市場調(diào)研模塊商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研不求人.pptVIP

商業(yè)市場調(diào)研模塊,市調(diào)前準(zhǔn)備工作,收集資料,準(zhǔn)備工具,相關(guān)文件,1.市調(diào)協(xié)助函（必須在項(xiàng)目組出發(fā)前三天發(fā)給開發(fā)商準(zhǔn)備） 2.首次溝通會(huì)PPT 3.項(xiàng)目合同 4.市調(diào)問卷、訪談提綱 5.市調(diào)計(jì)劃,1.顧問部及代理部該城市過往報(bào)告（明確該項(xiàng)目組成員及聯(lián)系方式） 2.相關(guān)網(wǎng)站名錄、網(wǎng)上資料（城市概括、歷史沿革、人口特征等） 3.客戶部人員訪談（開發(fā)商背景及特征、項(xiàng)目概括、決策人員、開發(fā)商困惑及目標(biāo)等）,1.設(shè)備電腦+相機(jī)+錄音筆 2.主要工具計(jì)數(shù)器+筆記本+筆 3.輔助工具城市地圖、手繪區(qū)域交通干道圖（出發(fā)前必做事項(xiàng)，保證項(xiàng)目成員獨(dú)立完成手繪工作）,2.城市規(guī)劃研究,工商市調(diào) 模塊結(jié)構(gòu),3.城市商圈調(diào)查,1.宏觀資料,5.開發(fā)商、消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者,4.競爭項(xiàng)目調(diào)查,6.地塊研究,歷史沿革 政治人文 經(jīng)濟(jì) 人口 產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)板塊研究,功能分區(qū) 城市發(fā)展歷程及方向 人口分布狀況 土地供應(yīng)狀況 重大交通和市政設(shè)施 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,1，2部分主要以文獻(xiàn)等二手資料為主，36部分主要以實(shí)地調(diào)研的一手資料為主，本模塊以探討36部分的調(diào)研方法為主,結(jié)合市調(diào)的流程，將36部分的實(shí)地調(diào)研的內(nèi)容劃分為七大部分：,1,城市結(jié)構(gòu)掃描,2,地塊研究,3,相關(guān)測試（人流、車流、提袋率等）,4,商業(yè)體量/業(yè)態(tài)/租金等調(diào)查,5,6,在營/在售/待售項(xiàng)目調(diào)查,7,相關(guān)人士訪談,問卷調(diào)查,以項(xiàng)目地塊為原點(diǎn)進(jìn)行城市掃描，建立項(xiàng)目區(qū)位坐標(biāo)體系,1,城市結(jié)構(gòu)掃描,城市道路體系框架,城市商圈劃分,重大設(shè)施分布,項(xiàng)目與其他區(qū)域距離,城市意向掃描,重點(diǎn)項(xiàng)目坐標(biāo),【目的】 建立項(xiàng)目組對(duì)陌生城市的基本認(rèn)識(shí)、項(xiàng)目在城市中的區(qū)位以及重點(diǎn)在營/在售/待建項(xiàng)目的城市坐標(biāo) 【工具】 汽車（開發(fā)商提供）、照相機(jī)、城市地圖、城市樓盤圖、筆、筆記本 【人員】 城市房地產(chǎn)向?qū)Вㄩ_發(fā)商提供）、市調(diào)全體人員 【方法】 a.以項(xiàng)目為原點(diǎn)，按汽車行駛距離為標(biāo)準(zhǔn)來測定地塊與城市核心商圈、重大公共設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施等的距離；b.拍照廣告牌、標(biāo)志性建筑、售樓處、重點(diǎn)項(xiàng)目、城市廣場等 【成果】 a.城市道路體系框架，b.城市級(jí)/區(qū)域級(jí)商圈劃分，c.重大公共設(shè)施/基礎(chǔ)實(shí)施分布，d.項(xiàng)目與主要商業(yè)區(qū)、重大設(shè)施等的距離，e.在營/在售/待建項(xiàng)目分布圖,地塊勘查，把現(xiàn)場帶回家,2,地塊研究,項(xiàng)目四至,地塊自然和人文資源,地塊高差,拆遷/工程進(jìn)展情況,周邊道路基本資料,臨近商業(yè)租金狀況,【目的】 建立對(duì)地塊條件的全方位認(rèn)識(shí)，明確地塊與道路/城市的關(guān)系，項(xiàng)目面臨的工程環(huán)境 【工具】 照相機(jī)、筆和筆記本、秒表、計(jì)數(shù)器 【人員】 市調(diào)全體人員 【方法】 a.選點(diǎn)拍照，b.訪談（經(jīng)營者） 【成果】 a.地塊資源分析，b.項(xiàng)目四至，c.地塊周邊道路商業(yè)價(jià)值分析圖，d.地塊周邊道路分析圖（見道路調(diào)查表）,道路人流車流狀況（方法見“測試”部分）,地塊商業(yè)價(jià)值分布圖：,問卷調(diào)查問卷的基本結(jié)構(gòu),3,問卷調(diào)查,消費(fèi)者問卷調(diào)查,投資者/經(jīng)營者問卷調(diào)查,【問卷的基本結(jié)構(gòu)】 調(diào)查問卷（或調(diào)查表一般由五個(gè)部分組成： 1.問卷標(biāo)題：問卷的題目，對(duì)問卷調(diào)查內(nèi)容的概括 2.問卷開頭：包括問候語、填表說明和問卷編號(hào) 3.甄別部分： 甄別也稱過濾，剔除不合適的調(diào)查對(duì)象，一般而言，不合適的調(diào)查對(duì)象有兩種情況：一種是與調(diào)查項(xiàng)目有直接利益關(guān)系的人群，為了達(dá)到避嫌的目的應(yīng)剔除此類人群；另一種是不符合調(diào)查要求的人群，如在年齡、性別或其他方面不滿足要求的人群 4.問卷主體：問卷的正文，包括問題和備選答案部分 5.背景部分： 被調(diào)查者基本的背景資料，如企業(yè)的名稱、行業(yè)、職工人數(shù)等；又如個(gè)人的性別、年齡、職業(yè)、文化程度、婚姻狀況、月收入等等,問卷標(biāo)題,問卷開頭,甄別部分,問卷主體,背景部分,一般一份問卷中的問題在20個(gè)左右，答卷時(shí)間在30分鐘以內(nèi)為宜,問卷調(diào)查調(diào)查問卷式樣、樣本選取原則,3,問卷調(diào)查,消費(fèi)者問卷調(diào)查,投資者/經(jīng)營者問卷調(diào)查,【調(diào)查問卷式樣】 小組訪談采用“問卷、答案分離”的方式，即被調(diào)查者拿到以答題紙形式出現(xiàn)的填寫答案部分，而問題部分由調(diào)查者持有；在調(diào)查的過程中，調(diào)查者以口述問題的方式進(jìn)行問卷調(diào)查 一對(duì)一調(diào)查采用“深度訪談”的方式，即以問卷為基礎(chǔ)進(jìn)行發(fā)散式訪談，保證問卷的填寫人是訪談人，而為被訪談人,【樣本選取原則】 街頭攔截樣本選取原則采用“定數(shù)法”選取樣本，即選擇一個(gè)固定點(diǎn)，間隔相同人數(shù)（如5人）進(jìn)行攔截，如果攔截不成功，繼續(xù)轉(zhuǎn)入下一個(gè)間隔單元攔截 小組訪談樣本選取原則保證樣本覆蓋范圍廣度與深度，選取標(biāo)準(zhǔn)必須保證有：一次置業(yè)/投資和多次置業(yè)/投資、本區(qū)域和周邊區(qū)域、投資和自營、不同職業(yè)來源（白領(lǐng)、公務(wù)員、銀行電信系統(tǒng)、私營業(yè)主、教師等)等,人流結(jié)構(gòu)測試衡量區(qū)域繁榮度的,相關(guān)測試（人流、車流、提袋率等）,4,人流量測試,車流測試,提袋率測試,客單價(jià)測試,性別比測試,捕捉率測試,【目的】 通過人流量及人流結(jié)構(gòu)的區(qū)域比較來確定各商圈的屬性 【工具】計(jì)數(shù)器、筆記本 【人員】 項(xiàng)目組人員（可有其它人員協(xié)助） 【方法】 a.選點(diǎn)計(jì)數(shù) b.共測三次，以五分鐘人流為一個(gè)計(jì)量單位，兩次之間間隔1分鐘 【成果】 a.地塊價(jià)值分析圖 b.人流分布圖 c.提袋率比較 d.性別比例 e.捕捉率,肯德基/麥當(dāng)勞測試,【相關(guān)公式】 提袋率 =提袋人數(shù)/總?cè)肆髁?性別比 =女性人數(shù)/總?cè)肆髁?捕捉率（測集中商業(yè)） =進(jìn)入人流/途徑人流量,相關(guān)Excel表格見20070309_工商部市調(diào)模塊,車流結(jié)構(gòu)測試確定道路等級(jí)及屬性特征,相關(guān)測試（人流、車流、提袋率等）,4,人流量測試,車流測試,提袋率測試,客單價(jià)測試,性別比測試,捕捉率測試,【目的】 通過各干道各類型車流量的比較來確定道路等級(jí)及屬性特征 【工具】計(jì)數(shù)器、筆記本 【人員】 項(xiàng)目組成員及協(xié)助人員 【方法】 a.選點(diǎn)計(jì)數(shù) b. 測三次，以五分鐘人流為一個(gè)計(jì)量單位，兩次之間間隔1分鐘 【成果】 a.項(xiàng)目周邊道路車流量統(tǒng)計(jì)圖 b.城市主干道車流量比較圖,肯德基/麥當(dāng)勞測試,相關(guān)Excel表格見20070309_工商部市調(diào)模塊,客單價(jià)、肯德基/麥當(dāng)勞測試衡量區(qū)域消費(fèi)能力指標(biāo),相關(guān)測試（人流、車流、提袋率等）,4,人流量測試,車流測試,提袋率測試,客單價(jià)測試,性別比測試,捕捉率測試,【目的】 通過超市客單價(jià)測試以及肯德基/麥當(dāng)勞測試來量化區(qū)域消費(fèi)能力 【工具】筆記本 【人員】項(xiàng)目組成員及協(xié)助人員 【方法】客單價(jià)選取各商圈代表超市， 目測單價(jià)（樣本量20個(gè)以上）取平均值 肯德基/麥當(dāng)勞觀察法 【成果】 a.各商圈超市客單價(jià)比較 b.各商圈肯德 基/麥當(dāng)勞規(guī)模、上座率比較,肯德基/麥當(dāng)勞測試,相關(guān)Excel表格見20070309_工商部市調(diào)模塊,商業(yè)體量/業(yè)態(tài)/租金等調(diào)查,5,集中商業(yè)體量調(diào)查,商業(yè)街體量、業(yè)態(tài)調(diào)查,租金調(diào)查,【目的】 對(duì)比各商圈商業(yè)體量、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以及租金水平來確立項(xiàng)目所在商圈的商業(yè)地位 【工具】筆記本、照相機(jī)/攝像機(jī) 【人員】項(xiàng)目組成員（可有協(xié)助人員參與） 【方法】集中商業(yè)觀察法（柱距、層數(shù)）、商業(yè)街掃街（開間、進(jìn)深、業(yè)態(tài)）、租金選點(diǎn)訪談 【成果】a.商圈商業(yè)體量對(duì)比 b.商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析 c.租金等高線,確定商業(yè)體量、商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、商業(yè)繁榮程度,相關(guān)Excel表格見20070309_工商部市調(diào)模塊,在營項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目競爭分析重點(diǎn),6,在營/在售/待售項(xiàng)目調(diào)查,在營項(xiàng)目調(diào)研,在售項(xiàng)目調(diào)研,待售項(xiàng)目調(diào)研,【目的】 分析現(xiàn)有在營項(xiàng)目優(yōu)劣勢，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目特色定位 【工具】 筆記本、照相機(jī)、計(jì)數(shù)器 【人員】 項(xiàng)目組成員（可有其他人員配合） 【方法】 人流和捕捉率測試（方法見“相關(guān)測試部分”）、觀察法（柱距/層高/通道/中庭等）、訪談 【成果】 在營項(xiàng)目競爭分析,相關(guān)Excel表格見20070309_工商部市調(diào)模塊,在售/待售項(xiàng)目調(diào)查,6,在營/在售/待售項(xiàng)目調(diào)查,在營項(xiàng)目調(diào)研,在售項(xiàng)目調(diào)研,待售項(xiàng)目調(diào)研,【目的】收集市場研究的基礎(chǔ)資料，確立競爭對(duì)手 【工具】筆記本、照相機(jī) 【人員】項(xiàng)目組成員 【方法】訪談實(shí)地踩盤或者通過相關(guān)資源約訪銷售人員以及其他專業(yè)人員、觀察法 【成果】a.樓盤基礎(chǔ)資料研究 b.市場競爭項(xiàng)目分析,表7：在售/待售項(xiàng)目調(diào)研表（訪談）,相關(guān)Excel表格見20070309_工商部市調(diào)模塊,訪談,7,相關(guān)人士訪談,政府部門,1.規(guī)劃國土部門 2.市/區(qū)招商局 3.項(xiàng)目所在街道辦,專業(yè)人士,媒體,開發(fā)商/消費(fèi)者/投資者/經(jīng)營者,1.當(dāng)?shù)厣虡I(yè)協(xié)會(huì) 2.商業(yè)地產(chǎn)策劃/銷售經(jīng)理 3.住宅地產(chǎn)策劃/銷售經(jīng)理 4.零售/餐飲/娛樂專業(yè)人士,1.報(bào)紙/電視房地產(chǎn)記者 2.城市經(jīng)濟(jì)生活記者,1.消費(fèi)者訪談（與問卷結(jié)合） 2.投資者訪談（與問卷結(jié)合） 3.經(jīng)營者（零售、餐飲、娛樂休閑）訪談 4.開發(fā)商訪談,相關(guān)訪談提綱見Word文檔,政府部門,專業(yè)人士,媒體,開發(fā)商/消費(fèi)者/投資者/經(jīng)營者,1.城市功能分區(qū)、城市發(fā)展方向 2.土地供給狀況（包括舊城改造） 3.近期規(guī)劃的重大公共及市政設(shè)施（包括交通、學(xué)校、公園、商業(yè)等） 4.洽談中的大型商業(yè)項(xiàng)目，招商引資重大工業(yè)項(xiàng)目等 5.片區(qū)土地出讓的詳細(xì)情況，片區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通（公交）結(jié)構(gòu)等,1.城市人均商業(yè)面積、近三年商業(yè)供給狀況、分布片區(qū)及其發(fā)展趨勢 2.城市/區(qū)域投資人群劃分，總價(jià)及單價(jià) 3.城市商業(yè)經(jīng)營及銷售經(jīng)典項(xiàng)目 4. 商業(yè)項(xiàng)目鋪位劃分特征、銷售方式特征、營銷特征；住宅片區(qū)劃分及特征 5.零售/餐飲/休閑娛樂發(fā)展特征,1.城市發(fā)展歷程及發(fā)展方向，商圈的演變歷程及歷史典故 2.城市居