2008年大同商業(yè)地產(chǎn)可行性研究報(bào)告.pptVIP

大同市城區(qū)商業(yè)專業(yè) 市場(chǎng)研究報(bào)告,山西粵商投資有限公司 經(jīng)營(yíng)組：,2,商業(yè)地產(chǎn)研究工作安排,工作內(nèi)容,收集的數(shù)據(jù),進(jìn)行的調(diào)查,進(jìn)行的分析,大同市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 大同市城市發(fā)展現(xiàn)狀 大同市城市總體規(guī)劃 大同市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 大同市經(jīng)濟(jì)狀況研究,項(xiàng)目和地區(qū)的背景分析,鎖定區(qū)域市場(chǎng)的集中分析,商場(chǎng)、在售項(xiàng)目招商部、市場(chǎng)管理部訪談 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者調(diào)查訪談 商鋪投資者調(diào)查訪談 商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士訪談,大同市規(guī)劃局 大同市國土局,大同市發(fā)展規(guī)劃 大同市區(qū)域分商圈 分業(yè)態(tài)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 大同市商業(yè)項(xiàng)目考察,宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 城市格局探討 物資供求情況分析 商業(yè)情況分析,區(qū)域市場(chǎng)供求特點(diǎn)分析 租售方式和民間投資意向費(fèi)分析,3,報(bào)告思維導(dǎo)圖,城市背景與宏觀環(huán)境,城市商脈與商業(yè)地產(chǎn),大同市商業(yè)客戶研究,大同市城市布局與功能分區(qū),大同市城市經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo),大同市在環(huán)渤海的經(jīng)濟(jì)地位,大同市魅力城市與資源,大同市未來發(fā)展方向與規(guī)劃,4,大同 新型加工業(yè)基地、晉冀蒙商貿(mào)集散地和北方旅游勝地 有京津和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶距離近的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 北京后花園,交通 大同市是北方重要的鐵路交通樞紐和貨運(yùn)編組站 。京大、大運(yùn)、大呼高速公路使大同升級(jí)為國家干線高速公路上的重要交匯碼頭。大同物流網(wǎng)絡(luò)以鐵路、高速公路為主，大同機(jī)場(chǎng)為副。,地域與人口 大同市位于晉冀陜蒙交界，東有北京、南有太原石家莊、西面有呼市，200到300公里半徑圈中心位置上的最大城市，總面積14176平方千米?？?cè)丝?16萬人（2007年）。,經(jīng)濟(jì) 大同市的經(jīng)濟(jì)以平均每年13%的增長(zhǎng)率蓬勃發(fā)展，2007年GDP達(dá)到480.1億元。大同市近5年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度位于山西二線城市前列。以煤、煤氣、橡膠、化工產(chǎn)業(yè)為主、輔以白酒、牛奶等產(chǎn)業(yè)。,城市概況,大同是中國歷史文化名城古稱平城、云中，遼代改稱大同。 大同發(fā)揮名城、資源、區(qū)位三大優(yōu)勢(shì)“，是對(duì)大同歷史文化名城、旅游資源、煤炭礦產(chǎn)資源以及區(qū)位交通資源比較優(yōu)勢(shì)的認(rèn)定，也是對(duì)大同作為資源型城市的發(fā)展指導(dǎo)思想。 大同是“中國煤都”,大同 ,5,大同市近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng)，但與其他城市相比，經(jīng)濟(jì)水平處于中等,與其他3省省會(huì)城市相比，大同市經(jīng)濟(jì)水平處于中等態(tài)勢(shì)，未來還有一定的發(fā)展空間； 從2003年開始大同市GDP連年基本保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，較對(duì)發(fā)展迅猛； 大同市2007年GDP增長(zhǎng)速度為14.0%,同年全國GDP 增長(zhǎng)率為9.5% ； 大同市固定資產(chǎn)投資增幅波動(dòng)比較大，增長(zhǎng)速度為34.2%。,宏觀經(jīng)濟(jì),6,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎縮,停滯,穩(wěn)定發(fā)展,高速發(fā)展,大同市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度與經(jīng)濟(jì)水平較為相稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,大同市近4年GDP增長(zhǎng)率基本呈現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。近4年大同市GDP 持續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)速度在全國位居前列。 大同市2007年固定投資額為214.8億元； 大同市2006年固定投資額為160.2億元，增長(zhǎng)速度為5.4%。,宏觀經(jīng)濟(jì),7,大同市社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年保持平均12%以上的增長(zhǎng)率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅谖鞑康貐^(qū)處于較高水平。,2007 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額184.95 億元，比上年增長(zhǎng)20.9%。其中住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 22.94 億元，增長(zhǎng) 20.09% ； 分行業(yè)看，全年全市批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 29.07 億元，增長(zhǎng) 12.74% ,零售業(yè)實(shí)現(xiàn)129.55 億元，增長(zhǎng)23.22% 。,消費(fèi)品零售總額,8,1997年,2003年,2007年,8.9：57.2：33.9,6.2：56.1：37.7,5.4 52.342.3,大同近10年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例變化情況,大同已經(jīng)進(jìn)入了由服務(wù)業(yè)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相對(duì)較高層次的發(fā)展階段,在大同市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的帶動(dòng)之下，必將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。,大同19972007之間已經(jīng)進(jìn)入了由服務(wù)業(yè)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相對(duì)較高的層次。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,9,大同市居民收入水平在山西城市較高，物價(jià)偏高，但有著較高的人均消費(fèi)支出,2007年大同市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入繼續(xù)增加。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11506.4元，比上年增長(zhǎng) 17.83% 。 2007 年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 7847.4 元，比上年增長(zhǎng) 12.71% 。由此看出，大同市居民相對(duì)的消費(fèi)水平較高。 全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 4.2% 。全市商品零售價(jià)格總水平比上年上漲 4.0 % ；工業(yè)品出廠價(jià)格總水平上漲 5.8% ；原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格總水平上漲 4.8%,資料來源：廣東各市統(tǒng)計(jì)年鑒,居民收入水平,10,城市發(fā)展規(guī)劃,西融,東 移,古城改造,限制大車進(jìn)市區(qū)的紅線,中部2008年計(jì)劃開始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌； 東部御東新區(qū)是大同市今后20年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū)“一主兩副”結(jié)構(gòu)形態(tài)的一副”區(qū)域； 南部依靠大同市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，城市的經(jīng)濟(jì)功能逐漸南移，集中力量引導(dǎo)城市向東南發(fā)展。,大同市現(xiàn)有規(guī)劃主要向東面發(fā)展，東進(jìn)西融城市東移。堅(jiān)持新城建設(shè)和舊城改造并重的方針，搞好大同御東新區(qū)建設(shè)，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設(shè)。要抓緊大同機(jī)場(chǎng)的建設(shè)。,11,市區(qū)最新規(guī)劃,2008年2月開始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌； 大同市東、西、南、北建設(shè)四大安置新區(qū)，分別位于御河西岸、西環(huán)路西側(cè)、南環(huán)路南側(cè)、站東大街兩側(cè)，由被拆遷戶自主選擇新居； 拆遷辦法：拆一平還一平以舊換新，政府有限度補(bǔ)貼搬遷費(fèi)用和超出部份面積的結(jié)算。,大同市古城改造范圍。,12,貨運(yùn)方式情況,往內(nèi)蒙呼市、包頭,大同經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（湖東片） 大同機(jī)場(chǎng),古城改造,限制大車紅線,大同交通網(wǎng)絡(luò)較全，鐵路、京大、大運(yùn)高速、208和109國道、大同機(jī)場(chǎng)等綜合構(gòu)成大同和外部聯(lián)系的物流立體網(wǎng)絡(luò)； 大同物流基本以汽運(yùn)為主，因其時(shí)間快捷、成本低而獲得物流市場(chǎng)絕大部份的份額； 大同煤以鐵路輸出為主，由于鐵路貨運(yùn)需要報(bào)批手續(xù)多而且時(shí)間長(zhǎng)，故鐵路運(yùn)輸基本退出主流物流市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)； 航運(yùn)因大同機(jī)場(chǎng)規(guī)模小，航線少（主線只飛北京、廣州、上海、長(zhǎng)治），所以航運(yùn)業(yè)務(wù)基本上是先飛至太原，再由汽運(yùn)至大同。,大同市現(xiàn)有貨運(yùn)以汽運(yùn)為主，航運(yùn)略有增加趨勢(shì)，煤基本以鐵路輸出為主要方式。,往北京、太原,13,物資流通情況,往內(nèi)蒙呼市、包頭,大同是礦產(chǎn)資源豐富的城市，所以重型設(shè)備和汽配在大同有較大型的專業(yè)市場(chǎng)集散地； 內(nèi)蒙物流以呼市和包頭為龍頭，在內(nèi)蒙與京津之間是必需經(jīng)過大同的，所以內(nèi)蒙的物流都要經(jīng)過大同運(yùn)輸出入境； 由于太原是省會(huì)，物流業(yè)內(nèi)資源最多，所以大同往山西省內(nèi)各城市的物流都通常先運(yùn)往太原集中再分流； 石家莊是河北省會(huì)重要貨物集散地，也是華北地區(qū)中南部商貿(mào)中心和面向“三北”地區(qū)的重要商埠，。,大同市現(xiàn)有物資流通以汽運(yùn)為主要方式，大同航運(yùn)貨流量以廣州線路海鮮，煤以鐵路輸出為主要方式。,往北京、太原,14,報(bào)告思維導(dǎo)圖,城市背景與宏觀環(huán)境,西南環(huán)路商圈,大慶商圈,大同市市區(qū)商業(yè)概況,東關(guān)商圈,城市商脈與商業(yè)地產(chǎn),大同市商業(yè)客戶研究,三大商圈綜合分析,15,大同市商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)已重新布局，由于2008年2月舊城改造使現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已拆或待拆，最新規(guī)劃有待進(jìn)一步明確。,現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施初步滿足商業(yè)活動(dòng)需求，但缺乏商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)，無形成中央商務(wù)區(qū)及國際化、現(xiàn)代化設(shè)施商務(wù)區(qū) 由于拆遷使原市場(chǎng)規(guī)劃打亂，新商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)待政府明確。 東關(guān)商圈以云中商城、小商品市場(chǎng)、海盛、海辰、春毅電器等組成 西南環(huán)路商圈以藍(lán)天山鷹、華宇購物、萬家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成 大慶商圈以現(xiàn)代大世界、九洲、通用物資、振華等組成,商業(yè)狀況,東關(guān)商圈,西南環(huán)路商圈,大慶商圈,16,商圈劃分,17,商業(yè)數(shù)據(jù)情況,大同市區(qū)專業(yè)類市場(chǎng)租售：東關(guān)商圈現(xiàn)有大型專業(yè)市場(chǎng)有七個(gè)，流通種類有小商品、食品、服飾內(nèi)衣、針紡、床上用品、鞋、電器、手機(jī)等,18,商業(yè)數(shù)據(jù)情況,西南環(huán)路商圈以藍(lán)天山鷹小商品為代表，華宇購物中心和萬佳燈飾、振華蔬果批發(fā)等其他業(yè)態(tài)組成，流通種類有日用百貨、小商品、燈飾、服飾內(nèi)衣、蔬菜果品等,19,大同市三大商圈分析總結(jié),東關(guān)商圈,位于大同傳統(tǒng)貨物集散中心地帶，由十幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)組合而成，代表性商業(yè)有東信商貿(mào)、海盛、小商品、御鑫、春毅電器、海辰等，也是目前大同市租金最高人流量最多的商業(yè)圈，批發(fā)和零售兼顧的城市級(jí)核心商圈。,西南環(huán)路商圈,地處于西南城區(qū)，由西邊的大型振華蔬果批發(fā)、和平五金批發(fā)和新建路藍(lán)天山鷹、華宇為代表的商業(yè)街組成，人流量很大，主要面對(duì)大同本地零售受眾。,地處于大慶路干道上，以現(xiàn)代大世界、九洲汽配、通用物貿(mào)等組成，都是大型的專業(yè)市場(chǎng)。面向大同本地、內(nèi)蒙的城市級(jí)專業(yè)商圈。,大慶商圈,20,多角度思索大同商機(jī)。,投資空間,21,報(bào)告思維導(dǎo)圖,城市背景與宏觀環(huán)境,城市商脈與商業(yè)地產(chǎn),大同市商業(yè)客戶研究,大同市商業(yè)結(jié)論,22,大同市商業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者分析,專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)商：東關(guān)商圈以五愛村（云中商城集團(tuán)）投資為主，地均為租賃沒有產(chǎn)權(quán)。西南環(huán)路商圈華聯(lián)有產(chǎn)權(quán)外其他均為租賃。大慶商圈均為租賃沒有產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商基本以本地人、北京人、江浙人組成。 商鋪主要購買群體為投資者，由當(dāng)?shù)厝撕捅本┤私M成。對(duì)總價(jià)的承受能力較強(qiáng)，愿意放租獲得長(zhǎng)期收益。 可銷售商業(yè)面積在200-350平米（上下二層），總價(jià)在300-600萬元內(nèi)的商鋪是專業(yè)市場(chǎng)投資額，市區(qū)內(nèi)一般臨街商鋪的售價(jià)在7000元10000元/平之間。銷售三十年經(jīng)營(yíng)權(quán)的商鋪在12000元/平左右。 商鋪求租區(qū)域分布明顯，一般傾向于首選東關(guān)商圈，其次為藍(lán)天山鷹商業(yè)片區(qū)。 經(jīng)營(yíng)者在新開場(chǎng)的租賃成本在12元/平方/日之間，成熟市場(chǎng)或良好區(qū)域的成本在4元/平方/日左右，場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)不算沉重。 經(jīng)營(yíng)者較關(guān)注最新的政府商業(yè)規(guī)劃和舊城改造情況，因?yàn)槎嘉从羞M(jìn)一步明確。,商業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者,大同市商業(yè)客戶,23,大同市商業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的分析結(jié)論,大同商業(yè)投資者有較高支付能力水平，而且愿意長(zhǎng)期放租保值，。,經(jīng)營(yíng)者都有較長(zhǎng)的本地經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，區(qū)域性較強(qiáng)，受引導(dǎo)性方面較弱。,大同當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)層次還處于較低水平，憑借有針對(duì)性的、創(chuàng) 新的營(yíng)銷活動(dòng)，刺激、挖掘消費(fèi)群體，提升市場(chǎng)關(guān)注度，應(yīng)可達(dá)到 促進(jìn)銷售和經(jīng)營(yíng)作用。,大同市商業(yè)客戶,24,SWOT分析,優(yōu)勢(shì)： 1、區(qū)域性物流資源還有較大發(fā)展空間； 2、大同因開采礦產(chǎn)資源給當(dāng)?shù)厝藥淼呢?cái)富； 3、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)盡管有了明顯提高，但商業(yè)檔次還是較大提升空間。,大同市商業(yè)SWOT分析。,劣勢(shì)： 1、大同市區(qū)固定人口為58萬，消費(fèi)力有限； 2、大同的礦產(chǎn)資源的開發(fā)給當(dāng)?shù)丨h(huán)境的負(fù)面影響，對(duì)于未來當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期投資帶不良陰影； 3、大同是北京官場(chǎng)的后花園，涉及利益較復(fù)雜，容易給正規(guī)操作帶來不必要的麻煩。,機(jī)會(huì)： 1、2020年計(jì)劃人口將達(dá)到135萬以上以及旅游業(yè)帶動(dòng)的商機(jī)會(huì)帶不少生機(jī)； 2、舊城改造和商業(yè)的重新規(guī)劃帶的新的商機(jī)； 3、08年9月1日取消工商管理費(fèi)引發(fā)的新一輪經(jīng)商熱潮的商機(jī)。,威脅： 1、現(xiàn)正進(jìn)行改造和規(guī)劃停止； 2、大同煤受到政府負(fù)面政策調(diào)控。,25,可類比商業(yè)項(xiàng)目投資分析。海辰專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目于2005年建成，占地面積約6000多平米，