房企轉型商業(yè)地產之路.ppt

過程是痛苦的，結果是美好的,房企轉型商業(yè)地產之路,貳、轉型中的問題,叁、轉型的模式借鑒,肆、國內房企轉型分析及建議,核 心 內 容,壹、為什么要轉型,貳、轉型中的問題,叁、轉型的模式借鑒,肆、國內房企轉型分析及建議,壹、為什么要轉型,大量房企轉型商業(yè)地產,大 話 轉 型,萬科,保利,金地,中糧,2011年在商業(yè)地產的 投資規(guī)模預計為20億元 ，商業(yè)的規(guī)模，初步定為30%左右,2011年繼續(xù)加大持有型物業(yè)的儲備，陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型的商業(yè)目，住宅占比80%， 持有型物業(yè)占比20%,到2012年商業(yè)地產方面的投 資要占總投資額的30%， 并持有部分核心地段的高品質物業(yè),中糧集團將再投資700 億元在全國建設20多個 大悅城，建筑面積達800萬平方米，未來商業(yè)地產部分在其整體布局比例將提升至20%以上,數(shù) 據(jù),2010年銷售排名TOP30 的房地產企業(yè)中除金科實 業(yè)、首開股份2家房企之 外，其余房企大都從08年 或更早些時候開始轉型進 軍商業(yè)地產,轉型背景,外因,一個國家的住宅需求量是根據(jù)人口數(shù)量、年齡結構和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據(jù)第一、第二產業(yè)向第三產業(yè)轉移的速度決定的。中國目前一二產業(yè)比例減小而三產業(yè)比例增加，這種產業(yè)結構變化將給商業(yè)地產發(fā)展帶來契機,國內產業(yè)結構變化,轉型背景,外因,隨著地方政府在城市規(guī)劃建設的不斷完善和發(fā)展思路的轉變，擯棄了之前一味的以住宅開發(fā)為主體的模式，逐步采用城市綜合體來實現(xiàn)城市化發(fā)展。政府不再簡單的推出純住宅地塊，為提升土地價值，商業(yè)地塊面積及比例都在增加,部分城市加大商業(yè)地塊出讓,關于促進房地 產市場平穩(wěn)健康 發(fā)展的通知,關于堅決遏制 部分城市房價過快 上漲的通知,關于調整 房地產交易環(huán)節(jié) 契稅個人所得稅優(yōu)惠 政策的通知,1.10國十一條,4.17國十條,9.29國五條,1.26新國八條,關于進一步 做好房地產市場調 控工作的通知,金融機構對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%,確立貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平,限購全面推廣，同時對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30及以上。2010年10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調,政策對住宅市場的打壓，而對商業(yè)地產影響較小,轉型背景,外因,轉型背景,內因,政府出于提升城市品質、促進城市發(fā)展，“商業(yè)+住宅”或“產業(yè)+住宅”的復合型土地出讓將成為未來土地出讓的趨勢，這也將使得開發(fā)商從戰(zhàn)略角度考慮轉型商業(yè)地產,單一住宅,復合地產,自身戰(zhàn)略定位而轉型,轉型背景,內因,從企業(yè)角度判斷，單一的住宅開發(fā)已被市場證明將面臨巨大風險。近幾年無論是房價還是土地價格，住宅地產市場都比商業(yè)地產市場波動要打，更多企業(yè)為平衡風險，開始步入多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營。,居住用地與商業(yè)用地價格同比增速,70大中城市各房價同比增速,小結,盡管眾多房企在摒棄了單一的住宅開發(fā)，嘗試向商業(yè)地產轉型，但是，經(jīng)房改之后10余年的發(fā)展，商品住宅市場化程度已很高，積累了相當?shù)慕?jīng)驗，同時相比于住宅開發(fā)的簡單可操作性，商業(yè)地產現(xiàn)在還處于摸索階段，其實多數(shù)房企是由于各種原因被動轉型的，并未真正做好轉型的準備,貳、轉型中的問題,叁、轉型的模式借鑒,肆、國內房企轉型分析及建議,壹、為什么要轉型,轉型中的問題,定位,代表房企：金地,戰(zhàn)略舉措型,代表房企：萬科,被動選擇型,公司希望商業(yè)地產能夠成為 未來業(yè)務的支柱,公司做商業(yè)，更多是為了配合拿地或者滿足用地規(guī)劃，做商業(yè)是為住宅服務的,如果做商業(yè)地產是戰(zhàn)略，那就應該樹品牌、做綜合體、做影響力，持有一定比例的商業(yè)物業(yè),如果做商業(yè)地產只是戰(zhàn)術，那就要堅持做社區(qū)商業(yè)的定位，立足于滿足項目和周邊的飲食、便利、休閑等生活需求，規(guī)模不能太大，持有和出售可以更靈活,為將要發(fā)展的商業(yè)地產定位，是轉型企業(yè)經(jīng)常碰到的問題，這實際上是要做什么的問題,轉型中的問題,資金,做商業(yè)地產與做住宅最本質的區(qū)別就在于現(xiàn)金回流方式的不同。從目前來看，由于沒有下游資本市場的支持，國內絕大多數(shù)商業(yè)地產在變現(xiàn)這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了斷裂，而開發(fā)商都是高杠桿經(jīng)營，一旦出現(xiàn)資金大量沉淀到不動產上的情況，就會對整個公司的現(xiàn)金流構成壓力。,1,2,資金回流,慢,快,住 宅 地 產,商 業(yè) 地 產,財務杠桿,低,高,轉型中的問題,開發(fā)運營,倒置的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地規(guī)劃、設計 施工貸款銷售營業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產 的嚴重脫節(jié)。,開業(yè)經(jīng)營,項目施工,項目招商,項目設計,項目規(guī)劃,土地獲取,融資,項目選擇,國際成熟商業(yè)地產開發(fā)的基本流程,獲取土地,項目設計,項目施工,項目貸款,項目銷售/招商,開業(yè)經(jīng)營,目前中國商業(yè)地產開發(fā)的基本流程,轉型時需兩個轉變,角色轉變,開發(fā)商,運營商,住宅地產其升值空間 更多的是與城市的發(fā) 展，與市場環(huán)境有關。 拿地開發(fā)銷售模式基本上是 現(xiàn)在所有開發(fā)商的特點，項目自 銷售完畢后自行結束,商業(yè)地產的核心是 “運營”，商業(yè)地產建成 后如果不去運營它或者 運營失敗，其價值就等 于零。所以，運營是從商業(yè)地產 規(guī)劃的開始直到商業(yè)地產開業(yè)后的未來。,轉型時需幾個轉變,財務策略轉變,積極冒進,保守穩(wěn)健,從資金運作的角度講 ，對于住宅地產，銷 售便是資金回籠的開始 ，用銷售帶動項目的后續(xù)開發(fā) 是目前很多開發(fā)商的做法，往往 自有資金占比少，更多的是靠借債開發(fā)。 在財務策略上就顯得積極冒進,商業(yè)地產由于資金回流 周期長，速度慢，需要很長 一段時間的培養(yǎng)才能將商業(yè) 經(jīng)營做好，由于與住宅地產的經(jīng)營模式 不同，導致其財務策略上需要保守穩(wěn)健 的策略,貳、轉型中的問題,叁、轉型的模式借鑒,肆、國內房企轉型分析及建議,壹、為什么要轉型,通過“以售養(yǎng)租”和“以租養(yǎng)售”的內部現(xiàn)金流平衡來實現(xiàn)租售并舉，強調重資產下的內部資金平衡。典型企業(yè)：新鴻基,香港模式,新加坡模式,新加坡模式,借助REITS、私募基金等地產金融平臺來完成租售并舉，強調輕資產下的外部資金平衡 典型企業(yè)：嘉德地產,兩種模式各有優(yōu)劣：香港模式下地產公司的轉型周期長 、轉型門檻高，但轉型完成后企業(yè)抗風險能力顯著提升 ；而新加坡模式下地產公司轉型周期短、轉型風險低， 但對外部金融環(huán)境的要求較高，轉型完成后開發(fā)收益仍 占主導地位,轉型模式比較,轉型模式選擇,香港模式目標擁有資產、獲取租金來實現(xiàn)多元化經(jīng)營，提高企業(yè)整體抗沖擊能力。但是對內部現(xiàn)金流平衡高度的依賴決定了沿香港模式轉型的企業(yè)，首先自身規(guī)模要有足夠水平，開發(fā)物業(yè)每年提供充足的自有現(xiàn)金流支持擴展。第二轉型期風險比較高，第三需要時間比較長，可能需要1020年時間。,新加坡模式強調PE加REITS模式，獲取管理費收益同時也分享投資收益，由于有了外部基金平臺，所以轉型風險被降低，轉型時間一般縮短510年。但是這種轉型對外部金融環(huán)境提出更高的要求。,06-10年，國內貸款與個人按揭貸款一直占房企開發(fā)資金來源的30%左右，而非銀行金融機構貸款只占總資金的5%，國內金融行業(yè)發(fā)展還遠不及發(fā)達國家，主要還是以間接融資為主，結合我國目前的具體情況，國內房企轉型適合參考香港模式。,新鴻基轉型之路,第四階段,第三階段,第二階段,第一階段,1992-至今,1988-1991,1977-1987,1963-1976,專注于銷售物業(yè)的開發(fā),租售并舉的轉型前期，以開發(fā)物業(yè) 為主，以20%的金融資源嘗試性參與 投資物業(yè),租售并舉平衡期，通過現(xiàn)金流的 均衡配置實現(xiàn)物業(yè)結構和收益結構 均衡,集中轉型期，開發(fā)物業(yè)零增長 集中拓展投資物業(yè),轉型過程,現(xiàn)金流回籠速度下降,凈利潤擴張速度下降,有息負債空間下降,銷售額擴張速度下降,存貨擴張速度下降,投資物業(yè)占比上升,新鴻基轉型之路,轉型期代價,轉型中所需具備的條件,內部條件,與住宅開發(fā)短期套利行為不同，商業(yè)地產投資大，資金回報周期長，在轉型前期需要足夠的現(xiàn)金流支撐。同時如果有強大的開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流平臺，即使在轉型期外部融資環(huán)境發(fā)生變化，比如資本市場的萎靡或信貸市場緊縮，依然可以靠內部現(xiàn)金流平衡完成轉型。,商業(yè)地產管理的核心就是對資產的管理，住宅地產在交付物業(yè)之后，項目基本上就結束了，而對于商業(yè)地產來說，這僅僅只是項目的開始，如何讓投資性物業(yè)保值增值，提高投資回報率才是最重要的，同時要在轉型中對商業(yè)地產的運營模式不斷探索，找到適合自己的發(fā)展之路,外部條件,轉型中所需具備的條件,長周期上升階段,合理的租金回報,資本市場融資支持,在轉型期有穩(wěn)定的開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流支撐，需要繁榮穩(wěn)定的房地產行業(yè)發(fā)展。,投資物業(yè)的合理回報率能夠穩(wěn)固轉型期的物業(yè)結構與收益結構的平衡,在提高內部現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的同時，若能得到外部資本市場支持，會加快轉型 步伐，降低資產負債率，減小轉型風險,貳、轉型中的問題,叁、轉型的模式借鑒,肆、國內房企轉型分析及建議,壹、為什么要轉型,國內房企轉型環(huán)境分析,自身環(huán)境,部分上市房企營運資本變動前的凈經(jīng)營現(xiàn)金流（單位：億元）,從近幾年部分上市房企營運資本變動前的凈經(jīng)營現(xiàn)金流來看，“招寶萬金”、中海外、華僑城、合生創(chuàng)展、富力、世茂等幾家企業(yè)情況比較樂觀，為正的凈經(jīng)營現(xiàn)金流，可以在轉型期提供穩(wěn)定的資金支持。但是大部分的房企目前還無法達到這一要求。,招寶萬金凈經(jīng)營現(xiàn)金流與存貨比例,即使是具有轉型條件的 “招保萬金”等大型地產公司，當前開發(fā)物業(yè)在規(guī)模不變情況下，每年產生的凈經(jīng)營現(xiàn)金流僅相當于存貨額的6%-8%。也就是說，即使未來5年，公司開發(fā)物業(yè)規(guī)模不擴張，全力發(fā)展投資物業(yè)，投資物業(yè)在總儲備中的占比也僅為20%-30%，仍不足以起到平滑周期風險的作用。,國內房企轉型環(huán)境分析,自身環(huán)境,盡管房企在加大投資性物業(yè)在總資產中的比例，但由于自身對商業(yè)地產的管理運營能力不足，以及在找到合適的發(fā)展模式之前，房企都以出售投資性物業(yè)為主，持有比例依然很低,國內房企轉型環(huán)境分析,自身環(huán)境,部分房企投資性房地產占總資產比例,國內房企轉型環(huán)境分析,外部環(huán)境,高速增長的經(jīng)濟與人均可支配收入為房地產發(fā)展起到明顯的促進作用，而目前僅50%的城市化率為房地產行業(yè)預留很大的發(fā)展空間。,經(jīng)濟高速增長與城市化進程繼續(xù),投資物業(yè)回報率一般，目前我國一線城市商業(yè)寫字樓的租金回報率大概在 7%-9%左右。從租金水平上來看，上海和北京的甲級寫字樓平均租金達到了270-300元/月.平米。而廣州和深圳甲級寫字樓的租金則相差較多，分別為150 和190元/月.平米。,國內房企轉型環(huán)境分析,外部環(huán)境,一線城市甲級寫字樓租金情況,房企開發(fā)資金來源中，七成以上都是來自銀行貸款與企業(yè)自籌資金，直接融資資金來源很少，房地產基金、房地產信托、股權融資、企業(yè)債券等非銀行機構融資只占到總資金來源5%左右，資本市場很不給力。,近幾年房企開發(fā)資金來源占比,國內房企轉型環(huán)境分析,外部環(huán)境,從自身及外部環(huán)境來看，目前只有行業(yè)發(fā)展這一條件比較好，而其他幾個條件都還不夠成熟，尤其是房企的現(xiàn)金流管理有待提高，要改變之前的發(fā)展模式。同時資本市場還不夠發(fā)達，金融支持力度不夠,小結,加強現(xiàn)金流管理，逐步降低負債率至20%左右，保持穩(wěn)健的財務策略,轉型建議,轉型建議,現(xiàn)金流管理,外部資本市場,投資回報率,運營管理,產品定位清晰，打造品牌效應，完善相關配套服務，降低空置率,提高后期的招商和運營管理能力，大力引進和培養(yǎng)商業(yè)領域的人才,積極拓展外部融資渠道，通過不同時期充分利用股票(增發(fā)或換股)、債券、可轉債和私募基金等融資途徑，盡可能