羽毛加工項(xiàng)目，稻草稻殼綜合利用項(xiàng)目。 6、現(xiàn)代包裝項(xiàng)目。包括pvc包裝項(xiàng)目，紙制品包裝箱生產(chǎn)項(xiàng)目，廢舊塑料再生項(xiàng)目。 7、飼料肥料項(xiàng)目。包括生化復(fù)合肥項(xiàng)目，秸稈飼料加工項(xiàng)目，生物菌肥項(xiàng)目。 8、生態(tài)旅游項(xiàng)目。包括102國(guó)道生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)代生態(tài)旅游區(qū)項(xiàng)目，松花江休閑度假旅游項(xiàng)目，飲馬河濱河公園項(xiàng)目。 9、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。包括松沐灌區(qū)節(jié)水項(xiàng)目，引松入德項(xiàng)目，城市污水處理項(xiàng)目，城市垃圾無害化處理項(xiàng)目，環(huán)路建設(shè)項(xiàng)目，高速公路米沙子出口項(xiàng)目，二松加固治理項(xiàng)目，農(nóng)畜產(chǎn)品交易市場(chǎng)項(xiàng)目，城鄉(xiāng)供電供水網(wǎng)管改造項(xiàng)目，城鄉(xiāng)有線電視hfg傳輸管理項(xiàng)目，1萬平方米體育館項(xiàng)目，職業(yè)技術(shù)教育中心項(xiàng)目，老年社會(huì)福利服務(wù)中心項(xiàng)目，城市信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)工程。 “十一五”規(guī)劃的九大體系重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資180億元，新增產(chǎn)值200億元，利稅30億元。這些項(xiàng)目的實(shí)施，會(huì)使我市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)。特別是龍頭企業(yè)將更加壯大，龍頭產(chǎn)業(yè)化將提升到一個(gè)更高的層次，產(chǎn)業(yè)鏈將會(huì)更粗、更大、更長(zhǎng)。同時(shí)可以帶動(dòng)我市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)化高效，最終達(dá)到二、三、一產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的縣域經(jīng)濟(jì)新格局，基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義新農(nóng)村和全面小康社會(huì)的建設(shè)目標(biāo)。三. 德惠市人民生活水平：到2011年，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6500元，年均遞增8.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10000元，年均遞增7.7%；恩格爾系數(shù)下降到38%左右；城鄉(xiāng)居民人均住房面積達(dá)到28平方米。四小結(jié)：德惠市的經(jīng)濟(jì)水平正在逐年提升，人們的年收入及生活水平同樣得到了顯著提高。收入的提高同樣帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升，兩者相輔相成；正是由于以上原因，德惠市的各行各業(yè)發(fā)展比較穩(wěn)定。從金融危機(jī)初期至今德惠市的房地產(chǎn)一直在穩(wěn)步發(fā)展，各樓盤項(xiàng)目的開發(fā)也在穩(wěn)步進(jìn)行中，尤其是2010年至今房地產(chǎn)的成交價(jià)格和成交量飛速提升也正是基于以上因素。第三部分 德惠市規(guī)劃及發(fā)展德惠市正推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，擴(kuò)展中心，建設(shè)“四鎮(zhèn)”堅(jiān)持以城帶鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)互動(dòng)，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體，全面協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。明確功能定位，優(yōu)化城市布局，實(shí)施城區(qū)發(fā)展南擴(kuò)東進(jìn)戰(zhàn)略，建成南部新區(qū)，構(gòu)建東部新城，拉大中心城市框架。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化棚戶區(qū)改造，改善城市環(huán)境，增強(qiáng)承載能力。我們的項(xiàng)目位置位于迎新街與和平路交匯處，接近于城鄉(xiāng)結(jié)合部，也正是處在德惠市規(guī)劃發(fā)展的主要方向及區(qū)域，未來隨著迎新路的建設(shè)完成本項(xiàng)目的升值空間也將得到更進(jìn)一步提升。德惠市植物園的建立增加了人們的業(yè)余活動(dòng)場(chǎng)所，也帶動(dòng)的周邊的人流量，以及未來將開發(fā)建設(shè)迎新街（十一道街）、 十二道街與東風(fēng)路。在迎新街與東風(fēng)路的兩側(cè)，將設(shè)立大型全民健身中心，目的為提高全民健身活動(dòng)，豐富居民業(yè)余生活。政府未來還將建設(shè)大型廣場(chǎng)，目的是為周邊居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，提供了良好的休閑場(chǎng)所，也更進(jìn)一步改善我市的精神面貌。后期高速客運(yùn)站的開發(fā)建設(shè)與投入使用，再次帶動(dòng)周邊的人流量同時(shí)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)。市政府的預(yù)留地、及以上所述未開發(fā)及已開發(fā)的項(xiàng)目都標(biāo)志著德惠市政府總體的發(fā)展方向與決心。本案開發(fā)的項(xiàng)目正是處在德惠市政府的規(guī)劃發(fā)展方向的區(qū)域內(nèi)，因此未來升值空間與升值潛力將十分巨大。第四部分 德惠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱龍鳳翔城學(xué)府嘉園富城譽(yù)景錦繡富苑錦繡世家泊林郡項(xiàng)目地址西八道街與松柏路交匯西十道街與三中央街交匯和平路與八道街交匯三中央街與西十道街交匯西十道街與二中央街交匯德大路與西十道街西行200米占地面積27.7萬平米8.5萬平21萬平15萬平20萬平10.46萬平總建面積49萬平米14萬平未規(guī)劃完成26萬平32萬平16萬平樓棟數(shù)100棟左右22棟41棟58棟65棟32棟容積率1.71.6未規(guī)劃完成1.71.61.6綠化率37%35%未規(guī)劃完成40%30%31%投資商永盛兄弟地產(chǎn)公司惠通房地產(chǎn)長(zhǎng)春富城房地產(chǎn)惠通房地產(chǎn)良品柏宏房地產(chǎn)惠通房地產(chǎn)得房率多86%高81%多85%高85%未規(guī)劃完成多85%復(fù)80%多85%高80%多85%樓間距30-45米29-32米32-36米32米28-40米33米層 高2.9-3.0米3米2.9米2.9米2.9米2.9米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯/三棟小高簡(jiǎn)裝戶型/面積區(qū)間/銷售率戶型/面積區(qū)間/銷售率戶型/面積區(qū)間/銷售率戶型/面積區(qū)間/銷售率戶型/面積區(qū)間/銷售率戶型/面積區(qū)間/銷售率多二室二廳/78-88/二室二廳/73-96/一室一廳/50/一室一廳/40-50/一室一廳/40-50/二室一廳/70-90/90%80%85%80%85%85%層 三室二廳/100-118/三室二廳96/80%二室二廳/60-100/二室二廳/60-80/二室二廳/60-90/85%90%85%80%三室兩廳兩衛(wèi)/120-140/50%二室二廳/87/30%二室二廳/80-90/二室二廳80-90/50%兩室兩廳90.56-110/兩室兩廳/90.67-93/高50%15%90%三室二廳/65/100%三室二廳/90-148/三室兩廳一衛(wèi)90-120/三室兩廳/110-139/層50%30%15%三室兩廳兩衛(wèi)120-150/20%項(xiàng)目名稱龍鳳翔城學(xué)府嘉園富城譽(yù)景錦繡富苑錦繡世家泊林郡單價(jià)范圍2480-29802520-29802458-26982560-28002300-28002300-3005均價(jià)2600-270027002500265025502600-2700優(yōu)惠政策全款9.8折全款9.8折全款9.8折全款9.8折全款9.9折全款9.8折開盤日期2010.5.292010.6.62010.7.242010.9.202010.8.152010.8.8交房日期2011年底2011.7.3120112011.12011.72011年11月商業(yè)形式沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商小區(qū)內(nèi)底商小區(qū)內(nèi)底商小區(qū)內(nèi)底商會(huì)所健身房/閱覽室幼兒園/棋牌室幼兒園/桌球室健身房/棋牌室健身房/超市室內(nèi)游泳池桌球室/健身房超市/餐廳一德惠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：以上為本地主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)象，它們的主力面積在6080之間，而主力戶型也是圍繞著兩室一廳和兩室兩廳來設(shè)計(jì)的。多數(shù)客戶還是傾向于多層住宅，首先因?yàn)榈梅致室愿哂诟邔幼≌?，其次，居民后期的入住費(fèi)用要少于高層住宅。多層住宅的單價(jià)區(qū)間約在23002800元/之間，而通過這一階段對(duì)當(dāng)?shù)赜绕涫侵苓吘幼∪巳旱恼{(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐目蛻粜睦沓惺軆r(jià)位是在20002500元/之間，還有部分客戶在持幣觀望，寄希望于國(guó)家近期出臺(tái)的房地產(chǎn)法規(guī)能夠影響到房地產(chǎn)價(jià)位的調(diào)整，這也是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火的原因之一。各樓盤的交房日期均在2011年，這也說明了2011年開始各個(gè)樓盤均有現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房出售，同時(shí)也增加了各樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)力度。各主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤車庫的定價(jià)在27003500元/之間不等，這也是各樓盤地理位置及項(xiàng)目的定位不同而決定的，因本案的地理位置與項(xiàng)目定位異于其它樓盤，因此在定價(jià)時(shí)需謹(jǐn)慎。部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤的沿街商業(yè)定價(jià)在50007000元/之間，同樣是因?yàn)樗幍奈恢煤蜕鐓^(qū)生活配套不同；經(jīng)過對(duì)周邊居民的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)沿街商業(yè)的心理承受價(jià)位在4000元/左右，雖然后期城市的發(fā)展建設(shè)對(duì)我項(xiàng)目很有利，但在前期定價(jià)時(shí)還需以現(xiàn)有市場(chǎng)為基礎(chǔ)參考，以免造成后期銷售的不利局面。二國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)：自1997年以來，房地產(chǎn)投資占gdp比重持續(xù)上升，到2007年十年間，gdp中占比超過10%。2008年在全球金融危機(jī)的沖擊下，為了保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，國(guó)家放松了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，反倒在四萬億刺激政策以及天量流動(dòng)性釋放中，房地產(chǎn)行業(yè)獲得更快發(fā)展，由此也把中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)越來越緊密捆綁在一起。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2010年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值17.28萬億，而房地產(chǎn)開發(fā)投資則達(dá)到2.045萬億，約占gdp比重超過11.8%。從擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)支出，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型來看，房地產(chǎn)降溫同樣不是壞事。第五部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境及地塊分析一項(xiàng)目周邊環(huán)境及地塊分析：本案所處區(qū)域居住環(huán)境良好，交通便利，周邊生活配套設(shè)施相對(duì)完善；中小型商鋪居多，由此也帶動(dòng)了周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而恰好重點(diǎn)校區(qū)在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，解決了小區(qū)業(yè)主跨區(qū)就學(xué)的困難。這也是其他項(xiàng)目無法媲美的。從地理位置來分析，本案所處地段其發(fā)展前景比較樂觀，有很大拓展空間，尤其本案也被劃在德惠市城區(qū)發(fā)展方向內(nèi)，在未來幾年，迎新街（十一道街）、十二道街與東風(fēng)路的建立貫通更加體現(xiàn)了本案發(fā)展?jié)摿?，與此同時(shí)城市文明建設(shè)也是政府所要關(guān)心方向，在迎新街與東風(fēng)路周邊將建設(shè)全民健身中心，為城市居民提供更好的休閑娛樂場(chǎng)所，以此改善我市精神文明面貌，在其周邊還將建成我市最大規(guī)模的廣場(chǎng)，同樣預(yù)示著我市整體發(fā)展方向。后期這兩項(xiàng)配套建設(shè)的完成將對(duì)本案起到畫龍點(diǎn)睛的作用。本案雖周邊社區(qū)氛圍濃厚，具有生活氣息。商教有序和周邊的市場(chǎng)提供方便的條件，但與此同時(shí)也造成了社區(qū)交通擁堵，給居民帶來出行不便；本案東側(cè)以棚戶區(qū)居多，街道路政設(shè)施不是很完善，路燈明亮度低，存在了一定的安全隱患；和平路上的露天市場(chǎng)導(dǎo)致附近居民出行不暢。綜上所訴分析就本案地塊位置來講優(yōu)勢(shì)居多，劣勢(shì)較少，其發(fā)展規(guī)劃占有一定比例的優(yōu)勢(shì)，拓展空間及發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)其他項(xiàng)目來說是非常大的。二周邊人口現(xiàn)狀及發(fā)展：本案周邊人口眾多，生活小區(qū)密集屬于市內(nèi)生活較集中區(qū)域，附近除位于本項(xiàng)目附近的德惠大曲（二酒廠）酒廠外沒有其它大型工業(yè)企業(yè)，德惠大曲酒廠隸屬于吉林德大有限公司，也是德惠市的名牌企業(yè)。附近居民依托德惠大區(qū)酒廠一部分人在酒廠工作，一定程度上也帶動(dòng)了周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高了附近居民的生活水平。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析人均年收入在3萬元左右，周邊居民趨于老齡化發(fā)展，對(duì)供熱問題反映比較大。改善性需求比較大。而且附近相當(dāng)一部分樓體老化嚴(yán)重，室內(nèi)戶型不和理，沒有規(guī)模的封閉式現(xiàn)代小區(qū)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到附近居民的生活要求。附近居民對(duì)迎新街（十一道街）和東風(fēng)路的即將修建和城市的發(fā)展規(guī)劃都有一定程度的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為本案的升值潛力很大，所以根據(jù)以上調(diào)查得出結(jié)論；本案的開發(fā)與建設(shè)很大程度上適應(yīng)了這部分改善性客戶的需求，也會(huì)為一些剛性需求的客戶所認(rèn)同，同時(shí)也滿足了投資客戶群體的需要。第六部分 目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研分析通過走訪消費(fèi)者調(diào)查問卷中分析得出，目前消費(fèi)者中商鋪意向客戶與住宅意向客戶所關(guān)注的重點(diǎn)是有所區(qū)別的。 商鋪意向客戶都認(rèn)為本項(xiàng)目的地理位置相對(duì)來說比較偏僻，如果十一道街和東風(fēng)路開通后會(huì)比較認(rèn)可這個(gè)地段；而且，和平路上的市場(chǎng)如若不取消或搬遷和平路就無法暢通，這就直接影響著大部分客戶群體的選擇方向；其次，在價(jià)格上整體給的都在4000元/平方米左右，相對(duì)較低；面積區(qū)間在50-400平方米不等。車庫意向客戶群體所能接受的整體價(jià)位在50000元左右，這也迎合了當(dāng)?shù)馗鳂潜P的市場(chǎng)價(jià)格。住宅意向客戶群體反倒認(rèn)為這個(gè)地理位置相對(duì)來說肅靜比較適合居住，但最注重的是供熱方面。據(jù)了解整個(gè)德惠市區(qū)大多數(shù)小區(qū)的供暖都不盡人意，這也是客戶都愿意選擇雙陽戶型的重點(diǎn)所在。其次是小區(qū)的規(guī)模和價(jià)格，因?yàn)樾^(qū)規(guī)模的大小直接關(guān)系到業(yè)主今后的各項(xiàng)保障與物業(yè)管理；而價(jià)格則是根據(jù)地段而言的，大多數(shù)認(rèn)為本項(xiàng)目的價(jià)格是在2400-2500/平方米左右，雖然整體不算高，但都是在對(duì)本項(xiàng)目還未有任何了解的前提下的定價(jià)。綜合以上各項(xiàng)分析，本項(xiàng)目只要在銷售價(jià)格、整體規(guī)劃、交通、供熱等方面做到為業(yè)主考慮，基本上就會(huì)不存在太大的銷售阻礙。第七部分 媒體調(diào)查及建議經(jīng)過對(duì)德惠市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其它各行業(yè)的調(diào)研走訪發(fā)現(xiàn)，德惠市各個(gè)樓盤及其它行業(yè)的主要宣傳媒體及方式為：德惠信息、供求世界、聯(lián)發(fā)；報(bào)紙的宣傳方式已被大眾所接受，而且涉及面較廣，效果也較好。戶外廣告牌、道旗、車體及夾報(bào)宣傳的方式具有一定的局限，而且費(fèi)用較高，效果不是十分理想。而派單宣傳是很有效的方式，它的整體費(fèi)用小，涉及面廣，效果也是最明顯的。因此建議本案前期的宣傳方式以德惠信息、供求世界為宣傳載體，主要以派單的方式為主，既節(jié)省了宣傳費(fèi)用，又達(dá)到了很好的宣傳效果。第八部分 本項(xiàng)目swot分析一 優(yōu)勢(shì)分析：本項(xiàng)目地處迎新路（十一道街）與和平路交匯處，正是處于城市規(guī)劃發(fā)展的范疇，這就意味著本小區(qū)將來極具升值潛力，隨著迎新路與東風(fēng)路的修建開通，小區(qū)將達(dá)到交通便利，這也使本小區(qū)業(yè)主的業(yè)主出行更為方便，項(xiàng)目地周邊有從小學(xué)到高中的一站式教育體系，還有德惠市的重點(diǎn)學(xué)校分布其中，為將來業(yè)主子女的就學(xué)問題提供便利；并且政府未來還要在項(xiàng)目地周邊建設(shè)全民健身會(huì)館及花園式廣場(chǎng)，這也同樣方便了小區(qū)業(yè)主的業(yè)余文化生活。綜上所述，本案的配套成熟，未來的發(fā)展前景十分理想，升值潛力也優(yōu)于其它部分樓盤。二 劣勢(shì)分析：首先，本案與周邊的其它項(xiàng)目比較來講屬于中小規(guī)模，這在以后的物業(yè)管理當(dāng)中不太容易形成統(tǒng)一；其次，從地理位置來講暫時(shí)還較偏，有待城市后期的發(fā)展建設(shè)來帶動(dòng)小區(qū)的升值空間；迎新路與東風(fēng)路的修建直接影響本案的交通與價(jià)值；而且本案現(xiàn)在距離繁華主商業(yè)街相對(duì)較遠(yuǎn)，小區(qū)居民出行購(gòu)物不是十分便利；同樣和平路上的露天市場(chǎng)雖然有利于小區(qū)居民的日常食物購(gòu)買，但同樣形成的占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，這也同樣影響了小區(qū)居民的正常出行。就目前本案周邊的發(fā)展情況而言繁華度還不十分成熟，要依托政府后期的道路建設(shè)以及周邊的設(shè)施配套進(jìn)一步完善，最終才能發(fā)展成為真正成熟的社區(qū)，這也是目前項(xiàng)目周邊的不足之處。三 項(xiàng)目機(jī)會(huì)：本案周邊重點(diǎn)校居多，例如第六小學(xué)，位于東十道街距該項(xiàng)目400m左右，第六小學(xué)師資力量雄厚，歷年來在教育界名列前茅。反方向講，西十道街與中央街交匯處，便是我市第二十九中學(xué)，二十九中學(xué)現(xiàn)以拓展東校，位于東風(fēng)路五道街，它為我市的重點(diǎn)中學(xué)，二十九中學(xué)以東位于中央街與九道街交匯也是我市引以稱傲的兩個(gè)學(xué)校，德惠一中與德惠三中。根據(jù)現(xiàn)教育部門對(duì)跨學(xué)區(qū)讀書的局限性，我項(xiàng)目占很大地理位置優(yōu)勢(shì)，家長(zhǎng)不必為子女選擇學(xué)校而憂心可去選擇任意重點(diǎn)高校。居民休閑場(chǎng)所的建設(shè)：德惠市未來幾年來內(nèi)，一路向東、向南橫向拉深發(fā)展，將開發(fā)建設(shè)迎新街（十一道街） 十二道街 與東風(fēng)路。在迎新街與東風(fēng)路左側(cè)，將設(shè)立大型全民健身中心，目