房地產業(yè)企業(yè)所得稅政策要點.ppt

房地產業(yè) 企業(yè)所得稅政策,國稅發(fā)200931號房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法,一、銷售收入確認基本規(guī)定,全部價款:現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及 其他經(jīng)濟利益 代收款項: 凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應全部確認為銷售收入 未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。,二、銷售收入確認具體規(guī)定,企業(yè)通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，并可以作為計算廣告宣傳費和業(yè)務招待費稅前扣除的計算基數(shù),具體規(guī)定一：,一次性全額收款：應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 分期收款：應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 銀行按揭：應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。,具體規(guī)定二：,采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入： 支付手續(xù)費方式：應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到已銷清單之日確認 視同買斷方式：約定的價格與買斷價格孰高于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式： 屬于由企業(yè)與購買方簽訂或三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，約定價格高于基價，則按約定價于收到已銷清單之日確認收入，企業(yè)支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；約定價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到已銷清單之日確認收入。 屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加分成額于收到已銷清單之日確認收入。 包銷方式：包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。,具體規(guī)定三：,視同銷售收入的確認（作為廣告宣傳費和業(yè)務招待費的計算基數(shù)）：企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定； （三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。（上海成本利潤率暫定15%）,具體規(guī)定四：,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入的處理: 銷售時,應先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率上海市暫定為15%; 屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，上海市暫定為3%； 企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。,具體規(guī)定五：,已完工產品的界定： 開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理 部門備案。 開發(fā)產品已開始投入使用。 開發(fā)產品已取得了初始產權證明。,三、成本費用扣除的基本規(guī)定,必須區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷與未銷開發(fā)產品計稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 開發(fā)產品計稅成本的核算應按第四章的規(guī)定進行處理。 已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產品計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位