巴彥淖爾項目策劃建議書.ppt

,0,巴彥淖爾市項目承接時的樓市發(fā)展形式,1,自09年底退出房地產(chǎn)刺激政策后，國務院就在12月14日出臺了國四條抑制投機性購房，隨后五部委聯(lián)合發(fā)布通知，明確土地受讓人拿地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%； 12月17日再次發(fā)文強調(diào)收緊土地出讓政策，開發(fā)商拿地須首付一半且一年內(nèi)繳全款； 12月23日又再次調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，不足五年要全額征收營業(yè)稅，這是09年底房地產(chǎn)調(diào)控的新政。,2,2010年1月10日，國務院出臺了出臺國十一條，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%； 1月21日，國土資源部發(fā)布國土資源部關於改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%，減少了商品房土地供應比例，隨后商品房建設用地價格再次上漲。,3,3月10日，國土資源部再次出臺19條土地調(diào)控新政，即關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知，也就是“國19條”，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結”等19條內(nèi)容，至今為止，除了導致土地溢價外，未見其它成效。,4,3月22日，國土資源部會議提出，在2010年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地。 3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務，并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案，隨后出現(xiàn)了一日三地王的奇特現(xiàn)象。,5,4月2日，財政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策，市場一片嘩然，市場驚現(xiàn)離婚買房個例，但是房價依舊上漲。,6,4月14日，國務院常務會議指出，全球金融危機的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策，隨后在4月15日出臺了細則，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%； 4月17日又發(fā)出了關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”，4月19日與20日又相繼出臺了關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知與二套房認證方法，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名，結果仍然是造成房價直線上漲。,巴彥淖爾 一生之城 臨河城投2200畝項目策劃建議書,8,遍尋整個巴彥淖爾 唯獨缺少一個規(guī)模足夠大，配套全面質(zhì)量高，環(huán)境特別宜人 可以安放一生的宜居之城,引言：一封來自城市的道歉信。 塞上江南的美譽里，包含黃河“幾”彎留下的肥沃土地，塵封烽煙戰(zhàn)火沉寂后的寧靜。策馬揚鞭的大草原依舊回響著馬兒蹄音。 當黃河和歷史共同走到巴彥淖爾。 城市在進步，大力發(fā)展城市經(jīng)濟的時候，忽略了給安定在這里的人民，一個可以用來安放一生的居所。 對不起，城市總是在拆遷，讓你們整日聽到轟鳴。 對不起，城市向南擴展，讓你們購物、休閑不方便。 對不起，城市沒有過多的關注你們對下一代的教育培養(yǎng)。 對不起，城市沒有讓你們得到更好的休憩。 。 。,（2）結合土地價值，分析可供參考的開發(fā)模式,模式一： 主題社區(qū)模式,模式二： 新城市主義模式,模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式,（1）結合調(diào)研報告，分析土地價值，歸納策劃立足點,（3）項目開發(fā)策劃報告（客群、產(chǎn)品、運營模式）,本次項目策劃邏輯,10,（1）發(fā)現(xiàn)土地的價值,先天條件： 土地足夠大： 2200畝 景觀足夠好： 臨水：近永剛渠 原生樹林 靠近城市中心： 臨近傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 城鄉(xiāng)結合部 地廣人稀,（2）大盤開發(fā)模式分析,模式一： 主題社區(qū)模式,模式二： 新城市主義模式,模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式,桃源居,鳳凰城,華僑城,主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā),模式一： 主題社區(qū)模式,主題社區(qū)開發(fā)模式,核心驅(qū)動方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響，消費者對項目關注不足，項目對消費者無法形成沖擊，項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用。,教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動方式。通過主題吸引消費者的關注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費者的心理抗性。,老年、醫(yī)療服務,教育、文化,健康、運動,健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關鍵是造就獨特的不可復制的核心競爭力,奧林匹克花園的健康主題： 體育場、體育館、名牌學校的引進-體育中心； 賓館、寫字樓的開發(fā)、引進大賣場-商貿(mào)中心 大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設施-居住中心。,桃源居的教育主題： 大規(guī)模清華學校，發(fā)展商大量的精力放在建設學校上； 投入大，做一個不可復制的核心競爭力。,綠地21城尊老社區(qū)主題 綜合醫(yī)療機構、酒店、商業(yè)街、廣場、便利店、健身設施、戶型設計等符合老年人生活習慣； 老年人只是講座多形式老年教育。,主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進行強化宣傳，而且在強化主題的同時進行復合舒適性社區(qū)建設,主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征,主題鮮明-成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；,主題宣傳-讓消費者接受主題，主題成為項目標簽；,主題先行-體現(xiàn)主題的硬件設施建設先行，感受主題；,主題復合-但主題宣傳與多主題建設，符合性舒適社區(qū)。,1,2,3,4,適用條件,陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費者心理抗性大； 有區(qū)域內(nèi)其它項目不具備的獨特資源，具有打造不可復制核心競爭力潛質(zhì)； 資金雄厚，前期投入大，項目大、實現(xiàn)周期長。,符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)； 具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力，形成項目與周邊項目鮮明差異； 主題先行，樹立消費者信心。,成功關鍵因素,新城市主義模式NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結構及公共空間體系實現(xiàn)對項目的規(guī)劃和建設,最早追溯到1898年霍華德的“花園城市” 構想，通過付諸歐美的城市建設，歷經(jīng)百余年發(fā)展, 形成了今天New Town模式。,主要建設措施： 外部功能內(nèi)部化,采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設施與服務設施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進的重要誘因； 通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； 通過大規(guī)?；A設施建設與公共商業(yè)建設保證居住需求。,加勒比新城,萬科城,New town 的來源,公共配套設施； 基礎服務設施； 街區(qū)、社區(qū)； ,模式二： 新城市主義模式,鳳凰城,新城市主義大盤開發(fā)模式通過有品牌號召力的企業(yè)帶動，通過規(guī)模化的成熟配套和便捷的生活設施,New town 的特征,規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O施； 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)；,成功開發(fā)關鍵要素,街區(qū)的建設：人性化的步行空間 社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（Town Center）,適用條件,位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結合部； 占地規(guī)模較大，可容納較多人口； 多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復合性社區(qū) ； 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對便利通達性好。,新城市主義開發(fā)模式的關鍵是“造市”-有“市”才有鎮(zhèn)。,市鎮(zhèn)結構組成 道路系統(tǒng)市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。 鄰里單位鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學校、游集場、娛樂中心等設施 ； 社區(qū)中心內(nèi)設會堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等； 商業(yè)設施市場及鄰里商業(yè)中心； 公園綠地及運動場 其它公共設施 汽車站、停車站、加油站等。,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式：通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā),產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式,總部基地,通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項目的開發(fā)價值，達到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。,關鍵詞：,采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項目的影響力，是人口引進的重要誘因； 在前期成功經(jīng)營中，充分展現(xiàn)項目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎設施建設與公共設施建設保證居住需求； 邊經(jīng)營、邊引導、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。,特色產(chǎn)業(yè)； 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營； 產(chǎn)業(yè)影響力； ,深圳華僑城,模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式,觀瀾湖大宅,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動不僅要選擇既能驅(qū)動項目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關系,Business Park發(fā)歷程 第一代：工業(yè)園區(qū) 第二代：商務與社區(qū) 第三代：鄰里商務區(qū) 第四代： Business Town.,休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展： 第一階段：單一大中型文化主題園； 第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)； 第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn)。,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征,特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力，特色產(chǎn)業(yè)能夠為開發(fā)盈利； 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用。,成功開發(fā)關鍵要素,適用條件,大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利； 項目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。 開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長時期的持續(xù)開發(fā) 。,產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號召力是成功的關鍵。,總體規(guī)劃，分步實施，先確定產(chǎn)業(yè)，在確定開發(fā)思路； 綜合開發(fā)，全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風險，提高盈利能力； 規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項目之間的銜接。,本項目到底適合哪類成熟模式，還是博采眾長？,主題社區(qū)模式？,新城市主義模式？,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式？,調(diào)研側重： （1）主題社區(qū)模式可行性： 1、城市居民目標購房看重因素 （2）新城市主義模式可行性： 1、商業(yè)規(guī)模及需求程度 2、經(jīng)營型物業(yè)產(chǎn)品需求度 3、甲方對經(jīng)營型物業(yè)態(tài)度 （3）產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式可行性： 1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢 2、城市發(fā)展功能布局,本項目開發(fā)模式策劃思路,利好點： 上風上水，濱河新區(qū)；景色宜人，交通便利；生態(tài)低碳，非常宜居。 問題點： 毗鄰道路，遠離城區(qū)；原為鄉(xiāng)村，純屬生地；人氣不旺，難以聚集。 希望點： 策劃先行，謀定而動；擴大利潤，節(jié)奏把控；挖掘價值，歡迎加盟。 創(chuàng)意點： 飲食文化，商業(yè)風情；搞好配套，教育先行；老齡社區(qū)，穿插其中。,本項目開發(fā)模式策劃思路,利好點：上風上水，濱河新區(qū)；景色宜人，交通便利；生態(tài)低碳，非常宜居。,在世人越來越關注居住環(huán)境優(yōu)劣的時代，項目的地段位置，無疑占有明顯的先天優(yōu)勢。首先，地段處于城北，緊鄰環(huán)城公路，又有河道和綠化帶，附近沒有工業(yè)污染。地塊面積多達2000余畝，可謂在地利方面，不可多得。 這樣優(yōu)秀的地段，在挖掘土地價值方面必定會有很大的利潤空間。,問題點：毗鄰道路，遠離城區(qū)；原為鄉(xiāng)村，純屬生地；人氣不旺，難以聚集。,對巴彥淖爾市而言，城市經(jīng)濟結構目前比較簡明，常住人口有限，流動人口規(guī)模不大。當?shù)厝说木幼±砟?，是就近購房。因此，如果本項目搞成單一的住宅商品房并加以常?guī)性的社區(qū)配套，就難以在后期營銷上順利拓展。 再者，生地變熟地，需要一定的周期和成本。 人氣難以聚集，是本地塊最大的問題點。,本項目開發(fā)模式策劃思路,本項目策劃思路,飲食文化，商業(yè)風情；搞好配套， 教育先行；老齡社區(qū)，穿插其中。,本項目商業(yè)部分策劃思路,蒙元旅游特色+酒店配套+城市綜合體 提升項目品牌高度,CRD中央休閑生活區(qū) 一個北部宜居之城，一個幸?？鞓分牵粋€水岸休閑之城。 一生之城,工作成果,一、基于市場調(diào)研的項目功能及整體定位策劃書（4周） 1.形象定位 2.功能定位 3.產(chǎn)品定位對產(chǎn)品形式、產(chǎn)品組合及配比提出建議。 4.客戶定位 5.價格定位 6.經(jīng)濟測算 7.物業(yè)發(fā)展建議對規(guī)劃設計風格、開發(fā)次序、物業(yè)類型的選擇提出建議。 8.社會經(jīng)濟效益評價 二、營銷策劃及項目推廣策劃書（2周） 1.營銷推廣調(diào)性 2.廣告表現(xiàn)及活動主題策劃 三、概念設計，在策劃定位報告修訂、定稿之后啟動，提供概念設計報告（4周） 1. 配合設計院出具建筑設計風格定位、組團風格定位、產(chǎn)品主題定位等。,工作周期及費用,工作周期：70天 成果1、項目功能及整體定位策劃建議（4周） 成果2、營銷策劃及項目推廣策劃建議（2周） 成果3、概念設計報告（4周） 費用預算： 成果1：25萬元整 成果2：20萬元整 成果3：20萬元整 注：委托方可依據(jù)具體需求選擇成果標準。,廣告案例介紹,29,創(chuàng)意地產(chǎn)的理念與前期策劃的創(chuàng)意,30,創(chuàng)意地產(chǎn)是近年來越來越引起人們關注的一個重要概念。由于尚未在學理上達成一種普遍的認同，人們在談論這個概念時大都含糊其詞，這不僅妨礙了更深層次上的交流，而且也不利