最全最完整商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書(shū)good.doc

招商策劃方案目 錄第一篇 團(tuán)隊(duì)組建1.1人員配備41.2到崗時(shí)間41.3組織架構(gòu).41.4 各組織相關(guān)職能.51.5各崗崗位描述.71.6各職位薪金標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)法.13第二篇 招商氛圍形成2.1包裝總綱.152.2應(yīng)用系統(tǒng).152.3招商通路包裝.152.4賣(mài)場(chǎng)（招商、銷(xiāo)售咨詢(xún)中心）成立及形象包裝172.5形象宣傳包裝.21第三篇 招商現(xiàn)場(chǎng)資料及物料準(zhǔn)備3.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)部分資料.233.2視覺(jué)形象延展設(shè)計(jì).243.3工程及其它配合.263.4招商物料及宣傳用品.27第四篇 招商實(shí)施及推案方式4.1總策略314.2招商策略314.3品牌戰(zhàn)略.324.4招商及銷(xiāo)售階段控制.334.5內(nèi)部認(rèn)購(gòu)入市時(shí)機(jī)和時(shí)間建議36第五篇 招商推廣5.1 推廣原則.405.2 推廣手法 .405.3 招商主要設(shè)想和措施.405.4 招商推廣及費(fèi)用計(jì)劃.41附 1招商推薦會(huì)方案2廣告公司工作內(nèi)容3招商意向書(shū)4合同書(shū)第 一 篇 團(tuán)隊(duì)組建原則： 一個(gè)上級(jí) 責(zé)權(quán)一致 既無(wú)重疊又無(wú)空白1.1人員配備 目前部門(mén)需配備人數(shù)為6人。部門(mén)經(jīng)理1名策劃師1名招商主管2名招商員3名銷(xiāo)售主管1名（待定）售后服務(wù)1名（待定）售樓員（待定）由管理公司配 備 清潔工1名保安1名1.2到崗時(shí)間總經(jīng)理按一般同規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，至少建筑封頂前8個(gè)月進(jìn)行招商，1.3組織架構(gòu)策劃師招商主管銷(xiāo)售主管招商員招商員售樓員售樓員售樓員招商員售后服務(wù)1.4 各組織相關(guān)職能1.4.1營(yíng)銷(xiāo)策劃職能1、對(duì)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)；2、根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度推廣方案，呈報(bào)總經(jīng)助理；3、負(fù)責(zé)根據(jù)銷(xiāo)售部各期的銷(xiāo)售計(jì)劃，制訂相應(yīng)的推廣策劃方案，配合銷(xiāo)售部招商工作開(kāi)展。4、根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施；5、深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色和經(jīng)營(yíng)情況，定期收集地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷(xiāo)手段和措施。6、負(fù)責(zé)項(xiàng)目外部公共場(chǎng)地公關(guān)活動(dòng)的組織、策劃、實(shí)施工作；7、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。1.4.2銷(xiāo)售部職能1、向營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)公司物業(yè)招商、銷(xiāo)售工作；3、協(xié)同策劃部掌握市場(chǎng)行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商、銷(xiāo)售計(jì)劃、策略；4、挖掘新的客戶(hù)來(lái)源、跟蹤潛在客戶(hù)，并對(duì)客戶(hù)資料進(jìn)行整理歸檔；5、與新舊客戶(hù)保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶(hù)解決在招商、銷(xiāo)售過(guò)程中的問(wèn)題；6、負(fù)責(zé)辦理招商、銷(xiāo)售中的各項(xiàng)手續(xù)，做好售后服務(wù)工作；7、協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶(hù)需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用；8、配合其他部門(mén)做好客戶(hù)服務(wù)工作。1.4.3策劃部職能1、向營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé)；2、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項(xiàng)推廣策劃方案；3、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實(shí)際操作；4、負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)組織策劃各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動(dòng)，并負(fù)責(zé)其實(shí)施工作；5、協(xié)同銷(xiāo)售部進(jìn)行物業(yè)招商、銷(xiāo)售工作。1.5各崗崗位描述1.5.1營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理1、職務(wù)名稱(chēng)：營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理2、直接上級(jí)：總經(jīng)助理3、直接下屬：策劃師、招商主管、銷(xiāo)售主管；4、本職工作：主持營(yíng)銷(xiāo)策劃部全面工作；5、直接責(zé)任：6、草擬公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，上報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)；7、負(fù)責(zé)編制本中心的年、季、月度工作計(jì)劃、招商計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃；8、根據(jù)以上計(jì)劃指標(biāo)，負(fù)責(zé)制定相應(yīng)的實(shí)施方案和措施，在確保完成計(jì)劃指標(biāo)同時(shí)，能有效地節(jié)省費(fèi)用。9、負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)助理對(duì)公司所有工程項(xiàng)目投資策劃，項(xiàng)目可行性研究工作；10、主持、組織策劃工作，擬定招商、銷(xiāo)售及租售方案，確保完成銷(xiāo)售指標(biāo)；11、統(tǒng)籌或主持本部門(mén)的人事招聘、培訓(xùn)及考核等工作，提名本部門(mén)人員的聘任、辭退、升職，經(jīng)人事部，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。12、負(fù)責(zé)公司及本部門(mén)的信息資料檔案管理督導(dǎo)工作，保證重要文件、資料的保密不外泄；13、負(fù)責(zé)抓好公司員工的思想動(dòng)態(tài)、精神文明、道德教育及職業(yè)操守工作，穩(wěn)定和提高本部門(mén)員工隊(duì)伍素質(zhì)等企業(yè)文件建設(shè)工作；14、積極完成上級(jí)臨時(shí)交辦的各項(xiàng)工作。1.5.2策劃師1、職務(wù)名稱(chēng)：策劃師2、直接上級(jí)：營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理3、直接下屬：策劃助理4、本職工作：策劃方案的撰寫(xiě)及實(shí)施；5、直接責(zé)任：6、組織本部的策劃工作；7、負(fù)責(zé)有關(guān)市場(chǎng)策劃方案的撰寫(xiě)、廣告方案的撰寫(xiě)與編制，交有效地組織實(shí)施與監(jiān)控；8、搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及資料，建立與逐步完善信息資料庫(kù)的管理，為市場(chǎng)租售提供有利依據(jù)。9、為公司提供市場(chǎng)及招商、銷(xiāo)售策劃方案，并協(xié)助實(shí)施與監(jiān)控；10、提供廣告策劃方面的報(bào)價(jià)，以及材料、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的資料，并分類(lèi)整理存檔管理；11、編制市場(chǎng)推廣費(fèi)用的計(jì)劃，并加以監(jiān)控與及時(shí)呈報(bào)；12、負(fù)責(zé)展銷(xiāo)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛布置的方案，組織實(shí)施并確保租售計(jì)劃的完成；13、組織完成本公司的CI、VI策劃工作；14、積極完成上司安排的工作。15、負(fù)責(zé)監(jiān)督有關(guān)招商、銷(xiāo)售計(jì)劃的實(shí)施和總結(jié)分析；16、負(fù)責(zé)策劃文案工作、統(tǒng)籌組織相關(guān)廣告活動(dòng)并監(jiān)控；17、完成經(jīng)理交待的臨時(shí)任務(wù)。1.5.3銷(xiāo)售、招商主管1、職務(wù)名稱(chēng)：銷(xiāo)售、招商主管2、直接上級(jí)：營(yíng)銷(xiāo)策部經(jīng)理3、直接下屬：銷(xiāo)售員、招商員4、本職工作：本公司所有物業(yè)的銷(xiāo)售、招商業(yè)務(wù)及管理工作工作5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)本部門(mén)銷(xiāo)售、招商資料的登記、保管、整理、存檔等管理工作；6、負(fù)責(zé)本部門(mén)人員的崗位培訓(xùn)，提高銷(xiāo)售、招商人員的營(yíng)銷(xiāo)技巧；7、負(fù)責(zé)公司銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，獲取最新市場(chǎng)銷(xiāo)售信息，為市場(chǎng)策劃提供可靠信息和依據(jù)；8、了解市場(chǎng)及周邊鋪位寫(xiě)字樓、住宅信息狀況，開(kāi)拓新的銷(xiāo)售、招商方案；9、編制本部門(mén)月、季、年度租售計(jì)劃和工作總結(jié)，確保完成公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)，并監(jiān)控本部門(mén)的銷(xiāo)售、招商費(fèi)用；10、負(fù)責(zé)主動(dòng)尋求各部門(mén)對(duì)銷(xiāo)售、招商的配合，并將信息反饋給相關(guān) 部門(mén)；11、負(fù)責(zé)召集部門(mén)的銷(xiāo)售、招商會(huì)議及業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，可在經(jīng)理授權(quán)下主持業(yè)務(wù)會(huì)議及其它重要工作會(huì)議。12、妥善處理客戶(hù)投訴；協(xié)助經(jīng)理妥善處理部門(mén)內(nèi)外的聯(lián)系與溝通與工作13、搜集和整理客戶(hù)的租售資料，并妥善分類(lèi)、保管和存檔，每月編寫(xiě)統(tǒng)計(jì)及分析報(bào)表，呈送有關(guān)部門(mén)；14、協(xié)助人事行政部做好本部員工聘任、考核、培訓(xùn)等工作；15、督促本部門(mén)人員妥善做好檔案資料管理；16、積極完成上司臨時(shí)安排的工作任務(wù)。資格要求： 大專(zhuān)以上學(xué)歷； 具有一定的業(yè)務(wù)培訓(xùn)能力和管理能力； 熟悉案場(chǎng)制度和工作程序； 有一定的招商（銷(xiāo)售）經(jīng)驗(yàn)和（招商）銷(xiāo)售管理經(jīng)驗(yàn)。1.5.4售后服務(wù)主任1、職務(wù)名稱(chēng)：售后服務(wù)主任2、直接上級(jí)：營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理3、直接下屬：4、本職工作：售后服務(wù)及銷(xiāo)售手續(xù)的辦理5、直接責(zé)任：6、負(fù)責(zé)部門(mén)售后的后勤事務(wù)管理及對(duì)部門(mén)文員的行政監(jiān)督工作；7、負(fù)責(zé)對(duì)已售客戶(hù)的合同簽署工作、文件收發(fā)、登記、歸檔、打印、會(huì)議記錄、通知傳遞；8、負(fù)責(zé)將已簽合同移交國(guó)土局交易中心備案；9、負(fù)責(zé)小業(yè)主的房產(chǎn)證的辦理，及更名，過(guò)戶(hù)手續(xù)的辦理協(xié)助辦理相關(guān)的銷(xiāo)售手續(xù)，并做好檔案管理工作；10、負(fù)責(zé)小業(yè)主與管理公司的協(xié)調(diào)工作； 11、定期向部門(mén)經(jīng)理遞交租后工作計(jì)劃和總結(jié)；12、協(xié)助經(jīng)理處理好有關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)作工作；13、完成上司臨時(shí)安排的工作任務(wù)。1.5.5招商、售樓員1、職務(wù)名稱(chēng)：售樓員2、直接上級(jí)：銷(xiāo)售、招商主管3、本職工作：協(xié)助主管做好銷(xiāo)售工作4、工作責(zé)任：5、主動(dòng)、自覺(jué)完成本職租售任務(wù)及上級(jí)安排的各項(xiàng)工作；6、協(xié)助主任調(diào)查，及時(shí)上交工作計(jì)劃及總結(jié)；7、對(duì)客戶(hù)有禮有節(jié)，不準(zhǔn)有超越權(quán)限的承諾；8、積極完成上司臨時(shí)安排的工作。9、負(fù)責(zé)與客戶(hù)溝通聯(lián)系，為客戶(hù)解決困難；10、在與客戶(hù)聯(lián)系中，要有禮有節(jié)，不違背公司利益，又使客戶(hù)滿(mǎn)意；11、協(xié)助經(jīng)理處理投訴問(wèn)題的落實(shí)、解決；12、做好對(duì)外公關(guān)工作。1.6各職位薪金標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法（僅供參考）項(xiàng) 目策劃師銷(xiāo)售主管招商人員銷(xiāo)售人員基本結(jié)構(gòu)基本工資3500元/月3000元/月1200元/月1200元/月銷(xiāo)售傭金獎(jiǎng) 金福利津貼福 利 費(fèi)通訊津貼交通津貼伙食津貼保 險(xiǎn) 費(fèi)對(duì)于招聘時(shí)可以按照上表所列的內(nèi)容作為參考，確定各職位具體的薪金數(shù)額。第二篇招商、營(yíng)銷(xiāo)氛圍形成2.1包裝總綱對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝的目的，是使項(xiàng)目形成品質(zhì)形象感，并營(yíng)造客戶(hù)對(duì)未來(lái)的想象空間，以支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位。一站式飲、食休、閑娛樂(lè)為中心，強(qiáng)化項(xiàng)目的稀缺、罕有、品位、和值得珍藏，強(qiáng)大的升值空間，值得投資?？紤]目標(biāo)客戶(hù)的習(xí)慣、品位、心理訴求特性，表現(xiàn)手法上要不落俗套，通過(guò)商業(yè)氣息濃郁的表現(xiàn)形式，吸引目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感，促成銷(xiāo)售。2.2應(yīng)用系統(tǒng)應(yīng)用系統(tǒng)包括招商通路包裝、賣(mài)場(chǎng)形象包裝、宣傳形象包裝三部分：2.3招商通路包裝招商通路主要指引導(dǎo)客戶(hù)進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)的路徑，主要包括通路組織、地盤(pán)包裝。2.3.1.通路組織：現(xiàn)場(chǎng)施工通路與招商通路截然分開(kāi)，互不影響，便于客戶(hù)參觀賣(mài)場(chǎng)。施工機(jī)械、物料單獨(dú) 路口進(jìn)出，弱化工地凌亂的施工形象。在項(xiàng)目主入口嚴(yán)格的安防措施。2.3.2地盤(pán)包裝：工地圍墻作為現(xiàn)場(chǎng)的展示十分必要，并有利于烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。其主要目的是對(duì)項(xiàng)目信息的有效傳播。戶(hù)外導(dǎo)示牌導(dǎo)視牌起到引導(dǎo)客戶(hù)的作用，在本項(xiàng)目應(yīng)本著少而精的原則，在引導(dǎo)客戶(hù)的同時(shí)起到烘托氣氛、從細(xì)微處體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的作用。導(dǎo)視牌主要分布各主要大道車(chē)行入口，和進(jìn)入項(xiàng)目大門(mén)附近的主要通道。霓虹燈 在車(chē)流量大的道路兩旁，夜間昭示性非常強(qiáng)。2.4賣(mài)場(chǎng)（招商、銷(xiāo)售咨詢(xún)中心）成立及形象包裝（僅供參考）面積：180250。位置：人流、車(chē)流較大且昭示性強(qiáng)的地段，建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約時(shí)尚，視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，采用較多的玻璃幕強(qiáng)。工程造價(jià)：10萬(wàn)元左右。報(bào)建、施工、裝修時(shí)間：預(yù)計(jì)60天。要求交付使用時(shí)間： 售樓處的風(fēng)格與項(xiàng)目建筑形體保持一致，并利用現(xiàn)場(chǎng)展板、易拉寶、模型充分展示項(xiàng)目定位和推廣主題。在氣氛營(yíng)造上應(yīng)該充分表現(xiàn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目的巨大升值空間。1.嗅覺(jué)：淡淡的香味在客戶(hù)必經(jīng)的看樓通道上和樣板房，樓吧現(xiàn)場(chǎng)燒煮的咖啡香味等等，吸引客戶(hù)駐留。2.聽(tīng)覺(jué)：來(lái)自女性銷(xiāo)售人員的甜言蜜語(yǔ)，賣(mài)場(chǎng)播放的優(yōu)美音樂(lè)。3.視覺(jué)：視覺(jué)是“感官營(yíng)銷(xiāo)體系”中最重要的因素，也是賣(mài)場(chǎng)氣氛營(yíng)造最重要的一環(huán)。設(shè)計(jì)制作精美的售樓資料、裝修精美的樣板房、氣氛熱烈、色彩鮮艷的POP掛旗、拱門(mén)、路燈旗、甚至是售樓員的親切笑容，秀色可餐，無(wú)不讓到訪客戶(hù)心情愉悅，信心倍增。4.觸覺(jué)：樣板房擺放精美的家私，質(zhì)感優(yōu)良的裝飾，都會(huì)讓人忍不住地觸摸一下。2.5形象宣傳包裝主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、交通工具包裝、宣傳物料、禮品等，在制作過(guò)程中應(yīng)充分考慮與咨詢(xún)中心相結(jié)合。2.5.1辦公事務(wù)系統(tǒng)：主要指現(xiàn)場(chǎng)招商人員所使用的各類(lèi)銷(xiāo)售用具，包括信封、信紙、便箋紙、飲用水杯、檔案袋、手提資料袋；（名片、工作牌、著裝采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)）2.5.2宣傳物料：宣傳物料主要指招商中所需要的基本資料，包括： 招商手冊(cè)主要展示項(xiàng)目基本情況和營(yíng)銷(xiāo)主題。包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、區(qū)域介紹、交通、智能化設(shè)施、營(yíng)銷(xiāo)主題、未來(lái)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景描述、等等。光盤(pán)廣告由于本項(xiàng)目推廣期可展示性較差，建議采用袖珍光盤(pán)廣告的形式，招商手冊(cè)、DM直郵配合使用，在光盤(pán)中利用電腦動(dòng)畫(huà)充分展示未來(lái)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景和項(xiàng)目的獨(dú)特之處。DM直郵廣告針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)有針對(duì)性的進(jìn)行EMS投遞，增強(qiáng)目標(biāo)客戶(hù)的重視程度，同時(shí)給目標(biāo)客戶(hù)被重視的感覺(jué)。第 三 篇招商現(xiàn)場(chǎng)資料及物料準(zhǔn)備（僅供參考）3.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)部分資料項(xiàng) 目設(shè)計(jì)單位制作單位執(zhí)行單位完成時(shí)間數(shù)量項(xiàng)目總平面圖效果圖設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)廣告公司辰威集團(tuán)項(xiàng)目立面效果圖設(shè)計(jì)院廣告公司辰威集團(tuán)項(xiàng)目園林效果圖園林公司廣告公司辰威集團(tuán)樓層平面圖效果圖設(shè)計(jì)院廣告公司辰威集團(tuán)項(xiàng)目查仗報(bào)告國(guó)土局辰威集團(tuán)裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)院廣告公司辰威集團(tuán)3.2視覺(jué)形象延展設(shè)計(jì)項(xiàng) 目設(shè)計(jì)單位制作單位執(zhí)行單位完成時(shí)間備 注VI設(shè)計(jì)廣告公司廣告公司工地外墻包裝設(shè)計(jì)廣告公司廣告公司指示路牌廣告公司廣告公司現(xiàn)場(chǎng)大型廣告牌設(shè)計(jì)廣告公司廣告公司電腦噴繪現(xiàn)場(chǎng)展示系統(tǒng)A大幅展板設(shè)計(jì)制作B效果圖展板設(shè)計(jì)制作C頂掛彩旗設(shè)計(jì)制作廣告公司廣告公司工程進(jìn)度表工程部廣告公司日前模型制作設(shè)計(jì)與制作（區(qū)域模型、項(xiàng)目模型）模型公司模型公司日前霓虹燈廣告公司廣告公司日前3.3工程及其它配合：項(xiàng) 目設(shè)計(jì)單位制作單位執(zhí)行單位完成時(shí)間備 注咨詢(xún)中心裝修 設(shè)計(jì)院裝修公司前裝修完畢工地圍墻廣告公司廣告公司日設(shè)計(jì)樣稿新圍墻修建完畢前裝飾完畢3.4招商銷(xiāo)售物料及宣傳用品項(xiàng)目數(shù)量備注招商手冊(cè)500DM（海報(bào) 傳單）10000來(lái)電表5000來(lái)人表5000客戶(hù)本10名片1租賃合同200宣傳光碟100營(yíng)業(yè)執(zhí)照1復(fù)印件樓宇說(shuō)明書(shū)500物品配備項(xiàng)目數(shù)量32寸背投1區(qū)域模型1花籃4項(xiàng)目模型1煙缸4水杯若干歡迎光臨腳墊1飲水機(jī)1空調(diào)足夠銷(xiāo)售桌4文件夾4銷(xiāo)售椅20計(jì)算機(jī)6辦公桌1激光筆4電腦1熒光筆5電腦桌椅1簽字筆10銷(xiāo)售柜臺(tái)1復(fù)印紙足夠電話(huà)4垃圾箱4傳真1制服6復(fù)印機(jī)1宿舍2寬帶網(wǎng)1文件柜2DVD機(jī)1文件架3背景音樂(lè)系統(tǒng)1看樓車(chē)2第四篇 招商實(shí)施及推案方式招商總體戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略：坐招+直招+代理商招相結(jié)合，做到有效招商4.1 總策略打造首家“萬(wàn)平方飲食娛樂(lè)旗艦、提供一站式服務(wù)”利用項(xiàng)目的稀缺、尊貴、私密性的優(yōu)勢(shì)，突出本項(xiàng)目“飲食休閑娛樂(lè)巨無(wú)霸”的核心特質(zhì)。工作重點(diǎn)： 商業(yè)管理公司確定 廣告公司確定 招商及銷(xiāo)售方式確定4.2 招商策略以較低租賃價(jià)格吸引知名品牌商家，樹(shù)立項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿。然后以較高價(jià)格吸收中小業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體租賃價(jià)格。4.2.1 招商推廣策略之一以片區(qū)價(jià)值帶動(dòng)項(xiàng)目投資價(jià)值由于該項(xiàng)目的價(jià)值，因此在市場(chǎng)推廣中，應(yīng)充分整合地塊價(jià)值，從而順理成章地帶出的獨(dú)特投資價(jià)值。 本項(xiàng)目所依托的地段價(jià)值, 從下面兩個(gè)層次進(jìn)行挖掘。 中心城及目標(biāo)消費(fèi)群資源 整合中心城區(qū)域的商務(wù)資源和地標(biāo)資源； 整合項(xiàng)目片區(qū)生活資源；整合資源時(shí), 應(yīng)圍繞項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的主題來(lái)進(jìn)行，而不能雜亂無(wú)章地拼湊。4.2.2 推廣策略之二以跟莊品牌商家價(jià)值提升投資價(jià)值 品牌商家所到之處無(wú)不車(chē)水馬龍。4.3.品牌戰(zhàn)略以項(xiàng)目建立公司的品牌，通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)導(dǎo)入企業(yè)。打造知名地產(chǎn)名牌精神締造都市新生活；以堅(jiān)持追求卓越，傳達(dá)專(zhuān)業(yè)服務(wù)品質(zhì)。形象辰威地產(chǎn)代表價(jià)值，代表一種生活方式，主張城市建筑是城市的名片，建筑將載入歷史，今天我們?cè)诰喸彀倌旰鬆I(yíng)口的面貌?！拔覀兘裉斓呐?，成就明天的歷史”。4.4、招商及銷(xiāo)售階段控制時(shí)間： 策略： 包裝攻擊階段時(shí)間： 策略： 坐招+直招亮點(diǎn)： 招商推薦會(huì)+DM直 郵 時(shí)間： 策略： 借勢(shì)出擊 亮點(diǎn)： 主力店簽約 時(shí)間： 策略： 造勢(shì)營(yíng)銷(xiāo) 招商準(zhǔn)備期招商期銷(xiāo)售預(yù)熱期銷(xiāo)售期441招商準(zhǔn)備期工作內(nèi)容：確定招商咨詢(xún)中心、確定廣告公司、確定項(xiàng)目商業(yè)管理公司、確定招商銷(xiāo)售方式、制作招商手冊(cè)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、團(tuán)隊(duì)組建、物料準(zhǔn)備 目的：樹(shù)立產(chǎn)品市場(chǎng)形象，做足充分準(zhǔn)備，廣泛傳播樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，建立客戶(hù)關(guān)系網(wǎng)，奠定招商基礎(chǔ)行動(dòng)要點(diǎn)： 主力店招商對(duì)主力店的招商步驟和技巧第一步：重視主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：商圈分析市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)定位主力店租賃規(guī)劃設(shè)計(jì)建造主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造。 本項(xiàng)目第一步中規(guī)劃設(shè)計(jì)已完成故只能從第二步開(kāi)始第二步：按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其設(shè)立成三層目標(biāo)群。第一層：5X家；第二層：3X家；第三層：2X家（X表示擬招主力店的個(gè)數(shù)，不同業(yè)態(tài)要分開(kāi)）第三步：召開(kāi)主力店招商懇談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶(hù)參加，懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開(kāi)懇談會(huì)時(shí)，可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請(qǐng)他們?cè)跁?huì)上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。當(dāng)然，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)。第四步：視招商懇談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，采用每隔23天溝通一次的跟蹤辦法專(zhuān)人跟進(jìn)。而且，要重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。4.4.2 招商期招商方式針對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，對(duì)購(gòu)鋪不經(jīng)營(yíng)的商鋪（委托我商場(chǎng)招商或由商場(chǎng)返租形式），要進(jìn)行招商考慮，從而確保商場(chǎng)的如期開(kāi)業(yè)。具體的招商方式分述如下：1、租賃方式（現(xiàn)做首選方式）1）分完全租賃方式（收銀由商戶(hù)自收，自主經(jīng)營(yíng)，自主確定營(yíng)業(yè)時(shí)間。如沿街獨(dú)立的專(zhuān)營(yíng)店形式）；2）不完全租賃（收銀由商場(chǎng)統(tǒng)一收銀，后集中結(jié)算，統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理。如品牌商戶(hù)）；2、聯(lián)營(yíng)方式（次選方式，商場(chǎng)自營(yíng)部分可以這樣考慮）：采用營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)式，分保底和不保底兩種；商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議不做首選；1、經(jīng)銷(xiāo)和代銷(xiāo)方式，是針對(duì)商場(chǎng)自營(yíng)項(xiàng)目部分的考慮，重在先培育品牌，培育成熟后再轉(zhuǎn)給投資者經(jīng)營(yíng)或銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)；特殊商戶(hù)招商優(yōu)惠原則。主力店招商政策（十大優(yōu)惠政策借鑒）1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專(zhuān)項(xiàng)資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開(kāi)發(fā)商墊付裝修費(fèi)2000元/平米開(kāi)發(fā)商提供裝修費(fèi)2000元/平米的5年無(wú)息貸款。5、增加商戶(hù)裝修期優(yōu)惠針對(duì)主力店商戶(hù)，增加2至3個(gè)月的免租期用于裝修。同時(shí)針對(duì)不同業(yè)態(tài)推出額外的36個(gè)月的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營(yíng)成本。6、共享“某某會(huì)”固定客戶(hù)資源；商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造“某某會(huì)”會(huì)員組織，招募會(huì)員形成固定客戶(hù)群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)針對(duì)主力店商戶(hù)，提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)外立面廣告位置贈(zèng)送給主力店商戶(hù)，（超市，百貨，和快餐店）具體贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費(fèi)送：在某某新天地開(kāi)業(yè)時(shí)，對(duì)外的整合媒體計(jì)劃（電視媒體/主流平面媒體報(bào)紙軟硬廣/主流廣播電臺(tái)/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動(dòng)中，針對(duì)主力店商家，可以獲得某某新天地同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。招商對(duì)象（僅供參考）l 1、主營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)口化妝品、高檔珠寶、世界極品服裝、高檔手表、高檔皮具、高檔工藝品、高檔筆高檔男女服裝、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士?jī)?nèi)衣、精品花店、精品工藝品、領(lǐng) 帶絲巾、化妝品、眼鏡、水晶、羊絨羊毛制品高檔男女服裝、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店精品褲店、男士?jī)?nèi)衣、精品花店、精品工藝品、 領(lǐng)帶、化妝品、眼鏡、水晶、羊絨羊毛制品兒童服裝、高檔床品、進(jìn)口飾品店、精品工藝品、體育服裝（飛腳、運(yùn)動(dòng)100等）、體育器材、 兒童樂(lè)園、車(chē)載精品、高檔辦公用品、家用品l 2配套項(xiàng)目A 家私、布藝、古玩、畫(huà)廊、廚房用品、精品汽車(chē)展廳、書(shū)屋B 肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧C 屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫(xiě)真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店?duì)I銷(xiāo) 理念l 3大型百貨商店、小型百貨商店食品類(lèi)：超級(jí)市場(chǎng)、熟食店、魚(yú)店、面包店、干果店、農(nóng)產(chǎn)品店、肉 店、水果店、乳品店、方便食品店、飲料店、健康食品、佐料和調(diào)料品店；服飾類(lèi)：女裝店、男裝店、青少年服裝 店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店；家具和裝飾類(lèi)：家具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃 器皿、地板和地毯、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品、陶器、電視架、室內(nèi)裝修、特制家具、隔斷；五金類(lèi)：壁畫(huà)、墻紙、家用 五金、低壓電器；藥店：藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火 鍋店；其他商店：禮品店、相框、電器、音像制品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妝品 和香水、煙店、報(bào)紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機(jī)、玩具、郵票和紀(jì)念品、運(yùn)動(dòng)器材、收藏 品、健身器材、熱帶魚(yú)、寵物、汽車(chē)配件、輪胎和電池、園藝用品、紀(jì)念品；服務(wù)類(lèi)：美容、理發(fā)、修鞋、洗衣 店、干洗店、眼鏡和驗(yàn)光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書(shū)店、照相館、旅行社、裁縫店、機(jī)票代售；機(jī)構(gòu) 類(lèi)：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和牙醫(yī)、保險(xiǎn)公司、公共展廳；文化 娛樂(lè)設(shè)施：劇場(chǎng)、會(huì)議室、保齡球館、兒童樂(lè)園l 女裝納帕佳、佛羅倫、U2/G2000、U.W.N、百圖、繆紗、菲妮迪、艾希爾、SCOFILED、ON&ON、淑女屋、緹絲丹、Blu:pepe、 Rapido、SEN.9、D.NADA、UDB、比音勤芬、LA COLLEOINOF、CIRCLE、例外、裘堤諾、AXARA、VS、杰西、巧帛、Veromoda、ONLY、ESPRIT、維溫、秸熙、B2、歐時(shí)力、歐尼邇、季候風(fēng)、麗麗、法妮、LmLuLu、威莎、艾可兒、KAKO、名師路、多尼維娜、BRJ、中中、雅琪、古尚、佳莉絲、佐爾美、詩(shī)彩坊、歐泰奇、Veeko、白領(lǐng)風(fēng)采、娜爾思、紅人、華鑫、名典屋、衡韻、圣菲達(dá)、卡麥妮、艾格ES、JPR、B2、Missk、Veeko、Wanko、中中、0141、Weekend、Colour18、佛羅倫、寶姿、貝拉維拉、維溫、花木馬、阿勒錦、千細(xì)、摩高、費(fèi)蓮娜、LILY、依迪菲蓓珞、法妮、紅袖、自由鳥(niǎo)、拉夏貝爾、蒙卡莉娜、萊伊迪、堡馬、艾克尼詩(shī)、法蘭奴、摩帝馬、巧帛、影兒、季候風(fēng)、繆莎、凱撒、艾迪米嘉、太和、貝拉維拉、艾克尼詩(shī)、雷諾帝婭、萬(wàn)升、法妮、蘇娜爾、朵蘭帝、詩(shī)凡詩(shī)、依夢(mèng)、蘭氏裝扮、白領(lǐng)風(fēng)采、佳莉絲、南夢(mèng)、MARYMA、杰西、玖姿、拉夏貝爾、城市麗人、依夢(mèng)、細(xì)川、阿曼達(dá)、秋水尹人、艾迪米嘉、蕾諾蒂婭、SODA、歐柏蘭奴、蜜雪兒、LILYl 鞋萊爾斯丹、天美意、FED、思加圖、百麗、接吻貓、安瑪莉、RIZ、真美詩(shī)、哈森、CNE、千百度、森達(dá)、科而士、三川古柏、金利、德莉詩(shī)婭、雪莉、諾亞方舟、科而士、達(dá)芙妮、奧康、花花公子、貴之步、富瑞斯、卡迪娜、千百度、for you、奧卡索、梵詩(shī)蒂娜、CNE、哈森、七月戀人、康莉、老人頭、星期六、G&S、華倫天奴、露迪、卡文、富瑞斯、必得利、卡帝爾鱷魚(yú)、卡美多、富怡、詩(shī)蘭柏高、華倫世家、KUUKIl 包ELLE、阿迪達(dá)斯、袋袋店、大嘴鴨、歐蒂凱奴、Mike Mike、干線(xiàn)、藍(lán)威龍、米奇、凱思琳、C21、WHY、絲莉安、依莉莎、佳連威、嘉里奧、威爾薩斯、帕佳圖、黑眼睛、VS、LCK、GIOGER BORSONI、摩帝馬l 內(nèi)衣蘭尼爾、愛(ài)慕、安利芳、桑扶蘭、曼妮芬、古今、黛安芬、百利安、歐迪芬、曼詩(shī)婷、宜而爽、華倫天奴艾力米歐、舒雅、夢(mèng)特嬌、纖絲鳥(niǎo)、帕蘭朵、南極人、貓人、北極絨、天之錦、羽翼、朵彩、宜而爽、三槍、恒源祥、AB、戴安娜、迷士郎、俞兆林l 化妝品蝶妝、美寶蓮、娥佩蘭、UP2U、蘭芝、歐珀萊、歐萊雅、AQUA、羽西、積姬仙奴、一朵、玉蘭油、清妃、可采、艾文莉、海皙蘭、雅芳、美伊娜多、COCOOL、姍拉娜、red earth、Za、歐珀萊、UP2U、美寶蓮、露華濃、嘉娜寶、歐萊雅、羽西、玉蘭油l 飾品海盜船、夢(mèng)特麗、伊泰蓮娜、鯨皇、旗牌王、古田希、7、艾尚、諾美莉、巴泊吟、V6、嬌爾漫、曼拉其l 床用塔山、澳皮王、可利爾、博洋藺、日清坊、博爾卡特、富仕、富安娜、惠誼、POLO、夢(mèng)特嬌、佳麗斯、雅蘭、維娜爾、旭染、卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、安諾、帝豪、依富高、凱盛、三和、蓉豐、澳西奴、啄木鳥(niǎo)、 凡人居、富士、蝶姿、羅萊、馨亭、佳麗斯、迪士尼、藍(lán)絲羽、雅蘭、安竹堂、德蘭德隆l 運(yùn)動(dòng)、休閑耐克、耐克360 阿迪達(dá)斯、美津濃、銳步、李寧、美特斯邦威、佐丹奴、班尼奴、S&K、真維斯、ES、茵寶、三星道、威沙、衣戀、JEEP、比音勒芬、百事、雙星、金萊克、李寧、德?tīng)柣?、安踏、助?lè)、沃特、鴻星爾克、奧卡索、KUHLE招商程序進(jìn)行客戶(hù)分類(lèi)、確定重點(diǎn)確定招商對(duì)象確定經(jīng)營(yíng)模式客戶(hù)填寫(xiě)招商意向表考察、評(píng)估核準(zhǔn)制定招商優(yōu)惠策略 簽定招商意向書(shū)、交納定金制定招商流程制定招商計(jì)劃正式簽定招商協(xié)議客戶(hù)提供裝修方案及電腦效果圖招商主管制定客戶(hù)招商周計(jì)劃提供租賃面積認(rèn)定書(shū)、租賃許可證和裝修入場(chǎng)證客戶(hù)信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)開(kāi)發(fā)、拜訪、接洽進(jìn)場(chǎng)裝修、備貨、上柜、營(yíng)業(yè)xx商場(chǎng)進(jìn)駐商戶(hù)初審登記表 審字第 號(hào)以下由商戶(hù)填寫(xiě)：商戶(hù)基本資料商戶(hù)姓名聯(lián)系電話(huà)店鋪名稱(chēng)店鋪地址經(jīng)營(yíng)商品經(jīng)營(yíng)品牌品牌知名度店鋪規(guī)模（平米）有無(wú)分店年?duì)I業(yè)額商鋪產(chǎn)權(quán)買(mǎi)斷 租賃 計(jì)劃經(jīng)營(yíng)資料商戶(hù)姓名計(jì)劃經(jīng)營(yíng)商品計(jì)劃經(jīng)營(yíng)品牌（包括附加品牌）品牌產(chǎn)地品牌風(fēng)格：（價(jià)位、檔次）適應(yīng)年齡段計(jì)劃經(jīng)營(yíng)規(guī)模（平米）計(jì)劃經(jīng)營(yíng)方式聯(lián)營(yíng) 租賃可承受的價(jià)格其它信息從何得知本案您最看中本商場(chǎng)的因素位置 規(guī)劃 定位管理 品牌 前景您對(duì)本商場(chǎng)最不滿(mǎn)意的地方您還計(jì)劃進(jìn)入哪家商場(chǎng)為什么選擇進(jìn)入這家商場(chǎng)提供證件：1代理證書(shū)、2授權(quán)書(shū)、3工商稅務(wù)副本、4檢驗(yàn)合格證、5其它提供發(fā)票：1、增票 2、普票 3、無(wú)發(fā)票需要場(chǎng)地面積：（ 層 號(hào)柜位）以平面圖所示為準(zhǔn)預(yù)計(jì)完成的營(yíng)業(yè)額： 萬(wàn)元/月 以下由招商部填寫(xiě)：綜合分析1、 價(jià)位分析： 2、 市場(chǎng)分析：（包括品牌是否適合我市場(chǎng)） 3、 進(jìn)入xx時(shí)間及影響力： 4、 品牌銷(xiāo)售預(yù)測(cè)： 5、 業(yè)績(jī)考察： 6、 備注： 4、與商戶(hù)簽定合同（1）交納租金或保證金；（2）簽定正式合同（聯(lián)營(yíng)或租賃等）；C、押金、保證金收取制度1、押金針對(duì)登記商戶(hù)收取，每戶(hù)收取2000元；2、登記商戶(hù)經(jīng)過(guò)資格審查合格的，簽定聯(lián)營(yíng)合同，押金轉(zhuǎn)為保證金；3、登記商戶(hù)資格審查不合格的，押金全額退還（不計(jì)取利息）；4、商戶(hù)簽定聯(lián)營(yíng)合同時(shí)，必須向百富購(gòu)物廣場(chǎng)交納*元/平米的保證金；5、保證金用來(lái)約束商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)行為，聯(lián)營(yíng)合同期滿(mǎn)，商戶(hù)未出現(xiàn)違約現(xiàn)象，保證金全額退還（不計(jì)取利息）；行動(dòng)要點(diǎn) 上門(mén)推薦+招商推薦會(huì)+DM直郵 經(jīng)營(yíng)管理公司的確定4.4.3 銷(xiāo)售預(yù)熱期項(xiàng)目進(jìn)度：主力店簽約完成 目的：樹(shù)立產(chǎn)品市場(chǎng)形象，廣泛傳播樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，累積目標(biāo)客戶(hù)，建立客戶(hù)關(guān)系網(wǎng)，奠定后期營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)廣告形式：媒體推廣+活動(dòng)推廣媒體推廣：報(bào)紙（雜志）+電視（展板）+電臺(tái)+直郵活動(dòng)推廣： 外展場(chǎng)+租賃主聯(lián)誼會(huì)廣告重點(diǎn)：廣而告之樹(shù)立物業(yè)形象，積蓄客戶(hù)，檢驗(yàn)市場(chǎng)的反應(yīng)，檢驗(yàn)價(jià)格定位，確認(rèn)推廣賣(mài)點(diǎn)的接受度，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)品的特質(zhì)行動(dòng)要點(diǎn)使項(xiàng)目品牌形象與企業(yè)實(shí)力形象有一個(gè)具體衡量的標(biāo)準(zhǔn),項(xiàng)目的實(shí)體展示，使項(xiàng)目品質(zhì)形象具化。444 銷(xiāo)售期項(xiàng)目進(jìn)度：招商完成50%。目的：針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行強(qiáng)有效的推廣措施，塑造整體營(yíng)銷(xiāo)氣勢(shì)，迅速推動(dòng)銷(xiāo)售 廣告形式：營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)為主，媒體宣傳為輔媒體推廣：報(bào)紙（雜志）+直郵+樓體條幅活動(dòng)推廣： ：新老客戶(hù)以及相關(guān)目標(biāo)客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)廣告重點(diǎn)：廣告以直接、強(qiáng)勢(shì)方式突出樓盤(pán)鮮明特質(zhì)為主體述求點(diǎn)，喚起目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，促成成交依據(jù)不同的時(shí)段，間隔性立體廣告攻勢(shì)，促使成交，擴(kuò)大業(yè)績(jī)。以獨(dú)立的賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性宣傳，吸引特定客戶(hù)。行動(dòng)要點(diǎn)針對(duì)性銷(xiāo)售、優(yōu)惠促銷(xiāo)、以老帶新、快速消化 4.5、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)入市時(shí)機(jī)和時(shí)間建議4.5.1內(nèi)部認(rèn)購(gòu)條件4.5.1 .1項(xiàng)目進(jìn)度 主力店簽約完成 招商整體工作完成50%左右4.5.1.2工程形象項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修完成售樓處裝修完畢，并投入使用局部綠化展示。4.5.1.3 現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處施工、裝修及內(nèi)部布置完畢看樓通道施工、裝修完畢現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造（導(dǎo)示系統(tǒng)、彩旗、條幅、綠化、標(biāo)識(shí)、背景音樂(lè)）4.5.1.4 銷(xiāo)售資料及道具模型制作完畢展板完畢樓書(shū)到位銀行按揭確定物業(yè)管理提前介入（保安、清潔人員及管理人員）4.5.2 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)由于該地區(qū)有可能競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案即將出現(xiàn)，因此只有爭(zhēng)取及早入市，搶占市場(chǎng)先機(jī)，才能保證取得良好業(yè)績(jī)。利用2個(gè)月時(shí)間積累誠(chéng)意客戶(hù)，刺探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的反應(yīng)，并利用“五.一”長(zhǎng)假,結(jié)合多種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)隆重推出樓盤(pán),快速積聚人氣。4.5.3開(kāi)盤(pán)時(shí)間建議按照市場(chǎng)通常經(jīng)驗(yàn)，建議在4月份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，集聚人氣的基礎(chǔ)上，選擇在4.28入市，以迎接下半年的銷(xiāo)售旺季。開(kāi)盤(pán)（解籌）建議在4.28或（周六）進(jìn)行。第五篇 招商推廣5.1推廣原則 注重實(shí)效，立異求新，有效造勢(shì)，少投入，高效率，快進(jìn)度。5.2招商主要設(shè)想和措施1、百貨主進(jìn)入口設(shè)立項(xiàng)目咨詢(xún)處；2、與市場(chǎng)進(jìn)行資源互動(dòng)；3、贊助一些相關(guān)行業(yè)組織會(huì)議或競(jìng)賽活動(dòng)；4、招商投資推薦酒會(huì)；5、DM郵寄。6、報(bào)類(lèi)投遞。.7、營(yíng)口大石橋老邊電視插播。 8、 公交車(chē) 9、道路兩旁廣告牌 10、網(wǎng)站推廣11、公司組織一只精銳的招商隊(duì)伍結(jié)合與代理商進(jìn)行聯(lián)系。5.3招商推廣及費(fèi)用計(jì)劃（僅供參考）計(jì)劃表所用時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)推廣內(nèi)容推廣目的費(fèi)用預(yù)算15天招商手冊(cè)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、咨詢(xún)中心設(shè)計(jì)及項(xiàng)目整體廣告推廣1、 樹(shù)立項(xiàng)目整體形象2、 奠定投資客投信心50000元18天項(xiàng)目主體建筑4面巨幅廣告15m35m1、向大眾宣傳項(xiàng)目形象2、讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目2、吸引目標(biāo)客戶(hù)群15m35 m410元/平方米21000元18天招商手冊(cè)及相關(guān)資料印刷1、介紹項(xiàng)目情況約8000元19天現(xiàn)場(chǎng)圍墻形象營(yíng)銷(xiāo)中心施工完成室內(nèi)布置營(yíng)造尊貴、非凡與眾不同的效果50000元不計(jì)施工費(fèi)用一個(gè)月電視臺(tái)每天7次10秒廣告項(xiàng)目形象廣告10733元（30天）一個(gè)月電視臺(tái)、傳遞項(xiàng)目搶購(gòu)熱銷(xiāo)信息3、 傳遞活動(dòng)影響力3、提升項(xiàng)目品牌形象10733元半個(gè)月戶(hù)外廣告位4、 提升市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度5、 有效傳播項(xiàng)目的信息。3、戶(hù)外導(dǎo)視200000元不計(jì)施工費(fèi)用一個(gè)月沙盤(pán)及物料6、 樹(shù)立項(xiàng)目整體形象2、為項(xiàng)目銷(xiāo)售服務(wù)。50000元不計(jì)施工費(fèi)用一個(gè)月戶(hù)外引導(dǎo)系統(tǒng)7、 戶(hù)外導(dǎo)視8、 項(xiàng)目形象宣傳30000元一個(gè)月DM郵寄2000份有效直接對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行項(xiàng)目信息傳遞，提高項(xiàng)目的影響力，促進(jìn)招商。2000元半個(gè)月招商推薦會(huì)對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行推薦2000元一場(chǎng)每?jī)芍芘e行一場(chǎng)共兩場(chǎng)4000元一個(gè)月霓虹燈制作1樹(shù)立項(xiàng)目形象2增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性3奠定投資客信心約200000不可預(yù)計(jì)費(fèi)用合計(jì)100萬(wàn)說(shuō)明：以上費(fèi)用更多是為項(xiàng)目后期銷(xiāo)售發(fā)揮作用。費(fèi)用總預(yù)算階段推廣費(fèi)用廣告費(fèi)用費(fèi)用預(yù)計(jì)（萬(wàn)元）招商前期銷(xiāo)售期（招商后期）咨詢(xún)銷(xiāo)售中心施工+裝修5+5沙盤(pán)及物料5宣傳品（招商手冊(cè)）6霓虹燈廣告20現(xiàn)場(chǎng)包裝（導(dǎo)視系統(tǒng)）3戶(hù)外展板20電視臺(tái)廣告3推薦活動(dòng)0.5直郵廣告0.2其它3小計(jì)71.7宣傳品（折頁(yè)、單張） 5直郵廣告5電視臺(tái)廣告6類(lèi)報(bào)投遞4SP活動(dòng)2認(rèn)籌5開(kāi)盤(pán)6其它2小計(jì)35總計(jì)105.7推廣累計(jì)費(fèi)用約100萬(wàn)人員費(fèi)用 內(nèi) 容 明 細(xì)金額（萬(wàn)元）招商摸底與招商談判餐旅費(fèi)各大城市招商調(diào)研及考察費(fèi)用10相關(guān)工資待遇所有人員基本工資+提成+補(bǔ)助 40主力店擴(kuò)展招待費(fèi)10招商委托費(fèi)招商面積的租金5萬(wàn)X40元=200萬(wàn) 200開(kāi)業(yè)宣傳費(fèi)用歌星演出包括廣告宣傳和開(kāi)業(yè)宣傳200共計(jì)460萬(wàn)因此建議局部委托中介公司招商，委托費(fèi)50萬(wàn)元。我方最低成本廣告費(fèi)和開(kāi)業(yè)宣傳200萬(wàn)+考察費(fèi)20萬(wàn)元+員工工資40萬(wàn)元+局部招商費(fèi)50萬(wàn)元=310萬(wàn)元備注：此數(shù)據(jù)為2006 年深圳東方商業(yè)廣場(chǎng)招商費(fèi)用預(yù)算附1招商推薦會(huì)主題（暫擬）東方廣場(chǎng)招商推薦會(huì)主辦合作xx旅游局、xx區(qū)政府、xx公司承辦*廣告公司、*禮儀公司時(shí)間*月*日星期日下午3：00地點(diǎn)*酒店宴會(huì)廳內(nèi)容項(xiàng)目介紹（項(xiàng)目地段、產(chǎn)品功能、定位等）項(xiàng)目招商投資介紹擬邀媒體區(qū)報(bào)、報(bào)、晚報(bào)、商報(bào)、電視臺(tái)擬邀請(qǐng)?zhí)貏e嘉賓區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、旅游業(yè)專(zhuān)家、旅游協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)任人、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士擬邀客戶(hù)群1 ，DM邀約目標(biāo)客戶(hù)2 現(xiàn)場(chǎng)積累客戶(hù)，廣告推廣客戶(hù)目的及效果營(yíng)造氛圍集中消化，每次預(yù)計(jì)在20人，不宜太多。根據(jù)客戶(hù)量每2周進(jìn)行一次。費(fèi)用預(yù)算5000元一次23附2：廣告公司服務(wù)內(nèi)容一、策劃部分1廣告訴求目標(biāo)2廣告訴求理念 3、項(xiàng)目命名 4、項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘 5、推廣主題提煉、廣告語(yǔ)形成6、階段性推廣計(jì)劃及具體推廣方案7、區(qū)域價(jià)值炒做8、網(wǎng)絡(luò)廣告9、招商資料規(guī)劃及設(shè)計(jì) 10、招商活動(dòng)建議 11、其它二、LOGO及VI應(yīng)用1、LOGO標(biāo)準(zhǔn)組合2、LOGO標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字 3、名片 4、信封、信箋 5、檔案袋 6、紙杯 7、胸牌、胸卡 8、手提袋4、其它三、銷(xiāo)售咨詢(xún)中心及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 1、背景板 2、展板4塊 3、銷(xiāo)控表2塊 4、POP4款 5、樓體條幅8款 6、導(dǎo)示牌 7、路旗6組8、其它四、戶(hù)外包裝 1、廣告牌 2、車(chē)體廣告 3、站點(diǎn)廣告 4、其它五、宣傳物料 1、招商單張及招商手冊(cè) 2、樓書(shū)及銷(xiāo)售資料3、直郵附件3租賃意向書(shū)甲方： 公司法定代表人 / 職務(wù)：委托人 / 職務(wù)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：地址：郵編： 傳真：電話(huà)：乙方：法定代表人 / 職務(wù)：委托人 / 職務(wù)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：地址：郵編： 傳真：電話(huà)：甲、乙雙方本著公平、公正、平等、互利的原則，就乙方租賃甲方位于*城 號(hào)地 樓物業(yè)，開(kāi)設(shè) 事宜，簽訂此意向。一、標(biāo)的物業(yè)雙方確定乙方租賃甲方位于 的* 號(hào)地 樓 層至 層作為未來(lái)經(jīng)營(yíng) 的場(chǎng)地，租賃面積為 平方米。（詳細(xì)位置和租賃范圍以雙方確定標(biāo)注紅線(xiàn)的圖紙為準(zhǔn)，見(jiàn)附件）二、合作條件1、 雙方商定的交房標(biāo)準(zhǔn)為2、 租金水平甲方建議為 元/月.平方米，合計(jì)租金 元/年；乙方建議為 元/月.平方米，合計(jì)租金 元/年；雙