安亭新鎮(zhèn)整體提案.ppt

項目背景解析,靜觀。,三城七鎮(zhèn),模式&意義,上海城市發(fā)展戰(zhàn)略,未來的上海城鎮(zhèn)發(fā)展，將切實改變中心城區(qū)蔓延擴張、郊區(qū)分散布點的格局，構(gòu)筑中心城新城中心鎮(zhèn)一般集鎮(zhèn)梯度輻射、層次分明、各具特色、功效互補的城鎮(zhèn)體系。 21世紀的上海郊區(qū)，將依據(jù)上海市城市和土地利用的總體規(guī)劃，依托重大經(jīng)濟項目和骨干交通建設(shè)，重點發(fā)展新城和中心鎮(zhèn)，加快郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的集聚，促進人口的有序集中，構(gòu)筑上?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。,三城七鎮(zhèn)模式,上海城市發(fā)展模式,三城七鎮(zhèn)模式,三城七鎮(zhèn)模式,城市發(fā)展形態(tài)從蔓延轉(zhuǎn)向“多核心、多層次”的形式。,2001年1月5日，上海市政府印發(fā)了關(guān)于上海市促進城鎮(zhèn)發(fā)展的試點意見，指出： “十五”期間，上海重點發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，松江新城和安亭、羅店、朱家角、楓涇、浦江、高橋、周浦、奉城、堡鎮(zhèn)9個中心鎮(zhèn)，強調(diào)要借鑒國外特色風(fēng)貌城鎮(zhèn)建設(shè)的經(jīng)驗，引進國內(nèi)外不同城市和地區(qū)的建筑風(fēng)格，重點在城鎮(zhèn)新建城區(qū)，因地制宜地塑造“一城九鎮(zhèn)”的特色風(fēng)貌。 2004年11月,在關(guān)于切實推進“三個集中”,加快上海郊區(qū)發(fā)展的規(guī)劃綱要文件中確定松江新城、嘉定新城(含安亭鎮(zhèn))、臨港新城為重點發(fā)展新城,據(jù)此產(chǎn)生了“三城七鎮(zhèn)”的稱謂。 試點中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)綠化覆蓋率達到45%以上，新建城區(qū)住宅建設(shè)容積率控制在0.6以內(nèi)，以低層建筑為主。 以最適宜的生態(tài)環(huán)境，各具特色的城鎮(zhèn)風(fēng)貌和現(xiàn)代化的居住功能吸引市中心城區(qū)人口。,三城七鎮(zhèn)模式,三城七鎮(zhèn)模式,2001年夏 開始特色風(fēng)貌規(guī)劃招投標，引入國外設(shè)計師進行設(shè)計 2002年 大部分鎮(zhèn)完成總體規(guī)劃 2003年 基礎(chǔ)建設(shè)開始 2004年 部分城鎮(zhèn)進入開發(fā)密集階段 20052006年 部分城鎮(zhèn)進入銷售階段，項目初具規(guī)模 2006年初 上海市國民經(jīng)濟“十一五”規(guī)劃：“三城七鎮(zhèn)”到“1966”,三城七鎮(zhèn)模式,三城七鎮(zhèn)意義,三城七鎮(zhèn)上海 將密集的市區(qū)客戶向外遷徙，減輕市區(qū)壓力 控制中心城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模 加速城市化進程,城市發(fā)展必經(jīng)之路,區(qū)域發(fā)展必要選擇,三城七鎮(zhèn)區(qū)域 帶動外環(huán)線房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長 引入外區(qū)域客戶，影響區(qū)域人口配置，帶動區(qū)域經(jīng)濟增長 調(diào)整區(qū)域重點產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)模 改善區(qū)域交通狀況，拉近與市區(qū)的聯(lián)系 提高區(qū)域配套設(shè)施，促進外環(huán)區(qū)域生活質(zhì)量 提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商品的檔次及項目規(guī)模,解讀。,安亭新鎮(zhèn),概況產(chǎn)業(yè)及配套回顧展望,概況。,安亭新鎮(zhèn)概況,安亭新鎮(zhèn)概況,與市區(qū)距離處于三城七鎮(zhèn)中游位置，但在幾個知名度較高的新城（鎮(zhèn)）中，32km的距離略顯偏遠。,嘉安新城,三城七鎮(zhèn)周邊道路架構(gòu)體系示意,與市區(qū)聯(lián)系途徑,安亭新鎮(zhèn)概況,雖然與市區(qū)距離較遠，但高速、國道的貫入，以及已經(jīng)確定的軌道交通規(guī)劃，將給嘉安新城構(gòu)筑完整高效的道路交通、公共交通構(gòu)架。,安亭新鎮(zhèn)概況,項目規(guī)模,規(guī)模：,安亭新鎮(zhèn)概況,項目規(guī)模,總占地排名第二，大手筆規(guī)劃；非中心城區(qū)土地面積廣闊，為后續(xù)發(fā)展留有較大余地。,產(chǎn)業(yè)及配套。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,“以產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展”,重點國家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)： 嘉安新城、臨港新城、城橋新城、高橋新鎮(zhèn)、楓涇鎮(zhèn),安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,規(guī) 劃 產(chǎn) 業(yè),開發(fā)主題明確，依托區(qū)域主題產(chǎn)業(yè)進行相關(guān)規(guī)劃。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,上海國際汽車城 規(guī)劃占地：68平方公里，包括汽車核心貿(mào)易區(qū)、整車和零部件生產(chǎn)區(qū)、科教研發(fā)區(qū)、安亭新鎮(zhèn)區(qū)、教育園區(qū)、國際賽車場等功能區(qū)。 產(chǎn)值：600多億 企業(yè)入駐：德國弗蘭科希管件系統(tǒng)有限公司、德爾福、萊尼線束、280多家相關(guān)產(chǎn)業(yè) 研發(fā)教育方面：上汽工程研究院、同濟大學(xué)、國家級機動車檢測中心和企業(yè)技術(shù)中心 服務(wù)文化方面：上海汽車會展中心、汽車博物館、上海國際賽車場的展會、博覽和賽事 未來上海國際汽車城 2010年，成為具有國際水平的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,上海國際賽車場 上海國際賽車場是F1賽車大獎賽在全世界比賽場地的第十七條賽道，也是繼馬來西亞雪邦和日本鈴鹿之后的亞洲第三個F1賽車大獎賽的比賽專業(yè)場地。 高爾夫球場 上海國際汽車城穎奕高爾夫球場是一座符合國際大賽標準的頂級高爾夫球場。 博覽公園 以汽車文化為主題，集汽車博覽、會展、休閑、娛樂為一體的汽車博覽公園占地約785000平方米，公園包括汽車博覽館和會展中心，會展中心將定期舉辦國際性汽車大展，并承辦國際性的汽車交流會、新產(chǎn)品發(fā)布會、專業(yè)學(xué)術(shù)研討會等活動。 軌道交通 11號線（R3）嘉定段于2005年12月28日正式開工建設(shè)，并將于07年底并且結(jié)構(gòu)貫通，09年底試運營。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,影響擴大 關(guān)注聚焦,大 型 配 套,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,F1賽車場 上海國際賽車場是F1賽車大獎賽在全世界比賽場地的第十七條賽道，也是繼馬來西亞雪邦和日本鈴鹿之后的亞洲第三個F1賽車大獎賽的比賽專業(yè)場地。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,穎奕高爾夫球場 占地面積1800畝，規(guī)劃建成18洞標準賽道及會所等配套設(shè)施，可以舉辦國際性賽事。,中心公園 規(guī)劃占地1150畝，將建成以汽車為主題，在具備自然生態(tài)、綠化、水體為特點的自然風(fēng)光的同時，與汽車博覽展示功能相結(jié)合，形成具有會展業(yè)態(tài)功能的綜合性博覽場館群，對提升汽車城總體形象等將產(chǎn)生巨大的促進作用。,安亭鎮(zhèn)概況產(chǎn)業(yè)及配套,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,軌道交通 11號線由嘉定至臨港新城，貫穿上海市西北地區(qū)-東南區(qū)域，總長59.41公里。其支線由國際賽車場經(jīng)過昌吉路站、汽車城站至終點墨玉路站。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,汽車城產(chǎn)業(yè) 引進高層面人口 F1賽車場 提高區(qū)域知名度 高爾夫球場 提升區(qū)域價值感 中心公園 改善區(qū)域環(huán)境質(zhì)量 軌道交通 導(dǎo)入大量市區(qū)客戶,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,回顧。,安亭新鎮(zhèn)回顧,安亭新鎮(zhèn) 安亭新鎮(zhèn)作為上海國際汽車城的配套居住區(qū)，同時也是上海市試點城鎮(zhèn)建設(shè)中率先啟動的第一鎮(zhèn)，是實施上海郊區(qū)城市化戰(zhàn)略的示范城鎮(zhèn) 。,從啟動情況來看，由于規(guī)模體量較大，安亭新鎮(zhèn)的開發(fā)采取了其他新城（鎮(zhèn)）普遍采用的先動工主要配套設(shè)施的策略。,安亭新鎮(zhèn)回顧,項目一期開發(fā)范圍,安亭新鎮(zhèn)回顧,總體去化,安亭新鎮(zhèn)回顧,營銷現(xiàn)狀突出矛盾,銷售成績不錯，市場熱度不高,規(guī)模等級不小，客戶認知不強,安亭新鎮(zhèn)回顧,短期爆發(fā)力不弱，長期穩(wěn)定性不夠,項目啟動時間較長，但整體成熟度及客戶感知度欠缺 項目運作堅持性有待鞏固,安亭新鎮(zhèn)回顧,浦江鎮(zhèn)集軌道交通、大型綠地和水資源于一體，位于上海中心城區(qū)的南翼、黃浦江東岸的沿江地段，是距市中心最近的“三城七鎮(zhèn)”項目，也是目前上海市區(qū)域面積最大的一個鎮(zhèn)，總面積102.1平方公里，現(xiàn)有人口11萬 。 漕河涇出口加工區(qū) 漕河涇出口加工區(qū)開發(fā)面積8.3平方公里，浦江鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)作為“三城七鎮(zhèn)”建設(shè)的重要組成部分，已列為市級工業(yè)區(qū)。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū) 浦江鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)是上海市政府決定建設(shè)的市級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)之一，園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有大型現(xiàn)代化農(nóng)場3個。 休閑別墅居住區(qū) 位于中區(qū)城區(qū)南面的休閑別墅區(qū)占地4.2平方公里，是一水陸風(fēng)觀級好的三角洲地塊，由黃浦江、大冶河、東鹽塘合圍而成，隔浦星公路與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)相領(lǐng)。 浦江世博森林 上海有史以來規(guī)模最大的“綠氧工程”60平方公里浦江世博森林，是上海規(guī)劃在建的規(guī)模最大、面積最廣的市郊五大生態(tài)片林。,同類項目營銷參考新浦江城,安亭新鎮(zhèn)回顧,中心城區(qū) 位于浦星公路以西至濱江路、沈莊塘以北至蘆恒路的中心城區(qū)總占地規(guī)模10.6平方公里，是一個集居住、旅游、休閑為一體的21世紀新型城市，將建成具有意大利風(fēng)格的現(xiàn)代“威尼斯”風(fēng)情小鎮(zhèn)。,“新浦江城”項目 占地約2平方公里，整個城區(qū)的規(guī)劃體現(xiàn)了既混合又獨立的城市空間特性，不僅在城市規(guī)劃中由意大利格里高蒂公司擔(dān)當，主要建筑設(shè)計也由同一家設(shè)計公司承擔(dān)，同時在局部邀請了更多的意大利設(shè)計師參與建筑設(shè)計。 在整體規(guī)劃指導(dǎo)思想下，城市中不同建筑形式之間、住宅與商業(yè)之間、商業(yè)與辦公之間通過建筑本身、林蔭道、公共綠地、河流等城市元素的混合，即豐富了城市的多樣性、建筑的獨立性，也使整個城市充滿魅力。 新浦江城提供了多種的低密度建筑建筑形式，其中住宅包含獨立住宅、獨院住宅(院墅、院地）、聯(lián)體住宅、多層花園公寓、小高層公寓等；辦公著重發(fā)展都市產(chǎn)業(yè)充分發(fā)揮人員主觀能動性的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的園區(qū)式辦公為主；同時將引入大型綜合商業(yè)為城市服務(wù)，包含“銷品茂”、酒店、酒店式公寓、餐飲娛樂、電影院、圖書館以及居住區(qū)的鄰里商業(yè)等。,安亭新鎮(zhèn)回顧,安亭新鎮(zhèn)回顧,新浦江城,安亭新鎮(zhèn),首期規(guī)劃規(guī)模,整體設(shè)計風(fēng)格,周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境,約2平方公里,意大利風(fēng)格,漕河涇出口加工區(qū),2.5平方公里,德國風(fēng)格,安亭國際汽車城,特性較接近可比度較高,安亭新鎮(zhèn)回顧,安亭新鎮(zhèn)回顧,安亭新鎮(zhèn)回顧,考量。,市場環(huán)境,整體區(qū)域,房地產(chǎn)市場上海市公寓,上半年全市成交1468萬平米。上半年供應(yīng)量有所減少，累計供求比持續(xù)下降，6月份為1.07。,TIPS,2007年上半年度的成交量超過去年同期，漲幅較為明顯，成交價格表現(xiàn)突出。,TIPS,房地產(chǎn)市場上海市公寓,房地產(chǎn)市場嘉定區(qū)公寓,區(qū)域07年上半年供應(yīng)量匱乏，成交量有所增長，開始體現(xiàn)出一定的不應(yīng)求態(tài)勢。,TIPS,房地產(chǎn)市場嘉定區(qū)公寓,區(qū)域成交價格走勢較為平穩(wěn)，有小幅上揚趨勢，但與上海整體市場相比，價格上升力度偏弱。,TIPS,房地產(chǎn)市場上海市別墅,上半年別墅成交上漲速度高過公寓市場，5月份之后成交持續(xù)攀高，別墅產(chǎn)品未來的稀缺性對成交推動明顯。,TIPS,房地產(chǎn)市場上海市別墅,2007年以來供應(yīng)量相對低，比去年同期下滑了近七成成交比去年同期，下滑了24%。,TIPS,房地產(chǎn)市場上海市別墅,聯(lián)體別墅近期成交活躍，連續(xù)二個月成交超過20萬方，同比去年同期成交量上漲明顯，經(jīng)濟型別墅市場熱度較高。,TIPS,房地產(chǎn)市場上海市別墅,獨棟別墅07年上半年供應(yīng)縮量，成交量逐月上升，成交均價也比去年同期上升了5個百分點。,TIPS,房地產(chǎn)市場嘉定區(qū)別墅,目前區(qū)域別墅市場供應(yīng)量有所減少，受市場大勢帶動，成交量較去年同期也有較為明顯的上漲。,TIPS,房地產(chǎn)市場嘉定區(qū)別墅,嘉定區(qū)疊加產(chǎn)品自06年底至今供應(yīng)幾乎為真空區(qū)，市場去化以早期剩余房源為主； 近期疊加產(chǎn)品去化有所改善，但由于階段性的集中放量，市場壓力持續(xù)存在。,TIPS,房地產(chǎn)市場嘉定區(qū)別墅,07年上半年聯(lián)體產(chǎn)品