社會其它相關(guān)論文-和諧社區(qū)中物業(yè)管理問題及對策探討.doc

社會其它相關(guān)論文-和諧社區(qū)中物業(yè)管理問題及對策探討摘要：社區(qū)是社會的細胞,而物業(yè)管理機構(gòu)分布在各個社區(qū),為成上千萬的業(yè)主服務(wù),是城市的經(jīng)濟發(fā)展、社區(qū)穩(wěn)定、和諧社會的積極實踐者和重要力量。但是物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)中還存在諸多問題，制約了社區(qū)的和諧發(fā)展。探討了與物業(yè)管理直接相關(guān)的社會群體：政府、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主是何影響社區(qū)建設(shè)中關(guān)鍵詞：和諧社區(qū)；物業(yè)管理；問題及對策1中國物業(yè)管理行業(yè)二十多年來得到了迅速推廣，對和諧社區(qū)、和諧社會建設(shè)做出了巨大的貢獻。但是，我們也應(yīng)當清醒的看到，在發(fā)展過程中物業(yè)管理還存在法規(guī)不健全、市場不完善、企業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)委會運作舉步維艱等諸多問題，給和諧社區(qū)建設(shè)帶來了不和諧因素。這有待于物業(yè)管理行業(yè)及社會各界引起高度1.1沒有規(guī)矩，就沒有方圓。可見作為市場規(guī)則的制定者，政府主管部門的責任（1）法規(guī)不健全，操作難度大。如業(yè)主組織的法律地位，業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系協(xié)調(diào)，業(yè)委會和居委會關(guān)系的協(xié)調(diào)，業(yè)主組織成立，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的成立、地位和職能，物業(yè)管理權(quán)力交接程序和前期物業(yè)管理等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。建管不分，前期物業(yè)管理矛盾突出。對于一些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留下來的問題，很多物業(yè)管理企業(yè)作為開發(fā)商的子公司，在對共用部分、共用設(shè)施設(shè)備交接過程中缺乏嚴格的承接驗收手續(xù)。對暴露出來的質(zhì)量與配套設(shè)施等問題，不能也不敢站在為業(yè)主排憂解難的公正立場上，督促開發(fā)商加快解決。種種問題，引發(fā)層出不窮的糾紛，嚴重破壞了物業(yè)管理的生存環(huán)境。（2）監(jiān)管薄弱,職能缺位。物業(yè)管理行業(yè)的主管部門要承擔企業(yè)年審、招投標管理、投訴受理、綜合考評、業(yè)主團體工作指導等多塊業(yè)務(wù)管理，根本分不出人手和精力對物管事務(wù)嚴格監(jiān)管、深入指導。行政監(jiān)管薄弱使得物管公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會召開成立(包括業(yè)委會成立)這兩個后續(xù)糾紛的“源頭”就不能得到有效地規(guī)范，發(fā)生問題各方也投訴無門或投訴無果，后期其它問題的預防與發(fā)生后的處理情況可想而知。此外政府作為社會公共服務(wù)的提供者和管理者，對物業(yè)管理關(guān)注更多的是社會效益和減輕行政管理負擔，所以難免會將諸如外來人口、計劃生育、社會治安方面的許多行政職能加諸于物業(yè)管理企業(yè)身上，忽視了其“經(jīng)濟人”的主體地位，對于整個社區(qū)的管理沒有形成有效整合。1.2企業(yè)是物業(yè)管理的提供者，目前存在的主要問題是:（1）角色錯位，代人受過。角色錯位有兩種情況,一種是大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建、管不分的體制決定了物管從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商留下隱患，往往要靠物業(yè)管理來處理，引發(fā)業(yè)主對物管的不滿，并給工作帶來被動。同時，在公司運營目標上，也是為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，地位不高，許多企業(yè)處在虧損的邊緣。這使物管公司留不住人才，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展。另一種則是由我國物業(yè)管理實踐的超前性和不配套而造成的。在社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)管理常?！傲x務(wù)”履行了部分政府職能，而作為市場經(jīng)濟中的主體，由于沒有相應(yīng)的行政手段，導致企業(yè)在實際管理中存在諸多問題，業(yè)主往往也遷就于物業(yè)管理公司，使物管公司出（2）管理不規(guī)范，服務(wù)意識不強。據(jù)建設(shè)部的有關(guān)資料顯示，在全國近三萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，體制新、機制活、競爭力強的企業(yè)不到10，按現(xiàn)代企業(yè)制度完成企業(yè)改制的不到4。大多數(shù)企業(yè)存在著體制不順、機制不活、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊、內(nèi)部管理薄弱等問題。企業(yè)的管理不規(guī)范，往往導致部分物業(yè)管理只顧眼前利益，為減少成本或追求利潤，收費與服務(wù)不相符，物業(yè)日常維護上收支不透明甚至只收費不服務(wù)，侵犯業(yè)主權(quán)益、損害業(yè)主的利益的現(xiàn)象時有發(fā)生。此外，部分物業(yè)管理服務(wù)意識不強，沒有從原來的“管理者”的角色轉(zhuǎn)變過來，還未形成“在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理”的機制，造成服務(wù)意識不強、水平不1.3業(yè)主是物業(yè)管理的需求者，目前，主要存在的是以下問題:（1）業(yè)主的物業(yè)知識缺乏，給物業(yè)管理帶來難度。2008年5月，在重慶市人大、市房管局和重慶教育學院等單位組織的物業(yè)服務(wù)認同度調(diào)查結(jié)果顯示，自認為對物業(yè)管理知識了解的僅占28.3，56.9的業(yè)主認為“了解一點”。相關(guān)知識的缺乏使大多數(shù)業(yè)主并沒有從財產(chǎn)、契約和消費的角度理解物業(yè)管理，公共權(quán)利淡漠，缺少主動參與和自覺守約的意識。部分業(yè)主認為物業(yè)是業(yè)主的財產(chǎn)，業(yè)主想交給誰管就可以交給誰管，業(yè)主想怎么處理財產(chǎn)是自己的權(quán)利和自由，他人不得干涉，而且自己付錢給物業(yè)管理公司，是業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)公司，把自己放在“雇主”的地位，把物業(yè)公司當作“仆人”，觀念的混亂造成了許多問題，如（2）物業(yè)管理基本主體的缺位，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保障。目前，業(yè)委會組建率很低，像北京這樣的城市還達不到10。廣大業(yè)主沒有和物業(yè)管理公司對等的平臺，監(jiān)督職能的缺失，利益被損，往往只能忍氣吞聲。而業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨立財產(chǎn)(承擔民事責任的基礎(chǔ))相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。此外，在實際運作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當?shù)募睢Ｊ芡胸熑螜C制和激勵制約機制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會因認識片面、利益驅(qū)使和角色意識偏差而不公、不當?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，不能真正地履行其責任、代表大多數(shù)業(yè)主2政府、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主對社區(qū)建設(shè)中的物業(yè)管理無疑發(fā)揮了重大的作用，對其中的存在的各自問題，所有相關(guān)的社會群體都在努力試圖加以解決。只要相關(guān)群體彼此關(guān)心、相互支持，就能共同營造一個和諧、文明秩序的和諧社區(qū)，最2.1制定和完善物業(yè)管理領(lǐng)域一是對目前爭議比較多的以及真空地帶，及時出臺相應(yīng)政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現(xiàn)的糾紛和矛盾的方面，作出具體規(guī)定，以化解各方矛盾；加強物業(yè)管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場競爭機制，改善市場環(huán)境。二是加強政府監(jiān)督和指導，強化社會監(jiān)督力度。積極探索物業(yè)管理行政管理模式，推廣“三級管理”模式：社區(qū)居民委員會負責本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作的具體管理工作，區(qū)主管部門負責業(yè)務(wù)的指導與監(jiān)督，省市主管部門負責制定政策法規(guī)和行業(yè)監(jiān)管，加強監(jiān)管，提高工作效率。積極引導發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的行業(yè)自律作用和指導作用，實施“業(yè)必歸會”制度，改變目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過分依賴于行政監(jiān)管的局面，提高行業(yè)自律的社會化和專業(yè)化程度。再者，要依靠業(yè)委會、人大代表、社會代表等各方力量，加強對物業(yè)管理的社會監(jiān)督。三是加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的指導、引導，確立起物業(yè)管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力，有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責、權(quán)、利關(guān)系，在保障業(yè)主的合法權(quán)益的同時，加強對業(yè)2.2一是企業(yè)要加強苦練內(nèi)功,規(guī)范管理，強化服務(wù)意識,努力完善各項服務(wù)管理制度和質(zhì)量控制程序,重視業(yè)主和物業(yè)使用人提出的意見,不斷改進工作態(tài)度、工作方法,提高工作技能,實現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意度