房地產(chǎn)財務知識入門培訓.ppt

,稅務及財務基礎內(nèi)容講解,公司涉稅稅種的簡要介紹,涉稅項目表,涉稅業(yè)務實例,實例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年5月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共0.5億元。項目于2007年8月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費計算 1、前期準備階段 契稅 按土地出讓金總額的4%繳納契稅。 契稅=30 0004%=1 200（萬元） 2、建設施工階段 （1）土地使用稅 在取得國有土地使用權至項目竣工銷售完畢期間按每年6元/平方米繳納 土地使用稅=10萬平方米6元/平方米1.5年=90（萬元）,涉稅業(yè)務實例,實例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年5月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共0.5億元。項目于2007年8月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費計算（續(xù)上頁） （2）印花稅 按建筑安裝合同計載金額的萬分之三繳納。 印花稅=35 000萬元0.3 =10.5（萬元） 3、銷售階段 （1）營業(yè)稅 按銷售收入的5%繳納。 營業(yè)稅=100 000 5%=5 000（萬元） （2）城市維護建設稅及教育費附加 分別按營業(yè)稅額的7%和3%繳納 城建稅及附加=5 00010%=500（萬元）,涉稅業(yè)務實例,實例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年5月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共0.5億元。項目于2007年8月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費計算（續(xù)上頁） （3）印花稅 按銷售總收入的萬分之五繳納。 印花稅=100 000萬元0.5 =50（萬元） 4、清算階段 （1）土地增值稅 按總銷售收入減除扣除項目金額后的增值額計算，扣除項目包括土地出讓金、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金、加計扣除額。 扣除項目總額為90 000萬元，其中：,涉稅業(yè)務實例,實例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年5月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共0.5億元。項目于2007年8月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費計算（續(xù)上頁） 土地出讓金為30 000萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)成本為建安成本35 000萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)費用為土地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%，即（30 000+35 000）10%=6 500萬元。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為5 500萬元，其中：營業(yè)稅為5 000萬元，城建稅及附加為500萬元。,涉稅業(yè)務實例,實例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年5月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共0.5億元。項目于2007年8月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費計算（續(xù)上頁） 加計扣除額為土地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%，即 （30 000+35 000）20%=13 000萬元。 土地增值額=100 000-90 000=10 000（萬元） 增值額占扣除項目金額的比例為11%（10 00090 000100%），未超過50%，稅率為30%。 土地增值稅=10 00030%=3 000（萬元）,涉稅業(yè)務實例,實例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年5月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共0.5億元。項目于2007年8月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費計算（續(xù)上頁） （2）企業(yè)所得稅 按銷售收入減除準予扣除項目金額的應納稅所得額計算，本例不考慮其他納稅調(diào)整事項，稅率為25%。 準予扣除項目金額為79 850.50（萬元）含： 土地出讓金30 000萬元 建安成本 35 000萬元 管理費用及營銷費用等各項費用5 000萬元 各項稅金為9 850.50萬元（1200+90+10.50+5000+500+50+3000）,涉稅業(yè)務實例,實例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年5月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共0.5億元。項目于2007年8月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費計算（續(xù)上頁） 應納稅所得額= 100 000-79 850.50=20 149.50（萬元） 企業(yè)所得稅= 20 149.5025%=5 037.375（萬元） 某房地產(chǎn)公司各項稅金合計為14887.875（萬元） （1200+90+10.5+5000+500+50+3000+5037.375）,會計要素的簡要介紹,會計要素的基本概念,會計要素是會計核算對象的基本分類，是對會計事項確認和計量的依據(jù)，也是設計會計報表結構和內(nèi)容的依據(jù)。 包括：資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、費用、利潤六大要素。,單位價值2000元以上，使用年限1年以上,公司持有的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn),所有者權益,企業(yè)所有者直接投入,企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中實現(xiàn)的利潤留存在企業(yè)所形成的,所得稅稅前扣除項目簡介,企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 國稅發(fā)200084號,不可以稅前扣除項目,可以稅前扣除項目,成本費用,資產(chǎn)折舊或攤銷,廣告費和業(yè)務招待費,壞賬損失,借款費用和租金支出,工資薪金,賄賂等非法支出,因違法交納的罰款滯納金,提取的減值、風險準備金,超扣除標準的費用,可直接計入有關成本計算對象或勞務的經(jīng)營成本中的直接材料、直接人工等,指多個部門為同一成本對象提供服務的共同成本，或者同一種投入可以制造、提供兩種或兩種以上的產(chǎn)品或勞務的聯(lián)合成本,是應由納稅人負擔的為銷售商品而發(fā)生的費用，包括廣告費、運輸費、裝卸費、包裝費、展覽費、保險費、銷售傭金、代銷手續(xù)費、經(jīng)營性租賃費及銷售部門發(fā)生的差旅費、工資、福利費等費用。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人的銷售費用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、看護費、采暖費等。,是行政管理部門為管理組織經(jīng)營活動提供各項支援性服務而發(fā)生的費用。管理費用包括研究開發(fā)費（技術開發(fā)費）、社會保障性繳款、勞動保護費、業(yè)務招待費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、股東大會或董事會費、開辦費攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、壞賬損失、印花稅等稅金、消防費、排污費、綠化費、咨詢費、訴訟費、聘請中介機構費、商標注冊費等,為籌集經(jīng)營性資金而發(fā)生的費用，包括利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費以及其他非資本化支出。,工資薪金 包括基本工資、獎金、津貼、補貼、年終加薪、加班工資，以及與任職或者受雇有關的其他支出。 地區(qū)補貼、物價補貼和誤餐補貼均應作為工資薪金支出。,資產(chǎn)折舊或攤銷,固定資產(chǎn)的折舊費用、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費用可以扣除。 固定資產(chǎn)的價值確定后，一般不得調(diào)整： 固定資產(chǎn)折舊的計算，采取直線折舊法。 取得土地使用權支付給國家或其他納稅人的土地出讓價款應作為無形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期間內(nèi)平均攤銷。 購買計算機硬件所附帶的軟件，未單獨計價的，應并入計算機硬件作為固定資產(chǎn)管理；單獨計價的軟件，應作為無形資產(chǎn)管理。,借款費用和租金支出,借款費用是公司為經(jīng)營活動的需要承擔的、與借入資金相關的利息費用，包括： （一） 長期、短期借款的利息； （二） 與債券相關的折價或溢價的攤銷； （三） 安排借款時發(fā)生的輔助費用的攤銷； （四） 與借入資金有關，作為利息費用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額。 公司發(fā)生的經(jīng)營性借款費用，符合條例對利息水平限定條件的，可以直接扣除。為購置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)而發(fā)生的借款，在有關資產(chǎn)購建期間發(fā)生的借款費用，應作為資本性支出計入有關資產(chǎn)的成本；有關資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的借款費用，可在發(fā)生當期扣除。 納稅人以經(jīng)營租賃方式從出租方取得固定資產(chǎn)，其符合獨立納稅人交易原則的租金可根據(jù)受益時間，均勻扣除。,廣告費和業(yè)務招待費,廣告費,業(yè)務招待費,按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5。,不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉(zhuǎn)扣除。,廣告費支出應與贊助支出嚴格區(qū)分。納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件： （一） 廣告是通過經(jīng)工商部門批準的專門機構制作的； （二） 已實際支付費用，并已取得相應發(fā)票； （三） 通過一定的媒體傳播。,壞賬損失,納稅人發(fā)生的壞賬損失，原則上應按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。 納稅人符合下列條件之一的應收賬款，應作為壞賬處理： （一） 債務人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷，其剩余財產(chǎn)確實不足清償?shù)膽召~款； （二） 債務人死亡或依法被宣告死亡、失蹤，其財產(chǎn)或遺產(chǎn)確實不足清償?shù)膽召~款； （三） 債務人遭受重大自然災害或意外事故，損失巨大，以其財產(chǎn)（包括保險賠款等）確實無法清償?shù)膽召~款； （四） 債務人逾期未履行償債義務，經(jīng)法院裁決，確實無法清償?shù)膽召~款； （五） 逾期3年以上仍未收回的應收賬款； （六） 經(jīng)國家稅務總局批準核銷的應收賬款；,其他扣除項目（1）,基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、基本失業(yè)保險費，殘疾人就業(yè)保障金，按國家規(guī)定為特殊工種職工支付的法定人身安全保險，可以扣除。 繳納的消費稅、營業(yè)稅、資源稅、關稅和城市維護建設費、教育費附加等產(chǎn)品銷售稅金及附加，以及發(fā)生的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等可以扣除。 合理的勞動保護支出，可以扣除。勞動保護支出是指確因工作需要為雇