2012年1-2月市場月報-和泰安美地產(chǎn)機(jī)構(gòu).ppt

出品：哈爾濱市和泰安美地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 聯(lián)系電話時間：2011年11月1日 制作人：孫大江,領(lǐng)域項目2012年1、2月市場月報 時間（1月1日2月29日）,第一章 咨訊篇 一、市場資訊 二、政策法規(guī) 三、市政信息 第二章 土地篇 一、供應(yīng)土地分析 二、成交土地分析 三、經(jīng)營性土地供求分析 四、經(jīng)營性土地供求分析 五、土地市場小結(jié) 第三章 商品房市場篇 一、市場供應(yīng)分析 二、市場成交分析 三、市場供求分析 四、成交價格分析 五、11月預(yù)計開盤項目 六、市場篇小結(jié),目 錄,第四章 媒體篇 一、平面媒體 二、媒體綜述 第五章 區(qū)域篇 一、南崗區(qū) 二、香坊區(qū) 第六章 競品篇 一、銷售情況 三、營銷情況 四、 媒體情況 第七章 本案 一、本案推廣情況 二、本案銷售情況,目 錄,第一章 資訊篇,哈爾濱首套房貸利率上調(diào)剛需 開發(fā)商再次受沖擊 資訊導(dǎo)讀： 近日，首套房利率上調(diào)一事引起全國上下一片熱議。 今年8月以來，在哈部分銀行已開始悄然上調(diào)首套房貸利率，但上調(diào)幅度最高僅達(dá)10%左右，且僅限于少部分股份制商業(yè)銀行。但隨著國家金融緊縮政策的不斷深入，到10月17日，已有越來越多的銀行提高了首套房貸利率的門檻，利率上調(diào)幅度從5%到30%不等，目前只有工行堅持首套房貸基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)。 哈爾濱大部分銀行的首套房貸利率上浮已較為普遍，其中部分銀行由于信貸規(guī)模緊張，已將首套房貸利率最高上浮至20%30%，使我市剛需購房者的買房成本再增。以貸款50萬元期限20年為例，利率上浮20%后，貸款買房的成本將實際增加10萬元。如此一來，房奴們的負(fù)擔(dān)更是雪上加霜！可盡管如此，剛需的置業(yè)者也只能望洋興嘆。,視點： 在調(diào)控最嚴(yán)厲的一年里市場持續(xù)低迷的情況下，進(jìn)入第三季度市場開始急轉(zhuǎn)而下，而在此時銀行提高利率，對于冰城目前投資需求已經(jīng)被排擠殆盡市場來說，剛需則是最主要的受害者。 而對于開發(fā)商來說目前資金鏈緊繃，其他融資渠道封堵殆盡，依靠銷售套現(xiàn)做為唯一的緩解資金的方法，此次上調(diào)必將會對市場帶來沖擊，對銷售產(chǎn)生巨大的阻力，因此對開發(fā)商的本身就脆弱的資金鏈將會是又一次沖擊。,市場資訊,地產(chǎn)大鱷搶灘冰城狼來了 行業(yè)洗牌悄然開始 資訊導(dǎo)讀： 10多年前，哈爾濱只有寥寥可數(shù)的幾家開發(fā)商，而如今，從愛建、世茂、保利的先期介入，再到如今的萬達(dá)、綠地、恒大、北辰、華南城等知名地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，“地產(chǎn)大鱷”們紛紛加速搶灘冰城，扎堆分割市場蛋糕。以往哈爾濱的本土地產(chǎn)企業(yè)更多的是抱有一種“有錢就可買地蓋房子”的簡單開發(fā)理念，很多的開發(fā)商沒有任何地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，有的地產(chǎn)企業(yè)是經(jīng)營地板生意、開餐飲等起家的，如今在外埠地產(chǎn)名企的沖擊下，本土一些實力較弱的地產(chǎn)商感覺到競爭壓力巨大。,視點： 地產(chǎn)大鱷的搶灘對冰城的影響幾何？ 首先：新的行業(yè)洗牌已經(jīng)悄然開始，冰城地產(chǎn)行業(yè)開始由成長期進(jìn)入到成熟期，隨著調(diào)控力的度加大，拿地成本猛增加，融資難度加劇，面對市場低迷的狀態(tài)，市場競爭加劇，洗牌在所難免。 其次：促使本土企業(yè)的發(fā)展，面對危機(jī)的來臨，本土企業(yè)開始尋找自己的定位，大體可分為兩個種，一是大企業(yè)開始做大制定省域或全國發(fā)展戰(zhàn)略。小的企業(yè)則開始走細(xì)分市場，走“小而精”的路子，以及 “強強聯(lián)合”的方式，但品牌價值的塑造始終貫穿其中。 再次：為冰城市場帶來了新的開發(fā)理念、營銷理念、產(chǎn)品理念等，為冰城注入新鮮的血液，推動冰城地產(chǎn)行業(yè)的前進(jìn)。,市場資訊,2008年，綠地集團(tuán)借松北騰起之勢正式進(jìn)入哈爾濱市場，綠地的到來，著實讓人們看到了一線地產(chǎn)開發(fā)商實力北上的堅定信心與氣度。 2009年8月26日，大連地產(chǎn)龍頭企業(yè)億達(dá)集團(tuán)首家外埠客戶服務(wù)中心落戶哈爾濱，同時將著手在哈爾濱進(jìn)行項目開發(fā)。 2010年12月，恒 大集團(tuán)落戶哈爾濱，投入超100億入駐龍江并開始了龍江的破冰之旅。 2011年1月，總投資60億元的東北最大城市商業(yè)綜合體大連萬達(dá)廣場落戶西客站。 2011年7月，北京納帕地產(chǎn)登陸哈爾濱，全國戰(zhàn)略落地東北區(qū)域。 2011年10月，華南城進(jìn)入哈爾濱，總投資500億，開啟了哈爾濱有史以來最大的招商引資之最。,溫家寶部署經(jīng)濟(jì)工作：堅定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控未來3個月調(diào)控基已定 資訊導(dǎo)讀： 國務(wù)院總理溫家寶29日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署近期經(jīng)濟(jì)工作。今后幾個月要重點做好以下工作：切實把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏；繼續(xù)采取有力措施穩(wěn)定物價總水平；抓好秋收和秋冬季農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控；積極支持企業(yè)特別是吸納就業(yè)和科技創(chuàng)新的小型、微型企業(yè)發(fā)展；促進(jìn)對外貿(mào)易穩(wěn)定發(fā)展；狠抓節(jié)能減排不放松；努力辦好涉及民生的事情；大力提高安全生產(chǎn)水平。,視點： 國務(wù)院會議溫總理再次明確未來三個月調(diào)控基調(diào)已定穩(wěn)若磐石，各地聲音以無法撼動，目前調(diào)控政策基本見底，正處于鞏固前期的調(diào)控成果的階段，這個階段也是中央希望以及需要看到調(diào)控成果的階段，同時也需要拿調(diào)控成果來穩(wěn)定民心。如預(yù)期的調(diào)控成果達(dá)到，伴隨著將會是調(diào)控結(jié)構(gòu)的改變，從“限” （限購、限貸、限價）為宗旨違背市場原則的結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向以“稅”“制”為主的順應(yīng)市場原則的調(diào)控結(jié)構(gòu)，從而促使房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化，以至于達(dá)到長治久安、平穩(wěn)健康的發(fā)展的預(yù)期。,政策法規(guī),（四）堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進(jìn)房價合理調(diào)整。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，提高規(guī)劃設(shè)計水平，加強工程質(zhì)量監(jiān)管，抓緊建立健全分配和管理制度，盡快形成有效供應(yīng)，讓人民群眾看到政策的成效。,房地產(chǎn)調(diào)控下一步:房產(chǎn)稅替代限購令控制樓市調(diào)控步入正軌,視點： 從根本上說限購政策的實施，本屬于決策層的無奈之舉，而長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，住建部今天的講話對于樓市而言是釋放出一個利好信息，此次信息的釋放表明限購政策只是暫時之舉。而房產(chǎn)稅、住房系統(tǒng)、保障房三位一體的體系才能使樓市調(diào)控步入正軌， 從?？谒山壪拶徚畹膫髀劊椒鹕?4小時冒險松綁限購令，再到最近杭州 “技術(shù)性”放松限購的舉措，突破限購“藩籬”的力量正蠢蠢欲動。此舉也正是為了穩(wěn)定軍心而釋放出的信息，但據(jù)悉住房系統(tǒng)起碼需要3-5年來完成，而房產(chǎn)稅仍在調(diào)整期間，因此預(yù)計未來1年限購政策還將繼續(xù)實行。,政策法規(guī),資訊導(dǎo)讀： 10月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長就樓市限購問題回答全國人大常委會委員詢問時表示，目前正在努力建設(shè)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)，一旦全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個平臺，就不必再用限購這種行政色彩濃厚的辦法調(diào)節(jié)樓市。 限購政策是行政辦法。“限購政策是在房價高速上漲其他調(diào)控手段都用了以后，都起了作用，但還差點火候才能把房價抑制住，至少是過高過快上漲的勢頭給抑制住，最后不得已出了這樣一個限購的措施 目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在進(jìn)行40個城市試點，把這些城市的個人住房信息收集起來，盡快實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。“一旦這個系統(tǒng)建立起來，再加上銀行系統(tǒng)、財政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)和公安系統(tǒng)的信息，如果能統(tǒng)一到一個平臺上，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市?！?變 化,三條主干公路通車為“強縣”戰(zhàn)略 疏通“東進(jìn)”的經(jīng)濟(jì)動脈,視點： 11年經(jīng)過了北躍“科技創(chuàng)新城”、南拓“哈南工業(yè)新城、中興“路改、棚改”的快速推進(jìn)后，近期隨著這三條干線公路的通車構(gòu)筑了 “東進(jìn)”的大通道， “強縣”戰(zhàn)略同時也被提上了日程。同時也預(yù)示著伴隨著冰城房地產(chǎn)開發(fā)的腳步未來將會由外環(huán)開始向周邊縣市擴(kuò)展的一個趨勢。,市政信息,資訊導(dǎo)讀： 隨著哈阿公路、哈肇公路、鐵通公路三條主干公路的交工通車，哈爾濱市東部路網(wǎng)骨架基本形成。 十二五”期間，哈爾濱市交通運輸局將抓住國家繼續(xù)重點支持東部地區(qū)公路建設(shè)的歷史機(jī)遇，大力推進(jìn)公路建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)高速786公里，國省干線一級公路614公里；二級公路1256公里；農(nóng)村公路8000公里。屆時，將基本形成以主城區(qū)為中心，以衛(wèi)星城鎮(zhèn)為輻射，以城市出口公路和環(huán)形路網(wǎng)為連接，以高速公路和國省干線為主干，以農(nóng)村公路為脈絡(luò)。 哈阿公路項目：起點于南崗區(qū)南直路，終點于阿城區(qū)延川大街，累計投資近38.74億元。2011年10月竣工通車。 哈肇公路項目：起點于哈肇路與鐵通路交匯處，終點于依蘭湯原交界，累計投資3.87億元。2011年10月竣工通車。 鐵通公路項目：起點于尚志市開發(fā)區(qū)蒙牛路與鐵通公路相交處，終點于五常市公鐵立交橋西側(cè)與五常市至省界段公路相銜接。累計投資4.59億元。年10月竣工通車,資訊導(dǎo)讀： 10月22日，哈爾濱市香坊區(qū)安埠商圈核心區(qū)改造項目正式啟動，香坊區(qū)安埠商圈核心區(qū)改造項目以香坊大街為軸心，打造集商貿(mào)、購物、休閑、娛樂于一體的新商圈。 項目地址：香坊區(qū)香坊大街(橫道街至紅旗大街)兩側(cè)。 項目區(qū)域：外緣范圍東起紅旗大街，西至橫道街，南起通站街，北至楓橋國際項目邊。內(nèi)部以香坊大街為界分成南北兩個區(qū)域。 投資：安埠商圈核心區(qū)域改造項目預(yù)計投資20億元，占地面積48174平方米，規(guī)劃總建筑面積371831平方米。擬建停車泊位3900個(地上400個，地下3500個)。 征收：經(jīng)初步摸底，安埠商圈改造項目共計征收住戶1519戶，建筑面積115027平方米。,視點： 安埠商圈項目的建成，將會促使中央大街、秋林以及安埠商圈的三足鼎立，區(qū)域?qū)崿F(xiàn)多重利好： 板塊升值潛力的提升：經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，固定資產(chǎn)的投資價值將會大幅增加，投資客群的導(dǎo)入將會改變區(qū)域完全以地緣性客群為主的局面。 客群的擴(kuò)容：11萬的公建設(shè)面積，可容納2萬余商戶以及就業(yè)，加之商圈的凝聚力，區(qū)域目標(biāo)客群將會得到很好的擴(kuò)容。 配套設(shè)施的完善：商圈的進(jìn)駐將會完善板塊的生活、金融、交通等配套。 經(jīng)濟(jì)拉動消費：商圈的確立，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會拉動區(qū)域的消費上升，促使客群消費能力的提升，從而帶動區(qū)域高端產(chǎn)品消費的需求。,市政信息,安埠商圈區(qū)位圖,哈市安埠商圈改造項目啟動 將現(xiàn)四大利好促使板塊的快速崛起,第二章 土地篇,2012年1、2月公告土地情況 哈爾濱市1月國土資源局共公告土地6宗，合計供應(yīng)24.3萬，環(huán)比11年12月下降82.8%。其中公告經(jīng)營性土地4宗，土地總面積16.2萬，環(huán)比下降68%；工業(yè)公告土地2宗，土地面積為8.1萬，環(huán)比下降91%。 哈爾濱市2月國土資源局共公告土地1宗，供應(yīng)4.9萬，經(jīng)營性用地。,2012年1月土地公告匯總表,信息來源于：國土資源局,新增供應(yīng)土地分析,2012年2月土地公告匯總表,2011年1-2012年2月土地供應(yīng)情況 1月合計供應(yīng)面積24.3萬，2月合計供應(yīng)面積4.9萬。,信息來源于：國土資源局,視點： 2012年1月哈市合計供應(yīng)6宗，其中經(jīng)營性用地4宗，工業(yè)性用地2宗。合計供應(yīng)土地24.3萬，環(huán)比下降82.8% 2012年2月哈市合計供應(yīng)1宗經(jīng)營性用地5萬，環(huán)比下降79%,新增供應(yīng)土地分析,供應(yīng)土地屬性分析 1月供應(yīng)以經(jīng)營性用地為主占比67%，2月供應(yīng)1宗住宅用地。,1月哈市合計供應(yīng)土地的6宗，其中經(jīng)營性用地供應(yīng)4宗，供應(yīng)面積16.2萬，占比67%,，其中工業(yè)性用地供應(yīng)2宗、合計供應(yīng)面積8.1萬占比33%，經(jīng)營性用地為本月土地供應(yīng)的主力，本月無住宅供應(yīng)。,信息來源于：國土資源局,視點：1月值得我們關(guān)注的是住宅土地?zé)o供應(yīng)，經(jīng)營性用地主要成交在商住、商服。2月僅一宗土地成交，為經(jīng)營性住宅土地供應(yīng)。,新增供應(yīng)土地分析,供應(yīng)土地區(qū)域情況,信息來源于：國土資源局,視點： 1月哈市有4個區(qū)域有土地供應(yīng)，本月南崗區(qū)推出2宗，以供應(yīng)面積約14.34萬占據(jù)榜首位置；第二的是道里區(qū)推出1宗，供應(yīng)面積約4.61萬；第三為松北區(qū)供應(yīng)2宗，供應(yīng)面積約3.94萬；第四是香坊區(qū)供應(yīng)1宗，供應(yīng)面積約1.45萬。 2月僅松北區(qū)供應(yīng)1宗土地，供應(yīng)面積約4.85萬。,新增供應(yīng)土地分析,2012年1月成交土地情況 哈爾濱市1月合計成交土地9宗，合計成交面積約37.6萬，環(huán)比11年12月下降69%。其中經(jīng)營性用地4宗，成交面積約31萬。工業(yè)用地5宗，成交面積約6.2萬。 本月成交土地主要是在香坊的工業(yè)用地。,2012年1月土地成交匯總表,信息來源于：國土資源局,成交土地分析,2012年2月土地成交匯總表,2012年2月成交土地情況 哈爾濱市2月合計成交土地6宗，合計成交面積約14.8萬，環(huán)比1月下降61%。其中經(jīng)營性用地2宗，成交面積約508萬。工業(yè)用地2宗，成交面積約3.9萬。文化娛樂用地2宗，成交面積約0.89萬。,成交土地分析,信息來源于：國土資源局,2012年1、2月土地成交量走勢分析 土地成交呈大幅下滑 2月達(dá)到兩年最低值,信息來源于：國土資源局,1月合計成交9宗土地，經(jīng)營性用地成為本月的成交主力（4宗），成交土地面積為約31.4萬。 2月合計成交6宗土地，工業(yè)性用地成為本月的成交主力（2宗），成交土地面積為約4萬。 如圖所示：2010年1、2月冰城土地市場出現(xiàn)出成交量大幅下滑，成交量為全年的最低值。一方面是由于新年伊始房地產(chǎn)市場為淡季，開發(fā)商才剛剛投入工作，另一方面是由于市場前景還不明朗，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地。,成交土地分析,成交土地屬性分析 1月供應(yīng)以經(jīng)營性用地為主占比83.5%,本月哈市合計供應(yīng)土地的9宗，其中經(jīng)營性用地成交4宗，成交面積約31.4萬，占比55.6%,，其中工業(yè)性用地成交5宗、成交面積約6.19萬。,信息來源于：國土資源局,成交土地分析,成交土地屬性分析 2月供應(yīng)以工業(yè)性用地為主占比54.7%,本月哈市合計成交土地6宗，其中經(jīng)營性用地成交2宗，成交面積約5.81萬，占比39.3%,，其中工業(yè)性用地成交2宗，成交面積8.09萬占比54.7%，文化娛樂性用地成交2宗，成交面積0.89萬，占比6%，本月工業(yè)用地成為本月土地供應(yīng)的主力。,信息來源于：國土資源局,成交土地分析,各區(qū)域土地成交情況 1月僅三個區(qū)域有土地成交,信息來源于：國土資源局,1月土地成交區(qū)域僅分布在3各區(qū)域，南崗區(qū)成為本月成交主力，成交3宗，成交面積16.31萬 占比43.4%， 視點：本月南崗區(qū)為主力成交區(qū)域，成交3宗經(jīng)營性用地，南崗區(qū)2宗用地由黑龍江省哈大鐵路客運專線有限責(zé)任公司拍得南崗區(qū)王崗鎮(zhèn)藝體街地的商住用地約10.5萬，平房區(qū)成交1宗住宅用地，由哈爾濱凱盛源置業(yè)有限責(zé)任公司拍得哈南工業(yè)新城南城第一大道、規(guī)劃路西南側(cè)的住宅用地約15.1萬。,成交土地分析,各區(qū)域土地成交情況 2月四個區(qū)域有土地成交,信息來源于：國土資源局,本月土地成交區(qū)域分布在4各區(qū)域，道里區(qū)成交3宗，成交面積約5.5萬，本月成交主力，占比37.1%， 視點：本月土地成交總面積約14.82，每宗土地成交面積均在5萬平以下，其中南崗區(qū)的1宗用地，由哈爾濱市哈西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司拍得南崗區(qū)西寧南路、南興街、和諧大道圍合區(qū)域的商服用地約4.38萬平方米。松北區(qū)1宗用地，由黑龍江對青鵝業(yè)集團(tuán)有限公司拍得對青工業(yè)園區(qū)A片區(qū)未出讓地塊以東、未出讓地塊以南、通鄉(xiāng)公路以西、未出讓地以北工業(yè)用的約3.49萬平方米。,成交土地分析,如上圖所示，哈爾濱市1月成交土地單價為1181元/ ，環(huán)比下降76% ，成交樓面價1594元/，環(huán)比上升62%。2月成交土地單價為7732元/，環(huán)比上升554%，成交樓面價4448元/，環(huán)比上升277%。 視點：1月土地單價較上月大幅下降，其主要原因為本月成交土地均在三環(huán)外并且工業(yè)性用地居多。 2月土地成交大幅上升，其主要原因為本月成交6宗土地中2宗為2環(huán)內(nèi)商服、居住用地。2宗二環(huán)至三環(huán)文化娛樂用地。,經(jīng)營性土地成交情況 1、2月經(jīng)營性土地成交價格大幅上漲。,信息來源于：國土資源局,成交土地分析,經(jīng)營性土地供求情況,1月全市經(jīng)營性土地供應(yīng)約16.2萬環(huán)比下降68%；全市經(jīng)營性土地成交約31.4萬環(huán)比上升211%；本月供求比為0.52:1。 2月全市經(jīng)營性土地供應(yīng)約4.9萬環(huán)比下降70%；全市經(jīng)營性土地成交約5.8萬環(huán)比下降82%；本月供求比為0.84:1. 視點：1、2月經(jīng)營性土地市場供求關(guān)系急轉(zhuǎn)而下，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，其主要原因在于市場供應(yīng)量大幅下滑，而在上月50.9萬平米的高供應(yīng)量下，致使本月的成交量有所上升，預(yù)計下月成交量仍會增加。,1、2月經(jīng)營性土地市場供求呈大幅度下滑趨勢。,信息來源于：國土資源局,經(jīng)營性用地供求分析,土地市場小結(jié)”金九暗淡收場 致使10月土地市場創(chuàng)年內(nèi)新低” 進(jìn)入2012年，土地市場供應(yīng)與成交，均呈大幅度下滑趨勢， 十月土地市場一改前三個月小幅回暖的趨勢，成交與供應(yīng)量均大幅下降，甚至均達(dá)到了全年最低值，本月經(jīng)營性土地與工業(yè)土地成交量紛紛大幅下滑，其中經(jīng)營性土地市場受9月份商品房市場低迷的成交影響，房企受資金鏈的牽制致使拿地謹(jǐn)慎，由本月成交的經(jīng)營性土地的地塊規(guī)模就足以看出，除松北區(qū)成交地塊較大外，其他區(qū)域成交地塊均小于5萬，而單宗地塊成交均價僅1.5億元，價格最低的僅0.35億元，足見房企越是接近年底，其資金的鏈的緊張程度將會越嚴(yán)重。進(jìn)入11月以后預(yù)計冰城的土地市場也將會進(jìn)入一個冰封期。 而10月值得我們關(guān)注的是，保健路6號地塊的成交，該地塊的成交樓面均價1647元/，略比本案合計樓面均價1673元低26元/，但相對于本案來說其區(qū)位略比本案差，但是其“盟科”的品牌價值對項目的支撐將會是其核心價值之一，該競品地塊的開發(fā)周期與本案二期相同，預(yù)計將會對本案二期的中高端客群產(chǎn)生分流。,土地市場小結(jié),第三章 商品房市場篇,本月商品房入網(wǎng)情況 1月入網(wǎng)5個項目，批準(zhǔn)套數(shù)3714套，環(huán)比下降46%，批準(zhǔn)面積39.6萬環(huán)比下降43%。,1月新增商品房入網(wǎng)項目列表,市場供應(yīng)分析,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),本月商品房入網(wǎng)情況 2月入網(wǎng)9個項目，批準(zhǔn)套數(shù)9263套，環(huán)比上升170%，批準(zhǔn)面積119.56萬環(huán)比上升202%。,市場供應(yīng)分析,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),2月新增商品房入網(wǎng)項目列表,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),2010年6月2011年6月 哈爾濱市商品房市場供應(yīng),數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),商品房供應(yīng)走勢,2012年1月全市商品房新增供應(yīng)3714套，環(huán)比下降46%， 新增供應(yīng)面積39.6萬，環(huán)比下降43% 。 2012年2月全市商品房新增供應(yīng)9263套，環(huán)比上升149%，新增供應(yīng)面積119.56萬，環(huán)比上升202%。,增幅,市場供應(yīng)分析,各區(qū)域新增供應(yīng)情況 新增供應(yīng)面積涵蓋3個區(qū)域，道里區(qū)域占48.2%,視點： 從上圖可知：本月商品房供應(yīng)集中在道里區(qū)、香坊區(qū)、南崗區(qū)三個區(qū)域；本月道里區(qū)供應(yīng)來自上和園著、百年儷景，合計供應(yīng)19.1萬占比48.2%居首位，其次香坊區(qū)供應(yīng)量來自于中昊格蘭云天、明光翡翠灣，合計供應(yīng)16.8萬占比42.4%，第三名為南崗區(qū)，區(qū)域的要供應(yīng)來自于金色萊茵。供應(yīng)3.7萬。,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),市場供應(yīng)分析,各區(qū)域新增供應(yīng)情況 新增供應(yīng)面積涵蓋5個區(qū)域，道外區(qū)域占41%,視點： 從上圖可知：本月商品房供應(yīng)集中在道外區(qū)、松北區(qū)、南崗區(qū)、道里區(qū)、四個區(qū)域； 本月道外區(qū)供應(yīng)來自寶宇.天邑瀾灣、南極國際尚金華府合計供應(yīng)52.6萬占據(jù)榜首，其次松北區(qū)供應(yīng)來自馨園小區(qū) ，供應(yīng)29.5萬，再次南崗區(qū)供應(yīng)量來自先鋒領(lǐng)地、楓藍(lán)國際，合計供應(yīng)18.9萬，第四為道里區(qū)供應(yīng)來自漫步巴黎三期，供應(yīng)量為18.6萬。,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),市場供應(yīng)分析,本月成交明細(xì),1月成交明細(xì)列表,1月商品房合計成交1119套環(huán)比下降65.9%，成交面積11.3萬環(huán)比下降65.8%，成交金額6.38億元環(huán)比下降97% 本月住宅成交1025套，環(huán)比下降66%，非住宅成交95套環(huán)比下降60%,市場成交分析,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),本月成交明細(xì),2月成交明細(xì)列表,本月商品房合計成交1767套環(huán)比上升57%，成交面積15.8萬環(huán)比上升39.8%，成交金額8.96億元環(huán)比上升40.4% 本月住宅成交1705套，環(huán)比上升66%，非住宅成交62套環(huán)比下降35%,市場成交分析,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),商品房成交情況,視點：如以上圖表所示，1月商品房銷售備案面積約11.3萬，環(huán)比下降65%，同比下降87%。2月商品房銷售備案面積約15.8萬，環(huán)比上升40%，同比下降88%。 1月成交大幅下降，其一是由于房地產(chǎn)市場較冷，并伴著春節(jié)的到來，部分售樓處進(jìn)入春節(jié)休假狀態(tài)，其二是由于進(jìn)入房地產(chǎn)淡季，開發(fā)商持觀望態(tài)度居多，促銷、宣傳活動較少。 2月成交略有增長，主要在年假結(jié)束，部分開發(fā)商借助新年造勢，略有促銷活動。預(yù)計3月份部分項目會有宣傳及促銷活動，成交會有所增長。,2012年成交量同比下降87%,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),增幅,市場成交分析,各區(qū)域成交情況,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),視點： 從成交區(qū)域來看，本月成交前三位為道外區(qū)、道里區(qū)、南崗區(qū)，道外區(qū)商品房成交面積最大，約4.2萬，占總成交面積的29.2%；其次是道里區(qū)，成交面積約2.7萬，占總成交面積的24%；再次是南崗區(qū)，成交面積約1.7萬，占總成交面積15.1%。本月各區(qū)域均有成交，但成交主力仍在道外.,1月成交量主要來自于道外區(qū),市場成交分析,各區(qū)域成交情況,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),視點： 從成交區(qū)域來看，本月成交前三門仍是道里區(qū)、道外區(qū)、南崗區(qū)。首先道里區(qū)成交面積約8.2萬，占總成交比52%，其次道外區(qū)成交面積約2.5萬，占總成交比15.9%。再次南崗區(qū)成交面積約2.3萬，占總成交比14.6%。本月各區(qū)域均有成交，但成交主力是道里區(qū)。,2月成交量主要來自于道里區(qū),市場成交分析,商品房市場供求情況,1月全市商品房新增供應(yīng)量約40萬，環(huán)比下降42%；全市商品房成交量約11萬，環(huán)比下降76%，月供求比為3.63：1 2月全市商品房新增供應(yīng)量約120萬，環(huán)比上升200%；全市商品房成交約16萬，環(huán)比上升45%。月供求比為12.5:1 視點：如圖所示，2012年1、2月供過于求，新增供應(yīng)量主要在2月份，主要原因為部分開發(fā)商在去年末始終保持觀望態(tài)度，在今年初部分剛需客戶開始看房，買房。部分開放商想借助新年造勢，做宣傳與促銷，促進(jìn)成交。,2012年商品房供求比大幅上漲,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),市場供求分析,商品房成交價格走勢,1月商品房成交均價5670元/（成交總金額/總面積）環(huán)比上月下降1.3%。 2月商品房成交均價5655元/（成交總金額/總面積）。 視點：如上圖所示，1月商品房成交均價5670元/環(huán)比下降1.3%，2月商品房成交均價5655元/，2012年年初商品房成交均價較11年全年成交均價平均值低1361月/。因此說明冰城商品房成交價格在進(jìn)入2012年開始回落，預(yù)計下月成交均價仍將在5660元/左右徘徊。,1、2月份成家均價基本持平。,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),成交價格分析,備注：預(yù)計開盤項目不包括阿城區(qū),三月預(yù)計開盤項目,商品房成交情況,視點：如以上圖表所示，本月月商品房銷售備案套數(shù)為3666套，面積達(dá)37萬，環(huán)比上升22.4%，成交金額25.1億元環(huán)比下降35.9% 。 在全國幾個大的典型城市成交量紛紛下降的時候，冰城樓市10月成交同比與環(huán)比均開始上升，從今年整體情況上來看雖然是調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年但是同比去年成交情況要好一點，這與資金鏈緊張的放棄在9、10月份大幅優(yōu)惠及促銷有很大的關(guān)系。去年很少見到九幾折的字樣而今年，折扣幅度以及進(jìn)入了8的時代了，如果像去年一樣入網(wǎng)情況延后的較嚴(yán)重的話，預(yù)計11月份成交量還將會有所上升。,“銀十”小幅回暖，但以步入深入調(diào)整期,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),市場成交分析,商品房市場小結(jié),商品房市場小結(jié) “銀十”已過 為挨過嚴(yán)冬房企將繼續(xù)“高折扣”戰(zhàn)略 進(jìn)入十月商品房市場，明顯要比九月份要冷清的多，今年最后一個黃金周的來臨也并沒有為冰城市場增添幾分暖意，在黃金周期間，各大樓盤雖然加大了折扣力度，但其媒體宣傳力度大幅下滑，十一期間媒體報廣的投放量大幅下降，反而是在月末各區(qū)域新項目開始低價入市，以及老項目的加推開始增加，市場供應(yīng)量開始有所上升，但無論是消費者還是行業(yè)人士對十月份的預(yù)期一直抱著悲觀的態(tài)度，各大項目開始連續(xù)調(diào)整各月的銷售目標(biāo)。 值得我們關(guān)注的是：冰城于10月中旬開始大規(guī)模蔓延的，各大商業(yè)銀行的上調(diào)房貸利率，其中部分銀行由于信貸規(guī)模緊張，已將首套房貸利率最高上浮至20%30%，使得原本想趁各大項目打折促銷之際，出手購房的剛需客群的再次受到打擊，使得經(jīng)過一輪又一輪的促銷觀望情緒有所減輕的市場，再次回到了谷底進(jìn)入了冰封期。進(jìn)入冬季同時也進(jìn)入了市場上傳統(tǒng)的淡季，為了緩解房企的資金壓力，預(yù)計未來兩個月各大項目，高強度的的促銷以及優(yōu)惠力度還將持續(xù)。,第五章 區(qū)域篇,南崗區(qū)1、2月商品房供應(yīng)列表,南崗區(qū),南崗區(qū)1月土地成交列表,南崗區(qū)1月土地供應(yīng)列表,經(jīng)營性土地供求情況,區(qū)域經(jīng)營性土地市場呈現(xiàn)下降趨勢,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱國土資源局,如上圖所示：1月南崗區(qū)經(jīng)營性土地共有2宗土地供應(yīng)，合計供應(yīng)經(jīng)營性土地面積14.3萬平米，經(jīng)營性土地成交3宗，成交面積16.3萬。2月南崗經(jīng)營性土地?zé)o供應(yīng)，經(jīng)營性土地成交1宗，成交面積4.4萬。2012年土地供應(yīng)呈下降趨勢。,南崗區(qū),住宅供求情況,本月區(qū)域市場小幅回暖,1月南崗區(qū)住宅市場供應(yīng)3.7萬，成交量1.6萬，2 月南崗區(qū)住宅市場供應(yīng)19萬，成交量2.2萬 視點：如圖所示，區(qū)域本月市場并無新增供應(yīng)項目入網(wǎng)，且市場成交量也環(huán)比小幅下降，雖然相對于其他區(qū)域哈西市場投資性較強，但由于市場供應(yīng)量一直處于低迷狀態(tài)，而且下階段政策調(diào)控基調(diào)不變，市場觀望情緒加重，從而導(dǎo)致市場成交量的下滑。,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱國土資源局,南崗區(qū),南崗區(qū),南崗區(qū)1月份樓盤動態(tài),南崗區(qū),南崗區(qū)2月份樓盤動態(tài),3月預(yù)計開盤項目,區(qū)域樓盤概況,數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn),南崗區(qū),數(shù)據(jù)來源：哈爾濱搜房網(wǎng),香坊區(qū),香坊區(qū)1月土地供應(yīng)列表,香坊區(qū)1月土地成交列表,香坊區(qū),香坊區(qū)1、2月商品房供應(yīng),香坊區(qū)2月土地成交列表,經(jīng)營性土地供求情況,香坊區(qū)1月僅有1宗經(jīng)營性土地供應(yīng)，無成交。2月經(jīng)營性土地?zé)o供應(yīng)，僅有1宗成交。,香坊區(qū),1月香坊區(qū)經(jīng)營性土地新增供應(yīng)量1.5萬，無成交。 2月香坊區(qū)經(jīng)營性土地?zé)o新供應(yīng)，成交量1.5萬。 由于7、8兩月經(jīng)營性土地市場均無土地供應(yīng)，所以導(dǎo)致本月土地市場零成交的局面。9月區(qū)域在已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)三個月無土地供應(yīng)的的情況下，預(yù)計下月經(jīng)