房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期.pptVIP

第九章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期,一、經(jīng)濟(jì)周期基本理論,經(jīng)濟(jì)周期是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程。 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)周期理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)周期是建立在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的相對(duì)變化上。 其所指的經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率上升和下降的交替運(yùn)動(dòng)過(guò)程。,1、經(jīng)濟(jì)周期理論,經(jīng)濟(jì)周期理論主要是對(duì)經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原因進(jìn)行剖析的理論。 其要點(diǎn)主要有： （1）經(jīng)濟(jì)周期的階段 （2）經(jīng)濟(jì)周期的類(lèi)型 （3）經(jīng)濟(jì)周期的成因 一般經(jīng)濟(jì)學(xué)家將經(jīng)濟(jì)周期分為四個(gè)階段： （1）繁榮階段 （2）衰退階段 （3）蕭條階段 （4）復(fù)蘇階段,2、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有重要影響的經(jīng)濟(jì)波動(dòng),（1）隨機(jī)波動(dòng) / 短期無(wú)規(guī)律 （2）季節(jié)波動(dòng) / 有規(guī)律 （3）經(jīng)濟(jì)周期 / 多次重復(fù)發(fā)生，但時(shí)間、波幅、持續(xù)時(shí)間不同。 （4）長(zhǎng)期趨勢(shì) / 相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的影響。,二、房地產(chǎn)周期研究概況,20世紀(jì)60年代，美國(guó)Stephen A.Phyrr等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始致力于西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期研究，分別從宏觀和微觀角度，采用多模型和多方法，探索房地產(chǎn)周期波動(dòng)及其機(jī)理。,1、宏觀的角度,從宏觀角度分析房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律，即著重于國(guó)家、世界或區(qū)域范圍內(nèi)的周期研究，如國(guó)家和地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)需求周期、供給周期、占有周期、長(zhǎng)周期和短周期等。 主要研究?jī)?nèi)容包括三個(gè)方面： 1、以全國(guó)為對(duì)象研究房地產(chǎn)周期； 2、以較長(zhǎng)的時(shí)間序列資料為基礎(chǔ)研究房地產(chǎn)周期； 3、以宏觀經(jīng)濟(jì)周期為背景研究房地產(chǎn)周期。,2、微觀的角度,從微觀角度分析某類(lèi)物業(yè)的周期波動(dòng)規(guī)律，即著重于城市區(qū)域、次級(jí)市場(chǎng)或物業(yè)位置范圍內(nèi)的周期研究，如城市周期、社區(qū)周期、所有權(quán)生命周期、租金率周期和資本化率周期等。 針對(duì)項(xiàng)目投資決策的研究也屬于微觀層面的研究，所涉及的物業(yè)包括辦公樓、住宅、工業(yè)用房和商業(yè)用房等，主要分析各類(lèi)物業(yè)在不同市場(chǎng)周期階段的投資策略。 在各類(lèi)物業(yè)周期研究的文獻(xiàn)中，較多的是辦公物業(yè)，如倫敦和悉尼的辦公樓市場(chǎng)周期。,3、房地產(chǎn)周期的研究方法和模型,1、用不同指標(biāo)描述房地產(chǎn)周期，如 1）空置率；空置率.ppt 2）通貨膨脹率； 3）房地產(chǎn)價(jià)值； 4）價(jià)格和租金等； 2、利用多模型分析房地產(chǎn)周期，如 1）系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型； 2）租金增長(zhǎng)率和租金分布模型； 3）考慮風(fēng)險(xiǎn)因素分析房地產(chǎn)周期 及其投資策略。,4、我國(guó)的研究,主要在改革開(kāi)放以后，大多限于宏觀經(jīng)濟(jì)層面。其內(nèi)容主要為 1、國(guó)外有關(guān)經(jīng)濟(jì)周期研究成果的介紹 2、我國(guó)改革開(kāi)放后經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的特點(diǎn) 3、利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的反向傳播(BP)模型預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)等。,三、房地產(chǎn)周期,1、房地產(chǎn)周期的階段性和特點(diǎn),就是房地產(chǎn)市場(chǎng)重復(fù)交替出現(xiàn)興盛（擴(kuò)張）、衰退（收縮）的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。 具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、銷(xiāo)售租賃規(guī)模的周期性波動(dòng)。 表征是房地產(chǎn)價(jià)格，以及租金水平的波動(dòng)。,第一階段繁榮階段,交易量急劇增加，市場(chǎng)產(chǎn)品供不應(yīng)求，拉動(dòng)房?jī)r(jià)越來(lái)越高；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)畸高，吸引開(kāi)發(fā)投資量猛增。 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出興旺發(fā)達(dá)景象漸次達(dá)到頂點(diǎn)，形成常說(shuō)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波峰。 到一定階段。由于開(kāi)發(fā)量的過(guò)度擴(kuò)張，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)供給逐漸超過(guò)市場(chǎng)有效需求，出現(xiàn)衰退跡象，開(kāi)始下滑，進(jìn)入衰退期。,第二階段衰退階段,房地產(chǎn)交易量明顯減少，市場(chǎng)需求呈下降趨勢(shì)。 房?jī)r(jià)漲幅減緩，開(kāi)始出現(xiàn)下跌跡象。 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨緩，市場(chǎng)推出的樓盤(pán)減少，實(shí)力小的開(kāi)發(fā)商難以為繼。,第三階段蕭條階段,交易量銳減，市場(chǎng)需求急劇下降 供給量嚴(yán)重超過(guò)需求量 商品房空置率急速上升； 導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值 開(kāi)發(fā)商面臨困境，實(shí)力較弱的企業(yè)可能難以支持而破產(chǎn)，一般開(kāi)發(fā)企業(yè)也難免遭受重大損失，房地產(chǎn)投資量呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這一階段也就是常說(shuō)的波谷，當(dāng)達(dá)到谷底時(shí)，又開(kāi)始回升。,第四階段復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段,房地產(chǎn)交易量回升，市場(chǎng)需求開(kāi)始增加。 房地產(chǎn)價(jià)格趨升，投資者信心增強(qiáng)。 房地產(chǎn)投資逐步增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)速度加快。 當(dāng)發(fā)展到一定階段時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)又步入新一輪的繁榮期、如此循環(huán)往復(fù)。,2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性波動(dòng)的特點(diǎn),（1）在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期來(lái)說(shuō)要較為提前一些；（ ？） （2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早地到來(lái)； （3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對(duì)長(zhǎng)一些； （4）房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較容易波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)周期波幅比整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些； （5）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。,3、研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性的意義,（1）有助于深刻理解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密切關(guān)系，從而使其更好地與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)； （2）有助于正確地把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律，明確一國(guó)或一地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)所處的周期階段，認(rèn)清當(dāng)時(shí)形勢(shì)，審時(shí)度勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，掌握主動(dòng)權(quán)。避免盲目性； （3）有助于認(rèn)識(shí)周期性規(guī)律的基礎(chǔ)上，及時(shí)采取適當(dāng)?shù)膶?duì)策措施，避免大起大落的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的震蕩。,4、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的成因,關(guān)于經(jīng)濟(jì)周期的原因，各國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家有著各自不同的觀點(diǎn)。其中主要的理論觀點(diǎn)如 （1）有效需求不足 過(guò)度的房地產(chǎn)投資，如果沒(méi)有形成足夠的有效需求，勢(shì)必使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮。 房地產(chǎn)有效需求不足是多方面原因引起的。如 1）住房制度改革。從無(wú)償分配到80年代中期的提租發(fā)補(bǔ)貼，到貨幣化分房，需求者在心理上有一個(gè)適應(yīng)過(guò)程。 2）房?jī)r(jià)收入比。據(jù)世界銀行測(cè)算，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)與收入比在3-6倍之間時(shí)，需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購(gòu)買(mǎi)住房。而我國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)比高達(dá)10-20倍以上，廣大居民無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)住房。 3）社會(huì)福利保障制度。城市居民在預(yù)期的收入和支出心中無(wú)底的前提下，不得不存錢(qián)以備后用； 4）房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，住房質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量有待于提高。,（2）投資狀況的變化,投資饑渴癥影響下的投資沖動(dòng)。 如在9293年房地產(chǎn)投資過(guò)熱時(shí)，絕大多數(shù)投資者為國(guó)有企業(yè)。投資沖動(dòng)來(lái)自投資者自我約束弱、責(zé)任主體不明確，以及對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的模糊性 。,（3）貨幣信用的過(guò)度膨脹,即銀行對(duì)房地產(chǎn)投資資金有無(wú)限供給的傾向，為投資者和投機(jī)者提供條件，形成多元化的房地產(chǎn)投資沖動(dòng)。 如92年，我國(guó)專(zhuān)業(yè)銀行凈拆出資金增加593.2億元，其中1/4被用來(lái)炒地皮；再如東南亞金融危機(jī)與該地區(qū)房地產(chǎn)長(zhǎng)期過(guò)熱有密切關(guān)系，一般金融機(jī)構(gòu)放貸給地產(chǎn)業(yè)以不超過(guò)總放貸額的10%為宜，而泰、馬和印尼金融機(jī)構(gòu)投放的資金占其貸款總額分別為50%、29%和20%16，隨著市場(chǎng)逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過(guò)于求現(xiàn)象。 （4）對(duì)未來(lái)預(yù)期信心,5、宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期,（1）土地出