2014年鄭州市中牟帝華宏府項(xiàng)目第一階段工作匯報(bào)全.ppt

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,本案產(chǎn)品發(fā)展策略研究邏輯框架,中觀市場(chǎng)： 土地市場(chǎng) 商品住宅市場(chǎng) 分析,市場(chǎng)研究,競(jìng)爭(zhēng)研判： 板塊劃分 板塊競(jìng)爭(zhēng)等級(jí) 直接競(jìng)品個(gè)案,圈定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及等級(jí)： 區(qū)域發(fā)展成熟度 板塊總價(jià)近似 客源存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,本案市場(chǎng)站位,本案產(chǎn)品定位策略,城市價(jià)值,城市層面 城市能級(jí)定位 規(guī)劃發(fā)展定位,市場(chǎng)機(jī)會(huì)論證,整體規(guī)劃 立面風(fēng)格 景觀規(guī)劃 建筑單體 社區(qū)配套,價(jià)格定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算,產(chǎn)品建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算,宗地價(jià)值分析,圍繞目標(biāo)客戶現(xiàn)有及潛在需求尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì),分物業(yè)線分析： 高層市場(chǎng)表現(xiàn) 小高層市場(chǎng)表現(xiàn) 多層市場(chǎng)表現(xiàn),項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目背景分析 交通條件 配套條件,本案客戶定位,項(xiàng)目主題概念的引入,區(qū)域?qū)用?區(qū)域規(guī)劃能級(jí) 區(qū)域發(fā)展方向,區(qū)域價(jià)值,項(xiàng)目?jī)r(jià)值,第一階段提交：做什么？,第二階段提交：怎么做？,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,本案產(chǎn)品發(fā)展策略研究邏輯框架,中觀市場(chǎng)： 土地市場(chǎng) 商品住宅市場(chǎng) 分析,市場(chǎng)研究,競(jìng)爭(zhēng)研判： 板塊劃分 板塊競(jìng)爭(zhēng)等級(jí) 直接競(jìng)品個(gè)案,圈定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及等級(jí)： 區(qū)域發(fā)展成熟度 板塊總價(jià)近似 客源存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,本案市場(chǎng)站位,本案產(chǎn)品定位策略,城市價(jià)值,城市層面 城市能級(jí)定位 規(guī)劃發(fā)展定位,市場(chǎng)機(jī)會(huì)論證,整體規(guī)劃 立面風(fēng)格 景觀規(guī)劃 建筑單體 社區(qū)配套,價(jià)格定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算,產(chǎn)品建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算,宗地價(jià)值分析,圍繞目標(biāo)客戶現(xiàn)有及潛在需求尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì),分物業(yè)線分析： 高層市場(chǎng)表現(xiàn) 小高層市場(chǎng)表現(xiàn) 多層市場(chǎng)表現(xiàn),項(xiàng)目整體定位,第一階段提交：做什么？,第二階段提交：怎么做？,項(xiàng)目背景分析 交通條件 配套條件,本案客戶定位,項(xiàng)目主題概念的引入,區(qū)域?qū)用?區(qū)域規(guī)劃能級(jí) 區(qū)域發(fā)展方向,區(qū)域價(jià)值,項(xiàng)目?jī)r(jià)值,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,區(qū)域?qū)傩?。城市?guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的選擇有何影響？城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)提供什么樣的發(fā)展背景？宏觀市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)生怎樣的影響？ 市場(chǎng)屬性。城市房地產(chǎn)格局發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展有何影響？競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生怎樣的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系？ 客戶屬性。潛在客戶的特征如何，本項(xiàng)目獲取潛在客戶的市場(chǎng)機(jī)會(huì)如何？,任務(wù),第一階段問(wèn)題分解：,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,*執(zhí)行,第一階段主要工作內(nèi)容：,區(qū)域調(diào)研。對(duì)于鄭州城市站位、鄭州城市經(jīng)濟(jì)、中牟區(qū)域?qū)傩?、中牟區(qū)域周邊環(huán)境進(jìn)行初步研判。同時(shí)沿商都路進(jìn)行地毯式調(diào)研，主要調(diào)研項(xiàng)目包括東潤(rùn)華景、格林上東、星城國(guó)際東苑及西苑、天怡佳苑、龍澤嘉園、東潤(rùn)朗郡、綠城百合花園、建業(yè)森林里、金帝城等30多個(gè)在售典型項(xiàng)目。 項(xiàng)目理解。項(xiàng)目組分批次對(duì)項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地勘察，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步判斷。 客戶理解。通過(guò)區(qū)域相關(guān)項(xiàng)目調(diào)研，對(duì)于本項(xiàng)目客戶進(jìn)行初步判斷。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,【正文提報(bào)內(nèi)容】,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,本案產(chǎn)品發(fā)展策略研究邏輯框架,中觀市場(chǎng)： 土地市場(chǎng) 商品住宅市場(chǎng) 分析,市場(chǎng)研究,競(jìng)爭(zhēng)研判： 板塊劃分 板塊競(jìng)爭(zhēng)等級(jí) 直接競(jìng)品個(gè)案,圈定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及等級(jí)： 區(qū)域發(fā)展成熟度 板塊總價(jià)近似 客源存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,本案市場(chǎng)站位,本案產(chǎn)品定位策略,城市價(jià)值,城市層面 城市能級(jí)定位 規(guī)劃發(fā)展定位,市場(chǎng)機(jī)會(huì)論證,整體規(guī)劃 立面風(fēng)格 景觀規(guī)劃 建筑單體 社區(qū)配套,價(jià)格定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算,產(chǎn)品建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算,宗地價(jià)值分析,圍繞目標(biāo)客戶現(xiàn)有及潛在需求尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì),分物業(yè)線分析： 高層市場(chǎng)表現(xiàn) 小高層市場(chǎng)表現(xiàn) 多層市場(chǎng)表現(xiàn),項(xiàng)目整體定位,第一階段提交：做什么？,第二階段提交：怎么做？,項(xiàng)目背景分析 交通條件 配套條件,本案客戶定位,項(xiàng)目主題概念的引入,區(qū)域?qū)用?區(qū)域規(guī)劃能級(jí) 區(qū)域發(fā)展方向,區(qū)域價(jià)值,項(xiàng)目?jī)r(jià)值,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,城市屬性,城市站位,中原城市群的核心位置，歷史文化名城，對(duì)外交通發(fā)達(dá)，稱為“火車?yán)鰜?lái)的城市”,鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原； 鄭州位于全國(guó)經(jīng)濟(jì)地理腹地，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略作用，是溝通、促進(jìn)全國(guó)各經(jīng)濟(jì)區(qū)交流、聯(lián)合的中樞之地。,中國(guó)歷史文化名城;,全國(guó)區(qū)域性中心城市;,區(qū)域性金融中心;,先進(jìn)制造業(yè)基地和科技創(chuàng)新基地;,全國(guó)重要的現(xiàn)代化物流中心;,國(guó)際文化旅游城市;,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,城市屬性,城市總體規(guī)劃,本項(xiàng)目處于鄭州城市東西發(fā)展主軸地帶 處于城市向東發(fā)展的鄭汴中牟組團(tuán)發(fā)展帶,一帶：是指沿310 國(guó)道、隴海鐵路等交通干線上，由中心城區(qū)、鄭汴中牟組團(tuán)、上街滎陽(yáng)組團(tuán)、鞏義市及沿線城鎮(zhèn)所構(gòu)成的城鎮(zhèn)發(fā)展帶，是市域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和城市空間拓展的主軸。 兩軸：南北發(fā)展軸由沿京廣鐵路、107 國(guó)道的城鎮(zhèn)構(gòu)成，同時(shí)與市域的東西發(fā)展帶，共同構(gòu)成中原城市群“十”字形空間結(jié)構(gòu)的核心；市域南部的東西發(fā)展軸由登封、新密和新鄭等城鎮(zhèn)依托省級(jí)交通干線構(gòu)成。 一心：指鄭州市域的城鎮(zhèn)密集區(qū)。包括中心城區(qū)、鄭汴中牟組團(tuán)、上街滎陽(yáng)組團(tuán)和航空港組團(tuán)，是市域空間結(jié)構(gòu)核心地區(qū) 四城：指鞏義、新鄭、新密、登封四個(gè)二級(jí)中心城市。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省首位，城市化進(jìn)程加快 處在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展階段,鄭州經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，連續(xù)超10%的增長(zhǎng)率加速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2012年全年完成生產(chǎn)總值5547億元，同比增長(zhǎng)12%。 從河南省各市2012年GDP占比情況可以看出，鄭州市GDP占整個(gè)河南省的19%，其余17市共占河南省GDP的81%，鄭州是對(duì)河南省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)最大的城市。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,二、三產(chǎn)業(yè)并重，二產(chǎn)占主導(dǎo) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化助推鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,第一產(chǎn)業(yè)增加值142.4億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3208.4億元，增長(zhǎng)14.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2196.2億元，增長(zhǎng)8.4%； 近兩年，第二產(chǎn)業(yè)的增速加快，第三產(chǎn)業(yè)的增速放緩，但兩者仍增長(zhǎng)較快； 鄭州市城市總體規(guī)劃（2008年2020年確定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位：第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展都市型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) ；第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)化提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)，發(fā)展壯大金融服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展旅游會(huì)展業(yè)，拓展提升社會(huì)服務(wù)業(yè)。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,城市經(jīng)濟(jì),人均可支配收入,恩格爾系數(shù)34.7% 居民生活水平穩(wěn)步改善，購(gòu)買能力增強(qiáng),全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24246元，比上年增長(zhǎng)12.2%；人均消費(fèi)性支出16610元，比上年增長(zhǎng)14.6%； 2012年，市區(qū)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出持續(xù)升溫，人均消費(fèi)性支出16779元，比上年增長(zhǎng)14.9%。消費(fèi)熱點(diǎn)突出，食品、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通信消費(fèi)增長(zhǎng)對(duì)全年消費(fèi)性支出增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率最大； 2012年，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均食品消費(fèi)支出5767元，比上年增加609元，增長(zhǎng)11.8%。食品消費(fèi)支出占消費(fèi)支出的比重（恩格爾系數(shù)）為34.7%，比上年同期下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。恩格爾系數(shù)的下降，標(biāo)志著鄭州城鎮(zhèn)居民生活水平的進(jìn)一步提高。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,城市經(jīng)濟(jì),固定資產(chǎn)投資,固定資產(chǎn)投資保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)有利于拉大城市框架，城市化進(jìn)程對(duì)投資拉動(dòng)明顯,2012年全年固定資產(chǎn)投資3669億元，增長(zhǎng)率為22.21%。 固定資產(chǎn)投資加速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資占每年GDP的比例穩(wěn)步提高，城市建設(shè)力度增大。固定資產(chǎn)投資加速增長(zhǎng)，城市建設(shè)力度增大，但與周邊城市相比仍有較大增長(zhǎng)空間。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,區(qū)域?qū)傩?鄭汴一體化戰(zhàn)略,鄭汴一體化使兩市相向發(fā)展，鄭東汴西獲得優(yōu)先發(fā)展機(jī)會(huì)，為鄭州東部帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇,鄭汴一體化是中原城市群發(fā)展的必然趨勢(shì)，是河南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極。鄭汴一體化區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)價(jià)值的提升為該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇和空間。 鄭汴兩市抱團(tuán)式的發(fā)展將首先刺激邊界地帶產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、形象的拉升。 鄭州作為省會(huì)城市，在鄭汴一體化過(guò)程中將對(duì)周邊城市產(chǎn)生拉聚效應(yīng)，鄭州東部區(qū)域發(fā)展將加速。 鄭汴區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來(lái)龐大的客戶基礎(chǔ)。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,區(qū)域?qū)傩?鄭汴一體化戰(zhàn)略,鄭州新區(qū)是鄭汴一體化發(fā)展的核心區(qū)域，綜合型城市中心，將帶動(dòng)物流、資金流和人流集中,鄭州新區(qū)作為國(guó)家區(qū)域性物流樞紐、金融中心、先進(jìn)制造業(yè)基地將帶來(lái)物流、資金流和人流的集中。 縱橫交錯(cuò)的鐵路網(wǎng)、公路網(wǎng)和航空港建設(shè)將擴(kuò)大新區(qū)的輻射范圍，鄭州焦作、鄭州開封、鄭州洛陽(yáng)、鄭州新鄭機(jī)場(chǎng)許昌平頂山、鄭州新鄉(xiāng)城際線等多條城際鐵路建設(shè)為鄭州和周邊城市的人流、物流帶來(lái)便利的交通條件。 新區(qū)的發(fā)展將強(qiáng)化鄭東新區(qū)的都市中心地位，也為鄭東新區(qū)外擴(kuò)帶來(lái)動(dòng)力,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,區(qū)域?qū)傩?鄭汴一體化戰(zhàn)略,“五區(qū)一縣”規(guī)劃，在空間結(jié)構(gòu)定位上，鄭東新區(qū)與航空港區(qū)定位為大區(qū)域中心,區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為住宅、商業(yè)的發(fā)展提供客戶基礎(chǔ)。 中牟規(guī)劃：“一線四帶”產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) “北線”沿鄭汴城市快速通道，依托鄭東新區(qū)大學(xué)城，在西部建設(shè)劉集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 依托開封杏花營(yíng)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，在東部建設(shè)官渡農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)區(qū)。 “中線”沿國(guó)道220線，依拖鄭州日產(chǎn)、紅宇機(jī)械、鄭州輕汽，在縣城建設(shè)中牟汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)； 依托鄭東新區(qū)，在西部建設(shè)白沙物流及加工產(chǎn)業(yè)區(qū)。 “南線”沿航海東路，依托鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)鄭州汽車及裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 依托新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)，建設(shè)張莊食品加工和航空物流產(chǎn)業(yè)區(qū)。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,區(qū)域?qū)傩?中牟新城規(guī)劃定位,行政文化中心、新興商業(yè)服務(wù)中心 教育文化中心及宜居生活區(qū),發(fā)展目標(biāo)：到2015年，規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模要達(dá)到8萬(wàn)人，城區(qū)面積達(dá)到12平方公里。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,區(qū)域?qū)傩?中牟新城規(guī)劃定位,三條城市輕軌規(guī)劃將提升區(qū)域?qū)ν膺B接能力 能夠?qū)豚嵵菘蛻糁脴I(yè)群體,軌道交通9號(hào)線,軌道交通14號(hào)線,軌道交通11號(hào)線,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,項(xiàng)目屬性,區(qū)位條件,本項(xiàng)目,中牟老城區(qū),本項(xiàng)目位于中牟新城區(qū)，城市核心區(qū)位 直線距離中牟老城區(qū)僅6公里,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,中牟新城內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) 商都大道是連接中牟老城及鄭州城區(qū)的主干道,林東路,文通路,訊達(dá)路,學(xué)苑路,林西路,壽圣路,牟州路,廣惠街,清陽(yáng)街,雁鳴路,中牟人醫(yī)院,寶豐街,商都大道,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,項(xiàng)目周邊行政資源豐富 但3公里范圍內(nèi)生活配套缺失,農(nóng)村信用社,林東路,文通路,商都大道,訊達(dá)路,學(xué)苑路,林西路,壽圣路,牟州路,廣惠街,清陽(yáng)街,雁鳴路,中牟人民醫(yī)院,易斯頓美術(shù)學(xué)院,中牟武裝部,寶豐街,郵政儲(chǔ)蓄,檢察院,工商局,法院,公安局,地稅局,中牟一高,三小（新鋪小學(xué)）,商都學(xué)校（小初）在建,中牟縣政府,財(cái)政局,聯(lián)通公司,人民文化廣場(chǎng),電業(yè)局,勞動(dòng)辦事大廳,土地局,移動(dòng),本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,利潤(rùn)最大化原則，控制總價(jià)提升單位面積利潤(rùn)率,利潤(rùn)目標(biāo),高速去化，快速回籠資金,速度目標(biāo),強(qiáng)化企業(yè)品牌在中牟區(qū)域及鄭州的影響力,品牌目標(biāo),安全原則，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目成功操作,安全目標(biāo),本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,城市規(guī)劃,區(qū) 域 配 套,中原城市群的核心位置 城市東西發(fā)展主軸地帶 城市向東發(fā)展的鄭汴中牟組團(tuán)發(fā)展帶,宗地條件,項(xiàng)目周邊行政資源豐富 生活配套缺失,區(qū) 域 規(guī) 劃,行政文化中心、新興商業(yè)服務(wù)中心、教育文化中心及宜居生活區(qū),非獨(dú)占自然資源，規(guī)劃宜居區(qū)域 未來(lái)通達(dá)性較好，生活配套缺失,非獨(dú)占資源型地塊，未來(lái)交通通達(dá)性較好 周邊生活配套缺失,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,本案產(chǎn)品發(fā)展策略研究邏輯框架,中觀市場(chǎng)： 土地市場(chǎng) 商品住宅市場(chǎng) 分析,市場(chǎng)研究,競(jìng)爭(zhēng)研判： 板塊劃分 板塊競(jìng)爭(zhēng)等級(jí) 直接競(jìng)品個(gè)案,圈定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及等級(jí)： 區(qū)域發(fā)展成熟度 板塊總價(jià)近似 客源存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,本案市場(chǎng)站位,本案產(chǎn)品定位策略,城市價(jià)值,城市層面 城市能級(jí)定位 規(guī)劃發(fā)展定位,市場(chǎng)機(jī)會(huì)論證,整體規(guī)劃 立面風(fēng)格 景觀規(guī)劃 建筑單體 社區(qū)配套,價(jià)格定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算,產(chǎn)品建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算,宗地價(jià)值分析,圍繞目標(biāo)客戶現(xiàn)有及潛在需求尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì),分物業(yè)線分析： 高層市場(chǎng)表現(xiàn) 小高層市場(chǎng)表現(xiàn) 多層市場(chǎng)表現(xiàn),項(xiàng)目整體定位,第一階段提交：做什么？,第二階段提交：怎么做？,項(xiàng)目背景分析 交通條件 配套條件,本案客戶定位,項(xiàng)目主題概念的引入,區(qū)域?qū)用?區(qū)域規(guī)劃能級(jí) 區(qū)域發(fā)展方向,區(qū)域價(jià)值,項(xiàng)目?jī)r(jià)值,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,鄭州“國(guó)五條”：進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大前期樓市調(diào)控成果,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,“三房合一”最大限度的擴(kuò)大保障范圍,鄭州市的“三房合一”政策調(diào)整了保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，最大限度的擴(kuò)大保障范圍，針對(duì)市場(chǎng)上在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”，堅(jiān)決“叫?！辈?yán)肅查處,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,增加保障房、擴(kuò)大保障范圍 實(shí)現(xiàn)觀念轉(zhuǎn)變，控制房?jī)r(jià)上漲,政府出臺(tái)的增加保障房、三房合一等政策，有利于把有限的保障房建設(shè)資金集中起來(lái)，提供更多公租房，擴(kuò)大保障范圍，且在一定程度上將促使由過(guò)去的“居有其屋”向“居有其所”的觀念轉(zhuǎn)變。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,政府出臺(tái)的微調(diào)政策，大部分都是以支持剛需置業(yè)、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)為主，如鄭州國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)、一房一價(jià)等，且這些支持首置首改的政策大部分都得到了中央政府的默許，而凡是觸及“限購(gòu)”底線的，先后都被叫?；虺蜂N。,保持限購(gòu)底線，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 鼓勵(lì)剛需置業(yè)需求,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,鄭州樓市限購(gòu)令升級(jí)，9月2日實(shí)施新政鄭州去投資化，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保護(hù)剛需,1. 非鄭州戶口人員，居住證須滿3年方可購(gòu)房（原1年）; 2. 鄭州戶口人員不滿20歲，不得購(gòu)房。鄭州戶口滿20歲人員名下無(wú)房者，限購(gòu)1套; 3. 中小戶型配套費(fèi)可延遲至辦理預(yù)售前繳納; 4. 非正常住宅容積率1.0以下，面積144以上，須封頂后方可辦理預(yù)售; 5. 正常商品住宅首次報(bào)預(yù)售時(shí)，須一次性將同一建規(guī)證下所有樓棟價(jià)格同時(shí)申報(bào)，并劃分為90平米以下，90-144平米，144平米以上，項(xiàng)目整體均價(jià)，四項(xiàng)申報(bào); 6. 正常商品住宅預(yù)售申報(bào)價(jià)格不得高于同地段、同品質(zhì)其他樓盤最近3個(gè)月網(wǎng)簽均價(jià); 7. 正常商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格（分面積段及整體均價(jià)考核），同時(shí)不得高于本項(xiàng)目最近3個(gè)月網(wǎng)簽均價(jià)，否則將停網(wǎng)簽; 8. 價(jià)格考核按項(xiàng)目計(jì)，即無(wú)論項(xiàng)目有多少塊地，不能通過(guò)分地塊更換案名達(dá)到新開項(xiàng)目無(wú)之前均價(jià)對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)的目的。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,1.非鄭州戶口人員，居住證須滿3年方可購(gòu)房（原1年）、鄭州戶口人員不滿20歲，不得購(gòu)房。鄭州戶口滿20歲人員名下無(wú)房者，限購(gòu)1套。,目的：確保限購(gòu)政策的嚴(yán)肅性和連續(xù)性，保護(hù)和支持剛性需求，進(jìn)一步抑制投資投機(jī)行為。,2.同一樓盤，必須一次性申報(bào)所有住房預(yù)售價(jià)格,目的： 打擊部分企業(yè)隨意漲價(jià)的行為，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)價(jià)格“零增長(zhǎng)”目標(biāo)。,目的：提高預(yù)售許可門檻，緩解供應(yīng)緊張現(xiàn)狀，保護(hù)剛性需求，引導(dǎo)企業(yè)多建中小戶型商品住房,3. 正常商品住宅首次報(bào)預(yù)售時(shí)，須一次性將同一建規(guī)證下所有樓棟價(jià)格 同時(shí)申報(bào)，并劃分為90平米以下，90-144平米，144平米以上，項(xiàng)目整體均價(jià)，四項(xiàng)申報(bào)。,鄭州樓市限購(gòu)令的升級(jí)對(duì)于緩解供應(yīng)緊張，保護(hù)剛性需求，以及遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲的確有較為積極的作用，會(huì)在階段內(nèi)快速促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)。 在目前的限購(gòu)限貸環(huán)境下，投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房已經(jīng)被擠出了市場(chǎng)，通過(guò)這次調(diào)控加緊，也投資投機(jī)性購(gòu)房將會(huì)進(jìn)一步受到抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊穩(wěn)甚至回落，一定程度上會(huì)給真正有購(gòu)房需求的置業(yè)者提供機(jī)會(huì)。,支持剛需，進(jìn)一步打擊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 抑制投資投機(jī)行為,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,土地供應(yīng)137幅，共計(jì)458萬(wàn)平方米,2013年鄭州推出137幅土地，共計(jì)458萬(wàn)平方米，較2012年有較大幅度減少，一季度土地供應(yīng)速度緩慢，第二季度集中供應(yīng)，達(dá)到230.6萬(wàn)平方米，占到全年供應(yīng)總量的50.3%；下半年土地供應(yīng)無(wú)波動(dòng)，月均供應(yīng)30.3萬(wàn)平方米。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,2013年鄭州市土地投放集中趨勢(shì)明顯，主要集中在二七區(qū)、中原區(qū)，二七區(qū)供應(yīng)土地31幅，139.7萬(wàn)平米，占比30.5%，位居第一；其次中原區(qū)供應(yīng)30幅，97.3萬(wàn)平米，占比21.2%； 經(jīng)開區(qū)供應(yīng)11幅，54.1萬(wàn)方，占比11.8%；金水區(qū)供應(yīng)24幅，46.9萬(wàn)平米，占比10.2%；高新區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)分別供應(yīng)38.2萬(wàn)平米、35.2萬(wàn)平米、33.1萬(wàn)平米、13.6萬(wàn)平米，分別占比8.3%、7.7%、7.2%、3%。,供應(yīng)對(duì)比：土地放量區(qū)域集中性顯著 二七區(qū)位居第一,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,成交趨勢(shì)：土地全年成交652.5萬(wàn)，7月份達(dá)到月度成交頂峰157.8萬(wàn),全年累計(jì)成交土地190幅，共計(jì)642.5萬(wàn)，與2012年相比，成交面積增長(zhǎng)了28.4%，受2012年年底土地供應(yīng)量大影響，13年初雖土地供應(yīng)較少，但成交量高，為13年土地成交市場(chǎng)打出“開門紅”； 3-5月份，受政策影響，房企放緩拿地速度，7月份土地交易面積創(chuàng)下年度最高，共計(jì)成交土地32宗，成交面積157.8萬(wàn)；2013年8月份開始，土地成交市場(chǎng)步入低迷，有土地供應(yīng)量減少的原因，到年底總計(jì)成交117.5萬(wàn)，月均成交23.5萬(wàn)。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,成交對(duì)比：二七區(qū)和高新區(qū)成為全市土地成交熱點(diǎn)區(qū)域,二七區(qū)土地成交量位居全市第一，成交土地62幅，成交面積223.5萬(wàn)，占比34.8%；其次是高新區(qū)，成交土地24幅，共計(jì)124萬(wàn)，占比19.3%；中原區(qū)土地成交量排行第三，多為普通商品房用地，商服、商務(wù)金融用地僅占12.5%；經(jīng)開區(qū)土地供需基本平衡，土地放量尚有余地；鄭東新區(qū)、金水區(qū)土地成交量較去年均減少20萬(wàn)左右，惠濟(jì)區(qū)整年土地成交保持低迷，原因?yàn)槿ツ旯?yīng)86萬(wàn)，土地供應(yīng)節(jié)奏放緩。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,2013年商品房住宅市場(chǎng)供需平衡,2013年鄭州商品房住宅市場(chǎng)總體表現(xiàn)為供應(yīng)增長(zhǎng)2.7%，需求增長(zhǎng)3.8%，供需基本平衡；,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,商品房住宅市場(chǎng)表現(xiàn)健康，供求兩旺,2013年2月至2014年2月鄭州市（不包括周邊縣市），商品房住宅供應(yīng)面積831.6萬(wàn)平方米，商品房住宅銷售面積849.1萬(wàn)平方米，市場(chǎng)表現(xiàn)健康，供需兩旺；,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,商品房住宅成交價(jià)格呈平穩(wěn)上漲趨勢(shì),2013年鄭州商品房住宅成交價(jià)格波動(dòng)不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，2013年整體銷售均價(jià)達(dá)到8843元/平方米。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,星城國(guó)際東苑,東岸曦城,錦潤(rùn)年華,東潤(rùn)華景,天怡佳苑,格林上東,龍澤嘉園,萬(wàn)三公路,商都大道,星城國(guó)際西苑,雍景三和郡,中央御景,綠城百合,億弘錦園,春和景明,祥和居,東潤(rùn)朗郡,東方潤(rùn)景,金帝新生活,壹號(hào)公園,森林里,廣惠路,鑫城花園,本案,世紀(jì)城,水岸鑫城五期,官渡大街,西環(huán)路,解放路,青年路,晨朧華庭,白沙板塊,新城板塊,老城板塊,恒泰華府,金帝城,尚東庭,項(xiàng)目主要沿商都大道兩側(cè)分布 白沙、中牟新城、中牟老城三足鼎立,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,星城國(guó)際東苑,東岸曦城,錦潤(rùn)年華,東潤(rùn)華景,天怡佳苑,格林上東,龍澤嘉園,萬(wàn)三公路,商都大道,星城國(guó)際西苑,雍景三和郡,中央御景,綠城百合,億弘錦園,春和景明,祥和居,東潤(rùn)朗郡,東方潤(rùn)景,金帝新生活,壹號(hào)公園,森林里,廣惠路,鑫城花園,本案,世紀(jì)城,水岸鑫城五期,官渡大街,西環(huán)路,解放路,青年路,晨朧華庭,新城板塊,老城板塊,恒泰華府,金帝城,尚東庭,由商都路自西向東，價(jià)格梯度遞減 板塊之間價(jià)格差在1000元/,白沙板塊,由商都路自西向東，價(jià)格梯度遞減,高層：6500元/ 多層：8000元/,高層：5500元/ 多層：7000元/,高層：5000元/ 多層：-元/,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,星城國(guó)際東苑,東岸曦城,錦潤(rùn)年華,東潤(rùn)華景,天怡佳苑,格林上東,龍澤嘉園,萬(wàn)三公路,商都大道,星城國(guó)際西苑,雍景三和郡,中央御景,綠城百合,億弘錦園,春和景明,祥和居,東潤(rùn)朗郡,東方潤(rùn)景,金帝新生活,壹號(hào)公園,森林里,廣惠路,鑫城花園,本案,世紀(jì)城,水岸鑫城五期,官渡大街,西環(huán)路,解放路,青年路,晨朧華庭,白沙板塊,新城板塊,老城板塊,恒泰華府,金帝城,尚東庭,項(xiàng)目主要沿商都大道兩側(cè)分布 白沙、中牟新城、中牟老城三足鼎立,鄭開大道,中央大道,商都大道,西四環(huán),萬(wàn)三路（新107）,通惠路,星城國(guó)際西苑,星城國(guó)際東苑,東岸曦城,天怡佳苑,格林上東,東潤(rùn)華景,龍澤嘉園,浸潤(rùn)年華,板塊所處中牟縣城與鄭州之間， 項(xiàng)目多分布于白沙鎮(zhèn)中心沿商都大道兩旁,在售產(chǎn)品以高層、小高為主 中小型項(xiàng)目為主，產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊,4000,5000,6000,7000,8000,格林上東,東潤(rùn)華景,天怡佳苑,星城國(guó)際西苑,星城國(guó)際東苑,龍澤嘉園,東岸曦城,多層,高層,高層,高層,多層,高層,高層,高層,高層,待定,在售項(xiàng)目高層均價(jià)6500元/ 多層產(chǎn)品稀缺，售價(jià)在8000元/,在售項(xiàng)目高層均價(jià)在6500元/ 多層均價(jià)在8000元/左右 其中東潤(rùn)華景品質(zhì)突出，多層價(jià)格在8000元/，其中洋房一層價(jià)格售價(jià)在10000元/，龍澤嘉園由于更換代理商目前在調(diào)整中。,高層,80-90兩房及110-130三房 為白沙市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積段,單位：,單位：,市場(chǎng)剛需及改善型產(chǎn)品，兩房總價(jià)集中在50-60萬(wàn)，三房總價(jià)集中在70-90萬(wàn),在售品質(zhì)樓盤市場(chǎng)接受度高開盤去化在80%左右，月均去化為40-60套,在售樓盤月均去化在40-60套之間,星城國(guó)際西苑，錦潤(rùn)年華已是尾盤， 龍澤嘉園樓盤更換代理商， 銷售滯緩月均去化10套左右,高層產(chǎn)品三房較兩房供應(yīng)量高 多層產(chǎn)品三房占比達(dá)到80%以上,高層兩房占比為30%-40% 高層三房占比為60%-70%,多層產(chǎn)品中三房占到80%左右,板塊總體存量約93.4萬(wàn)方 多層存量極少，存量約3萬(wàn)方,白沙,中牟縣城,鄭州,客戶訪談： 李先生：年齡34，中牟老縣城居民，工作在鄭州，據(jù)李先生介紹中牟縣老縣城的居民一般不會(huì)考慮在白沙片區(qū)買房子，因?yàn)榘咨衬壳暗沫h(huán)境較差，教育資源匱乏孩子將來(lái)上學(xué)是一大問(wèn)題，要買房會(huì)考慮鄭州便宜樓盤或者中牟新縣城,區(qū)域客戶主要來(lái)源于鄭州市及 周邊待拆遷鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要年齡跨度在25-45歲,客戶以首置、首改為主 對(duì)產(chǎn)品功能要求高，關(guān)注總價(jià)及品質(zhì),東潤(rùn)華景,河南職工職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校,白沙鎮(zhèn)中心小學(xué),中牟鄭銀村鎮(zhèn)銀行,益康唐診所,通惠路,項(xiàng)目處于白沙鎮(zhèn)中心，以其合理的規(guī)劃布局及精致的景觀成為該區(qū)域標(biāo)桿性樓盤,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,入口,一期,二期,三期,項(xiàng)目分三期，目前二期認(rèn)籌中 行列式排布，整體抬高2.8米，人車分流,項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃有6棟高層和10棟多層，一期包含三棟多層三棟高層，二期四棟多層及一棟高層，三期為兩棟高層三棟多層 排布方式：項(xiàng)目樓棟軍列式排布，主要由6棟高層和10棟小多層組成； 出入口設(shè)置：一個(gè)主入口，東面設(shè)置次入口 ； 道路系統(tǒng)：設(shè)有社區(qū)主干道，地下車庫(kù)，人車分流；,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,景觀風(fēng)格：褐石建筑、英倫風(fēng)格； 設(shè)計(jì)特色：高層Art-deco，選取褐石建筑材料。邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位UDG上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)有限公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)。,褐石建筑社區(qū)，中軸水景設(shè)計(jì) 英式皇家園林經(jīng)典風(fēng)情,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,多層戶型特點(diǎn) 7層電梯洋房，一梯兩戶 一樓送下沉式庭院復(fù)式，利用贈(zèng)送面積吸引客戶 兩臥朝南，采光通風(fēng)好,多層戶型做到兩臥朝南、面積較大， 一層贈(zèng)送有地下室,143三室兩廳兩衛(wèi)一層,南北通透,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,143三室兩廳兩衛(wèi)一層地下室,戶型特點(diǎn) 7層電梯洋房，一梯兩戶 一樓送下沉式庭院復(fù)式，利用贈(zèng)送面積吸引客戶 三房面積適中，兩臥朝南，采光通風(fēng)好,戶型做到兩臥朝南、方正且面積適中,108三室兩廳兩衛(wèi),143三室兩廳兩衛(wèi),南北通透,南北通透,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,高層戶型特點(diǎn) 三房戶型南北通透、動(dòng)靜分區(qū) 三房面積適中，空間寬敞，通風(fēng)好 127戶型客廳朝東，采光欠佳。,高層戶型南北通透、空間寬敞，部分戶型采光欠佳,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,116三室兩廳兩衛(wèi),127三室兩廳兩衛(wèi),南北通透,動(dòng)區(qū),動(dòng)區(qū),去化情況：一期開盤時(shí)間為2012年11月份，1#、2#、15#、16#、18#5棟洋房，12月15日加推17#、19#、20#高層目前都已售罄。二期一批2013年6月1號(hào)開盤，首推3#、4#、14#西單元，7月底加推12#、13#、14#東單元，基本售完。 戶型：高層88兩房、113和122三房；洋房頂層復(fù)式單層105一層面積為142、送60下沉式庭院，頂層復(fù)式送80閣樓。 去化速度：開盤去化在80% 價(jià)格：高層均價(jià)6700元/，多層8000元/,一期、二期房源均已售罄 開盤情況較好，去化率在80%以上,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,類,1,地理位置：白沙鎮(zhèn)商都路附近、升值潛力大,2,3,產(chǎn)品核心 亮點(diǎn)集合,立面設(shè)計(jì)：褐石建筑，品質(zhì)感較強(qiáng),4,景觀設(shè)計(jì)：英倫風(fēng)格+英式皇家園林景觀細(xì)節(jié),戶型設(shè)計(jì)：面積適中、布局舒適,成熟社區(qū)，精致英式景觀風(fēng)格設(shè)計(jì) 2.8米整體抬高，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,格林上東,河南職工職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校,商都大道,白沙鎮(zhèn)中心小學(xué),中牟鄭銀村鎮(zhèn)銀行,益康唐診所,白沙鎮(zhèn)政府,項(xiàng)目周邊配套匱乏，無(wú)大型商超 有部分便民生活設(shè)施,通惠路,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,入口,入口,入口,一期,三期（規(guī)劃中）,二期（洋房認(rèn)籌中）,入口,項(xiàng)目整體分三期開發(fā)，目前二期認(rèn)籌中 半圍合式排布，人車分流,項(xiàng)目規(guī)劃：一期規(guī)劃6棟高層，目前基本已經(jīng)售罄，二期規(guī)劃6棟洋房，正在認(rèn)籌中預(yù)計(jì)5-6月份開盤。 排布方式：項(xiàng)目采用行列半圍合排布，主要由多層和高層組成，水系景觀位居中央； 出入口設(shè)置：一個(gè)主入口，多個(gè)次入口 ； 道路系統(tǒng)：設(shè)有社區(qū)主干道，地下車庫(kù)，人車分流；,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,景觀風(fēng)格：英倫風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)； 園林設(shè)計(jì)層面：本項(xiàng)目注重景觀園林的打造，項(xiàng)目規(guī)劃有水景，基本活動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)計(jì)、主題景觀設(shè)計(jì)。,景觀設(shè)計(jì)有宅間綠化、水系、及 多個(gè)主題廣場(chǎng)及主題景觀,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,戶型特點(diǎn) 兩房雙臥、南北通透，衛(wèi)生間干濕分離； 贈(zèng)送大面積的庭院及樓臺(tái)，附加值高； 戶型設(shè)計(jì)別致，且一梯兩戶，舒適度高； 項(xiàng)目部分戶型面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高造成部門客戶流失,南北通透,南北通透,贈(zèng)送,贈(zèng)送,141三室兩廳兩衛(wèi),141復(fù)式,136三室兩廳兩衛(wèi),洋房戶型附加值高、大面積贈(zèng)送樓臺(tái)及庭院,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,去化情況：一期8#、9#、10#、11#2013年6月16日開盤，共240套，開盤當(dāng)天基本清盤；二期1-2#、4-7#目前正在認(rèn)籌，預(yù)計(jì)五六月份開盤。 價(jià)格：一期均價(jià)6500元/ 戶型：86.56兩房、118三房，二期在130-190之間,一期銷售強(qiáng)勁、開盤當(dāng)天銷售200余套 二期在售1-2#、4-7#,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,1,地理位置：大型社區(qū)，處于白沙鎮(zhèn)、大區(qū)位環(huán)境佳,2,3,產(chǎn)品核心 亮點(diǎn)集合,立面設(shè)計(jì)：高檔面磚，品質(zhì)感較強(qiáng),4,景觀設(shè)計(jì)：宅間綠化，景觀效果較好,戶型設(shè)計(jì)：尺度感較強(qiáng)，附贈(zèng)價(jià)值較高,成熟品質(zhì)樓盤，大面積景觀綠化 附加值高吸引大批客戶,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,星城國(guó)際東苑,東岸曦城,錦潤(rùn)年華,東潤(rùn)華景,天怡佳苑,格林上東,龍澤嘉園,萬(wàn)三公路,商都大道,星城國(guó)際西苑,雍景三和郡,中央御景,綠城百合,億弘錦園,春和景明,祥和居,東潤(rùn)朗郡,東方潤(rùn)景,金帝新生活,壹號(hào)公園,森林里,廣惠路,鑫城花園,本案,世紀(jì)城,水岸鑫城五期,官渡大街,西環(huán)路,解放路,青年路,晨朧華庭,白沙板塊,新城板塊,老城板塊,恒泰華府,金帝城,尚東庭,新城板塊,區(qū)域位置,新城板塊,項(xiàng)目分布,林東路,文通路,壽圣路,寶豐街,牟州路,廣惠街,學(xué)苑路,商都大道,牟山路,鑫城花園,東方潤(rùn)景,晨朧華庭,東潤(rùn)朗郡,綠城百合,中央御景,金帝城,尚東庭,億弘錦園,本案,板塊所處中牟行政、生活中心 項(xiàng)目多沿商都大道分布，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較為激烈,在售項(xiàng)目信息,新城板塊,在售產(chǎn)品以高層、小高為主 風(fēng)格景觀設(shè)計(jì)落后，整體項(xiàng)目品質(zhì)較低,價(jià)格平臺(tái),新城板塊,4000,5000,6000,7000,8000,綠城百合,尚東庭,中央御景,億弘錦園,金帝城,東潤(rùn)朗郡,東方潤(rùn)景,多層,高層,高層,高層,多層,高層,高層,高層,高層,多層,在售項(xiàng)目高層均價(jià)5500元/ 多層均價(jià)7500元/，多層溢價(jià)空間較大,在售項(xiàng)目高層均價(jià)在5500元 / 多層均價(jià)在7500元/左右 其中東潤(rùn)朗郡品質(zhì)突出高層均價(jià)達(dá)6500元/，金帝城現(xiàn)房銷售均價(jià)較高,東潤(rùn)朗郡多層,東潤(rùn)朗郡高層,綠城百合多層,中央御景高層,新城板塊,主流面積段,兩房面積段,三房面積段,90兩房和120-130三房 為市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品,兩房面積集中在88-92，三房面積集中在120-130，在各項(xiàng)目產(chǎn)品線上多有涉及； 四房、復(fù)式等大面積戶型多在多層產(chǎn)品中涉及，在市場(chǎng)占有一定比例； 一房產(chǎn)品市場(chǎng)并未成熟，市場(chǎng)份額較低。,新城板塊,總價(jià)區(qū)間,兩房總價(jià)段,三房總價(jià)段,市場(chǎng)剛需產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)，兩房總價(jià)集中在50-58萬(wàn)，三房總價(jià)集中在65-85萬(wàn),兩房總價(jià)集中在50-58萬(wàn)，三房總價(jià)集中在65-82萬(wàn)； 高層均價(jià)和多層均價(jià)每平米相差1200元左右。,新城板塊,產(chǎn)品去化,在售項(xiàng)目開盤去化較快，整體去化周期較長(zhǎng) 月均去化35套左右，高層去化快于多層,高層開盤去化迅速 多層去化略緩,月均去化35套,新城板塊,戶型配比,90左右兩房整體占比30%以上 110-130三房占比在50%左右,一房產(chǎn)品在市場(chǎng)上認(rèn)可度較低 80-90兩房占比30%以上 110-130三房占比50%左右,多層產(chǎn)品在市場(chǎng)上較為稀缺，以三房產(chǎn)品居多，占比過(guò)半，兩房和復(fù)式共占比30%左右,新城板塊,未售體量,板塊高層存量95.8萬(wàn)，多層存量?jī)H3.5萬(wàn) 舊盤蓄勢(shì)加推，新盤入市在即，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈,新城板塊,客戶分析（來(lái)源、特征）,客戶主要來(lái)自中牟本地 吸引部分鄭州客戶，占比達(dá)30%,新城板塊,客戶分析（職業(yè)、關(guān)注點(diǎn)）,品牌,配套,規(guī)模,現(xiàn)房,規(guī)劃、品質(zhì)、價(jià)格、環(huán)境，成為當(dāng)前區(qū)域客戶的主要置業(yè)關(guān)注點(diǎn),板塊規(guī)劃和項(xiàng)目品質(zhì)成為置業(yè)首要推動(dòng)力 價(jià)格對(duì)剛需客戶影響較大,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,新城板塊標(biāo)桿項(xiàng)目，西班牙風(fēng)情社區(qū) 目前15#高層正在認(rèn)籌,鄭開大道,中央大道,商都大道,京港澳高速,前程大道,萬(wàn)三公路,文通路,廣惠街,壽圣路,賈魯河,項(xiàng)目由高層、多層組成，行列半圍合排布 社區(qū)道路規(guī)劃完善，人車分流,排布方式：項(xiàng)目采用行列半圍合排布，主要由多層和高層組成，水系景觀位居中央； 出入口設(shè)置：一個(gè)主入口，多個(gè)次入口 ； 道路系統(tǒng)：設(shè)有社區(qū)主干道，地下車庫(kù)，人車分流；,高層,多層,入口,入口,入口,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,現(xiàn)代歐式園林 百米水系，多重綠化，表現(xiàn)效果良好,景觀風(fēng)格：現(xiàn)代歐式園林； 設(shè)計(jì)特色： 百米水系貫穿南北，七重花園組團(tuán)，多處小品靈活運(yùn)用，整體綠化效果較好。,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,戶型特點(diǎn) 兩房雙臥、客廳均朝南，衛(wèi)生間干濕分離； 三房三個(gè)功能間朝南，采光良好，衛(wèi)生間干濕分離； 每戶都設(shè)立設(shè)備平臺(tái)的加送，附加值較高； 三房走道空間稍顯浪費(fèi)。,戶型周正，附帶有贈(zèng)送面積,兩房?jī)蓮d一衛(wèi):84,三房?jī)蓮d兩衛(wèi):127,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,開盤去化良好，市場(chǎng)認(rèn)可度高 兼顧本地客戶及鄭州剛需客戶,項(xiàng)目客戶來(lái)源鄭州、本地比例約為4:6； 兩房產(chǎn)品客戶多為本地剛需和鄭州剛需； 120三房客戶本地改善和鄭州品質(zhì)剛需較多。,1,地理位置：處于新城核心位置，未來(lái)規(guī)劃利好,2,3,產(chǎn)品核心 亮點(diǎn)集合,景觀設(shè)計(jì)：水系貫穿，綠化組團(tuán)，景觀效果較好,4,戶型情況：戶型周正，附帶有贈(zèng)送面積,去化表現(xiàn)：開盤去化迅速,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,在當(dāng)?shù)赜幸欢诒?，社區(qū)品質(zhì)感強(qiáng) 規(guī)劃完善且戶型附加值高,在建品質(zhì)樓盤，自身配套齊全 目前正在對(duì)1#、2#、3#進(jìn)行認(rèn)籌,晨朧華庭,商都大道,學(xué)苑路,迅達(dá)路,文通路,廣惠路,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,林西路,中牟人民醫(yī)院,政府、公檢法等行政單位,廣場(chǎng)綠地,項(xiàng)目周邊商業(yè)配套尚不完善，未來(lái)自身配套或引進(jìn)中型超市； 周邊行政資源豐富，處于中牟行政中心區(qū)域； 現(xiàn)有醫(yī)療、教育配套主要是中牟人民醫(yī)院、中牟一高和在建中的商都路學(xué)習(xí)。,項(xiàng)目占地53畝，行列式排布 主入口朝向文通路，人車分流,排布方式：項(xiàng)目樓棟行列半圍合排布，主要由9棟高層和4棟小高層組成； 出入口設(shè)置：一個(gè)主入口，東面設(shè)置次入口 ； 道路系統(tǒng)：設(shè)有社區(qū)主干道，地下車庫(kù)，人車分流；,高層（18F）,小高層（11F）,入口,入口,文通路,學(xué)苑路,迅達(dá)路,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,景觀定位高端 多種景觀組團(tuán)，但整體規(guī)模較小，表現(xiàn)力弱,景觀風(fēng)格：現(xiàn)代歐式園林； 設(shè)計(jì)特色： 五大主題景觀組團(tuán)，運(yùn)用疊水水景、歐式廊亭、小品雕塑點(diǎn)綴，形式多樣，但整體景觀設(shè)計(jì)質(zhì)感較弱。,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,戶型特點(diǎn) 戶型方正，居住舒適 雙臥朝南，客廳連接陽(yáng)臺(tái)，朝南采光通風(fēng)良好； 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，一個(gè)衛(wèi)生間干濕分離； 南北雙陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送一半面積，部分主臥帶有270飄窗。,整體戶型面積偏大，附贈(zèng)價(jià)值較高,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,三房?jī)蓮d兩衛(wèi):140,三房?jī)蓮d兩衛(wèi):136,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,項(xiàng)目尚在認(rèn)籌 由于戶型面積偏大，本地客戶意向較少,項(xiàng)目定位高端，主要輻射鄭州及本地改善型客戶 本地客戶對(duì)大戶型產(chǎn)品意向不多 鄭州客戶來(lái)訪占有一定比例 萬(wàn)邦物流園存在一定意向客戶,目前認(rèn)籌6萬(wàn)抵10萬(wàn)，優(yōu)惠幅度較大，預(yù)計(jì)2014年6月開盤,產(chǎn)品核心 亮點(diǎn)集合,項(xiàng)目定位高端，戶型面積偏大，自身配套完善,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,1,地理位置：三側(cè)環(huán)路，出入便捷,2,3,景觀設(shè)計(jì)：規(guī)模較小，表現(xiàn)力較弱,4,戶型情況：戶型偏大，附帶有贈(zèng)送面積,去化表現(xiàn)：目前尚處認(rèn)籌期,商都大道,學(xué)苑路,迅達(dá)路,文通路,廣惠路,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,林東路,廣場(chǎng)綠地,建業(yè)森林里,中牟一高,位于中牟新縣城、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?目前已基本售罄,法院,地稅局,中牟武裝部,工商局,檢查院,郵政儲(chǔ)蓄,牟州路,四牟園,排布方式：社區(qū)規(guī)劃12棟11層電梯小高層，中軸對(duì)稱，軍列式排布 出入口設(shè)置：北向、西向兩個(gè)出入口、方便業(yè)主出行； 道路系統(tǒng)：采用人車分流，人行道路曲線圍合各個(gè)建筑。,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,總體規(guī)劃12棟電梯小高層、 呈錯(cuò)落軍列式排布、保證最大面積采光,11層電梯小高層,對(duì)稱分布,道路,中心景觀園林+軸線景觀，綠化率37%,景觀風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約； 設(shè)計(jì)特色： 設(shè)置主題園林、水景、休閑廣場(chǎng)，分段打造各具特色的路徑景觀帶，打造自然景觀和人文景觀交替嵌合的復(fù)合型帶狀景觀空間。,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,休閑廣場(chǎng),水景,路徑景觀帶,休閑廣場(chǎng),戶型特點(diǎn) 兩臥朝南的戶型方正、采光面足，為市場(chǎng)上主流兩房戶型 三房做到南北通透，客廳朝南； 主臥拐角飄窗設(shè)計(jì)、增加品質(zhì)感； 舒適三房，雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、增加舒適感。,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,兩房?jī)蓮d:86,三房?jī)蓮d兩衛(wèi):126,戶型雅正、兩房三房均為市場(chǎng)上經(jīng)典戶型，南北雙向陽(yáng)臺(tái)，舒適度高,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,項(xiàng)目銷售已接近尾盤，月均去化在0.4萬(wàn)方左右,同期樓盤售價(jià)在4100-4900，銷售周期2年，實(shí)現(xiàn)快速消化、高溢價(jià),1,地理位置：位處新城，公園、政府資源豐富、前景好,2,3,產(chǎn)品核心 亮點(diǎn)集合,景觀設(shè)計(jì)：中心景觀園林+軸線景觀,4,戶型情況：戶型為市場(chǎng)經(jīng)典戶型，設(shè)計(jì)合理別致,去化表現(xiàn)：開盤時(shí)間較早，目前已基本售完,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,憑借好的戶型產(chǎn)品及景觀園林的打造 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高溢價(jià),基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,品牌優(yōu)質(zhì)社區(qū) 地處新城核心區(qū)域，北接賈魯河景觀資源,牟山路,商都大道,廣惠街,萬(wàn)三公路,雁鳴街,縣政府,綠博園,賈魯河,5KM,鄭開大道,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,排布方式：項(xiàng)目共分為兩期開發(fā)，一期為部分多層和全部小高層，二期全部為多層 出入口設(shè)置：南北臨路設(shè)置出入口 道路系統(tǒng)：設(shè)有社區(qū)主干道，主要為地下車庫(kù)，車位比為1:0.8；,項(xiàng)目主打低密社區(qū) 四面臨路，南北設(shè)置出入口，人車分流,小高層（11F）,多層（6F）,入口,入口,牟山路,濱河路,清陽(yáng)街,雁鳴街,景觀風(fēng)格：法式園林配合中央水系； 設(shè)計(jì)特色： 結(jié)合地貌特征，以點(diǎn)帶面，中心景觀區(qū)設(shè)置水系，整體呈現(xiàn)出層次豐富的生態(tài)景觀。,設(shè)置景觀軸線 水系景觀位居中央，結(jié)合地貌營(yíng)造法式園林,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,戶型特點(diǎn) 戶型較為方正，居住舒適； 動(dòng)靜分區(qū)，衛(wèi)生間干濕分離 三房?jī)膳P朝南，客廳連接南向陽(yáng)臺(tái)，采光良好； 三房主臥帶有凸窗； 四房三臥朝南，主臥帶有陽(yáng)臺(tái)，客廳連接凸角窗。,多層產(chǎn)品面積在120以上 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良，附加值大,三房?jī)蓮d兩衛(wèi):142,四房?jī)蓮d兩衛(wèi):165,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,項(xiàng)目清盤在即 去化速度領(lǐng)先周邊，月均去化0.7萬(wàn),1,地理位置：位于新城核心區(qū)域，配套有待完善,產(chǎn)品核心 亮點(diǎn)集合,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,新城低密標(biāo)桿項(xiàng)目 在市場(chǎng)上擁有較高口碑,2,3,景觀設(shè)計(jì)：中央水系景觀，結(jié)合地貌營(yíng)造法式園林,4,戶型情況：戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良，附加值大,去化表現(xiàn)：去化速度領(lǐng)先周邊，月均去化0.7萬(wàn),本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)*許可，請(qǐng)勿引用與編輯。,星城國(guó)際東苑,東岸曦城,錦潤(rùn)年華,東潤(rùn)華景,天怡佳苑,格林上東,龍澤嘉園,萬(wàn)三公路,商都大道,星城國(guó)際西苑,雍景三和郡,中央御景,綠城百合,億弘錦園,春和景明,祥和居,東潤(rùn)朗郡,東方潤(rùn)景,金帝新生活,壹號(hào)公園,森林里,廣惠路,鑫城花園,本案,世紀(jì)城,水岸鑫城五期,官渡大街,西環(huán)路,解放路,青年路,晨朧華庭,白沙板塊,新城板塊,老城板塊,恒泰華府,金帝城,尚東庭,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,建設(shè)路,解放路,西環(huán)路,青年路,商都大道,東風(fēng)路,官渡大街,西環(huán)路,城東路,世紀(jì)城,占據(jù)老城核心位置 周邊配套成熟，生活便利,基本情況,總規(guī)表現(xiàn),景觀表現(xiàn),戶型情況,去化情況,產(chǎn)品亮點(diǎn),分類,一期,二期,三期,入口,入口,入口,排布方式：項(xiàng)目共分為三期開發(fā)，主要由高層組成，水