房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ).ppt

房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),房地產(chǎn)開發(fā)項目中總成本的構(gòu)成,開發(fā)項目總投資,經(jīng)營資金,開發(fā)建設(shè)投資,土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 建筑安裝工程費用 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 開發(fā)間接費用 財務費用 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費,固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn),開發(fā)產(chǎn)品成本,開發(fā)經(jīng)營成本,三、經(jīng)營收入、利潤和稅金 (一）經(jīng)營收入 經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入 銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 (二）利潤 經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅 利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅 可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤） 期間費用=管理費用+銷售費用+財務費用 （三）稅金,第二節(jié) 資金的時間價值與等值計算,一、 資金時間價值的概念 資金投入經(jīng)濟活動后隨時間的推移所產(chǎn)生的增值或利潤。 研究目的： 解決不同時間資金的可比性問題； 正確評價由于時間因素產(chǎn)生的經(jīng)濟效果。 資金時間價值的理解： 將資金用于某一項投資，由資金運動可得到一定的收益或利潤，即資金增了值。這個增值就是資金的時間價值。 如果放棄了資金的使用權(quán)，相當于失去收益的機會，也就相當于付出了一定的代價。這種代價，就是所謂的利息，也是資金的時間價值。,第三節(jié) 經(jīng)濟評價指標及其計算方法 一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式 （一）置業(yè)投資 租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增值 （表現(xiàn)與實現(xiàn)：月租金收入、轉(zhuǎn)讓、再融資） （二）開發(fā)投資 表現(xiàn)：銷售收入 指標：開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等,二、投資回收與投資回報 投資回收：投資者對其所投入資本的回收。 投資回報：投資者所投入資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。,三、經(jīng)濟評價指標體系（盈利能力指標、清償能力指標）,四、 盈利指標計算方法 （一）動態(tài)指標 1、財務凈現(xiàn)值 財務凈現(xiàn)值（NPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic，將項目計算其內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。 財務凈現(xiàn)值的計算公式為： ic=基準收益率或設(shè)定的目標收益率 如果NPV大于等于0，可接受。小于0不可接受,（2）財務內(nèi)部收益率,財務內(nèi)部收益率（IRR），是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈、現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 式中 CI現(xiàn)金流入量； CO現(xiàn)金流出量； （CI-CO）t項目在第t年的凈現(xiàn)金流量； t=0項目開始進行的時間點； IRR與行業(yè)的基準收益率或目標收益率相比較 （1）若IRRi c，則項目方案在經(jīng)濟上可以接受； （2）若IRRi c，項目方案在經(jīng)濟上勉強可行； （3）若IRRi c，則項目方案在經(jīng)濟上應予拒絕。,財務內(nèi)部收益率的求解,i1當凈現(xiàn)值為接近零的正值時的折線率 i2當凈現(xiàn)值為接近零的負值時的折線率 NPV1采用低折線率時凈現(xiàn)值的正值 NPV2采用低折線率時凈現(xiàn)值的負值,NPV,i,IRR,i2,i1,(3)動態(tài)投資回收期,項目凈收益抵償全部投資所需要的時間。動態(tài)投資回收期是把投資項目各年的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折成現(xiàn)值之后，再來推算投資回收期，這就是它與靜態(tài)投資回收期的根本區(qū)別。動態(tài)投資回收期就是凈現(xiàn)金流量累計現(xiàn)值等于零時的年份。 其計算公式： Pb【累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始正值期數(shù)1】【上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值】 PtPc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的； 2）PtPc時，則項目（或方案）不可行，應予拒絕。 按靜態(tài)分析計算的投資回收期較短，決策者可能認為經(jīng)濟效果尚可以接受。但若考慮時間因素，用折現(xiàn)法計算出的動態(tài)投資回收期，要比用傳統(tǒng)方法計算出的靜態(tài)投資回收期長些，該方案未必能被接受。,（二）靜態(tài)指標,（1）成本利潤率 開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率 公式： 總開發(fā)價值 銷售時，是總銷售收入扣除銷售稅金后的凈銷售收入 出租時，是整個持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和 不是年利潤率，成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率。 銷售利潤率： 銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入*100% 銷售收入：銷售過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益 銷售利潤=銷售收入-總開發(fā)成本-銷售稅費=開發(fā)商利潤,（2）投資利潤率,是指項目經(jīng)營期間內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率。 利潤總額經(jīng)營收入（含銷售、出租、自營）經(jīng)營成本運營費用銷售稅金 銷售稅金營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加 項目總投資開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金,（4）資本金利潤率,公式： 資本金凈利潤率,（5）靜態(tài)投資回收期,靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時間價值的條件下，以項目的凈收益回收其全部投資所需要的時間。投資回收期可以自項目建設(shè)開始年算起，也可以自項目投產(chǎn)年開始算起， 1.項目建成投產(chǎn)后各年的凈收益（即凈現(xiàn)金流量）均相同，則靜態(tài)投資回收期的計算公式如下：P t =K/A 例：某工程投資12萬元，年凈收益4萬元，項目壽命9年。則靜態(tài)投資回收期P t =K/A 12/43年 2.項目建成投產(chǎn)后各年的凈收益不相同，則靜態(tài)投資回收期可根據(jù)累計凈現(xiàn)金流量求得。 Pb【累計凈現(xiàn)金流量開始正值期數(shù)1】【上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量】,例：某項目的凈現(xiàn)金流量如下圖： Pb6-1+1/5=5.17 評價準則。將計算出的靜態(tài)投資回收期（P t ）與所確定的基準投資回收期（Pc）進行比較： l）若P t Pc ，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，則方案可以考慮接受； 2）若P t Pc，則方案是不可行的。,（6）現(xiàn)金回報率,現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。它反應了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率之分。稅前的等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。 例如：某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：2.8/20*100%=14%；如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬，則該項目投資的稅后現(xiàn)金回報率為：2.2/20*100%11,（7）投資回報率 指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 考慮物業(yè)增值收益時： 投資回報率（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額 不考慮物業(yè)增值收益時： 投資回報率（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值）/權(quán)益投資數(shù)額,五、 清償能力指標計算方法,（一）利息的計算方法 按年計息時，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，以后年份按全年計息；還款當年按年末償還，按全年計息。 每年應計利息（年初借款本息累計+本年借款額/2）*貸款利息 還本付息的方式： （1）一次還本利息照付。借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息。 （2）等額還本利息照付。規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應的利息。 （3）等額還本付息。在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息 （4）一次性償付。借款期末一次償還全部本金和利息。 （5）“氣球法”。借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。,（二）借款償還期,定義：項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。 對出租或經(jīng)營可計算，用于銷售時不計算借款償還期 Id為項目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息），Pd為借款償還期（從借款開始計算），Rt為第t期可用于還款的資金（包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金）,（三）利息備付率,也稱已獲利息倍數(shù)，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。 式中：稅息前利潤為利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和，當期應付利息是指當期計入總成本費用的全部利息。 對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于2。 （四）償債備付率 是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。 可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本中列支的利