天津市商業(yè)發(fā)展概況及現(xiàn)狀分析.pptVIP

環(huán)球置地廣場(chǎng)商業(yè)部分演示文稿 天津市商業(yè)發(fā)展概況及現(xiàn)狀分析,在商言商,本次演示內(nèi)容,一、天津宏觀商業(yè)狀況 二、商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析 三、商鋪銷售推廣模式 四、商業(yè)設(shè)施對(duì)于寫字樓的作用 五、招商工作的一般合作模式 六、商業(yè)后期營(yíng)運(yùn)思路,天津宏觀商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,一、商圈分布,商圈總結(jié)： 1、商圈具有四個(gè)必需，決定其日后的潛力。 2、可達(dá)性及停車場(chǎng)面積 3、業(yè)態(tài)的聚集 4、人口的變化 5、商業(yè)重心發(fā)展呈四周擴(kuò)散狀態(tài)，南部最為明顯。,商圈四個(gè)必需,由于設(shè)計(jì)年代久遠(yuǎn)，和平路和濱江道上的幾大商場(chǎng)都沒有停車場(chǎng)，濱江道每百平方米商場(chǎng)僅有8.27平方米的停車位；同時(shí)其周邊道路狹窄，交通極不便利。而新商圈都擁有便利的道路交通設(shè)施，商圈內(nèi)的百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心都設(shè)計(jì)了充足的停車位，這就大大降低了由于交通擁堵和停車不便所造成的顧客的交通成本和時(shí)間成本。,法國(guó)停車場(chǎng)面積與營(yíng)業(yè)面積之比一般為6:1,美國(guó)為5:1,日本為1:1,而我國(guó)的老式商場(chǎng)幾乎無(wú)停車場(chǎng)可言。即便是新建的大型超市或購(gòu)物中心,其平均比例也不過(guò)0.3:1,可以說(shuō)差距甚大。,鼎盛時(shí)期的濱江道不僅有勸業(yè)場(chǎng)和中原公司等主力百貨店，還有戲院、華清池、鴨子樓、交通飯店、各類書店等休憩功能的業(yè)態(tài)。由于功能老化和交通阻隔，一些休憩業(yè)態(tài)逐漸被隱退，現(xiàn)在的濱江道業(yè)態(tài)趨于同質(zhì)百貨、珠寶和時(shí)裝，其“異業(yè)聚集”效應(yīng)大大地弱化。而新的商圈一般都由百貨、超市、時(shí)尚影院、星級(jí)酒店等購(gòu)物和休憩業(yè)態(tài)組成，大量的休憩業(yè)態(tài)增加了商圈的“異業(yè)聚集”效應(yīng)。,各區(qū)人口變化表,1、小白樓商圈因地處和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)河西區(qū)三區(qū)交界處而占有一定的優(yōu)勢(shì)。盡管和平區(qū)的人口在減少，但是河?xùn)|和河西的人口數(shù)量正在逐年增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)幅度足以彌補(bǔ)和平人口減少造成的缺口。 2、 和平處于劣勢(shì)，新興的居民區(qū)周邊商業(yè)為下一個(gè)商業(yè)熱點(diǎn),天津商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析,1、成功個(gè)案 上谷 古文化街,2、失敗個(gè)案 萬(wàn)達(dá) 女人街,成功的地產(chǎn)都是相同的，失敗的地產(chǎn)卻各有各的不幸。,成功個(gè)案的共性,1、開發(fā)商的前期定位非常準(zhǔn)確 2、區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)非常完善 3、周邊人口密度和消費(fèi)能力突出 4、發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，形成區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)差異化,失敗案例分析之女人街篇,1、地段先天不足埋下失敗隱患 （1）單面臨路（東：棕櫚陽(yáng)光住宅區(qū)，舒泊；南：濱江亞飛汽車；北：1928） 西：南門外大街，但中間設(shè)隔離帶 （2）地段、地段、還是地段。商業(yè)地產(chǎn)的至理名言，女人街先天不足。 2、人氣不足是敗績(jī)關(guān)鍵,從上表的分析看出，在“女人街”周圍擁有眾多商業(yè)是事實(shí)，但這些商業(yè)項(xiàng)目所引導(dǎo)的消費(fèi)群多半是目的性消費(fèi)，即來(lái)此消費(fèi)的消費(fèi)者是為滿足某一特定需求才前來(lái)消費(fèi)的，且年齡層普遍偏高，即3040歲人群。而女人街的消費(fèi)對(duì)象是年輕的時(shí)尚女性，即30歲以內(nèi)的人群。因此，從消費(fèi)人群的年齡上來(lái)說(shuō)，女人街與其周圍的商業(yè)消費(fèi)人群不相符，甚至是相悖的。 商業(yè)地產(chǎn)中的“人氣”更多表現(xiàn)在商業(yè)之間的聚攏性上，即本項(xiàng)目所定位的消費(fèi)人群是否能與周邊配套的商業(yè)定位相一致，只有定位相近或者一致，才能形成規(guī)模，從而形成一個(gè)商圈，彼此之間才能相互依存。而女人街卻像一個(gè)孤立的島，完全與周圍商業(yè)不相融合，這也是其人氣不旺的原因之一 。,3、定位模煳難聚目標(biāo)客戶 （1）“以女性消費(fèi)為主體的大型立體室內(nèi)商業(yè)街”、“集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂、住宿于一體。 （2）而從“女人街”開業(yè)后的一系列表現(xiàn)來(lái)看，其商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)于單一，所經(jīng)營(yíng)商品的品質(zhì)不夠高檔，商品定位缺乏細(xì)節(jié)化的處理，沒有主次之分，沒有突出其商業(yè)重點(diǎn)。與其大肆宣傳的口號(hào)大相徑庭，不能滿足年輕時(shí)尚女性的需求，導(dǎo)致客源逐漸流失。 （3）另外，商業(yè)地產(chǎn)的政策性調(diào)整也直接關(guān)系到項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性。大規(guī)模的拆遷帶來(lái)原住居民的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，同樣也會(huì)帶來(lái)新興的居住區(qū)與人口，但這絕不是一個(gè)短期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的情景，而需要一定的周期，或說(shuō)相當(dāng)長(zhǎng)的周期。因此，如何在一個(gè)新興的商圈或一個(gè)正在整合期內(nèi)的商圈實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的回報(bào)與項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目前期定位必須要考慮的問題。,4、運(yùn)營(yíng)管理不善扼殺項(xiàng)目生機(jī) （1）前期重定位，中期重招商，后期重管理。 （2）綜合性不到位。沒能將餐飲、住宿、娛樂功能完全發(fā)揮，只作為一個(gè)購(gòu)物中心 在經(jīng)營(yíng)。 （3）缺乏主力店。商品缺少特色，過(guò)于平庸。,1、惡炒概念，夸大商鋪效能，造成現(xiàn)實(shí)與預(yù)想存在巨大差異。 2、產(chǎn)權(quán)商鋪為業(yè)主帶來(lái)巨大威脅，業(yè)主從提意見 提退鋪信訪辦上訪鬧事局 面無(wú)法收拾 3、開發(fā)商從賣鋪返租加建地下停車場(chǎng) 仲裁。 4、業(yè)主認(rèn)為：按開發(fā)商的計(jì)算方式，十年內(nèi)可回收全部投資，而實(shí)際情況是，除少數(shù)沿街商鋪，其他商鋪?zhàn)獠怀鋈ァ?5、結(jié)果，開發(fā)商由于返租，支付了大約1.8億租金，但由于商場(chǎng)的商業(yè)形象受到極大損害，業(yè)主手中的商鋪已無(wú)法走上良性軌道，從而造成惡性循環(huán)。,失敗案例分析之萬(wàn)達(dá)篇,商鋪銷售的推廣模式,自購(gòu)自營(yíng) 純租賃 返租 帶租約銷售 回購(gòu),自 購(gòu) 自 營(yíng),在這種模式中，購(gòu)房者即是業(yè)主又是商戶，同時(shí)擁有此店鋪產(chǎn)權(quán)，并利用手中資源在本商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，開發(fā)商負(fù)責(zé)提供相應(yīng)物業(yè)管理，并收取一定物業(yè)費(fèi)用。 優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商可迅速回籠資金，并勿需設(shè)立營(yíng)運(yùn)部門進(jìn)行后期管理工作，節(jié)省大量人力支出； 缺點(diǎn)：上文提到，天津市商業(yè)地產(chǎn)目前呈多頭競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，市場(chǎng)調(diào)控中供大于求，所以上述方式非常不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由于產(chǎn)權(quán)出售及自購(gòu)自營(yíng)，商場(chǎng)對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)劃及業(yè)種的選擇不易貫徹，極有可能造成食品店與服裝店并排經(jīng)營(yíng)的尷尬局面，不利于整體業(yè)主的利益。 注意：此類方法適合于整體商業(yè)街或樓盤底商的銷售，不適用主題商場(chǎng)及購(gòu)物中心。,純 租 賃,商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種模式中，開發(fā)商為大業(yè)主，商戶用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為開發(fā)商所有，開發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時(shí)亦要收取物業(yè)費(fèi)用，并提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)、推廣服務(wù)及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。 優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商可收取長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)收益，開發(fā)商與商戶真正實(shí)現(xiàn)雙贏的關(guān)系，共同經(jīng)營(yíng)該商業(yè)項(xiàng)目，雙方共同對(duì)此項(xiàng)目負(fù)責(zé)，同時(shí)，由于不出售產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有足夠的把握能力，便于按照商業(yè)規(guī)劃思路對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理； 缺點(diǎn)：回收資金的速度最慢，并需要組建營(yíng)運(yùn)部、客服部、貨管部等商業(yè)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，有一定的人力支出，比較耗費(fèi)精力。 注意：此方法可采用統(tǒng)一收銀方式，租金在貨款中扣除，在降低工作難度的同時(shí)，也提升了項(xiàng)目的整體商業(yè)形象。,返 租,在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并每對(duì)購(gòu)房者有一定比率的年回報(bào)（高于銀行貸款利率才有吸引力）。 優(yōu)點(diǎn)：在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。從該項(xiàng)目開盤以來(lái)的運(yùn)作來(lái)看，通過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問題。經(jīng)營(yíng)商進(jìn)場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)狀況也比較理想，進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷售。 缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。試想，一個(gè)銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無(wú)法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。,注意（如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）,從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來(lái)了較高的風(fēng)險(xiǎn)，在這場(chǎng)信息不對(duì)稱的博弈當(dāng)中，中小投資者明顯處于劣勢(shì)。在小業(yè)主投資買房時(shí)，開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議，而返租方當(dāng)然不會(huì)是精明的開發(fā)商，通常是一個(gè)與開發(fā)商無(wú)任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營(yíng)不善，向經(jīng)營(yíng)商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，假如開發(fā)商也無(wú)力或無(wú)心承擔(dān)每年高達(dá)總銷售額X%的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運(yùn)也就開始了，這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長(zhǎng)達(dá)15年-20年， 開發(fā)商是否存在難以預(yù)測(cè)。對(duì)于一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感，立志于長(zhǎng)期發(fā)展的開發(fā)商來(lái)講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營(yíng)管理不成功，返租中斷，往往會(huì)對(duì)開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個(gè)模式的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)博弈各方的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，可以從以下幾個(gè)方面入手： A開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場(chǎng)“臉面”受制于人。 B核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌經(jīng)營(yíng)商作為領(lǐng)頭羊（如萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福，廣州天河城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場(chǎng)引進(jìn)好又多旗艦店），增強(qiáng)購(gòu)產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)的成功。 C在可能的前提下，開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營(yíng)，甚至盡量自營(yíng)一部分。這樣既可以增強(qiáng)開發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度，有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，又可增強(qiáng)其他經(jīng)營(yíng)商家與之合作的信心。 D為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國(guó)家中央銀行利率變化而浮動(dòng)。 E商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無(wú)盈利。而且由于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益下滑。商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項(xiàng)目，形成整個(gè)企業(yè)資金的良性循環(huán)。 F重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)制，走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路，允許開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。 G租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時(shí)炸彈，威力如何有待時(shí)間的驗(yàn)證。是否能弱化或者解決該問題，有待于商鋪業(yè)主委員會(huì)（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外，國(guó)外流行的“認(rèn)購(gòu)面積、共有產(chǎn)權(quán)”的辦法也能很好地解決“返租后遺癥”，其操作方法是，開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?，劃成幾大區(qū)域，每個(gè)區(qū)域再劃成等面積的若干份，每個(gè)購(gòu)房者可購(gòu)買其中的一份或幾份，所有購(gòu)房者共同擁有這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個(gè)人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，這實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏，類似于“基金”的形式。當(dāng)然，這種辦法在國(guó)內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來(lái)講，無(wú)論是開發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時(shí)面對(duì)融資渠道匱乏，資本市場(chǎng)發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實(shí)。,帶租約銷售,商鋪采取帶租約銷售模式，向投資人承諾前N年每年X的租金回報(bào)。而且，這一模式是由開發(fā)商先和租賃方簽署租賃協(xié)議，然后再進(jìn)行銷售，從而減少商鋪銷售以后的不確定因素，降低投資人風(fēng)險(xiǎn)。 優(yōu)點(diǎn)：統(tǒng)一招租可以避免零散出租造成的互相壓價(jià)，也可以控制租賃的節(jié)奏，另外，由于經(jīng)濟(jì)合同為三方合同，即商戶是與業(yè)主簽署，開發(fā)商只起到中介作用，這樣做可有效地轉(zhuǎn)移矛盾，節(jié)省解決客訴等煩惱。 缺點(diǎn)：同上所述，此方法對(duì)開發(fā)商的整體商業(yè)要求非常高，如果因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無(wú)法兌現(xiàn)、投資者云集討債的現(xiàn)象出現(xiàn)，那么對(duì)于本開發(fā)商在本區(qū)域內(nèi)的另外投資項(xiàng)目將造成嚴(yán)重影響。 注意：典型案例參考萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。,回 購(gòu) （地產(chǎn)類信托）,最新的銷售方式，同樣采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以出售方式銷售商鋪的北京某科貿(mào)電子城，在今年初推出了地產(chǎn)“類信托”產(chǎn)品。即是把6層1萬(wàn)平方米的賣場(chǎng)分割成每5平方米為一個(gè)單位進(jìn)行銷售，單位售價(jià)7萬(wàn)元，并且在四年合同到期后必須由開發(fā)商回購(gòu)。對(duì)于這一創(chuàng)新的銷售手段，該項(xiàng)目總經(jīng)理表示，目前運(yùn)行還算比較順利，現(xiàn)在的工作重點(diǎn)是改變投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴(kuò)大該類產(chǎn)品的認(rèn)知程度。對(duì)于是否會(huì)與銀行進(jìn)行合作，加入銀行的理財(cái)計(jì)劃，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的介入為類信托產(chǎn)品增信，其透露，目前與銀行的合作還處在初級(jí)討論階段，預(yù)計(jì)需要投入大量的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)工作。 優(yōu)點(diǎn)：比較快速回籠資金，利于管理，并能采用借海跑船的方式，利用投資者的資金將項(xiàng)目炒熱，將地段升值； 缺點(diǎn)：無(wú)形中增加了開發(fā)商的壓力，需要開發(fā)商準(zhǔn)備二次招商及銷售，但彼時(shí)開發(fā)商的銷售難度就會(huì)大減，因本身已較第一次銷售時(shí)成熟許多。,商業(yè)設(shè)施對(duì)于寫字樓的作用,商業(yè)是寫字樓的配套設(shè)施，商業(yè)配套的完備與否直接影響寫字樓的品質(zhì)。 寫字樓是商業(yè)的客源提供者，寫字樓商業(yè)應(yīng)從策劃伊始便定位為服務(wù)寫字樓白領(lǐng)的規(guī)劃思路。 寫字樓商業(yè)成功經(jīng)營(yíng)七大要素。 （交通便利、標(biāo)志性建筑、大型商業(yè)、停車場(chǎng)、結(jié)構(gòu)合理、明確定位、業(yè)種組合） 本案商業(yè)定位思路 本案商業(yè)部分基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本案的商業(yè)樓層圖,招商工作的一般合作模式,租賃 聯(lián)營(yíng) 合作,租賃模式,購(gòu)物中心零售空間的租金可以分類如下： 基本租金：每一平方米承租空間承租戶所支付的金額。 有效租金：將基本租金及百分比租金(以議定的一百分比的營(yíng)業(yè)額支付給業(yè)主合并一起計(jì)算。 全額租金：基本租金，百分比租金及其它附加的費(fèi)用。 基本租金可以通過(guò)很多角度看待。一般而言，基本租金有不同程度的應(yīng)用與變化： 持平式租金：承租戶于特定租賃期間僅支付一定金額的租金，例如：每平方米1200年，為期十年。 漸增式租金：于租賃期間，每特定年限就按議定金額或方式逐漸增加租金，例如：十年租約前三年每平方米3600元年，中間四年每平方米4000元年，而后三年則每平方米4100元年。 漸減式租金：這種模式很少見，例如：當(dāng)年?duì)I業(yè)額在12000000元以下時(shí)按營(yíng)業(yè)額5%支付租金，而年?duì)I業(yè)額在12000000元至15000000元間，則支付4%，而到15000000元至20000000元?jiǎng)t支付25%。,聯(lián)營(yíng)模式,按營(yíng)業(yè)額支付一定百分比租金而在一定時(shí)限后，將此金額轉(zhuǎn)成基本租金（聯(lián)營(yíng)抽成）。 一般來(lái)講，聯(lián)營(yíng)模式適用于主力店的引進(jìn)，可做為優(yōu)惠條款實(shí)施，但部分主力店由于利潤(rùn)微薄而流水巨大，故不能做此合作方式，如：KTV、電器。 可于前期談判時(shí)設(shè)定一定保底金額，保證開發(fā)商初期利潤(rùn)。 做好商業(yè)系統(tǒng)連接工作或完善防跑款措施，保證我方利潤(rùn)。 可有意識(shí)地將前期的租賃商戶過(guò)渡為聯(lián)營(yíng)商戶。,合作模式,參考萬(wàn)達(dá)與其主力店華納影城的合作模式 參考寶力豪健身目前采取的模式。 參考嘉華購(gòu)物中心五樓KTV的模式。,商業(yè)后期營(yíng)運(yùn)思路,1、提前確立后期營(yíng)運(yùn)節(jié)點(diǎn) 2、營(yíng)運(yùn)中需要注意的問題 3、業(yè)改一般思路 4、最終目標(biāo)確定,提前確立后期營(yíng)運(yùn)節(jié)點(diǎn),1、何時(shí)漲價(jià) 2、何時(shí)開始第二次招商 3、何時(shí)開始銷售 4、何時(shí)實(shí)施業(yè)改 5、何時(shí)開始推廣策略,營(yíng)運(yùn)中需要注意的問題,1、促銷活動(dòng)不要太頻繁，避免不促不銷 2、建議實(shí)施統(tǒng)一收銀（大型主力店除外） 3、成立專門的營(yíng)運(yùn)部門，解決各種突發(fā)問題。 4、必須嚴(yán)格管理（營(yíng)業(yè)員、商戶），不斷培訓(xùn)銷售技巧。 5、各種管理制度有章可循。 6、建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，分配銷售任務(wù)，并準(zhǔn)確記錄每商戶每天的經(jīng)營(yíng)狀況。,業(yè)改的一般思路,1、二線品牌（輔助業(yè)態(tài)）采取先周邊后中間的規(guī)劃思路，前期落位時(shí)盡量設(shè)置于動(dòng)線末端或周邊地帶，簽訂經(jīng)營(yíng)合同以一年為主，不得超過(guò)三年。 2、業(yè)改調(diào)整時(shí)要采取從低向高的次序，采用低清退，高挪下的原則，將一層或二層經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差，