房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅政策要點(diǎn).ppt

房地產(chǎn)業(yè) 企業(yè)所得稅政策,國(guó)稅發(fā)200931號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法,一、銷售收入確認(rèn)基本規(guī)定,全部?jī)r(jià)款:現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及 其他經(jīng)濟(jì)利益 代收款項(xiàng): 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)全部確認(rèn)為銷售收入 未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。,二、銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定,企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，并可以作為計(jì)算廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除的計(jì)算基數(shù),具體規(guī)定一：,一次性全額收款：應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 分期收款：應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 銀行按揭：應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,具體規(guī)定二：,采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入： 支付手續(xù)費(fèi)方式：應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到已銷清單之日確認(rèn) 視同買斷方式：約定的價(jià)格與買斷價(jià)格孰高于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式： 屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂或三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，約定價(jià)格高于基價(jià)，則按約定價(jià)于收到已銷清單之日確認(rèn)收入，企業(yè)支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；約定價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到已銷清單之日確認(rèn)收入。 屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加分成額于收到已銷清單之日確認(rèn)收入。 包銷方式：包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,具體規(guī)定三：,視同銷售收入的確認(rèn)（作為廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)）：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。（上海成本利潤(rùn)率暫定15%）,具體規(guī)定四：,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入的處理: 銷售時(shí),應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率上海市暫定為15%; 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，上海市暫定為3%； 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,具體規(guī)定五：,已完工產(chǎn)品的界定： 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理 部門備案。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。,三、成本費(fèi)用扣除的基本規(guī)定,必須區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位