桐廬6號地項目溝通終稿V1.1.pptVIP

,桐廬項目首次溝通稿,主要內(nèi)容,現(xiàn)狀分析,2,1,3,客戶定位及營銷策略,機會挖掘,2,現(xiàn)狀： 杭黃高鐵帶動的城市發(fā)展 高端定位的濱江商住綜合體 近期活躍的房地產(chǎn)市場表現(xiàn),3,區(qū)域視角: 桐廬縣處于杭州第三城市圈；與杭州的同城化趨勢暫時落后于富陽、臨安,項目區(qū)位 桐廬縣位于浙江省西南部，地處錢塘江中游，東接諸暨，南連建德，西鄰淳安，東北界富陽，西北依臨安。 杭州都市經(jīng)濟圈 以杭州市為核心、包括市域（富陽、臨安、桐廬、建德、淳安）五縣（市）和海寧、桐鄉(xiāng)、安吉、紹興、諸暨6縣（市）在內(nèi)的圈層狀區(qū)域，組團打造長三角“金南翼”。 富春江濱江商住綜合體 將是融市民休閑、商貿(mào)旅游、文化娛樂、高尚住宅等為一體的城市活動空間和濱江綠色長廊。,1,第一城市圈,第二城市圈,以杭州主城區(qū)作為中心進行城市圈劃分： 蕭山、余杭為第一城市圈 富陽、臨安為第二城市圈 桐廬在杭州城的第三城市圈，與杭州城的同城化進程需要時間,第三城市圈,4,區(qū)域視角: 桐廬著力打造“中國知名休閑旅游目的地、長三角生態(tài)宜居城市、杭州西郊商貿(mào)物流中心”,5,桐廬GDP成穩(wěn)定上漲態(tài)勢，對杭州GDP貢獻位居杭州主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)、富陽縣、臨安市之后，排名第五，僅高于建德市、淳安縣。 為提升城市形象與競爭力，桐廬進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型大，大力招商引資，建設(shè)富春江濱江商住綜合體。,區(qū)域視角: 桐廬黃金T臺,6,從杭州南入城口上杭新景高速,車行半個多小時、58公里路即到桐廬,入城道路是桐廬縣城的主干道迎春南路,一路引你駛?cè)氤菂^(qū),而濱江商住綜合體正是縣城最核心的區(qū)塊。她北依富春江,與桐君山隔江相望,南接縣城中心商務(wù)區(qū),和迎春南路一起,構(gòu)成桐廬最核心、最繁華的“黃金T臺”,休閑桐廬,商務(wù)行政,濱江新區(qū),本體視角：本項目位于桐廬縣 “黃金T臺”最核心地帶-濱江新區(qū)，投資升值空間大，環(huán)境優(yōu)美，周圍設(shè)施能滿足基本生活需求。,2,7,濱江商住綜合體東西長約2900米，南北寬約250米，規(guī)劃總用地1000余畝，主要規(guī)劃沿江休閑綠化帶和防洪堤、內(nèi)側(cè)高檔商住區(qū)、沿線重要節(jié)點布設(shè)酒店及商業(yè)娛樂設(shè)施。,本案,濱江新區(qū)是桐廬縣的核心區(qū)域，是展示桐廬縣形象的第一窗口。其環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，是度假、居住的上上之選，而濱江地塊的商住綜合體更是核心中的核心。,本體視角：毗鄰濱江商住綜合體及豐富的江景資源，這意味著本項目未來的消費人群將是注重生活品質(zhì)的高端人群,濱江區(qū)塊西側(cè)6號地塊： 總用地面積：39148萬平米 容積率：1.5-3.0 樓面價：4270元/平米 土地用途：普通商品住房,8,市場分析：,9,桐廬主要非別墅類項目列表,3,市場江景項目普遍單價在7500-8500元/，但最新開盤的江景項目順發(fā)一品江山的最高單價已達到12000萬元/ ，且去化率高達97.3%。根據(jù)本項目地塊情況及桐廬未來市場發(fā)展方向，本項目產(chǎn)品定位建議為去化率高的經(jīng)典品質(zhì)江景房.,2010,2011,2012,2013,新濱學(xué)圣路項目,春江燕語,紅樓之星三期,美凱國際,一品江山,約 25萬方,二期約7萬方,約12萬方,約3萬方,約20萬方,市場供應(yīng)：據(jù)不完全統(tǒng)計，桐廬2011、2012年的房源供應(yīng)將會達到67萬方；市場總量穩(wěn)定的情形與浙江各三線市縣類似，屬于輕度供不應(yīng)求的狀況,10,67萬,浙江省桐廬縣十一五房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃預(yù)測 每年投放市場商品房總量 為50萬平方米,濱江板塊市場：毗鄰濱江商住綜合體、有著天然景觀優(yōu)勢，擁有一線江景資源，類似這類地塊在未來的供應(yīng)中不多,面積 主要為 90-130 平米,總價區(qū)間 主要為 50-70 萬,11,順發(fā) 一品江山,競爭項目：順發(fā)一品江山：濱江板塊內(nèi)，一線江景現(xiàn)代簡約風(fēng)格、高層,主打賣點： 一線江景，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，交通便利，配套設(shè)施完善，區(qū)域認知度高。,12,競爭項目：順發(fā)一品江山,2010-10-18,2010-12-10,2011-1-6,7#8#樓上市 均價： 7#樓10000元 8#樓7000元,7#,8#樓售馨 1#,5#樓即將上市 均價8300元,3、2#樓上市 3#樓均價12000元 2#樓均價9300元 2、4、6#樓售馨,截止2011-1-13,13,品牌當(dāng)先，風(fēng)格突出,關(guān)于品牌： 我們十分看重這個項目的品牌影響，我們需要在桐廬打響中順的品牌。再現(xiàn)中順上尚庭之風(fēng)采。 關(guān)于產(chǎn)品打造： 豪宅可在任何地點后天打造，天然的江景無法人工再生，一線江景尤其彌足珍貴，一旦錯過，再難擁有。 關(guān)于項目銷售： 我們的要求是在將項目做好的基礎(chǔ)上突出中順的品牌。,開發(fā)商策略：開啟品牌之路，制造長遠的品牌影響力,4,14,助推,中順房產(chǎn)精工之作：中順上尚庭,豐富的建筑設(shè)計經(jīng)驗,豐富的景觀設(shè)計經(jīng)驗,合作單位價值： 杭州綠城東方建筑設(shè)計有限公司,15,再次攜手,杭州中順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,杭州綠城東方建筑有限公司,打造桐廬 經(jīng)典一線江景房,16,機會： 城市進化的機會 濱江商住綜合體機會,17,桐廬提升機會:桐廬站是杭黃高鐵在杭州西部四縣市的4個站唯一一個融入主城區(qū)的車站，高鐵的開通使桐廬邁入杭州半小時都市圈,桐廬縣依托杭黃旅游軸線，依托高鐵帶來的客流，引入大型娛樂項目，建設(shè)現(xiàn)代游樂主題公園，填補長三角南翼缺乏現(xiàn)代主題公園的空白。而其建成時間與本案周期較為接近。,杭黃高鐵桐廬站設(shè)在蔣陸家自然村，距離本項目直線距離約5.5公里，7.8公里路程。,1,約7.8公里路程,杭黃高鐵預(yù)計于2013年建成,直線距離5.5公里,18,桐廬提升機會: 杭州后花園，生態(tài)旅游資源豐富，隨著杭黃高鐵的開通，必將帶動旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,桐廬金名片： 中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)-剪紙 、中國制筆之鄉(xiāng)-分水縣 中國針織之鄉(xiāng)、中國針織名鎮(zhèn)-橫村 、中國豆腐干之鄉(xiāng)-鐘山 中國蜂產(chǎn)品之鄉(xiāng) 、中國快遞之鄉(xiāng) 中國優(yōu)秀旅游名縣 、中國綠色名縣 中國最佳休閑旅游縣 、全國綜合發(fā)展百強縣 全國生態(tài)示范區(qū) 、全國綠化模范縣 全國文化先進縣 、國家衛(wèi)生縣城 長江三角洲最具投資價值縣市 2010上海世博會“世博之星”-桐廬經(jīng)濟開發(fā)區(qū),桐廬以富春江山水風(fēng)光為核心，桐廬目前有28個知名景點，每年來桐廬游客470萬。旅游產(chǎn)業(yè)是桐廬未來重點打造的產(chǎn)業(yè)之一，雖不如臨安，但旅游資源對房地產(chǎn)的支持亦不可小覷。,桐廬姚琳仙境,杭黃高鐵建成通車后，旅游人口將快速導(dǎo)入；將西湖、富春江、新安江、千島湖、黃山等名山名江名湖連成一線，形成一條黃金旅游通道，將極大拓展沿線的旅游市場，促進沿線旅游經(jīng)濟整體發(fā)展，加速沿線產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和城市化步伐，為大杭州西部地區(qū)的跨越發(fā)展贏得全新機遇。 桐廬旅游資源品牌號召力高于建德，落后于杭州、黃山、淳安千島湖等，相對缺乏足夠的號召力。,安徽黃山,19,桐廬提升現(xiàn)狀:紡織業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)為主，以民營經(jīng)濟、旅游業(yè)作為重要支柱，第三產(chǎn)業(yè)比重上升緩慢，僅占不到30%,桐廬整體經(jīng)濟在近幾年呈現(xiàn)出穩(wěn)定上漲的態(tài)勢，以民營經(jīng)濟、旅游業(yè)等作為重要支柱。第三產(chǎn)業(yè)的比重由07年27%提升到29.5%，占比較少且上升速度緩慢； 依靠高鐵帶來的拉動作用，服務(wù)業(yè)在未來將加速提升。,20,濱江綜合體機會：濱江商住綜合體是杭州富春江流域城市當(dāng)中，目前僅存的一塊未開發(fā)的城市沿江規(guī)劃用地，其商業(yè)價值和投資潛力不言而喻,2,濱江商住綜合體的打造，將凸顯“四高”原則，即： 高起點規(guī)劃、高強度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能服務(wù)； 體現(xiàn)“一流”理念，即打造一流的商住綜合體，在開發(fā)建設(shè)中揉進桐廬獨特而深厚的地域文化內(nèi)涵，使之成為名副其實的杭州乃至上海大都市的“后花園” 桐廬縣副縣長王金才,21,濱江綜合體機會：環(huán)境最優(yōu)美，生態(tài)最優(yōu)化，市政設(shè)施配套最齊全，同時也是最具魅力和活力，最具商住、休閑價值的城市綜合體,規(guī)劃理念： 濱江商住綜合體沿江80米為休閑綠化帶，向內(nèi)遞進150米縱深帶為高檔商住區(qū)。從上游順江而下，在富春江大橋、大奇山路路端、富春江二橋、學(xué)圣路路端（結(jié)點）分別設(shè)置四個大型城市綠化親水功能區(qū)，引水入城，與水相親。同時，配套酒店、休閑、商貿(mào)、旅游、文化、娛樂等設(shè)施，聚集人氣，彰顯活力。,投資優(yōu)勢： 除了便捷的交通外，當(dāng)?shù)剡€具有優(yōu)越的人居環(huán)境、齊全的配套設(shè)施、高效的全程服務(wù)等其他地方無法比擬的投資優(yōu)勢。因此，桐廬縣城濱江商住綜合體業(yè)已成為眾多客商爭搶的風(fēng)水寶地和投資熱土目前大型購物廣場寧波利時百貨、外資五星級勵駿大酒店等大型商貿(mào)項目都在建設(shè)中。,招商政策： 秉承“你只管投資經(jīng)營，其余的讓我來辦”的宗旨，桐廬努力減少審批項目、簡化審批手續(xù)、降低收費標(biāo)準(zhǔn)，吸引外地客商投資。對用地10畝以上、投資規(guī)模較大的項目，縣領(lǐng)導(dǎo)親自負責(zé)跟蹤聯(lián)絡(luò)，做好各方面的協(xié)調(diào)和服務(wù)。,22,杭州都市經(jīng)濟圈 隨著杭州城市外溢現(xiàn)象日益明顯，交通的日益便捷，距離杭州80公里的桐廬也必將在杭州都市經(jīng)濟圈中發(fā)揮越來越重要的作用。,城市機會：,重點建設(shè)的區(qū)域 項目處于桐廬濱江新區(qū)核心地帶商住綜合體，具備資源與城市配套復(fù)合優(yōu)勢，絕對的稀缺地段和規(guī)劃利好。,區(qū)域機會：,23,定位： 客戶分析及定位 SWOT分析及營銷策略,24,通過對桐廬地產(chǎn)市場的走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)：桐廬非別墅類項目中，綠城桂花園項目以綠城品牌吸引部分杭州客戶，最新開盤的順發(fā)一品江山也有部分杭州人的身影，但目前還是本土客戶居多，后期隨著桐廬的發(fā)展，市場人群會進一步擴大。,客戶基礎(chǔ)杭州：杭州經(jīng)濟發(fā)達，擁有大量穩(wěn)定收入的客戶，其置業(yè)行為有明顯的偏好，桐廬吸引杭州客戶的條件已經(jīng)形成并逐漸加大。,1,25,26,主 要 客 戶 群,客戶基礎(chǔ)桐廬：從對桐廬本地客戶群類型劃分可知，本項目針對的客戶群以高端私企業(yè)主和高層公務(wù)員、事業(yè)單位中高層、企業(yè)中高管為主；,“如果沒有江景房，那我們就考慮去別的區(qū)購買。” 據(jù)了解：桐廬的當(dāng)?shù)厝擞袧夂竦慕扒榫墶?27,客戶基礎(chǔ)桐廬：目標(biāo)客戶特征描述,28,28,濱江花園 紅樓之星,水岸華庭 海陸世貿(mào)中心,綠城桂花園 順和一品江山,單價8000元/平米以上,單價6000元/平米以下,單價6000元/平米以上,客戶基礎(chǔ)桐廬：桐廬本地典型非別墅項目的客戶總體分為三個階層，頂端項目以綠城和一品江山為代表、未來本項目主要的競爭樓盤數(shù)量不多,本項目,29,本項目客戶定位 掌握桐廬時代命運的領(lǐng)袖人物和中堅力量、全國各地投資人。,1. 桐廬本地有一定財富積累的私營業(yè)主 2. 高層公務(wù)員、事業(yè)單位及私企單位高層管理,掌握桐廬時代命運的中堅力量： 1. 追求高品質(zhì)生活的桐廬中層公務(wù)員、事業(yè)單位的中層管理 2. 私企的中層管理,掌握桐廬時代命運的財富精英,1. 外地客戶 2. 追求生活品質(zhì)的新桐廬人,核心驅(qū)動力：濱江商住綜合體；稀缺地段；江景資源,內(nèi)部能力,外部因素,采用SO戰(zhàn)略，抓住機會順應(yīng)趨勢，以區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的角色進入市場，以前所未