2011年廣德萬(wàn)桂山路房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告.ppt

,廣德萬(wàn)桂山路項(xiàng)目策劃報(bào)告,杰星房產(chǎn) 2011.04,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營(yíng)銷(xiāo)策略 PART 3：細(xì)分市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營(yíng)銷(xiāo)策略 PART 3：細(xì)分市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,城鎮(zhèn)概況,廣德縣位于皖蘇浙三省八縣市結(jié) 合部，轄區(qū)面積2165 平方公里，是 安 徽 省 的 東 南 大 門(mén) ， 距 離 上 海240 公里、杭州130公里、南京160公里、 黃山190公里。 在上海、合肥、南京、杭州4座省 會(huì) 城 市 “ 兩 個(gè)半 小 時(shí) 經(jīng) 濟(jì) 圈 ”內(nèi) ， 是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部 地區(qū)的第一站。 318國(guó)道、申蘇浙皖高速、蕪杭鐵 路和3條省道穿境而過(guò)，交通便捷， 物流發(fā)達(dá)，廣德縣已成為長(zhǎng)三角經(jīng) 濟(jì)向內(nèi)地輻射的 物 流 副 中 心 。 廣德縣區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，位處三省交界、交通樞紐。,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,廣德縣-安徽省“十強(qiáng)縣”、“浙商 (省外)投資潛 力 城 市 ” 之 一 的 廣 德 縣 ， 近 年 來(lái) 爭(zhēng) 當(dāng) 全 省 東向戰(zhàn)略 的“橋頭堡” ，大力實(shí)施“工業(yè)興縣，竹業(yè)富民” 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 ， 以 招 商 引 資 作 為 發(fā) 展 經(jīng) 濟(jì) 的 突 破口，不 斷 優(yōu) 化 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 環(huán) 境 ， 加 快 縣 域 經(jīng) 濟(jì) 融 入 長(zhǎng)三角步 伐。,“ 中國(guó)竹子之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國(guó)板栗之鄉(xiāng) ” ，被,國(guó)務(wù)院列為 “ 全國(guó)山區(qū)綜合開(kāi)發(fā)示范縣 ” 和 “ 全國(guó)經(jīng)濟(jì)林建設(shè)示范縣 ”。 廣德 私營(yíng)企業(yè)數(shù)量近2000家，其中注冊(cè)資本超千 萬(wàn) 的 約 有100 家 ， 這 些 企 業(yè) 集 中 在 機(jī) 電 、 建 材 、 生 物 化 工 、 玩 具 服 裝 、 竹 加 工 和 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 加 工等產(chǎn)業(yè) 相關(guān)的制造、貿(mào)易環(huán)節(jié)。 廣德經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，制造及貿(mào)易類(lèi)私營(yíng)企業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主力。,廣德竹海,人口與教育,人口： 廣德轄5鎮(zhèn)4鄉(xiāng)、總?cè)丝谝?guī)模51萬(wàn)，以桃州鎮(zhèn)為中心，人口規(guī)模15萬(wàn)，在拆鄉(xiāng) 并鎮(zhèn)的政策引導(dǎo)下，年均城鎮(zhèn)新增人口1-1.5萬(wàn)人。 2020年，規(guī)劃人口24萬(wàn)，其中南部政 務(wù)新城規(guī)劃人口9萬(wàn)。 教育： 大量鄉(xiāng)村人口遷入城鎮(zhèn)，帶動(dòng)了廣德城鎮(zhèn)教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。公立私立學(xué)校的發(fā) 展受到促進(jìn)的同時(shí)也提高了城市整體教育水平。目前縣城有20多所中小學(xué)。 重點(diǎn)中學(xué)廣德中學(xué) 人口的遷入、教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對(duì)居住需求和消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。,經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展,經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市GDP年增幅穩(wěn)定在15%左右，將帶動(dòng)房地產(chǎn)高速發(fā)展。,第一產(chǎn)業(yè) 41%,17% 第二產(chǎn)業(yè) 42%,2010年全市生產(chǎn)總值100億元，按可比價(jià)格 計(jì)算， 同比增長(zhǎng)15% ，增速分高于全國(guó)7.0 個(gè)百分點(diǎn)； 實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入13.28億元，增長(zhǎng)38.2%； 完成固定資產(chǎn)投資162億元，增長(zhǎng)25%； 農(nóng)民人均純收入7500元，增長(zhǎng)13%。,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 小于4% 萎縮 4%7% 停滯 7%10% 穩(wěn)定發(fā)展 大于10% 高速發(fā)展,廣德三產(chǎn)示意圖 第三產(chǎn)業(yè),廣德年GDP發(fā)展水平,0,120 100 80 60 40 20,2007,2008,2009,2010,0,25 20 15 10 5,GDP（億元）,增幅（%）,經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展,廣德人均生產(chǎn)總值自05年后增幅加快， 2010年人均 生產(chǎn)總值達(dá)到19230元（折合2947美元） 目前廣德縣人均生產(chǎn)總值已達(dá)到房地產(chǎn)啟動(dòng)階段標(biāo)準(zhǔn)的峰值，即將跨入快速發(fā)展階段。,城市背景分析小結(jié),廣德GDP及人均GDP快速發(fā)展 廣德區(qū)位優(yōu)越，交通樞紐之地 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 無(wú)突出影響力的產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)輻射影響力弱,具備房地產(chǎn)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 吸引大量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)置業(yè)消費(fèi) 對(duì)外省市人口吸引力弱，客源相對(duì)封閉,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營(yíng)銷(xiāo)策略 PART 3：細(xì)分市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,區(qū)域規(guī)劃,老城區(qū) 老城商業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)居住區(qū) 政務(wù)新城行政中心區(qū)、高檔居住區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流生產(chǎn)、居住服務(wù),城市發(fā)展南拓東延，南部新城親政務(wù)重居住、東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)接鄉(xiāng)鎮(zhèn)重生產(chǎn)； 南部政務(wù)新城著力打造廣德的金融商務(wù)核心區(qū)、中高檔居住片區(qū)。,廣德各區(qū)域規(guī)劃定位,主城片區(qū) 南部 政務(wù)新城,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),桂,山,主城片區(qū) 南部 政務(wù)新城,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),區(qū)位條件,政務(wù)核心區(qū),本項(xiàng)目位于南部新城核心區(qū)位萬(wàn)桂山路商 業(yè)街的北端起始點(diǎn)，北接主城片區(qū)，南聯(lián)南部 新城，是整個(gè)南部新城的門(mén)戶(hù)和橋頭堡。 區(qū)位決定了本項(xiàng)目將成為地區(qū)商業(yè)中心的新地 標(biāo)。,商,萬(wàn) 路 南部新城 業(yè) 街,交通條件,萬(wàn)桂山路,滬渝高速 廣寧路 項(xiàng)目近鄰廣寧路，是進(jìn)出廣德至高速和國(guó)道的主要干道； 項(xiàng)目西側(cè)萬(wàn)桂山路是進(jìn)入主城區(qū)的必經(jīng)干道。 項(xiàng)目屬新城核心區(qū)位，交通便捷、出行條件較佳； 較佳的交通通路，幫助縣城及周邊鄉(xiāng)縣客戶(hù)的導(dǎo)入。,太極大道 連接318國(guó)道,區(qū)域形象,道路系統(tǒng)基本完善、路況良好、路旁綠化狀況較佳 整體城市面貌優(yōu)于老城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū) 萬(wàn)桂山路上的商業(yè)綠化隔離不利于西側(cè)商業(yè)消費(fèi)人群的導(dǎo)入。,區(qū)域規(guī)劃分析,新城建設(shè)處于起步階段，周邊配套不足。 地區(qū)規(guī)劃成廣德未來(lái)城市新中心，規(guī)劃發(fā)展高度目前為廣德第一，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?廣德政務(wù)新城規(guī)劃 總占地面積：7.2平方公里。 開(kāi)發(fā)周期：分期開(kāi)發(fā)，先期核心行政區(qū)域已建成使 用、目前開(kāi)發(fā)重心在于各大居住社區(qū)和 萬(wàn)桂山路沿線(xiàn)商業(yè)帶的建設(shè)。,規(guī)劃定位：行政辦公、文化娛樂(lè)及高檔居住的綜合 新區(qū)。 規(guī)劃配套：學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)街、酒店、購(gòu)物中心,金海 醫(yī)院,政務(wù)核 心區(qū),廣德國(guó)際 大酒店,金鑫商業(yè)中心 大潤(rùn)發(fā),中央樂(lè)城商 業(yè)體、酒店 體育中心、 博物館,人民醫(yī) 院 中雅星 級(jí)酒店 天華 中學(xué),綏安新 天地,規(guī)劃在建,建成使用,圖例,項(xiàng)目周邊重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目分析,政務(wù)核 心區(qū),中雅酒店,占地：13707平米 容積率： 3.0,使用性質(zhì)：旅館用地 規(guī)劃方向：五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、商業(yè)、商務(wù)公寓 通過(guò)該星級(jí)酒店的營(yíng)建，將豐富地區(qū)高端商務(wù)配套條件，提升了地區(qū)未來(lái)商業(yè)投資潛力。,政務(wù)核 心區(qū),金鑫商貿(mào)廣場(chǎng),占地：63712平米 容積率： 1.54,規(guī)劃方向： 大潤(rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)（ 22439平米）、辦公樓（ 25429平 米）、其他業(yè)態(tài)商業(yè)（ 74848平米） 該大型商業(yè)項(xiàng)目建成后將提高地區(qū)高端商業(yè)配套條件，加快地區(qū)商業(yè)規(guī)模化進(jìn)程， 促進(jìn)地區(qū)商業(yè)快速成熟。,項(xiàng)目周邊重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目分析,政務(wù)核 心區(qū),廣德金海醫(yī)院,位置：位于新城區(qū)桃州南路延伸段 開(kāi)發(fā)企業(yè)：廣德廣信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積18522平方米 容積率1.4 規(guī)劃方向： 金海醫(yī)院為廣德首家民營(yíng)醫(yī)院。 完善了地區(qū)高端醫(yī)療條件，有利于中高端住 宅居住客戶(hù)的導(dǎo)入。,項(xiàng)目周邊重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目分析,政務(wù)核 心區(qū),卡地亞花園 占地面積105484平米,建筑面積217840平米 容積率2.07,總戶(hù)數(shù) 1363 戶(hù)數(shù)車(chē)位比 1.75：1 規(guī)劃方向： 高層住宅177109平米，商業(yè)街 11393平米，大型商業(yè)體（包括辦公樓） 39192平米。 該項(xiàng)目提升了地區(qū)居住品質(zhì)，也為本項(xiàng)目高端定位營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。,項(xiàng)目周邊重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目分析,規(guī)劃基礎(chǔ)分析小結(jié),隨著醫(yī)療、商業(yè)、星級(jí)酒店、高端住宅等規(guī)劃和建設(shè)，政務(wù)新城將成為,未來(lái)廣德發(fā)展重心。,本項(xiàng)目位于政務(wù)新城絕對(duì)核心，周邊擁有最佳配套規(guī)劃和便利交通條,件，未來(lái)將代表政務(wù)新城地標(biāo)形象。,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 內(nèi)部條件分析,PART 4：項(xiàng)目定位建議,項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷(xiāo)策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析,區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：細(xì)分市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析,地塊指標(biāo),157977,113573,28120,16284,占地面 積,348060,合計(jì),233960,2.06,住宅,D205D208,72300,2.57,商業(yè),D202D207,41800,2.57,商業(yè),D201D203,建筑面 積,容積率,用途,地塊,D201,D203,D202,D207 優(yōu)勢(shì) 35萬(wàn)方大盤(pán)，項(xiàng)目以大型商業(yè)、大規(guī)模住宅區(qū)規(guī)劃為藍(lán)本，利于大型城市綜合體的實(shí)現(xiàn)。 11萬(wàn)商業(yè) ，無(wú)論對(duì)于新城還是本項(xiàng)目均是具有巨大影響力的商業(yè)體量。 2.06容積率 ，中低密度住宅形態(tài)。 劣勢(shì) 商業(yè)容積率偏大。,D205,D208,地塊屬性分析,D201 D203 D205 D208 D202 D207 地塊現(xiàn)狀：地塊略低于人行道，內(nèi)有小型河道 ，河道較為通暢，并已作臨時(shí)岸堤；地塊 平整、南部有臨時(shí)堆坡，無(wú)地上附著 物，部分施工人員已進(jìn)駐。 地塊方正、平整度佳、利于規(guī)劃排布,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：細(xì)分市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,開(kāi)發(fā)條件結(jié)論,政務(wù)新城規(guī)劃前景良好、廣德發(fā)展重心 項(xiàng)目位于區(qū)域商業(yè)核心區(qū)、是區(qū)域未來(lái)標(biāo)桿項(xiàng)目 本項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)好、商業(yè)體量大、輻射影響力強(qiáng) 本項(xiàng)目具備定位高端綜合體的條件,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營(yíng)銷(xiāo)策略 PART 3：細(xì)分市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,項(xiàng)目產(chǎn)品研究與分析的思考,本案體量龐大，同時(shí)涉及的產(chǎn)品類(lèi)型包括大體量住宅和商業(yè)，可建多種 物業(yè)類(lèi)型，在產(chǎn)品投入方面，若全以最高品質(zhì)打造，對(duì)于成本的要求較 高，同時(shí)也非最明智的投資選擇。 因而針對(duì)本案而言，應(yīng)充分分析市場(chǎng)各種的運(yùn)作模式，同時(shí)對(duì)比項(xiàng)目自 身特點(diǎn)，做到有的放矢，才能確保以最低的投入創(chuàng)造最高的產(chǎn)出。,綜合體的四種發(fā)展模式與成功關(guān)鍵要素,成功要素 CBD/城市中心 主干道沿線(xiàn)地鐵口 建筑體量20萬(wàn)方以上 開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理/綜合商業(yè)管理 產(chǎn)業(yè)支持、所處產(chǎn)業(yè)集群 未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能、決定其定位方向與檔次 內(nèi)部規(guī)劃商業(yè)、公寓等配套產(chǎn)品線(xiàn) 交通可通達(dá)性佳、沿主干道沿線(xiàn) 商務(wù)客群支持 開(kāi)發(fā)商具有足夠運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 市區(qū)或區(qū)域核心區(qū)域內(nèi) 城市核心區(qū)中心 交通可通達(dá)性高/地鐵口/主干道沿線(xiàn) 區(qū)域功能缺乏、需求旺盛 人流商業(yè)氣氛充足 一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、管理,模式選擇 均衡發(fā)展 寫(xiě)字樓為核心 酒店為核心 商業(yè)為核心,功能組合 酒店 寫(xiě)字樓 商業(yè) 酒店公寓 低密度住宅 高層住宅,典型綜合體的發(fā)展模式分類(lèi)與探討,2% 10% 83% 2%,濱湖世紀(jì)城 480萬(wàn) 1%,7% 33% 43% -,22% 13% - -,- 10% 38% 12%,- 20% -,酒店 商業(yè) 住宅 公寓,安糧東怡金融廣場(chǎng) 20萬(wàn) 80%,萬(wàn)達(dá)中心 70萬(wàn) 14%,安徽國(guó)際金融中心 29萬(wàn) 64%,西環(huán)中心 28萬(wàn) 40%,辦公,產(chǎn)品線(xiàn) 比重,項(xiàng)目 總體量,寫(xiě)字樓核 心模式 商業(yè)核心 模式 住宅核心 模式,安糧東怡、西環(huán)中心、安徽 IFC、蔚藍(lán)商務(wù)港均為圍繞辦公為核心的綜合體 萬(wàn)達(dá)中心以大體量商業(yè)為推動(dòng)項(xiàng)目發(fā) 展的項(xiàng)目，其酒店公寓、住宅均圍繞 商業(yè)體展開(kāi)定位，因此其為圍繞商業(yè)為核心的綜合體 濱湖國(guó)際城產(chǎn)品線(xiàn)主體為住宅，其他 產(chǎn)品均為服務(wù)居住社區(qū)而規(guī)劃定位， 因此是以住宅為核心的綜合體項(xiàng)目,選取合肥典型綜合體個(gè)案,開(kāi)發(fā)模式選擇,項(xiàng)目地塊處于政務(wù)新城商圈核心位置，教育、商業(yè)、醫(yī)療等市政設(shè)施規(guī)劃 完備，對(duì)比總結(jié)其他大盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，本案應(yīng)采取以大體量商業(yè)為核心 的城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式 因而，本案需利用大體量商業(yè)配套的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)區(qū)域形象改造，塑造廣德 新生活中心，營(yíng)造一個(gè)集高檔消費(fèi)、高端居住享受為一體的廣德現(xiàn)代化綜合 商業(yè)體。,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營(yíng)銷(xiāo)策略 PART 3：細(xì)分市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究,住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,市場(chǎng)研究 競(jìng)品分析 市場(chǎng)定位,住宅個(gè)案分布,1,2,3,1,1,在售,將推,5,4,6,7,8,9,10,1.桃源名都,2.卡地亞花園 3.中央樂(lè)城,4.中鼎景苑新城 5.上?；▓@洋房 6.新徽商公寓 7.春江華城,8.水岸陽(yáng)光城 9.港灣花園,10.橡樹(shù)玫瑰園 目前多數(shù)樓盤(pán)分布在廣寧路、太極大道沿線(xiàn)。 區(qū)位上對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的主要為新城區(qū)廣寧路沿線(xiàn)的多個(gè)項(xiàng)目。,普通住宅未來(lái)供應(yīng)38.3萬(wàn)； 中檔住宅供應(yīng)31.5萬(wàn)； 中高檔住宅供應(yīng)42.6萬(wàn)（加上本項(xiàng)目65萬(wàn)）。,住宅供應(yīng)分析,未來(lái)3-5年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒂?5萬(wàn)中高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)；,本項(xiàng)目區(qū)域缺少真正的花園洋房和別墅產(chǎn)品。,9.2,6.5,37.5,8.2,22.8,0,20 10,40 30,老城區(qū),新城區(qū),開(kāi)發(fā)區(qū),廣德住宅供應(yīng)體量 多層 小/高層 21.2,檔次 中檔 中檔 中高檔 中檔 中檔 中高檔 中高檔 普通 普通 普通,合計(jì) 未來(lái)供應(yīng)17.4萬(wàn) 包含本項(xiàng)目未來(lái) 供應(yīng)47.2萬(wàn) 未來(lái)供應(yīng)72萬(wàn),未來(lái)供應(yīng) 5萬(wàn) 12.4萬(wàn) 3.5萬(wàn) 5.1萬(wàn) 9萬(wàn) 17.1萬(wàn) 22萬(wàn) 8萬(wàn) 27.3萬(wàn) 3萬(wàn),住宅體量 13.4萬(wàn) 16.4萬(wàn) 7萬(wàn) 14.8萬(wàn) 14萬(wàn) 17.7萬(wàn) 27萬(wàn) 10萬(wàn) 32萬(wàn) 6.4萬(wàn),產(chǎn)品類(lèi)型 多層、小高層 多層、小高層 多層洋房、復(fù)式 多層、高層 多層、高層 小高層 多層、小高層 多層 多層、高層 多層,項(xiàng)目 桃源名都 春江華城 上?；▓@洋房 新徽商公寓 中鼎景苑新城 卡地亞花園 中央樂(lè)城 橡樹(shù)玫瑰園 水岸陽(yáng)光城 港灣花園,區(qū)域 老城區(qū) 新城區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū),市場(chǎng)成交情況,中高檔 普通 普通,中檔,檔次 中檔 中檔 中高檔 中檔,50 33 29,2011.3 2010.6 2010.6,下期推出時(shí)間未定 75% 1期98% 1期97%,多層 小高層 多層 多層,中央樂(lè)城 橡樹(shù)玫瑰園 水岸陽(yáng)光城,開(kāi)發(fā)區(qū),預(yù)計(jì)2011.10推出,多層、高層,中鼎景苑新城,月均去化套數(shù) 21 3 40 14 9,去化率 71% 67% 98% 99% 75% 預(yù)計(jì)2011.8推出,最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010.12 2010.6 2010.8 2010.9 2010.11,產(chǎn)品類(lèi)型 多層 小高層 多層 多層洋房 多層復(fù)式 高層,項(xiàng)目 桃源名都 春江華城 上海花園洋房 新徽商公寓,區(qū)域 老城區(qū) 新城區(qū),普通及中檔住宅年均去化約1000-1200套； 中高檔住宅僅2個(gè)在售個(gè)案，年均去化800多套； 慢銷(xiāo)個(gè)案均因?yàn)閼?hù)型偏大，高總價(jià)去化慢。 中高檔項(xiàng)目以未來(lái)供應(yīng)65余萬(wàn)方推算，須7年多去化完畢，供求壓力巨大； 大面積戶(hù)型性?xún)r(jià)比低、總價(jià)高去化慢。,住宅產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn),檔次 中檔 中檔 中高檔 中高檔 中高檔 普通 普通,銷(xiāo)售均價(jià) 4200 4600 4000 4600 5100 預(yù)計(jì)5000 4200 3000 3600,產(chǎn)品類(lèi)型 多層 小高層 多層 小高層 多層洋房 多層復(fù)式 小高層 小高層 多層 多層,項(xiàng)目 桃源名都 春江華城 上海花園洋房 卡地亞花園 中央樂(lè)城 橡樹(shù)玫瑰園 水岸陽(yáng)光城,區(qū)域 老城區(qū) 新城區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū),開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)個(gè)案定位為普通住宅，價(jià)格水平 3000-3600元/平米； 老城區(qū)中檔個(gè)案，價(jià)格水平 4000-4200元/平米； 中高檔項(xiàng)目較地區(qū)中檔項(xiàng)目有一定的溢價(jià)能力：洋房溢價(jià)400元/平米，疊加復(fù)式溢價(jià)900元/ 平米，小高層溢價(jià)約400元/平米。 洋房類(lèi)產(chǎn)品及別墅類(lèi)產(chǎn)品擁有較好的溢價(jià)能力,市場(chǎng)客戶(hù)表現(xiàn),職業(yè)特征 農(nóng)貿(mào)、汽配、制造個(gè)體經(jīng)營(yíng) 戶(hù)、普通職工 農(nóng)貿(mào)、汽配、制造個(gè)體經(jīng)營(yíng) 戶(hù)、普通職工 貿(mào)易經(jīng)營(yíng)戶(hù)、普通職工為主、 少量公務(wù)員、教師 建材、五金經(jīng)營(yíng)戶(hù)、普通職 工為主 私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高管為 主、公務(wù)員、教師為輔 私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高管為 主、公務(wù)員、教師個(gè)體經(jīng)營(yíng) 戶(hù)為輔,置業(yè)特征 首置為主 首置為主 首置為主、首改為輔、少量 投資 首置、首改為主、再改為輔 首改為主、再改投資為輔 首置、首改為主、再改為輔,項(xiàng)目 橡樹(shù)玫瑰園 水岸陽(yáng)光城 桃源名都 春江華城 上?；▓@洋 房 中央樂(lè)城,客源構(gòu)成 周邊鄉(xiāng)縣80%、本鎮(zhèn)20% 周邊鄉(xiāng)縣75%、本鎮(zhèn)25% 周邊鄉(xiāng)縣50%、本鎮(zhèn)40%、外地10% 周邊鄉(xiāng)縣40%、本鎮(zhèn)60% 本鎮(zhèn)70%、外地25%、周邊鄉(xiāng)縣5% 本鎮(zhèn)50%，周邊鄉(xiāng)縣40%、外地10%,檔次 普通 普通 中檔 中檔 中高 檔 中高 檔,普通住宅面對(duì)較低收入階層，以周邊 鄉(xiāng)縣遷入的首置客群為主； 中檔住宅面對(duì)本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事貿(mào)易及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)及 普通職工為主，以首置首改為置業(yè)主訴求； 中高檔住宅客群中私營(yíng)企業(yè)家和公務(wù)員比重較高，改善置業(yè)需求比重較高。,市場(chǎng)客戶(hù)表現(xiàn),購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)及檔次 上?；▓@洋房中高 中央樂(lè)城中高 上?；▓@洋房中高 中央樂(lè)城中高 新徽商公寓中 中央樂(lè)城中高 新徽商公寓中 中鼎景苑新城中 春江華城中 桃源名都中 水岸陽(yáng)光城普通 春江華城中 桃源名都中 水岸陽(yáng)光城普通,需求戶(hù)型面積 3房130平 復(fù)式160-200平 3房120-130平 復(fù)式160-200平 3房110-120平 2房90平 3房100-120平 2房90平 3房100-120平,客源群體 私營(yíng)企業(yè)主 國(guó)有企業(yè)中高管 公務(wù)員及事業(yè)單 位員工 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù) 普通職工,總價(jià)購(gòu)買(mǎi)力 60-100萬(wàn) 55-100萬(wàn) 45-60萬(wàn) 35-50萬(wàn) 30-50萬(wàn),私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高管購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，喜好大三房及洋 房類(lèi)產(chǎn)品，是中高檔住宅的主力客群； 公務(wù)員及事業(yè)單位員工收入穩(wěn)定，喜好性?xún)r(jià)比較高的 3房產(chǎn)品，是中高檔住宅的次主力客群； 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、普通職工因收入穩(wěn)定性差、購(gòu)房支出有限，一般選擇面積緊湊的 3房或2房產(chǎn)品，是 中檔和普通住宅的主力購(gòu)買(mǎi)者。 縣城及周邊地區(qū)的各類(lèi)企業(yè)業(yè)主、中高管和公務(wù)人員是地區(qū)中高檔項(xiàng)目的目標(biāo)客群。,未來(lái)客戶(hù)預(yù)判,配套建設(shè)逐步加快 政務(wù)區(qū)行政功能日益完善 中高端產(chǎn)品供應(yīng)增多,南部新城人口導(dǎo)入擴(kuò)大 行政事業(yè)單位客群比重將放大 刺激地區(qū)高端需求逐漸覺(jué)醒,公務(wù)員及行政相關(guān)企業(yè)工作人員將成為本區(qū)域未來(lái)主力客群； 本地制造業(yè)及貿(mào)易相關(guān)私營(yíng)企業(yè)主置業(yè)需求逐漸釋放，逐漸成為地區(qū)中高 端主力客群。,市場(chǎng)研究結(jié)論,物業(yè)類(lèi)型 供求方面 價(jià)格方面 客戶(hù)方面,政務(wù)新區(qū)小高層逐漸成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，別墅、洋房產(chǎn)品供應(yīng)稀少 政務(wù)新區(qū)未來(lái)供應(yīng)量大，中高檔產(chǎn)品面臨較大市場(chǎng)壓力 洋房、疊加產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng) 區(qū)域中高檔項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)是改善性置業(yè)的公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主為主,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營(yíng)銷(xiāo)策略 PART 3：細(xì)分市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究,住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,市場(chǎng)研究 競(jìng)品分析 市場(chǎng)定位,市場(chǎng)競(jìng)品選擇,從區(qū)位近似性、產(chǎn)品檔次、供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)性角度，選擇本項(xiàng) 目臨近的中檔以上項(xiàng)目作為本項(xiàng)目競(jìng)品 中央樂(lè)城 桃源名都 卡地亞花園 中鼎景苑新城 上?；▓@洋房,市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn),立面,總規(guī),賣(mài)點(diǎn) 33萬(wàn)大盤(pán) 簡(jiǎn)歐風(fēng)格材質(zhì)貼面磚 5萬(wàn)充足商業(yè)配套 50米棟距寬景 4000方集中景觀(guān) 人車(chē)分流、全地下車(chē)行 紅蜻蜓集團(tuán)開(kāi)發(fā) 16萬(wàn)純住宅 新古典主義風(fēng)格、涂料墻面 54米棟距 2000平米中央水景景觀(guān) 湖州電力開(kāi)發(fā)背景 21萬(wàn)大型高檔社區(qū) 歐式古典風(fēng)格 1萬(wàn)方商業(yè)街、2.8萬(wàn)商業(yè)體 大型景觀(guān)軸、組團(tuán)景觀(guān)布局,項(xiàng)目名稱(chēng) 中央樂(lè)城 桃源名都 卡地亞花園,對(duì)于目前競(jìng)品樓盤(pán)進(jìn)行產(chǎn)品力對(duì)比,市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn),立面,總規(guī),賣(mài)點(diǎn) 政務(wù)新區(qū)核心區(qū)位 20萬(wàn)純住宅社區(qū) 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑 人車(chē)分流 中央水系景觀(guān)軸+1.7萬(wàn)園林 內(nèi)設(shè)幼兒園 安徽中鼎上市企業(yè) 稀缺電梯多層、疊加產(chǎn)品 地中海風(fēng)格建筑 坡頂、貼面磚材質(zhì) 地中海風(fēng)情四大主題園林 恒聯(lián)物業(yè)+智能安防,項(xiàng)目名稱(chēng) 中鼎景苑新城 上?；▓@洋房,多數(shù)項(xiàng)目以多層 +小高層形式，存在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，地區(qū)個(gè)性化產(chǎn)品形態(tài)較為稀少；,競(jìng)品均以住宅為銷(xiāo)售重心，商業(yè)僅作為配套輔助， 并無(wú)高端商業(yè)帶動(dòng)高端住宅的操作模式出現(xiàn)；,競(jìng)品均規(guī)劃了大型集中景觀(guān)軸， 僅上?；▓@洋房規(guī)劃了獨(dú)特風(fēng)格的地中海風(fēng)情園林主題；,人車(chē)分流已在個(gè)別中高檔項(xiàng)目中出現(xiàn)，未來(lái)已有普及的趨勢(shì)；,競(jìng)品建筑風(fēng)格以歐式、現(xiàn)代為主，已出現(xiàn)地中海風(fēng)格樓盤(pán)。,二房戶(hù)型 未披露,主力戶(hù)型面積 單身公寓50（未推出） 2房98-102 3房127-138 2房78-96 3房107-121、138-141 2房99 3房114、122、141,三房戶(hù)型 未披露,項(xiàng)目名稱(chēng) 桃源名都 中央樂(lè)城 卡地亞花園,競(jìng)品戶(hù)型表現(xiàn),競(jìng)品戶(hù)型表現(xiàn),其他,-,3房111-114、 134-141,中鼎景苑新 城,多層2+1房91 多層3+1房128 疊加164-240,上?；▓@洋 房,三房戶(hù)型,二房戶(hù)型,主力戶(hù)型面積,項(xiàng)目名稱(chēng),113平米,240平米,135平米,128平米,91平米,競(jìng)品2房主力面積 90-96平米，比重一般在5%-10%; 競(jìng)品3房1衛(wèi)面積105-115平米，比重一般30-40%；3房2衛(wèi)面積120-135平米，比重一般50%左右； 復(fù)式疊加類(lèi)面積 160-240平米，市場(chǎng)供應(yīng)總量?jī)H100多套，屬稀缺產(chǎn)品。 競(jìng)品樓盤(pán)中3房為主力房型，3房2衛(wèi)比重最高，地區(qū)大面積產(chǎn)品受眾面窄，供應(yīng)稀缺。,住宅市場(chǎng)小結(jié),競(jìng)品樓盤(pán)整體產(chǎn)品力較強(qiáng)，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議尋找下列機(jī)會(huì)點(diǎn)： 產(chǎn)品形態(tài)差異化洋房、別墅產(chǎn)品，此類(lèi)產(chǎn)品稀缺、市場(chǎng)溢價(jià)能力強(qiáng)、去化穩(wěn)定。 立面風(fēng)格獨(dú)特化多數(shù)項(xiàng)目建筑品質(zhì)較為一般，立面質(zhì)感突出的項(xiàng)目更受中高檔置業(yè) 者歡迎。 景觀(guān)規(guī)劃主題化實(shí)現(xiàn)主題園林景觀(guān)的項(xiàng)目較少。 戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)激烈多數(shù)為 一梯兩戶(hù)，整體戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，但普遍附加值不高。,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營(yíng)銷(xiāo)策略 PART 3：細(xì)分市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究,住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,市場(chǎng)研究 競(jìng)品分析 市場(chǎng)定位,住宅市場(chǎng)定位,區(qū)位、交通、規(guī)劃 地塊質(zhì)地優(yōu)秀 本項(xiàng)目需實(shí)現(xiàn)絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力才能規(guī)避中高端市場(chǎng)激,烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)定位政務(wù)新城首席品質(zhì)住宅,供求、價(jià)格 中高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大 競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈,客戶(hù)比例 30% 30% 40%,需求面積 3房110-130 3房110-130 別墅200平米、3房130平米 3房110-130 別墅200平米、3房130平米 2房80-90、3房100-110平米,職業(yè)特征 公務(wù)人員 事業(yè)單位工作人員 私營(yíng)企業(yè)主 企業(yè)中高管理人員 私營(yíng)企業(yè)主 動(dòng)遷遷入家庭,客戶(hù)來(lái)源 政務(wù)新區(qū) 老城區(qū) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),住宅客戶(hù)定位,住宅產(chǎn)品形態(tài)定位,多產(chǎn)品線(xiàn)搭配，有效抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 花園洋房、別墅具有稀缺性和較強(qiáng)的溢價(jià)能力； 規(guī)劃低密度的產(chǎn)品提升項(xiàng)目自身檔次； 但別墅市場(chǎng)尚處于起步階段，市場(chǎng)容量有限 建議規(guī)劃少量聯(lián)排別墅、最大化花園洋房比重,住宅產(chǎn)品形態(tài)定位,根據(jù)本項(xiàng)目容積率及地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷，在此對(duì)兩個(gè)可行方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益論證： 方案一：少量聯(lián)排別墅，其余為花園洋房和18F小高層 方案二：純小高層，包括14-18F的小高層布局,本項(xiàng)目住宅定位測(cè)算,方案一：聯(lián)排別墅+洋房+18F小高層,參考市場(chǎng)，項(xiàng)目面市中高檔小高層銷(xiāo)售單價(jià) 5500元/平米、洋房銷(xiāo)售價(jià)格 6500元/平米，聯(lián)排別墅 8500元/平米,土地成本以平均地價(jià)計(jì)算住宅部分土地成本約 3.76億元，樓板價(jià)約 1619元/平米。,方案一住宅,萬(wàn)/m2,m2,元 /m2，萬(wàn)元,本項(xiàng)目住宅定位測(cè)算方案一,聯(lián)排別墅、洋房、小高層組 合預(yù)計(jì)稅后利潤(rùn)1.6億元。 成本利潤(rùn)率約14.5%。,總成本 銷(xiāo)售總額 土地增值稅 稅前利潤(rùn) 所得稅 稅后利潤(rùn) 成本利潤(rùn)率,9747158 165206088 1139921928 1359840000 0 219918072 54979518 164938554 14.5%,42 706 4871 5811 235 705,234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 間接費(fèi)用合計(jì),29241475 75675096,125 323,234000.0 234000.0,財(cái)務(wù)成本 營(yíng)業(yè)稅及附加,間接費(fèi)用,404712000 46800000 7020000 4680000 974715840 40795200 9747158,2200.00 200 30 20 4165 174 42,183960.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0,小高（18） 綠化及道路 臨水臨電等 配套及竣工 直接費(fèi)用合計(jì) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 管理費(fèi),預(yù)算 378846000 15153840 14040000 23400000 484776000 18240000 61824000,單位費(fèi)用 1619 64.76 60 100 2072 1600.00 1600.00,工程量 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 11400.0 38640.0,分項(xiàng) 土地 土地契稅 大配套 前期費(fèi)用 建安費(fèi) 聯(lián)排 洋房,項(xiàng)目 直接費(fèi)用,本項(xiàng)目住宅定位測(cè)算,方案一：14-18層小高層,參考目前靜態(tài)市場(chǎng)，中高檔小高層銷(xiāo)售單價(jià) 5500元/平米,土地成本以平均地價(jià)計(jì)算住宅部分土地成本約 3.76億元，樓板價(jià)約 1611元/平米。,方案二,本項(xiàng)目住宅定位測(cè)算方案二,純小高層的方案稅后利潤(rùn)約 8911萬(wàn)，成本利潤(rùn)率7.6%。,總成本 銷(xiāo)售總額 土地增值額 土地增值稅 稅前利潤(rùn) 所得稅 稅后利潤(rùn) 成本利潤(rùn)率,10027930 165385163 1168178123 1287000000 118821877 0 118821877 29705469 89116408 7.6%,43 707 4992 5500 508 127 381,234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 間接費(fèi)用合計(jì),514800000 514800000 46800000 7020000 4680000 1002792960 38610000 15041894 30083789 71621550,2200 2200.00 200 30 20 4285 165 64 129 306,234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0,建安費(fèi) 小高（18） 綠化及道路 臨水臨電等 配套及竣工 直接費(fèi)用合計(jì) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)成本 營(yíng)業(yè)稅及附加,376974000 15078960 14040000 23400000,土地 土地契稅 大配套 前期費(fèi)用,直接費(fèi)用 間接費(fèi)用,預(yù)算,單位費(fèi)用 1611.00 64.44 60 100,工程量 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0,項(xiàng)目,住宅產(chǎn)品形態(tài)定位,產(chǎn)品形態(tài)定位：少量聯(lián)排別墅，盡可能排放花園洋房，剩余為18F小高層,方案一,別墅+洋房+小高層 稅后利潤(rùn)：1.6億 成本利潤(rùn)率：14.5%,方案二,純小高層 稅后利潤(rùn)：8900萬(wàn) 成本利潤(rùn)率：7.6%,住宅房型配比定位,5% 100%,3% 100%,3% 100%,180-190,4房3廳,聯(lián)排 合計(jì),20%,120,3房2衛(wèi),40%,110,3房1衛(wèi),79%,81%,小高層,3% 3% 20%,130 140 100,3+1房2衛(wèi) 4房2衛(wèi) 3房1衛(wèi),3% 3%,115 125,3房2衛(wèi) 3房2衛(wèi),17%,16%,3% 3%,80 90-100,2房1衛(wèi) 2+1房1衛(wèi),洋房,面積配比,套數(shù)配比,套數(shù)配比,面積,戶(hù)型,產(chǎn)品類(lèi)型,面積配比依托于市場(chǎng)成交架構(gòu)，考慮到本項(xiàng)目高端定位，4房及以上比例略有提高； 2房及小三房面對(duì)購(gòu)買(mǎi)力不高的首置和首改客戶(hù)，盡量 壓縮戶(hù)型面積降低總價(jià)促進(jìn)快銷(xiāo)； 大三房以上及別墅面對(duì)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的再改客戶(hù) ，提供較高舒適性，并附送較多的附加值。,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀(guān)市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷(xiāo)策略,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場(chǎng)分析 酒店市場(chǎng)分析 消費(fèi)習(xí)慣分析,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷(xiāo)策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀(guān)市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場(chǎng)分析 酒店市場(chǎng)分析 消費(fèi)習(xí)慣分析,商業(yè) 南路,廣德商圈分布,廣德規(guī)劃發(fā)展雙商圈雙商業(yè)帶 商圈 老城區(qū)、新城區(qū)（在建） 商業(yè)帶 橫山南路、太極大道,橫山 帶,老城區(qū) 商圈,太極大道商業(yè)帶,新城區(qū) 商圈,注：新城區(qū)商圈處于規(guī)劃建造起步中,老城區(qū)商圈概況,影響力：縣級(jí) 商圈規(guī)模： 內(nèi)含商業(yè)街： 團(tuán)結(jié)路、桃州路、夫子廟、綏安新天 地（在建） 內(nèi)含商業(yè)體： 新百商場(chǎng)、蘇寧、國(guó)美、幸福樹(shù)、臺(tái) 客隆等 業(yè)態(tài)布局: 服飾、鞋帽為主，電信、電器為輔 發(fā)展特征： 發(fā)展成熟，以傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)為主 導(dǎo)、缺乏新穎的商業(yè)形態(tài)及大型 百貨類(lèi)商場(chǎng)，以國(guó)內(nèi)二、三線(xiàn)品 牌為主。,橫山南路商業(yè)帶概況,影響力：區(qū)域級(jí) 商圈規(guī)模： 內(nèi)含商業(yè)街： 建材一條街 內(nèi)含商業(yè)體： 廣德建材城、華東家私城、華東大酒店 業(yè)態(tài)布局: 建材、家居為主，娛樂(lè)休閑為輔 發(fā)展特征： 發(fā)展成型，商業(yè)氣氛單薄，白天客 流量少；依托華東大酒店及錢(qián)柜娛 樂(lè)發(fā)展成熟，經(jīng)營(yíng)狀況良好。,太極大道商業(yè)帶概況,影響力：區(qū)域級(jí) 商圈規(guī)模： 內(nèi)含商業(yè)街： 汽配一條街 內(nèi)含商業(yè)體： 汽配市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易市場(chǎng) 業(yè)態(tài)布局: 汽配為主 發(fā)展特征： 自我成型的汽配維修一條街，發(fā)展 檔次低，客流層次低。,新城區(qū)商圈概況,影響力：縣級(jí) 商圈規(guī)模： 內(nèi)含商業(yè)街： 金鑫商業(yè)街（規(guī)劃中） 內(nèi)含商業(yè)體： 中雅酒店、大潤(rùn)發(fā)、中央樂(lè)城商業(yè)體、卡地 亞商業(yè)體（均規(guī)劃中） 業(yè)態(tài)布局: 餐飲、購(gòu)物為主（各項(xiàng)目業(yè)態(tài)均未明確） 發(fā)展特征： 規(guī)劃打造成為新城區(qū)現(xiàn)代商業(yè)中心 具有前瞻性的規(guī)劃藍(lán)圖、商業(yè)分布規(guī)劃 集中在行政區(qū)的東側(cè)。既為西側(cè)行政提 供中高端商務(wù)服務(wù)，又為東側(cè)中高端居 住區(qū)提供高品質(zhì)生活機(jī)能。,廣德商業(yè)發(fā)展概述,老城區(qū)商圈發(fā)展成熟、商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)、無(wú)發(fā)展提升空間； 橫山路商業(yè)帶娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況佳，向南發(fā)展，但缺少可發(fā)展 的空間； 太極大道商業(yè)帶發(fā)展檔次低、無(wú)高附加價(jià)值商業(yè)業(yè)態(tài)分布； 新城區(qū)商圈政務(wù)新城現(xiàn)代商業(yè)中心，具有豐富商業(yè)形態(tài)、中 高檔業(yè)態(tài)定位、充足的規(guī)劃發(fā)展空間。 新城區(qū)商圈將成為廣德未來(lái)發(fā)展的商業(yè)新熱點(diǎn)； 隨著新城區(qū)商圈的興起，地區(qū)商業(yè)規(guī)劃能級(jí)提升，高檔次商業(yè)形態(tài) 和業(yè)態(tài)發(fā)展面臨新一次發(fā)展的機(jī)遇。,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷(xiāo)策略,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀(guān)市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場(chǎng)分析 酒店市場(chǎng)分析 消費(fèi)習(xí)慣分析,廣德商業(yè)街分布,1 3 2,4,5,7 6,1.桃江路 2.團(tuán)結(jié)路 3.夫子廟商業(yè)街,4.太極大道汽配一條街 5.橫山路建材街 6.金鑫商業(yè)街（規(guī)劃） 7.綏安新天地（在建）,8,8.卡地亞商業(yè)街（規(guī)劃） 本項(xiàng)目周邊有三條商業(yè)街的規(guī)劃或在建，未來(lái)彼此存在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。,1,1,在售,將推,廣德商業(yè)街分析,租金 元/日平米 5-8 7-9 2-5 1.5-3 1-2 未定 未定 未定 未定,業(yè)態(tài)規(guī)劃 通信、服飾、餐飲 品牌服飾 精品專(zhuān)賣(mài)、玩具等 建材五金 汽配汽修 餐飲、休閑、購(gòu)物 餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物 未定 未定,消費(fèi)定位 中低檔 中高檔 中低檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 未定 未定,經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 火爆 火爆 一般 一般 良好 在建 在建 規(guī)劃中 規(guī)劃中,長(zhǎng)度 約1800米 約900米 約200米 約1200米 約1100米 約150米 約800米 未定 約200米,名稱(chēng) 桃州路 團(tuán)結(jié)路 夫子廟商業(yè)街 橫山路建材街 太極大道汽配一條街 綏安新天地 金鑫商業(yè)街 中央樂(lè)城 卡地亞商業(yè)街,本項(xiàng)目周邊商業(yè)街已知兩個(gè)為定位中高檔，以餐飲、休閑、 購(gòu)物為主力業(yè)態(tài)；,區(qū)域存在至少8.6萬(wàn)方商業(yè)街的競(jìng)爭(zhēng)。,項(xiàng)目周邊商業(yè)街供應(yīng)體量,0,30000 20000 10000,70000 60000 50000 40000,綏安新天地,金鑫商業(yè)街,卡地亞花園,平方米,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀(guān)市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場(chǎng)分析 酒店市場(chǎng)分析 消費(fèi)習(xí)慣分析,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷(xiāo)策略,在售/將推社區(qū)商業(yè)分布,1,4,1.桃園名都 2.中鼎景苑新城,3.上?；▓@洋房 4.港灣花園 5.新徽商公寓,6.中雅地塊（規(guī)劃中）,7.春江華城（在建） 6 5 2 3 目前在售社區(qū)商業(yè)基本分布在新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。,1,1,在售,將推,7,在售/將推社區(qū)商業(yè)分析,面積分割 單層60-70 17-207 單層53-500 90-100 50-200,商鋪價(jià)格 1層：8500 2層：4000 1層：緯五路10000-12000 1層：經(jīng)七路8000、緯五路10000 2層：4000-4500 1層：10000 2層：4000 1層12000 未定,樓層 2層 在售1層 2層 2層 1層 1層,119784,總計(jì),在售去化率 98% 80% 90% 99% 86%,體量 21000 30000 50000 10784 約8000 4831,沿街社區(qū)商業(yè) 桃源名都 上?；▓@洋房 中鼎景苑花園 港灣花園 中央樂(lè)城 春江華城,地區(qū)社區(qū)商業(yè)多數(shù)為1+2層形式； 社區(qū)商業(yè)一層價(jià)值一般在 10000元上下，2層商業(yè)價(jià)值較低，與地區(qū)住宅相近， 4000元上下； 社區(qū)商業(yè)分割面積基本控制在40-100平米，面對(duì)小型經(jīng)營(yíng)戶(hù)使用； 因供應(yīng)各樓盤(pán)社區(qū)商業(yè)去化狀況較為順暢，均超過(guò)去化 8成。 廣德社區(qū)面積小、投資門(mén)檻低、商業(yè)去化表現(xiàn)均較為順利，一層商業(yè)價(jià)值是住宅價(jià) 格的2-3倍。,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀(guān)市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場(chǎng)分析 酒店市場(chǎng)分析 消費(fèi)習(xí)慣分析,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷(xiāo)策略,廣德集中商業(yè)體分布,1,2 3 4 5,6,7,8,9,2. 3. 4.,蘇寧電器 華聯(lián)超市 新百商場(chǎng),5. 6. 7. 8.,幸福樹(shù)電器 國(guó)美電器 臺(tái)客隆超市 聯(lián)華超市,9. 金鑫大潤(rùn)發(fā)（在建） 10. 中央樂(lè)城大賣(mài)場(chǎng)（規(guī)劃）,11. 財(cái)富廣場(chǎng)（規(guī)劃） 12. 卡地亞花園（規(guī)劃） 目前廣德零售型商業(yè)體集中在老城區(qū)； 新城區(qū)目前規(guī)劃或在建兩個(gè)大型商場(chǎng)，均包含大賣(mài)場(chǎng)。,11,1 1.,1,在售 橫山樂(lè)購(gòu),將推,10 12,廣德集中商業(yè)體分析,經(jīng)營(yíng)狀況 一般 一般 較好 良好 良好 一般 良好 一般 在建 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃,業(yè)態(tài)分布 日常用品 數(shù)碼電器 日常用品 服飾、家紡、鞋類(lèi) 數(shù)碼電器 數(shù)碼電器 日常用品 日常用品 日常用品、服飾、鞋類(lèi)、食品 日常用品、服飾、鞋類(lèi)、食品 未定 未定,檔次 大眾 中低檔 大眾 中檔 中低檔 中低檔 大眾 大眾 中高檔 中檔 未定 未定,經(jīng)營(yíng)面積 約500平 約600平 約800平 約1000平 約800平 約800平 約1000平 約700平 22439平 6000平 9563平 約17000平,名稱(chēng) 橫山樂(lè)購(gòu) 蘇寧電器 華聯(lián)超市 新百商場(chǎng) 幸福樹(shù)電器 國(guó)美電器 臺(tái)客隆超市 聯(lián)華超市 金鑫大潤(rùn)發(fā) 中央樂(lè)城大賣(mài)場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 卡地亞花園, ,目前廣德大型商場(chǎng)基本為中低檔類(lèi)超市或電器商場(chǎng)； 超市類(lèi)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)于商場(chǎng)類(lèi)，其他商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般； 隨著大潤(rùn)發(fā)為代表的新興shoppingmall進(jìn)入廣德市場(chǎng)， 將刺激中高檔市場(chǎng)需求釋放。,區(qū)域未來(lái)大體量的新型商業(yè)體供應(yīng)5.5萬(wàn)方，新興shoppingmall的入駐將有助于高端零 售商業(yè)的繁榮和發(fā)展。,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀(guān)市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場(chǎng)分析 酒店市場(chǎng)分析 消費(fèi)習(xí)慣分析,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷(xiāo)策略,1. 廣德建材城 2. 華東家私城 3. 農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易市場(chǎng),4. 汽配市場(chǎng),批發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布,4,3,5. 日月商城 1 2 5 廣德批發(fā)市場(chǎng)主要分布在橫山路和太極大道等交通干道附近 本項(xiàng)目區(qū)域并無(wú)類(lèi)似專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)，市場(chǎng)存在一定空白。,批發(fā)商業(yè)市場(chǎng)分析,北汽車(chē)站、太極大道,搬遷市區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商戶(hù),以廣德縣為中心,在建,農(nóng)副產(chǎn)品,2層,農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā) 市場(chǎng),火車(chē)站、滬渝高速,售8000-9000元/平米,廣德及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),較差,農(nóng)副產(chǎn)品、 裝修、特產(chǎn),2層,日月商城,交通憑依 橫山南路、汽車(chē)站 橫山南路、汽車(chē)站 北汽車(chē)站、太極大道,售價(jià)/租金 租1.5-3元/日平米 租1元/日平米 售完 二手7000-8000元/平米,輻射范圍 縣城 縣城 廣德及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),經(jīng)營(yíng)狀況 一般 較差 良好,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 建材、五金 家居 汽配汽修,商業(yè)經(jīng)營(yíng)樓層 2層 1層 2層,項(xiàng)目名稱(chēng) 廣德建材城 華東家私城 汽配市場(chǎng),廣德目前批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展呈幾個(gè)特點(diǎn)： 受當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)支持，農(nóng)業(yè)類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)份額較大； 當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮度有限、消費(fèi)力并不強(qiáng)，僅有低 檔的生活類(lèi)消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)； 目前廣德無(wú)集中的中大型中高檔消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)。 廣德產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，造成地區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成熟度低、專(zhuān)業(yè)種類(lèi)少、規(guī)模體量有限、租售 價(jià)格低的現(xiàn)狀。 本項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏中低檔專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支持、交通條件和規(guī)劃條件。,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀(guān)市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場(chǎng)分析 酒店市場(chǎng)分析 消費(fèi)習(xí)慣分析,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷(xiāo)策略,賓館酒店分布,1,2,3,4 廣德賓館酒店數(shù)量較多，但三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)或上規(guī)模的僅有三家在營(yíng)業(yè)。,5,1.,橫山賓館,2.,新錦江酒店,3. 4. 5. 6.,華東大酒店 中雅酒店（規(guī)劃） 中央樂(lè)城賓館（規(guī)劃） 廣德國(guó)際大酒店（在建）,6,1,1,在售,將推,賓館酒店經(jīng)營(yíng)狀況,廣德各類(lèi)酒店檔次較低，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好； 本項(xiàng)目所在區(qū)域預(yù)計(jì)有2家五星級(jí)、1家三星級(jí)，高端酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)飽和。,報(bào)告大綱 PART 1：宏觀(guān)背景分析 城市背景研究,PART 2：開(kāi)發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀(guān)市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場(chǎng)分析 酒店市場(chǎng)分析 消費(fèi)習(xí)慣分析,PART 4：項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷(xiāo)策略,廣德消費(fèi)習(xí)慣分析購(gòu)物餐飲,消費(fèi)者購(gòu)物地選擇因素比較,商品齊全 49%,商品檔次高 7%,交通便利 24%,口碑價(jià)廉 2% 2%,購(gòu)物環(huán)境好 16% 消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)就餐選擇,經(jīng)常就餐 19%,偶爾就餐 51%,極少就餐,不就餐 13%,半數(shù)消費(fèi)者選擇商品齊全的區(qū)域購(gòu)物 7成廣德消費(fèi)者購(gòu)物考慮就餐，但因餐飲網(wǎng)點(diǎn) 分布有限，實(shí)際就餐比重大幅下降,多數(shù)就餐消費(fèi)者選擇小吃類(lèi)餐飲 購(gòu)物時(shí)就餐選擇分析,中式 29%,小吃店 50%,韓日餐飲 2%,大型正餐 12%,17% 西式,7%,KTV 43%,電影院 6%,棋牌游藝 12%,7%,洗浴桑拿 21% 茶坊等,娛樂(lè)場(chǎng)所選擇分析 美容美發(fā) 11%,廣德消費(fèi)習(xí)慣分析娛樂(lè)休閑,當(dāng)?shù)鼐用裥蓍e娛樂(lè)首選場(chǎng)所為KTV和洗浴桑拿，說(shuō)明當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂(lè)業(yè)尚處于較為初級(jí)的 發(fā)展階段； 茶坊、咖啡吧、影音休閑等大中城市普遍的休閑場(chǎng)所在廣德本地需求并不旺盛。,200元以上,16%,廣德消費(fèi)水平分析,50-100元 31%,150-200元,22%,200-300元 15%,消費(fèi)者單筆購(gòu)物消費(fèi)支出比重 300元以上 50元以下 3% 4%,消費(fèi)者單筆餐飲娛樂(lè)消費(fèi)支出比重 30元以下 11%,30-60元 25%,100-200元 21%,60-100元 27% 100-150元 25% 廣德購(gòu)物消費(fèi)單