項(xiàng)目可行性論證指標(biāo).ppt

項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系,一、實(shí)行新的指標(biāo)論證體系的必要性,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求 房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、新項(xiàng)目不斷增加，急需提高項(xiàng)目可行性論證的效率。目前各新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完整，必要的信息沒有，報(bào)表格式不統(tǒng)一，難以對(duì)項(xiàng)目作出正確評(píng)估。 項(xiàng)目決策科學(xué)化的需要 實(shí)踐告訴我們，項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵在決策，提高可行性論證階段的科學(xué)性顯得尤為迫切和重要。 原指標(biāo)不能適應(yīng)項(xiàng)目投資的復(fù)雜性 過去主要用投資回報(bào)率來評(píng)估新項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的復(fù)雜性，任何單一指標(biāo)都不能作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，需要建立一個(gè)科學(xué)的指標(biāo)體系。,1、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？,如同制造業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)也必須有生產(chǎn)要素。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)的要素應(yīng)包括：土地、資金、人工。 土地是第一要素，沒有土地項(xiàng)目無從談起，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)本身就是資金密集型的投資。有了土地和資金還需要有效的管理，即要投入人工。 房地產(chǎn)經(jīng)營引起資金的流入和流出，資金流入主要是銷售收入；資金流出一般包括：地價(jià)、工程款、期間費(fèi)用和稅金等。,（1）房地產(chǎn)的經(jīng)營要素,二、幾個(gè)基本概念,（2）地價(jià)及開發(fā)成本構(gòu)成,地價(jià)構(gòu)成：,開發(fā)成本構(gòu)成：,1、政府地價(jià) 土地出讓金 土地開發(fā)費(fèi) 市政配套費(fèi) 應(yīng)繳契稅 其他 2、合作款項(xiàng) 3、紅線外市政配套費(fèi) 4、拆遷補(bǔ)償費(fèi),1、土地獲得價(jià)款 2、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 3、主體建筑工程費(fèi) 4、主體安裝工程費(fèi) 5、社區(qū)智能化工程費(fèi) 6、園林環(huán)境工程費(fèi) 7、配套設(shè)施費(fèi) 8、開發(fā)間接費(fèi),2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中牽涉到的稅務(wù)問題,營業(yè)稅及附加銷售額的5.05% 印花稅稅率有5檔：萬分之零點(diǎn)五、萬分之三、萬分之五、千分之一、千分之四,房屋買賣合同、建安合同、材料設(shè)備購銷合同,設(shè)計(jì)合同,合作建房合同、土地出讓合同無需繳納印花稅,所得稅公司利潤總額的15%（深圳，廣州則為33%）,(1)主要稅收,3、項(xiàng)目利潤是怎樣計(jì)算出來的？,項(xiàng)目利潤（毛利）=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加(5.05%) 項(xiàng)目凈利潤=項(xiàng)目利潤-期間費(fèi)用-所得稅(15%) （期間費(fèi)用包括：營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用）,土地增值稅（深圳不執(zhí)行）,*增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%； *50%100%的部分，稅率為40% *100%200%的部分，稅率為50% *200%以上的部分，稅率為60%,扣除項(xiàng)目的確定： 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 房地產(chǎn)開發(fā)成本（含開發(fā)間接費(fèi)） 開發(fā)費(fèi)用：在上述兩項(xiàng)之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，具體比例各地確定 稅金：營業(yè)稅、城建稅 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)20%扣除,土地增值費(fèi)（僅深圳執(zhí)行）,公式：（銷售收入-建安造價(jià)*1.4-政府地價(jià)*1.4）*20%,要點(diǎn)： 收入是含稅收入 地價(jià)部分憑土地出讓合同和付清地價(jià)款證明確定 建安造價(jià)憑建行或定額站出具的結(jié)算書；設(shè)備費(fèi)可根據(jù)訂貨合同和付款憑證；區(qū)內(nèi)配套工程憑甲乙雙方審定的結(jié)算書 口徑一致 93年以后通過招投標(biāo)、拍賣方式取得的土地，在第一次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)免交,三、新的可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的特點(diǎn),采用動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)結(jié)合 引入資金時(shí)間價(jià)值，動(dòng)態(tài)指標(biāo)即考慮了資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)；靜態(tài)指標(biāo)即未考慮資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)。 將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo) 核心指標(biāo)是評(píng)估項(xiàng)目的主要指標(biāo)；其他指標(biāo)均為輔助指標(biāo)，作為補(bǔ)充和參考。 除整體指標(biāo)外增加了單項(xiàng)指標(biāo) 如資金峰值比例；地價(jià)支付貼現(xiàn)比；啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)。 運(yùn)用函數(shù)工具和公式鏈接簡化計(jì)算 如凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)。,四、房地產(chǎn)投資與資金的時(shí)間價(jià)值,投資是指以收回現(xiàn)金并取得收益為目的而發(fā)生的現(xiàn)金流出。 房地產(chǎn)開發(fā)是一種特殊投資。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不同于工業(yè)項(xiàng)目投資，它既是商品的制造過程同時(shí)也是投資過程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程是特殊的投資活動(dòng)（對(duì)傳統(tǒng)制造業(yè)而言）。 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)：投資的直接對(duì)象不是生產(chǎn)手段（如廠房、機(jī)器）而是商品本身；其開發(fā)過程即是投資過程；投資金額大，開發(fā)周期長。,1、房地產(chǎn)投資,2、資金的時(shí)間價(jià)值 作為一項(xiàng)投資，隨著時(shí)間的推移投入的資金會(huì)不斷增長，是一種客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。如： 現(xiàn)在的100萬和一年后的100萬經(jīng)濟(jì)價(jià)值不等，即使不做其他投資存入銀行，假設(shè)得到10萬利息，這就是資金的時(shí)間價(jià)值，用相對(duì)數(shù)表示為10%。 由于資金隨時(shí)間的增長過程與利息的增值過程在數(shù)學(xué)上相似，因此在計(jì)算時(shí)廣泛使用利息計(jì)算的方法。,資金時(shí)間價(jià)值是沒有風(fēng)險(xiǎn)和沒有通脹條件下的社會(huì)平均資金利潤率。由于競爭使投資利潤率趨于平均化，每個(gè)企業(yè)在投資時(shí)至少要取得社會(huì)平均利潤率。因此，資金時(shí)間價(jià)值成為評(píng)價(jià)投資方案的基本標(biāo)準(zhǔn)。,五、現(xiàn)金流量與凈流量、現(xiàn)值與凈現(xiàn)值,現(xiàn)金流量：指項(xiàng)目投資引起的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的增加量（現(xiàn)金指廣義現(xiàn)金）。 現(xiàn)金凈流量：指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，反之為負(fù)值。 現(xiàn)值：資金的時(shí)間價(jià)值使不同時(shí)期單位資金的價(jià)值不等，因此不同時(shí)期的現(xiàn)金流量不宜直接比較，必須換算到相同的時(shí)間基礎(chǔ)上來。如果換算成當(dāng)前的價(jià)值就是現(xiàn)值。 計(jì)算現(xiàn)值必須先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，也可以是預(yù)期的資金報(bào)酬率或利率。 凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。,凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率（內(nèi)含報(bào)酬率）都是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中常常用到的指標(biāo)。而內(nèi)部收益率綜合性最強(qiáng)。,六、現(xiàn)金流量與利潤的關(guān)系,利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益 現(xiàn)金流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益 在項(xiàng)目可行性研究中，一般考察的是現(xiàn)金流量而不是利潤。這是因?yàn)椋?在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的?，F(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來考察投資方案。,七、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系,核心指標(biāo) 1、內(nèi)部收益率% 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 2、銷售凈利率% 項(xiàng)目凈利潤/銷售收入100% 參考指標(biāo) 3、總投資回報(bào)率% 項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目總投資 100% 4、銷售毛利率% 項(xiàng)目利潤/銷售收入100% 5、獲利指數(shù) 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值 6、資金峰值比例 資金峰值/項(xiàng)目總投資 7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額 8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目凈利潤/啟動(dòng)資金,注：紅色字體為考慮時(shí)間價(jià)值的評(píng)價(jià)指標(biāo)；第6、7、8項(xiàng)為單項(xiàng)輔助指標(biāo)，其它均為總體指標(biāo)。,7-1、內(nèi)部收益率（IRR）,7-1-1內(nèi)部收益率：是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡單說就是使投資方案累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)值。 內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是一種客觀存在。對(duì)于長期投資項(xiàng)目決策，內(nèi)部收益率比投資回報(bào)率更具科學(xué)性。如：,總投資都是1000萬，總利潤都是100萬，經(jīng)營期兩年，其投資回報(bào)率都是10% 。但A項(xiàng)目如果第一年投500萬，收回200萬，第二年投500萬，收回900萬，則其內(nèi)部收益率為33%；B項(xiàng)目和A項(xiàng)目相同但第一年沒有任何回收資金，則其內(nèi)部收益率為20%；比較內(nèi)部收益率，應(yīng)選擇A項(xiàng)目而非B項(xiàng)目。,7-1-2如何正確理解內(nèi)部收益率？ 內(nèi)部收益率是項(xiàng)目內(nèi)在的投資回報(bào)率，本質(zhì)上是一個(gè)貼現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是將現(xiàn)金流量按貼現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)后測試出來的，而貼現(xiàn)系數(shù)是按一定利率和時(shí)間經(jīng)復(fù)利計(jì)算確定的。因此內(nèi)部收益率和利率有密切關(guān)系又不同于利率。 內(nèi)部收益率也是項(xiàng)目期望的最低回報(bào)率，必然要求高于利率。如果以內(nèi)部收益率做貸款利率通過借款來投資項(xiàng)目，將一無所獲。 同一項(xiàng)目的內(nèi)部收益率一般會(huì)遠(yuǎn)高于其投資收益率。 不受成本、費(fèi)用核算口徑的影響,7-1-3內(nèi)部收益率計(jì)算舉例,注：假設(shè)現(xiàn)金凈流量均發(fā)生在年末。,EXCEL提供了強(qiáng)大的函數(shù)計(jì)算功能，可快速、方便地進(jìn)行內(nèi)部收益率計(jì)算。,7-2、銷售凈利率,銷售凈利率=項(xiàng)目凈利潤/銷售收入100% （項(xiàng)目凈利潤=項(xiàng)目利潤-期間費(fèi)用-所得稅） 銷售凈利率取代投資回報(bào)率作為核心指標(biāo)的意義在于：,第一：以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將基本無利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本； 第二：銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？ “回報(bào)”是稅前利潤還是稅后利潤？,7-3、總投資回報(bào)率,總投資回報(bào)率=項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目總投資100% （項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用）,總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開發(fā)周期越長，該指標(biāo)越失去意義。,7-4、銷售毛利率,銷售毛利率%=項(xiàng)目利潤/銷售收入100% （項(xiàng)目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）,銷售毛利率的意義：在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤。 銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系： 銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率,7-5、獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）,獲利指數(shù) = 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值 現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。 計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%。 現(xiàn)值指數(shù)1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報(bào)率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)1 說明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，項(xiàng)目不可行。 如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1,7-6、資金峰值比例,資金峰值比例 = 資金峰值/項(xiàng)目總投資 資金峰值的界定：資金峰值指在項(xiàng)目開發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。 資金峰值是對(duì)項(xiàng)目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。 資金峰值比例反映了項(xiàng)目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。,7-7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比,地價(jià)支付貼現(xiàn)比 = 各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額 地價(jià)的支付方式直接影響土地實(shí)際成本，在項(xiàng)目論證中極其重要和敏感。因此必須考察地價(jià)的情況。 土地合同中的地價(jià)是一種名義地價(jià)，將各期支付的地價(jià)折算為現(xiàn)值才是該項(xiàng)目的實(shí)際地價(jià)。地價(jià)支付貼現(xiàn)比反映了名義地價(jià)和實(shí)際地價(jià)的關(guān)系。 該比例越小實(shí)際地價(jià)越低，反之實(shí)際地價(jià)越高。 對(duì)各期地價(jià)進(jìn)行折現(xiàn)同樣要確定一個(gè)貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%（依據(jù)同前）,地價(jià)支付方式問題,地價(jià)占啟動(dòng)資金和總成本比重較大 盡量分期付款 應(yīng)考慮項(xiàng)目預(yù)期開發(fā)進(jìn)度 地價(jià)支付和合作方責(zé)任直接掛鉤,7-8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù),啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) = 項(xiàng)目凈利潤/啟動(dòng)資金 啟動(dòng)資金=3個(gè)最高的資金峰值之和/3 啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。它是一個(gè)靜態(tài)的參考指標(biāo)。,八、核心指標(biāo)的基本要求（參考）,內(nèi)部收益率25% 銷售凈利率9% 指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮： （1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。 （2）集團(tuán)經(jīng)過對(duì)部分項(xiàng)目（成都1期、大連等）的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對(duì)一般多層項(xiàng)目內(nèi)部收益率暫定為25%。 （3）經(jīng)測算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.0410.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。,九、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)編制程序,大致分為三個(gè)階段:,規(guī)劃要點(diǎn) 地塊基本情況 地價(jià)情況 建造標(biāo)準(zhǔn),項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 銷售計(jì)劃,地價(jià)成本,建安成本 費(fèi)用預(yù)計(jì) 收入預(yù)測,指標(biāo)計(jì)算、 分析,基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備,項(xiàng)目預(yù)測,財(cái)務(wù)分析,十、關(guān)于本指標(biāo)體系,1、凡是涉及現(xiàn)金流量貼現(xiàn)的指標(biāo)，其貼現(xiàn)率均取10%； 2、正確