住宅地產(chǎn)營銷策劃運(yùn)佐2010年3月29日黃山市歙縣和泰·徽都國際項(xiàng)目產(chǎn)品初步建議.ppt

房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 團(tuán)圓網(wǎng) www.tuanyuan.tv,南京運(yùn)佐營銷策劃有限公司 2010年3月29日,和泰徽都國際項(xiàng)目 產(chǎn)品初步建議,寫在前面 感謝發(fā)展商為我們所提供的本次研究與企劃的機(jī)會，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價值。 正因?yàn)榇耍瑢⑹刮覀冇锌赡塬@取項(xiàng)目的核心價值而為營銷創(chuàng)造先機(jī),背景,歙縣是中國歷史文化名城，位于安徽省南部，位于安徽省南部，北倚世界著名風(fēng)景區(qū)黃山，東鄰杭州，南連千島湖,是皖、浙、贛三省的重要通道。 歙縣交通便捷，皖贛鐵路途徑縣境16公里，縣火車站客貨運(yùn)能力居黃山市首位。公路交通有徽杭高速公路、215省道、324省道穿境而過；縣城至黃山國際空港僅30公里；境內(nèi)新安江航道常年通航。 全縣面積2122平方公里.全縣人口為50萬，其中縣城人口約11萬。,2009年度歙縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值59.5億元，同比增長13%；財政收入（一般預(yù)算收入）2.77億元，同比增長23%；全社會消費(fèi)品零售總額17.9億元，同比增長17.5%；在崗職工平均工資2萬元，同比增長24%；農(nóng)民人均純收入4100元，同比增長17.3%；金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)48.2億元和23.4億元，同比增長16.9%和24%。旅游經(jīng)濟(jì)方面：旅游總收入14.9億元,榮獲“中國縣域旅游品牌百強(qiáng)縣”、“中國旅游文化示范地”等稱號。 近幾年歙縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量逐步提高，城鄉(xiāng)基本基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，發(fā)展環(huán)境逐步優(yōu)化，各項(xiàng)社會事業(yè)健康發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提高，發(fā)展步伐進(jìn)一步加快。,歙縣數(shù)據(jù),安徽省數(shù)據(jù)均值,歙縣原為貧困縣，在實(shí)施工業(yè)振興計劃和城鎮(zhèn)帶動戰(zhàn)略之后，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)、旅游和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)大突破，GDP排行位于省內(nèi)24名，成為黃山第一縣。歙縣居民的有一定的消費(fèi)購買力；,歙縣政府鼓勵農(nóng)民外出務(wù)工和回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，本地區(qū)的農(nóng)民收入高于全省平均水平，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買力不可小覷。,城市規(guī)劃,2010年政策環(huán)境,二手房稅費(fèi)優(yōu)惠政策09年12月25日停止,部分樓市優(yōu)惠政策09年11月18日停止,維修基金減半2009年12月31日停止,中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào),央行2010年1月21日公告從次日起首套房7折利率上調(diào)至八五折,中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，此為2010年以來央行第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。,國務(wù)院常務(wù)會議召開并提出“國四條”,國務(wù)院通知明確二套房貸款首付不得低于40%,銀行,政府,遏制房價,收緊,我們該何去何從？,宏觀環(huán)境不明朗,開始 徽都國際的企劃之旅 ,策劃理念的推演,其一：我們認(rèn)為本項(xiàng)目需要別與歙縣的其他樓盤 其二：我們希望建立準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，達(dá)成圈層營銷傳播效益 其三：我們強(qiáng)調(diào)品牌的快速建立以達(dá)成認(rèn)知與形成核心競爭力,解決問題： 定位產(chǎn)品 定位目標(biāo)客戶 傳播產(chǎn)品品牌,本案基本要素,南側(cè)： 該地塊南鄰為西干山，景觀資源一般。 北側(cè)： 北側(cè)為豐樂江，擁有良好的江景資源，是本項(xiàng)目的景觀資源。 東側(cè)： 東鄰新城最大的市政廣場張曙音樂廣場，及規(guī)劃中商業(yè)街區(qū)。 西側(cè)： 西側(cè)為鐵路橋，景觀較差，噪音污染，一定程度上影響了項(xiàng)目品質(zhì)。,本案各地塊指標(biāo)分析,本案地塊緊臨縣政府，處于縣的規(guī)劃發(fā)展方向，各指標(biāo)較好，隨著市政配套設(shè)施的建設(shè)，項(xiàng)目的前景和環(huán)境將更加突出。,Swot分析, 地段好、交通較為便利 周邊自然景觀優(yōu)美, 該地塊曾被汛期淹過，客戶有心理瓶頸, 緊鄰縣政府、地處規(guī)劃核心潛力較大, 宏觀政策影響 周邊樓盤已建立競爭優(yōu)勢 周邊樓盤同質(zhì)化趨勢明顯,差異化,改進(jìn)主流產(chǎn)品，增加產(chǎn)品層次 突出地段優(yōu)勢，細(xì)節(jié)精雕細(xì)琢 豐富商業(yè)配套，打造品牌形象,品牌,細(xì)節(jié),實(shí)現(xiàn)價格提升,我們的方向：,競爭對手掃描,鴻欣花園,上?；▓@,鴻銳財富廣場,盛世徽府,徽府置業(yè)廣場,禾園清華坊,大銘山莊,縣政府,紫陽財富中心,百花園,徽州御苑,香格里拉,本案,1、鴻欣花園,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目體量小，戶型以三房為主，未做過多包裝。,面積浪費(fèi),不實(shí)用,面積浪費(fèi),三室兩廳兩衛(wèi)122.3平方米,兩室兩廳一衛(wèi)91.2平方米,三室兩廳兩衛(wèi)104.9平方米,兩室兩廳一衛(wèi)85.52平方米,面積浪費(fèi),不實(shí)用,三室兩廳兩衛(wèi)102.17平方米,三室兩廳兩衛(wèi)97.6平方米,面積浪費(fèi),餐廳實(shí)用性較小,客廳亮度不夠,三室兩廳兩衛(wèi)123.67平方米,拐角設(shè)計的不合理,2、徽府置業(yè)廣場,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目位于歙縣核心商業(yè)圈，大型賣場，是一站式綜合性商業(yè)。按揭享受99折優(yōu)惠。,3、鴻銳財富廣場,綜合點(diǎn)評：小區(qū)位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，位置較偏，主力客戶來自歙縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。,進(jìn)門見衛(wèi)生間,北陽臺不合理,面積浪費(fèi),面積浪費(fèi),陽臺設(shè)計不合理,4、上海花園,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目是歙縣第一個小高層項(xiàng)目，以三房為主力戶型。目前，一期多層已于11月交房，小高層抗性不大，推出即售罄。有5萬方商業(yè)街，目前銷售不佳。項(xiàng)目后期開發(fā)的西邊臨鐵路。,三室兩廳兩衛(wèi)110平方米,三室兩廳兩衛(wèi)138平方米,南樓梯的設(shè)計不合理,餐廳不實(shí)用,五室兩廳三衛(wèi)171平方米,六室兩廳四衛(wèi)229平方米,5、大銘山莊,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目在新區(qū)地勢較高，開發(fā)時間早，目前入住率高。價格適中，物業(yè)費(fèi)0.3元/。,三室兩廳一衛(wèi)102、107平方米,六室兩廳四衛(wèi)253、263平方米,6、百花園,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目對面是歙州學(xué)校，主打?qū)W區(qū)房。,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目是歙縣綠化最佳的樓盤，目前銷售形勢良好。,7、盛世徽府,兩室兩廳86平方米,兩室兩廳102平方米,8、徽州御苑,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目品質(zhì)和外觀都不錯，將建不低于十幾萬方的SHOPPINGMAL，集商貿(mào)、商務(wù)辦公、會議、文化娛樂、旅游休閑、居住多元化功能的城市中心綜合區(qū)域 。,9、紫陽財富中心,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目沿街商業(yè)廣場與住宅組團(tuán)為一期建設(shè)范圍，酒店為二期建設(shè)范圍。,10、禾園清華坊,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目位于歙縣著名風(fēng)景旅游區(qū)漁梁壩附近，新徽派建筑，有購房優(yōu)惠活動。,11、香格里拉,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目地勢較高，為歙縣中學(xué)、長青中學(xué)、行知小學(xué)等學(xué)區(qū)房，最小戶型60平方米1房 。,由競爭對手的分布可以看出，上?；▓@將是徽都國際的直接、最大的競爭對手！,分析： 從左表可以看出，歙縣樓盤 內(nèi)部綠化景觀較少；地塊整體 較大的利于規(guī)劃，此類項(xiàng)目的 景觀規(guī)劃一般較為理想。而對 地塊規(guī)模較小的項(xiàng)目，景觀規(guī) 劃上一般相對簡單甚至沒有。 我公司的項(xiàng)目可在此為主要突 破點(diǎn)。,景觀規(guī)劃分析,分析： 在歙縣樓盤內(nèi)部配套方 面，大中型小區(qū)的內(nèi)部配套都 相對簡單，內(nèi)部個性配套比較 少，僅有商業(yè)街街和沿街部分 商業(yè)，少量較大的小區(qū)含有會 所等配套。商業(yè)主力店的引進(jìn), 將對本項(xiàng)目起到較好的推動作 用。,配套分析,上?；▓@,徽都國際,徽州豪庭及其他樓盤,蛛網(wǎng)模型對比,競爭對手戶型情況,分析： 目前市場戶型的主力供給面積集中在三房二廳的90-133，該面積段也是本 區(qū)市場對戶型產(chǎn)品的主流需求范圍。但是隨著價格的提升，面積有進(jìn)一步走低的可 能。在售住宅項(xiàng)目中，大廳小房型和兩個房間朝南的戶型均暢銷。且從戶型的角度 說，基本做到了四明設(shè)計，戶型規(guī)整。,60,70,80,90,100,110,120,平米,上?；▓@ 110-138,三房單位,兩房單位,香格里拉 60,香格里拉 70-80,黃色代表暢銷面積區(qū)間,鴻欣花園 85-91,大銘山莊 102-132,徽州御苑 101-123,四房單位及以上,上海花園 171-229,130,140以上,大銘山莊 203-263,盛世徽府 86,清華坊 60,140,徽州御苑 96,盛世徽府 95-120,香格里拉 90-130,清華坊 87-123,鴻欣花園 104-120,鴻銳財富廣場 116-133,盛世徽府 129,鴻銳財富廣場 150,差異化策略,市場透明/政策收緊,同質(zhì)化趨勢（徽派建筑）,產(chǎn)品類型多樣化,宏觀市場 & 競爭對手,市調(diào)情況：客戶戶室偏愛程度,從購房者住房需求戶型來看:主力是二房和三房戶型，分別占28.8和60.5； 選擇三房戶型中，偏好一衛(wèi)戶型是兩衛(wèi)戶型的近四倍，原因在于一衛(wèi)戶型更能有效利用空間。,這意味著我們的大部分戶型仍然是選擇主流戶型。,被調(diào)查者中需求面積在70-100平方米之間的占23.5%，100-120平方米之間的占39.8 %，120-140平方米之間的占21.4%，他們的比例為1.86：1.10:1.00。 在70-140平方米之間的戶型總份額占到80.9%，最為廣大消費(fèi)者所青睞，三個層面需求均勻，客戶群層次明顯。,人們期望的臥室數(shù)量中，選擇3室的最多，占總量的61.2%，選擇2室的占35.7%，選擇4室的僅占3.1%。 對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上； 兩室與三室需求差異在于，許多家長考慮孩子應(yīng)該有一個更加舒適的成長環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購房者希望兩間臥室面積不要相差太大；,我們的大部分戶型應(yīng)當(dāng)考慮緊湊型的3室、2室進(jìn)行適當(dāng)搭配。,人們對廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占15.3%，選擇二廳的份額占84.7%（包含餐客合一）。 在廳的選擇中，人們對廳的面積要求差異較大，59.6%的消費(fèi)者希望客廳的面積在25-32平方米，另一消費(fèi)層面集中在19-25平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求集中在19平米以下。,這意味著我們的大部分戶型應(yīng)當(dāng)考慮2廳。 餐廳的面積不需要太大，仍然體現(xiàn)著實(shí)用型的特點(diǎn)。,消費(fèi)者對衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇二室的多選擇一衛(wèi)，占45.9% 選擇三室的多選擇二衛(wèi)，占54.1% 同時人們對主衛(wèi)面積的要求51%集中在5-9，9-12平方米，客衛(wèi)5-9平方米或5平米左右。,主衛(wèi)的面積不需要太大，仍然體現(xiàn)著實(shí)用型的特點(diǎn)。,對陽臺的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，選擇一個陽臺的比例為44.9%，選擇兩個陽臺的比例為55.1% 對陽臺面積的要求，南向陽臺46.9%需求面積在6-10平方米，20.4%10-15平方米，北向陽臺需求面積較小，認(rèn)為只要滿足作為工作陽臺的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米為3：2的比例。,采光面的要求仍是客戶需求的重點(diǎn) 朝向的問題是非常重要的。,70-120為主力需求面積。 三房戶型為客戶最為需要，兩房也占有較多比例。 客戶有明顯分層情況 2廳需求較多 1衛(wèi)就能滿足要求 采光面和朝向是非常重要的 也就是說：二房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)朝向好，通風(fēng)好，采光好的戶型是市場的接受度較高的戶型。,本項(xiàng)目的整體定位建議,1、本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)超前，檔次略高于“徽都國際” 2、項(xiàng)目的建筑風(fēng)格不再沿用“徽派風(fēng)格”，而采用較為現(xiàn)代的、能體現(xiàn)高品 質(zhì)的風(fēng)格。 3、產(chǎn)品設(shè)計上“多元化”，“適當(dāng)超前”，并少量引入“花園洋房”和“排屋” 4、戶型的“緊湊實(shí)用型”和“舒適奢華型”兩種類型的比例約為6：4。 5、商業(yè)部分約占項(xiàng)目建筑面積的12%左右。引進(jìn)“主力店”，考慮多種功能。 可以考慮體現(xiàn)“徽商文化”的特色街區(qū)。,我們建議：,政府大道城市黃金走廊國際生活社區(qū),定位,項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目Logo,產(chǎn)品的7大附加價值,出眾的建筑風(fēng)格Art deco風(fēng)格,關(guān)鍵點(diǎn)： 靚麗的外立面、和諧優(yōu)美的生活環(huán)境、舒暢的心情,建議采納世界先鋒代表Art deco設(shè)計風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)豎向線條以及整體視覺效果，以簡潔、明快、注重細(xì)部處理為其鮮明特征。Art deco建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號。 歙縣作為內(nèi)陸三線城市，伴隨著經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，歙縣人對傳統(tǒng)住宅觀念已近疲勞，迫切渴望新事物的引入。我們的Art deco建筑風(fēng)格無疑是為客戶帶來的一大驚喜。,建筑風(fēng)格建議,Art Deco結(jié)合了因工業(yè)文化所興起的機(jī)械美學(xué)，以較機(jī)械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來表現(xiàn)。,景觀高層,電梯退臺式花園洋房,關(guān)鍵點(diǎn)： 外立面視覺效果、整體布局、高層觀景,關(guān)鍵點(diǎn)：稀品、 電梯、退臺、花園、洋房,傲然屹立的形態(tài)和厚重明朗的線條給人視覺的美感沖擊，其恢弘的氣質(zhì)無可比擬，加之共享花園洋房的大面積景觀綠化，盎然生機(jī)、充足鮮氧，將更有力的吸引有高度的知富、菁英階級和年輕、活力善于高攀奮進(jìn)的青年群體。,五層低密度電梯退臺花園洋房，她的稀缺性將是最大的價值所在之一，是現(xiàn)代都市文明對品質(zhì)及品味追求的體現(xiàn)，景觀獨(dú)特，環(huán)境舒適而寧靜。其安全性、生態(tài)性、私密性、靈活性、舒適性和藝術(shù)性等特點(diǎn)會受到市場的歡迎。她那典雅端莊的形態(tài)麗姿、媚而不俗的顏色涂裝，與情景花園相映成趣，天然相合，將成為西城標(biāo)桿性社區(qū)和生態(tài)宜居典范社區(qū)。,設(shè)計風(fēng)格示意,底層架空(萬科金色家園),車庫、儲藏間,回避項(xiàng)目地勢較低造成的心理隔閡,普通住宅,排屋、別墅,產(chǎn)品類型：,戶型配比建議,占總建筑面積：30%,占總建筑面積：20%,占總建筑面積：40%,占總建筑面積：10%,分類產(chǎn)品及戶型賣點(diǎn)要求,花園洋房及排屋,主訴求：城區(qū)內(nèi)洋房的稀缺性，舒適性，鬧中取靜，空間超值 品質(zhì)感升級換代生活,主訴求：稀缺地利，功能性（自住/投資/商務(wù)等），低總價低首付， 高性價比，交通條件及周邊配套，投資價值。,分類產(chǎn)品及戶型賣點(diǎn)要求,主訴求：稀缺地利，景觀視野帶來的居住舒適性，功能實(shí)用總價可控， 高性價比，潛力無限。 品質(zhì)感升級換代生活。,分類產(chǎn)品及戶型賣點(diǎn)要求,主訴求：稀缺地利，景觀視野帶來的居住舒適性，功能實(shí)用總價可控， 高性價比，潛力無限。 品質(zhì)感升級換代生活。,分類產(chǎn)品及戶型賣點(diǎn)要求,高層戶型建議,小高層戶型建議,高層戶型建議,花園洋房戶型建議,多層戶型建議,多層戶型,多層戶型,多層戶型,多層戶型,多層戶型,景觀突圍,1、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目位于歙縣新城區(qū)，新區(qū)核心。 周邊商業(yè)配套情況：周邊配套較少，上?；▓@有沿街商鋪。 周邊環(huán)境：緊鄰新縣政府 本案商業(yè)面積：。,1、項(xiàng)目優(yōu)勢分析 區(qū)位地段優(yōu)勢。本案位于新區(qū)核心低端，臨近縣政府，交通十分便利。隨著新區(qū)的開業(yè)及本區(qū)域的人流擴(kuò)增，生活人群及消費(fèi)態(tài)勢逐漸擴(kuò)大，屆時將形成一個新的商業(yè)中心，為本區(qū)域商業(yè)帶來足夠的購買力。 建筑規(guī)劃優(yōu)勢。本項(xiàng)目臨近縣政府，周邊商業(yè)匱乏，加上本案具有非常大的住宅面積，社區(qū)內(nèi)這些固定的消費(fèi)群體，加及周邊生活區(qū)相當(dāng)數(shù)量的人群，本案的商業(yè)，將滿足他們的大量需求，這對投資者及生意人而言相當(dāng)具有誘惑力。,SWOT分析,2、項(xiàng)目劣勢分析 區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處于初步成型階段，同時本案商業(yè)形象還未形成， 商業(yè)氛圍還不成熟。,3、項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析 城市規(guī)劃機(jī)遇。根據(jù)歙縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年（2006-2010年） 規(guī)劃綱要，新城區(qū)要高起點(diǎn)規(guī)劃，“十一五”前期完成政務(wù)中心建設(shè)，構(gòu)建政 治文化中心；同時，加快專業(yè)市場和特色街區(qū)建設(shè)，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，大力發(fā) 展超市、便利店、精品店、專賣店、連鎖店，提升商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸?shù)葌鹘y(tǒng)服 務(wù)行業(yè)經(jīng)營水平。 本項(xiàng)目的商業(yè)主要配置政府及周邊居民日常生活消費(fèi)必需的商業(yè)和生活服務(wù)業(yè)， 零售業(yè)態(tài)，最大限度的滿足居民便利性需求為目的的零售業(yè)態(tài)。,4、項(xiàng)目威脅分析 市場容量威脅。目前歙縣商鋪供應(yīng)量充足，項(xiàng)目對面的鴻欣花園和天都大廈就有商鋪在售。包括其他項(xiàng)目的商業(yè)，預(yù)計有15萬方商鋪供應(yīng)，如此體量的商業(yè)面積，無論是投資者還是經(jīng)營戶都有更多的選擇。,對策（如何放大優(yōu)勢、抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）： 突出項(xiàng)目的地理位置，以“緊鄰縣政府、行政商業(yè)圈”來提升市場的商業(yè)價值； 突出項(xiàng)目的規(guī)模環(huán)境，來突出項(xiàng)目附近其他商鋪無可媲美的整體經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模； 合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)； 主力店的引進(jìn) 制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。,什么業(yè)態(tài)能夠滿足： 現(xiàn)有建筑形式 現(xiàn)有硬件條件 現(xiàn)有鋪面條件 現(xiàn)有商圈條件,商業(yè)街的定位1：,政務(wù)新區(qū)的“鄰里中心”,項(xiàng)目功能定位：,家庭聚會功能 商務(wù)休閑功能 朋友小聚功能 就近解決功能,項(xiàng)目主題形象定位,現(xiàn) 代 包 容 高 尚 明 快,超市,商業(yè),商業(yè)業(yè)態(tài)選擇,主力店：,大中型超市,超市往往是人們每天必去的購物場所，人流量極大，通過超市的引進(jìn)， 從而引進(jìn)人流，促進(jìn)其他商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮和銷售,區(qū)域功能定位,商業(yè)街的定位建議2：,徽都風(fēng)情街 （參照張總方案）,項(xiàng)目目標(biāo)市場定位,商家,自營,投資,根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)叢書統(tǒng)計，通常58M的面寬較為適應(yīng)多種業(yè)態(tài)，不僅承租率高，而且付款的比例也高達(dá)40。,關(guān)于商鋪的面積及面寬,關(guān)于商鋪的面積及面寬,馬路,鋼筋混凝土墻、柱對門面的影響,問題點(diǎn) 如果沿街商鋪面寬過窄，面積小。底層商鋪會與二層商鋪產(chǎn)生矛盾 柱網(wǎng)的設(shè)置較難將商鋪合并。,關(guān)于一層沿街的建筑形式,1、一層沿街門面應(yīng)避免柱子的出現(xiàn) 2、一層沿街門面應(yīng)明顯、突出，不需要雨廊 3、盡量避免人行道綠化，以硬質(zhì)鋪裝為主，能形成廣場最好。 4、停車位及動線的考慮。,關(guān)于廣告位和店招,1、樓體應(yīng)考慮廣告位的設(shè)置 2、一層沿街門面及建筑樓體應(yīng)考慮未來商家的店招。,景觀小品,休閑步道,綠化及街標(biāo),售價及推廣費(fèi)用預(yù)計,本項(xiàng)目市場基準(zhǔn)價格*1.13730元/平方米 考慮開發(fā)周期內(nèi)，約10%的溢價空間，得出均價約為：4100元/,通過對項(xiàng)目周邊以及歙縣的市場調(diào)查所得，對項(xiàng)目最具有參考價值的有上?；▓@、鴻欣花園、徽州御苑、盛世徽府項(xiàng)目的價格，采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項(xiàng)目的初步價格建議。,把握節(jié)奏,銷售基價,階段定價,組團(tuán)推出 消費(fèi)者反應(yīng) 競爭狀況,特價房聚人氣 精品房源保留 先推抗性大房源 利用節(jié)奏獲取利潤,低開高走,根據(jù)朝向、樓層分別定價 ABC分級,以上售價僅為預(yù)估，具體價格根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際產(chǎn)品和當(dāng)時的市場再作分析。,根據(jù)周邊二手房價格作如下推算：,把握項(xiàng)目的節(jié)奏,銷售基價,階段性定價,根據(jù)朝向、樓層分別定價 ABC分級,消費(fèi)者反應(yīng) 競爭狀況,特價房聚人氣 精品房源保留 一層價格根據(jù)周邊及競爭確定 二層價格是一層的60,高開高走,商業(yè)銷售總額為： 住宅銷售總額為： 銷售總額： 項(xiàng)目的推廣總費(fèi)用占全部銷售總額的1.2%，約：,總銷售額預(yù)估：,階段性廣告費(fèi)用使用計劃,Thank You !,內(nèi)容簡介： 一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量 二、41個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè) 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！ 由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！ 更多詳情介紹請登陸： www.tuanyuan.tv 聯(lián)系QQ：1323556639,2010年沿海賽洛城華北地區(qū)市場營銷部匯報報告-62頁 pdf 2010年武漢萬科城二期營銷推廣計劃-39頁 ppt 同致行2010年長沙市莊園雙河灣項(xiàng)目營銷策劃報告-133頁 ppt 尚美佳2010年南昌濱江一號整合推廣構(gòu)想-115頁 ppt 2010年西安大都市新北城領(lǐng)地未來城營銷策略-56頁 ppt 2010年武漢三金國際鑫城B區(qū)營銷推廣案-101頁 ppt 2010年海南?？诎雿u壹號營銷策劃報告-123頁 ppt 2010年7月8日青島保利百合花園案例分析-87頁 ppt 2010年吉安市水岸名都推廣方案-51頁 ppt 2010年成都交大壹佰棟營銷戰(zhàn)略綱領(lǐng)-101頁 ppt,銷售管理人員能力發(fā)展手冊-119頁 word 房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)-190頁 ppt 世聯(lián)2008年青島萊鋼建設(shè)憑海臨風(fēng)銷售執(zhí)行方案-146頁 ppt 鑫苑2010年8月鄭州溪山御府開盤研究淺談-7頁 pdf 2010年5月5日某項(xiàng)目開盤工作準(zhǔn)備總控表-1頁 excel 2010年7月某大型知名地產(chǎn)公司銷售部寫字樓市場培訓(xùn)-66頁 ppt 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